商业地产行业研究范文1
1．扩张轨迹
1998年以来，随着我国福利性住房实物分配制度的取消和个人住房按揭贷款政策的实施，极大地刺激了房地产业的快速发展和相应的房地产投资高速增长，为之提供相应金融服务的房地产贷款也随之持续快速增长，已成为商业银行扩张最快速的业务（详见表1）。商业银行房地产贷款项下包括法人客户房地产商开发贷款和自然人客户个人住房按揭贷款（以下简称“房地产开发贷款”和“个人住房贷款”）两类。首先，从房地产开发贷款看，其增幅明显高于同期各项贷款平均增幅，占各项贷款的比重也大幅增加；其次，商业银行个人住房贷款余额也直线上升；再次，个人住房贷款占消费贷款比重已达90%以上，占中长期贷款的比重也达到了22.97%（见表1）。
2008年以来，尽管央行采取了从紧的货币政策，但是商业银行房地产贷款不仅没有减少，反而一直在增加，而且增加幅度仍然不小。2008年上半年，房地产贷款增幅仍高于全部贷款增幅8.4个百分点，表明房地产贷款的增长幅度仍然十分强劲。
数据来源：根据国家统计局历年统计公报（/tjgb/）、历年《中国货币政策执行报告》（）披露的数据计算整理（下述各表除注明外，均同此）
2．扩张背景
何勇：我国商业银行房地产信贷快速扩张风险研究
我国商业银行房地产信贷快速扩张与房地产开发投资快速增长是互为依存、共同发展的。
1998—2007年，我国房地产投资年平均增幅为22.19%，高于同期全社会固定资产投资年均增幅3.81个百分点。与此相适应，房地产投资占全社会固定资产投资中的比重也从1998年的11.58%提高到2007年的20.79%，房地产投资占GDP的比重从1998年的4.6%提高到2007年10.25%。以上三项指标均创近10年来的最高值，表明房地产行业已成为国民经济的热点行业（见表2）。
2008年以来国家虽实施了宏观调控政策，但似乎对房地产市场并没有造成多大影响，房地产开发投资速依然强劲，仍在充当推动投资增长的主力军角色。例如：上半年全社会固定资产投资68402亿元，同比增长26.3%；其中房地产开发投资13196亿元，同比增长33.5%，增速比上年同期提高5个百分点，高于同期固定资产投资增速7.2个百分点，在GDP中的比重达到10.1%，与2007年全年10.25%的高位水平基本持平。投资高速增长，信贷就必然快速增长。原因是我国直接融资不发达，房地产企业资金需求主要靠商业银行贷款间接融资方式。因此，要维持眼下房地产投资的强劲增长和高位运行，在事实上就形成了对银行信贷资金的倒逼机制，这无疑为商业银行房地产信贷的快速扩张提供了良好的背景条件和适宜的客观环境。
二、我国商业银行房地产信贷快速扩张样本分析
为了更为直观清晰地了解商业银行房地产信贷快速扩张的具体情况，笔者根据业已完成股份制改造、先后成为上市公司的工商、中国、建设、交通4家大型商业银行和招商、民生、深发、浦发、华夏、兴业、中信7家中型商业银行（以下简称“11家大中型上市商业银行”或“11行”）近两年年报披露的有关数据，对其房地产信贷快速扩张的基本状况进行分析。之所以选择11家大中型上市商业银行作为分析样本，主要是因为11行的信贷资产和经营规模在我国金融业占据绝对比重且位居主导地位，具有一定典型性和代表意义。
首先，从整个房地产贷款来看，2007年，11行房地产贷款狂飙式的急剧增长达到了前所未有的高度，占各项贷款的比重迅速加大，平均比重达26.54％，高于同期整个商业银行18.34％平均水平8.2个百分点；其次，从法人客户的房地产开发贷款看，11行房地产开发贷款平均增速高于各项贷款平均增速4.7个百分点；再次，从个人客户住房按揭贷款来看，11行个人住房按揭贷款平均增速高于其各项贷款平均增速31.12个百分点，高于整个商业银行平均增速16.68个百分点（见表3）。
出于风险控制的考虑，商业银行的房地产贷款在各项贷款总量中的规模应当适度，因为当房地产贷款超过其各项贷款总量的一定比例时，就容易引发潜在的流动性风险。目前，国际上一些商业银行房地产贷款警戒线控制在25％~30％左右，其中个人住房贷款比重一般控制在18％~20％以下。我国银监会规定商业银行房地产贷款余额与总贷款余额比不得超过30％的比例。而从2007年11行房地产贷款余额占其各项贷款总余额的比例来看，其26.54％的比例已经逼近30％的控制线，且深发和兴业两行已分别以33.2％和41.5％超过了控制线，而中行、建行、招商、民生和浦发5行分别为27.9％、26.5％、25.9％、28.9％和25.9％，达到或超过控制线，可以说只是一步之遥。11行的样本分析给我们的启示是：房地产行业的快速发展使商业银行在过度追求房地产开发贷款和个人按揭贷款份额及其带来的当期利润和短期业绩提升的同时，却忽略了利益获取背后潜在的巨大风险。
三、商业银行房地产信贷快速扩张风险预测
业务结构反映风险结构，我国商业银行房地产信贷伴随房地产市场10年来的高速增长而快速扩张，使不断累积和叠加的房地产开发贷款和个人住房贷款已经占银行贷款总量相当大的比重，风险隐患也在积聚和孕育，从某种意义上说已经到了一个“临界点”，如任其继续以每年30％以上的速度快速扩张下去，那么风险的强烈释放就为期不远。之所以这么说，是因为支撑商业银行房地产信贷快速扩张的条件和其所依托的基础都已改变。
1．政策调整变数加大，房地产市场面临的不确定性因素增加
2003年以来，国家和央行连续出台土地、税收、金融、信贷等相关调控政策，以抑制房地产行业发展持续过热以及商业银行绵绵不绝的放贷冲动现象。预计今后相当长的一段时间，针对房地产行业持续的宏观调控会进一步加大，房地产周期性行业景气水平的变动频度和幅度将会进一步加剧，房地产市场面临的不确定性因素也将更加突出，从而导致房地产行业风险的产生，继而波及和引致商业银行房地产信贷资产质量劣变，商业银行很可能又将面临不良贷款大规模产生的困境。
在发达国家成熟的房地产市场，银行贷款最多不超过房地产总投资40％。而在目前我国的房地产市场资金链中，商业银行通过房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、建筑企业流动资金贷款和土地储备贷款等，基本参与了房地产开发的全过程，实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。数据显示，我国近80%的土地购置和房地产开发资金是直接或者间接地来自银行贷款，个人通过按揭贷款买房则占全部购房总数的90%，这其中又有80%的购房资金来源于银行贷款，这种信贷资源向房地产业加速聚集和过度集中的趋势，意味着房地产市场绝大部分潜在的系统性风险都系在银行身上。如果加上大量以房产作为抵押的其他贷款，风险在一个规则不甚健全的市场经济环境里,事实上被批量转嫁给了银行，房地产价格的波动将影响到银行一半左右的信贷资产安全。在房地产市场处于上升时期，一切矛盾和危机都被掩盖，一旦政策出现重大调整，市场就会出现剧烈波动，风险隐患就会得到强烈释放，银行无疑就成为首当其冲的风险承担者，房地产“挟持”、“绑架”银行就会成为现实，目前房地产开发商普遍存在着“银行先死，开发商后死”的心态就是最好的注释。事实上，风险苗头已经出现，《2007年度上海市房地产信贷运行报告》透露，2007年上海中资商业银行个人住房不良贷款比年初增加7亿元，房地产开发不良贷款比年初增加13亿元，双双呈现上升态势。相信从全国范围来看，房地产行业的不良贷款不是一个小数目。特别是2008年，随着从紧货币政策实施持续下去，商业银行房地产不良贷款数额恐将进一步上升。
房地产信贷的潜在风险用自然界的“潮水效应”来比喻，就如同海边礁石一样，在房地产行业高涨时，它被暂时淹没看不见，在房地产行业退潮时，它就会暴露无遗。目前我国GDP连续四年保持两位数增长，总体经济形势仍处于基本良好状态，全社会固定资产投资和房地产投资仍在高位运行，商业银行房地产信贷快速扩张中一些深层次问题和潜在风险还没有得到充分暴露。但这恰恰是最应高度关注的时刻，因为当整个社会的房地产融资过分依赖于银行时，银行房地产信贷的风险就会因政策的变动随之加大，贷款的某些不良基因会因一定的内外部因素在一定的时间或空间内顽强地表现出来或寻找新的承载基础。
2．量价双双初显下跌，房地产市场潜在风险开始显现
自1998年以来，进入价格上行通道的房地产市场极大地刺激了潜在购买者的购买意愿，即购买者未必有居住需求，再加上当时宽松优惠的个人住房贷款政策，在银行贷款强力支撑下的大量购买力纷纷进入房地产市场，使得2007年及以前的房地产市场呈现购销两旺的局面。然而，自2007年11月份以来，伴随“第二套房贷政策”及其细则出台，人们对房价走低的预期不断增强，持币待购的观望气氛日益浓厚。2008年京、沪、穗、深等地房价出现多年上涨后的首次下跌，其下跌幅度均在10％以上，且呈现逐月逐季环比连续下跌的趋势。另外，从全国整体来看，交易量的下滑也从沿海和一线城市向内地和二线城市蔓延，已成为一个普遍现象。
一方面，近几年调控房地产的新政策不断出台，随着时间的推移还在不断地细化、强化、调整和落实，综合作用的结果压缩了投资和投机性购买者的虚假需求量，使得房地产开发商被迫减缓提价幅度或进行价格下浮；另一方面，在房地产市场繁荣的情况下，投机或投资性需求支撑起了相当大的销量，这种虚假的繁荣由于远远偏离民众的实际购买力而显得非常脆弱，一旦对房价上涨的预期不再，购买力萎缩的真实一面马上就会显现出来。当不断飙升的房价实现价值回归，投资和投机性买家保本微利或无利可图时，过旺的投资和投机性需求就会被抑制，房价的整体下跌难以避免。房屋交易量的下降和价格的下跌这两大问题的凸显，表明先前过热的房地产市场“冷却”的步伐已渐行渐近，由此折射出商业银行过量的房地产贷款潜在风险开始显现。
3．房地产持续高增长所依赖的基础正在不断的削弱和失去
房地产产品作为市场中的一种商品，自然也要受供求关系的影响，呈周期性的波动。据建设部统计，我国人均住房建筑面积从2002年底的22.8平方米增加到了2007年底的约28平方米，截至2006年底，城镇居民住房私有率已达到83%。此信息预示着1998年以来，持续高速增长的房地产投资和持续过热的房地产市场所依赖的基础正在不断的削弱和失去，其理由：
（1）自上世纪90年代中期开始，福利性的实物住房分配渐进地改革演变为住房分配货币化，原先凡是城镇已就业的正式在编人员均从单位以极低的价格买入了自住的福利房，此后又由于制度性安排变成产权房并允许上市交易，为改善原有的住房条件，大都以高价卖出，再购买新的住房。这种住房改善性消费结构升级需求在10年时间里的持续集中释放后已基本处于衰竭状态，且这种低价买入公房、高价卖出的好事已经不复存在，所以这部分购买力一旦释放完毕，对房地产市场的推动力就会突然消失。
（2）基数庞大的70年代出生的多子女一代消费人群在90年代中期先后进入个人住房消费时期，这一住房刚性需求恰与持续高速增长的房地产投资和持续过热的房地产市场是彼此对称和相适应的，随着这一代消费人群的退潮，房地产市场又将失去一支重要的推动力。至于正在进入或即将进入住房消费人群的80后一代，虽是现实中推动房地产市场继续向前发展的一支不可忽视重要力量，但基本是独生子女，其群体住房消费基数远远少于70年代出生的多子女一代，且有相当一部分在住房价格预期心理下，由父母的资助和扶持已提前购买了住房予以空置等待，未来的住房消费已提前得到释放，可以说从根本上无法再依靠这一群体支撑住房市场持续高速增长，房地产的供求关系或将从根本上予以改变。“2003年我国人口年龄结构图显示30至39岁之间的人口比例最大，大约有2.46亿。而紧随其后20至29岁年龄组的人口数量只有1.74亿，骤然下降30%。这种人口结构对住宅消费和投资的中期趋势有深远影响，由于25至39岁之间的人口是最主要的购房群体，在2008年到2017年之间，这部分购房群体绝对数量的下降将直接影响住宅的真实需求。”［1］
（3）一个时期以来，在“经营城市”的导向下，各地的旧城改造规模不断扩大，旧房拆迁面积不断上升，直接拉动了房地产产品的被动性需求，为房地产市场注入了巨大的推动力。这种依托城市大规模拆迁改造导致的被动性的旺盛需求，从动态来看已成强弩之末，对房地产市场的推动力正在逐渐削弱。
概言之，近10年来持续高速增长的房地产投资和持续过热的房地产市场将会很快放慢速度，步入平稳的发展期，这意味着商业银行房地产信贷快速扩张所依托的基础已发生了变化，继续快速扩张在时间和空间上都会受到挤压，潜在风险的逐步释放也就顺理成章。
4．价格型调控工具——利率的使用将使过高的房地产价格回归理性
房地产行业是资金密集型行业，不管是房地产企业建房所需的开发贷款，还是个人住房所需的按揭贷款，对资金的需求量都非常大，所以对利率非常敏感。贷款利率的变动，对住房的需求和价格及未来的市场预期影响最为直接，可以说它比控制土地供给、紧缩信贷规模、上调存款准备金率等一系列数量型调控工具都有效。贷款利率下降，就会减少月供支出，无论是对自住性购房者，还是对投资和投机性购房者，都会刺激其需求增加，从而导致价格上涨。贷款利率上升，对自住性购房者来说，虽然会增加月供支出，但由于其为刚性需求，波动不会太大；而对投资和投机性购房者则不然，当利率政策给了一个逆转信号的时候，需求就会立即减小，且可能会导致将以前所购房屋反过来向市场抛售，并迫使开发商囤积的住房向市场释放，这将使供应成倍放大，无形中增加市场的供应量，使得市场的供给和需求关系发生根本性的改变，价格就会往下走。［2］
1997年10月至2007年12月，央行对存贷款利率进行了14次调整，其中，5年期以上贷款利率由1997年10月的10.53％，经连续5次下调至2002年2月的5.76％，并此后维持了两年八个月的时间；然后于2004年10月始，连续8次上调至2007年9月的7.83％，（12月的第9次上调，5年期以上贷款利率维持不变）。伴随贷款利率的上下调整，商业银行房地产贷款波动也相应加大，从总的走向和趋势来说，贷款利率下降，房地产行业对贷款的需求就相应上升，反之就相应下降。2002年前后的几年间，由于贷款利率下降到10年期间的最低位，商业银行的房地产贷款则处于最高位，就很好地说明了这一点（见表4）。
对个人住房贷款来说，月供支出对加息幅度尤其敏感。经“中国房地产TOP10研究小组”2004年以5.31%的一年期贷款利率测算，不考虑住房现价、首付和期限，月供支出对加息幅度的敏感系数是：当个人房贷基准利率提高幅度从25bp（基点）到200个bp时，月供支出增加的幅度从1.64%增加到13.54%（见表5）。
表5显示，当个人房贷基准利率加息达到150个bp时，住房消费需求对利率的敏感性将越来越强，降低消费、延迟消费和持币待购等行为和预期越来越浓厚，消费需求受到的抑制作用越来越大。2007年9月我国5年期以上贷款利率已比2002年2月提高了207个bp。
2002年以后，我国的房价上涨速度大大加快，房地产市场明显呈现过热的迹象，尤其是2003年下半年以后。2004年，上海中资商业银行房地产贷款增加额占新增加贷款的比例竟然达到76%［3］，部分城市的房价甚至以两位数的速度急剧上涨，恰恰是与当时的降息周期下利率处于最低的一段时期密切相关。至于2007年10月前后房价的再一次疯涨，仅仅是房地产市场在年内第5次加息效应传导到市场前演绎的最后一次疯狂。独立经济学家谢国忠认为,中国迟迟未提高利率,正是担心房地产泡沫破裂。对此，笔者深以为然，“投鼠忌器”恐怕是其中最为主要的原因。
2007年以来，我国存款利率一直处于负利率状态，尤其是2008年以来，一年期存款利率与CPI指数最高时相差已达一倍甚至以上，这是极不正常的。但是，在人民币升值、美国连续降息、中美之间的利差倒挂已近一倍的背景下，利率继续上调的空间暂时确实非常有限。道理十分简单，如果存款利率上升，就会有更多的国外热钱涌入中国，一方面人民币升值的压力就会更大，另一方面资产价格，尤其是房地产价格会被推向更高。因此，利率的操作空间是十分有限的，通过大幅度提高利率的方法来遏止住房价格是有难度的。但并不是说此路就不通，一旦国际环境允许，是没有任何理由任由这种严重的负利率状态持续下去。当价格型的利率调控工具投入使用，商业银行快速扩张的房地产信贷就会出现大量的不良贷款，中国
版的次贷风险也就必然会发生。
四、简要结论和建议
随着时间的推移，持续宏观调控下的经济调整周期身影已经越来越清晰，先前支撑房地产高速增长的前提条件正在逐渐消失，承载商业银行房地产信贷快速扩张的客观基础已不存在。对这一趋势性改变，商业银行要高度警惕房地产市场步入下行通道可能引发的系统性风险以及在经济处于上行周期房地产市场持续上涨的形势下降低房地产贷款标准的一些非审慎贷款所可能引致的非系统性风险。因此，商业银行在经济上行周期快速扩张的房地产信贷业务应该而且必须慢下来，与渐进变化的市场环境相适应，高度的风险控制意识必须贯穿于房地产信贷业务的全过程。由此给出以下几点简要建议：
1．密切关注和深入了解、认真研究和准确把握政策动态及变数，有效规避政策性风险
提高对房地产贷款风险周期及其危害性的认识，彻底摒弃“个人信贷一定是优质信贷”的观念；改变把房地产信贷当作低风险品种开发，过度放大房地产贷款对当期的利润贡献，仅顾及短期业绩提升的做法；理性适度拓展房地产信贷市场，合理控制房地产贷款的投放节奏及贷款投向，将贷款的重点主要放在普通商品房和经济适用房项目以及个人自住性住房需求等方面。有效过滤、重点调控和抑制非自住性的投资和投机性住房需求，提高房地产贷款整体风险控制能力，努力化解房地产贷款已经聚集或正在聚集的潜在中长期风险。
2．强化审慎放贷，严格遵守国家和央行对房地产开发企业的贷款程序
房地产开发企业需凭其自有资金支付土地出让金，获得“四证”（土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证），并开始建筑施工且自有资金不得低于总投资的35％，方可发放房地产开发贷款；不管是多层住宅还是高层住宅，必须在主体结构封顶后方可启动个人住房按揭贷款程序。切实杜绝以往为争夺市场份额，在工程基础刚平地面时就抢先发放个人住房按揭贷款的“正负零”游戏。如若违规，监管部门必须给予强有力的惩戒和制裁。
3．加大依法合规的执行力，严格个人住房按揭贷款的准入标准，防止“假按揭”行为的发生
对首套自住性需求的购房者，应予鼓励和支持，但应充分利用已建成并已投入使用的人民银行个人征信系统，加强其资信审查，认定其个人身份的真实性和收入的真实性，防止虚假身份、信用记录不良和支付能力有限的购房者进入贷款程序并取得贷款。同时，严格执行央行制订的第二套住房贷款标准，不得随意解释和有意曲解，明里暗里放宽贷款标准、提高贷款成数、优惠贷款利率，以控制投资性购房需求，遏制投机性购房需求，清除房地产市场上的炒房之风，稳定和规范房地产市场秩序。
4．慎推房贷新品种，坚决杜绝近年来较为普遍的“房价重估追加按揭”，“既有房屋转按揭”、“宽限期还款”等房贷新品种
尤其是中型商业银行应审慎地对待一个时期以来片面强调市场占比，应客户需求而动，创新频繁的所谓双周供、非交易转按、循环贷、存抵贷、交易基金监管、递进还款、气球贷、批发按揭、自主交易网以及将理财产品与房贷产品结合起来（客户通过购买的名义理财金额获取“房贷利率宝”理财收益，从而达到减少按揭贷款利息支出的目）的房贷利率宝等所谓的房贷创新产品，高度关注这些产品在具体业务实践中运行的得失成败，总结经验教训，予以改进或中止，消除潜在的风险。
5．积极实施房地产信贷业务的转型，促进科学合理的住房建设和消费模式的建立
囿于我国人多地少的基本国情和可持续发展的基本国策，基于商业银行应承担的社会责任，房地产信贷业务的发展应引导中小户型为主的住房消费，满足绝大多数居民的基本居住需要，提倡人人首先有房住，而不是少数人有多个房屋产权。当今我国城镇人均居住面积已达到了中等收入国家的平均水平，可利用的土地资源又非常有限，从保护耕地、充分利用现有非耕地出发，房地产信贷不应鼓励和支持大户型住宅的发展。
参考文献：
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［2］向阳，夏成彬.房地产泡沫形成机理分析［J］.重庆工商大学学报（社会科学版），2005（2）：26-29.
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［5］中国人民银行房地产金融分析小组.2004年中国房地产金融报告［R/OL］.中国人民银行网站,.
［6］易宪容.谨防房地产业要挟整个中国经济［N］.国际金融报.2004-10-14（4）.
商业地产行业研究范文2
关键词：房地产开发贷款 商业银行 风险
1 房地产开发贷款的内涵、特征及分类
1.1 房地产开发贷款的内涵和特征
房地产开发贷款指由商业银行向房地产企业发放，用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的贷款。房地产行业开发周期长、资金需求量大，对银行贷款依赖程度较高，房地产开发贷款具有以下特征。
1.1.1 资金额度大，风险较高。房地产项目开发中的各个环节都需要大量资金，单个企业授信额度较大，销售易受经济周期和政策环境影响，影响贷款发放及后期管理过程中出现问题，存在较高的信用风险。
1.1.2 还款周期长，风险因素多变。房地产项目从做出决策到上市销售，开发周期较长，导致开发贷款的还款周期延长，土地政策、土地出让价格、利率水平等因素发生变化的可能性加大，直接导致房屋建设成本和销售情况的不确定性增加。
1.1.3 抵押物单一，价值不稳定。房地产开发贷款抵押物主要包括抵押土地使用权和抵押在建项目，二者价值并不稳定，当房价处于下行周期，抵押物估值将缩水。
1.1.4 环节较多，链条效应明显。房地产开发可分为土地批租、房地产开发和租售三个阶段，各阶段资金链条相互影响、环环相扣，每个环节都包含政策风险、市场风险、财务风险。只要其中某一环节出现风险，就可能导致房地产企业出现资金链断裂。
1.2 房地产开发贷款分类
1.2.1 信用风险。我国房地产市场的迅猛发展，商业银行房地产开发贷款发放规模也逐渐增大，房地产企业的信用风险成为商业银行风险的重要组成。开发商违约的主要原因是地产项目销售不畅，资金回笼速度和规模没有达到预期目标。受现行房地产限购政策、购房者持币观望和即将开征房产税预期的影响，很多开发商存在在建或已建成项目销售困难问题，房地产开发贷款可能无法到期归还并发生延期或倒逼银行进行贷款重组，造成信用风险。
1.2.2 市场风险。我国房地产价格的影响因素复杂，房地产企业通常按周边楼盘销售价或者当地及周边区域最新出让土地价格来定价，房屋价格不确定性很高，随意性较强，均衡的房价不能准确预测和评定。同市场上短期供求状况不可能反应社会的真实需求，消费者对房价走势的预期一旦发生变化，就会持币惜购，市场有效需求萎缩，形成市场风险。
1.2.3 银行操作风险。受利润驱使，银行容易产生放贷冲动，如果不注意操作环节的监管和控制，极易产生操作风险。银行操作风险主要包括以下几项：①违规发放贷款，银行可能为了完成年度或季度贷款发放指标，不按照工程进度合理放款；②信贷资金无法执行封闭运作，难以监控；③抵押物变现存在困难，银行很难全额收回贷款本金及利息。
1.2.4 房地产企业经营风险。企业经营风险指由于企业投资、出售、人事等方面经营决策失误，造成实际收入或利润没有达到预期，直接影响现金流，造成难以规划银行贷款的风险。地产开发受到筹资方式、设计定位、成本估算、政策干预等因素的影响，某一个环节出现问题，整个开发项目会产生联动效应，造成公司损失，资金回笼出现问题。
2 我国房地产开发贷款风险成因分析
我国市场经济体制并不健全，市场和法律还有待完善，特别是利率市场化未充分放开，商业银行的资产定价机制尚未确立，并没有实现真正意义上的商业化。由于房地产在我国经济发展中的特殊地位，商业银行的房地产开发贷款风险的形成也受到众多因素印象。
2.1 我国房地产开发贷款风险形成内部因素
2.1.1 贷款发放监管机制不足。商业银行向企业提供的贷款资金未能严格遵照合同条款，房地产企业在实际操作中，运用资金的范围超过了当期的收益预期。商业银行放使企业对借贷资金的用途超过了其未来收入的现值，造成在比较充裕的时间段内，房地产企业总是可以不断的用新增借贷资金偿还旧贷款的利息。
2.1.2 短期利益高引发贷款发放规模扩大。存款、贷款和中间业务是商业银行对下属机构、客户经理和前台操作人员进行考核和评定的重要指标。对房地产公司放贷能够派生出大量的存款和零售、中间业务，使得相关操作人员倾向于大规模发放房地产开发贷款，甚至存在违规方法贷款，重规模、轻质量的现象。
2.1.3 风险计量技术落后。我国商业银行的风险计量基本处于起步阶段，重视对单笔贷款风险的审核，尚无法准确衡量整个组合的风险特别是跨经济周期的风险，对房地产贷款规模的控制更多来自于对基层经营机构的需求和高层管理经验平衡的结果。
2.2 我国房地产开发贷款风险形成外部因素
2.2.1 多方资金涌入房地产领域。受房地产行业经营模式简单、投资回报率较高等因素的影响，大量企业或机构进军地产市场，投机性经营增加，推动地产投资过热。作为主要的资金来源，房地产开发贷款规模也不断扩大，易导致商业银行房地产贷款规模膨胀，更多的资源向房地产业持续集中，而将各类风险推向商业银行。
2.2.2 行政干预导致贷款风险加剧。土地出让金成为多数地方政府进行基础设施建设等公益事业的重要资金来源，地方政府倾向于干预商业银行决策，尽可能多的获取资金来支持地方经济的发展。国有商业银行的新增贷款中，有政府背景或政府担保的长期贷款，政府干预下的贷款行为缺乏风险约束，容易推动贷款资金过度扩张。
2.2.3 国家宏观调控措施缺乏前瞻性。2003年以来，为了引导房地产业健康发展，国家相继出台了一系列引导和限制类调控政策。任何一项政策效果都需要经过一段时间的实际操作才能显现，过于密集的政策出台不但不能很好的实现政策意图，还有可能造成意料不到的负面影响。
3 我国房地产开发贷款风险防范建议
3.1 建立持续稳定的房地产调控政策。相关政策的出台尽管有助于抑制房地产开发过热、房价过高现象进一步发展，但同时却加大了房地产信贷风险，房地产企业一旦资金链断裂，商业银行就将遭受巨大信贷损失。政府要保证房地产市场的健康稳定，不能只靠一时的紧缩贷款发放、限购等政策，要从源头上进行调控，改变地方政府的土地财政发展模式，调整房地产业的供给结构，增加有效需求，在根本上减少房地产市场的投机行为，为房地产金融的发展创造良好的环境。
3.2 严格审查房地产开发及销售的流程。在发放贷款前，商业银行就要根据这个特点对申请贷款的企业进行全面的资格审查，对抵押品价值是否满足贷款要求等进行验证，以保证贷款能够按期足额归还。主要审核内容包括：①要对项目开发的合法、合规及可行性进行审查；②自筹资金达到一定比例后，才能发放贷款，按照项目进度分批发放；③对商品房的预售过程进行深入的监管，充分了解销售和库存情况，从而防止开发商隐瞒销售事实，只要预售收入达到约定的还款点，就要要求开发商及时足额的偿还贷款。
3.3 加大信用风险度量量化模型的应用。我国商业银行信贷管理手段比较落后，对开发贷款项目的审查主要通过主观判断和定性分析，定量分析较少，没有建立科学、完备的信用风险指标度量体系。同时，也没有根据宏观经济形势的变化、信贷环境的变化、商业银行信贷资金的流动性以及监管制度要求的变化等，对房地产开发贷项目的量化指标及时的动态调整。缺少有效的信贷风险度量工具，这就使得银行房地产开发贷款信用风险控制很难实现精细化。所以，商业银行要加大信用风险量化研究，积累客户的历史违约率及其他信用资料，为应用先进、科学、适用性强的信用风险度量与预测模型提供数据和技术支持。
4 结语
在我国，不能简单地将房地产视为一个行业，地产业因其产业链带动效应、资金聚集效应和产品的特殊性，在我国经济社会中有着非常重要的地位。在梳理房地产及其开发贷款特点的基础上，系统分析我国房地产开发贷款风险的形成原因，理解关键控制点，有助于商业银行制定有效的应对措施和控制方法，防范房地产开发贷款风险。
参考文献：
[1]杨晋丽，沈琨.全国房地产信用风险压力测试分析[J].云南财经大学学报，2011（1）.
[2]高墙.商业银行房地产开发贷款审计策略及要点[J].中国内部设计，2012（8）.
商业地产行业研究范文3
(1)商业银行房地产信贷业务的内涵。商业银行房地产信贷是房地产公司以土地、房屋等产权或期权作为抵押，从银行贷取巨额资金以进行房地产开发活动的一种抵押贷款方式。房地产信贷具有贷款周期长、贷款金额大、贷款高风险、高回报等特点，在现代商业银行所有信贷业务中占有举足轻重的地位。
(2)商业银行房地产信贷业务现状。房地产业对资金的大需求量，高回报率，促使金融业对房地产业开始支持，截止到2010年底房地产贷款已接近6．2万亿元。不同地域之间的商业银行房地产信贷业务存在着较大的差别。在房产开发商的资金结构中，银行信贷是主要组成部分。
二、商业银行房地产信贷风险的影响因素
(1)宏观环境。在国际经济相互影响发展的情势下，任何在国际经济、金融体系中占有一定位置的国家政治、经济政策的变动，都会引起整个经济体内各个国家的连带反映，国家在宏观调控高度上的一些政策和措施也将直接影响到金融界和房地产界的各个环节。同时，和房地产业直接相关的上游产业例如钢铁、水泥等价格的变动也会给市场带来诸多的不确定性。此外，国民经济总量的发展和人们消费水平都将影响到房地产的需求市场。
(2)商业银行自身因素。结构性风险，即商业银行过量投入的风险。流动性风险是指源于金融资产变现的风险。利率风险是指由于市场利率变动而对金融资产的价值带来损失的风险，技术性风险指房地产信贷业务中因缺乏必要的申贷、监控、财务、法律、专业技术及咨询和技能的支持而形成的风险因素。
(3)商业银行客户因素。由于个人信用评级制度尚未建立，国内没有权威的个人征信系统为银行提供全面客观地了解个人信用的渠道。房地产业是资金密集型行业，房地产开发项目的资金需求量大、投放集中、资金回笼快，如果忽视项目的跟踪监管，很有可能出现项目资金不到位、信贷资金被挪用、项目资金回笼失控等情况。三、商业银行房地产信贷业务风险产生的原因
(一)商业银行自身原因
(1)房地产融资方式单一。我国现阶段房地产发展的主要资金来源还是银行贷款，无论是房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款、土地储备贷款，还是个人住房消费贷款，都通过间接或直接的方式集中到了银行身上。
(2)银行信贷管理上存在漏洞。银行信贷管理中存在银行约束机制匮乏、信用体系的缺失、房地产开发模式的诟病、贷款抵押方式的顽疾等漏洞，一旦房地产市场形势发生变化，或者房地产企业决策失误，势必造成信贷资产风险。
(二)政府机构原因
1．政府公共财政投资的不到位。在房地产信贷实际业务中，有许多项目实际上是财政融资渠道，如高校房地产贷款、土地储备贷款等业务。政府公共财政投资的不到位和错位，不仅导致部分地方政府财政支出项目建设缓慢，而且客观上诱导和压迫着商业银行的信贷介入力度，加大了银行信贷风险。
2．政府对土地投资和政绩追逐。由于各地城市开发和改造的大规模铺开，土地购置的融资要求十分巨大。而土地收购和开发的主要资金来源于银行贷款，还款则主要依靠土地出让金。这些无不增加了商业银行提供土地购置与开发贷款的隐含风险。再者，部分地方政府为追求GDP的高速增长，为了使一些未必符合贷款要求的房地产开发项目顺利上马，往往行政干预商业银行的放贷，一旦开发项目出现问题，这部分贷款就演变成商业银行新的不良资产。
(三)商业银行客户自身原因
1．房地产商还贷能力变动。～是市场因素，市场大环境的变化，对开发商开发楼盘项目的销售的影响，直接的左右开发商的还款能力；二是利率的影响，利率上调，开发商资金成本加大，利润减少，偿还借款能力减弱，信贷风险增加。
2．个人还贷能力的下降。按照国际惯例，个人住房贷的风险暴露期通常为3年到8年，而我国的个人住房信贷业务很多按揭贷款还有存在漫长的还款期限，虽然我国商业性个人住房贷款不良货款率不到0．5％，住房公积金个人住房贷款的不良贷款率仅为0．24％，但并无法保证漫长期限内国内经济水平、存贷款利率、个人收入水平以及不可抗力等因素造成个人还贷能力的下降，这些将会导致不良贷款的发生。
3．国内信用环境和法规不完善。我国的社会信用环境不理想，存在一些企业法人或自然人逃、废债和借贷不还、千方百计从银行骗取贷款的现象，同时对违背诚信的打击力度还不够，没有建立起良好、完善、电子化的社会信用体系。信贷的法律法规不完善，当债务人因巨额债务无力清偿时，如果不涉嫌诈骗，法律就无可奈何。
四、防范商业银行房地产信贷业务风险的对策建议
1．加强宏观调控以优化金融环境。
(1)制定有效的宏观调控政策。目前，我国宏观调控已经取得了阶段性的成果，但还必须看到经济过热、物价继续上涨的苗头并没有从根本上得到控制，经济发展的结构性矛盾依然突出，这就要求所有银行家时刻保持清醒的头脑，随着外部经济情况不确定因素的增加，对信贷操作的要求就更高，切不可以商业银行间相互争夺优良资产的名义，继续走扩张贷款的路线。
(2)拓宽融资渠道。让市场拥有更多的金融工具来改善银行独自支撑整个市场的局面，让更多的公民有更多的投资渠道参与市场经营，并获取收益，分散金融的风险。如抵押贷款证券化的实施就是一个有效地化解房地产信贷风险的好方法，因为其中有部分风险将会转移到证券投资者身上。
(3)建立健全房地产信贷的法律法规体系。在《商业银行法》、《贷款通则》等规范信贷双方行为的法律法规中，增加当借款人出现严重资不抵债破产倒闭以后，对其经营行为进行限制和银行追索债权的权利的条款，用法律约束规范房地产开发商及个人的金融行为。制定《房地产开发企业贷款管理法》、《个人购房贷款管理法》、《违反房地产信贷管理办法处罚条例》等一系列配套法规，明确规定开发商及个人的权利与义务，使企业和个人严格按照法规规范房地产贷款行为，认真履行还款职责，共同促进国民经济的健康发展。
(4)建立企业及个人征信制度。建立国家信用管理体系，完善征信行业的数据环境应尽快成立部级的企业征信管理机构。建立个人征信市场化运作机制，完善征信行业的市场环境。建立相关法律制度，完善企业及个人征信行业的法律环境。
2．商业银行应强化风险意识。
(1)商业银行做好信贷调查及客户信息分析。要掌握客户的信贷需求，判断客户资金需求的合理性，直接从源头摒除不合理贷款需求，降低银行放贷的资金流向风险。调查客户的资信状况，严把受贷人的资信评价环节，从贷款出处降低风险。分析客户的市场竞争能力，同时预测和分析借款按期还本付息的可能性以及可能出现的风险状况，制定针对风险的防范措施和管理措施。
商业地产行业研究范文4
关键词：历史商业地理学；历史地理学理论；历史地理学方法；学科特点
中图分类号：K901.9 文献标识码：A 文章编号：1672-4283（2012）04-0028-07
一、商业地理学的发展历程与学科特点
商业地理学是研究商业活动的地理现象和规律的学科，即研究地球表面人类商业活动与各种地理要素相互关系的科学。从学科从属关系看，它属于地理学中经济地理学下的一个分支学科。但从它的发展历程看，它又远远早于经济地理学的产生而产生，是古代地理学中最早分化出来的分支学科之一。
商业地理学的产生，可以上溯到公元15世纪左右，它的出现具有深刻的历史背景与环境因素。15世纪以后，随着地理大发现与欧洲资本主义经济的出现，在资本主义原始积累以及重商主义的刺激下，欧洲许多国家不断进行海外殖民，商品的对外输出量增大，商业活动遍及世界各地区，有关世界各地商品生产、销售以及运输路线和贸易市场等情况的了解，对欧洲各国的经济繁荣和对外扩张有着十分重要的意义。于是，在一些资本主义发展速度较快的海洋型国家中，商业地理的研究逐渐兴起。当时的研究范围主要集中于各国、各地区的物产及资源分布、集散中心、贸易关系、城市港口以及运输线路等与商品生产有关的地理因素的描述。在当时它丰富了世界商业地理的知识，同时也标志着古代地理学的分化。最有代表性的著作为1889年英国G.G奇泽姆的《商业地理手册》，被称为经济地理第一书，然而，就其研究的主要内容来看，其回答的是何地可以廉价购进和高价售出何种物品，严格来讲，它是商品地理，而非商业地理。
第一次世界大战以后，由于世界经济的发展，现代科学技术在生产方面的推广与应用，使许多国家的农业与工业生产水平不断提高，国民经济各部门技术含量增高，其间的联系也更加紧密，伴随着经济地理学的产生，综合的经济地理学研究逐渐取代了商业地理学的主要研究领域，并扩展到对世界各国和各地区的生产、消费、贸易、运输等一系列经济现象的综合研究，商业地理学成为部门经济地理学的分支学科，其研究的重要意义有所削弱。
20世纪上半叶，西方地理学研究中出现了所谓的“计量革命”，它成为20世纪地理学的头等大事，将数理计量方法与学科理论相结合，并带入到具体的实证研究当中去，产生出各种以模型分析为基础的空间行为理论模式。如农业地理学中的农业区位理论，工业地理学中的工业区位理论，而30年代初，德国学者克里斯塔勒（W.Christaller）提出中心地学说，则进一步奠定了商业地理学的理论基础。中心地学说主要阐述了聚落与市场分布的关系，通过市场的空间分析，强调人类活动与空间组织内在的关系，这就使商业企业空间分析方法得到强化，市场空间分析理论在商业地理学中加以运用。商业地理学逐渐走出对商品产销关系的简单描述，进而转向对市场空间关系的分析，形成自身独特的理论体系，商业地理学再次复兴，并由近代商业地理学开始转变为现代商业地理学，领域不断拓展，理论不断加强，形成独特的研究内容与方法。
20世纪70年代以后，行为地理学、结构主义地理学、后现代主义地理学进一步出炉，丰富了地理学的研究内容，同时也使得地理学研究形成多元结构，商业地理学首当其冲，随着二战以后，尤其20世纪60年代以来，世界范围内商业经济的发展，商品流通在经济系统中的地位日趋显著，对于城市零售区位结构的研究，如贝里（Berry B.J.L）对于商品流、市场中心和零售商业的研究；墨菲（Murphy R.E）对中心商业区的研究；对新商业中心的规划，分析区际商品流及市场网络系统等等，新的研究理论与方法不断注入到市场的空间分析当中去，从宏观到微观，从定性到定量，形成今天地理学中最活跃的一个分支学科。其理论也不断熔入区位论、数量方法以及经济学、行为科学乃至社会学的方法，出现了大量有关商业、服务业空间分析的理论和方法，研究领域不断拓宽，研究方法不断更新，商业地理学又焕发出新的活力。
从商业地理学的发展历程来看，虽然它曾经历过从商品地理到商业地理的发展过程，中间也几经周折，至今仍有人强调可以用“商业活动的地理学”或“零售业和服务业的地理学”或“市场地理学”等名词来代替商业地理之名词。但从整个学科研究对象与范畴来讲，我们可以说商业地理学是地理学中比较成熟的学科，其研究对象与研究内容基本得到地理学者的普遍认同，这对于规范历史商业地理学的研究无疑具有重要的指导意义。
二、历史商业地理学的概念、理论与研究内容
历史商业地理学是历史地理学的重要分支学科，它脱胎于商业地理学，是研究历史时期人类商业活动地理现象和规律的学科。即研究历史时期地球表面人类商业活动与各种地理要素相互关系的科学。
人类的商业活动不仅具有地域性，同时还具有显著的历史承袭性。商业市场分布与商品流通格局所表现出来的地理特征，往往具有一个历史的形成过程，对于区域经济发展来讲，地理要素的空间作用同样不可忽视。因此，探求历史时期商品生产与商品流通网络的空间组合与地域分异，阐释当代商业景观与区域分布的历史成因，尤为必要，也是历史商业地理学所应回答的问题。中国的文明历史悠久，各地区商业活动的历史变迁影响深远，而在中国传统史籍中又从来不缺乏有关上述商业活动的历史记载，这对我们进行相关领域的研究提供了极为有利的条件。中国最早的地理学名著，成书于战国时代的《尚书·禹贡》，已对中国主要商品的产销区域和运输路线作了记载。西汉司马迁的《史记·货殖列传》和东汉班固的《汉书·地理志》，对人口、经济、物产、交通、商业和城市的分布及地区差异，也有详实的记载和评论。司马迁十分注重人类社会商业经济的发展，强调国富民强，农、工、商三者缺一不可，“农不出则乏食，工不出则乏其事，商不出则三宝绝，虞不出则财匮少”。而地理环境往往又是经商致富的源泉，范蠡为越王句践的谋士，助句践雪会稽之耻，以后“变名易姓，适齐为鸱夷子皮，之陶为朱公。朱公以为陶天下之中，诸侯四通，货物所交易也。乃治产积居，与时逐而不责于人……十九年之中三致千金”。这里司马迁明确强调朱公经商对地理环境的选择，强调朱公之所以能够19年之中三致千金，以“天下之中”的陶为贸易基点是其成功的根本原因之一。以后历朝历代，大到全国性的地理总志，小到地方层面上的州县方志，对于地方物产与市镇结构也多有详细的记录，不论商业经济发达的江南地区亦或偏远落后的西部省份，可见历代统治阶层对于地区商业发展的重视程度。那么，我们说历史商业地理学究竟应该研究哪些问题？又能够解决哪些问题呢？
（一）历史时期地域商品生产的空间差异及其变迁
商业地理紧紧围绕着市场与流通的空间特征而展开，而商业市场与商品流通都离不开特定的物质基础——商品。商品生产受自然地理条件的制约，不同的地域形成不同的商品生产，由此构成劳动的地域分工，是商品流通的前提与保障。马克思在1857年论述交换与流通时指出：“交换的深度、广度和方式都是由生产的发展和结构决定的。”反之，“当市场扩大，即交换范围扩大时，生产的规模也就增大，生产也就分得更细”。历史商业地理虽然研究的是以往时代的商业活动，但所要回答的同样是市场结构与流通体系之关系这样的命题，因此，要研究历史时期的商业地理问题，首先就要阐述历史时期地域商品生产的空间差异。
从商业地理的产生，我们已经可以看到，最早的商业地理学主要就是关于商品生产与商品流通的地理，如奇泽姆的《商业地理手册》重点即在告诉人们何地有什么样的商品生产，又流通到哪些地区。在今天来讲，人们对于各地商品性生产的重视程度更有过之，大到全球尺度，中到国家尺度，小到地方尺度，相关研究层出不穷。有人以为，经济地理的产生，可以更加全面地研究各地生产的配置与地域分异，完全可以取代商业地理学中的商品生产。其实不然，无论从农业地理还是工业地理的角度来研究地区生产布局，都无法取代商业地理学中商品生产的地域格局，因为三者在地域生产中所关注的问题是截然不同的。商业地理学所关心的生产是商品性生产，换言之，与商品无关的生产并不在其研究范畴之内，这也是商业地理学研究的生产与农业、工业地理学相关研究存在的最大区别。在农业与工业地理学中，我们只需区分各地的地理条件与资源分布作用下的生产，而商业地理学则需进一步区分各种生产的商品性与自给性问题。
历史时期商品生产的空间差异及其变迁受各地自然与人文环境影响，与地区的发展进程相一致。中国古代的商品生产地区差异很大，它为历史商业地理学中商品生产的研究提供了广阔的天地。
（二）商路与商品运输条件研究
商路是沟通商品流通的渠道，商路与商品运输条件的好坏直接影响到地区商品生产的畅旺与商业市场的兴衰。从市场分析的角度来讲，由商业交通网所联系起来的港、站、码头、枢纽的分布走向，是形成商业网点、商品集散中心、贸易中心的前提与条件，它不同程度地受到自然条件与人文环境因素的影响，构成区域市场分布格局的骨架。就商品流通来看，交通条件的好坏直接影响到商品的成本价格和交易路线。商品经过运输，不会增加使用价值，还会产生损耗，又要支付运费，但是，“物品的使用价值只是在物品的消费中实现，而物品的消费可以使物品的位置变化成为必要，从而使运输业的追加生产过程成为必要”。商品的地区流通必须通过交通运输才能实现和完成。尤其历史时期，传统交通工具简单，车拉马驮，交通条件的好坏直接影响到地区商品流通的畅旺。据李吉托·尤恩《日记》第1卷中说：“中国的陆路交通费用高于水上交通的二十至三十倍。”从今天我们的研究结果来看。明清江南商品经济的发展要远远高于北方地区，优越的水上运输条件是其经济发展的决定性因素。就明代陕西的陕北与关中两区来看，仅在棉布差价上即有数倍之差，也是由于交通道路追加的运费所造成的结果。因此，区域道路交通是商品流通的前提与保障，是商业地理研究中不可缺少的部分。
1 商路同驿路的分离与商业地理区划问题
驿路在中国古代出现较早，多由官方开辟或加修，为官方信息往来的交通主干道，从秦始皇修筑“驰道”与“五尺道”，历代王朝都非常重视驿路交通的维护，关于这方面的记载与研究也极为丰富。但商路与驿路在很大程度上是不吻合的，这样，根据商人经营贸易的需要，有关各地商路的记述也不断见诸史籍以及民间文集。诸如《天下水路驿程》《通商便览》，民间商书有关内容也不断增多，而商路往往是联系市镇间往来的桥梁与纽带，研究驿路与商路的分离对于我们理解历史时期商品交流的地区关系有很大的帮助，也可以以之窥测古代社会政区区划与商业地理区划之间的联系与差异。
2 商路改变与市场结构性变迁
由于商路对于市场发展具有极其重要的作用，商路改变经常会引起市场的变动。中国古代商路包括陆路交通、水路联系等多重纽带，水、陆交通的开辟直接会促进一个地区商业市场的繁荣与商业市镇的兴起。明清京杭运河的兴衰就是一个很好的案例，中国传统时期地方经济开发与经济重心转移直接与交通相联系，这样的案例不胜枚举。
（三）商业市场的地域分布格局
商业市场是商品流通的载体与承担者，“市场是流通领域本身的总表现”。现代商业地理学在分析研究商业地理过程中往往以市场研究为起点，历史商业地理研究同样要抓住此点。
市场往往包括城镇市场与农村市场两个方面。城镇市场依托商业城镇，是各经济区主要的商业中心，是在区域内担负区内外商品交换中心作用的大市场。它辐射性强，具有商品集聚性、服务开放性等特点。同时，它又分层级布设，有区际的、省际的乃至各经济小区的，不同层级的商业中心影响范围不同，吸引的门槛值有别，然而往往都是大的商业中心城市依托中小商业城镇，实现和扩大自己的集聚和辐射功能。在现代社会，商业中心城市发达与否直接关系到区域商品经济发展程度的高低，是衡量区域商品经济发展水平的重要指标。历史时期商业城镇都经历过一个成长、演替的发展过程，与区域间经济开发的历史进程相一致，中国古代商业城镇在时间上有从北方向南方集中、过渡的发展趋势，在空间上也表现出这种分布形态。商业城镇在区域间分布的不平衡，受到自然与人文地理环境的双重作用，考察区域商业城镇发展的历史进程与分布规律是了解一定区域内商品经济发展以及城镇化水平的重要杠杆，因此，对历史时期一定区域内商业城镇分布的研究是历史商业地理学研究的重要内容之一。具体研究过程中，大体应注重两个方面的研究。城镇市场的空间发展与演变过程是研究的一个主要方面；城镇市场空间结构的分析则是另一个重要方面。
农村市场是中国传统市场的重要组成部分，是市场体系中最基层单元之一，也是联系城乡之间、市镇之间以及农村本体的经济中心地。中国传统经济以小农经济为主体，广大的农村市场不仅数量多，而且在商品交换、社会联络等方面所起的作用也非常重大，因此研究区域商品经济发展的地域格局，考察农村市场的发展与作用是其中的重要一环。
1 商业中心的地域格局
商业中心是担负一定区域商业活动中心职能的城市。商业中心的形成是由经济条件、交通网络、城市腹地等等众多因素促成的。商业中心的地域格局是通过对一定区域内各种经济要素的分析，来深入理解商业中心的成长经过及其影响因素，商业中心可以是一个单体商业都会，但在许多地区也会出现复杂复合的商业实体，这些结构组成各异的商业中心往往受政治、制度与文化传统的多重作用。中国古代的商业中心往往随着地域经济的开发而成长，春秋战国时期的商业都会，贯穿北方，雒邑位于秦、齐、楚、赵之间，被称为“天下之市朝也”。陶（今山东定陶）地处中原主要水运航道济、泗二水的交会处，为诸国“货物所交易”的“天下之中”。濮阳（今河南濮阳）为战国时卫国的首都，也是地处水运要冲，是可与陶相媲美的商业都会，史书常称“富比陶、卫”。齐国都城临淄更是战国第一大商业都会，“临淄之途，车毂击，人肩摩，连衽成帷，举袂成幕，挥汗成雨，家敦而富，志高而扬”。韩国旧都阳翟、燕都蓟城等等，都是当时重要的商业中心，这些商业中心的组成与结构虽与当时诸侯王国的地域结构有一定关系，但其发展与北方经济区的开发程度也具有很大的关联性。
商业中心一般与行政中心相一致，但在许多时期、许多地区，商业中心又常与行政中心相背离，这种商业中心的分布格局组成一定经济区内特殊的经济景观。唐都长安作为丝绸之路的起点，可谓国际大都市。中唐以后，伴随南北运河的开发，长江下游以及南方经济的繁荣，大大促进了这些地区城市的成长与商业繁荣。尤其扬州，作为运河水运交通的枢纽城市，政治与经济地位空前提高，逐渐成长为全国第一商业都市，所谓“扬一益二”成为中唐以后南方经济崛起的重要标志，因此，唐代后期，中国商业中心与政治中心是南北分离的。明清以后，随着全国性工商市镇兴起，这种现象就更加普遍，各地区、各省区均出现一定数量的发达的商业市镇，经济发展程度超越其所在府县，如明代的“四大聚”，佛山、北京、苏州、汉口，其中除首都北京外，均不是地区行政中心，佛山与广州，苏州与南京，汉口与武昌，构成政治与经济中心的分离。当然，除此之外，有些地区还出现几个商业市镇共同构成大的地域商业中心，如明清时期的西安、泾阳与三原县就是一例。这些均是历史商业地理学值得研究的经济现象。
另外，历史时期城镇市场的布局具有一定规律性，尤其是作为区域商业中心城市，商业街区布局、专业市场兴衰往往受区位选择规律的制约，是偶然性与必然性的矛盾统一。历史商业地理研究历史时期商业中心城市市场分布格局，可以充分理解封建时代商业发展与城市经济两者的互动关系。历史时期区域商业中心的研究与现代不同，历史时段变换，社会形态差异，以及交通道路改变均会影响到商业中心的成长，也会造成商业中心位置的递嬗。因此，研究历史时期商业中心的产生及其发展演变规律就成为历史商业地理学关注的重要问题。
2 城市内部商业区位的选择及其影响因素
城市内部商业区位的选择问题在今天的商业地理研究中已经不是一个简单的话题，无论从带状环形布局、扇形结构、楔形结构还是多中心结构，无不围绕着商业中心而展开。历史时期商业中心内部的市场区位选择同样值得我们深思。今天我们所能够了解到汉长安城存在“九市”；唐长安坊市结构的中规中矩的“东、西两市”结构；北宋东京城市场结构突破坊巷限制，进一步发展为沿街、沿河的市场景观；从元大都到明清北京城的市场由点状分布到具有中心地结构的市场与庙市分布等等；虽为都城，但却能够让我们看到中国市场发展的结构性变化。而事实上，这种变化并不仅只体现在都城一个层面，大到府、州，小到县、镇无处不在，尤其明清以后，由于地区商品经济的繁荣，市场突破城墙、突破关墙，关城面积的扩大、关外沿河市场的崛起以及由市场扩大进而加筑城墙而引起的城套城现象比比皆是。这些城镇发展的外在表象，实际上无不体现出特定历史时期的经济与制度发展变迁的内涵，有些甚至与特定时代的文化与风俗相联系，透过现象看本质，对于我们理解中国经济的空间发展进程均具有重要意义。
3 边疆区、边缘区与过渡地带的市场结构研究
边疆区的市场发展往往受外在因素影响更多，市场的兴衰起伏剧烈，市场结构也较为复杂，受国家政策与制度性因素影响较大。明代长城沿线市场的空前繁荣，完全受军事驻屯的影响，形成长期的军事供给与军事消费市场，市场出现超前发展的状况，这种军事消费所带来的影响是一时的，经常会随着军事防卫体系的变化而变化，市场的历时性不高，但是有些时候它的作用与影响又会持续相当长的历史时期，甚至远及当代。边缘区的市场研究也是目前学术界关注较少的话题，可以是农牧交错地带，可以是两种地貌的过渡带，其市场的结构均呈现出与中心地带极大的差异性。这些研究都会丰富我们对传统市场结构的认识，同时也有助于我们理解地貌条件是如何影响市场发展的。
4 商业中心与城市腹地关系研究
城市腹地研究是现代地理学研究中的重要内容，也称商圈，商圈的形成受多种因素的影响，民族结构、人口规模、地貌特征，交通道路、文化背景等等。城市腹地的一个重要体现就是各地间的商贸联系，大到全球尺度，近代以来世界主要海港与贸易中心及其腹地结构；中到国家尺度，古代国家间的贸易关系，贸易与空间扩张，陆路与海上交通线的开拓与区域商业空间的拓展，贸易与国家间的空间控制等等；小到地方尺度，从一定地域，一定省域，乃至某个县域出发，研究其腹地的结构。商圈不受行政区划的影响，跨县域、跨省域、跨地区的现象时常存在，历史时期这样的现象也很突出。明清时期，陕北地区与山西省的商业联系远比省会所在的关中地区紧密得多。陕南地区的商贸联系则主要针对湖北与四川，这些受自然条件与地理因素影响的商业区的形成，及其与中心商业城市的结构关系往往也有一定的历史承袭性。
5 市镇兴衰的诸要素分析
中国古代市镇的兴盛多是由市场主导发展起来的，而市场在一定区位的设置与选择又有着非常复杂的历史背景，并受各种要素综合作用。明清时期是中国地方市镇普遍发展的历史时期。明清江南市镇的兴起过去一直作为中国资本主义萌芽的典型案例来分析。近年来，随着各方研究力度的加大，生态学、环境学、社会学与地理学等交叉学科理论的引入，进一步开阔了人们的学术视野，从区域开发的角度人手，对市镇兴衰起伏的研究让我们看到了各市镇发展的阶段性与空间转换，更提醒我们对各市镇的兴衰条件进行微观分析，近年来许多学者沿此方向做过诸多有益的尝试。制度因素影响市镇发展也是不容忽视的话题，一些市镇成长过程中的非经济因素的影响，如粮长制与明代市镇成长的关系等等课题均值得我们思考。另外，随着历史地图学与GIS的应用，更加方便了我们对区域市镇发展作长时段与空间模拟，突破县界、府界乃至省界进行不同地貌条件下的分析成为可能，这些都为历史商业地理研究开拓了新的探索空间与学术视野。
6 农村市场形态研究
农村市场网络结构分析是历史商业地理研究的另一重要课题。中国封建社会往往强调以农为本，在广大的农村中，农民成为封建国家最主要的支柱。中国封建社会的生产结构为小农经济，这也就决定了封建时代的市场经济不同于资本主义或社会主义市场经济。农民是封建社会市场中商品的主要生产者，也是最主要的消费者，分布于封建社会最底层的商品市场就是广大的农村市场。农村市扬不仅数量多，而且在商品交换、社会联络等方面所起的作用也非常大，它是市场体系中最基层单元之一。因此研究商品经济发展的地域特征，考察农村市场的发展与区域分布规律是其中的重要一环。
中国传统农村市场大体包括农村集市与庙会市场两种形态，两者均作为定期市担负起农村商贸往来的纽带与桥梁作用。但在不同地区，不同环境下两者的作用与影响截然不同，在市场层级中所处地位又有所不同。在施坚雅的市场体系中，庙会市场是被完全排除在市场层级之外的，那么对于中国传统庙会市场的历史定位又是怎样，在边疆地区、边缘地带庙会市场的作用又非它类市场可以替代，中国面积广大，自然条件、人文环境与民族格局差别非常大，多元市场格局表现明显，影响农村市场空间发展的要素研究是商业地理学需要认真思考的问题。
（四）区域商品流通格局与商贸区研究
区域商品流通格局分析是对整个区域商品的流向与流通格局的分析考察，是在地域商品生产的基础之上所作的商品流通地理分异的研究，是研究商品产地与销地联系的重要环节。在中国古代地方志物产卷中大都保存有对各地“货属”的记载，它们既包括流通于本区内的产品，同时也包括售出境外的商品，这种商品的流通古来即有，且各地区间的差别也非常明显，这些内容都为区域商品流通格局的研究提供了方便，也为我们更加深入地理解商品流通格局，进一步划定商贸区提供了可能。商品流通格局受地区自然条件限制，交通与市场结构影响了商贸区的发展，不同历史时期地区的商贸格局会产生一定的变化，制度与经济条件的制约都会影响到商贸区的转变，研究一定历史时期商贸区地域格局及其与行政区划划定、文化区的形成都会有一定的帮助，可以更好地理解地区经济文化发展的互动关系。
三、历史商业地理学与相关学科的关系及其研究意义
历史商业地理学与商业经济学存在着密切的联系。这主要是因为历史商业地理学研究中要面对历史时期各种商业经济现象。商业活动的空间差异是由于生产力发展水平、地区经济基础以及区域经济结构不平衡性表现出来的，对于这些指标的衡量，需要以商业经济学的方法为依据。商业经济学的一些理论同样适用于商业地理学，如区位论、空间价格、区域成长理论等，时常被商业地理学所采用。但是，商业经济学与商业地理学在研究对象上又存在着截然不同的差异，商业经济学是研究商品流通领域中以商业为媒介的经济关系及其运行规律，其中包括商业结构、商品流通形式、商品同市场相统一的运行机制等。两者均研究市场，在这一点上存在着共性。但商业经济学所研究的市场侧重于市场机制与供求关系；商业地理学则研究市场的网络结构及其与周围环境的关系，在分析商品市场的同时总是结合地区条件，并且是以地区流通为中心，联系商品生产的地区分布。因此，两门学科存在着明显的区别。
历史商业地理与商业史的研究同样既有联系，又有区别。以历史时期商业发展问题为总的研究对象，这是两者的相同之处。但是两者的研究重点与研究方法都有很大的差别。从时间角度说，历史商业地理不以研究历史时期商品经济的发展过程为自己的主要任务，而是主要研究商业活动在历史时期中的空间过程。所要解决的首要问题也是围绕着商业活动的空间发展过程以及区域分布同环境的关系这个中心，这样一来，历史商业地理研究所要面对的就是各种地理条件下商业活动运行的机制与发展规律问题，发达地区商业活动的运行机制、欠发达地区商品经济发展的规律及其制约机制，均属它的研究范畴。而商业史的研究则与此明显不同，是以商品经济发展的历史进程为出发点，研究其逐渐发展、发达的过程。在研究方法上，两者也存在着很大的差异，受历史商业地理学研究内容的限制，它在许多时候需采用地理学研究方法以及空间分析方法，这与商业史的研究方法比较是不相同的。
历史商业地理学是历史地理学研究中的一个薄弱环节，这和商业地理学的发展有一定的关系，经济地理学的出现，在一定程度上冲击了商业地理学的发展，使之迷失了自己的研究方向与研究领域，更缺乏基本的理论支撑，这使前些年商业地理学研究走入一个瓶颈期。而历史商业地理学同样如此，历史地理工作者在进行较为具体的历史农业地理研究与历史时期手工业与工业布局的研究同时，对于主要集中于流通领域的历史商业地理学如何定位并形成体系，一直表现出认识上的模糊与学科领域的不明确，对于它的学科内涵亦少有人问津，理论规范与方法总结非常欠缺，这些都阻碍历史商业地理学的学科发展。历史商业地理学是历史地理学的一个重要组成部分，从学科发展的角度上讲，加强历史商业地理学的研究是促进历史地理学学科完善的一项重要内容。同时在今天我国商品经济不断发展，人们对于商业空间网络布局对区域经济发展之重要性的认识也在不断加深，因此加强历史商业地理学的学科发展，研究地域商业格局形成的历史成因，就更加具有现实指导意义。
历史商业地理学研究商业活动的地理基础，与商业史研究的最大不同是其重视商业经济的空间发展进程。以区域研究为主体，关注历史时期商品经济发展的长波基础之上，突出地区自身经济发展的周期性。有史以来，商业发展的地区性规律与发展特征以及一些历史经验的总结都是十分必要的，同时，对地区商品经济发展特征分析亦可提供多元的分析方法，因此，它的研究在很大程度上可补商业史研究之不足。
商业地产行业研究范文5
时间：2003-11-8作者：秩名
目前国内证券研究机构虽然经过不断探索，但由于各方面的原因，其发展受到一定程度的限制。随着证券市场和研究机构自身的不断成熟，研究机构作为“券商总体发展的参谋、四大业务的有力后盾、券商最宝贵的人才储备和无形资产中充当主力”的功能将愈益显现。
我国证券市场在蓬勃发展的初期，券商之间的竞争主要取决于制度、背景等非市场经济方面的因素。1998年底《证券法》的出台，意味着我国证券市场将逐步走向规范和成熟。实施分类管理后，券商各项业务在逐步走向规范、理性和有序的同时，竞争将更为激烈，券商自身的实力将成为竞争中最主要的因素。为此，一些综合性券商在证券市场低迷而纷纷缩减其他部门时，却加强了研究机构的力量。这是因为，在新的竞争格局下，研究实力将成为综合性券商核心竞争力的主要体现。
加强证券研究，促进研究与业务的共同发展
一、证券研究是综合性券商各项业务深入发展的基石
(一)承销业务风险加大、责任加强，研究实力决定承销的成败
我国股票的承销业务自股票市场开业以来，基本上是在低层次上竞争，加之非市场经济因素的干扰，大多数投行人员的精力主要放在争项目上，真正做好项目的较少，以致过度包装成为公开的秘密。根据《证券法》中证券发行权利、责任的规定，券商承销将承担连带责任风险。同时，根据第二十八条的规定，今后股票的发行价格将由发行人和承销商协商确定。这条规定意味着承销商没有发行失败的风险、一级市场没有投资风险的“新股不败”将成为神话。股票发行改为协商定价后，不同发行企业的市场定价将区别开来，一级市场发行价和二级市场交易价将大大接近，一级市场风险上升。这就要求券商必须对发行人的行业前景、经营业绩、财务状况等有清醒的认识和明确的判断，在判定企业真正价值的基础上制定出合理的发行价格和发行方案。一旦发行失败，一级市场的股票被套，或承担其他连带责任风险，将可能引发公司财务危机。因此，作为券商研究最基本内容的公司分析和定价，将直接关系到发行的成败甚至券商自身的存亡。
(二)自营业务理性化、规范化，基本面研究的重要性凸现
自营业务一直是券商重要的利润来源。在二级市场较好时，自营业务利润占券商利润的50％左右，行情较差时其比例也在20％左右。我国券商自营曾经存在很多违规行为，如挪用客户保证金、与上市公司联手炒作、散布谣言、操纵股价、对倒、内幕交易等。《证券法》出台后，监管将更加严格，违规行为将承担更大的法律风险。同时，券商有限的资金将在承销、经纪和自营中分配，因此，券商的自营业务将更加理性，注重规避风险，整个投资理念将发生变化。
首先，加强宏观研究，掌握政策导向，有利于券商降低系统风险。虽然系统风险来源于宏观因素变化对市场整体的影响，而且不以单个券商的意志为转移，但这并不等于说券商就无法降低系统风险对自身经营产生的不确定性。正因为系统风险来源于宏观因素，即来源于政策(包括财政政策、货币政策)的调整、主要经济指标的波动、经济周期的影响等，所以这些系统风险在一定程度上是可以预测和控制的。例如，经济周期的波动有一定规律，政策的调整是基于整个社会经济更健康地发展。因此，加强宏观研究，把握住政策导向，就可以有效地降低系统风险。
其次，券商自营将更加依赖于对行业的研究和公司分析。在一个投机性很强的证券市场中，券商自营主要依赖于资金优势、内幕消息或成功的做庄，研究部门的上市公司投资价值分析报告往往难以得到投资管理部门的认同。随着证券市场的成熟和完善，公司股票的价格将越来越体现其实际价值，这要求券商研究部门必须深入理解上市公司及其所处的行业。具体内容包括：跟踪研究国家的产业政策和行业动向，充分认识我国产业政策未来变化的趋势及其行业经济的结构，准确分析上市公司所处的行业周期及其在行业中的竞争态势，并加强对企业的销售收入、行业的成本结构、市场条件、企业历史等方面的研究；分析上市公司股本结构与变化、公司的长远规划，了解公司的资产重组状况及其产品市场竞争力；研究上市公司的现状和发展前景，分析公司的市场范围、产品的质量与服务、产品的生命周期、内部的管理体制；研究公司未来投资的回收期限、资金的时间价值；研究公司财务报表上的各项财务指标，准确地预测公司的未来收益和公司的业绩增长状况，分析公司的股利政策与操作；对企业进行真正有成效的实地考察，提供有价值的行业研究报告和资产管理操作建议。所有这些工作，都不是一般的股评人士所能真正理解和把握的，它需要真正的行业和公司研究方面的专家。
(三)购并业务作为新的利润来源，行业特长将成为竞争要素
随着国有经济的战略性重组和购并浪潮的展开，上市公司和国有企业对券商提出了更高要求。如果券商还仅仅依靠自身背景或通过走后门、拉关系、吃吃喝喝争取业务，不提高业务档次和水平，将会越来越受到依靠专业优势进行全方位服务的券商的威胁。以购并策划、资金债务管理、项目贷款和投资咨询为主要内容的真正的商人银行业务必将成为21世纪券商竞争的主战场。这要求券商在提供传统的承销服务的同时，还需协助上市公司和国有企业进行资本运营，提供投资咨询和管理、企业诊断、项目融资等全方位的高智能服务。
1998年的证券市场购并活动如火如荼，沪深两市共有476家公司进行过或大或小的资本运作，重组事件达925起，但其中却鲜见投资银行家的身影。其中自然与我国证券市场不够成熟、购并活动本身的非市场经济因素有关，但还有一个重要的原因就是券商缺乏专业的人才储备，特别是缺乏对一些行业特别精通的专家，大部分投资银行的并购顾问都只是狭义并购专家，即只对并购业务本身十分了解，但对涉及并购公司所在行业却知之甚少，因此写出来的建议和方案难以引起企业的强烈兴趣。
美林证券购并业务迅速崛起的经验告诉我们，培养和吸引行业专家对形成投资银行的核心竞争力至关重要。人们一般都认为人际关系在并购业务中占有很重的分量。但美林证券在经过调研后发现，客户对并购顾问的最终要求是提供可以真正帮助他们拓展业务的建议和方案，提供有价值的创新建议，如何种产业和产品应被重视，购买什么企业能加强他们的主营业务等。因此，美林证券以重金充实了行业研究力量，行业专家横跨石油、天然气、金属、矿业。正是基于他们行业方面的特长，他们提供的建议往往高人一筹，因
此赢得了像百事可乐、卡特彼乐这样的大公司的业务。1993年美林的并购业务只列在全美排行榜第八名。经过5年的努力，它终于在1997年成为全美第一。
观察我国现时的投资银行业务，同当地政府官员的人际关系是业务成败的关键。随着企业并购的规范化和市场竞争压力带来的观念转换，资产重组将从单一追求二级市场效应或为应付某些地方政府不切实际的“长官意志”发展到真正从实际出发，从公司发展角度来考虑问题；而企业对现有投资银行业务的要求也不仅停留在熟悉一般投行业务上，行业方面的实力将成为衡量券商投行业务竞争力的重要因素。
(四)经纪业务软扩张，研发力量是支撑
经纪业务利润是稳定的利润来源，在形势较好的情况下，经纪业务产生的利润占券商利润的30％左右，而在大势低迷时综合性券商发展思路的探讨时间：2003-11-8作者：秩名目前国内证券研究机构虽然经过不断探索，但由于各方面的原因，其发展受到一定程度的限制。随着证券市场和研究机构自身的不断成熟，研究机构作为“券商总体发展的参谋、四大业务的有力后盾、券商最宝贵的人才储备和无形资产中充当主力”的功能将愈益显现。我，经纪业务产生的利润占券商利润的50％，因此该业务不仅是经纪类券商生存发展的支柱，而且也是综合性券商不可忽视的利润源泉。今后券商经纪业务的扩张不应再像以前一样单纯通过收购营业部的方式，而应走一条软扩张之路。“在经营客户资本的基础上经营客户”，将成为今后经纪业务应当坚持的经营方针。
随着市场风险的加大和投资理念的改变及投资实力的增强，个体投资者对信息咨询提出了更高的要求，他们已不满足于简单的预测大盘或个股短期动态走势、传播各种小道消息的信息服务，而会更加注重宏观基本面、上市公司经营状况和财务状况等基本面的分析服务。通过咨询服务或投资理财服务，使客户的资产保值增值，就是所谓“经营客户资本”。在经营客户资本成功的基础上，必然会吸引更多的客户加盟，从而达到“经营客户”的目的。“经营客户资本”必须以实力雄厚的研发力量作支撑。一个具有一定规模与实力的强大的研究机构将起到重要的不可替代的作用。
二、借助综合性大型券商的雄厚实力，紧密结合各项业务，证券研究才能获得长远发展
券商在研究与开发上的投入就像高新技术企业在研究与开发上的投入一样，资源的投入比例是衡量公司未来竞争力的重要标志。承销业务、自营业务、购并业务和经纪业务是券商的核心业务，证券研究应紧紧围绕这四大业务进行，依托这些业务的发展而发展。《证券法》出台后，券商将分为经纪类和综合类。作为经纪类券商，由于不能开展投行业务和自营业务，单一的经纪业务将难以支撑起实力雄厚的研究力量，证券研究不能与承销业务、自营业务和购并业务相结合，发展空间将十分有限。对于中小型的经纪类券商而言，在设立信息部门的同时，更多地借助外界的研究力量可能更加符合经济效益原则。
三、加强公司规划研究，成为公司长远发展的战略性参谋
研发部门作为券商的人才基地和公司各项业务的参谋，也应该为公司的发展提供战略性建议。如加强公司内部管理的研究，为公司的风险控制、业务监管等提供框架性建议，从而为公司的整体规划和长远发展奠定基础。
依托研究力量，树立券商品牌
在现代经济条件下，有信誉的公司品牌在市场竞争中具有举足轻重的作用。它是公司的一种特殊的无形资产，甚至比有形资产价值更高。品牌的价值来源于品牌所代表的公司的服务、对客户的吸引力等无形因素。它是公司形象、声誉的最简洁的代表，体现了公司经营的组合效益。公司要发展，必须从一开始就在经营公司的同时经营自己的品牌，而且不为暂时的利益所困惑，树立长期经营公司品牌的思想。目前，一些券商在经营中短期行为严重。如在承销业务中，采取做一次就跑的方式，而不管公司上市后是否能够发展，使得一些经过券商过分包装的公司上市后不到一年即出现大幅亏损。这种短期行为既有害于市场投资者和上市公司，也会极大地损害券商本身的信誉。因此，长期经营公司的品牌与公司的其他资产的经营一样重要，这对我国正在迅速成长的券商来说尤其重要。
对券商而言，研究部门和其他追求利润的业务部门不一样，没有利润指标的制约和职业道德问题的困扰，因此是最容易和适合包装的。同时研发部门集中了大量行业、宏观经济和证券市场理论方面的人才，他们高质量的研究成果也容易获得社会各界的认可，有的研究人员经过长期的研究成为某一领域的专家，因此研究部门是容易出成果和树立品牌的。同时不论投行业务或经纪业务，如果借助名副其实的研究力量，将更容易获得客户的信任。如国内有些著名券商就非常注重研究工作并发挥研究部门在业务开展中的作用，效果显著。
加强证券研究，促进券商营销
一、协助券商与上市公司建立长期合作关系，实行主办券商制
主办券商制是指券商和上市公司之间通过签订协议或股权参与等形式，形成稳定的利益关系，建立稳定的合作关系，以降低双方的交易和运营成本，促进券商和企业的合理分工和共同发展。企业专注于产品经营，券商则发挥专业优势，帮助企业开展资本经营。
当前与上市公司有业务往来的主要是券商的投行部门，由于投行部门业务繁忙，投行人员精力有限，对行业的了解也难如研究机构的行业分析员一样深刻，与上市公司建立长期的联系难度较大。因此，仅仅依赖投行部门与上市公司建立主办券商制是远远不够的。如果借助研究人员的力量，将使良好的愿望变得切实可行，并在业务和研究方面都取得事半功倍的效果。在业务洽谈时，由投行业务人员和研究所的行业专家一起出面，先由研究员同客户探讨客户所代表公司的产品、市场状况、行业发展地位及存在的问题，向客户提交权威、详实的研究报告和咨询建议，再探讨企业发股前后的股权运作和长期发展。客户对专家的专业知识和能力心悦诚服后，再由投行业务人员为主与客户进行谈判，开展业务。在一阶段的业务完成后，由研究人员与公司继续保持密切的联系，研究人员可以随时提供行业方面的咨询服务，也便于及时了解公司和行业方面的动态。这样，可以促进研究和业务的共同发展，便于券商与企业建立长期的合作关系。金信证券研究所曾为海尔策划2000年进入世界500强的长期资本运作方案、大唐电信职工持股会方案以及充当津港储运、强生股份、大众出租的财务顾问，取得了企业信任，建立了良好的合作关系?佣缎邢钅康乃忱勾蛳铝思崾档幕?BR>二、通过研究部门与政府机构建立良好关系
政府作为国有企业的最大股东是我国资本市场上最主要的筹资者，政府业绩又往往取决于当地经济或行业经济的发展(虽然常常是短期的)，而这又与政府官员的个人业绩联系在一起。无论现在或不远的将来，
政府部门在投行业务方面仍将扮演极其重要的角色。因此，政府是券商营销面对的一个不可忽视的目标，在一些发达国家也不例外。利用好政府资源，力所能及地为政府部门发展地方经济出谋划策，将有力地推动投行业务乃至券商整体业务的开展。
三、与投资者交流，维持长期合作关系
今后经纪业务将更加注重软扩张，这需要有雄厚的研究力量做支撑。现在有一些券商借助研究所的力量，由研究所举办“股民学校”，向投资者讲解宏观基本面和公司的财务、经营分析方法，有的还由研发人员充当某些投资者的“高级秘书”，为投资者提供“个性”服务和“定向”服务，获得普遍欢迎。这是国外经纪业务的发展方向，也是我们倾听投资者心声，更好地服务于投资者，吸引长期客户的重要举措。
保持证券研究机构的相对独立性，树立研究品牌
证券研究在我国还是一个新鲜事物，与发达市场证券研究机构相比，我国证券研究机构从研究内容、研究方式到发展模式上也许都还处于较为幼稚的阶段，加上自身定位不明，在公司中的地位随行情和业务的开展而摇摆不定。究其原因，主要是因为证券研究部门始终处于从属地位，功能定位不明确，研究方向不确定，日常工作脱离基础研究，以致许多证券公司的研究机构普遍变成公司的秘书部、股评部，难以提出有价值的研究报告或投资建议，基本上对整个公司的除经纪业务以外的其他业务不起任何作用，从而造成研究部门在公司中处于无足轻重的地位。因此，我们在实践中深刻意识到，必须保持证券研究机构具有相对的独立性，才能在证券研究和自身业务的开拓上取得突破。为此，我们进行了探索。1998年初，金信证券研究发展部改制成为金信证券研究所。1999年8月又经上海市工商局批准，改制为完全独立的“上海金信证券研究所有限责任公司”。保持证券研究机构的独立性有以下好处：综合性券商发展思路的探讨时间：2003-11-8作者：秩名目前国内证券研究机构虽然经过不断探索，但由于各方面的原因，其发展受到一定程度的限制。随着证券市场和研究机构自身的不断成熟，研究机构作为“券商总体发展的参谋、四大业务的有力后盾、券商最宝贵的人才储备和无形资产中充当主力”的功能将愈益显现。我一、有利于稳定队伍和经费，以形成科学的研究机制、研究方法、激励机制和发展模式。成立研究所后，我们根据研究和业务发展的需要，在内部设置了七大职能部门，即行业与上市公司部、宏观经济研究部、市场研究部、国际业务部、信息部、编辑部、综合管理部以及跨部门设立的宏观预警小组和基金小组，在管理上实行部主任负责制，统一管理、分工负责。
二、促进证券研究工作的发展，提高研究工作的权威性。同公司其他的部门一样，研究工作能够并且应当服务和服从于整个公司的发展。但券商研究同任何研究一样，只有独立的研究才能保持公正性、客观性和科学性，也只有这样，研究才具有生命力，研究人员才能潜心研究并提供权威性的公正客观的研究报告。目前应着重克服这样的误区，即忽视研究工作的独立性，把研究部门视作业务部门的附属，为公司自营坐庄、发行配股承销进行所谓的“股票推荐”，或为二级市场客户短期炒作提供信息和“股评”，或把其视为“点缀”、“宣传部门”。应该说，这些工作多少带有急功近利的味道，多少有些偏离真正意义上的研究，而最终不利于研究部门乃至整个公司的声誉与整体发展。
商业地产行业研究范文6
>> 商业银行的资产证券化研究 商业银行信贷资产证券化研究 商业银行企业资产证券化研究 我国商业银行资产证券化问题研究 商业银行不良资产证券化 论商业银行资产证券化 浅析商业银行信贷资产证券化 透析商业银行资产证券化动力 商业银行不良资产证券化浅谈 商业银行信贷资产证券化探析 我国商业银行信贷资产证券化发展状况及问题研究 当前我国商业银行不良资产证券化存在的问题及对策研究 我国商业银行不良资产证券化问题及对策分析 商业银行不良资产证券化的风险问题探析 我国商业银行资产证券化问题的对策 我国商业银行不良资产证券化研究 商业银行不良资产证券化的难点及风险研究 我国商业银行不良资产证券化风险及对策研究 商业银行资产证券化中的监管资本套利研究 我国商业银行资产证券化流程改进研究 常见问题解答 当前所在位置：l。
说明：大型商业银行主要包括包括中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行。其他类金融机构包括政策性银行及国家开发银行、外资银行、非银行金融机构和邮政储蓄银行。
在国外，住房抵押贷款是最普遍实现证券化的资产，而我国住房抵押贷款刚刚起步，没有相当规模的住房抵押贷款的积累，难以形成具有相似条件、违约率及提前清偿率的抵押贷款组群，无从推行资产证券化并且银行发放个人住房抵押贷款的操作还处于试验阶段，缺乏经验，没有形成统一的贷款标准和贷款格式[5]。另外，由于我国城市商业银行股权结构失调，国有企业控股比例偏高，不良资产大部分是与当地政府、国有企业相关的一些呆账坏账，产权不明晰且几乎不可能产生可预见的现金流，缺乏可证券化的必要条件。可见，城市商业银行所占市场占有率较低，资产规模小，住房抵押贷款发展不完善，许多不良资产无法进行证券化，现阶段进行资产证券化的基础还过于薄弱。
2.城市商业银行缺乏高素质人才技术支持不足。我国正处于银行高速发展阶段，对于专业人才的需求较为旺盛。由于地域局限、薪酬待遇等因素的影响，与国有商业银行相比，城市商业银行在人才引进方面处于劣势。大量的本科、硕士毕业生将国有商业银行作为首选，城市商业银行难以获得优秀的人才支撑，一些岗位职工的受教育程度、专业素养、技术水平不能满足职位要求。资产证券化是一项程序复杂、技术要求高、专业化程度高的技术，不仅要求技术人员具备极高的专业素养，而且要精通法律、会计、税务等各方面知识，由此看出，城市商业银行缺乏这方面的高级人才，现阶段还无法为资产证券化的实施提供有效的技术支持。
3.城市商业银行缺乏基础资产定价能力。资产证券化过程中基础资产的定价十分重要，与一般金融资产考虑未来现金流和折现率定价的方法不同，基础资产的定价相对更加复杂。在对基础资产的定价过程中需要考虑利率、偿还期限、提前偿付、资本市场运行状况等多种因素[6]。在我国，城市商业银行的不良资产主要是与当地政府、国有企业相关的呆账坏账，这部分资产几乎不会产生现金流，与这部分资产相关的历史数据也不完整，不能很好地服务于定价模型。此外，我国城市商业银行也缺乏相关方面的高级人才，无法为定价提供有力的技术支持。
（二）从外部环境来讲
1.信用评级制度不健全，缺乏可信赖的评级机构。信用评级是资产证券化过程中非常重要的一步。信用评级机构能否准确合理的对资产支持证券进行评级及信用评级机构的声誉、可信度，很大程度上决定了投资者对该种证券的需求。目前，我国在信用评级方面还存在很大的问题，缺乏像国外穆迪、标准普尔一样的被普遍接受、认可的评级机构。当前我国评级机构规模小，业务范围狭窄，专业性较差，许多评级机构组织形式不完善，内部管理控制还有待加强，难以形成统一的评级标准，不能给出独立、客观、公平为投资者信赖的评级结果，这无疑将使资产证券化的效果大打折扣。
2.资产证券缺乏有效、稳定的需求主体。资产证券化过程的成功离不开有效、稳定的需求主体，只有将资产证券推销出去，资产证券化过程才算完成。从国外的发展经验来看，机构投资者风险承受能力较强，资金实力较为雄厚，是资产证券的最主要的购买者，然而在我国，社会保障基金、证券投资基金、保险公司、商业银行、信托机构等机构投资者的情况不容乐观，难以形成长期稳定的需求。此外，我国法律也对保险公司、社会保障基金等的投资渠道进行了严格限制，一定程度上也限制了对资产证券的需求。
参考文献
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