融资最快的方法范文1
1933年，美国立法部门设立《证券法》用以解决股市低迷对经济发展带来的不良影响。该法中用专门的两个条款将中小企业的证券发行和私募豁免权赋予了证监会。三年后，证监会颁布了A条例，该条例对中小企业取得豁免权的具体措施进行了要求。1945年后，随着二战的结束，美国的经济迎来了快速发展时期，中小企业对融资有着更为强烈的需求，在此背景下，美国政府于1953年出台了《小企业法》（Small Business Act），同时按该法的要求成立了小企业管理局用以促进中小企业的发展。1958年，美国的小企业投资公司在《小企业投资法案》的批准下得以成立，该投资公司主要负责向创新型的中小企业提供金融服务。70年代，美国的经济受到石油危机的冲击，失业率大幅升高，为了稳定就业，美国于1979年针对中小企业的融资问题成立了小企业政策办公室。1980年，《小企业投资促进法》通过审议，在该法的影响下，美国证券交易委员会在1982年颁布了D条例。该条例大大减少了中小企业的融资障碍。2012年，美国颁布了《初创期企业推动法案》，放宽了市场监管，使得中小企业的融资现状得到改善。
二、融资供给体系
（一）小企业管理局的金融服务。小企业管理局（SBA）是美国最大的为中小企业提供各类金融服务的机构，同时它还是美国中小企业政策的执行部门，有超过600亿美元的资本。SBA为中小企业主要提供了直接贷款、担保贷款、直接融资以及进出口融资。
第一，快速的直接贷款。1995年后，SBA开始为中小企业办理快速贷款，办理这种贷款的优点是手续简便、时效性强，不过需要中小企业在SBA有过贷款记录，该项贷款金额最高不能超过10万美元;1999年，SBA又在快速贷款的基础上新增了特快贷款一项，手续与前者大体相同，然而时效性更强，且额度也由之前的10万提升到了15万美元。而且进行贷款精简手续的有益尝试，该种模式改变了以往冗繁的文件，将之简化，方便了企业贷款行为。
第二， 一般用途担保贷款。担保贷款是小企业管理局为中小企业提供金融服务中最为重要的一项。该项贷款主要服务于满足条件但通过一般途径难以获得贷款的中小企业。
第三，宽泛的融资渠道小企业管理局在提供各种渠道的间接融资外，还提供了中小企业投资公司、一站式资本店、社区投资项目等直接融资途径。此外，小企业管理局在三个方面对出口型中小企业提供金融服务：一是进出口型中小企业在贷款时可以获得优惠;二是帮助中小企业扩大出口规模，同时提升商品的国际竞争力;三是帮助为中小企业提供资金支持的银行或出口商承担风险。
（二）中小企业的私募融资。美国的中小企的私募融资主要以内源和非官方两种形式存在。《证券法》、《中小企业投资促进法》以及“D条例”为中小企业的私募提供方便条件。除了股权融资外，美国还存在合作社、储蓄款金库以及各类抵押融资公司。
（三）社区银行对中小企业的金融支持。小型商业银行、储贷协会、互助储蓄银行以及信用社构成了美国的中小金融机构体系。而社区银行则是指没有或很少有分支机构，服务于小范围的中小企业及市民的金融机构。因为社区银行的服务范围较小，服务对象有限，所以社区银行有更多的机会了解贷款人以及贷款企业实际的生产经营状况。也正是如此，社区银行在发放贷款时，不会单从企业的角度去审核，而是会对服务对象的家庭以及日常开销等方面进行量化后综合评定。
三、信用担保体系
美国的中小企业的担保制度由专门的机构负责管理和执行，并且所有的运营资金都来自国家。相较于其它担保制度而言，因为美国的银行在信用评估、追偿坏账等方面有者较为完善的制度，所以担保机构不再重复执行，有更多自主操作的空间。
融资最快的方法范文2
1、土地取得成本提高。土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本，占用了企业更多的资金，同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄，资金的自我积累能力下降。
2、房地产业可能进入调整期。任何产业的发展都不可能是直线上升发展的，相关数据表明，我国房地产业发展波动周期一般为4-5年，与国民经济发展基本吻合。中国房地产市场从2000年以来已经持续五年快速增长，未来几年会不会进入一个实质性的调整期？一旦进入调整期，产品销售速度必然明显下降，资金回笼周期延长，所有房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。
3、海外企业竞争加剧。近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场，他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。在未来以资金实力作为核心竞争能力的房地产行业，中国企业必须保证资金的供给，提高资金利用效率，趁目前大部分外资更多着眼于成熟项目的投资时机，快速壮大自身实力。
4、不重视自身资金的积累。作为一大投资热点，中国房地产业在持续走高，中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发，不重视自身资金的积累和竞争力的增强，以至资金来源渠道较为单一。
5、房地产金融市场不发达。房地产金融市场不完善，住宅金融不配套，房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出，虽然都对整个房地产金融市场的发展作出有益的探索，但由于宏观政策的调控，和银行信贷对房地产业的紧缩，使得目前房地产业所需的资金不足，资金筹措渠道不畅，资金整体运行质量不高。
6、法律法规不健全。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。
上述1、2、3直接加剧了房地产企业的融资压力，而4、5、6使得我国房地产业严重依赖间接融资尤其是银行贷款。比如信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。再比如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式,房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。
二、目前房地产业融资问题现状
1、融资压力大。房地产业项目投资大，周期长，风险高，融资压力大，不容易实现供求平衡。近几年我国房地产业环境出现的一些新变化：央行121文件，利率上涨，国六条国八条的出台，银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业的融资压力。
2、融资渠道单一。我国房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的，更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。
但目前融资渠道单一，主要是银行贷款。据统计，全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产开发资金约有60%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。
三、加强房地产企业融资管理的主要途径
1、完善房地产业金融市场，逐步建立多元化的融资渠道。笔者认为当前完善房地产金融市场的总体思路，应该是以金融体制改革为契机，以国际惯例为参照，结合我国现有的房地产金融业务的实际情况，突破重点，带动其他，分步到位，完善体系。所谓突破重点，指在结构体系上着重培育房地产信托业务和住宅抵押证券化业务等新型的金融业务，并以它们的发展推动其他市场的形成。同时在房地产金融政策方面则重在解禁，给房地产业制造一个宽松的金融环境，在房地产业金融管理方面，则要强调金融立法、经济杠杆和监管措施的协调配合，根据这一思路，目前应着手作好以下几项工作。
（1）根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率。
（2）适当引进国外先进的金融工具和操作手段，同时以发行B股、H股或外汇债券的形式，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程。
（3）加快完善房地产金融立法，推动房地产金融健康发展。房地产金融立法从两方面入手：一是修改完善现有的法律法规，如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方；二是尽快出台相关法律法规，如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。2、积极寻求海外资金，建立多元化产权投资模式。对于国内经济持续较快增长的良好预期和人民币升值等利好因素，促使海外资本积极在中国市场寻找房地产投资项目。但是目前国外房地产开发企业进入中国独立运作项目的经验和条件尚不成熟，必然需要寻求中国的合作伙伴，因此与海外资本的联合就成为国内房地产企业融资的一条良好渠道。同时这也是国内房地产开发企业与专业机构合作，提升自身开发品质的机会。
以笔者所在的上海永业（集团）有限公司为例，在公司成立的十几年中，就成功的与新加坡的亮阁集团、DBS发展银行、香港菱电等企业合作，共同投资了6个较大规模的房地产项目，比如位于淮海中路的上海广场项目，位于上海新天地附近的丽景苑高级服务式公寓项目等。在几年前公司开始将融资对象转向海外投资机构，2003年7月，公司与摩根士丹利投资基金建立了共同投资中国房地产市场的战略联盟，紧邻新天地的锦麟天地雅苑成为双方合作的第一个项目，该项目已全部售馨，外方取得了良好的投资回报，目前由我集团控股，并与摩根士丹利、雷曼兄弟这两家国际知名的投资基金联合开发的永业公寓二期项目也在9月份正式开盘，该项目目前的平均售价达到22000元/平方米，且目前销售状况良好，也会为海外基金在中国的投资带来满意的投资回报，目前集团已累计吸收外资达100亿人民币，开发土地近100万平方米，应该说通过与国际金融资本的合作，为集团开拓了一条新的融资渠道，同时也不断的壮大了公司的自身实力。
如何获得国外资本的认同呢？以笔者单位的经验：首先要作到诚实守信，外方作为跨地域的经营者，最看重的也是合作方是否诚实守信，往往在我们与外方洽谈合作事项之前，外方已经通过各种渠道了解我们企业的信用情况，而在合同履行的过程中我们也始终奉行诚实守信的原则，“言必行，行必果”，这样才能获得合作方的信任，才能与合作方建立长期的合作伙伴关系。其次在处理问题时要奉行合作双方利益最大化的原则，即双赢的原则。在与外方的合作过程中要作到不卑不亢，有礼有节的与外方和谐共处，在维护中方利益的同时也要合理的维护外方的利益，使外方在中国境内的投资利益得到根本保障。
3、提升自身管理能力，提高资金利用率。如何加快开发建设过程中的资金周转，较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转，笔者认为企业应注重自身管理能力的提升，加快企业自身资金流转速度，从根本上降低融资需求。
（1）加快资金流转。针对许多房地产企业资金流转不是很畅通的问题，笔者认为首先应该建立一个程序化的资金管理流程，明确企业资金管理的各个环节的重要节点，同时应加强企业财务人员的素质培养，以利于将整个资金管理流程落实到每一个细节。以笔者所在的公司为例，以往在商品房贷款资金回笼环节中，由于整个流程需要经过客户提供资料、银行预审、公证处公证、房地产交易中心办理预售合同登记、银行信贷部审批、放贷等多个环节。而各个部门之间缺乏联系，互相推诿从而造成占售房款绝大比例的贷款资金不能及时回笼，公司财务部在发现问题后立即明确了各个环节的重要时间节点，并指派专人负责，大大加快了贷款资金的回笼速度。
（2）减少企业过度预支。以借贷方式筹措开发经营资金，是房地产开发企业普遍存在的现象。但企业不要过度预支资金，如果房地产开发企业是靠借贷维持生计，靠负债支撑着企业，一朝债务发生危机，就会危及到企业的生存。房地产开发企业不应好大喜功，要根据企业的实际进行举债，将债务控制在安全值以内，尽早处置闲置资产，如空置房地产、闲置设备、存货等。以笔者所在的集团为例，95年以后公司为完成政府的危、棚、简改造任务，向银行贷款3亿多人民币，企业资产负债率高达89%每天须向银行支付利息10万多人民币，再加上当时市场不景气，地价下跌，使大批资金套牢在空置的土地上无力自拔，资产运行状况急剧恶化，当时企业领导经过详细的分析和研究，采取了一系列的防范和调整措施，包括主动调低价格，尽快盘活商品房存量，土地存量，尽快全力的回笼资金，最终规避了由资金风险引起的财务危机，使企业走出了困境。
（3）严格控制成本费用的支出。房地产开发企业要建立准确高效的成本费用控制体系，要有严格的成本费用预决算和审批制度，每一笔开支都要遵循经济效益原则，防止铺张浪费。企业节约出来的每一分钱，实际上都是企业自己的利润。
【参考文献】
[1]高聚辉:房地产融资渠道现状分析与发展趋势展望.中国房地产金融,2006,06
[2]潘爱青:房地产融资问题研究.科技创业月刊,2006,07
[3]刘晴:我国房地产业融资问题及对策研究.黑龙江对外经贸,2006,07
融资最快的方法范文3
关键词：商业银行；金融租赁；综合经营
文章编号：1003-4625(2008)03-0099-03
中图分类号：F830
文献标识码：A
一、引言
金融租赁业在世界上以年平均30％的速度增长，金融租赁已成为仅次于银行信贷的第二大融资方式。从国际经验看，租赁公司发展过程和大型商业银行的扶持是紧密连接的。欧美及日本等很多国家租赁公司发展国际大型租赁业务都得益于银行资本的支持。当前，我国金融租赁业正处于发展关键时期，商业银行设立金融租赁公司，对于金融租赁行业的发展将带来不可忽视的影响。
二、我国金融租赁业发展概况
(一)发展历史
我国金融租赁业的发展已经有20多年历史，可以分为三个阶段。第一阶段(1981-1987)属于快速发展阶段，当时金融租赁业务可谓蓬勃发展，增长速度极为迅猛，据不完全统计，至1987年全国共有金融租赁公司100余家，租赁额近24亿美元，金融租赁在当时经济金融发展过程中占据了重要地位。第二阶段(1988-1998)是金融租赁行业问题凸显阶段，伴随而来的是政策调整，随着最高人民法院公布政府为经济合同提供担保无效的司法解释，金融租赁业快速发展阶段所隐藏的一些问题不断暴露，再加之受当时人民币贬值、内资租赁企业税收负担相对较重等因素影响，承租企业拖欠租金现象愈演愈烈，金融租赁进入萧条时期，亚洲金融危机的波及影响，更令金融租赁业发展受到重创。第三阶段(1999至今)是恢复发展阶段，中国银监会依据《金融租赁公司管理办法》对全国12家曾经具有银行背景的融资租赁公司以及100多家兼营融资租赁业务的金融机构(业务量很有限)进行监管；商务部依据《外商投资租赁公司审批管理办法》对外商投资租赁公司进行市场准入的审批，要求外商投资租赁公司按照一定的资产负债比例进行经营；境外企业如通用、卡特彼勒、日立、西门子等世界著名的跨国公司越来越看好中国的融资租赁市场，都在中国设立了独资的租赁公司。此外，还有数目不详、未经审批的众多企业也在从事融资租赁及其相关业务。
2004年下半年，商务部与国家税务总局联合开展内资租赁企业从事融资租赁业务的试点工作，在税收等方面享受优惠政策，近3年来，24家企业试点企业金融租赁业务快速发展，新签租赁合同金额达到80亿元，涉及装备制造、航空、铁路、医疗、城市公共交通等众多行业，不仅直接促进了金融租赁业的发展，而且提高了金融租赁社会认知度。
(二)我国金融租赁业的特点
我国金融租赁业是伴随着改革开放的步伐而逐步发展的，回顾历史，可以分析我国金融租赁业发展过程中存在的一些问题，因此，对我国租赁业与发达国家和一些发展中国家健康发展的金融租赁业进行比较，总结我国金融租赁业的特点，有助于更好地理解导致中国金融租赁业发展滞后等一系列问题的根本原因，见表1。
三、商业银行设立金融租赁公司的动因分析
(一)巨大的市场潜力
租赁渗透率(通过租赁购买的设备总额除以当年社会设备投资总额)是衡量租赁业发达程度的重要指标。一些发达国家租赁渗透率都超过25％，美国更是超过了30％，业务总量也达到了GDP总量的30％左右，是仅次于银行贷款的第二大融资方式，而在我国，租赁渗透率还不到2％。目前金融租赁业务资金运用效率较高，收益高于贷款利率约2％-3％。商业银行开展金融租赁业务的模式为：用资金购置设备，再租给企业，设备还在银行手里，而且风险降到最低。这样，相对于贷款而言，金融租赁业务的收益比贷款收益高，风险相对能降到最低，这无疑成为商业银行设立金融租赁公司的重要动因。
(二)提升银行资金运用效率
目前，我国商业银行的收入约70％来自生息资产。但随着股市融资渠道的重新开放，银行失去相当一部分优质公司、优质项目的贷款需求，这对银行而言，资金运用面临巨大压力。面对流动性过剩压力，如何拓宽资金运用渠道成为商业银行面临的最大经营压力，特别是在央行出台的控制新增贷款增长过快的措施面前，商业银行以调整信贷为主的盈利模式压力空前。也正因为如此，商业银行设立金融租赁公司，将在一定程度上缓解资金运用上的巨大压力。
(三)提升银行综合服务能力
商业银行之所以对拓展金融租赁业务青睐有加，重要原因之一在于开展金融租赁业务有利于提升商业银行综合服务能力。一方面，可以改善贷款结构和赢利结构，实现银行多元化经营；另一方面，也可以拓展银行的客户群，对不能满足贷款要求的可以通过租赁完成融资。组建金融租赁公司可以将生产商、融资方和销售客户有机地结合起来，这对于客户关系的提升和发展而言意义非同小可。
商业银行设立金融租赁公司，是银行综合经营趋势下的具体体现，银行本身的职能就是为社会提供全方位的金融服务，随着综合经营趋势的加强，银行能够从事的业务范围也被拓宽，从而能够更好地满足客户对金融服务的需求。
(四)金融创新
商业银行寻求建立金融租赁公司，以提升其金融创新的能力。从产品创新角度而言，只有进行混业经营才可能真正的实现金融创新。因为金融创新实际上是一种混合产品，不是一个简单的在某一个信贷产品上进行创新，只有在交叉的截面上才可能进行金融创新，发挥整个市场的效应，有效地降低经营成本，并能最大范围地控制风险。
商业银行设立金融租赁公司，有利于商业银行自身推出新的创新金融产品，以更好地服务于客户；也将大大推动金融租赁行业的创新，促进竞争，促进金融租赁行业更快、更好的健康发展。
四、商业银行设立金融租赁公司须解决的问题
(一)政策支持和法律保障
综观国际金融租赁业的发展历史与现状，法律和制度的规范以及政策支持是金融租赁业健康发展的根本前提。金融租赁业一般涉及三方当事人，还涉及金融与贸易双边关系，错综复杂，各方行为的约束和合法权益的保障，都离不开健全的法律和制度的规范。在发达国家，无论是英美法系国家或大陆法系国家，包括民法、商法、税法在内的法律体系都很完善，对金融租赁所涉及的各种法律纠纷，或以现存的各种合同法规，或以判例来解决，法律保障对于促进金融租赁行业的发展起到至关重要的作用。
在发展中国家，相对而言，金融租赁业还是新事物。因此，要大力发展金融租赁业，必须首先建立起完善的法规体系，从政策上理顺监管关系。商业银行发展金融租赁业，面临多项金融方面法规的约束，当
然，随着政策支持力度的加强和综合经营的快速推进，这方面的约束会逐渐变少。商业银行发展金融租赁业所面临的政策和法规方面的问题主要还是整个金融租赁行业所面临的共性问题，具体而言，第一，要制订一系列的相关政策，有针对性地对金融租赁业进行政策支持，譬如，在资金来源、税收等方面可以给予金融租赁公司更多的优惠政策，从而提高金融租赁公司的竞争力，同时也能提高承租人使用租赁形式的积极性。第二，尽快完善相应的法规体系，我国虽然在合同法规定了金融租赁合同的性质、出租人与承租人的权利、义务关系、租赁物的处理、违约责任等内容，但是，在实践中还存在许多障碍和限制，严重影响了金融租赁行业的整体发展。第三，明确金融租赁的行业监管部门，多头管理的弊端不言而喻，它极大地影响了我国金融租赁业的发展，因此，从政策上理顺监管关系，为融资租赁业的规范运作、有效经营和较快发展营造宽松的环境，对于我国金融租赁业的发展刻不容缓。
(二)租赁业务发展以及经营风险管理
商业银行设立金融租赁公司，必须较好地解决租赁业务发展与经营风险管理的问题，如银行对客户行业偏好性选择、租期安排长短的影响因素、在银行业务中的比例、风险控制方法、风险发生时对租物处理方式等等，都是亟待商业银行解决的难题。
第一，商业银行要利用自身优势实现租赁业务发展。商业银行因其有广泛的客户资源和服务网络。商业银行在项目评估、项目管理等方面的独特优势，将为其在开展具体金融租赁业务时提供坚实的技术保障，譬如承租方资信审查、租赁项目评估、租赁项目投产效益的评价、租赁项目租后管理等等环节，都是商业银行的长处所在。商业银行对于金融租赁业务发展的服务理念，是立足于重大装备制造业，还是牢固树立为中小企业服务的理念?综观国内外金融租赁行业的发展，金融租赁方式一定要实现多样化。我国商业银行设立的金融租赁公司，首先要立足于国内制造业，采取一些灵活的融资方式，为承租企业提供有效的服务；其次要积极开展出口租赁业务，开拓出口租赁业务市场；再次是金融租赁业要面向广大中小企业，与民营经济实现共同健康发展。
第二，商业银行要像重视自身经营风险一样去重视金融租赁业的经营风险。金融租赁是一项复杂的系统工程，投资金额大、租赁周期长、涉及面广、所需协调的环节多，包括外贸、金融、法律、交通运输、资源供应、企业管理，从租赁合同的签订到执行存在着许多相互牵制的不可控因素。就目前来说我国租赁经营市场远未成熟，有关风险防范的市场规则也不完善，这就更加要求商业银行做好所属金融租赁公司的风险管理。金融租赁业的实践表明，风险管理水平高低是衡量金融租赁公司是否具有持续经营能力的关键。金融租赁公司业务特征复杂决定了金融租赁风险的多样化。当前，我国的融资环境正在改善，为金融租赁公司加强风险管理创造了良好的条件。商业银行要做好所属金融租赁公司的风险控制，实现金融租赁平稳、健康的发展。
(三)行业人才匮乏，从业人员水平亟待提高
商业银行发展金融租赁业务，需要一大批既懂经济、管理、法律、金融和外贸，又懂租赁物品性能、技术等专业知识的高素质复合人才。由于我国金融租赁业起步较晚，专业人才供不应求，整体从业队伍水平参差不齐，商业银行虽然在金融人才储备方面有一定基础，但要实现金融租赁业务的快速发展，金融租赁行业人才匮乏无疑是当前的一个突出问题。
五、小结
融资最快的方法范文4
【关键词】房地产企业 融资渠道
一、目前房地产业融资问题现状
1、融资压力大。房地产业项目投资大,周期长,风险高,融资压力大,不容易实现供求平衡。近几年我国房地产业环境出现的一些新变化:央行121文件,利率上涨,国六条国八条的出台,银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业的融资压力。
2、融资渠道单一。我国房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金,而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的,更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。
但目前融资渠道单一,主要是银行贷款。据统计,全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%,企业自筹占28.69%,定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此,房地产开发资金约有60%来源银行贷款,房地产开发资金对银行的依赖程度较大。
二、造成房地产业融资问题的主要原因
1、土地取得成本提高。土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本,占用了企业更多的资金,同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄,资金的自我积累能力下降。
2、房地产业可能进入调整期。任何产业的发展都不可能是直线上升发展的,相关数据表明,我国房地产业发展波动周期一般为4-5年,与国民经济发展基本吻合。中国房地产市场从2000年以来已经持续五年快速增长,未来几年会不会进入一个实质性的调整期?一旦进入调整期,产品销售速度必然明显下降,资金回笼周期延长,所有房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。
3、海外企业竞争加剧。近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场,他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。在未来以资金实力作为核心竞争能力的房地产行业,中国企业必须保证资金的供给,提高资金利用效率,趁目前大部分外资更多着眼于成熟项目的投资时机,快速壮大自身实力。
4、不重视自身资金的积累。作为一大投资热点,中国房地产业在持续走高,中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入,加快了中国房地产业的发展进程,同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发,不重视自身资金的积累和竞争力的增强,以至资金来源渠道较为单一。
5、房地产金融市场不发达。房地产金融市场不完善,住宅金融不配套,房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出,虽然都对整个房地产金融市场的发展作出有益的探索,但由于宏观政策的调控,和银行信贷对房地产业的紧缩,使得目前房地产业所需的资金不足,资金筹措渠道不畅,资金整体运行质量不高。
6、法律法规不健全。相关政策、法规不完善,有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难,直接影响房地产融资渠道的正常开展。
上述1、2、3直接加剧了房地产企业的融资压力,而4、5、6使得我国房地产业严重依赖间接融资尤其是银行贷款。比如信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大,但信托产品尚没有一个完善的二级市场,难于流通。再比如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式,房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受,但是最关键的法律条件处于真空状态,使金融创新面临无法可依的困境。
三、加强房地产企业融资管理的主要途径
1、完善房地产业金融市场,逐步建立多元化的融资渠道。笔者认为当前完善房地产金融市场的总体思路,应该是以金融体制改革为契机,以国际惯例为参照,结合我国现有的房地产金融业务的实际情况,突破重点,带动其他,分步到位,完善体系。所谓突破重点,指在结构体系上着重培育房地产信托业务和住宅抵押证券化业务等新型的金融业务,并以它们的发展推动其他市场的形成。同时在房地产金融政策方面则重在解禁,给房地产业制造一个宽松的金融环境,在房地产业金融管理方面,则要强调金融立法、经济杠杆和监管措施的协调配合,根据这一思路,目前应着手作好以下几项工作。
(1)根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力,积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展,激励金融产品创新,降低房地产企业的融资成本,提高了融资市场的效率。
(2)适当引进国外先进的金融工具和操作手段,同时以发行B股、H股或外汇债券的形式,扩大在国际市场的资金筹措面,加速房地产金融的国际化进程。
(3)加快完善房地产金融立法,推动房地产金融健康发展。房地产金融立法从两方面入手:一是修改完善现有的法律法规,如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方;二是尽快出台相关法律法规,如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障,特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下,房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。 2、积极寻求海外资金,建立多元化产权投资模式。对于国内经济持续较快增长的良好预期和人民币升值等利好因素,促使海外资本积极在中国市场寻找房地产投资项目。但是目前国外房地产开发企业进入中国独立运作项目的经验和条件尚不成熟,必然需要寻求中国的合作伙伴,因此与海外资本的联合就成为国内房地产企业融资的一条良好渠道。同时这也是国内房地产开发企业与专业机构合作,提升自身开发品质的机会。
以笔者所在的上海永业(集团)有限公司为例,在公司成立的十几年中,就成功的与新加坡的亮阁集团、DBS发展银行、香港菱电等企业合作,共同投资了6个较大规模的房地产项目,比如位于淮海中路的上海广场项目,位于上海新天地附近的丽景苑高级服务式公寓项目等。在几年前公司开始将融资对象转向海外投资机构,2003年7月,公司与摩根士丹利投资基金建立了共同投资中国房地产市场的战略联盟,紧邻新天地的锦麟天地雅苑成为双方合作的第一个项目,该项目已全部售馨,外方取得了良好的投资回报,目前由我集团控股,并与摩根士丹利、雷曼兄弟这两家国际知名的投资基金联合开发的永业公寓二期项目也在9月份正式开盘,该项目目前的平均售价达到22000元/平方米,且目前销售状况良好,也会为海外基金在中国的投资带来满意的投资回报,目前集团已累计吸收外资达100亿人民币,开发土地近100万平方米,应该说通过与国际金融资本的合作,为集团开拓了一条新的融资渠道,同时也不断的壮大了公司的自身实力。
如何获得国外资本的认同呢?以笔者单位的经验:首先要作到诚实守信,外方作为跨地域的经营者,最看重的也是合作方是否诚实守信,往往在我们与外方洽谈合作事项之前,外方已经通过各种渠道了解我们企业的信用情况,而在合同履行的过程中我们也始终奉行诚实守信的原则,“言必行,行必果”,这样才能获得合作方的信任,才能与合作方建立长期的合作伙伴关系。其次在处理问题时要奉行合作双方利益最大化的原则,即双赢的原则。在与外方的合作过程中要作到不卑不亢,有礼有节的与外方和谐共处,在维护中方利益的同时也要合理的维护外方的利益,使外方在中国境内的投资利益得到根本保障。
3、提升自身管理能力,提高资金利用率。如何加快开发建设过程中的资金周转,较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转,笔者认为企业应注重自身管理能力的提升,加快企业自身资金流转速度,从根本上降低融资需求。
(1)加快资金流转。针对许多房地产企业资金流转不是很畅通的问题,笔者认为首先应该建立一个程序化的资金管理流程,明确企业资金管理的各个环节的重要节点,同时应加强企业财务人员的素质培养,以利于将整个资金管理流程落实到每一个细节。以笔者所在的公司为例,以往在商品房贷款资金回笼环节中,由于整个流程需要经过客户提供资料、银行预审、公证处公证、房地产交易中心办理预售合同登记、银行信贷部审批、放贷等多个环节。而各个部门之间缺乏联系,互相推诿从而造成占售房款绝大比例的贷款资金不能及时回笼,公司财务部在发现问题后立即明确了各个环节的重要时间节点,并指派专人负责,大大加快了贷款资金的回笼速度。
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【摘要】多年以来，中小企业数量占据了我国企业总数约99.7%的比例，中小企业是最具经济活力的群体，也是推动我国经济发展的重要力量。融资可以说是中小企业财务活动的起点，合理的融资有利于降低资金成本和筹资风险，推动企业快速发展壮大。为此，本文分析了中小企业的融资现状，剖析中小企业融资难的原因，在此基础上研究了中小企业的多元化融资途径。
【关键词】中小企业 融资 多元化途径
前言
融资活动是企业资金管理的重要环节，在我国，融资难和融资贵仿佛是中小企业的标志，不同的调查报告和社会反映都印证了中小企业受困于融资问题，造成企业生存艰难，经营发展受阻。当前，我国经济增长速度放缓，中小企业面临着更加恶劣的环境和复杂的形势，深入研究中小企业融资问题有助于帮助中小企业拓展融资渠道，为中小企业拓展发展空间。
一、中小企业的融资现状
融资也就是融通资金，包括间接融资和直接融资，前者指直接从银行或其他金融机构贷款；后者指发行债券、股票上市等，不需要经过金融中介机构。当前中小企业的资金来源仍主要是企业自筹资金以及各类商业银行贷款。近年来，我国金融市场呈现出多元化发展态势，金融产品不断创新，民间借贷日益规范化，债券发行规模逐步扩大，我国已经形成了主板、中小板、创业板、新三板、科创板等多层次的资本市场。到2017年5月19日为止，新三板挂牌企业总数达到11215家，成为很多中小企业涉猎资本市场的最佳选择。近年来，互联网金融以其边际成本低、产品更新速度快、营销手段丰富的优势快速打开了市场，迅速形成了巨大的规模，满足了中小企业的融资需求。
二、中小企业融资难的原因
长期以来，我国出台了种种政策，大力扶持中小企业发展，但是融资难仍然是中小企业面临的主要问题，原因主要在于以下方面：（1）企业自身问题。中小企业规模和实力有限，缺乏抵押物，信用等级低，平均寿命短，难以满足金融机构的贷款要求。一些中小企业不重视自身机制建设，习惯于投机取巧，影响了自身形象和信誉，因此金融机构对中小企业的评价偏于负面。（2）政策方面原因。我国资本市场的门槛较高，主要面向国有大中型企业，中小企业难以达到交易市场的要求及发行条件，因此很难通过发行债券、股票的渠道进行融资。（3）金融市场问题。金融机构有着严格的信用审核和贷款业务审批流程，审核中小企业贷款同样需要花费大量的时间和精力，还要跟踪企业经营状况，收益低，风险大，因此不愿意贷款给中小企业。
三、中小企业的多元化融资途径研究
1.完善金融法律法规
2014年9月，总理提出了“大众创业，万众创新”的号召，鼓励中小企业发展，中小企业理应得到更多的政策扶持和资金保障。我国应尽快出台《中小企业金融机构法》《中小企业信用担保法》等专门针对中小企业的法律法规，进一步明确中小企业贷款的渠道，规定金融机构向中小企业融资的最低标准，解决中小企业贷款歧视问题。同时适当提供地方财政补贴和税收补贴，适度向中小企业开放直接融资市场，降低对中小企业债券融资的要求。互联网金融属于新兴事物，有利于中小企业的融资，我国必须加快互联网金融立法工作，进一步规范互联网金融的发展。2016年8月，我国四部门了《网贷机构管理办法》，对投资限额、第三方存管、项目真实性提出了明确要求，可是τ谌绾温涞厝狈ο冈蛑敢，还需出台更具体的办法。
2.加快建设信用机制
建立系统的信用机制有助于防止信息不对称，避免逆向选择，降低银行放贷风险。政府部门、央行等应当加快建立我国社会信用体系，以企业、个人、评级机构、金融机构、互联网金融企业、政府相关机构为主体，以信用登记、采集、评价、为主要内容，增强全社会的信用意识，建立客观全面的身份认证识别体系，避免由于信息不对称而造成的风险隐患。所谓打铁还需自身硬，中小企业自身应规范经营行为，完善财务制度，确保财务信息的真实性、完整性、可靠性，为顺利融资打下良好的基础。金融机构透过规范化的财务报表可以了解企业经营状况，对企业经营能力和发展潜力进行评估，从而愿意积极向中小企业发放贷款。
3.构建融资担保体系
融资担保在合理控制融资风险的同时，降低了中小企业融资贷款的难度。我国应尽快完善中小企业信用担保机制，中小企业提出担保申请之后，专业担保机构首先考察其财务状况、偿债能力、未来经营状况等，然后提交给商业机构，以便商业机构分析考核，再决定是否提供融资，后期担保机构再跟踪中小企业经营状况，这就降低了商业机构的融资风险。我国针对中小企业的融资担保机构包括中小企业信用担保机构、中小企业商业性担保机构、中小企业互助担保机构等，截至2014年底，我国中小企业融资担保机构为7898家，累计担保中小企业户数约300万户，融资性担保额累计超过1.4万亿元，为中小企业的发展提供了坚实保障。
4.建立多元融资市场
多元化的筹资方式能够合理分化融资风险，提高企业经营稳定性。近年来，筹资渠道日渐多样化，企业应仔细权衡融资效益和融资风险，制定资金成本较低、风险较小的融资方案，确保企业资本结构的合理性。银行贷款是主要的融资渠道，企业可以根据银行利率以及国家宏观调控政策，控制贷款数量和规模。还可以尝试基金、股票、债券、众筹融资、大数据融资、P2P平台融资、电商平台融资、引进资金雄厚的战略投资者等，以减轻企业的资金压力。此外，中小企业应有效利用财税补贴、政策优惠等，不断降低经营成本，还可以合理运用商业信用，通过赊销商品或者预付货款的方式，灵活地解决企业资金流不足的问题，为企业创造更多的经营利润。
结语：资金是中小企业的血液，融资难一直困扰着中小企业的发展。政府部门、金融机构、担保机构、中小企业自身等多方主体需要共同努力，完善针对中小企业的融资体系，拓展中小企业的融资渠道，降低中小企业的融资成本，以解决中小企业融资难的问题。中小企业应从战略上认识融资方案的科学性，多元化拓展融资渠道，积极规避融资风险，为企业发展赢得广阔的空间。
参考文献：
[1]陈灏.中国中小企业融资困境与制度创新研究[D].福建师范大学，2013.
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关键词：金融生态 资源利用方式转变 协整检验 关系
问题的提出
我国西部地区资源丰富，作为“十二五”规划中的能源基地和资源深加工基地，对保障国民经济和社会发展发挥着重要作用，也带动了西部经济的快速发展。但是，一直以来的高排放、高能耗、高污染的资源利用方式，造成资源的极大浪费，环境污染日益严重，温室气体排放量大，造成我国多地雾霾严重，不仅对生态环境造成严重的破坏，威胁着人类的健康和生存发展，而且使资源优势带动经济增长的作用也越来越弱，西部大部分地区面临着陷入“资源诅咒”陷阱的困境。但基于西部地区自然资源禀赋的特点以及新能源技术还不够完善、发达，以传统资源为主的能源结构在短期内难以大幅度改变。只有资源利用方式转变、提高资源的综合利用效率才能减轻环境压力。
目前西部地区资源利用方式的转变主要依靠地方政府实现，金融主体发展绿色金融以及企业资源利用方式转变的主动性不高，紧迫性不强。只有优化金融生态，综合利用经济、金融、政府、法律的手段，完善企业和金融主体的利益机制，才能充分调动企业技术创新和金融主体发展绿色金融的积极性，引导金融资源的合理配置，加大科技投入，鼓励技术创新，推动资源利用方式的根本转变。因此，对西部金融生态与资源利用方式转变之间的关系进行研究，分析二者之间产生作用的具体传导机制，提出优化金融生态的对策以加快资源利用方式的转变，具有重大现实意义。
文献综述
（一）金融生态的概念
金融生态是一个仿生学的概念，它是由自然生态的概念引申而来。中国人民银行行长周小川在2004年的“中国经济学50人论坛”上首次提出金融生态的概念，侧重从一个全新的角度即生态学的角度来考察中国的金融环境问题，认为它是指法律、社会信用体系、会计与审计准则、中介服务体系、企业改革的进展及银企关系等金融运行的外部环境，其中法律制度环境是金融生态环境的最主要构成要素。这种将金融生态等同于金融生态环境的观点，被称为“金融生态环境观”。李扬（2005）从自然生态系统推演出金融生态的概念，将金融生态理解为包括金融体系和外部环境两大部分且相互影响的动态平衡系统，其中外部环境包括经济、文化、社会、制度等方面，金融体系由全部金融活动的参与者组成，包括金融资源的生产者（金融市场、金融机构）、消费者（企业、个人、政府）和分解者（中介、监管机构）。这种将金融体系与其外部环境以及二者间彼此依赖的关系视为一个动态系统，被称为“金融生态系统观”。
本文界定的金融生态概念属于“金融生态系统观”的范畴，它是指金融体系内部的各类主体、各种市场活动之间以及金融体系与金融运行的外部环境之间所形成的相互影响、相互作用、彼此依赖的执行一定调节功能的生态系统。金融生态理论的提出表明，金融业不仅只是单纯依靠提供金融产品和金融服务，创新金融工具获得生存和发展，它的运行发展更广泛地依赖于金融活动发生区域的经济、政治、文化、法制等基本环境。
（二）金融生态与绿色金融、生态金融的关系
胡春生（2012）认为绿色金融有两层含义。其一是指金融业如何促进环境保护和社会的可持续发展，指出绿色金融的作用主要是引导资金流向节约资源技术开发和生态环境保护产业，引导企业生产注重绿色环保，引导消费者形成绿色消费理念。其二是指金融业自身的可持续发展，明确金融业要避免注重短期利益的过度投机行为。杨喜光、何梅（2012）认为生态金融等同于绿色金融，并强调与金融生态的区别，指出生态金融是一种将金融发展和环境保护相结合的经济发展形式，而金融生态是指金融机构在良好的管理制度、内部控制、微观制度环境和宏观制度环境的保障下持续健康运行。笔者同意绿色金融等同于生态金融的观点。
金融生态与绿色金融、生态金融既有联系又有区别，它们都与金融有关，但金融生态是将整个社会环境包括金融体系在内视为一个生态系统，以生态系统平衡促进金融业的发展，而绿色金融、生态金融则是金融主体在运行中主动承担社会责任，对环保产业给予更多的金融支持，注重社会的可持续发展以促进自身的发展，但不强调金融主体如何在整个社会环境中的发展。
（三）金融生态与转变资源利用方式关系的文献回顾
目前有关金融生态与资源利用方式转变关系的研究还较少，国内学者林晶、智叶青（2013）以北京市为例论述了金融生态对产业结构的作用机理，通过协整检验和格兰杰因果关系分析得出金融生态对产业升级有显著影响的结论。高欣（2011）通过相关分析和格兰杰因果关系分析，认为碳排放量与金融生态系统中的内部调节指标和金融生态环境指标有较大的相关性，内部调节指标与碳排放量形成了良性循环。国外学者Artur Tamazian等（2009）对金砖四国的金融和环境进行实证研究，认为金融发展与CO2人均排放量下降相关，特别是资本市场和银行部门的发展以及更高水平的外国直接投资有助于实现更低的CO2人均排放量。
综上所述，国内学者对金融生态与产业升级、碳排放、实体经济发展的关系进行了探索，尝试将金融生态与其他领域的结合，而国外学者的研究重点则是有关金融与资源、环境的关系。本文从优化西部金融生态的角度研究资源利用方式转变，分析二者之间的关系及作用路径，从理论上探索金融生态的优化如何促进绿色金融发展，为高新技术产业提供资金并打通资金融通渠道，以技术创新推动资源利用方式转变，以及资源利用方式转变反过来如何促进金融生态的优化。
优化金融生态促进西部资源利用方式转变的对策
（一）转变经济发展方式并稳定发展经济
西部只有坚定的发展经济，生产力水平进一步提高，交易成本降低，才能扩大金融活动的规模，发挥金融的服务功能和中介功能。同时，随着西部人均收入的提高和社会资本的积累，才能使金融发挥资源配置功能，投资资源利用技术创新的项目，提高资本的利用效率。经济发展还将增强金融业的抗风险能力，促进金融主体创新绿色金融产品和绿色衍生工具，有效规避、分散和化解绿色金融运行的市场风险。同时也将吸引更多优秀的人才投身于西部的高新技术产业和绿色金融业务。因此，西部地区要立足资源优势，并变资源优势为资源利用优势，对资源进行深加工和精加工，形成资源利用的产业链，提高经济效益；要以加快新型工业化进程为目标调整产业结构，积极发展高新技术产业和信息技术产业，以信息化和技术创新推动企业技术改造，夯实经济增长的基础。
（二）政府监管与市场调节相结合
在优化金融生态的初期，政府应该发挥主导作用。一方面，应该以战略性的眼光为指导，发挥政府全局性的协调组织职能，使金融、司法、统计等相关部门职责明确，精诚合作，完善西部金融生态建设工作机制，对金融生态建设做出具体规划。另一方面，要从利率优惠和信用担保等方面， 制定出面向高新技术创新项目的金融制度，通过财政政策发挥政策性资金的作用，完善金融主体发展绿色金融的利益补偿机制，激发金融主体发展绿色金融的积极性，引导金融资源向高新技术产业的流动，以技术创新驱动资源利用方式的转变。
长期来看，应逐渐减弱“看得见的手”的作用，发挥市场机制的决定性作用，完善金融主体破产退出机制，杜绝以发展绿色金融为由而享受政策照顾的侥幸心理，促使金融主体不断创新绿色金融产品和服务，完善绿色金融市场体系。最终使绿色的高新技术产业更容易享受到优惠、全面、多种类的金融产品和服务，大大推动资源利用方式向更高技术含量、更加新型的方式转变。
（三）加强金融主体自身建设并完善金融体系
一方面，金融主体应加强内部管理和控制，强化风险意识，提高风险应对能力，同时提高金融服务水平，创新金融产品，满足西部地区各个行业包括高新技术产业对金融资源的需求；还应建立发展绿色金融的配套制度，从环境风险评估、合规检查、风险预警机制等方面加强管理和创新，促进绿色金融的长足发展，建立与转变资源利用方式的长期良性循环。
另一方面，金融监管部门要打破国有银行垄断资本形成的格局，吸引非国有银行积极在西部投资开发，降低银行在西部设立分支机构的准入条件；鼓励发展地方性金融机构、民营金融成分，加快区域性证券市场和产权交易中心的培育；发展西部债券市场，对有利于转变资源利用方式的高新技术投资项目可以直接发行项目债券筹集资金；设立绿色产业的投资基金，还应创新绿色金融产品，开发多种绿色金融衍生工具。通过金融体系的完善，便于充分利用社会闲散资金和各种金融资源，解决高新技术创新资金短缺的问题。
（四）加强法制建设并完善相关法律
一要制定有关金融生态建设的法律，完善现行的信息披露、会计准则、外部审计等方面的法律法规。二要适时出台发展绿色金融的法律法规，并不断修改完善，使发展绿色金融有法可依，有章可循。特别是要加快以完善金融产权为核心的法律法规的制定与完善， 促进现代金融企业的形成和发展。同时，金融主体也要制定符合绿色金融发展相应的业务操作规程。三要进一步加大执法力度，对于违反金融法律的行为，要进行严厉惩罚，保障债权人、投资人的合法权益，构建和谐的竞争环境，将发展绿色金融的风险降到最低。通过法律法规切实保护金融资源，提高金融资源的配置和利用效率，为技术创新提供资金保障，加快资源利用方式的转变。
总之，优化金融生态，推动金融业的发展，为发展绿色金融提供基础条件和外部环境，打通资金流向高新技术产业的渠道，推动资源利用方式的转变，这是一项繁重的系统工程，也是一个不断适时调整的、长期的过程，需要从经济、政府、金融、法制等相关层面入手，长期不懈的相互配合，发挥市场的决定性作用，逐步实现西部金融生态与转变资源利用方式的良性循环。
参考文献：
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2.李扬.中国城市金融生态研究―初步分析[J].福建金融，2005（7）
3.胡春生.绿色金融：将可持续发展内生化的新经济发展方式[J].改革与战略，2012，28（2）
4.杨喜光，何梅.我国构建生态金融体系探究[J].商业时代，2012（14）
5.林晶，智叶青.金融生态环境对产业升级的影响―以北京市为例[J].云南社会科学，2013（1）
6.高欣.我国碳排放与金融生态系统的相关性研究[J].商业时代，2011（20）
