宏观政策分析范文1
关键词：宏观税负；口径；配套性措施
一、宏观税负水平的定义和测量口径
一个国家的宏观税收负担体现了这个国家集中社会财富的能力和对社会经济的调控能力，并且影响社会各层应税主体的税负水平，宏观税负水平问题是税收学术界研究的关键问题。在学术上，宏观税负通常是通过一定时期内一国税收总量占同期GDP 的百分比来体现的。我国在政府收入的界定范围有所不同，除了预算内的税收收入外，还有大量的预算外、制度外以及收费，这些也同样构成纳税人的税收负担。
根据笔者查阅的相关资料得出，目前学术界界定的宏观税收负担衡量有三个口径，分别是小口径、中口径、大口径，对应的定义分别是税收占GDP比重、财政收入占GDP比重、政府收入占GDP比重。
二、我国宏观税负分析——基于口径角度分析
根据查询中国统计年鉴的相关资料，对相关数据进行统计整理，得出不同口径的测算下我国2001～2010的税负率。
（一）小口径宏观税负的分析
（二）中口径、大口径宏观税负的分析
对于中、大口径的宏观税负的测算，需要把我国现行的社会保障基金看成是社会保障税加入中、大口径中进行测算。由于大口径的测算范围比较复杂，很多数据无法收集，在这里只就中口径进行测算，得出中口径的税负率。
三、世界各国宏观税负分析
OECD（经济合作与发展组织Organization for Economic Co-operation and Development）OECD把税分为五个税种，分别是：所得税、财产税、商品税、社会保险税、其他税。
在税种分类中我们可以发现OECD国家对于社会保障税的征收和我国缴纳社会保障费的实质是一样的。由此我们可以发现不同测算口径下宏观税负计算会有哪些区别。
根据笔者收集的相关资料显示，在发达工业国家，平均的宏观税负在30%～35%左右；在发展中国家，其平均宏观税负在16%～20%左右；而根据测算，2010年我国的小口径宏观税负为17.46%。但是小口径宏观税负水平并不能反映我国的实际税负水平，如果各种收费等都被并入政府收入，据有关专家测算，我国大口径的宏观税负大致在30%左右。这样，我国的宏观税负就明显高于小口径的测算值。非税负担过重成为我国的大口径宏观税负相对较高的主要原因。
四、我国宏观税负与国际的比较
从2001～2010年，从表中可看出我国的中口径宏观税负比率总体上是上升的，但没有超过20%。表中列举的OECD国家的宏观税负比率都在30%以上，丹麦等国家宏观税负水平在50%左右。OECD国家与我国测算出的宏观税负水平的差距的原因是：（1）在OECD国家，社会福利水平非常高，公共服务很全面、到位，所以社会保障税占税收收入比例较高。（2）OECD国家市场经济发达，人均GNP较高，国家可以征收较高的税收满足公共支出的需要。（3）与OECD国家相比之下，我国的税收征管水平在较低，偷漏税现象比较普遍，税收流失较多。
另一方面，随着我国经济的发展，经济数据年年创新，我国的宏观税负水平上升较快，而OECD国家的宏观税负水平则一直保持在一个稳定的百分比内，这与OECD国家发达的市场经济、完善的税收体制和政策有着密切的联系。
五、我国宏观税负基于大小口径政策选择
从我国宏观税负的变化分析，我国小口径的税负水平与发展中国家相实质，但与我国的实际数据有较大的差距。但是通过对中口径指标的分析发现我国的宏观税负水平已经偏高，不符合发展中国家的经济发展规律。所以如何规定合理的税负口径就成了宏观税负选择的重中之重。
（一）降低大口径、提高小口径税负计算范围，制定合理的税负计算口径
根据我们的测算发现，不同口径的测算数据都不能完整反映我国宏观税负的实际情况。所以，我们要在实行全口径预算管理之后，进一步完善各项改革和制度，逐渐形成完整、合理的公共财政预算管理。对我而言，小口径的测算出的宏观税负不能反映实际情况，大口径测算的由于数据过于复杂，无法进行科学测算，因此，笔者建议在降低大口径、提高小口径的计算范围，制定符合我国国情的合理的税负计算口径。
（二）调整税费关系，规范政府收入形式
笔者提出合理税负计算口径的制定必须以完善的全口径预案算管理为基础，做到以下几点：第一，进行“费改税”，我国的社会保障基金实质早已符合税收的特征，对于社会保障基金的缴款应尽快纳入税收范围，完善我国的税制；第二，将制度外、预算外的收入全部纳入预案管理体系，增强预算收入的完整性和透明性；第三，坚决取缔各职能部门的不合理收费，减轻企业和居民的重复税收负担额。
六、我国宏观税负政策选择配套措施
（一）科学改革税收征管模式，提高征管效率
把强化重点税源管理作为税务单位税收收入征管的重点，密切关注重点税源企业的经营和纳税收情况，确保重点税源的稳定增长。
我国的税收征管要结合国情，以专业化、法制化、信息化、服务化作为征管的目标。要进一步构建征、管、查专业化的组织体系和多元化申报纳税体系，建立“属地征管、分类管理，科学划分管理职能”的科学管理模式。
（二）宏观税收负担水平与宏观调控政策的协调
从长远角度来看，经济的波动在市场经济发展过程中是不可避免的，必须实现宏观税负政策与宏观调控政策的一致，改革税收体质，提高所得税的份额。我国目前的宏观税负政策应当是保持税收收入总体水平的稳步增长，把结构调整放在重要位置。通过税收内部结构的调整，充分实践结构性减税。
参考文献
[1].政府工作报告[N].新华社，2012，（12）.
[2]中国统计年鉴[N].中国国家统计局，2012.
[3]安体富、孙玉栋.《中国税收负担与税收政策研究》[J].税务研究，2009.
[4]安体富.我国宏观税负水平多维视角解析[J].经济研究，2010.
[5]陈旭东.国际比较视角下中国宏观税负水平客观分析[J].财政与税收，2012.3
宏观政策分析范文2
关键字：宏观政策、财政政策、货币政策
Abstract: "macroeconomic policy" is to show the country or the government in a planned way conscious use of certain policy tools, regulate the operation of the macro economic control, in order to achieve a certain policy goals. Through the analysis of China's 2003 to 2011 years of macroeconomic policy, understand the policy issued and implemented process whether fully play a role. In other words, how effect, is obviously a need to carefully study and answer important issues. It to China's future macro economic control, and to keep the rapid economic, stable, healthy development of important theoretical practical significance.
Key word: macro policy, fiscal policy, monetary policy
中图分类号：D912.29文献标识码：A 文章编号：
一、2003—2008年我国经济增长的宏观经济政策分析
进入2003年，由于实行积极财政政策为主的宏观经济政策，我国经济增长中出现了一些不稳定和不健康因素，最突出的有两个问题：一是粮食问题，粮食供求关系趋紧的问题逐步凸显。粮食播种面积连年减少的同时，人均粮食占有量也达到历史的最低点；二是投资问题，固定资产投资增长过快，新开工项目过多，在建规模大，一些行业和地区投资过度扩张。
历史的经验多次证明，投资膨胀是中国经济发展的痼疾。由于投资增长过快，使得经济运行中的一些矛盾和问题进一步凸显。（1）投资膨胀助长了信贷规模过度扩张，信贷扩张反过来又推动投资更快增长，两者互为因果，互相推动；（2）投资膨胀加剧煤电油运的紧张，使经济运行绷得更紧；（3）投资膨胀以及煤电油运供应紧张，必然拉动基础产品价格上涨，加大物价总水平上涨的压力。在这种情况下，政府实施了“双稳健”的财政货币政策，在总体上既不盲目放松调控力度，也不轻易紧缩调控力度，保持宏观经济总量平衡。
2008年下半年，美国房地产市场衰退和次贷危机引发了全球性的金融危机，与1998年的亚洲金融危机相比，这次金融危机情况复杂严峻，引起国际金融市场的急剧动荡，发达国家金融体系受到重创，全球经济增速明显放缓。同时2008年我国又遭遇了冰雪冻灾、地震等严重的自然灾害 2008年11月，国务院常务工作会议决定我国再次转向实施积极的财政政策，以求使我国经济保持平稳较快发展态势。
此次新一轮的积极财政政策的宏观经济背景主要体现在三个方面：
（1）物价表现。2007年10月至2008年10月期间，CPI呈现先扬后抑的走势，连续6个月回落。而2008年9月和10月的PPI也呈现回落走势。这种情况下说明高通胀的压力基本消除，要预防通货紧缩。
（2）经济增长情况 。由于金融危机影响向实体经济蔓延，国内宏观经济增速的回落成为此次政策调整的一个重要原因。统计显示，我国GDP增长率在2007年第二季度达到11.9%的高峰后连续5个季度逐季下滑：2007年第三季度为11.5%，2008年第一季度为10.6%，第二季度为10.1%，第三季度则降到9.0%。
（3）外汇储备充足 2000年末，我国外汇储备余额仅为1656亿美元，但之后几年外汇储备增长迅速。2006年2月底，我国国家外汇储备超过日本，跃居世界第一。2006年底，我国外汇储备首次突破1万亿美元，达到10663亿美元。
此次积极的财政政策，政府投入4万亿拉动经济增长。
二、2009年扩张性财政政策和适度宽松的货币政策
积极的财政政策：1、扩大政府公共投资2、促进扩大消费需求3、实行结构性减税政策 4、推动经济结构优化
适度宽松的货币政策：2009年6月末，广义货币供应量M2余额为56.9万亿元，同比增长28.5%，增速比上年同期高11.2个百分点。企业、居民活期存款增加较多。各项贷款继续快速增长，中长期贷款占比逐步上升，个人消费贷款增速大幅回升。上半年，人民币贷款增加7.37万亿元，同比多增4.9万亿元。6月末，人民币贷款余额同比增长34.4%，增速比上年同期高20.2个百分点。金融机构贷款利率继续下降，6月份非金融性公司及其他部门人民币贷款加权平均利率为4.98%，比年初下降0.58个百分点。
中国央行《2009年四季度中国宏观经济形势分析》报告指出，2010年我国将继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，保持政策的连续性和稳定性。报告明确指出，2010年我国将继续执行2008年末启动的四万亿一揽子经济刺激计划。保持货币信贷合理充裕，引导金融机构均衡投放，优化信贷结构和维护国际收支平衡至关重要。
三、2010年积极的财政政策和适度宽松的货币政策
2009.12月中央经济工作会议为2010年中国经济发展定下基调：在中国经济企稳向好之际，明年经济增长将重点在“促进发展方式转变上下功夫”。 从2009“保增长”为首要任务，到2010“促转变”为发展重点，政策思路的调整凸显中国在应对危机中力求经济可持续发展的决心。
积极的财政政策：1、保持积极财政政策的基本框架，配合货币政策做好总量调控 2、充分发挥政府公共投资作用，落实投资重点，确保项目可行性和施工质量3、努力拉动社会投资，逐步切换经济增长主要动力 4、支持转变经济发展方式，大力促进产业升级
适度宽松的货币政策：1、从抑制通胀角度出发，货币政策应由侧重于“宽松”转向“适度”。 2、信贷政策应更加注意支持经济结构调整和发展方式转变 3、面对复杂形势，更要注意防范金融风险。 4、继续完善人民币汇率的形成机制，加大外汇市场的波动幅度，更好地发挥市场在汇率决定过程中的作用，使人民币汇率能够在合理的均衡水平上保持基本稳定。
宏观政策分析范文3
1土地政策宏观调控的目标
1.1宏观调控经济政策的一般目标
遵循一般经济理论，宏观调控经济政策的一般目标主要为经济增长、充分就业、物价稳定、国际收支平衡等。经济增长指的是国民经济保持一定的增长速度，避免经济停滞或下降。保持经济持续稳定快速增长是宏观调控经济政策中的核心问题，也是宏观调控的首要任务。物价稳定是指保持物价总水平的相对稳定，避免物价大幅度波动。物价稳定并不排斥个别商品价格的剧烈波动，也并非是物价总水平的固定不变。只要在一定时期内，价格总水平的上升或下降在社会可接受范围内，即可视为物价稳定。充分就业并不是指每个人都有工作，而是指保障有劳动能力的公民享有就业机会。在政府制定的目标中，维持充分就业占有重要地位。在经济体制转轨和增长方式转型的过程中，失业问题不仅是一个十分重要的经济问题，也是一个关系改革、稳定与发展的政治问题。国际收支平衡是指保持国际收入与国际支出的相对平衡，尤其是保持经常项目与资本项目的基本平衡，避免出现大幅度、持续性的国际收支逆差或顺差。
1.2土地政策宏观调控的中间目标
要实现宏观调控的一般目标，土地政策必须结合自身特点，确定其中间目标。具体而言，应包括以下3个方面。1.2.1土地资源的有效利用
土地是重要的生产资源，影响着其他资源的利用效率，土地资源的利用效率与国民经济总量的变化趋势密切相关。因此，制定土地政策时，必须考虑目前土地利用中的低效、浪费等现象，采取有效措施，约束相关经济主体（如，土地使用者、土地市场交易者、集体土地所有者、地方政府等）的行为，以提高土地利用效率。同时，由于土地是社会生产活动的载体，故土地的有效利用还必须包括其承载的其他要素的有效利用，如促进要素所组成的产业结构的优化升级。这是作为宏观调控手段的土地政策与解决土地利用问题的传统措施之间的重要区别。
1.2.2维护土地利用的社会公平性
由于土地的稀缺性、位置固定性和质量差异性，故在制定土地政策时，必须要注意土地利用的社会公平性。具体而言，包括以下两点，即人与人之间的公平和人与自然间的公平。其中，前者主要是指人们在居住方面的生活公平性，要尊重每个人都享有居住的基本权利，这在土地政策中有所体现，如针对中低收入者建立的廉租房体系中对土地的利用；后者主要表现为土地政策必须约束人们利用土地过程中的行为，以保护环境，避免在市场利益驱动下，人们给环境带来的巨大破坏，使人与自然和谐共生。
1.2.3保持土地市场价格稳定
保持土地市场价格的稳定是土地政策实现保持社会物价稳定的重要渠道之一，这是因为土地价格与通货膨胀率之间存在较显著的相关性。综上所述，我们可以知道，土地政策宏观调控是一个复杂的系统过程。在这一过程中，土地政策可通过土地供应工具（总量和结构供应、土地规划）、土地与财政金融的交叉工具（如土地税收、土地价格、土地出让金）等，并利用相关的中介指标来达到经济增长、稳定物价和充分就业这3个终极的目标。
宏观政策分析范文4
一、引言
自从我国强调运用经济手段调节宏观经济以来，财政政策一直是调节经济的主要工具之一。2010年随着宏观经济形势的明显好转，但财政政策没有与货币政策一起“双退出”，因为四万亿财政刺激政策的效果尚待巩固，一些投资项目仍在进行中。尤其在外部环境变化的背景下，内部经济复苏还有一定的不稳定性，需要总体积极的经济政策，而在货币政策转向的背景下，需要积极财政政策对冲货币政策转向的压力。
在此背景下精准测算财政政策乘数，对于我国下一步经济政策选择、经济形势预测具有重要意义。我国财政政策效应的研究有一些成果，其共同特点是：都是利用IS-LM模型来测算。[1][2]IS-LM模型是同时考虑产品市场和货币市场的均衡，是宏观经济学中的基本模型和核心模型，应用这种模型测算财政支出乘数从理论上是一个大的进步。IS-LM模型中的IS曲线表示产品市场均衡时收入和利率的组合，LM曲线表示货币市场均衡时收入和利率的组合。
其中，Y为国内生产总值，M为实际货币供应量，P为价格，CG为政府支出，E为人民币兑美元汇率，T为税率，d(·)为居民消费函数，x(·)为出口函数，m(·)为进口函数。
假设税率T和货币供应量M为外生变量，将IS和LM曲线结合起来，可得到产品市场和货币市场同时达到均衡时的产出和利率值。对(1)、(2)式全微分，将两式联立，用矩阵表示为：
(4)式是利用IS-LM均衡计算出来的财政支出乘数，也就是利用产品市场均衡和货币市场均衡计算的财政支出乘数。我们可以发现应用IS-LM模型没有考虑价格市场、国际收支市场、劳动力市场均衡对财政政策的影响，因而有非常大的局限性。
二、宏观经济计量模型和财政政策乘数的理论分析
(一)宏观经济计量模型的理论框架
宏观经济均衡是社会总需求与社会总供给在总量与结构之间的基本平衡，宏观经济政策的基本目标是经济增长、物价稳定、国际收支平衡和充分就业，各种资源的利用程度反映宏观经济运行质量的高低。宏观经济模型考虑产品、就业、价格、货币需求、利率的市场均衡，主要用以下六个函数表示：
(5)式是“产出——物价”菲利普斯曲线，指的是物价上涨率和“现实产出水平对潜在产出水平的偏离”呈现正相关关系。这一“偏离”表明一定时期内社会总供给的缺口和物价上涨之间的压力。在这里，潜在经济增长率是指在各种资源正常地充分利用时所能实现的经济增长率。在现实中，表现为在经济波动的上升期，随着需求的扩张，现实经济产出对潜在经济产出偏离上升，物价上涨率随之上升；在经济回落期，随着需求的收缩，现实经济产出对潜在经济产出的偏离下降时，物价上涨率随之下降。(6)式表示劳动市场均衡，和古典经济学的工资决定劳动力供给不同，现实中劳动力供给、经济生产和物价决定工资，因而(6)式表示需求决定工资。(7)式是货币市场均衡函数，也就是LM曲线。(8)式表示国际收支均衡函数，就是所谓的BP曲线。(9)式表示产品市场均衡，也就是IS曲线。(10)式是生产函数。
在(10)式中代入(6)式的L，假设CG、T、M为外生变量，对Y、P、W、R和E微分，得到以下矩阵：
(11)式是在标准的宏观经济计量模型的基础上，在价格市场均衡、劳动力市场均衡、产品市场均衡、货币市场均衡、国际市场均衡的前提下，对于国内生产总值、价格、工资、利率和汇率变化推导的矩阵方程，(11)式是计算我国财政政策乘数的基础。
(二)货币供应量、汇率一定的场合下的财政政策乘数的理论推导
现实中财政政策和金融政策是调节宏观经济的两大重要手段，两者总是被同时使用，但是为了计算的简单，我们控制货币供应量和汇率的变化，也就是说，在本文宏观经济计量模型中，把M(货币供应量)和E(人民币兑美元汇率)视为外生变量，在此前提下分析财政支出的效果。假设ΔCG=1、ΔE=ΔT=ΔM=0，以矩阵(11)为基础，计算财政支出政策对国内生产总值的影响，得出在货币供应量、汇率一定的场合下财政政策乘数：
三、宏观经济计量模型的主要内容、特点和结构
(一)模型特点和主要内容
本文的宏观经济计量模型吸取以往研究的经验，构建吻合我国经济发展的宏观经济计量模型，具体特点如下：第一以分析财政政策为重点的宏观经济模型。模型侧重于财政政策的变化会对经济产生什么影响，以及如何产生影响，模型对财政政策的传导机制进行了描述。第二是建立在国民核算体系下的需求导向型宏观经济计量模型。[3]第三选择了中国开始实行社会主义市场经济体制的时间区间。数据样本为1980-2007年年度数据，在该段时间内中国已经开始建立社会主义市场经济体制，经济的各组成部分已进入市场经济的角色，数据相对稳定。第四采纳了动态建模理论，通过交替运用理论与数据信息，不仅对经济理论的适用性进行深入探讨，同时也利用现实数据寻找实际经济运行规律。为此，我们以现代经济学理论为指导，同时较好地兼顾了中国经济转轨的特点，从最广泛的影响因素入手，本着“检验、检验、再检验”的原则，从“一般到特殊”逐步简化，模型设计简洁，操作规范，减少了变量过程的随意性。
(二)模型结构
本文的宏观模型是一个小规模的需求导向型的宏观经济模型，产出由需求决定。模型涵盖了宏观经济模型分析所涉及的主要方面，共分为需求、供给、收入、财政、价格五个模块，由10个行为方程、19个恒等式组成，共包括33个内生变量和10个外生变量(限于篇幅，略)。图1为模型结构示意图。
注：阴影部分为外生变量。
图1 模型结构示意图
四、我国财政政策乘数测算
本文重点考查的是财政支出乘数，也就是财政支出变化引起的国民生产总值变化的倍数。从财政政策乘数的作用机理来说(见图2)：当财政通过增加财政投资进行基础设施建设时，需要进行政府采购和雇用劳动者来从事生产，从而拉动政府消费和企业收入、居民收入的提高，企业和居民收入的提高将促进居民消费和投资，最终带动经济增长①。
图2 财政支出乘数
具体步骤如下：假设2003-2007年期间连续一次性追加1单位财政支出。宏观经济计量模型运行结果(限于篇幅，具体过程略)显示第一年(2003年)财政支出乘数是1.883，并在其后四年 (2004-2007)对GDP有影响，其乘数分别为0.47、0.291、0.136、0.011。如果从2003-2007年期间连续每年追加1单位财政支出，财政支出乘数分别为1.883、2.497、2.903、3.017、3.025。这表明现阶段我国财政政策乘数是连续上升。
五、四万亿投资政策效应测算
四万亿投资结构见表1，我们可以看到四万亿主要用于政府消费(文教卫生)和政府投资(住房、交通等基础设施建设)。
因为四万亿投资计划开始于2008年年底，其经济效果将在2009年开始，因此我们假设两个投资方案：A方案，2009-2010年每年追加2万亿投资；B方案，2009-2011年每年追加1.333万亿投资。两个方案对2009-2014年经济影响为(具体计算过程略)：如果实施A方案(2009-2010年每年追加2万亿投资)，2009年将拉动国内生产总值增加33185亿元，政府消费增加9313亿元，居民消费增加9016亿元，固定资产形成增加29718亿元，进口增加2077亿美元，出口减少266亿美元。其作用将持续影响到今后几年，到2014年国内生产总值共增加101602亿元，政府消费共增加20776亿元，居民消费共增加35868亿元，固定资产形成共增加91433亿元，进口总额共增加7122亿美元，出口总额共减少1434亿美元。
如果实施B方案(2009-2011年，每年平均投资1.33万亿元)，2009年国内生产总值增加22097亿元，政府消费增加6211亿元，居民消费增加6038亿元，固定资产形成增加19728亿元，进口增加1377亿美元，出口减少181亿美元。其作用将持续影响到今后几年，到2014年国内生产总值共增加94691亿元，政府消费共增加20496亿元，居民消费共增加33936亿元，固定资产形成共增加83819亿元，进口总额共增加6928亿美元，出口总额共减少1395亿美元。
从模拟结果可以看出，我国在2008年10月采用的四万亿刺激方案对于“保增长”是积极有效的。财政政策是经济调节的一个有效工具，从实施时间分布来看，两年计划和三年计划的经济效果不会有太大区别。同时，我们也验证了政府投资不仅提高政府消费也拉动内需。
六、结论和政策建议
2008年金融危机之后，各国财政纷纷采取了积极的财政政策，在危机时最有效的措施莫过于财政政策。因为企业和家庭在“危机”面前，倾向于采取储蓄、调整和解雇雇员等的措施，对于家庭和企业来说这也许是正确的选择，但对于整体经济来说，这些措施会使经济形势进入停滞不前的恶性循环。所以当经济出现停滞的兆头时，即使财政政策乘数较低，大多数国家还是会动用财政政策。比较典型的例子是日本，在2008年金融危机时，即使很多人指责“公共投资效率太低”，但财政政策仍然是有力的经济干预手段。[4]财政政策的影响不仅在于当年，还要看到2年后、3年后，甚至5年后对经济的影响。
本文利用宏观经济计量模型推导出财政政策乘数，并从实证角度估计我国财政政策乘数大约在1.88，且目前阶段财政政策乘数呈上升趋势。本文还测算了四万亿财政刺激方案的经济效应，发现财政政策是调节总需求的重要杠杆，这对我国当前加强宏观调控、扩大经济增长具有以下的政策含义：
1.在社会总需求持续小于总供给的情况下，公共投资大幅度增加会直接提高总需求，缓解供求矛盾。这就是常说的公共投资能成倍地创造收入(乘数效应)，从而增加总需求的“需求效应”。同时，公共投资通过增加经济中的资本存量，提高经济生产潜能，从而具有“供给效应”。[2]
2.在我国经济发展过程中，农业、交通和城市基础设施这些部门作为公共投资的重点不仅推动结构调整，还为今后的经济持续增长奠定基础。同时，公共投资通过在西部落后地区、四川受灾地区的公共工程建设，带动西部地区的投资，为我国地区经济均衡发展，调整经济结构打下基础。无论是理论研究还是实证研究，都表明越是经济不发达地区，公共基础设施投资的效益越大。
3.增加公共投资有助于改善收入分配状况。政府虽然可以通过税收和一次性转移支付等措施来缓解收入分配的不公平状况，但往往受政治和社会因素的限制，提高收入取决于整体经济形势②。
宏观政策分析范文5
关键词：房地产；宏观调控；政策建议
中图分类号：F293.3
1998年城镇住房制度改革以来，市场机制在配置住房资源中的基础作用不断增强，中国房地产市场得到较快发展，对改善城镇居民住房条件、带动经济持续较快增长、促进社会稳定发挥了重要作用。但是，在房地产市场发展过程中，也出现了市场大幅波动、部分城市房价上涨过快、居民住房支付能力下降，中低收入群体住房困难问题难以解决等新的问题。因此，自2004年以来我国持续对房地产市场进行调控，并取得阶段性成果。2012年《政府工作报告》中进一步强调，继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设，进一步巩固调控成果，促进房地产市场长期平稳健康发展。
一、住房制度改革促进中国房地产市场形成和发展
1998年我国城镇居民住房制度改革全面推进，货币化分配代替了实行40多年的福利分配住房，从原来的国家福利分房制度向市场配置住房资源制度转变，有关住房的供应、市场、金融、物业管理、中介、行政管理和调控等七个体系的改革全面启动，在逐步发挥市场机制配置城镇住房资源的基础作用、住房市场成为实现城镇居民住房需求的主要载体的过程中，房地产市场开始形成并较快发展。
（一）房地产市场形成并逐渐繁荣
住房制度改革以来，随着城市化进程加快，在城镇进行了大规模商品住房建设， 1998-2011年，共竣工商品住宅56亿平方米，通过房地产市场销售商品住宅66亿平方米（见图1），房地产市场开始形成并逐渐繁荣，2011年房地产市场销售商品住房9.7亿平方米，销售额达4.86万亿人民币，房地产市场已经成为居民解决住房的主要渠道。
（二）城镇居民居住条件明显改善
住房制度改革，明确了居民住房产权的私有化，调动了居民购房积极性。随着城镇住房制度改革不断深化，住房消费有效启动，使多数城镇居民家庭居住质量明显改善。2010年城镇住宅成套率达到85%，拥有单栋住宅、四居室、三居室的城镇居民家庭比例分别为4.5%、4.3%和32.7%。2010年城镇人均住宅建筑面积31.6平米，住房制度改革以来居住面积提高了13.8平方米（见表1）。据国家统计局统计，至2010年底，城镇居民家庭自有住房率为89.3%。其中11.2%的城镇居民家庭拥有原有私房，40.1%的家庭拥有房改私房，38.0%的家庭拥有商品房。住房占居民家庭全部财产的平均比重已超过50％，是居民家庭财产增长最快的部分。住房财产的增加安定了民心，促进了社会稳定。
（三）房地产行业得到较快发展
住房制度改革，促进了房地产业的快速发展，房地产开发投资多年保持比较旺盛的势头，是推动固定资产投资增长的重要因素，房地产投资占全社会固定资产投资的比重由1998年的12.7％，逐年增长，2004年最高达到18.7％，在固定资产投资中的地位不断提升。自1998年住房制度改革以来，13年间房地产开发投资年均增长25.6％，分别高于同期全社会固定资产投资和GDP年均增长水平，推动了经济的增长（见图2）。
二、房地产市场发展过程中亟待解决的问题
我国房地产市场形成时间较短，在快速发展的同时，也面临着更为错综复杂的情况，出现了一些突出的矛盾和问题。
（一）商品住房房价持续上涨、部分城市房价涨幅过大
由于中国正处在工业化、城镇化的进程中，住房制度改革前城镇住房建设滞后，城镇各种住房需求旺盛。在房地产市场较快发展过程中，出现了商品住房房价上涨、部分城市房价涨幅过大、偏离合理水平的问题。根据国家统计局数据测算，1998年以来，新建商品房价格持续上涨（见表2），商品房全国平均销售价格从1998年的2063元/平方米，上涨到2011年的5377元/平方米，13年间年均上涨7.65％。其中住宅全国平均销售价格由1854元/平方米上涨到5011元/平方米，年均上涨7.95％。尤其是经济发达的大城市，房价上涨更快，涨幅更大。据国家统计局统计，北京、上海、深圳三个城市，2010年住房销售均价分别为17151元、14290元、18954元，分别比2003年增长362.1％、279.2％和303.0％，7年间年均分别增长20.2％、15.8％和17.2％（见表3），房价上涨的幅度远远超过当年居民人均收入增长水平。2010年北京、上海、深圳三市城镇人均可支配收入分别为29072.9元、31838.1元和32280.9元，如果按照2010年各城市人均居住建筑面积计算，这些城市居民如果用可支配收入购房分别需要17.0年、15.3年和17.4年（见表4），房价收入比远高于国际4～6倍的水平。快速上涨的房价，大大超出了普通居民的支付能力，使这些城市的普通居民难以承受，社会反响很大，影响社会安定。同时，过高的房价已经严重偏离了使用价值，已有相当程度的投机成份，泡沫明显加大，存在着很大的风险。
（二）住房保障制度建设相对滞后
1998年住房制度全面推进之时，在制度设计上提出实行多层次的住房供应体系，即对中低收入家庭供应经济适用住房、对最低收入家庭提供廉租住房，向高收入家庭通过市场供应商品住房。然而，在实际实施过程中，过度强调通过市场化的商品房供应来解决大多数城镇居民的住房问题。为了应对1997年发生的亚洲金融危机，一度将住房建设作为新的国民经济增长点和新的消费热点，明确房地产业为国民经济的支柱产业，要坚持住房市场化的基本方向，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础作用。提高普通商品房在市场供应的比例，住房保障范围缩小到低收入群体，将中低收入人群住房推给市场，过分依赖住宅的市场化供应来解决住房问题。至2006年，一些城市对符合廉租住房保障条件的低保家庭未能做到应保尽保，全国长期性的住房保障制度建设迟缓，保障性住房供给短缺，中低收入家庭住房困难难以解决，也加大了商品房市场的供给压力。
（三）房地产市场大幅度波动
虽然房地产市场整体看保持较快增长的势头，但进一步观察和分析，房地产市场的发展呈现周期性大幅度波动的状态。尤其是2005-2010年 “十一五”时期，房地产市场价格、销售和投资出现了剧烈波动（见图3、图4）。2004年、2005年新建住宅价格同比分别比上年上涨9.8％和8.2％，创造了住房制度改革以来的最高点，也带动了住房市场的火爆，2005年住宅销售面积同比上年增长46.6％；在国家宏观调控政策的作用下，2006年房地产市场降温，销售面积同比上涨11.8％，涨幅比2005年大幅回落32.1个百分点，市场趋冷也使房价涨势趋缓，2006年新建住宅价格同比上涨5.9％，涨幅比上年回落2.3个百分点。经过2008年全球金融危机的房地产市场，在扩大内需的政策刺激下，2009年下半年房价开始回升，住宅市场再一次销售红火。房地产市场和房价的大幅波动，带动房地产投资的波动，进而影响宏观经济的稳定性。
三、中国房地产调控政策的实施和成效
当前经济发展阶段，我国城镇住房矛盾和问题集中显现，单纯依靠市场机制无法解决，需要政府进行引导和调控。为培育、规范和发展房地产市场，解决房地产市场出现的问题，自2004年以来我国政府分阶段对房地产市场进行调控。
（一）2004-2009年调控政策评价
1. 2004年抑制房地产投资过快增长
2004年，随着我国工业化进程加快和城镇化率快速提高，中国经济进入了以住房、汽车、电子通讯、能源和基础原材料业较快发展的新一轮增长周期，带动整个固定资产投资快速增长。2004年1-2月份固定资产投资完成额增长53％，经济运行中出现了新的不平衡和偏热的迹象，中央实施了严格控制部分行业过度投资的宏观调控政策，较快发展的房地产业是此轮宏观调控中的主要行业之一。
2004年初，为抑制房地产投资过快增长，中央政府采取了“管严土地、看紧信贷”的宏观调控政策。一方面，加大了对房地产用地的治理整顿力度，清理整顿建设用地，严格审批管理，从紧土地供应，逐步推行经营性用地的“招、拍、挂“，从源头控制了土地供给。另一方面，中国人民银行两次提高存款准备金率，将房地产开发项目（不含经济适用房项目）资本金比例提高到35％及以上，上调金融机构存贷款基准利率，严禁房地产流动资金贷款等，收紧银根，减少房地产开发的资金支持。2004年调控措施以行政手段为主，力度较大，通过控制土地供给和资金供给，控制房地产投资，使房地产投资增长速度由年初的50.2％，逐月下降到年末的28.1％，回落22.1个百分点。
但这次调控主要是抑制供给，对需求、尤其是非合理需求缺乏有效控制，前些年扩大内需、刺激住房消费的一些政策仍然在发挥作用，引起了供求关系的失衡。出现土地交易价格上涨，投机炒作和被动需求等非合理需求的快速增长放大了住房需求；中低档住宅供应比例下降、房地产供给结构不合理等问题引起了商品房价格较快上涨。
2. 2005年控制投资速度同时抑制商品住房价格上涨
2005年调控目标由控制房地产投资规模过大的单一目标向既控制投资速度又要抑制商品住房价格上涨过快的双重目标转换。国家出台了“老国八条、新国八条、七部委八条”等一系列调控政策，调控重点相应调整。一是有效调整房地产市场的供求关系。从增加供给和减少需求两方面入手来调整房地产市场，实现稳定房价的目的。一方面，利用信贷、税收等经济手段，提高炒房成本，抑制房产投机需求；严格控制城市拆迁改造规模，抑制被动住房需求。同时，加大对闲置土地的清理力度，以此增加土地供给。二是在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持，改善住房供给结构。三是整顿房地产市场秩序。出台了不准预售房再转让、实行购房实名制、上网交易等措施，并依法严肃查处违法违规销售行为。加快建立健全房地产市场信息系统，加强对房地产市场运行情况的动态监测，创造良好的市场环境。
2005年末房地产投资增长19.8％，增速比上年同期回落8.2个百分点；商品住宅销售价格上涨7.5％，涨幅比上年同期回落3.6个百分点；上海、杭州等城市大幅上涨的房价得到了有效抑制，说明宏观调控初见成效。
3. 2006年重点调整住房供应结构
2006年初，供给结构不合理状况依然存在，部分大城市中低收入家庭急需的中低价住房和经济适用房的比例偏低，供给不足。
面对2006年房地产市场新的发展趋势，2006年5月末建设部、发展改革委等九部委联合出台了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》的调控措施：一是要求地方政府进一步解决低收入家庭的住房困难，利用廉租住房和经济适用房真正解决低收入人群的住房问题。二是自2006年6月1日起，90平方米以下普通住房的供地面积和开发面积不得低于当年计划面积的70％，土地的供应要在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，保证中低价位、普通住房供给。三是运用经济手段。强化住宅转让环节的税收管理和外资购房的管理，抑制投机炒作。提高银行存贷款利率，有区别地调整住房消费信贷的首付比例，引导合理消费。加强对房地产开发企业的开发、销售行为的管理，规范房地产市场秩序。提供更多的市场信息和加强舆论引导，促进房地产市场的有序运行和健康发展。四是将落实房地产调控政策纳入到对地方政府目标责任考核制度中，并由国务院有关部门组成联合检查组，对其进行督促与检查，保证调控措施的有效落实。
各部委和各地方政府陆续出台相关配套措施落实调控政策，住房供应结构逐步改善。与此同时，保障性住房总体建设进度偏慢，历史欠账进一步积累，在房价不断上涨的情况下，中低收入群体住房困难的状况凸显。
4. 2007年加强住房保障制度建设
2007年把解决城市低收入家庭住房困难，作为政府公共服务的一项重要职责进行实施，加快住房保障制度的建设。 2007年8月，国务院出台《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发［2007］24号），第一次以国务院文件的形式强化了住房保障制度。
国务院24号文件明确指出，要加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系：建立健全城镇廉租住房制度，解决低收入家庭租赁住房的基本需要；改进完善经济适用住房制度和住房公积金制度，向解决低收入家庭住房问题倾斜；探索建立面向农民工等住房困难群体的支持政策，积极改善棚户区、旧住宅区低收入家庭住房条件。力争到“十一五”期末，基本建立起面向城镇低收入家庭的住房保障体系，基本完成集中成片棚户区改造和老旧住宅区综合整治，实现居有其所，满足城镇低收入家庭的基本住房需要。24号文件还强调：解决城市低收入家庭住房困难是城市人民政府的重要责任。省级人民政府对本地区解决城市低收入家庭住房困难工作负总责，要对所属城市人民政府实行目标责任制管理，加强监督指导。有关工作情况，纳入对城市人民政府的政绩考核之中，落实了地方政府责任制。
国务院24号文件后，健全和完善保障房制度纳入各级政府的重要工作议程，各地普遍开展了低收入家庭住房状况调查，逐步建立了低收入家庭住房档案。绝大多数城市进一步建立健全了廉租住房制度，全国各地保障性住房建设规模显著增加，住房保障制度取得了实质性的进展。
5. 2008年应对国际金融危机，刺激住房消费
2008年，面对国际金融危机的严峻挑战，我国政府及时调整宏观经济政策，把扩大国内有效需求 作为促进经济增长的基本立足点。实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，国家计划在2年多时间内安排4万亿元的投资，加大对基础设施建设的投入，刺激经济增长。
2008年下半年，针对房地产市场运行的情况和问题，为扩大内需促进经济平稳增长，房地产调控有所放松，出台了一系列刺激住房消费的政策。希望解决低收入群体住房问题，鼓励普通居民购房消费，活跃房地产市场，促进房地产业的发展，保持固定资产投资的一定规模和速度，拉动钢铁、建材及家电家居用品等相关产业的增长，以实现保增长的目的。这些调控措施包括，一是加大保障性住房建设力度。准备未来三年，全国将投资9000亿元人民币用于廉租房、经济适用房以及林业、农垦和矿区的棚户区改造工程，约占全年住房投资的15％左右，并可以带动相当规模的社会资金进入房地产市场。二是刺激住房消费。中央政府连续出台了一系列信贷、财税政策：连续五次大幅度降低人民币存贷款利率；降低首套住房的首付比例、扩大房贷利率优惠范围，首套房贷利率降到基准利率7折；统一下调居民购买首套住房契税税率、暂免征收个人住房交易印花税和售房土地增值税等税收优惠政策。各地方政府也纷纷出台了调整公积金贷款政策、给予购房财政补贴、上调普通住房标准、放宽购房入户政策等。三是支持房地产开发企业积极应对市场变化。包括鼓励开发商合理定价、促进销售；信贷支持在建的普通商品房项目和开发企业兼并重组。
受鼓励住房消费政策刺激、国民经济形势好转、货币政策宽松等因素的影响，2009年上半年房地产市场呈现了由回暖到活跃的局面，一些大城市房价上涨较快，泡沫开始显现。消费结构已经发生了变化，市场投资因素明显增大，2010年住房价格再次大幅上涨。
6.对各阶段房地产调控政策的评价
以上调控政策，基本取得了阶段性成效，为房地产市场的健康发展奠定了基础。但由于大部分调控政策是针对当时出现的问题出台的，缺乏统筹安排和长远目标，前后阶段不协调，虽然解决了当时的部分问题，但房地产市场发展中的一些突出问题还没有得到根本解决。一是住房供应结构性矛盾仍十分突出。适合当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房仍然供应不足。二是对需求缺乏管理，投机炒房、投资性购房需求增长较快，需求旺盛导致供求矛盾加剧，部分城市房价上涨较快，普通居民仍然买不起房。三是住房保障制度有待进一步完善，在房价过快上涨的环境下，中低收入群体及夹心层住房仍然困难。四是调控政策目标摇摆不定，不利于房地产市场的平稳发展。因此，需要在总结经验的基础上继续加强和完善房地产宏观调控。
（二）2010年、2011年调控政策的特点与成效
1.调控政策的特点
2010年、2011年房地产调控政策在总结前几年经验教训的基础上有了很大改善。一是目标明确，针对性强。坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实将房价控制在合理水平。通过增加有效供给和加强需求管理，改善房地产市场供求关系，遏制房价过快上涨；在2010年开工建设580万套保障房的基础上，2011年全年开工建设1000万套保障性住房，并规划十二五期间共建设保障房3600万套，满足中低收入群体住房需求；增加中小户型普通商品住房供给，改善住房供给结构；对一二线城市投机、投资性需求，实行严格的限购、限贷政策，抑制非合理需求。二是运用多种调控手段，加强调控力度。运用行政手段，从严制定和执行住房限购措施，严厉控制投机性、投资性住房需求，要求房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施，加大了限购的范围和力度：运用货币手段，强化差别化住房信贷政策，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率，进一步抑制住房需求：调整完善相关税收政策，增加炒房成本，抑制投机，并在重庆、上海开始了房产税试点。三是明确目标责任制，重在贯彻落实。要求地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任，各省在年初制定本地房价调控的明确、量化目标，公之社会。达不到的要约谈甚至问责，保证调控政策能真正落到实处。
2.房地产调控取得明显成效
2011年房地产市场在不断强化的调控措施作用下，发生了积极的变化，逐渐趋向理性。一是限购、限贷政策的实施，有效抑制了非合理住房需求，大量投机需求离场，刚性需求和改善型需求成为房地产市场购房的主力，中国房地产市场向居住本性回归。二是国家稳定房价的决心，改变了自住性需求者的市场预期，不再盲目追涨，购房比较理性。三是2011年全国商品房销售面积比上年仅增长4.9%，增速比上年回落5.7个百分点，第四季度，市场销售由增速回落转向绝对量下降，房地产市场逐渐降温。四是房地产企业面对市场需求结构的变化，开始调整战略和产品定位，积极参与保障房的建设和中小户型普通住房的建设。而一些非房地产主业的公司也纷纷宣告退出房地产行业。2011年全国房地产开发投资比上年增长27.9%，增速比上年回落5.3个百分点，房地产行业由投机、投资需求造成的“繁荣景象”已经不复存在。五是房地产市场供求关系得到实质性改善，开发商迫于资金压力和急于完成销售计划，纷纷选择打折促销，部分城市房价开始松动。据国家统计局统计，2011年12月70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市有52个，持平的城市有16个，同比价格下降的有9个，反映出大多数城市房价开始止涨。12月份商品住宅销售均价每平米4622元，比年初回落1518元，已经低于2010年销售均价每平米4723.5元的水平。一线城市和部分二线城市的非中心城区房价下行趋势日渐明显，说明房价上涨的趋势已经得到有效控制，水分正在挤出，房地产市场运行向着宏观调控的预期方向发展。
（三）现阶段房地产调控的重点与难点
认真总结近几年房地产调控政策的经验和教训，要提高调控效率、促进房地产市场平稳健康发展，需要重点解决以下问题。
1.理清现阶段住房的基本功能
住房是一种特殊商品，既有居住功能，又有投资、增值的作用。在当前城镇化进程加快和居民财富较快增长的阶段，我国正处在自住型需求和投资需求等各种住房需求快速增长阶段，考虑到我国人口密度较高和土地等资源紧张的状况，住房供给难以满足各种住房需求。因此，必须明确居住是住房的基本功能，房地产市场要满足居民的基本居住需求，同时要抑制投机、投资等非合理需求，引导住房合理消费，才能改善房地产市场供求关系，稳定住房价格。
2.注重调控政策的连续性
调控政策是政府通过行政、财税、金融等手段对住房市场进行必要的干预，调控政策变化会直接影响到房地产市场的供给和需求，进而造成短期内供求形势的变化，如果政策调整不当，将可能加剧房地产市场的短期波动。要尽量避免为了应对短期出现的问题，实施不同的调控措施，前后不衔接、不协调，影响房地产市场的平稳运行。
3.理顺地方政府与房地产市场的关系
稳定房价、促进房地产市场平稳发展的各项调控政策需要地方政府贯彻落实。但在当前的体制下，房地产市场与地方经济紧密联系，地方政府难以认真执行。一是目前我国对地方政府领导的业绩考核仍以GDP增长率为核心指标，而房地产行业是大多数城市的支柱产业，房地产投资快速增长成为地方GDP的主要支撑，地方政府不愿意房地产投资增速大幅下滑。二是在当前分税制的财政体制下，土地出让金是地方财政的主要来源，地方政府一方面通过提高土地出让金来增加收入，一方面又从地价上涨导致房地产税收大幅度增加中获益，地方政府很难有动力去抑制房地产价格。
4.大规模保障房建设面临的问题
前几年我国保障房建设滞后，至2010年底，保障房覆盖率仅为7％～8％，难以满足低收入人群住房的需求，使更多的刚性需求挤到住房市场，加剧了住房市场的供求矛盾。因此，中央政府决策加快保障房建设力度非常必要，我国未来几年将进入大规模建设保障房的阶段。但在建设过程中和建成后尚有许多问题亟待解决。一是2012年保障房在建规模将达到1800万套，地方政府将面临更大的筹措建设资金的压力。二是2012年将有900万套保障房竣工交付使用，需要解决公开公平公正的将大量保障房分配到真正需要住房的低收入人群的问题。三是地方政府掌握的廉租房和公租房等保障房的存量资产将大规模增加，需要解决如何做到可持续运营和发展的问题。
5.做好调控政策相关的基础制度建设
要对我国房地产市场进行有效的调控，需要客观、真实、实时掌握房地产市场的动向，但目前房地产市场的一些基础制度建设滞后，影响房地产调控措施的实施和有效性。一是房地产市场的存量房动态档案系统没有建立，家底不清。二是房地产价格评估制度不成熟。三是房地产网上交易信息系统不完善，全国不能联网。四是消费者财产登记查询系统不健全。
四、促进房地产市场健康发展的政策建议
房地产调控政策既要解决房地产现实的突出问题，又要考虑房地产市场的长远发展，要立足于促进房地产市场平稳健康发展。
（一）明确房地产市场宏观调控的目标
对房地产市场进行调控的根本目的在于维护房地产市场的持续稳定健康发展，满足各收入阶层居民不断提高的居住需求。要遵循市场经济规律，政府对房地产市场进行调控的长期目标应是保持房地产市场供求的总量平衡与结构平衡，促进土地等相关资源的合理配置，防止住房价格过快上涨以及市场的过度投机行为，长期目标应作为各个阶段调控政策的基础和核心，要保持调控政策的连续性。
（二）继续坚持和完善房地产调控政策
对已出台的政策要继续坚持，加强地方政府责任制，督促地方政府坚决贯彻落实。要密切跟踪房地产市场的形势变化，根据市场出现的新变化适时微调政策，防止突发事件，既要防止房地产市场出现反弹，又要避免房价大幅下跌，谨防房地产市场剧烈震动影响金融系统和地方财政的稳定性。
（三）增加有效供给，降低建设成本
我国在当前的发展阶段，住房需求仍然比较旺盛，增加有效供给是稳定房价的基础。要从多方面支持保障性住房和中小户型普通商品房的建设，优化供给结构。一是保证保障房建设用地，提高中小户型普通商品房的供地比例；二是鼓励商业银行开发贷款支持保障性住房和中小户型普通商品房的建设；三是减免保障性住房和中小户型普通商品房的建设中的行政收费，并给予相应的税收优惠。
（四）加强需求管理
一方面要支持和满足自住型居住需求。继续实行差别化信贷政策，对首次置业居民购房给予信贷优惠，清楚界定改善型需求，并将其贷款利率恢复到基本利率，降低自住型需求的资金成本。进一步降低首次置业和改善型购房者的税收成本，对改善型购房者，可实行税费先征后返等政策，鼓励自住型需求实现。同时要严格限制投机、投资性住房需求，对投机、投资性需求要继续实施一段时间的限购、限贷措施，并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施。
（五）利用调整，完善住房制度
加快建立商品住宅和住房保障的法律体系，现阶段立足于满足“自住型”住房需求，努力使住房回归居住的基本属性，建立可持续的住房保障体制，满足中低收入群体的住房需求，做好房地产信息系统的基础性工作，探索和建立房产税等稳定房价的长效机制，利用市场机制抑制非合理需求，规范房地产市场开发、建设、销售、物业管理等一系列秩序，为合理形成住房价格创造良好的市场环境，通过改善供给结构和供需关系，促进房地产市场平稳发展和房价向社会基本可承受的水平回归。
（六）加快财政体制改革
结合房产税的推进，从根本上解决地方政府对土地收入的依赖，科学制定政绩考核制度，淡化房地产业“保增长”、“支柱产业”等功能和色彩。为有效调控房地产市场创造良好的制度环境。
参考文献：
[1] 廖英敏.回顾2006 展望2007―― 我国房地产市场总体形势分析[J]中国房地信息，2006，（12）.
[2] 国务院发展研究中心“我国住房保障制度、调控政策及市场体系研究”课题组.谢伏瞻，廖英敏.2004年以来房地产业宏观调控政策的总体评价[J]中国发展观察，2007，（1）.
[3] 国务院发展研究中心课题组.李剑阁，任兴洲，王微，林家彬，廖英敏，李建伟.中国住房市场发展的基本判断与住房政策走向前瞻[J]改革，2007，（12）.
[4]廖英敏.当前各级政府出台的房地产政策及对房地产市场的影响[J]中国房地信息，2008，（12）.
宏观政策分析范文6
关键词：宏观调控；对策研究；房价
我国房地产行业的利润率高达30%～40%，远高于各行业的平均利润率。房价一路走高，城镇住宅平均售价达到工薪阶层年收入的10～20倍。房地产市场上供给严重不足，需求过度膨胀；房价过快上涨严重制约了城镇居民住房问题的解决和国民经济的平稳持续发展，这与“和谐社会”的政治主张相抵触,也与“民富则国强”的政治理念相左。遏制房价过快上涨，促进房价合理回归，已成为国家宏观调控的重中之重。
1 现行房价宏观调控政策利弊分析
1.1 货币政策
2010年至2011年间，中央人民银行连续上调存款类金融机构人民币存款准备金率。存款准备金率提高，货币乘数就变小，从而降低了整个商业银行体系创造信用、扩大信用规模的能力，其结果是社会的银根偏紧，货币供应量减少，利息率提高，投资及社会支出都相应缩减。
存款准备金率提高后，一方面，货币供应量的减少使消费者购房积极性下降，消费者产生持币待购的心理；另一方面，银行可供贷款的资金减少，而贷款作为主要的资金来源，一旦减少将很大程度上影响整个资金的筹集，引起房地产投资的减少。从经济学角度分析，存款准备金率的上调同时作用于房地产市场的供求双方，而利率变动引起的需求变化幅度大于供给变化幅度，这会导致价格的下降。如下图所示：需求曲线D和供给曲线S同时左移，均衡价格P下降。紧缩型货币政策对遏制房价过快上涨有一定作用。
图1 供求曲线图1.2 房贷政策
2011年1月26日,国务院出台新“国八条”，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；严查商业银行差别化住房信贷违规行为。
(1)房贷首付比例提高将限制投机性的炒房行为。高首付对炒房者而言，增加了投资成本，压缩了利润空间，减少了流动资金。因而投机性炒房行为得到限制，房价的上涨趋势至少在短期内将会被有效地遏制。
(2)房贷首付比例提高对投资性购房行为的影响不大。投资性购房者作为长线投资者，看中的是中国房地产市场的未来，由于人民币的强势升值，他们认为房价在今后相当长的一段时期内将继续上涨。所以，房贷首付比例提高10%左右对此类投资者的购房行为影响不大。当然，从量的角度来看，此类投资者由于投资成本上升，加上房贷首付比例提高可能会扼制房价上涨趋势，这会给他们带来一定的心理影响，可能会产生一段时间的观望。
(3)房贷首付比例提高对于升级换代的改善性购房行为产生一定负面影响。改善性购房行为的目的是升级换代，此类购房者多属于中高等收入群体。房贷首付比例提高增加了此类购房者的购房成本，抑制了部分个人的刚性购房需求。
房贷政策虽然在短期内对抑制房价过快上涨有一定作用，但是对于部分经济实力雄厚的投机性炒房者和一些十分富裕的购房个人而言，此项政策影响很小；同时对改善性购房又产生了一些消极影响，不利于部分购房者改善居住条件；一些消费者还可能转向二手房市场，这样会导致二手房住宅需求增加，拉动二手房价格上涨。另外，商业银行受盈利的驱使，在资金充足的情况下，就会想尽办法进行变通，提高贷款利率的政策恐怕难以得到不折不扣的执行。因此，此项政策在长期内对房价的抑制作用欠佳。
1.3 税收政策
政策①：2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。政策②：个人购房住房不足5年转手交易的，按销售收入全额征税。
政策①的出发点主要是为活跃住房市场，鼓励居民购买普通住房和换购住房。政策①出台后，一定程度上减小了首套房购买者尤其是小面积住房购买者的购买成本，可以刺激首套购房者的购房需求。政策②传递了政府抑制投资投机性购房需求的政策信号。从短期看会导致二手房交易市场出现波动，但从长期看，政策②的主要影响还是抑制投机性炒房行为，减少了资金向房地产行业的流入。但是二手房的交易成本会因此大大提高，很多业主便不再急于出售二手房，而是换为出租。这样二手房市场的供给就会大大下降，一定时间内也有可能造成房源紧张，在供不应求的情况下，卖方会将这笔费用转嫁到买房身上，从而变相推高了房价。而在供求基本平衡的情况下，由于提高了交易成本，会抑制房地产市场的流动性，在
1.4 行政干预政策
政策①：保障性住房等用地不低于住房用地供应总量的70%；对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。政策②：房价上涨过快城市要大幅度增加限价房和经济适用房供应，同时从严制定和执行住房限购措施，对拥有2套及以上住房者暂禁购房。
政策①中，增加保障性住房供应有利于保障人民的普通住需求，调整住房供应结构。对超过期限不进行开工的房地产商罚款，有利于消除囤地现象，使有限的建筑用地得到充分利用，从而缓解房地产业的供需矛盾，引起价格下降。而政策②中，限购政策虽然遏制了炒房者的投机行为，但是显然违背了市场原则，难以长期大规模实行。提倡限价房可能会使房地产商偷工减料，以降低房屋的建设成本，这会增加房屋的质量风险。此外，如何分配经济适用房和限价房等保障性住房，真正做到公平、公正、公开也是亟待解决的一个问题。
2 房价宏观调控政策的整体不足
2.1 制度革新滞后
房价过高是一个复杂的经济社会问题，其解决不能只单纯地依靠治理房地产市场。现行的土地制度、财税制度、政绩考核体系等都是房价过快上涨的深层原因，而制度革新的滞后就导致近年来的房价宏观调控政策没能从根源上解决当前房地产市场面临的问题。国家每次出台的政策多是针对当时的具体问题制定的，带有明显的针对性，政策之间也缺乏连贯性。这就导致调控措施对房价的影响多是短期内的，从长期看很难取得良好的效果。
2.2 地方政府执行不力
地方政府的执行程度极大地影响了政策的调控效果，地方政府出于自身利益考虑对中央的调控政策执行度不高。一方面，我国五级行政体制为政策贯彻施行造成了困难，而在房价调控政策的施行过程中，上级政府对下级政府的监督考察又往往不到位，这就容易使地方政府产生缺位现象。另一方面，中央政府相关文件中部分概念界定不清晰，例如2010年的房产新政指出要“坚决遏制部分城市房价过快上涨”，但对“部分城市”没有做明确说明，这也为一些地方政府忽视全局利益的短视行为留下了漏洞。
