土地规划程序范文1
关键词多义线长度统计AutoCADVBA
近年以来，随着人口不断增加与城镇建设用地的扩展，使得土地尤其是耕地相对短缺的问题日益突出，土地开发整理作为补充耕地的主要途径，是保住“耕地18亿亩红线”(1.2亿hm2)和国家粮食安全的主要措施。随着我国土地整理工作在全国深入开展，国家在土地整理中投入大量的财力、人力、物力，如何提高土地整理中工程量计算的效率以，是目前需要研究的问题之一。目前，在土地整理规划设计中所用的绘图软件主要是AutoCAD系列软件。其中在进行排水沟规划设计时，通常是在规划后逐条点击其属性统计长度值。如果更改规划要素，则需要再次重新统计，工作效率低、且易出错。土地整理项目规划设计是一项涉及面广、内容复杂的过程，各类地物信息影响土地整理规划设计的各个方面。如何有效快速的在规划设计中确定规划要素的基础数据，如长度值等，本研究进行了一些探索。本文介绍如何利用AutoCAD嵌入式语言VBA(VisualBacicforApplications)并结合Excel进行二次开发，完成在土地整理项目规划设计中各新修排水沟多义线长度值的自动统计。
1程序设计思路流程及数据间相互关系
1.1程序设计思路及流程
AutoCAD是目前工程图形中使用最广泛的计算机处理软件。在土地整理项目规划设计中，AutoCAD中用得最多的线是多义线(polyline)，并以此来表示土地整理项目规划设计专题图中的大多数规划要素，如排水沟，农村道路等。在Auto-CAD中某一图层统计出各多义线的长度，首先确定统计图层中的对象i(i表示多义线的条数)，然后把图层中各i长度值i直接自动写入到Excel单元格中，从而使土地整理规划设计进一步自动化。开发的程序流程见图1所示。
1.2数据间相互关系
多义线属性数据与Excel单元格数据彼此存在着一定的联系。每一条规划的排水沟多义线的长度值都在Excle单元格中对应着一个相应属性数据记录，两者之间通过对Auto，CADVBA二次开发函数接口调用属性数据建立内在联系，可以使规划人员任意显示检查排水沟多义线的长度值。两者之间通过二次开发程序，把它们联系在一起。
2应用VBA技术进行AutoCAD二次开发
根据以上的二次开发基本思想和数据结构，本研究开发的土地整理项目规划设计制图应用程序，可以完成与排水沟类似的规划制图多义线长度自动统计，为土地整理项目规划设计中的工程预算提供科学、准确的基础数据，并利于土地整理规划设计人员分析规划的正确性、合理性，及时的调整规划设计方案，直至最后形成最佳的土地整理规划设计方案和规划专题图。
2.1VBA在AutoCAD中的开发特点
AutoCADVBA允许VBA环境与AutoCAD同时运行，并通过ActiveXAutomation接口对AutoCAD进行编程控制，对于非专业开发人员在程序语言选择上相对其它开发高级语言，如：C、C++等，VBA更易学易掌握，可构成多种使用的专业软包，0能快速实现特定功能。
2.2程序代码的完成
在AutoCADVBA开发环境中的ThisDrawing模块，首先在用户窗体中的新修排水沟中添加一些按钮事件，属性栏更改名称为工程统计等按钮名称，在其按钮事件中加入相关程序代码，并运行其代码，如图2程序运行界面。相关代码较长，本文中省略。
3程序应用
AutoCAD环境中，实现多义线自动统计的方法简单描述如下：(1)创建图层名为新修排水沟；(2)创建多条新修排水沟的多义线段：(3)点击工程统计按钮(见图2)；(4)根据点击按钮提示保存Excel的统计值的文件路径，打开Excel所得各编号排水沟长度值(见图3)。图2程序运行界面中的蓝色虚线为拟新修排水沟，旁边文字为其编号，每个编号对应图3运行统计结果Excel中的编号长度值，实现其自动统计多义线长度值的功能。
土地规划程序范文2
【关键词】土地；规划；管理
【中图分类号】F2 【文献标识码】A
【文章编号】1007-4309（2013）03-0114-1.5
一、土地利用总体规划
土地利用规划是实行土地用途管制的依据。土地利用规划的编制程序是：编制规划的准备工作；调查研究，提出问题报告书和土地利用战略研究报告，编制土地利用规划方案；规划的协调论证；规划的评审和报批。土地利用规划报告是土地利用规划主要成果的文字说明部分，包括土地利用规划方案和方案说明。编制土地利用规划方案是在土地利用现状分析、资源分析、土地利用战略研究的基础上，根据规划目标和任务而进行的。
编制土地利用规划要遵循以下原则：严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地；提高土地利用率；统筹安排各类、各区域用地；保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用；占用耕地与开发复垦耕地相平衡。
土地规划是对土地利用的构想和设计，它的任务在于根据国民经济和社会发展计划和因地制宜的原则，运用组织土地利用的专业知识，合理地规划利用全部的土地资源，以促进生产的发展。具体包括：查清土地资源、监督土地利用；确定土地利用的方向和任务；合理协调各部门用地，调整用地结构，消除不合理土地利用；落实各项土地利用任务；保护土地资源，协调经济效益、社会效益和生态效益，城乡用地，耕地保护和促进经济发展之间的关系。
二、土地征用、征收制度
众所周知，土地在我国既是重要生产资料和财产，也是人民安身立命之本。土地征收意味着对所有权的转移，势必影响到集体、个人的利益，需要严格按照土地征收法定程序进行。否则就难以平衡各方利益，容易引发人民不满，甚至危害社会稳定。我国现行的土地征收程序，对于保证国家建设起到了积极作用，但随着工业化、城市化的发展，其中的缺陷就日益凸现，亟待解决。
（一）土地征收程序存在的问题。《宪法》规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收”；《土地管理法》规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对农民集体所有的土地实行征收”。该法律中“公共利益需要”缺乏明确的界定。
（二）土地征收的补偿问题。土地征收是政府强制取得集体土地所有权的一种有偿的行政方式。《土地管理法》中明确规定了土地征收的补偿标准，相比之前有所提高，但仍不足。土地征收得到的补偿往往低于人民的客观需求。
（三）土地征收权的行使问题。我国自实行土地有偿制度以来，各级地方政府为增加财政收入，对征地权的行使乐此不疲，加之监督机制不完善，便在征地申报过程中出现了一些弄虚作假的行为。
（四）土地收益分配和管理问题。土地征收过程中，土地收益在被征收者与征收者之间进行分配。有关部门统计数据表明，地方政府占了补偿收益的大部分，而被征收的百姓收之甚微。
（五）有关土地征收程序的立法比较简单、粗糙，在许多具体的制度设计上存在漏洞。比如“土地征收目的合法性审查没有纳入程序中”、“缺少对行政机关的监督机制”。
三、相关对策措施
（一）严格限定公益性用地范围，土地征收权只能为公共利益的需要而行使。我国《宪法》和《土地管理法》均明确规定：国家为了公共利益的需要可以征收农民集体所有的土地。依据国外经验和我国实际，“公共利益”应严格限定在以下几类：军事用地；国家政府机关；能源、交通用地；公共设施用地；国家重点工程用地等等。
（二）土地征收补偿标准要结合市场、当地经济情况和被征收者的实际情况合理给出。要保证土地征收程序的顺利进行以及被征收者的应得利益。减少土地征收中的不公平性，使双方可以在相对平等的基础上进行协商，实现各方利益的最大化和平衡化。
（三）事实的认定。这一阶段包括两个环节：申请和核准。申请要符合法律规定，核准要严格按照法律程序来实行。
（四）土地征收范围的决定。被征收者有权知道征收范围和提出异议。如有争议，可向政府有关部门提出复议或申诉，对复议或申诉不服的，可以向人民法院提讼。
（五）土地征收的执行与完成。双方要在达成协议或法院裁决维持征收决定后，才可确定具体征收事宜。当然，在整个土地征收过程中，都要注重被征收者的征地行为过程中的参与，让他们在征收的目的性、征收的范围、征收补偿安置和征收补偿安置费用的使用、管理等方面都有充分发表意见的机会，并能采取足够的措施保障他们的合法权益。同时，也要采取科学合理的救济措施，保证在被征收者存有争议时，可以通过多种救济途径，有效地维护自己的合法利益。
此外，其他相关措施也要跟上，才能使其顺利地通行。一是建立城市土地储备制度之后，可以真正实现政府垄断城市土地一级市场，城市公益性用地可以通过征收农地解决，其他则可通过土地储备机构在城市存量土地市场上采取“回收、收购、置换、整理”方式取得的土地来解决。这就为收缩征地范围后非公益性用地找到了途径，这既盘活了城市土地存量市场，又十分有利于保护耕地。二是缩小征地范围，为土地市场的正常运转提供了基本前提条件。三是加快我国农用地定级估价的步伐，以促进农用地市场迅速发育并使之逐步成熟，为改革我国土地征收程序作出贡献。四是应尽快出台土地征收方面的法律，尽快建立以法律机制和经济机制为纽带的土地征收程序。
【参考文献】
[1]郭勇.浅析土地发展权与土地利用规划[J].国土资源科技管理，2007（6）.
土地规划程序范文3
关键词：村镇建设用地；再开发；规划编制；狮山镇
在国家经济发展新常态战略背景下，优化国土空间开发格局和转变土地利用发展方式是实现经济发展方式转变的重要载体，并被提上重要日程。土地利用规划是指导区域土地利用的总领性文件，必须实现从存量中寻找增量、由增量规划到存量规划的转变。建设用地再开发规划是对现状建设用地的重新布局和安排，是实现建设用地规模、布局、结构和时序科学合理的关键。长期以来，我国村镇土地利用面临布局散乱、分布零星、配套不足等问题，村镇建设用地低效利用是制约新型城镇化以及村镇发展提质升级的重要因素。因此，村镇建设用地是建设用地再开发的关键部分，也是村镇经济社会发展亟需破解的y题之一。目前，对存量规划的研究主要集中在“三旧”改造规划编制和探索，主要在改造项目层面，缺乏在行政区域内建设用地的统筹布局和安排。因此，对村镇建设用地再开发规划编制进行探索研究十分必要且有重要意义。
一、村镇建设用地再开发规划相关概念界定
（一）村镇建设用地
建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。从土地资源利用的角度看，建设用地是已付出一定投资（土地开发建设费用），通过工程手段，为各项建设提供的土地。本研究将村镇建设用地界定为村庄和集镇范围内是已经过土地前期投入、开发整理或者已经开发利用的土地。
（二）村镇建设用地再开发规划
城市土地再开发是指建立在城市土地初始开发的基础上，从效益最大化的角度出发，对原有的用地类型、结构及空间布局等进行置换升级，尤其是对城市建成区中的衰退地区进行改造重建等。
本研究将村镇建设用地再开发规划界定为：依据土地利用总体规划、土地整治规划、乡镇规划、村庄规划等，利用行政、信息、技术等手段，合理安排再开发时序，调整建设用地规模、布局、强度与结构，对村镇建设用地进行综合整治。
二、再开发规划编制主要内容
（一）规划目标
通过建设用地再开发，盘活和释放存量土地，使规划区域土地利用结构基本趋于合理，基础设施基本配套，公共服务设施基本齐全，交通便捷畅通，居民生产、生活基本方便，人居环境得到较大改善，居民生活质量有所提高，引导土地资源高效配置，拉动经济持续增长，提升城市形象。
（二）规划期限
村镇建设用地再开发规划是实施性规划，规划期限为5年，近期规划为3年。
（三）规划主要控制内容
1. 规划定位
村镇建设用地再开发规划是土地整治规划下的专项规划，是对村镇范围内闲置、空闲、低效建设用地、与城市功能及发展目标不匹配的旧区内建设用地等进行再开发利用的依据，是指导村镇建设用地综合整治的实施性文件。
2. 规划对象
村镇内需要再开发的存量建设用地。主要包括以下几类：
（1）位于旧城内，年份久远、建筑物理功能老化或早期粗放式建设开发、物质形态与城市风貌格格不入，且自下而上改造意愿强烈的建设用地再开发用地。
（2）空地即处于空闲状态、闲置未用的宗地，并与当前经济社会发展水平、土地利用方式等相适应、具有开发价值的土地。
（3）废弃地即因单位撤销、迁移和破产等原因停止使用的土地、或因采矿等建设活动挖损、塌陷、压占土地而造成的不能继续使用的土地。
（4）闲置土地即土地使用者依法取得土地使用权之后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。
（5）土地利用不充分、不合理、土地利用效率较低，具有开发利用潜力的已开发建设用地，或与土地利用规划不相适应的需要调整的土地。
3. 规划任务
村镇建设用地再开发规划主要任务是对拟开展再开发区域土地现状进行调查，摸清建设用地再开发潜力，合理安排建设用地再开发时序、规模以及强度，实现土地再次利用和效率提升。
（1）现状分析和潜力调查：对行政区域内的土地利用现状进行分析，获取低效、闲置、空闲以及其他需再开发用地等的潜力。
（2）规模控制：根据潜力等情况，划分再开发区域的规模分类，提出规模控制的策略。
（3）强度控制：与周边其他土地规划、土地利用相结合，提出再开发区域的容积率控制。
（4）时序安排：根据区域发展战略、潜力情况等提出再开发区域的时序安排，有序推进再开发工作。
（5）分类引导：针对再开发区域土地利用不同状况，提出不同再开发模式。
三、现状调查和潜力分析
（一）狮山镇概况
狮山镇交通条件发达、土地资源丰富、基础能源充足、自然环境优美。广三（肇）高速、321国道、珠二环、佛山一环、广茂铁路、北江水道等区域通动脉均贯穿狮山，加上南海西部已经建成的兴业路、桃园路、三环西路、虹岭路等主干道路，构成了发达的立体交通网络，使狮山成为南海乃至佛山的区域通枢纽。狮山辖区内有多座大型输变电站、水厂、供气公司等基础能源设施，满足经济发展需要。狮山镇位于广东省佛山市南海区西部，是部级卫生镇、广东省食品安全示范镇、广东省文明镇、 广东省家电技术创新专业镇、广东省家电产业集群省级示范区、中国（广东）平板（液晶）显示产业基地、中国塑料中空包装产业基地。
狮山已初步发展成为南海乃至佛山的产业、科研、教育基地。今后狮山的发展定位是“新规划、新产业、新城区”，也就是要发展成为南海新的产业发展核心，佛山“2+5”组团城市体系中5个30～50万人规模的中心城镇之一，建成南海新的城市副中心。发展目标是以狮山为载体用10年时间再造一个新南海，成为佛山市新型工业化发展道路的示范区。
狮山镇地处珠三角广佛经济圈核心地带，邻近广州、港澳，是佛山国家高新技术产业开发区的核心园区，与佛山国家高新区管委会形成“园镇融合”发展格局。2013年3月，罗村街道、大沥镇西部5个社区并入狮山镇，新狮山总面积330.6平方公里。新设大圃社会管理处管辖包括原属大沥管辖的颜峰、兴贤、潭边、横岗、高边5个社区居委会和长虹岭工业园以及仙溪地区。新设罗村社会管理处管辖包括塘头、招大、白沙桥、穆院和原有的罗村街道社区。
（二）狮山镇土地利用特点分析
1. 土地利用度趋于饱和
目前，狮山镇建设用地增加已趋于饱和，全镇平均土地利用强度约为56%，资源消耗速度较快；生态资源保护困难重重，保护资源、保护环境的压力日益增大。
2. 土地供应过多依靠新增
据统计，狮山镇平均每年新增建设用地规模72.5公顷，土地供应过多依靠新增，利用存量土地的仅有1.73%，土地消耗速率过快，可能出现无地可用的境况。
从土地利用总体规划看，狮山镇的可利用的规划新增指标较少，建设用地再开发的需求更大，当前的土地取得成本相对低下。建设用地再开发体制机制不顺，缺乏联动，储备资金、安置房等问题未得到根本解决等是影响建设用地再开发的关键因素。
3. 低效用地开发潜力较大
随着经济社会的发展和土地的集约化程度的提高，早期开发的建设用地的集约度相对低下，影响城市整体功能和布局，存量土地的开发利用程度不够，低效用地开发潜力大。
4. 农村集体建设用地比例较大，期待加快流转和盘活
狮山镇空间结构、产业与人口布局的调整，与土地利用方式变化，特别是农村集体建设用地流转密切相关。按照现有的国家建设征地制度和狮山镇用地规模，远远不能适应经济快速发展和产业不断扩张升级的需求，农村集体建设用地可使用数量增加和范围扩大，正好补充了建设征地的不足。农村集体建设用地正逐渐成为招商引资的主要承载地，对推动土地资源合理配置，促进空间布局和产业结构调整，实现城乡协调发展起到了积极作用。
（三）再开发潜力分析
随着城市化建设的推进，狮山镇建设突飞猛进，新增建设用地需求大大增加，但土地资源又受到指标的刚性制约，因此，利用建设用地再开发盘活存量土地、内涵挖潜势在必行，是未来土地保障经济社会持续发展的方向和必经之路。根据调查掌握的情况，狮山镇建设用地再开发潜力主要包括以下几类：
1. 在建设过程中没有按照定额标准使用、建筑密度偏低、建筑层数偏低，容积率偏小等存在的粗放使用的土地；
2. 在经济社会发展过程中由于企业改制等因素，产生的闲置、低效利用等的土地；
3. 在城市建设发展过程中，旧的发展体系及规划不能适应现代的变化，旧区内小区、组团要拆迁、合并、重建，进行重新组合和发展，在此过程中所产生的存量土地；
4. 规划区内的未征用、未利用的土地以及未进入城市统一规划建设的空闲存量土地；
5. 低效企业用地即入驻以来企业在评价时点前三年企业投入产出比均低于平均水平，且企业投入产出比逐年下降。
根据上述情况，对狮山镇土地利用进行空间、规划条件等分析，得到狮山镇的建设用地再开发潜力为3549.82公顷。
四、再开发规划
（一）建设用地再开发规划规模
对于建设用地再开发时序的确定，需要考虑以下因素：（1）城市规划发展战略确定的重点地区开发次序；（2）优先收储并开发与城市道路交通等基础设施建设相联动的区域；（3）所供储备开发的土地应在其供应期内有良好的增值空间，符合市场需要；（4）将部分建设无序的地区纳入再开发规划，予以超前控制。
依据《佛山南海区中部片区分区规划（2011-2020）》、《南海国家高新技术产业开发区南海园发展战略规划（2013-2020）》、《佛山南海区土地利用总体规划（2010-2020年）》和《佛山市城市总体规划（2012-2020）》，结合存量土地摸底调查成果，综合再开发区域发展实际、土地权属、连片情况等进一步考虑狮山镇可储备再开发土地及其开发时序策略。
（1）Ⅰ级建设用地再开发地块
此类地块既符合土地利用总体规划又符合城市总体规划的可再开发土地，建议在1～3年内优先纳入再开发。
本类土地共计1983公顷，其中低效企业用地175公顷；三旧改造用地1598公顷（旧厂房1091公顷，旧城镇392公顷，旧村庄115公顷）；闲置土地384公顷。
（2）Ⅱ级建设用地再开发地块
此类可储备土地仅符合土地利用总体规划或仅符合城市总体规划，建议在2-4年纳入再开发计划，同时要做好规划的调整修改。
本类土地共计66.66公顷。其中低效企业用地0.06公顷；三旧改造用地14.44公顷（旧厂房7.06公顷，旧城镇7.04公顷，旧村庄0.34公顷）；闲置土地52.16公顷。
（3）Ⅲ级建设用地再开发地块
此类地块既不符合土地利用总体规划又不符合城市利用总体规划的可储备土地，建议在3-5年内纳入再开发计划，同时要做好城乡规划与土地利用总体规划的修改。
本类土地共7.8公顷。其中三旧改造用地1.13公顷（旧厂房0.88公顷，旧城镇0.15公顷，旧村庄0.1公顷）；闲置土地6.67公顷。
（二）建设用地再开发时序安排
（1）时序安排原则
按“重点优先、以点带面、分期实施，滚动发展”的开发建设思路，在充分尊重各村集体、业主等改造意向的基础上，结合狮山镇城市现状发展条件和项目所处区位条件的分析，综合确定建设用地再开发项目的时序计划。
1. 战略优先、功能引导。立足于狮山镇城市发展战略，以综合条件相对较好的地区为重点，优先改造城市重点发展功能区域。
2. 先易后难、优势先行。优先改造产权关系明确，改造条件成熟的国有旧厂房用地。
3. 以点带面、整体改造。选择一批有条件、有基础的地块优先改造，原则上保证每个村在规划基期年分别有一个地块作为启动示范项目，带动周边地块整体改造。
4. 把握机遇、循序渐进。立足实际，利用政策机遇合理安排近、中、远期改造规模结构，科学制定年度改造计划。
（2）再开发规划时序
建议建设用地再开发时序按照规划期限，在具体再开发规划和改造时取整化处理，具体安排见下表。
（三）再开发分类引导
根据改造用地性质、物质形态、开发强度的变化情况，狮山镇再开发类型有改造型、更新型、提升型、整治型和清退型五种。
（1）改造型
主要指在狮山镇总体发展战略指引下，从优化城市功能，调整产业结构，改善人居环境的角度，在城市建成区范围内对旧城镇、旧厂房和旧村庄进行的大规模改造，改造后用地性质和开发强度均发生改变。
（2）更新型
对有历史保留价值，对城市文脉延续具有重要意义的地区，改变旧有建筑功能，开发强度维持不变。
（3）提升型
对符合城市发展战略与相关规划要求的建设用地再开发项目，在不改变用地性|的基础上，通过整体或局部拆建改造，对建设格局、开发强度和配套设施进行调整，开发强度变化较大。
（4）整治型
改造后用地性质和开发强度均不变。对具有历史保护价值的建筑、街区和村庄进行整治、修葺和维护，重点改善人居环境，并完善配套设施的设置。
（5）清退型
对位于基本生态控制线内和规划为生态用地的“三旧改造”用地采取维持现状加以整治、逐步清退等改造方式，恢复和强化生态功能。
（四）再开发强度分区指引
区域村镇建设用地再开发强度应以再开发功能分区为单元进行总体控制，具体的用地性质应协调相关总体规划、村镇规划等进行确定。本研究针对村镇建设用地再开发地块探索提出容积率指标控制。
对于开展建设用地再开发的区域应编制控制性详细规划，综合区域现状、土地用途、交通区位、环境区位和土地价值等因素，综合确定容积率指标，促进土地节约集约利用，改善再开发区域环境和功能。
五、结论
本研究在对村镇建设用地再开发概念界定的基础上，以狮山镇为例，提出了村镇建设用地再开发规划的主要控制内容，包括再开发规划的潜力、规模、时序安排和容积率强度控制，为村镇建设用地再开发规划编制提供有益探索。
参考文献：
[1]张婷婷.武汉市旧城土地再开发特征及其实施效果研究[D].华中科技大学，2007.
土地规划程序范文4
土地制度改革方向日渐清晰，被解读和期待的重点之一是农地入市。集体所有的土地通过使用权出让用于城镇建设，这将可能引发土地法律制度的重大改革。顶层设计中，符合规划和用途管制作为农村集体经营性建设用地入市大前提被一再强调。这也就意味着是否属于经营性建设用地允许入市交易首先有赖于政府制定的城乡规划和土地利用总体规划，而不仅取决于集体土地所有权人的决定。此问题引发了以周其仁教授和华生教授为代表的激烈争论。周其仁教授主张土地是否进行开发建设应由市场决定。而华生教授则主张由政府通过规划决定。这一有关土地制度改革的争论在经济学界的话语体系中关涉的是市场与政府的关系问题。转换到法学体系中，核心问题就在于土地是否可建设这一土地利用行为是否需要规划的行政规制以及规制到何种程度。然而，对以上问题行政法本身并无法作出完整回答，因为这涉及行政规制的正当性基础和边界问题，须回到宪法层面进行思考。
我国宪法第10 条是有关土地问题的直接规定，第1、2 款规定了土地的国家与集体所有的形式和范围，第3 款规定了土地的征收和征用，第4 款限制了土地所有权转让，规定了土地使用权可以依照法律的规定转让，第5 款提出了必须合理利用土地的要求。如果认为必须实现的合理利用是需要制度保障的，这可成为行政规制法律制度的基础，然而合理利用本身也将构成对该法律制度的限度。
在我国现行的《城乡规划法》所建立的规划体系总体上可以看作是对土地具体建设用途和规模的行政规制，《土地管理法》确立的用途管制则是作为土地使用行为( 包括建设行为) 的用途规制，两者共同确定了土地可否建设和如何建设的大致范围，客观上构成土地利用的限制。基于合理利用的宪法要求，在此仍需继续追问土地合理利用的状态是否只能以通过法律设置和执行规划、用途管制的方式加以实现? 是否存在其他的土地使用规制法律方式? 怎样的土地使用规制法律制度( 包括其动态运行) 不会由于过度约束组织和个人的土地使用从而导致土地的不合理利用? 进一步说，如果依据法律转让的土地使用权是落在宪法财产权保护范围之内的话，如何保证土地使用规制对于私有财产权的限制是在合宪的尺度之内?
如果不在土地所有、保护私有财产权与合理地利用土地的宪法要求之下深入具体地进行土地使用行政规制法律制度的研究，而仅限于土地发展权这一概念，在理论上无法根本回答以上有关土地使用与合理限制的问题，在实践中也无法指导土地法律制度改革。事实上，法治先行国家中土地开发的规制普遍存在，并且基于各自的体制对规制及其运行进行不同方式的合法性包括合宪性的检视。考虑到我国土地制度改革封闭实验的现实，把眼光投向外国法，不失为一种方法。本文接下来以德国为例，对其土地开发建设规制中的基本方式及其法律控制进行考察，在此基础上对中国问题展开初步思考。
在进入论述前，要说明两个问题: 一是为什么选择德国? 二是如何选择德国法的考察时期? 选择德国法作为考察的对象，基于以下两方面的考虑，一是现代土地建设规制普遍采取的区划法律制度首先起源于德国;二是德国具有完备的土地规划和控制制度，其创造了清洁、宜居的城市，有效控制了城市的无序扩张，建立了有效的道路交通系统，同时又保持了大量的开敞空间、农地和林地，成为发达国家城镇化的成功典范。关于域外经验借鉴，本文并没有对德国法研究做时间阶段上的切分。这是因为我国正在短时间内经历其他国家花费百年时间走过的城市化历程，广阔地域内中同时并存着不同阶段的城镇化问题，简单用全国城镇化率作为判断也可能存在偏颇，因此选择土地使用与规制在现代法治中的到达点进行考察，这可能将有助于为我国理论研究和制度建设提供更为丰富的方案和视角。
二、土地开发建设的双重规制
在德国，土地所有权作为宪法上财产权的重要形式受到了《基本法》第14 条第1 款的保护。土地对于权利人的可使用性一方面是财产权的核心，另一方面是其市场交易价格的来源。其中土地的开发建设是在现代社会最为重要、价值较高的使用方式。然而，土地作为不可或缺的、不可再生的资源，不仅对于财产权人，同时对于整个社会也有重要的意义，也由此赋予了其特别的社会义务。这一特别社会义务宪法要求的法律表现之一就是以土地开发建设规制为主的土地使用的诸多规制。
( 一) 建筑物规制与土地开发规制
在德国，土地开发建设的规制大致来自于两个方面，一是以联邦颁布的《建设法典》( Baugesetzbuch) 为核心规范来源的土地使用规制，二是来自于联邦各州制定的建设秩序法( Bauordnungrecht) 为主体所确定的建筑物规制。之所以有两个方面的规范来源，从形式上来看，主要是由于联邦和州立法权的分配。《基本法》将土地法( Bodenrecht) 归入了联邦和州的竞争立法范围。1954 年，联邦宪法法院基于联邦参议院、联邦众议院和联邦政府的请求进行了解释，认为土地法是指那些直接将土地和地产作为法律秩序的对象，因此规定了土地和地产之间的法律关系的法。城市建设性规划、建设土地重划、土地合并、土地评估、土地开发准备和土地交易法就归入了土地法的范畴之下。基于此， 1960 年，联邦制定了包括了城市规划立法在内的《联邦建设法》，以此为主体发展出土地空间的规制体系。然而，警察和秩序法( Polizei - und Ordnungsrecht)作为各州的传统权力，《基本法》并未将其纳入联邦的专属立法权或者联邦和州的竞争立法权，因此对应的建设秩序法就归入了州立法权范畴。联邦各州参照联邦协助各州达成的标准建筑秩序( Musterbauordnung)，制定了各自的建筑秩序法。
除了立法权限分属联邦和州之外，《建设法典》和各州建设秩序法为代表的体系之间还有这实质性的区别，在规范对象和功能有着明显的不同。
建设秩序法，源自于传统的建设警察法( Baupolizeirecht) ，最基本的功能是防御对于公共安全或者秩序的危险，特别是保护人身、健康和自然生活环境不受威胁。除了危险防御的功能外，建设秩序法还规定了建筑物的社会性和生态性标准，同时还赋予了对建筑物外观是否损害了街道、地方风景和自然风景的审查权力。为了实现上述的目的，建设秩序法对于建筑物所在土地上的出入口、建筑间距进行了规定，然后对建筑物本身的牢固性、防火、保温、防噪音、防震动和交通安全，建筑物具体局部( 比如墙、顶) 、配备设施( 比如消费设备、残障设施) 以及建筑材料、建筑方式加以规范，并且还针对建筑物建造中的业主、设计者、开发企业、具体承担建设者的相关义务进行了设定。
《建设法典》则是作为城市建设法( Stdtebaurecht) 或者说建设规划法( Baupalnungsrecht) 的最主要法律渊源，是从城市化建设的角度出发为了引导城市空间使用和空间形态而针对土地使用( 最主要是开发建设) 所做的规制。其包括了一般城市建设法和特别城市建设法。一般城市建设法建构了F 规划( Flchennutzungsplan，土地利用规划) 和B 规划( Bebauungsplan，营建规划) 组成的城市规划体系，并且规划体系基础上进一步确定了在一块土地上是否能够建设和如何建设的问题，比如具体用途和规模的建设项目在什么条件下是被允许进行。此外，其还设定了为了实现城市规划的土地法工具，比如征收、土地重划、土地交易的限制等。特别城市建设法则关注解决特别的城市建设难题，比如制定城市更新措施解决城市破败。从建设秩序法的目的和实体内容上看，建设秩序法最主要为了实现公共安全和公共秩序，防御危险，规范的对象主要针对建筑物，适用于所有区域的每幢建筑物，当然除了规范单体建筑物，也会涉及建筑物和建筑物之间的关系，比如由于设定建筑物到其所在的土地边界的间距，实际对建筑物之间的间距产生影响; 城市建设法是从城市化的空间使用和空间形成的角度，希望形成有序健康的城市发展，规范的主要对象则是土地开发，是针对土地的，设置了不同类型的土地间的差异性规制。
所以概括来说，建设秩序法形成的是建筑物规制，而《建设法典》所代表的城市建设法针对的是土地规制。建设秩序法主要是为了实现消极的危险防御功能，而城市建设法则是为了实现引导城市发展的积极的整体空间形成功能。
( 二) 建筑许可中的双重审查
建设秩序法和《建设法典》虽然规范针对的对象、目的和功能有所不同，但是从行为角度出发，都是直接作用于土地开发建设行为。土地开发建设行为规制的重要执行手段包括事先批准和事后监督。根据《基本法》的规定，无论是作为联邦法的《建设法典》或作为州法的建设秩序法，其执行的主要任务由州来承担。基于此，城市建设法和建设秩序法实体部分的执行在组织机构上也并没有设置联邦和州的两套系统，而是将对于土地开发建设行为规制的程序性要求留给了各州的建设秩序法，这也包括由各州根据自身情况设置的建设管理机关负责。原则上，在任何设施的建设、改建和改变用途之前，业主都需要向建设管理机关申请取得整个土地开发建设项目的建设许可( Baugenehmigung) 。只有获得建设许可，土地开发建设项目才合法。建设许可的要件通常被表述称为没有与任何公法的规定相冲突。这就是说建设管理机关在决定一项具体的建设行为是否可以颁发许可时，需要审查各方面的公法规定，包括城市建设法和建设秩序法这两方面的公法建设法的规定以及其他的公法规定，比如环境保护方面的公法规定。建筑物规制和土地开发规制被统合到了同一个许可程序中。
建筑物规制审查和土地开发规制的审查从形式上看是一个许可审查两个方面，但实际上有时两者会出现重叠甚至冲突，比如建设秩序法规定了建筑物外墙与其所在土地的边界间的距离，而具体的B 规划中又规定了土地可建设面积的要求确定了在土地的边界上是必须或者可以建设的，那么此时土地边界上是否建设就会有不同答案。根据《基本法》第31 条关于联邦法和州法冲突时，联邦法优于州法的规则和《标准建筑秩序法》第6 条第1 款第3 句的规定来看，城市建设法的规定具有优先性。
颁发的建设许可作为行政行为，不仅确定了土地开发建设行为的合法性，同时基于其存续力( Bestandskraft)对该土地开发建设项目有持续的保护效果。只要建设许可没有被废止，即使后来该土地开发建设项目事实上不合法了，或者根据后来的法律情况，建设行为不被允许了，依据该许可建设的项目形式上就是合法的，并且允许继续使用。可以说，通过建设管理机关颁发建设许可程序将有关土地开发建设行为的多方面合法性的审查统合在一起，通过市镇自治体的参与、相关机关的参与、上级机关的参与解决了多环节的整合问题。
三、不同开发强度区域的规制及审查
正如前文所述，《建设法典》规定的城市规划制度是基于引导城市发展的角度对土地开发建设行为进行规制，其通过城市规划体系促成城市空间的形成。城市规划主要是分为两个层面，一个是土地利用规划( F规划) ，另一个是营建规划( B 规划) 。F 规划作为B 规划的上位规划是内部行政规定( Verwaltungsvorschriften)，约束着B 规划的制定; 而B 规划则是具有外部约束力的规章( Satzung) ，直接约束私人土地开发建设行为。在功能上，F 规划更接近于我国的总体规划，而B 规划则基本相当于我国的控制性详细规划。
B 规划之所以可以约束私人土地开发建设，主要是在于在建设许可中，需要对于土地开发建设行为是否符合B 规划进行审查，但事实上《建设法典》对于具体土地开发的规制并不限于规划区之内的许可。该法将建设许可中土地开发规制的审查分为了三类。这三个类型分别为第30 条所规定的合格的B 规划区内的审查、第34 条规定的( 无规划的) 建成关联区( der im Zusammenhang bebaute Ortsteil) 内的审查以及第35 条的( 无规划且非建成区的) 地区( Auenbereich) 的审查。
这三类审查的要件中都包含了一项共同的要件，即审查计划开发建设的土地是否已经具备了可开发的条件，所谓可开发的条件并不是指土地权利人方面的条件，而是指公共道路网、电力、给排水设施等公共方面的保障已经具备。除此之外，三类审查的其他要件则有所不同，形成了不同类别土地的不同强度的审查。
( 一) 规划区内的合规划审查
法律赋予了市镇认为对于城市发展和秩序有必要时制定B 规划的权力。在合法有效的B 规划范围内，允许土地开发建设的核心要件在于，具体的土地开发建设计划不违反( nicht widerspricht ist) 营建规划( 这还包括尚未正式生效但是已经成熟的营建规划)的规定。
在具体的规划许可要件判断中，存在对于不违反的两层解释。第一层次是指，营建规划中必须确定土地的使用用途和规模，具体来说通常是以确定使用用途和规模的范围的方式进行的。比如被划定为纯住宅区或者工业区，即意味着要适用不同的纯住宅区或工业区的允许用途列表。再比如设定了市镇范围内不同区的底层面积率( Grundflchenzahl，简称GFZ) 、楼层面积率( Geschossflchenzahl，简称GFZ) 、底层面积建筑体量率( Baumassenzahl，简称BMZ) 等比率以及底层面积数( Gre der Grundflchen) 、楼层面积数( Greder Geschossflche) 和建筑体量数( Baumasse) 等数值的最值，那么土地使用者可以在规划确定的最值范围内进行选择，也就是只要不超过规划确定的范围即可。
第二层是指规划如果不是确定一个范围，而是为了建筑物的具体楼层、部分指定了确定的某项用途，为了分区指定楼层数和建筑物的确定高度，不违反就意味着建设计划必须按照规划的制定进行，没有选择空间。
有学者对于上述的两种规划所做的最值规定和指定规定进行了学理上的归纳，认为前者是一种容忍性规划，后者是发展性规划。学者还指出指定规定于20 世纪70 年代在法律中的出现，意味着城市政府不仅可以指出城市发展的方向，甚至可以要求所希望的用途出现在指定的地点之上。
这变化实际上是不违反规划的内涵有了进一步的扩展，不再单纯指消极的不违反规划设定的框架，而是要积极地符合规划的规定。这实质是土地开发建筑与规划权之间关系变化的结果，意味着城市政府对城市发展的干预、土地的开发建筑拥有了更多的干预权力。
事实上符合规划并不意味着绝对化的形式服从。《建设法典》的第31 条规定了规划约束的例外( Aus-nahme) 和免除( Befreiung) 。具体来说，例外是规划中明确规定可以偏离规划的一般规定，而免除则是符合具体规划的基本特征的情况下，如果规划执行遇到了制定规划时没能预计的困难，或者城市建设的需要或者公共利益的原因需要许可时偏离原先的规划，那么就可以在不符合规划具体规定的情况下许可建设计划，当然这个决定的做出必须尊重邻里的利益并且和公共利益相一致。
( 二) 建成关联地区的现状相容性审查
在德国，B 规划的覆盖率是有限的。在没有制定B 规划或者只有简单B 规划的建成关联区( der imZusammenhang bebauten Ortsteile) 内，建设许可机关同样要进行土地开发规制的审查。根据统计，德国大约30%的住宅建设计划和40%的其他建设计划都是无规划的建成关联地区内的。
《建设法典》第34 条规定了这类审查是否允许的要件，即在没有B 规划的建成关联区，土地开发建设计划的用途、规模、建设方式和土地的可建筑面积是能够融入周围的环境的; 在只有简单的B 规划的建成区时，需要符合简单B 规划的要求，同时现存的建筑状况成为对简单规划不足部分的补充。该条还要求必须保证健康的居住条件和劳动条件，不允许地方风光损害，不允许对本市镇和其他市镇的核心保障区构成损害。
关于周围环境的融入发展出两步审查法。也就是根据周围环境中现存的建筑用途种类、规模和建设方式归纳出一个框架范围，然后以这个范围为基准进行审查。举例说，周围存在2 层、3 层和5 层的建筑，那么就设定一个楼层数2 - 5 的范围，接着审查建设计划是否符合这个范围。再比如说，B 规划中会使用分区的方法，分为纯住宅区、一般住宅区、商业区、工业区、混合区等区域，在无规划的建成关联区，也会判断周围环境属于哪一个分区，若周围的建筑都是住宅，则申请许可的土地用途也只能是纯住宅区允许的用途。
上述这种方法并不是僵化的，建设管理机关可以对范围进行限缩性修改或扩张性修改。如果建设计划如果没有考虑附近已经存在的建筑，即使是在上述范围之内也不能被认为与周围环境相融，比如附近已经存在大面积的零售企业，但是如果计划进行建设的大面积的零售企业给附近造成无法忍受的进出口交通的影响，说明没有做到考虑的要求( Gebot der Rcksichtnahme) ，因此计划不应该被允许。这实际是一种对于上述范围的一种限制性修改。对于超出环境所提供的范围做一些扩张性的判断，也不是绝对不允许，但是如果建设计划造成了需要克服的紧张关系，又或者加重了现存的紧张关系的话，则不应当允许这一计划。比如一个风力发电设备虽然超出了环境所提供的范围，但如果所在区域是很宽阔并且建设松散的，那么它也可以融入; 如果这个设备是建在建筑物数量多的高密度的区域内，比如是在连排式房屋的居民区，就可能产生需要克服的紧张关系，这个紧张关系将使该设备不能融入这个地区。
当然法律也是认可与周围环境相融性的特殊例外，第34 条3a 款针对已经存在的商业企业和手工业设置的扩建、改建、修缮和用途改变，如果从城市建设角度是有利的，并且在尊重了邻里利益的前提下与公共利益不相冲突，建设管理机关在个别情况( im Einzelfall) 下可以允许。
( 三) 地区普遍禁止下的例外审查
除了上述的B 规划区内和与无规划的建成关联区之外，《建设法典》还规定了另一类审查，即地区( Auenbereich) 计划的审查。联邦行政法院在标志性的判决中通过消极的方式定义了地区的概念，其认地区并不是一个自然意义上的，而是指不多也不少的等于不适用于第30 条和第34 条的地区。它客观上与城郊或者农村的未建设区域有重合，但并不完全等同，因为如果在城郊或农村未建设地区制定了B 规划的话，那么该地区的土地开发建筑就适用第30 条的规定，而不适用地区的规定。这一解释使得《建设法典》所规定的土地开发建设的计划审查覆盖了市镇范围内的所有土地。
地区的审查又分为两类，适用各自的要件。一类是《建设法典》第35 条第1 款第1 - 7 项所规定的特许计划( privilegierte Vorhaben) 的审查; 另一类是适用第35 条第2 款除特许计划之外的其他计划( sonstige Vorhaben) 的审查。
特许计划的审查是指第35 条第1 款第1 - 7 项中明文列举的使用类型，如果没有违反简单营建规划的规定或者满足第31 条例外或者免除，且没有与公共利益相对立( nicht entgegenstehen) ，可允许实施申请这些用途的土地开发建设计划。第1 - 7 项列举的用途类型主要包括: 农林企业设施、公共事业企业设施、对环境的不利影响因此对选址环境有特别要求设置在地区的建筑、风力水利设施、特定的生物能利用设施、合理研究利用和发展核能的设施或者放射性物质清除的设施。对于特许计划之外的其他计划，审查的要件是计划的开展和使用将不损害( nicht beeintrchtigt) 公共利益，审查结果是可在个别情况下允许进行。在第35 条的第3 款中，立法者列举了妨害公共利益的情形，包括了违反土地使用规划，违反了环境保护法等法律中的专项规划，造成了公共设施不经济的使用，损害了环境保护、风景保护和土地保护、文物古迹保护等损害地方的自然特征和风光，对农业的结构、计划用水或者防洪造成了威胁，导致产生了碎片化的开发，干扰了无线电通讯。
联邦行政法院法官在解释《建设法典》关于特许计划的规定时，认为立法者在地区认可了列举的特定用途类型，实际类似于在规划中确定土地使用的方式，但这并不意味着只要是申请实施这些用途就当然有了许可颁发的请求权，因为这个规定并没有对这些用途在具体的选址问题做出判断，因此个案中需要进一步审查选址是否与公共利益冲突。
由于在法律条文中，特许计划和其他计划的审查要件中出现了不与公共利益相对立和不损害公共利益的不同表述，并且其他计划是只有在个别情况下才被允许的。与特许用途类型相比，其他用途并没有获得普遍一般的认可，因此其他计划不仅选址而且在用途类型上必须在个案中具体衡量，事实上通常在审查中建设管理机关非常例外地进行批准允许，尽可能保持其他计划不在地区进行。
四、土地开发规制的合法性与土地所有权
正如上文所述，德国全境的土地，无论城市土地还是乡村土地，无论是规划区内还是规划区外，只要进行土地开发建设就需受到《建设法典》的调整，在建设许可中接受是否允许开发以及如何开发的审查。以规划及许可为手段的土地开发规制对土地使用进行了全覆盖式的控制，然而土地开发规制作为一种行政活动，也受到了来自于具体法律和宪法的控制，其关键点不在于土地开发规制是否需要法律的约束，而是如何以及怎样约束。特别是在《基本法》第14 条第1 款和第2 款的框架下，《建设法典》的土地开发规制是对于土地所有权内容和限制的确定，土地所有权作为宪法所保护的财产权具有基本权利的性质，另一方面其又负有社会义务，一般认为需要在比例原则之下达成财产权保障和社会义务之间的平衡。在土地开发规制领域这一要求如何展开，又呈现出怎样的特点?
( 一) 土地开发规制的权衡特征
在规划区内的土地开发规制中，B 规划发挥着核心作用。学者们对于约束规划这一行政活动的法律规范进行了研究，多数认为《建设法典》中设置的关于规划的规则与传统的行为规则有所差异。他们认为传统的规则可以概括为条件程式( Koditionalprogramme) ，即通过要件和效果( 当什么时候然后如何的模式，Wenn - Dann - Schema) 给予法律适用者一个确定的指令。而立法者制定的规划规则，则是目的程式( Finalprogramme)的，通过目的手段关系( Zweck - Mittel - Schema) ，给予法律适用者实现特定目标的义务( 比如《建设法典》第1 条第5 款确定了规划的目标) ，由他决定为此采用怎样的行为( 比如《建设法典》第9条确定了包含特定内容的B 规划的方式) 。之所以规划规则呈现出目标程式的结构是由于规划需要处理有关空间形态的大量丰富而复杂的问题，并且作为未来导向需要进行大量的评估和预测，如果没有规划者判断和形成空间是无法想象的。目标程式开放出更多的决定可能性，构成了规划的形成空间或者说规划裁量。在规划裁量中，《建设法典》的第1 条第7 款所确定的权衡( abwgen) 是观点发现和规则形成的最主要方式，在公共利益之间，私人利益之间以及公私利益之间权衡成为了规划裁量最主要的法律特征。
在B 规划区之外的建成关联区和地区的审查也被认为是规划法上的审查。在没有制定规划的地区，立法者通过《建设法典》第34、35 条的规定代表了那些在规划制定方面表示沉默的地方规划者，第34、35条被认为具有规划替代功能。学理上还进一步发展出了替代性规划学说，称此二条款为准B 规划，建设许可中的计划审查行为实际包含了一个小的规划行为。但联邦行政法院后来的判例试图区分规划替代和替代规划，指出《建设法典》第34、35 条的规定并不是一个完全的B 规划的替代，它只是规划替代条款，而不是替代性规划。
虽然规划区的土地使用规制并不是一个标准的规划行为，但是其审查行为的核心是权衡的过程。在建成关联区内，以融入为审查的基本标准，是在尊重建成区的现状特征基础上，对现状形成的框架范围进行限缩性或者扩张性调整，这是对计划开发建设的土地权利人的利益与周围邻里的利益进行的一种权衡和决策。审查还必须保证健康的居住和工作环境、保护地方风光等，这实际是将具体土地权利人的利益与公共利益进行权衡。在地区，联邦行政法院认为《联邦建设法》第35 条( 《建设法典》第35 条的前身) 中发展出所谓的理解性权衡( nachvollziehende Abwgung) 。虽然其与规划制定中的形成性的权衡并不完全相同，但理解性权衡与规划权衡有着相类似的结构。
无论是以依据规划或是直接依据法律进行审查，无论是基于裁量的行使还是不确定法律概念的判断，在判断是否允许开发建设和如何开发建设的规制中核心的活动或者说过程就是权衡。
( 二) 规划裁量的权衡要求与土地所有权保障
在B 规划区范围内的具体土地开发建设的审查是规划符合式的，对于此类土地开发规制的法律控制重心往往需要前移到B 规划本身的法律控制。基于前述，规划规范的目标程式特点证明了规划的本质在于形成自由，规划者由于其任务的特殊性必须给予规划裁量，由此也意味着对于B 规划的法律控制也有其特殊方式。对规划裁量最核心的控制规范在于《建设法典》第1 条第7 款的权衡要求: 需要对公共利益和私人利益相互之间和内部之间做公正的权衡。这一规定被认为是宪法上的比例原则在规划法中的体现。
这一简洁的条款被大量的判例所注释。1969 年联邦行政法院的标志性判决确定了司法控制的框架，判决指出如果出现以下四种情况即是违反了公正权衡的要求: 一是如果权衡根本上没有发生 二是如果在权衡中各种利益本应当被按照其各自具体的情况被纳入，但却没有被纳入 三是相关的私人利益被错误认识; 四是以一种方式平衡了规划涉及的公共利益，这个平衡方式是与单个利益的客观重要性不相关的。这个框架在1975 年判决中进一步扩展，法院指出对于利益的错误认识不仅包括私人利益也包括公共利益，平衡不仅包括公共利益的平衡，也包括公共和私人利益的平衡。要求对于权衡的控制标准，联邦行政法院在判决中还强调，权衡要求是同时针对权衡过程和权衡结果的。对过程进行控制的想法在2004 年《建设法典》的修改中进一步体现，修改后的第2 条第3 款规定在规划制定中，要求对于权衡有意义的所有利益应当被查明和评估。
在判例和学说的互动中，权衡要求发展出一系列具体要求，包括: 克服利益冲突的要求、值得保护利益的考虑等等。权衡理论复杂的体系在此无法展开。B 规划直接塑造了具体土地的所有权，规定了具体土地是否允许建设或者其他的用途，它给予了所有权新的质地( neue Qualitt) 。因此，下文特别关注的是基于宪法上土地所有权及其社会义务所受到的法律限制。
首先是土地所有权作为私人利益的首要形式具有相当权重，在利益权衡中有着平等性的要求。土地所有权以及土地使用所产生的利益是私人利益的首要形式，规划区内的土地所有权人的利益在权衡中是相当重要的。除了私人的所有权之外，判例还承认物的使用权人的利益，比如租借人的利益，此外还承认了法律所没有保护的利益，比如由于规划划定交通用地首次产生了交通噪声或者噪声有了非常显著的增加，相关人有保持不被噪声打扰的利益。
私人利益的权衡中，土地所有权总的来说是相较于其他的私人理由有更高的位阶价值。并且，公正地权衡私人利益之间利益要求尽可能地同等对待，只有出现了不同的情况才允许区别对待。比如为了保证一个未开发地区的开发建设需要新建道路，在规划中确定道路土地时，必须对于相关土地的所有权人尽可能地进行同等对待，也就是尽可能将划定为公共道路的负担同等地施加到各块土地所有权人之上，除非由于自然的地形关系，只能在其中一些土地上给予这个负担。此时，土地所有权人之间的均衡负担的要求是作为规划权衡中重要的审查标准。
其次，在利益权衡中比例原则提出了对于过程的正当性进行控制的要求。在私人利益之间权衡和公私利益之间权衡，虽然土地所有权为宪法所保障，但这并不意味着对于建设自由负担的最小化，而需要符合比例原则的要求。立法并没有直接给出利益的优先顺序，土地所有权作为私益并不存在当然的优先性，同样公共利益也并不绝对优于私人利益。只有公正和充分的理由，才能够在利益冲突时，将一个利益放置在另一个利益之后。如果城市建设的显著的公共利益越重大，B 规划中对于所有权者权能的限制越多甚至能够完全排除私人使用性的。
一般而言，土地所有权相对于公共利益具有不同的权利地位，因此所有权对于权衡有着特别的重要性。如果有合适的公共土地用于公共使用，B 规划确定私人土地用做这种公共使用就是违反比例的。根据宪法学通说的一般认识，即宪法保护的财产权的本质特征是私的可使用性、原则上的使用权能。但是法院在判例中对于土地的可使用性进行了分类，赋予其在权衡中不同的重要性。法院对于已经存在的土地使用的限制必要性进行了最为严格的审查，但这并不意味着不能够对已有使用进行限制甚至剥夺，而是要求规划者至少要对后果做大致的核算，并且要体现在规划决定内，在规划的理由中明确标示出来。也就是说比例原则在此首先表现为深化的论证和提供论据的义务。相对而言，对于是否限制或者给予现有使用之外的扩展可使用性则赋予规划者相对较大的空间，当然这并不是没有限制，而是此时将更注重平等原则。除了所有权一般而言的重要性之外，规划必须查明具体规划中的特定情况。比例原则在此体现为对权衡过程的具体要求。法院将权衡过程分解为利益的查明、利益的陈列、利益的估量以及平衡决定等阶段，要求权衡过程必须是实际发生了的，所有必要的观点在权衡过程和结果中都被收集、查明、预测、估量和考虑，所有利益的平衡必须合比例地进行并得出最终规划，否则将构成权衡瑕疵。
此外，比例原则还发展出另一个重要的程序性要求，即要求规划权衡对每个规划个案中规划的其他可能方案进行必要审查。《建设法典》第3 条第1 款规定了B 规划制定中早期的公众参与，要求市镇告知市民考虑了地区新形态或者发展但在本质上不同的其他解决方案。这一程序性要求，在规划权衡审查中还将进一步严格展开。如果在规划权衡中不将规划的其他方案纳入考虑中的话，在规划过程中过早将规划其他方案排除，这将被认定为违法的规划权衡。
一般认为建设自由从基本法第14 条第1 款中推导而来，具有基本权利属性，但是其又负有社会义务，而基于社会义务所施加的限制也有限度。规划是土地领域的社会义务的具体表现，基于土地所有权宪法保障，规划的限度至少应当在于比例原则下的正当程序的要求以及土地所有权在同等条件下的负担均等。
( 三) 规划区外审查权衡中土地所有权人利益的不同权重
《建设法典》第34、35 条关于无规划的建成关联区和地区的许可规定是立法者妥协折中的方式，它既没有将所有土地开发都保留给市镇规划决定，也没有完全留给土地所有权人的自由意志。在地区有限列举的特许用途的许可以及其他用途计划的基本禁止，形成了建设是例外、禁止是一般原则的状况。保护自然的功能使得在地区形成了不建设的原则，而在建成关联区域则是在符合现有特征的情况下允许进一步建设。在两个区域内是否允许建设则呈现出不同的局面: 在地区一般禁止、例外允许，而在建成关联地区符合条件后允许建设，这反映了在个案许可中不同区域的土地所有权被赋予了不同地位。
在建成关联区，没有类似于立法在地区积极确定的许可的建设用途，也没有市镇制定的规划，替代这些的是周围环境事实情况的约束，实际是允许建成区的空隙地块开发，以及在和谐性要求下缓慢推进开发，逐渐稠密，进行持续的而不是突变式的城市发展。此时，与周围邻里土地的使用保持协调，实际是要求在区域内土地所有权大致平等地被对待，也就是说区域内土地的使用权能是大致均等的。
在地区，立法者区分了特许用途和其他用途。法院认为《建设法典》对于特许用途进行了普遍的用途指定，这说明特许用途相对于公共利益有着更强的执行可能性。也就是当出现负面影响时并不是当然不许可，而是必须对申请的土地开发建设计划和公共利益进行权衡，必须对有利于计划的法律规定的特许性进行应有的考虑。而法院通常认为，其他计划如果也和特许计划一样出现了相同的对公共利益的负面影响，特许计划也许会被允许，但其他计划通常不应被允许。基于此学者承认了其他计划只能在极其例外的情况下才颁发许可的事实，认为不与地区的自然特性相容的用途是基本禁止的。
特许用途外的其他用途由于非自然特性被几乎完全排除在了土地可使用性之外。然而这并不代表土地所有权不包括特许用途之外的其他用途，也不意味着这是行政裁量空间，也就是说不能由行政决定土地开发建设的权利大小。《建设法典》第35 条第2 款规定，其他计划在个别情况下能够( knnen) 被允许，当其开发条件被保证，其建设和使用没有损害公共利益时。虽然立法在表述上使用了能够，从文意上赋予了建设管理行政机关以裁量权，能够选择给予或者不给予许可，但是联邦行政法院将能够解释为必须( mssen) 。法院认为对其他用途的计划是否损害公共利益的审查是一个针对不确定法律概念的决定，但法律在此对给予不给予许可没有设定裁量权。也就是说，一旦计划没有损害公共利益，建设管理机关就不能拒绝审查通过。这种解释在此否认了行政裁量权，虽然与文意解释不一致，却是符合《基本法》第14 条第1款第2 句的要求，否则给予行政裁量权，那么财产权的内容就不是由立法而是由行政确定的了。这实际是基于土地所有权保护对法律做出的解释，这种解释增加了对于土地开发规制权力的限制。
可见，在地区，特许用途作为自然赋予的土地使用，对于公共来说休养生息的使用，被法律所保护的，除此以外的建设用途则被严格限制。当然这种土地开发规制的限制并不在行政裁量权的范围内，而是基于《基本法》所确定的土地所有权保障理论，受到了法律的约束。地区的土地所有权的权重则是在申请人的建设愿望和涉及的公共利益的权衡中产生的。在土地开发规制的个案审查中，建成关联区内的所有权人利益的权重要大于在地区的权重。
五、代结语: 土地开发规制方式及其法律控制的启示
( 一) 不同强度土地开发规制的体系与合理利用的制度保障
在德国，基于规划的合规划审查，以及在无规划区基于《建设法典》的直接规范形成的建成关联区的现状相容性审查以及地区普遍禁止下的例外审查织就了土地开发规制的细密网络，几乎覆盖了所有的土地开发建设行为。这是针对不同的目标，进行不同强度的控制，形成的土地开发规制模式。
具体来说，市镇基于其所拥有的处理地方事务的自治权力，在法律框架下自主决定是否有必要制定规划引导城市发展。B 规划是作为未来土地开发具体而深入的限制，涉及建设用途、建设的规模( 高度、占地面积、容积率、体积率) 以及建造方式。根据规划的各项限制，建设管理机关进行审查颁发许可。而对于建成区是允许其按照已形成的特征缓慢发展，因此为建成区中的间隙土地以及与建成区融为一体的土地设置了以融入为主要标准的行政许可，土地开发建设原则上被允许的，但需要和周围环境相和谐。地区是指除了规划引导开发建设的区域和已经自行发展的区域之外的地区。自然状态的保护是原则，因此禁止开发建设成为一般原则。只有法律列明的特许用途才有优先权，在选址上不得和公共利益根本对立才能够解禁。而其他用途则必须不造成对公共利益的损害才可以被例外批准。开发建设受到了严格的限制，事实上地区土地是不允许开发建设的。
我国现行土地开发规制的直接手段是规划许可和农转用审批。根据《城乡规划法》的规定，在规划区
内，即城市、镇和村庄的建成区以及因城乡建设和发展需要，必须实行规划控制的区域的土地开发建设必须符合规划方可建设。对于出让和划拨国有土地，该法要求依据控制性详细规划( 相当于德国B 规划) 颁发规划许可证。在划拨和出让土地之外，该法第41 条对于乡镇企业建设、乡村公共设施和公益事业建设设定了许可，但该条并未对许可颁发要件进行设定。即使结合《城乡规划法》总则中建设活动应当符合规划要求的规定，但同时政府既没有义务也事实上没有对规划区内的所有土地实现控制性详细规划、乡规划、村庄规划的全覆盖，因此符合规划的许可要件仍是不够明确的，规划区内能否获得许可存在不确定性。而根据《土地管理法》，农转用审批受到了在土地利用总体规划以及农用地转用指标的约束。然而，土地利用总体规划相对是大比例尺，总体布局式的，因此在具体的农转用审批中关键的是通过政府自上而下逐级分配的指标，其与具体土地的区位、周围环境并无直接关系。因此，农转用审批更接近于土地开发建设权利的一种行政分配和赋予。
由于长期以来大规模城市化主要由政府征地出让模式主导，因此上述土地开发规制模式中的矛盾并不主要在土地使用权人和规划行政机关之间，而表现在规划许可的相邻人等利害关系人与行政机关之间。然而，随着集体建设用地使用权转让制度通道的逐步打开，基于转让土地使用权收益的刺激，集体组织及其具有受益权能的集体成员可能将对于规划区内规划许可控制、规划区外依赖指标控制的土地开发规制展开更多挑战。如，规划区内但在控制性详细规划、乡规划或村庄规划覆盖区域外若要转让土地使用权应当符合什么规划许可要件? 规划区外，符合什么要件后可获得转用审批并转让使用权?
现行法律对上述问题并未做出明确规定。这是否说明以上情况下并不会发生不合理利用土地的可能，无须设置土地开发规制呢? 如果答案是肯定的话，那么建成地区内相邻土地间的负面影响的限制平衡以及为保护耕地进行的农转用控制均无必要。从德国土地开发规制的现状来看，现代社会土地有限性和不可或缺性的进一步增加，公共利益的损害在土地开发中均会存在，只是程度会所有不同，需要不同强度的全覆盖控制。因此需要设置比现有方式更为多元的土地开发规制方式和更为确定的要件，否则将无法为土地合理利用的宪法要求提供充分保障。
当然在中国语境下，设定保障合理利用的法律制度可以从以下三方面进一步展开思考: 首先是在制定控制性详细规划地区如何通过规划程序设置对规划权衡加以约束，如何实现对规划许可个案权衡的控制，以此保障规划以及许可个案的正当性; 其次是对尚未制定规划但又与周边正进行或已经完成的城镇化可一体发展的土地的规制问题，比如城中村的土地开发规制，这些土地的开发建设需求一方面不能以没有规划而绝对禁止，另一方面也不能因为没有规划而全无限制，可建立参考周围土地开发建设特质进行个案权衡的开发许可制度; 最后，对于既无规划也暂无城镇化可能的农地规制问题，需要思考建立既为未来整体规划预留余地，同时又尊重土地权利人当前开发需求的规制制度。总之，规划并不是土地开发规制的唯一手段，避免出现有规划方可建设的不自由状态，也避免出现无规划即可随意建设的完全自由状态，建立不同强度层次的土地开发规制体系，以适度的土地开发规制为合理地利用土地的宪法要求提供制度保障。
( 二) 土地开发规制的法律控制与合理利用的限度
为保证合理地利用土地，宪法要求对土地开发规制建立法律制度。如果这种对《宪法》第10 条第5款的解读初步成立的话，加之依据法律转让的土地使用权若被认为是私有财产权的一种，那么基于对私有财产权的保护，还应当为将规制法律制度本身附加上限制，即以保证合理的土地利用为限，适度的土地开发规制法律制度方才合宪。
在德国全覆盖高强度的土地开发规制体系下，德国学者提出了所谓的建设不自由理论。他们认为不存在作为基本权利的建设自由，建设权能是国家授予的。虽然到今天为止，相对于建设不自由说，建设自由说仍然居于主导，但即使是持该建设自由观点的学者也指出宪法上的建设自由在没有被土地开发规制所肯定的情况下仍然是潜在的。也无怪乎福尔斯特霍夫( Ernst Forsthoff) 感叹，从客观上来看，可以说土地所有权在宪法上的保护，其恒常的不安定性与弱化是很明显的。但即使是在这样的情况下，法院和学者通过对法律进行注释实现对于土地开发规制的控制，特别是对于最具有塑造功能的规制手段B 规划中的权衡控制，保证建设自由这一基本权利不被过度限制，而是合乎比例的。
在规划权衡的控制中，对于权衡过程司法提出的审查标准尤其值得关注，通过将权衡过程分解成利益的查明、利益的陈列、利益的估量以及平衡决定等阶段，同时在平衡决定过程中又包括说明理由、阐明论证的要求，以及要求规划时必须对于其他规划可能方案进行考虑。这一系列的程序控制将丰富我们对于规划正当性保障的认识，提供了在土地开发规制体系中程序控制的可资借鉴的方案。
土地规划程序范文5
一、工作目标
根据全县重点工程建设项目及工业、交通、水利工程、城市基础设施等用地需求，加大土地申报力度，力争新增建设用地2000亩，其中：工业用地1500亩（重大项目建设用地500亩、一般性工业用地1000亩），城市建设及商住用地500亩；实现土地收益1.6亿元；继续大力实施“造地增粮富民”工程，全面实现耕地占补平衡的目标，全面实现耕地整理1500亩，新增耕地1500亩，新增土地储备500亩，盘活存量及清理闲置土地300亩，全面落实工业用地招拍挂制度；实施“金土工程”，建立办公自动化系统，进一步强化国土资源监管工作，治理整顿整合矿产资源秩序，规范用地及矿产资源管理，实现矿产资源收益2000万元以上。
二、工作措施
（一）全面完成全县土地利用总体规划修编工作，科学合理规划用地
紧紧围绕全县中心工作，积极服务新建设。今年月底前，全面完成全县土地利用总体规划修编工作，充分满足县域经济发展用地需要。科学合理规划用地，进一步强化土地用途管制，严格依照规划把好项目用地预审关，统筹安排各类建设用地，加强农村宅基地规范化管理，积极支持新农村建设，实现土地资源可持续利用，确保城市建设总体规划顺利实施。
（二）积极做好用地申报和土地开发整理工作，确保经济发展用地需要
一是积极做好各类建设用地报批工作。用足用好用活土地政策，全力争取上级用地计划指标和重点建设项目，开辟建设用地新空间。对符合立项标准的建设项目，力争挤进省里的项目笼子，使用上级用地计划指标，增加我县建设用地计划指标，减轻县内用地指标压力。根据我县2008年新增建设用地计划，依法组织农用地转用、土地报批。今年拟报批用地2000亩，其中：工业用地1500亩、城市建设及商住用地500亩。二是大力推进土地整理项目的实施，完成全县“造地增粮富民”工程项目的验收。按要求认真做好国家投资的艾城镇土地整理项目施工的监督指导，确保工程进度和质量。今年拟向省国土资源厅申请耕地开发规模1500亩，并积极做好申报立项，争取早日实施，确保耕地总量动态平衡。
（三）进一步强化土地储备功能，积极盘活存量及清理闲置土地
进一步完善土地收购储备制度,不断强化土地储备功能，做到“一个渠道进水,一个池子蓄水,一个龙头放水”。按照“严格控制增量、盘活存量、管住总量、集约高效”的原则，积极运用政策、行政、经济手段，收回、收购包括工业用地在内的一批闲置和低效率利用的土地，增强政府调控土地市场、科学配置土地资源的能力，积极盘活土地资产，缓解经济发展需求和土地资源紧缺的矛盾。今年力争新增土地储备500亩，盘活存量及清理闲置土地300亩，为我县社会经济可持续发展提供有力的用地保障。
（四）切实加大耕地保护力度，深入推进土地市场建设，发挥土地最大的效益
继续执行最严格的耕地保护制度，特别是对基本农田的保护不动摇。严格落实耕地占用补偿制度，实现耕地总量动态平衡和基本农田总量不减的目标。进一步加大对违法用地和破坏耕地违法行为的查处力度，依法加强耕地保护，坚持守住基本农田这条红线决不能逾越。
有效地规范土地市场秩序，坚决执行经营性用地招拍挂制度，严格执行工业用地出让最低价标准，规范完善工业用地招拍挂和工业园区入园企业供地程序。加强对房地产用地总量的控制，注重房地产供地结构。严格控制城市规划区内建设用地的审批，严格规范农民建房，坚持“一户一宅”；坚决杜绝城市规划区、景区及国道两侧违法用地建房现象。坚持以市场为导向，全面推进国土资源有偿使用。有效地推进土地资源的市场配置，保障土地供应，促进经济发展。进一步规范健全经营性用地的公开交易制度，切实搞好城市土地资产经营，实现土地收益1.6亿元。着重开展推动乡镇国有土地招拍挂出让工作，不断加强政府对乡镇所在地国有土地资产经营管控，为地方财政增收创造条件。
（五）切实加强矿产资源管理，整顿和规范矿产资源开发秩序
按照“依法调查、依法解除合同、依法申请探矿权、依法开采、突出重点、有序开发”的原则，全面完成矿产资源开发、秩序整顿规范的各项任务。大力推进矿产资源整合，全面整治矿业小、乱、散和资源粗放型经营，实现从单纯开发型转向规模效益型，从简单加工型转向精深加工型，延长产业链，提高产品附加值和矿产资源综合利用水平，做大做强矿业经济，重点抓好金属钒矿区的整合工作。向省国土资源厅申请暂缓我县境内探矿权审批工作，加快我县矿业公司成立运作的步伐，摸清全县矿产资源分布和开采情况，抓紧制定出台全县矿产资源治理整顿整合工作方案，确保3月底前开始组织实施矿产资源整合工作，实现矿产资源收益2000万元以上。严格执行矿产资源总体规划，加强矿业权出让管理，规范矿业权出让行为。打击无证开采、越界开采、乱采滥挖、以采代探的违法行为，规范我县矿产资源开采秩序，促进矿产资源的合理开发利用，维护正常的矿业秩序。不断加强矿产资源开发储量动态监测，按季足额征缴矿产资源补偿费。积极配合做好矿山安全生产工作。建立和完善地质灾害监测防治体系，落实地质灾害防治责任制，坚持汛期巡查制度，严格岗位责任制，及时发现地质灾害险情，切实加强对泥石流等自然灾害的监测，引导群众采取避让措施，确保人民群众生命财产安全不受损失。
（六）健全执法网络，进一步完善国土资源联合执法机制，提高依法管理能力
土地规划程序范文6
广州大学公法研究中心
北京朗仕律师事务所
征收拆迁难成为共识，而插花地的征收拆迁使人们感觉难上加难。插花地是指一个规划建设区域征收拆迁中，既有国有土地上房屋，也有集体土地上房屋。在征收拆迁实践中，很少有单一的国有土地上房屋或者单一的集体土地上房屋。在插花地征收拆迁中选择适用什么法律，按照什么程序困扰着人们。笔者结合征收拆迁实践，就插花地征收拆迁事宜进行归纳总结，认为应当坚持以下三个原则。
一、补偿应当坚持就高标准适当区分原则
国有土地上房屋相比集体土地上房屋补偿标准应当高一些，如果两类房屋补偿标准一样，国有土地上房屋的被征收人就会觉得不公平，便拒不签订协议成为“钉子户”；如果两类房屋的补偿标准差距过大，集体土地上房屋的被征收人就会觉得不公平，便拒不签订协议成为“钉子户”。
中共中央纪委办公厅、监察部办公厅《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》规定：“在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。”同一旧城改造项目征收拆迁，集体土地上房屋应当参照国有土地上房屋的补偿安置标准，但是，毕竟集体土地上房屋没有缴纳土地出让金，两者应当有所区别，哪怕是微小的区别，这样才会显得公平。
二、应当坚持职权法定原则作出决定
征迁过程中，出现拒不签订协议的被征收人称之为“钉子户”，按照依法行政原则，有关部门作出行政行为：县、市、区政府针对国有土地上房屋的被征收人，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第26条规定，作出《补偿决定》；国土资源局针对集体土地上房屋的被征收人，根据《土地管理法实施条例》第45条规定，作出《责令交出土地决定》；规划执法部门针对违法建筑的被征收人，根据《城乡规划法》第64条规定，作出《责令限期拆除决定》。上述具体行政行为发生法律效力后，依法强制执行。
三、应当坚持程序互补原则
结合征收工作实践，概括、归纳区分国有土地上房屋征收程序、城中村改造征收拆迁程序、插花地征收拆迁程序。
（一）国有土地上房屋征收工作程序
以县政府棚户区改造为例，包括：1.起草《国有土地上房屋征收补偿安置方案（征求意见稿）》，征收工作核心成员参加讨论，形成初稿。2.政府就《国有土地上房屋征收补偿安置方案（征求意见稿）》向有关单位发出书面征求意见函。3.政府组织由住建局、国土局、执法局、征收办、监察局等单位组成的认定组，进行下列统一认定：（1）无证房屋认定；（2）住改商面积认定；（3）商铺分类认定。4.制作展板，宣传征收项目改造鸟瞰效果图、户型图，张贴宣传条幅。5.以政府名义房屋征收入户调查公告。6.政府公告《房屋征收补偿安置方案（征求意见稿）》。7.勘测丈量组入户勘测丈量，查阅复印房产土地相关档案。8.政府举办“依法征收法治讲座暨征收拆迁动员大会”，向广大干部宣传征收拆迁法律精神，营造氛围。9.录制依法征收拆迁电视访谈节目，向广大被征收户宣传征收拆迁法律精神。10.编写《征收补偿手册》发放给被征收群众并进行宣传征收拆迁政策。11.政府公示入户测量结果及认定结果。12.明确征收拆迁工作人员分组责任，建立考评制度，填写好每户的《安置合同》、《安置清单》，并将《温馨提示》送给每一户。13.为加快拆迁进度，回迁安置房尽快开工建设，根据最高人民法院关于“只有违反法律、行政法规规定的效力性强制规定，才导致合同无效”的精神，在征收补偿安置方案征求意见期间，开始签订补偿安置协议。14. 《房屋征收补偿安置方案（征求意见稿）》征求意见期间，反复多次组织召开座谈会，发放《风险提示》，组织听证会并形成书面材料。15.以政府名义组织公、检、法、司、维稳、综治、、征收、土地、办事处等部门进行征收的社会稳定风险评估论证，撰写社会稳定风险评估报告。16.发改委出具该项目是否符合国民经济社会发展规划的说明。17.国土资源局出具是否符合土地利用总体规划的说明。18.住房和城乡规划建设局出具是否符合城市总体规划的说明。19.准备该项目列入人大当年年度工作计划的材料。20.在征求意见的基础上，征收办收集、整理意见，写出总结报告，以政府名义及时公告。21.政府根据收集的意见修订、完善《房屋征收补偿安置方案》，形成定稿。22.提交政府常务会议讨论通过《房屋征收补偿安置方案》及《房屋征收决定》。23.以县政府名义公告《房屋征收补偿安置方案》和《房屋征收决定》。24.向被征收户送达《评估机构选票》，采取多数决定或公证随机抽签的方式选定房屋评估公司。25.公示评估结果，异议评估或者专家鉴定。26.方案规定的期限内不能达成协议的，报请县政府作出《补偿决定》，经鉴定属于D级危房的，可以先行组织拆除。27.被征收人的，法制办、征收办答辩应诉，恶意拖延时间的，倒查被征收人各种违法行为及根据《城乡规划法》规定处理。28.期限届满，以县政府名义向县法院申请非诉执行。29.法院立案庭5日内决定是否立案，需要补交材料的，一次性列出清单，及时移送行政审判庭。30.法院行政审判庭在7日作出执行裁定。31.法院作出执行裁定后，可以： （1）移送县政府强制执行，准备《强制执行预案》；（2）法院对其进行司法拘留；（3）移送公安依法追究其拒不履行人民法院裁定罪刑事责任。
（二）城中村改造征收拆迁工作程序
以县政府城中村改造为例，包括：1.起草《城中村改造征收补偿安置方案（征求意见稿）》。2.召开村民户代表会议，形成决议。3.县政府拟订农用地转用方案、征收土地方案，逐级上报有批准权的省级政府。4.省级国土资源厅（局）对农用地转用方案、征收土地方案进行审查，提出审查意见，报省级政府批准。5.县政府公告省政府批复并组织实施。6.被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地国土资源局办理征地补偿登记。7.征地补偿安置方案确定后，县政府应当公告征求意见，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见，组织座谈会、听证会。8.征地补偿金分配方案应当通过村民代表会议表决。9.制作展板，宣传城中村改造项目改造鸟瞰效果图、户型图，张贴宣传条幅。10.以政府名义征收入户调查公告。11.政府公告《城中村改造征收补偿安置方案（征求意见稿）》。12.勘测丈量组入户勘测丈量，查阅复印房产土地相关档案。13.政府举办“依法征收法治讲座暨征收拆迁动员大会”，向广大干部宣传征收拆迁法律精神，营造氛围。14.录制依法征收拆迁电视访谈节目，向广大被征收户宣传征收拆迁法律精神。15.编写《征收补偿手册》发放给被征收群众并进行宣传征收拆迁政策。16.政府公示入户测量结果及认定结果。17.明确征收拆迁工作人员分组责任，建立考评制度，填写好每户的《安置合同》、《安置清单》，并将《温馨提示》送给每一户。18.为加快拆迁进度，回迁安置房尽快开工建设，根据最高人民法院关于“只有违反法律、行政法规规定的效力性强制规定，才导致合同无效”的精神，在征收补偿安置方案征求意见期间，开始签订安置协议。19. 《城中村改造征收补偿安置方案（征求意见稿）》征求意见期间，反复多次组织召开座谈会，发放《风险提示》，组织听证会并形成书面材料。20.政府根据收集的意见修订、完善《城中村改造征收补偿安置方案》，形成定稿。21.以县政府名义公告《城中村改造征收补偿安置方案》。22.向被征收户送达《评估机构选票》，采取多数决定或公证随机抽签的方式选定房屋评估公司。23.公示评估结果，异议评估或者专家鉴定。24.方案规定的期限内不能达成协议的，报请国土资源局作出《责令交出土地决定》；针对拒不签订协议的，村委会也可以向法院提起民事诉讼解决；经鉴定属于D级危房的，可以先行组织拆除。25.被征收人的，国土资源局答辩应诉，恶意拖延时间的，倒查被征收人各种违法行为及根据《城乡规划法》规定处理。26.期限届满，以国土资源局名义向县法院申请非诉执行。27.法院立案庭5日内决定是否立案，需要补交材料的，一次性列出清单，及时移送行政审判庭。28.法院行政审判庭在7日作出执行裁定。29.法院作出执行裁定后，可以（1）法院对其进行司法拘留；（2）法院组织强制执行；（3）移送公安依法追究其拒不履行人民法院裁定罪刑事责任。
（三）插花地征收拆迁工作程序
以县政府旧城改造为例，包括：1.起草《旧城改造征收补偿安置方案（征求意见稿）》，征收工作核心成员参加讨论，形成初稿。2.政府就《旧城改造征收补偿安置方案（征求意见稿）》向有关单位发出书面征求意见函。3.召开村民户代表会议，形成决议。4.县政府拟订农用地转用方案、征收土地方案，逐级上报有批准权的省级政府。5.省级国土资源厅（局）对农用地转用方案、征收土地方案进行审查，提出审查意见，报省级政府批准。6.县政府公告省政府批复并组织实施。7.被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地国土资源局办理征地补偿登记。8.征地补偿安置方案确定后，县政府应当公告征求意见，并听取被征地的农村集体经济组织和村民的意见，组织座谈会、听证会。9.征地补偿金分配方案应当通过村民代表会议表决。10.政府组织由住建局、国土局、执法局、征收办、监察局等单位组成的认定组，进行下列统一认定：（1）无证房屋认定；（2）住改商面积认定；（3）商铺分类认定。11.制作展板，宣传国有土地上房屋征收项目改造鸟瞰效果图、户型图，张贴宣传条幅。12.以政府名义房屋征收入户调查公告。13.政府公告《旧城改造征收补偿安置方案（征求意见稿）》。14.勘测丈量组入户勘测丈量，查阅复印房产土地相关档案。15.政府举办“依法征收法治讲座暨征收拆迁动员大会”，向广大干部宣传征收拆迁法律精神，营造氛围。16.录制依法征收拆迁电视访谈节目，向广大被征收户宣传征收拆迁法律精神。17.编写《征收补偿手册》发放给被征收群众并进行宣传征收拆迁政策。18.政府公示入户测量结果及认定结果。19.明确征收拆迁工作人员分组责任，建立考评制度，填写好每户的《安置合同》、《安置清单》，并将《温馨提示》送给每一户。20.为加快拆迁进度，回迁安置房尽快开工建设，根据最高人民法院关于“只有违反法律、行政法规规定的效力性强制规定，才导致合同无效”的精神，在征收补偿安置方案征求意见期间，开始签订安置协议。21. 《旧城改造征收补偿安置方案（征求意见稿）》征求意见期间，反复多次组织召开座谈会，发放《风险提示》，组织听证会并形成书面材料。22.以政府名义组织公、检、法、司、维稳、综治、、征收、土地、办事处等部门进行征收的社会稳定风险评估论证，撰写社会稳定风险评估报告。23.发改委出具该项目是否符合国民经济社会发展规划的说明。24.国土资源局出具是否符合土地利用总体规划的说明。25.住房和城乡规划建设局出具是否符合城市总体规划的说明。26.准备该项目列入人大当年年度工作计划的材料。27.在征求意见的基础上，征收办收集、整理意见，写出总结报告，以政府名义及时公告。28.政府根据收集的意见修订、完善《旧城改造征收补偿安置方案》，形成定稿。29.提交政府常务会议讨论通过《旧城改造征收补偿安置方案》及《房屋征收决定》。30.以县政府名义公告《旧城改造征收补偿安置方案》和《房屋征收决定》。31.向被征收户送达《评估机构选票》，采取多数决定或公证随机抽签的方式选定房屋评估公司。32.公示评估结果，异议评估或者专家鉴定。33.方案规定的期限内不能达成协议的，针对国有土地上房屋，报请县政府作出《补偿决定》；针对集体土地上房屋，报请国土资源局作出《责令交出土地决定》，村委会也可以向法院提起民事诉讼解决；经鉴定属于D级危房的，可以先行组织拆除。34.被征收人的，政府法制办、征收办、国土资源局答辩应诉，恶意拖延时间的，倒查被征收人各种违法行为及根据《城乡规划法》规定处理。35.期限届满，以县政府、国土资源局名义分别向县法院申请非诉执行。36.法院立案庭5日内决定是否立案，需要补交材料的，一次性列出清单，及时移送行政审判庭。37.法院行政审判庭在7日作出执行裁定。38.法院作出执行裁定后，可以：（1）国有土地上的被征收房屋的强制执行，可以移送县政府强制执行；集体土地上房屋的强制执行，移送县政府强制执行，缺乏法律依据。均由实施单位准备《强制执行预案》。（2）根据《民事诉讼法》第一百一十一条规定，法院对其进行司法拘留。（3）对少数情节恶劣的被执行人，移送公安依法追究其拒不履行人民法院裁定罪刑事责任。
