建筑法适用范围范文1
关键词:建筑节能; 被动式低能耗建筑; 设计; 评估
中图分类号：TM08 文献标识码：A 文章编号：
1.被动式低能耗建筑设计概述
1. 1 设计理念的提出
被动式低能耗建筑设计是20 多年前由美国建筑师巴鲁克·吉沃尼最早提出。这种设计方法对建筑设计和原材料的要求都比较高，其最终目的是尽可能减少能源消耗，并与建筑周围的气候因素、建筑设计及结构特点相呼应。
被动式低能耗建筑设计通过最大限度地利用太阳能等自然能源，为建筑的使用者提供较为舒适的居住和工作环境，它倡导的是绿色环保、节能减排的新能源建筑理念，不用或少用采暖和制冷的传统建筑设备系统，符合时展的潮流。广义的被动式低能耗设计涵盖的内容较多，本文主要研究的是建筑过程中的被动式低能耗设计。它主要针对建筑设计本身而言，需要考虑日照、热工性能、建筑通风等方面，以体现其有机结合的设计方法。
1. 2 设计特点
被动式低能耗建筑设计不受地区气候影响，是当今世界上较为先进的节能建筑类型，因此也被称为低能耗建筑或零能耗建筑。其特点是: 能耗低，是普通建筑的10% 左右; 其低能耗技术主要通过高隔热、隔声、密封性强的建筑外墙，并充分利用太阳能等自然资源、地源等可再生能源实行被动采暖和制冷; 与普通建筑相比，经过被动式低能耗设计的建筑可节能90% 左右，这将成为未来节能减排的重要途径。
图1 为被动式低能耗建筑设计重要性示意。
图1 被动式低能耗建筑设计的重要性
2.被动式低能耗建筑设计的评估路径
在传统评估体系中，倾向于建筑设备系统性能的评估，然而建筑设备系统对建筑的节能降耗效果甚微，而被动式低能耗建筑的设计较好地弥补了建筑设备系统的不足，达到了低能耗或零能耗，是可持续建筑发展的重要改进。
2. 1 可持续建筑评估体系中的被动式低能耗设计
被动式低能耗设计的评估方法绝大部分以生物气候学解释为依据，这最早是由匈牙利建筑师维克多·欧尔焦伊提出的。其主要内容是: 被动式低能耗设计通过建筑设计压缩室外温度曲线波动范围，其他部分则由建筑设备系统来调节，以达到人体感觉舒适的温度范围。如果片面强调建筑设备系统的作用，不对被动式低能耗设计有所考虑，只能通过消耗大量的能源把温度调节到最佳适宜范围，但是这种消耗与真正的可持续建筑标准相差甚远，不利于客观科学地评估建筑的可持续性。
2. 2 被动式低能耗建筑设计评估方法
1) 评估方法
被动式低能耗建筑设计的评估方法首先是把它和建筑设备系统性能区分评估，根据它们各自的贡献来分配相应的分数。在世界建筑业能耗评估中，只有国家新加坡的被动式低能耗设计的分数比重多于建筑设备系统性能。这是因为新加坡的评估体系中区分了被动式低能耗建筑设计和建筑设备系统性能的做法，依据二者对建筑节能的贡献多少进行重新分配，这样计算的结果是被动式低能耗建筑的分数远高于建筑设备系统性能的分数。图2 为被动式低能耗设计和建筑设备性能所占比重。
图2 被动式低能耗设计与建筑
这种将建筑性能和系统性能分开进行相应分数分配的方法，适用于所有的可持续建筑评估体系。但是因地域和自然环境的差异，其被动式低能耗设计策略也会有所不同。每个国家和地区需根据自身实际情况和传统习俗等进行相应调整，以使被动式低能耗设计与建筑节能相匹配，达到符合自己国家和地区的评估方式和比重。
2) 程序
在对被动式低能耗设计的分数权衡之后，应再对各项指标逐一细化。如被动式低能耗建筑设计对于建筑布局、朝向等评估要以定性评价为主，再从热工性能、视觉舒适、建筑通风等方面入手; 最后经过计算机模拟或者实际测量计算进行全面评估，最后得出一个符合各方面要求的标准。
3.实例分析
1)室内温度的评估方法
对于室内环境来说，不同使用者对不同建筑设计策略的期望价值也不相同。例如在自然通风条件下，相同的建筑热舒适范围也会因季节和风速的不同有差异; 即使在相同气候条件下，不同的使用者对舒适度的感受也不相同。当前对室内环境质量的评估指标采用的是美国工程师学会制定的标准。这个标准较为简便易行，它是指在空调系统调节下来评判人们对室内温度的舒适指数。但这种评估方法不适用于被动式低能耗建筑设计，因为它的测定前提是一个相对稳定的温度环境，而被动式低能耗建筑突出的是低能耗或零能耗，其最终目的是达到使用者对室内热环境的满意，它会因不同的使用要求、气候条件和时间范围而给出相应的舒适范围，所以被动式低能耗建筑中的热环境舒适范围应更具弹性。
2) 室内自然采光的评估
对自然采光的评估分指标性评估和基于性能评估两种方法。指标性评估结果会出现偏差，因为该指标评估相对简单，没有把建筑物周围的环境与气候条件考虑在内，同时也不能完全保证室内获得充足的采光; 而基于性能的评估不但考虑房间和窗户的面积，还要考虑房间形状、玻璃类型和折射率、室内和室外的反射率以及气候和外部的遮挡物等因素，通过对性能要求的严格测试进行评估。当前基于性能的采光评估模拟测试技术已趋于成熟，但由于大部分评估体系中给出的标准和要求都非常低，这些采光系数并不能科学地反映一个建筑室内空间是否都满足采光要求。因此这一指标评估还需进一步改善和修正。
建筑法适用范围范文2
【关键词】大型基坑；土方开挖；施工技术方法；施工原理
1.概述
基坑挖土是基坑工程的重要部分，对于土方量大的基坑，基坑工程工期的长短在很大程度上取决于挖土的速度。另外，支护结构的强度和变形控制是否满足要求、降水是否达到预期的目的，亦靠挖土阶段来进行检验。在确定基坑土方开挖方案时，应根据地质情况、当地气候、施工条件和周围环境等确定合理、便捷、安全经济的诸因素综合考虑确定。本文总结了常用的大型基坑土方开挖施工技术方法如岛式开挖，盆式开挖，逆筑式开挖，沉井式开挖的适用范围，对其施工原理及重点难点进行了剖析。
2.大型基坑土方开挖的难点分析
2.1 明确各单位工程的合理技术标准
根据有关的理论和方法、规范和规程，对施工过程中的各个工序、特别是关键工序的基坑稳定性、支护结构的安全性以及坑周地层移动和对周围建筑设施的影响程度，进行验算。提出符合规定标准要求的基坑开挖和支撑施工设计。
2.2 提出安全而合理的施工程序及施工参数
（1）有支护的基坑要分层开挖，分层数为基坑所设支撑道数加一。每挖一层及时加好―道支撑或设好一道锚杆。当采用土钉墙或喷锚网支护方案时，应按设计每挖一层土做一层支护、随挖随支护；
（2）有内支撑的基坑，每层土的开挖，对同时开挖的部分，其位置和深度，以保持对称为原则，防止基坑支护结构承受偏载；
（3）保证支撑、围檩或拉锚的施工质量，科学组织、精心施工；
（4）规定施工场地、土方、材料、设备的堆放场地及数量，限定基坑旁边的超载；（5）确保排水、堵水及降水的措施，严防围护墙体发生水土流失而导致基坑失稳；
（6）合理确定地基加固的范围、质量要求及检验方法；
（7）选择满足出土数量和时间要求的开挖设备、运输车辆及道路和堆放条件；（8）提出监测设计，落实按监测信息指导施工，制定防止事故的方案。
3.大型基坑开挖方法及适用范围
3.1 直接分层开挖
3.1.1 施工要求
直接分层开挖是最简单的开挖方式包括放坡开挖及无内撑的基坑开挖。、在软弱地基条件下，不宜挖深过大，一般控制在6～7m左右，放坡开挖施工方便，工效高，可根据设计要求分层开挖或一次挖至坑底；基坑开挖后主体结构施工作业空间大，施工工期短。无内支撑支护可分为悬臂式、拉锚式、重力式、土钉墙等。
3.1.2 适用范围
基坑四周空旷、有足够的放坡场地，周围没有建筑设施或地下管线的情况，最简单的开挖方式。
3.2 盆式开挖方法
3.2.1 施工要求
盆式开挖即先挖除基坑中间部分的土方，后挖除挡墙四周土方的一种开挖方式。先分层开挖基坑中间部分的土方，基坑周边一定范围内的土暂不开挖，可视土质情况按1：1～1：1.25放坡，使之形成对四周围护结构的被动土反压力区，以增强围护结构的稳定性，待中间部分的砼垫层、基础或地下室结构施工完成之后，再用水平支撑或斜撑对四周围护结构进行支撑，并突击开挖周边支护结构内部分被动土区的土，每挖一层支一层水平横顶撑，直至坑底，最后浇筑该部分结构砼。
3.2.2 适用范围
该方法支撑用量小、费用低、盆式部位土方开挖方便，适合于基坑面积大、支撑或拉锚作业困难且无法放坡，而且地下室底板设计有后浇带或可以留设施工缝的大面积基坑开挖。
3.3 中心岛开挖方法
3.3.1 施工要求
中心岛式挖土，亦即保留基坑中心土体，先挖除挡墙内四周土方的开挖方式。当基坑面积较大，而且地下室底板设计有后浇带或可以留设施工缝时，可采用岛式开挖的方法。这种方法先开挖边缘部分的土方，将基坑中央的土方暂时留置，该土方具有反压作用，可有效地防止坑底土的隆起，有利支护结构的稳定。必要时还可以在留土区与挡土墙之间架设支撑。在边缘土方开挖到基底以后，先浇筑该区域的底板，以形成底部支撑，然后再开挖中央部分的土方。
3.3.2 适用范围
宜用于大型基坑，支护结构的支撑型式为角撑、环梁式或边桁架式，中间具有较大空间的情况。
3.4 逆筑法开挖或半逆筑法开挖或
3.4.1 施工要求
当高层建筑的基坑工程大而深时，围护结构的内支撑体系或锚杆体系工程量十分大，而且工期很长，特别是使用内支撑体系时，随着地下室结构由下而上，不再需要内支撑时，拆除工作量也很大，钢筋混凝土内支撑往往还要爆破拆除。针对“顺作法”的缺点，“逆作法”则是利用地下室的梁、板、柱结构，取代内支撑体系去支撑围护结构，所以此时的地下室梁板结构就要随着基坑由地面向下开挖而由上往下逐层浇筑，直到地下室底板封底。
3.4.2 适用范围
主要适用于市区等施工场地紧张，周边环境要求高的深基坑，其可以地上地下同时施工，减少造假，同时不影响上行交通。
3.5 沉井开挖
3.5.1 施工要求
沉井法又称沉箱凿井法，在不稳定含水地层掘进竖井时，在设计的井筒位置上预先制作一段井筒，井筒下端有刃脚，借井筒自重或略施外力使之下沉，将井筒内的岩石挖掘出的施工方法。挖掘与下沉交相进行，直到穿过不稳定地层。
3.5.2 适用范围
广泛应用于桥梁、烟囱、水塔的基础以及水泵房、地下油库、水池竖井等深井构筑物和盾构或顶管的施工。用于软土地基的基坑，对于环境保护较好，一定条件下可以减少工期，降低成本。
4.总结
对于选择合适的土方开挖施工技术应该按照以下三点来确定：首先基坑开挖应根据基坑工程设计文件要求；其次，选择一个合理的基坑开挖方案；最后，基坑开挖过程中，除应严格按照制定的经过审批的方案执行外，尚应注意如下关键点的施工。基坑开挖过程中，土方分层开挖层数、每层分段数量，分段开挖的时间限制等，且注意必须与基坑支护的设计工况保持一致，并遵循“开槽支撑，先撑后挖，分层开挖，严禁超挖”的原则。另外，在开挖过程中，及时监测，及时反馈，做到信息化施工。用监测数据来指导指导进度。
参考文献
[1]郑了然. 建筑工程中深基坑开挖施工工艺探究[J].福建建材.2011（02）
[2]龚晓南.深基坑工程设计施工手册[M].北京： 中国建筑工业出版社，1998.56-57.
[3]蒋洪胜.基坑开挖对邻近软土地铁隧道的影响[J].工业建筑.2002 ，32 （5）：53-56.
建筑法适用范围范文3
【关键词】 竣工验收 防火涂料 阻火装置 非消防电源 解决方法
1 前言
许多消防监督人员，特别是刚从事消防监督工作的初学者，对国家消防技术规范、标准和法律法规不熟悉或理解不深，加上有些规定比较偏僻，条文及其说明也表述得不是很明确，导致在消防竣工验收中出现错误，笔者从事消防竣工验收多年，也参加过多次执法质量考评，现列举三个常见的容易产生的错误，并做分析、解释，供讨论、参考。
2 工业建筑金属结构防火涂料的喷涂
一些火灾危险性较低的工业建筑，的确可以采用无防火保护的金属结构（钢结构）。如GB50016-2006《建筑设计防火规范》（以下简称《建规》）3.2.4条规定：二级耐火等级的设置自动灭火系统的单层丙类厂房和丁、戊类厂房（仓库），其梁、柱可采用无防火保护的金属结构，其中能受到甲、乙、丙类液体或可燃气体火焰影响的部位，应采取外包敷不燃材料或其他防火隔热保护措施。《建规》3.2.8条规定：二级耐火等级厂房的屋顶承重构件可采用无保护层的金属构件，其中能受到甲、乙、丙类液体火焰影响的部位应采取防火隔热保护措施。虽然规范强调钢结构防火涂料存在固有缺陷，对于金属结构的防火隔热保护，应首先考虑采用砖石、砂浆、防火板等无机耐火材料包覆的方式。但喷涂防火涂料具有投资省、施工方便、工期短等不可比拟的优势，实际工程仍然大量采用。验收中，主要存在以下两个方面的错误：
2.1 只按技术规范标准验收
规范的要求，特别是作了特殊放宽的要求，只是最低的标准，不等于符合规范要求就是绝对的安全，有条件时，应尽可能提高钢结构的耐火极限。工程实践中，许多钢结构丁、戊类厂房，设计时明确对梁、柱等金属构件喷涂防火涂料，以达到一定的耐火极限，而在施工中，建设单位要求施工企业降低标准或施工企业自行降低标准，不对金属构件喷涂防火涂料。他们都认为，根据《建规》3.2.4条、3.2.5条、3.2.8条规定，是符合要求的，消防监督人员也往往这么认为，视而不见，甚至主动帮助出主意。这是错误的！《消防法》第59规定：违反本法规定，有下列行为之一的，责令改正或者停止施工，并处一万元以上十万元以下罚款：（一）建设单位要求建筑设计单位或者建筑施工企业降低消防技术标准设计、施工的……（三）建筑施工企业不按照消防设计文件和消防技术标准施工，降低消防施工质量的。《建设工程消防监督管理规定》第10条规定：施工单位应当承担下列消防施工的质量和安全责任（一）按照国家工程建设消防技术标准和经消防设计审核合格或者备案的消防设计文件组织施工，不得擅自改变消防设计进行施工，降低消防施工质量……《建设工程消防监督管理规定》第20条规定：建设、设计、施工单位不得擅自修改经公安机关消防机构审核合格的建设工程消防设计；确需修改的，建设单位应当向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构重新申请消防设计审核。依据上述法律法规，消防竣工验收有两大方面的标准，一是消防技术标准，二是经消防设计审核合格或者备案的消防设计文件。虽然不喷涂防火涂料可能符合技术规范要求，但从法律角度看，建设单位或施工企业的行为属于擅自更改消防设计内容、降低标准施工，是一种违法行为，一旦发现，消防监督人员必须提出并依法查处，否则就是不作为，就是执法不到位。如果“经公安机关消防机构审核合格的建设工程消防设计”能随意修改，法律法规的严肃性何在？当然，如果建设单位按法律程序变更消防设计，应当允许。
2.2 “无防火保护的金属结构范围”把握不准确
主要表现为：人为地扩大或缩小金属结构喷涂防火涂料的范围。导致错误的原因，主要是对规范的理解不深入，停留在一知半解水平。用好规范《建规》3.2.4条、3.2.5条和3.2.8条规定，应注意条文的适用范围和限制条件，主要有以下三个方面：（1）《建规》3.2.4条仅适用于金属结构的梁、柱，不适用于其它构件，也不适用于甲、乙类厂房和仓库。对于丙类工业建筑，仅适用于厂房，不适用于仓库，且应满足设有自动喷水灭火系统、单层和不受甲、乙、丙类液体（气体）火焰影响这三个条件。对于丁、戊类工业建筑，不管是厂房还是仓库都适用。实践中，应注意生产工艺流程，核实是否存在使用或储存甲、乙、丙类液体（气体），其火焰是否影响到钢梁、钢柱。（2）《建规》3.2.5条适用于工业建筑的非承重外墙，放宽条件是4层及以下的丁、戊类的地上工业建筑。对于4层以上的丁、戊类工业建筑、所有地下工业建筑及甲、乙、丙类工业建筑的非承重外墙，则执行《建规》3.2.1条标准。（3）《建规》3.2.8条适用于二级耐火等级厂房的屋顶承重构件，不适用于柱和外墙，对所有类型的火灾危险性厂房都适用，但受到甲、乙、丙类液体火焰影响的部位除外。屋顶承重构件，是指用于支承屋面荷载的主结构构件，如组成屋顶网架、网壳、桁架的构件及屋面梁、支撑以及同时起屋面结构系统支撑作用的檩条。实际工程中，只对梁喷涂防火涂料，不对网架、桁架、支撑以及同时起屋面结构系统支撑作用的檩条等主结构构件喷涂防火涂料，是非常普通的现象。
3 塑料排水管阻火装置的设置
无数火灾证实，竖井、管道是火灾蔓延的重要途径。建筑中均会设置塑料排水管，其穿越楼板、防火墙、竖井和重要场所等部位，容易造成火灾蔓延扩大。但实际验收和检查中，经常出现以下几种问题：（1）塑料排水管阻火装置的设置没有引起足够的重视，总是被忽视。（2）许多监督人员不知道塑料排水管需要设置阻火装置，不知道哪里的规定，故消防竣工验收时不作为验收内容。（3）知道塑料排水管需要设置阻火装置，但对设置条件和设置部位不清楚。（4）GB50015《建筑给水排水设计规范》2009年版已颁发实施，对塑料排水管阻火装置的设置条件和设置部位进行局部修改，许多监督人员仍然使用2003年版的规定。（5）不分清是塑料给水管还是塑料排水管，一律要求设置阻火装置。要正确掌握塑料排水管阻火装置的设置，必须认真对照、区别2009年版和2003年版，掌握2009年版的要求。2009年版和2003年版都是在4.3.11条规定塑料排水管阻火装置的设置，条文内容基本相同，主要区别在于条文说明。2003年版的条文说明指出其设置条件为：（1）高层建筑立管穿越楼层时；（2）外径大于等于110mm时；（3）设置条件为立管明设，或立管虽暗设但管道井内是隔层防火分隔；（4）横管穿越防火墙时；（5）设置位置：明设立管的穿越楼板处的下方，支管接入立管穿越管道井壁处，横管穿越防火墙的两侧。同时指出：如管道井内每层楼板有防火分隔，则可不必设置；管窿的楼层分隔如是楼板也可不装阻火装置。2009年版的条文说明指出穿越楼层塑料排水管同时具备下列条件时应设阻火装置：（1）高层建筑；（2）管道外径大于等于110mm时；（3）立管明设，或立管虽暗设但管道井内不是每层防火分隔。同时指出：横管穿越防火墙时，不论高层建筑还是多层建筑，不论管径大小，不论明设还是暗设（一般暗设不具备防火功能）必须设置阻火装置。阻火装置设置位置为：立管的穿越楼板的下方，管道井内是隔层防火分隔时支管接入立管穿越管道井壁处，横管穿越防火墙的两侧；建筑阻火圈的耐火极限应与贯穿部位的建筑构件的耐火极限相同。由此，只要按照2009年版要求，分清穿越楼板（同时具备三个条件）和穿越防火墙两种情况，再注意设置部位（2003年版和2009年版要求相同），就能掌握塑料排水管阻火装置的设置。
4 火灾时切断非消防电源的速度和范围
可能大家都有这样的亲身经历：验收过程中，测试火灾自动报警系统及其联动控制，探测器或手动报警按钮一动作，立即切断非消防电源，关闭正常照明，强制启动应急照明，虽然应急照明点亮了，但本来亮堂堂的现场，还是立刻暗了下来；熟悉现场的工作人员和消防监督人员，也找不到走道和出口，更不用说一般群众，绝对是不知东南西北，寸步难行；甚至正常照明关闭了，应急照明迟迟不能点亮，现场一片漆黑。如果火灾发生在这种情况，后果将相当严重。消防验收人员对火灾报警后切断非消防电源的片面要求，主要有以下几种：（1）不是“确认”火灾，而是“火灾报警”后，立即切断非消防电源。（2）盲目强调切断非消防电源的“快”，一旦“确认”火灾，要求立即动作。（3）盲目强调切断非消防电源的“自动功能”。（4）盲目扩大切断非消防电源的范围。
不管是GB50116-98《火灾自动报警系统设计规范》（以下简称《报规》），还是新的报审稿，都规定切断非消防电源应在火灾“确认”后实施。切断非消防电源的目的，是为了防止火势蔓延和方便扑救火灾、防止触电，在不会引起火势蔓延，也不扑救火灾或者不会影响到火灾扑救的情况下，可不必切断。《报规》6.3.1条文说明指出：切断方式可以人工切断，也可以自动切断。结合目前我国消防自动化管理水平，应尽量采用手动切断方式，不提倡都采用自动功能。如何界定切断非消防电源的“范围”？《报规》6.3.1.8规定：应能切断有关部位的非消防电源，并接通警报装置及火灾应急照明灯和疏散标志灯。条文说明指出：火灾时切断非消防电源是必要的，但应该控制在一定范围之内；有关部位是指着火的那个防火分区或楼层……切断顺序应考虑按楼层或防火分区的范围，逐个实施，以减少断电带来的不必要的惊慌。故应尽量控制在较小范围内，避免全楼切断，造成照明不足而引起恐慌甚至人员无法疏散导致伤亡；插座、空调等用电，可以较大范畴、快速切断，照明用电应慎重切断，甚至不切断。正常照明天天在用，一旦损坏能及时修复，应急照明则不然，往往因检修不到位而损坏，应急时派不上用场；正常照明无处不在，应急照明只设置在一定范围，难免出现盲区；在照度方面，正常照明也是应急照明无法比拟的；从救火和疏散时段考虑，人员疏散是前几秒、几十秒、几分钟最多十几分钟的事，而救火是在此之后的事，非消防电源不需要立即切除；从防止火势蔓延的角度考虑，从火灾发生到火灾损坏电气线路、设备，再因电气线路、设备损坏导致火势蔓延，一是概率较低，二是即使出现这种情况，也需要一定时间，而这段时间，正是人员安全疏散的黄金时间，与人员疏散相比，防止火势蔓延是相对次要的。总之，切断非消防电源必须谨慎、有步骤、有选择、有控制的进行。
5 结语
从事消防竣工验收的人员，对国家规范标准，不能停留在“浅尝辄止”的水平，必须精读并深入分析研究，不能只知道规范怎么规定，还应多问问规范为什么这样规定，更好地理解规范本意。还需要多到施工工地特别是火灾现场实地考察，做到理论联系实际。
参考文献：
[1]中华人民共和国消防法[Z].2008.
[2]公安部.中华人民共和国公安部令第106号建设工程消防监督管理规定[Z].2009.
[3]GB50016-2006，建筑设计防火规范[S].
[4]GB50045-95（2005年版），高层民用建筑设计防火规范[S].
建筑法适用范围范文4
既然建筑物与其占用范围内的建设用地使用权各为不同的财产，各有其独立的交换价值，自各有其担保融资需求；由此，在房地产信贷实践中出现了房地一体抵押、房地单独抵押(抵押人仅就建筑物或建设用地使用权设定抵押)、房地分别抵押(抵押人就建筑物、建设用地使用权分别向不同的抵押权人设定抵押)等多种情形。就房地一体抵押而言，在现行规则之下，当事人之间分别就建筑物和建设用地使用权抵押各为抵押权登记，抵押权人取得就建筑物和建设用地使用权的共同抵押权，其中权益，至为明晰。但就房地单独抵押而言，在我国目前“房地一致原则”之下，在建筑物之上设定的抵押权对于未设定抵押权的建设用地使用权有何影响？在建设用地使用权之上设定的抵押权对于未设定抵押权的地上建筑物有何作用？此外，就房地分别抵押而言，分别设立的建筑物抵押权和建设用地使用权抵押权彼此之间的效力桎梏如何解决？如此种种，已成为司法实践中的一大难题，③《担保法》之下如此，《物权法》之下也不例外。本文不揣浅陋，拟就此一陈管见，以求教于同仁。
一、房地产抵押中的“地随房走”、“房随地走”
(一)房地产抵押中的“地随房走”
《物权法》第182条第1款前段规定：“建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。”此即房地产抵押中的所谓“地随房走”。对于如何认定这里的“占用范围”，解释上尚存争议。有学者认为，这里的“占用范围”仅指建筑物的坐落范围，超出坐落范围的部分不属于一并抵押的范围。“例如，土地总面积为3万平方米，其中房屋占用的土地面积为1万平方米，房屋占用之外的土地面积为2万平方米。抵押人拿房屋到银行抵押贷款时，如果房屋和房屋占用范围内的1万平方米的土地的价值超过贷款数额的一定比例时，抵押人就可以不将房屋占用范围之外的2万平方米土地进行抵押。”④这一观点的主要理由在于：“一宗土地之上可能建造了多栋房屋，或者房屋占用的土地面积有限，在确定房屋抵押时哪些建设用地使用权应当抵押，必须以该房屋所占用土地的建设用地使用权为限，其他的建设用地使用权并不一并抵押。”⑤
本文以为，这一观点与实际操作有一定距离。土地以宗地为单位进行登记，所谓宗地，是指土地权属界线封闭的地块或者空间。⑥这样，本来绵亘无垠的土地被“宗地”在观念上特定化，与物权标的特定的原则相合，同时借由登记制度使“宗地”成为独立物，也就有了成为物权客体的可能。土地权利即以宗地为单位而登记、指称，⑦建设用地使用权人所持有的《国有土地使用证》即以宗地为单位而核发。建设用地使用权人在其建设用地使用权之上设定抵押权，依所谓抵押权的不可分性，其抵押权的效力及于建设用地使用权之全部，⑧无法使坐落范围之外的建设用地使用权具有单独交换价值。
准此，本文认为，《物权法》第182条第1款所称“占用范围内”主要系用来界定建筑物与建设用地使用权之间的所属关系，即建设用地使用权仅指与设押建筑物相应的建设用地使用权，而非其他建设用地使用权。这一“占用范围内”可分为三种不同情况：第一，该宗地上只有一栋建筑物，且该建筑物不属于区分所有，以该建筑物设定抵押的，该宗地的建设用地使用权一并抵押，而不管空地占多大比例或多大面积。第二，该宗地上有数栋建筑物，且该建筑物不属于区分所有，权利人以其中部分建筑物设定抵押的，该设押建筑物所占该宗地的应有份额一并抵押。在解释上，数建筑物对该宗地的建设用地使用权构成按份共有关系，这里对建设用地使用权的分割只是观念上的，并非物理上的。第三，该宗地上有一栋或数栋建筑物，但存在区分所有的情形，某权利人以其建筑物设定抵押的，该设押建筑物所占该宗地的应有份额一并抵押。⑨在区分所有法理上，该宗地的建设用地使用权当属业主准共有的部分，⑩在性质上，业主对建设用地使用权的准共有属于在按份共有和共同共有之外的第三种共有，(11)业主并不对该宗地范围的某个具体地块享有建设用地使用权。
(二)房地产抵押中的“房随地走”
《物权法》第182条第1款后段规定：“以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”此即房地产抵押中的所谓“房随地走”。这里的“建设用地使用权”自应排除“乡镇、村企业的建设用地使用权”，因为在《物权法》第183条之下，乡镇、村企业的建设用地使用权不能单独设定抵押。就乡镇、村企业的建设用地使用权与其地上建筑物一起设定抵押的，自无第182条适用的必要。本段的“土地上的建筑物”，是指以该建设用地使用权为基础而建造的建筑物。(12)尚存疑问的是，以该建设用地使用权为基础而建造的“构筑物”、“附属设施”是否一并抵押？对此，有学者以为，本条中仅规定“建筑物”，应属法律漏洞，可通过类推适用加以弥补；同时，本条第1款之规定旨在消除建筑物及其占用范围内的建设用地使用权异其权利主体所可能带来的冲突和摩擦，基于立法目的的解释，这里的“建筑物”亦应包括在建工程在内。(13)
本文赞同这一解释。就“房地一致原则”而言，《物权法》中相关规定前后的表述并不一致。在规定一并“转让、互换、出资或者赠与”时，条文界定的范围是“建筑物、构筑物及其附属设施”(第146、147条)；但在规定一并“抵押”时，条文界定的范围仅是“建筑物”(第182条)。
就建设用地使用权的设立目的——利用他人土地“建造建筑物、构筑物及其附属设施”(第135条)而言，在“房地一致原则& rdquo;之下，自应追求建设用地使用权与该土地之上“建筑物、构筑物及其附属设施”的权利主体一致，在“转让、互换、出资或者赠与”时是如此，在“抵押”时亦是如此。在第135条、146条、147条之下，“建筑物主要是指住宅、写字楼、厂房等；构筑物主要是指不具有居住或者生产经营功能的人工建造物，比如道路、桥梁、隧道、水池、水塔、纪念碑等；附属设施主要是指附属于建筑物、构筑物的一些设施。”(14)只不过，就抵押财产的类型，《物权法》第180条第1款第1项使用的是“建筑物和其他土地附着物”，这里的“其他土地附着物”指“附着于土地之上的除建筑物之外的不动产，包括桥梁、隧道、大坝、道路等构筑物，以及林木、庄稼等”，(15)不仅包括其土地权源是建设用地使用权的“建筑物”，而且包括其土地权源是宅基地使用权的建筑物、其土地权源是土地承包经营权的农作物等。可能是因为第180条中仅正面列举了“建筑物和其他土地附着物”作为抵押财产的原因，第182条中规定“房地一致原则”时才出现了“建筑物与其占用范围内的建设用地使用权一并抵押”的情形。本于“同一事物应作相同处理”的法律解释方法，第182条第1款中所规定的“建筑物”自应包括“构筑物及其附属设施”在内。同时，第180条已明定“正在建造的建筑物”亦属抵押财产的范围，以相同的规范目的，第182条第1款中的“建筑物”亦应作扩大解释而包括“正在建造的建筑物”——在建工程在内，当无疑义。
(三)一项抵押权还是两项抵押权？
在“房随地走”、“地随房走”之下，《物权法》第182条第1款所规定的“一并抵押”究竟是指抵押权人就建筑物及其占用范围内的建设用地使用权形成一项抵押权，还是抵押权人就建筑物与其占用范围内的建设用地使用权分别形成两项抵押权，并共同担保债务的履行，从而形成建筑物抵押权和建设用地使用权抵押权的共同抵押？
本文认为，我国采分离主义模式，建筑物与其占用范围内的建设用地使用权被视为各别的物权客体，并分别被正面列举为抵押财产之一，(16)在我国尚未承认集合抵押或财团抵押的情形之下，(17)在建筑物与其占用范围内的建设用地使用权之上所设定的抵押权自应是两项抵押权，一项为建筑物抵押权，一项为建设用地使用权抵押权。两者之生效以分别在房屋登记机构和土地登记机构办理抵押权设立登记为前提条件，并分别核发房屋他项权利证书和土地他项权利证书。即使登记机关颁发统一的房地产权证书，其中也分别载明了建筑物与建设用地使用权的物权状况。(18)建筑物抵押权与建设用地使用权抵押权之间构成共同抵押，只不过与普通共同抵押不同之处在于，本条所定共同抵押不可由抵押权人选择就建设用地使用权还是建筑物实现抵押权，而就普通共同抵押而言，若未约定各个抵押财产所负担的金额，则为连带共同抵押，“抵押权人于实现抵押权时得就各个抵押财产同时行使权利，也可以任意就其中的某一财产行使权利”。(19)
二、房地单独抵押的效力
(一)“房地一致原则”与房地单独抵押的效力
即使在“房地一致原则”之下，房地单独抵押也不因未一并就房地合意设定抵押而无效。其理由在于：第一，在我国现行法之下，建筑物和建设用地使用权互为独立的不动产客体，并有其独立的交换价值，《物权法》更是分别规定两者均可为抵押财产之一(第180条第1款第1项、第2项)。第二，《物权法》第200条规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”由此可见，单独就建设用地使用权设定抵押并非无效。第三，《物权法》第182条第1款的规范性质，通说以为并非效力性强制性规定(容后详述)，违之并不导致交易的无效。第四，《物权法》第182条的规范意旨，主要系为了防止房地权利分离，但就“房地一致原则”而言，其置重者在于建筑物所有权与建设用地使用权不得异其权利主体。仅就房地单独抵押本身，抵押权人所取得的并非是建筑物所有权或建设用地使用权，(20)而仅是建筑物所有权或建设用地使用权之上的就其交换价值的定限物权，准此，房地单独抵押时并未导致建筑物所有权与建设用地使用权异其权利主体，其与第182条第1款的规范意旨并无不合。
(二)“视为一并抵押”的解释论
就建筑物抵押权与建筑物占用范围内的建设用地使用权抵押权的关系，我国《担保法》第36条规定：“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。”“以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。”“乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”《物权法》在《担保法》第36条的基础上作了相应的修正，其第182条除了将“同时抵押”修改为“一并抵押”之外，主要的变化是增加了第182条第2款，即“抵押人未依前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”
尚存争议的是，第182条第2款规定的“视为一并抵押”如何理解？“视为”属于一种拟制，“乃明知该事实为甲，但因法的政策上之需要，乃以之为乙而处理之是也。”(21)“视为”意指“立法者虽然明知其所拟处理的案件与其所拟引来规范该案型之法条本来所处理之案例，其法律事实由法律上重要之点(构成要件上所指称的特征)论，并不相同，但仍将二者通过拟制赋予同一的法律效果。”(22)制定法中的“视为”，是立法者基于特定的目的，针对微观层次的社会关系，所使用的具有特定外部标志的，有意地将明知为不同者等同视之的立法技术。(23)民法中的“视为”，是指民事法律对当事人的某种地位或意思的认定，不容当事人依反证而推翻。(24)准此 ，房地单独抵押时，就未抵押的财产取得抵押权。但就此抵押权的性质，学者间尚存争议。一种观点认为，“视为一并抵押”所产生的抵押权，非基于当事人之间的合意而生，而是基于法律直接规定而成立，在性质上属于法定抵押权。(25)另一种观点认为，“视为一并抵押”是指依法推定抵押权人对未抵押的财产作出法律拟制的意思表示，一并设立抵押权。论者同时认为，“视为一并抵押”拟制的是“一并抵押的意思表示，既然是意思表示，就仍然属于法律行为而生之抵押权的范畴。这与法定抵押权不需要当事人约定而根据法律规定直接产生的特点具有根本区别。换言之，拟制的抵押权并非独立的抵押权形态，只不过其意思表示由法律推定产生而已。”(26)
本文作者赞成第一种观点。
首先，虽然“视为一并抵押”，也无法改变就建筑物及其占用范围内的建设用地使用权分别存在各别抵押权的事实。建筑物及其占用范围内的建设用地使用权系属不同的财产，无论是约定一并抵押，还是推定一并抵押，均系两个抵押权，只不过构成共同抵押而已，如此，在就建筑物或建设用地使用权设定了抵押权的情况下，就未抵押财产必定存在另一个独立的抵押权，否则共同抵押之说无从谈起。
第二，仅将“视为一并抵押”解释为对当事人一并抵押意思表示的推定，无法达到本款规定的立法意旨。在我国物权法上，仅依当事人之间关于设定抵押权的意思表示的合致尚不足以设立抵押权，在“合意＋公示”的物权变动模式(27)之下，无论是建筑物抵押权，还是建设用地使用权抵押权，在当事人的合意之外，均需践行抵押权设立登记手续。如“视为一并抵押”仅为拟制一个意思表示，又未予抵押权登记，就未抵押财产的抵押权即未设立，亦即抵押权人就未抵押财产并未取得可对抗第三人的优先受偿效力，又何谈共同抵押？
第三，“视为”作为一种立法技术，其所拟制者并非意思表示一种，有所谓关于主体的拟制、关于客体的拟制和关于法律事实的拟制之分。(28)第182条第2款完全可以解释为抵押人未依法一并抵押的，视为抵押权人就未设定抵押的财产取得抵押权，但如此解释以抵押权人就已设定抵押财产取得抵押权(践行抵押权登记和依法取得抵押权)为前提。
第四，所谓法定抵押权，是指基于法律规定而产生的抵押权，此种抵押不待登记，即生效力，与普通抵押权系因当事人合意而设定，需经登记而生效力不同，在性质上属于特殊抵押权。(29)法定抵押权，在法律规定存在某种关系时当然发生而无须当事人设定。(30)依第182条第2款，所拟制的抵押权无需登记而设定，具有与普通抵押权不同的特质，主张“拟制的抵押权并非独立的抵押权形态”，值得商榷。
综上，本文以为，在房地单独抵押时，抵押权人依第182条第2款就未抵押财产所取得的抵押权，属于非依法律行为而取得的抵押权，当属法定抵押权，无需登记即成立。(31)不过，本文作者同时认为，称谓上的差异不是最主要的，“法定抵押权”也好，“拟制的抵押权”也罢，只要能说明其无需登记即为成立就行了。
至此，可以得出房地单独抵押时的相关规则：抵押人以建筑物或其占用范围内的建设用地使用权单独设定抵押的，并不因违反第182条第1款“一并抵押”的规定而无效。在践行相关抵押权设立登记手续之后，抵押权人就相应的建筑物或建设用地使用权取得抵押权，就未抵押财产取得法定抵押权，建筑物抵押权和建设用地使用权抵押权构成共同抵押。抵押权实现时，抵押权人可就建筑物及其占地范围内的建设用地使用权的变价款优先受偿。
三、房地分别抵押的效力
在“房地一致原则”之下，抵押人分别就建筑物及其占用范围内的建设用地使用权为不同的抵押权人设定抵押，并分别践行各自的抵押权设立登记，由此形成了房地分别抵押的态势。此时，抵押权(尤其是后设立的抵押权)是否有效？如果有效，两个抵押权之间如何确立其受偿顺序和范围？这既涉及第182条第1款的规范性质，又涉及第182条第2款的适用范围问题。
(一)《物权法》第182条第1款的规范性质及房地分别抵押的效力认定
就物权法第182条第1款的规范性质而言，多数学者主张属于倡导性规范，(32)即提倡和诱导当事人以建筑物及其占用范围内的建设用地使用权一并设定抵押。本文对此不敢苟同。就交易关系背景下物权法规范的配置，有学者认为，如果仅涉及交易当事人之间的利益和冲突，则以任意性规范和倡导性规范为主；如果涉及交易当事人与交易关系以外特定第三人之间的利益和冲突，就以授权第三人规范(33)为主；如果涉及民事主体的利益与公共利益之间的关系，则主要依赖强行性规范。(34)《物权法》第182条第1款明显调整的是交易背景下的法律关系，同时，其调整的又不仅限于当事人之间。如果抵押人以其建筑物或其占用范围内的建设用地使用权设定抵押，这里就只涉及抵押当事人之间的关系，但如抵押人就此前未抵押的财产为另一抵押权人设定抵押，此际至少涉及特定第三人的利益。同时，物权关系所关涉者，大多与不特定多数人的利益相关，虽然“全部物权法规范均属于强行性规范”(35)太过绝对，但在一定程度上也反映了物权法规范不同于债权法规范的特点，很难说“房地一致原则”之下建筑物抵押权与建设用地使用权抵押权之间的关系仅涉及双方当事人。基于此，本文主张第182条应属强行性规范，但仅属于“管理性强行性规范”或“取缔性强行性规范”，违之并不当然导致交易关系无效。
将强行性规范(36)区分为效力性规范和管理性规范，实际上是进一步弱化民法之外的规范对私权交易效力的影响，但这一区分的标准和认定又谈何容易。自《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第14条确立了这一类型区分之后，学者间见解纷呈，不一而足。颇具参照价值的是，有学者认为，法律、法规虽没有明确规定违反强制性规定将导致合同无效或不成立，但违反该规定以后若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益，应当认为该规范属于效力性规范；法律、法规虽没有明确规定违反强制性规定将导致合同无效或不成立，违反该规定以后若使合同继续有效并不损害国家利益和社会公共利益 ，而只是损害当事人的利益，该规范就不应属于效力性规范，而是管理性规范。(37)房地分别抵押虽然违反了第181条第1款的规定，但若使两个抵押合同均为有效，而在实现抵押权时对建筑物及其占用范围内的建设用地使用权一起变价，并不损害国家利益和社会公共利益，唯一可能损害的是抵押当事人的期限利益、变现利益等，准此，第181条第1款并非效力性规范。
由此可见，违反第181条第1款的规定房地分别抵押的，并不能仅依分别抵押而认为抵押合同无效。“将房地产分别设定抵押，是当事人签订抵押合同时真实的意思表示。因两个抵押合同均未违反物权法定原则，故法律没有理由强行干预并认定其中一个抵押权为无效。”(38)我国物权法上已承认建设用地使用权和地上新增建筑物可单独设立抵押权(第200条)，(39)为维系“房地一致原则”，仅在实现抵押权时对两者进行一体处分即可，有学者认为此为“拍卖抵押财产的扩张”，“将不在抵押权效力范围内的财产一并拍卖”，(40)不过，就新增房屋的价值，建设用地使用权抵押权人无权优先受偿。这充分体现了抵押权的价值特性和抵押物价值可以分割的精神。建设用地使用权之上的既有房屋和新增房屋并无区别，正如新增房屋与其占用范围内的建设用地使用权可以分割一样，既有房屋与其占用范围内的建设用地使用权分别设定抵押的实质是进行抵押物的价值分割，各抵押权人仅分别就其设定抵押权的抵押财产享有优先受偿权，只是在实现抵押权时，均得对房地进行一体变现。(41)
(二)房地分别抵押时各抵押权的效力范围
就房、地分别抵押时，各抵押权效力所及的范围，学者间争议也不少。
第一种观点认为，房地分别抵押仅产生房、地之上的各别抵押权，各抵押权的效力及于其设定抵押权的抵押财产(房或地)，并不及于其未设定抵押权的抵押财产，只不过，在抵押权实现时房、地分别计价，一并处分，确保“房地一致原则”在抵押领域里的贯彻，其实质在于对建筑物所有权和建设用地使用权进行价值分割，虽然抵押权设定时交换价值分属于不同主体，但在实现时并未最终导致房地权利主体不一致。(42)此种观点可称为分别受偿说。(43)
第二种观点认为，房地分别抵押时建筑物抵押权和建设用地使用权抵押权的效力均及于建筑物及其占用范围的建设用地使用权，两抵押权之间依其登记先后定其顺位。抵押人将其建筑物为甲抵押权人设定抵押，经登记，甲抵押权人取得建筑物抵押权，同时就建筑物占用范围内的建设用地使用权取得拟制的抵押权(无须登记)。其后，抵押人又将其建设用地使用权为乙抵押权人设定抵押，经登记，乙抵押权人取得建设用地使用权抵押权，同时就该土地之上的建筑物取得拟制的建筑物抵押权。就建筑物及其占用范围内的建设用地使用权而言，甲抵押权人取得第一顺位抵押权，乙抵押权人取得第二顺位抵押权。(44)论者并对此说的成立作了充分论证。此种观点又称重复抵押说。(45)
本文赞成第一种观点，理由如下：
第一，虽然《物权法》第182条第2款规定了拟制的抵押权或法定抵押权，但这一拟制的前提是“如果当事人本应就某些事项为明确的意思表示而未为表示，则法律为结束不确定的关系状态、稳定法律秩序，推定当事人作出某种意思表示，赋予其确定的法律效果”；(46)“行为人没有作出任何积极的意思表示(口头、书面、作为)，即不作为、不行为，但法律又要求行为人在某些特定情况下必须作出意思表示。所以，法律把行为人的不行为视为某种意思表示”。(47)在房地分别抵押的情形，当事人已就房地分别抵押作出明确的意思表示，自无第182条第2款适用的余地。虽然房地分别抵押与第182条第1款的规定有违，但仅是违反了管理性规范，自无否定其效力之理。由此，本文主张，第182条第2款法定抵押权的规定仅适用于房地单独抵押的情形，对于房地分别抵押无适用空间。
第二，分别受偿说体现了当事人之间基于意思自由而为的担保安排，两抵押权之间的效力冲突自应依当事人的意志而解决。即使在物权法领域，亦有契约自由的适用空间。“在没有足够充分且正当理由的情况下，不得主张限制民事主体的自由。”(48)就房地分别抵押而言，抵押人与甲抵押权人仅就建筑物设定抵押，自然体现了双方仅以建筑物的交换价值即足以担保债务履行的意思，否则双方会更进一步要求以建筑物占用范围内的建设用地使用权再设定抵押。抵押人与乙抵押权人仅就建设用地使用权设定抵押，也表明了双方仅以建设用地使用权的交换价值即足以担保债务履行的意思。当然，抵押权人愿意接受仅以建筑物或建设用地使用权作为抵押财产，其判断依据是其现有的交换价值，比如标的物未设定抵押，或虽设定抵押但其余值足以担保本债务的履行，这说明抵押权人在缔约时已有明确法律预期，即仅对建筑物所有权或建设用地使用权的变价款享有优先受偿权。此时，如果强行地去推定抵押权人对未抵押财产亦享有拟制的抵押权，就会出现先登记的抵押权获得超出合同预期之外的利益，而后登记的抵押权人一无所获的结果，(49)这既违背了当事人的本意，又置在原未设定抵押的财产之上设定抵押权的权利人的利益于不顾。本就该财产享有先顺位抵押权的权利人却因法律的拟制成了后顺位抵押权人，有违民法公平原则。这无疑不是良好的立法，也不是妥当的解释。
第三，分别受偿说与“房地一致原则”并不矛盾。论者认为，在“房地一致原则”之下，我国《物权法》第146、147条已确定了建筑物及其占用范围内的建设用地使用权一并转让、互换、出资、赠与的规则。转让等处分行为必须坚持房地一并处分，为什么单单抵押行为无须坚持房地一并处分？难道抵押不属于处分行为吗？由此主张分别受偿说未将房地一致原则一以贯之，对物权法相关条文的理解自相矛盾。(50)本文以为，正是由于转让等行为与抵押行为性质上的差异，才有了不同解释的前提。《物权法》第146、147条所列明的四种行为——转让、互换、出资、赠与均是移转所有权的行为，法律效果就是权利主体的变更；而《物权法》第182条所定抵押行为虽与转让等行为一样均属处分行为，但其产生的法律效果并非导致权利主体的变更，而是在抵押财产之上设定权利负担。如果在抵押权可得实现之前，主债务就得以清 偿，抵押权即消灭，权利负担丧失，权利回复至其圆满状态，此时不会出现房地不一致问题。如果抵押权实现条件成就而应就抵押财产变价之时，即应适用《物权法》第146、147条的规定，对建筑物及其占用范围内的建设用地使用权一并进行变价，因为，在解释上，法院的强制变现亦属《物权法》第146、147条所规定的“转让”之列，(51)此时也不会出现房地不一致的问题。如法院就建筑物、建设用地使用权分别变现，即违反《物权法》第146、147条的规定。如此，第146、147条与第182条在解释上即取得了一致。由此可见，分别受偿说并不违背房地一致原则，反而是房地一致原则在房地产抵押上的贯彻。所谓“房地一致原则”，只是建筑物所有权和建设用地使用权主体归属上的一致，“只要在实现抵押权时，土地使用权与建筑物所有权归属同一竞买人或者买受人，就与我国现行法律规定的一体化原则并不相悖。”(52)如果真如论者所称房地一并抵押的观点，房地分别抵押几无可能。因为在《物权法》第146条、第147条之下，建筑物、建设用地使用权分别转让将直接导致交易的无效，若将此适用于抵押权的设立，是不是意味着，在《物权法》第182条之下，建筑物、建设用地使用权分别抵押亦将直接导致抵押交易的无效？而这会使得讨论问题的前提都不存在了。
第四，分别受偿说更符合物权公示的逻辑。物权法之下的交易安全依相关登记规则而维系。在现行规则之下，合意而生的抵押权以登记为生效并对抗第三人的前提(仅就不动产而言)，登记即成了抵押权人保全自己权利的重要工具。甲抵押权人仅以建筑物抵押权或建设用地使用权抵押权之一办理了抵押权设立登记，在第182条第2款之下，他当然取得未办理登记的抵押财产之上的抵押权，就未达到保全要求的抵押财产也具有优先受偿效力，其自身当然就没有了再去办理相关抵押权设立登记的动力，从而陷登记制度之机能和作用于不彰，也使得抵押权作为物权的公示必要性在物权法之下无法做到一以贯之。同时，乙抵押权人在查询相关登记未见抵押负担之后，作出接受抵押财产的决策并积极践行登记手续以保全其抵押权，而在重复抵押说之下，他早就已经无法取得第一顺位抵押权。此时，物权公示规则还有何意义？
第五，分别受偿说较好地衡平了数抵押权人之间的利益。无论是立法时相关规则的设计，还是司法实践中对具体规则的解释，利益衡量自是其中重要的考量因素。分别受偿说之下，上述甲抵押权人仅就建筑物和建设用地使用权其中之一设定了抵押，就只能就此部分抵押财产具有优先受偿权，如依重复抵押说，甲抵押权人就其未设定抵押的财产也同样具有优先受偿权，过分惠顾甲抵押权人的利益，就其未设定抵押的财产，其是躺在权利之上的“睡眠者”，自不值得予以保护。相反，对于乙抵押权人而言，其就甲抵押权人未设定抵押的财产设定了抵押，其权利与甲抵押权人就其已设定抵押的财产的权利并无区别，在承认建筑物与建设用地使用权为各别的不动产客体的前提下，更是如此，两者自应得到同等保护。由此可见，重复抵押说所基于的解释论并未很好地衡平数抵押权人之间的利益。
至此，可以得出房地分别抵押时的相关规则：抵押人以建筑物及其占用范围内的建设用地使用权分别为数抵押权人设定抵押的，并不因违反第182条第1款“一并抵押”的规定而无效，且第182条第2款“视为一并抵押”亦无适用余地。在践行相关抵押权设立登记手续之后，各抵押权人分别在建筑物或建设用地使用权之上取得抵押权。在抵押权实现时，应依《物权法》第146条或第147条的规定，一并强制变现建筑物及其占用范围内的建设用地使用权，各抵押权人就各别抵押财产所占比例对变价款享有优先受偿权。
四、结语
房地一致原则是我国土地公有制之下为维系交易安全所作的理性选择。确保建筑物及其占用范围内建设用地使用权的权利主体一致，不仅在静态归属意义上有意义，在动态交易中也深具价值。在我国目前房地分别管理、分别登记仍系主流模式的情形下，房地一致原则的彻底贯彻执行有很大困难。在目前的现实下，唯有在把握立法原意的基础上，对相关条文作出合理解释，才能衡平当事人之间的利益冲突，并引导房地产交易实践。
［收稿日期］2011－08－23
注释：
①此处的“处分”，仅指法律上的处分，包括转让、互换、出资、赠与、设定抵押权等。参见《物权法》第146条、第147条、第182条、第183条、第200条。
②以下为行文简洁，在相当场合均使用“房”指称“建筑物”，“地”指称“建设用地使用权”。但应当注意的是，“房屋”和“建筑物”并非完全等同的概念。
③参见宋晓明：《物权法担保物权编实施中的几个重要问题》，载最高人民法院民事审判第二庭：《民商事审判指导》(总第14辑)，北京：人民法院出版社，2008年，第7页。
④杨永清、曹英：《房屋和土地没有同时抵押时抵押登记的效力》，《人民司法》2002年第3期。
⑤王利明：《物权法研究》(下卷)，北京：中国人民大学出版社，2007年，第429页。
⑥参见《土地登记办法》第5条。
⑦申请土地登记的材料中即有“地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标”，参见《土地登记办法》第9条第1款第4项。
⑧参见王利明：《物权法研究》(下卷)，第402页；郭明瑞：《担保法》，北京：法律出版社，2010年，第88页；梁慧星、陈华彬：《物权法》(第四版)，北京：法律出版社，2007年，第309页；崔建远：《物权法》，北京：中国人民大学出版社，2009年，第472页。
⑨参见全国人大常务委员会法制工作委员会民法室：《中华人民共和国物权法条文说明、立法理由及相关规定》，北京：北京大学出版社，2007年，第273页。
⑩参见王利明：《物权法研究》(上卷)，北京：中国人民大学出版社，2007年，第588页；崔建远：《物权法》，第203页。
(11)参见王利明：《物权法研究》(上卷)，第590页；崔建远：《物权法》，第202页。
(12)王利明：《物权法研究》(下卷)，第430页。
(13)参见王利明：《物权法研究》(下卷)，第430页。
(14)全国人大常务委员会法制工作委员会民法室：《中华人民共和国物权法条文说明、立法理由及相关规定》，第254页。
(15)全国人大 常务委员会法制工作委员会民法室：《中华人民共和国物权法条文说明、立法理由及相关规定》，第323页。
(16)《物权法》第180条第1款第1项、第2项。
(17)《物权法》第181条就动产浮动抵押的规定，有学者认为是集合抵押(参见梁慧星：《特别动产集合抵押——物权法第一百八十一条解读》，《人民法院报》2007年9月13日第6版)，本文对此不敢苟同。但即便如此，所谓集合抵押，也仅限于动产。
(18)《城市房地产管理法》第63条规定：“经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十一条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。”
(19)郭明瑞：《担保法》，第142页。
(20)我国法上不承认让与担保的适法性，抵押权人所取得的仅为定限物权。
(21)郑玉波：《法谚(一)》，北京：法律出版社，2007年，第39页。
(22)黄茂荣：《法学方法与现代民法》(第五版)，北京：法律出版社，2007年，第194页。
(23)刘风景：《“视为”的法理与创制》，《中外法学》2010年第2期。
(24)江平：《民法中的视为、推定与举证责任》，《政法论坛》1987年第4期。
(25)参见崔建远：《物权法》，第476页。
(26)参见朱晓喆：《房、地分离抵押的法律效果——〈物权法〉第182条的法律教义学分析》，《华东政法大学学报》2010年第1期。
(27)参见王利明：《物权法研究》(上卷)，第275页；梁慧星、陈华彬：《物权法》(第四版)，第85页；崔建远：《物权法》，第49页。
(28)参见刘风景：《“视为”的法理与创制》，《中外法学》2010年第2期。
(29)参见谢在全：《民法物权论》(下)，台北：作者修订四版，2007年，第170页。
(30)郭明瑞：《担保法》，第93－94页。
(31)不过，由于公示不足所造成的对潜在交易相对人的威胁，已使包括法定抵押权在内的法定担保物权的制度设计颇受批评。在比较法上，即使是在传统意义上最具法定色彩的留置权，在有些国家也奉行“未经登记，不得对抗第三人”的登记对抗模式。就此，拟专文探讨。
(32)参见陈现杰：《土地使用权与地上建筑物分别抵押的效力问题》，《人民法院报》2003年9月16日第7版。虽然该文是针对《担保法》第36条，但《物权法》第182条第1款对《担保法》第36条并未作实质性修改，因此该文分析结论当然适用于《物权法》第182条第1款。
(33)所谓授权第三人规范，系指授予交易以外的第三人一项权利，该权利可以决定影响其利益的交易行为的效力。参见王轶：《论物权法的规范配置》，《中国法学》2007年第6期。
(34)参见王轶：《论物权法的规范配置》，《中国法学》2007年第6期。
(35)梁慧星主编：《中国物权法研究》，北京：法律出版社，1998年，第3页。
(36)通说以为，强行性规范之下分为强制性规范和禁止性规范，禁止性规范之下分为效力性禁止性规范和管理性(取缔性)禁止性规范。参见王轶：《论物权法的规范配置》，《中国法学》2007年第6期。但也有学者质疑这一分类方法，参见许中缘：《民法强行性规范研究》，中国人民大学博士学位论文，2008年，第21页以下。
(37)参见王利明：《合同法研究》(第一卷)，北京：中国人民大学出版社，2011年修订版，第638－639页。
(38)参见王闯：《规则冲突与制度创新(中)——以物权法与担保法及其解释的比较为中心而展开》，《人民法院报》2007年6月27日第6版。
(39)参见房绍坤：《物权法用益物权编》，北京：中国人民大学出版社，2007年，第194页。
(40)郭明瑞：《担保法》，第133页。
(41)王闯：《规则冲突与制度创新(中)——以物权法与担保法及其解释的比较为中心而展开》，《人民法院报》2007年6月27日第6版。
(42)参见王闯：《规则冲突与制度创新(中)——以物权法与担保法及其解释的比较为中心而展开》，《人民法院报》2007年6月27日第6版。
(43)此说得到了最高人民法院不少法官的支持。参见杨永清、曹英：《房屋和土地没有同时抵押时抵押登记的效力》，《人民司法》2002年第3期；陈现杰：《土地使用权与地上建筑物分别抵押的效力问题》，《人民法院报》2003年9月16日第7版；宫邦友：《房屋与土地权利主体不一致时，房地产抵押合同的效力及相关权利人的利益保护》，《法律适用》2004年第2期。
(44)参见朱晓喆：《房、地分离抵押的法律效果——〈物权法〉第182条的法律教义学分析》，《华东政法大学学报》2010年第1期。
(45)此说得到了部分地方法院的支持。例如，2004年12月21日，《山东省高级人民法院关于审理以建筑物及土地使用权设定抵押如何确定合同效力问题的通知》指出：“建筑物附着于以出让、转让方式取得的国有土地使用权的土地之上，仅就建筑物或仅就建筑物占用范围内的土地使用权设定抵押，或建筑物与其占用范围内的国有土地使用权分别抵押给不同债权人，按规定办理了抵押登记的，抵押合同有效。抵押权的效力及于土地使用权及附着于其上的建筑物，不同抵押权人就同一抵押物的受偿顺序依《担保法》第54条确定。”
(46)朱晓喆：《房、地分离抵押的法律效果——〈物权法〉第182条的法律教义学分析》，《华东政法大学学报》2010年第1期。
(47)江平：《民法中的视为、推定与举证责任》，《政法论坛》1987年第4期。
(48)王轶：《民法价值判断问题的实体性论证规则——以中国民法学的学术实践为背景》，《中国社会科学》2004年第6期。
(49)参见王闯：《规则冲突与制度创新(中)——以物权法与担保法及其解释的比较为中心而展开》，《人民法院报》2007年6月27日第6版。
(50)参见朱晓喆：《房、地分离抵押的法律效果——〈物权法〉第182条的法律教义学分析》，《华东政法大学学报》2010年第1期。
建筑法适用范围范文5
摘要：迄今为止，我国现行的建筑施工质量规范体系已逐步完善，建筑工程质量问题关系着广大人民的生命和财产安全，因此质量问题是重中之重，如何保证工程质量，应首先从建筑施工质量相关规范入手。
2015年7月间，沈阳、郑州等多地发生房屋阳台坠落事件，给人民的生产生活带来极大的损失，并且此类报到屡见不鲜，这都给建筑工程从业人员敲响质量安全警钟。另外，在诸多一线的建筑工人中，农民工占三千多万，加强建筑施工质量安全问题，也有利于保障施工人员的现场安全。
国际上关于建筑工程质量控制的研究，主要代表有IS09000质量标准体系和精益建造两大流派。IS09000质量管理体系被国际上普遍采用，其遵循全面质量控制的思想，但在施工现场的质量控制过程中很难实施。精益建造借鉴制造领域的精益生产理念，以客户的需求为中心，强调在工程实施中，关注整个价值流，消除浪费。
本文在上述背景下，有必要对我国现有的建筑施工质量体系进行分析。
一、存在问题
1、现行的质量标准体系基本是按照标准体系结构进行编写，并没有过多的考虑使用者方便使用的需求，并且多数是政府标准管理机构进行编写，和实际使用者之间的需求有一定的差异。并且在现行的标准体系中存在着一些规范条文之间有重复，甚至有时候会出现相互之间有冲突。大多数建筑施工质量规范以文档、手册形式存在，不能快速找到实际使用对象所适用条款，导致现有施工质量标准体系现场监控使用的情况缺乏一定的指导性。在现场工作中，工程质量管理相关人员需要依据经验，翻阅相关的手册和规范，查阅量大，费时、易错。
2、现行的标准规范大多是以文档、手册等形式存在的，标准的条文也主要靠自然语言来表达，但计算机并不能识别这些以自然语言形式存在的条文，因此，利用计算机来检索规范条文是相当困难的。实际工作中，应用标准规范的唯一方法主要是依靠人的认知能力和组织审四芰ΑS捎诮ㄖ施工过程的复杂性，实际工作中，标准规范很难得到真正的贯彻落实。
二、现有标准规范组成
1、法律
法律有广义、狭义两种理解。广义上讲，法律泛指一切规范性文件；狭义上讲，仅指全国人大及其常委会制定的规范性文件。在与法规等一起谈时，法律是指狭义上的法律。法律和标准的制定主体不同，法律拥有更高的法律效应，而且必须强制执行。二者可能规定相同的内容，但法律比较粗略，而标准可能更详尽细致。
2、法规
在法律体系中，法规主要指行政法规、地方性法规、民族自治法规及经济特区法规等。法规即指国务院、地方人大及其常委会、民族自治机关和经济特区人大制定的规范性文件。技术法规和标准所规定的的内容可能会有所相似，如生产方法、产品特性，符号、标志以及包装等。
3、规范、规程
在工业生产、农业生产及工程建设中，把对设计、施工、制造、检验等技术类事项所做的一系列规定称为规范，而对作业、安装、鉴定、安全、管理等技术要求和实施程序所做的统一规定则称为规程。
4、指南
指南即"指导性技术文件"的含义。按照《国家标准化指导性技术文件管理规定》，国家标准化指导性技术文件是指为仍处于技术发展过程中的标准化工作提供指南或信息，供科研、设计、生产、使用和管理等有关人员参考使用而制定的标准文件。
三、标准规范的分类和分级
根据《中华人民共和国标准化法》，标准有国家标准、行业标准、地方标准和企业标准等四个等级。
1、国家标准：指的是针对需要在全国范围内统一要求和统一执行的技术或标准，由合法的标准化组织通过法定程序制定。国家标准的代号为"GB"，是"国标"两个汉字的拼音首字母的组合。国家标准的组织编制以及审批、编号、等工作一般由国务院标准化主管部门负责。
2、行业标准：又叫专业标准或团体标准，是对国家标准的补充，如果有相应的国家标准实施，那么该行业标准就应当废止。行业标准是针对一个国家的某一个行业范围内执行的标准，一般由该行业的国家行政主管部门公苑⒉迹或者由行业内的标准化组织制定。行业标准的审批、编号、机实施等工作由行业标准的归口部门统一管理，而具体的归口部门及其管理范围则由国务院标准化行政主管部门审定。
3、地方标准：指的是那些由一个国家的地方一级行政机构的标准化组织制定的仅在该地区适用的标准。
就工程建设标准而言，我国幅员辽阔，地区自然因素差异大，各地区经济发展不平衡，加之我国又是个多民族的国家，少数民族地区有着本民族独特的建筑风格，诸多的因素，决定了在工程建设方面，不可能采用全国统一的一个尺度，应因地、因时制宜，坚持适合和保持当地及本民族特色的原则。因此，对有些需要在范围内统一的技术要求而又没有国家标准和行业标准的省、自治区、直辖市，可以制定地方标准。
4、 企业标准：由企业制定，企业法人代表或法人代表授权的主管领导批准，在该企业范围内执行的标准，也称公司/工厂标准，其对企业的一般性业务具有指导作用。
5、 根据约束力的不同，还可以将标准分为强制性标准和推荐性标准：强制性标准：指可以在一定范围内通过强制性手段（法律、行政法规等）加以实施的标准。
推荐性标准：指在生产、交换、使用等领域，通过经济手段、市场调节而由当事人自愿采用的一类标准。
四、建筑施工质量规范的特点
1、面向规范管理单位，按单一维度编排组织
按照章节目的方式进行组织，其编排结构维度单一，主要是按照"项目...单位工程...-单项工程"进行
2、规范的变动性
由于中国的地域广泛，建筑标准规范除了考虑全国的通用性意外，还规定各个省和地区可以依据自己的实际情况和质量控制目标，在满足国家规范的基础上进行修改。并且质量规范会随着时间的变化和工程进步而不断变化。
3、规范条文相互引用规范中一般嵌套其它规范的条文款项作为自己的一部分，如"应按照×××规范第×××条执行"，因此各规范并不是孤立的，而是相互引用的。由于在建筑标准规范中存在复杂和嵌套式的规范引用，其给建筑领域检测者带来操作上的不便，导致在实际中难以贯彻实行建筑施工质量规范。
建筑法适用范围范文6
（一）对比审计方式
强调的是一旦工程条件相同，技术人员便可以沿用过往审计项目预算进行对比解析，对于不同工程采用统一施工管理方案，就算是基础单元和现场施工条件出现大面积变更，但是仍旧可以在过往指导方案基础上，对不同部分采取相应计量、审计方式。如若两类工程设计相同但是实际构筑面积存在差异，并且实体建筑面积之比与工程分部分项工程量比较贴近，这时候就可利用分项工程量比例进行工程单位平方米建筑面积造价评估。
（二）筛选审计模式
其作为统筹法的一种，主要是针对分部分项工程单位建筑面积工程量、价格数值挖掘，实现不同单方基本值表归纳指标，一旦说实际审查预算建筑标准和预设要求冲突，还可进行适当调整。虽然说建筑工程在建筑面积和高度上存在广泛差异效果，但是不同分部分项工程造价、用工量在单位面积指标变化上不是很大，利用过去审计积累的数据进行汇总、优质化筛选，并尝试提炼单位建筑面积用工基本指标，相对地能够推动审计结果确定效率。如果说某类分项经济指标超出基本数值范围，就需要针对这部分工程进行详细审计和适当调整。此类方式对于住宅工程或是不具备全面审计条件的工程项目非常适用，但是存在数据差错期间仍需进一步审查。
二、工程造价司法鉴定模式解析
是指司法鉴定机构经过委托过后，联合国家规范法律文件和直辖市等地方政府颁布工程造价依据，进行特定建设项目合同文件以及竣工资料参考分析，使得工程既有价值得到适当稳固。这类工作保留一定程度的技术性、政策性和经济性特征，有关鉴定事项内容十分复杂，异质化建设项目则应该联合不同鉴定手段加以有机调试。
（一）概预算法
主要是依照司法鉴定程序和工程造价审理内部概预算原理，进行建设工程造价司法鉴定。此类手段需要时刻关注建筑工程造价纠纷滋生原因，能够联合相关鉴定材料与计价规则，进行工程造价、套用定额科学设置。其对于项目资料完整，遗留当事人双方争议问题的建筑项目、工程量和材料价格控制比较适用。
（二）市场比较法
对建设工程通过司法鉴定程序采用市场调查、典型案例分析和相关鉴定资料进行比较，估算出建筑工程造价的司法鉴定方法。这种鉴定方法，一般确定工程造价的大致范围即大约数，而不是准确的确定结果，相当于倾向性鉴定意见。在鉴定项目资料欠缺而且计价依据不充分且建筑工程事实存在且没有被改变或覆盖的情况下，需要通过现场实测实量对此作出补充认定。虽然说建设工程造价司法鉴定和审计工作布置期间需要额外进行结构单元划分，但是不管是建筑工程审计方式或是造价司法鉴定部门，都必须依照合同内容逐层调试，保证施工相关工程承包合同协议遵守和工程量清单计算科学性。之后联合建筑工程量实际计算法则进行底稿细致核算，经过工程量内容清楚布置过后，利用文字、图像等记录手段进行材料品质等重要资料保全，确保后期定额核算正确性，避免任何重复计算现象滋生。
