投资决策的方法范文1
[关键词] 固定资产投资 证券投资 决策方法
投资是企业重要的财务活动之一，它通常是指企业将一定的财力和物力投入到一定的对象上，以期在未来获取收益的经济行为。投资活动可以按多种标准进行分类，其中按投资方式的不同可分为直接投资和间接投资，直接投资又称为实物投资，是指直接用现金、固定资产、无形资产等进行投资，直接形成企业生产经营活动的能力。直接投资往往数额大，回收期长、与生产经营联系紧密。
间接投资一般也称为证券投资，是指用现金、固定资产、无形资产等资产购买或取得其他单位的有价证券（股票、债券等）。
固定资产投资的规模大小和技术的先进程度、证券投资的规模大小和投资对象的合理性，在很大程度上决定了企业经营和发展的潜力，因此，对固定资产投资和证券投资决策方法的研究和使用对企业的生存和发展都具有十分重要的意义。
一、固定资产投资决策
1、固定资产投资决策方法。如前所述，固定资产投资直接影响企业的生产经营规模，由于它投资数额大、投资回收期长、一经决策和实施就难以改变，因此固定资产投资决策成败与否后果深远。实务中，企业在进行固定资产投资决策时，一般都要提出几种投资方案，进行反复比较后从中选取最佳或最合理的方案，这就需要运用净现值法、内含报酬率法、现值指数法、投资回收期法、平均报酬率法等投资决策方法，但现行财务管理理论和实践对固定资产投资主要采用净现值(简称npv)法。所谓净现值是指投资方案的未来现金流人量的现值和现金流出量的现值的差额。用公式可表达为：
npv=∑cit／(1+i)t—∑cot／(1+i)t
其中：cit表示第t年的现金流入量；cot表示第t年的现金流出量；i表示预定的折现率。
净现值法的决策规则是：在只有一个备选方案的采纳与否决策中，净现值为正者则采纳，净现值为负者不采纳；在有多个备选方案的互斥选择决策中，应选用净现值是正值中的最大者。
2、对固定资产投资决策方法的说明。不难发现，净现值法与其他方法相比具有以下优点：
(1)净现值法考虑了资金的时间价值，能够反映各种投资方案的净收益，即以各种投资方案收益的大小作为投资决策的依据，因此是一种较好的方法。
(2)净现值法与企业的财务管理目标相一致。投资方案的净现值就是该方案能够给企业增加的价值，因此要实现企业价值最大化这一目标，就必须在多种备选方案中选择净现值最大且不小于零的投资方案。
因此，现行企业财务管理工作中主要采用净现值法进行固定资产的投资决策。
二、证券投资决策
1．证券投资决策方法。证券投资决策的目标就是将投资收益和投资风险风险联系起来，对二者进行权衡后选择最为合理的证券进行投资。因此，证券投资决策主要是讨论如何在规避风险的基础上最大限度地获取证券投资收益，这就是著名的投资组合理论。投资组合理论最初由马考维茨(h markowitz)于20世纪50
年代创立，后经威廉•夏普(w sharpe)等人发展，主要运用证券投资回报率的期望值e和系统风险系数β两个指标表示一个证券(或证券组合)的投资价值，以此为基础的分析被称为“e—β”分析。
证券投资组合的风险可以分为两种性质完全不同的风险，即系统风险和非系统风险。系统风险又称为不可分散风险或市场风险，是由于一些会影响到所有公司的因素如战争、通货膨胀、经济衰退、金融危机、国际市场的变化引起的风险。这些因素对任何企业来说，都是不可避免的；非系统风险又称为可分散风险或公是指发生于个别公司的因素如新产品开发失败、失去一项重要合同、重大项目投标的失败、竞争对手的出现、生产工艺技术的老化等所造成的风险，此类风险可以通过多元化的投资来分散或消除。
2．对证券投资决策方法的说明。资本市场理论和实践研究表明，证券的回报率和系统风险之间存在着很高的相关性，即风险与收益对等，高风险可以用高回报来补偿，而低风险则伴随着低回报。在完全有效的资本市场中，证券的价格反映其价值，证券的价格在任何时刻都应与其价值相符，因此购买或出售证券只能获得与该证券的系统风险相一致的回报率。也就是说，证券投资的净现值等于零。因此证券投资决策不能用净现值作为评价指标，而应采用“e—β”分析法。
综上所述，对固定资产投资与证券投资决策方法的差异归纳为以下几点：
(1)现行企业财务管理理论和实践对固定资产投资决策主要采用净现值(npv)法，而对证券投资决策则采用回报率与风险(e—β)分析法。
(2)只有当固定资产投资方案的净现值不小于零时，才有可能接受该方案，而证券投资方案的净现值一般为零。
(3)由于证券市场的竞争性远远高于产品市场，使得证券市场能够迅速达到竞争性均衡状态，因此，证券投资的平均租金高于零；而产品市场或者因为存在垄断和寡头，或者因为某个或某些企业的创新而使得该行业调整到竞争性均衡状态还需要一定的时间，所以固定资产投资可以赚取经济租金。
三、原因分析
1．从资本资产定价模型的角度来看。上面的分析似乎表明固定资产决策和证券投资决策是两种截然不同的决策类型，其实并非如此，两者实际上都使用资本资产定价模型来量化风险。
威廉•夏普1964年开创的资本资产定价模型(capital asset pricing model，简称capm)被认为是财务管理学形成和发展中最重要的里程碑，它的出现第一次使人们能够对风险进行定量分析。这一模型为：
kj=rf+βj(km—rf)。
式中：kj表示第j种股票或第j种证券组合的必要报酬率；rf代表无风险报酬率；βj表示第j种股票或第j种证券组合的β系数；km表示所有股票或所有证券的平均报酬率。
可见，资本资产定价模型简单、直观地揭示了证券的期望报酬率与风险之间的关系。
例：当前的无风险报酬率为6％，市场平均报酬率为12％，a项目的预期股权现金流量风险大，其值β为1．5；b项目的预期股权现金流量风险小，其β值为0．75，则：
a项目的必要报酬率=6％+1．5×(12％—4％)=18％
b项目的必要报酬率=6％+0．75×(12％—4％)=12％
因此，资本资产定价模型是证券投资分析的直接工具，应用资本资产定价模型可以直接预测证券投资组合的期望报酬率；而在固定资产投资决策中，资本资产定价模型同样发挥作用，即可以用于估计固定资产投资方案的机会成本，固定资产投资方案的风险越大，资金的机会成本也就越大。如果固定资产投资方案的净现值大于零，就说明该固定资产投资方案的期望报酬率大于资金的机会成本。
因此，无论是固定资产投资决策还是证券投资，资本资产定价模型都是一个有效的工具，所不同的是，在证券投资决策中，资金的机会成本就是该证券投资的期望报酬率；在固定资产投资决策中，用估计的资金机会成本作为折现率对固定资产投资方案的预期现金流量进行折现，计算其净现值，并根据计算结果的大小对投资方案作出取舍。
2．从经济租金和有效资本市场假说的角度来看。
投资决策的方法范文2
一、现行投资决策方法的不足
资金结构对贴现投资决策方法的影响主要表现在两大方面，一是资金结构影响现金流量；二是资金结构影响贴现率（筹资成本率或必要报酬率）。
贴现投资决策方法计算的主要参数包括：项目计算期内各年的现金流量、项目贴现率、项目计算期等。现金流量和贴现率的大小经常与项目资金结构有关。现行财务管理教材介绍项目投资决策方法时，其现金流量的确定通常是建立在全自有资金假设的基础上，即假设项目所需要的资金均为自有资金，或者说项目相关现金流量不受投资资金取得方式的影响。即使实际存在借入资金也将其作为自有资金对待。但在计算固定资产原值和投资总额时，则需考虑资本化的借款利息。在确定项目资金成本时通常是按照规划资金结构来计算。
不同性质的资金其资金成本是不相同的，权益资金的资金成本是股东期望的投资报酬率，负债资金的资金成本是（税后）负债利率，从理论上说，权益资本成本率通常比负债利率要高。但权益资金的资金成本是预期的，而非实际发生的。负债资金的资金成本是事先以契约的方式确定的，且通常固定不变，具有刚性的特征。现行大部分教材在处理企业长期投资决策问题时，当资金来源既有权益资金又有负债资金时，确定贴现率的方法通常有两种：一是按照各种资金来源的个别资金成本及其在投资总额中的比重计算出加权平均资金成本，然后以加权平均资金成本率作为贴现率计算投资决策指标； 二是直接以负债利率作为贴现率计算投资决策指标。 在现实的投资活动中，项目投资资金通常既包括权益资金，也包括负债资金。很明显现行贴现投资决策方法中在现金流量和贴现率计算中对资金结构的假设是不一致的，计算现金流量时按全自有资金假设、计算资金成本时却按规划资金结构或全负债资金假设。
例：某企业2013年1月1日拟构建一项固定资产，需在建设起点一次投入全部资金1000万元，其中，权益资金600万元，负债资金400万元，负债利率8%，债务期为11年，每年末付息，到期还本。项目建设期1年，预计项目使用寿命10年，按直线法折旧，期满有32万元残值。项目投产时垫支营运资金200万元，项目有效期满收回。预计投产后每年可实现收入369万元，每年发生付现经营成本120万元。企业所得税率25%，资本投资者要求的报酬率为12%。
要求：按现行方法确定该项目各年现金净流量（NCF）、资金成本、净现值。
根据现行全自有资金假设，固定资产原值、投资总额需考虑资本化的利息。营业现金流量不考虑利息费用和利息抵税作用。
固定资产原值=固定资产投资+建设期资本化的利息=1000+400*8%=1032万元
年折旧=（固定资产原值-净残值）/（固定资产使用年限）=（1032-32）/10=100万元
项目计算期=建设期+运营期=10+1=11年
项目计算期内各年的现金净流量（NCF）计算如下：
NCF0=-1000（万元）
NCF1=-（400*8%+200）=-232（万元）
NCF2-10=项目年营业收入-项目年付现经营成本-项目年上交所得税=项目年息税前利润*（1-所得税率）+项目年折旧=（年营业收入-年付现经营成本-年折旧）（1-所得税率）+年折旧=（369-120-100）（1-25%）+100=21175（万元）
NCF11=21175+32+200=44375（万元）
（1）以加权平均资本成本率作为贴现率：
贴现率=8%*（1-25%）*40%+12%*60%=96%
则，净现值=[21175*（P/A，96%，9）（P/S，96%，1）+44375（P/S，96%，11）]-[1000+232（P/S，96%，1）]=8110（万元）
净现值大于零，项目可以接受。
（2）以负债利率作为贴现率。
贴现率=8%
则，净现值=[21175*（P/A，8%，9）（P/S，8%，1）+44375（P/S，8%，11）]-[1000+232（P/S，8%，1）]=20028（万元）
净现值大于零，项目可以接受。
现行贴现投资决策方法明显存在以下不足：
1全自有资金假设经常不能成立。现行投资决策方法中计算经营现金流量时假设项目投资所需资金均为自有资金或股东投入资金，而实际投资活动中，项目投资所需资金往往是既有资本又有负债资金，并非全是资本。
2项目建设期和营运期对负债利息的处理不一致。项目建设期按规划资金结构，计算负债利息，并将其计入固定资产价值和初始现金流量。项目营运期却按全自有资金假设，在计算营业现金流量时没有考虑负债利息。
3现金流量计算和资金成本计算时依据的资金结构假设不同。现金流量计算尤其是营业现金流量计算时假设项目投资是全自有资金，负债比率为零。项目贴现率确定时却按规划资金结构，负债比率经常大于零，或按全负债资金假设，负债为100%。
二、现行投资决策方法的改进建议
针对现行投资决策方法的不足，应作如下改进：一是统一现金流量计算口径。项目建设期和营运期现金流量计算中，若按项目规划资金结构，则全部考虑负债利息，若按全自有资金假设，则全部不考虑负债利息。二是统一现金流量和资金成本的计算口径。若按项目规划资金结构，则项目计算期内各年现金流量计算中均要考虑利息，项目贴现率（必要报酬率或筹资成本率）计算中也应考虑负债比率，计算加权平均资本成本率。若按全自有资金假设，则项目计算期内各年现金流量计算中均不需考虑利息，项目贴现率（必要报酬率或筹资成本率）确定时也不考虑负债比率，直接用资本投资者要求的报酬率。
（一）按规划资金结构决策
按规划资金结构，项目计算期内各年现金流量和固定资产原值计算中均应考虑负债利息。
固定资产原值=固定资产投资+建设期资本化的利息
项目营运期内各年营业现金流量
=项目年营业收入-项目年付现经营成本-项目年付现利息-项目年上交所得税
=项目年税前利润总额*（1-所得税率）+项目年折旧+项目年非付现利息
=（年营业收入-年付现经营成本―年利息-年折旧）（1-所得税率）+年折旧+年非付现利息 若负债为分期付息、到期还本债务或分期等额偿还本息的债务，则项目每年负担的利息额与实际支付的利息额通常是相等的，一般不存在非付现利息；若负债为到期一次还本付息债务，项目每年负担的利息可能不等于实际支付的利息，经常会有非付现的利息。
项目贴现率也应考虑负债和资本成本率，用加权平均资金成本。
贴现率=负债利率*（1-所得税率）*负债比率+资本成本率*资本比率
继上例，按项目规划资金结构，项目现金流量、资金成本、净现值确定如下：
固定资产原值=1000+400*8%=1032万元
年折旧=（固定资产原值-净残值）/（固定资产使用年限）=（1032-32）/10=100万元
项目计算期=建设期+运营期=10+1=11年
项目计算期内各年的现金净流量（NCF）计算如下：
NCF0=-1000（万元）
NCF1=-（400*8%+200）=-232（万元）
NCF2-10=（年营业收入-年付现经营成本―年利息-年折旧）（1-所得税率）+年折旧 （注：本例中非付现利息为零）=（369-120-100-32）（1-25%）+100=18775（万元）
NCF11=18775+32+200=41975（万元）
筹资成本=8%*（1-25%）*40%+12%*60%=96%
则，净现值=[18775*（P/A，96%，9）（P/S，96%，1）+41975（P/S，96%，11）]-[1000+232（P/S，96%，1）]=-5591（万元）
净现值小于零，项目不可以接受。
（二）按改进后全自有资金假设
按全自有资金假设，即假设项目投资资金均为资本，项目计算期内各年现金流量和固定资产原值计算中均不需考虑负债利息。
项目年营业现金流量=项目年营业收入-项目年付现经营成本-项目年上交所得税=项目年息税前利润*（1-所得税率）+项目年折旧=（年营业收入-年付现经营成本-年折旧）（1-所得税率）+年折旧
项目贴现率确定时也不需考虑负债成本率，直接用资本成本率。
续上例，若按全自有资金假设，项目现金流量、资金成本、净现值确定如下：
固定资产原值=固定资产投资=1000万元
年折旧=（固定资产原值-净残值）/（固定资产使用年限）=（1000-32）/10=968（万元）
项目计算期=建设期+运营期=10+1=11年
项目计算期内各年的现金净流量（NCF）计算如下：
NCF0=-1000（万元）
NCF1=-200（万元）
NCF2-10=（369-120-968）（1-25%）+968=21095（万元）
NCF11=21095+32+200=44295（万元）
筹资成本=资本成本=12%
则，净现值=[21095*（P/A，12%，9）（P/S，12%，1）+44295*（P/S，12%，11）]-[1000+200*（P/S，12%，1）]= -4763（万元）
净现值小于零，项目不可以接受。
从上述案例计算结果看，上述项目按现行全自有资金假设计算净现值，项目可行；按规划资金结构或改进后的全自有资金假设计算净现值，项目不可行，若用现值指数法或内含报酬率法进行决策，也会得到类似结论。由此可见，改进后的贴现投资决策方法更科学、更稳健、更可靠。
参考文献：
[1]财政部会计资格评价中心 财务管理[M] 中国财政经济出版社， 2012
[2]中国注册会计师协会 财务成本管理[M] 中国财政经济出版社， 2012
[3]李建德 项目投资中利息资本化核算的研究[J] 现代商业， 2012（9）：233-234
投资决策的方法范文3
【摘要】传统的净现值投资决策方法将不确定性视为一种损失，忽略了项目投资的灵活性和战略性，往往造成项目价值的低估，而实物期权弥补了NPV法的不足。本文将实物期权方法引入房地产投资决策中，对比分析了传统净现值法的一些不足，介绍了实物期权的基本理论，并采用了B-S期权定价模型对房地产投资决策过程中蕴含的迟延期权进行了案例分析。
【关键词】实物期权；投资决策；金融期权定价
Abstract:Traditional Net Present Value method(NPV)of investment decision regards uncertainty as a deficiency,ignoring investment’s flexibility and strategy,which often induce underestimation of the project’s value;while Real Option can compensate the deficiency of NPV method.This article introduce real option approach in real estate investment decision-making,comparatively analyzing some deficiency of NPV,presenting the basic theory of real option,and using the B-S option pricing model to analyze delay option in the process of investment decision-making on the real estate.
Key words:Real Options;Investment Decision;Financial Option Pricing
房地产业是一种典型的投资大、风险高、周期久的投资行业，受各种不确定因素的影响较多，开发项目能否顺利进行以及效益获取的最大化是建立在合理、科学的投资决策方法上的。因此，研究房地产投资决策对企业的发展和效益具有重要意义。
一、NPV法在房地产投资决策中的缺陷
在房地产投资决策中应用最为广泛的是净现值法（NetPresent Value，简称NPV），但净现值方法隐含着下列假设：（1）投资是可逆的；（2）未来现金流的收益是可测的，并能确定相应的折现率；（3）投资者在投资时机上没有选择的余地，只能采用刚性的投资策略。
然而对于房地产投资而言，上述假设显然是不合理的。首先，对于房地产来说，其投资并不是可逆的。一旦投资，投资的初始成本部分或全部成为沉没成本，不容易收回。其次，由于各种不确定性的存在，未来的收益状况的预期未必会按一条清晰可见的轨迹运行，因此决策者很难对未来收益状况做出准确的判断，并且折现率的选取往往会融入人为的主观因素而使折现率取值偏大，从而降低了投资项目的价值估计[1]。所以单纯以净现值作为投资决策的依据往往会导致决策失误。再次，投资者在不确定的环境下可以灵活地选择投资时机，房地产开发是一个动态投资决策的过程，投资决策者可以根据新信息对项目投资策略做出及时的调整，以求获得更大的利润。而传统净现值法是一种无法体现出房地产投资的这种柔性价值，它认为在项目的选择过程中要么现在就投，要么永远不投的一次性的决策，而不是可以推迟等等再看，这样会导致良好的投资机会的流失。
由上述所见，在不确定性极大的房地产业，传统的投资决策方法具有很大的局限性，因此不能很好的为投资者提供科学的决策指导。实物期权方法正迎合这种评价与决策的需要，以一种新的思维视角来看待房地产投资决策，弥补了NPV法的这些不足。
二、实物期权理论
（一）实物期权的理论基础
期权（Option）又称选择权，它是一种契约，指合约持有者在到期日或到期日之前根据具体情况做出具体选择的权利。期权的实质在于给予持有者做某事的权利而非义务，持有者只有在预定价格对他有利可图时才使用期权，否则期权就被放弃。这种权利与义务的不对称现象不仅存在于金融领域，也广泛存在于实物投资领域。
1973年B1ack和Scho1es提出了第一个期权定价公式，随后Merton等人的研究使使期权定价理论长足发展，主要解决了金融期权的定价问题。在随后的理论和实践发展中，人们逐步认识到期权定价的本质是对更广泛意义上的“或有索取权”的权利价值进行分析，因此，期权定价理论也逐步由金融领域进入实物投资领域。美国麻省理工斯隆管理学院Myers教授在1977年认识到期权定价理论可以用来指导投资者对实物投资项目的决策，认为管理的灵活性与金融期权具有一定的相似性，他指出企业对实物资产的投资可以看作是购买一个权利，从而能在未来以一定价格取得或出售一项实物资产或投资计划，所以实物资产的投资可以应用类似评估一般期权的方式来进行评估。同时又因为其标的物为实物资产，故将此性质的期权称为实物期权。归结起来实物期权是指在不确定性条件下，与金融期权类似的实物资产投资的选择权[2]。
（二）实物期权的基本思想
实物期权的基本思想正是在于以期权的思维来考虑投资问题，通过实物期权使我们在面临不确定性市场条件的实物投资中，可以选择诸如何时投资？怎样投资？投资多少？并且这些选择权利都是有价值的[3]。由于有了这种“选择权”，使项目具有更大的灵活性和更高的价值。与传统的投资决策分析方法相比，实物期权的思想不是集中于对单一的现金流预测，而是把分析集中在项目所具有的不确定性问题上，实物期权的分析使我们可以综合考虑针对投资、经营、撤资和市场变化的决策行为。
（三）B-S定价模型
引人实物期权理论后，一个投资项目的价值应该分为两部分，净现值和灵活性价值，即投资项目价值（ENPV）=传统决策方法的净现值（NPV）+投资项目的期权价值（ROV）。目前，在确定投资项目的期权价值即实物期权定价中，采用最广泛的是布莱克一舒尔斯（Black一scholes）期权定价模型。由于实物期权是金融期期权理论在投资项目上的实际运用，因此在价值计算和参数特征上与金融期权有许多相似之处。
Black-Scholes期权定价模型实际上是一个不支付红利的欧式看涨期权定价公式，表述为[4]：
其中：
和表示正态分布
C为看涨期权的价值
公式中有关参数在金融期权与实物期权的意义具体如下表所示：
金融期权与实物期权有关参数的对应关系
三、房地产投资决策中蕴含的实物期权种类
房地产开发具有明显的期权特性，投资者可以选择是否立即开发，可以选择最佳开发规模以及选择最优开发时机等。在房地产投资项目中，主要有以下几种实物期权：
（一）延迟投资期权
延迟投资期权是指投资者可以选择先不投资而等到以后某一时间投资的权利，相当于一个看涨期权。由于房地产受经济、社会、市场、位置等不确定风险因素的影响，当立即投资可能会产生负的收益时，投资者可以等市场状况更加明朗以后再决定是否投资。
（二）分阶段投资期权
投资者一次性投入所有资金风险大，投资者可以根据市场需求变化来分阶段决定资金投入。即市场情况好时，加大投资金额，当市场情况糟糕时，缩减投资金额。
（三）扩张投资期权
房地产投资者可以根据前期投资情况，选择改变投资规模。如果项目投资效果比预期好，投资者者可以在未来增加投资，获取更好的收益。
（四）转换期权
转换期权为企业项目营运提供了柔性策略。投资者可以根据市场需求，投资者有权在未来在各种不同的房屋用途之间灵活转换，保证利益的获取[5]。比如可以选择在写字楼、酒店、及居民住宅房之间进行转换。
（五）放弃期权
投资者可以根据项目实际的运行情况，如果投资项目的收益为负或市场条件恶化，则投资者可以选择放弃该项目的投资，将资金转向更有价值的项目。
（六）收缩期权
收缩投资期权是与扩张投资期权相对应的实物期权，项目持有者在未来项目投资利润不符合预期时，开发商可以通过缩小投资项目规模，减少投资。例如，房地产市场需求减少，投资者资者可以通过收缩开发规模甚至中止开发来减少损失。
四、房地产投资决策中延迟期权案例分析
（一）案例简介
某房地产开发企业2008年末以9500元的价格在重庆大渡口区购买了一处商品房用地，商品房全部用于出售．项目的风险调整贴现率为20%。项目预期投资额和收益如表1所列。
（二）传统投资决策分析
按传统净现值法计算．得该项目现在开发的净现值为：
NPV=（10500/1.2²+17500/1.2³）一（4000+3500/1.2+4000/1.2²）=7724.5万元
那么，根据传统投资决策的标准，此项目不应当现在开发。但是，实际情况中，如果未来市场转好，则延迟开发可能使项目价值为正，尝试应用实物期权的方法进行分析延迟期权价值，可以看看能得出什么结果。
（三）运用实物期权法分析
对于房地产开发投资，房地产开发商获得土地使用权后。可以认为拥有了土地的一个为期两年类似美式看涨期权的延迟开发期权．我国《城市房地产开发经营管理条例》第十五条明确规定：“房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。”所以，开发商可根据市场信息的不确定性程度采取灵活措施，可选择两年内任一时间投资，但是一年之后的期权费用会增加20%的土地出让金。而土地成本是确定的，可假设相对不变。下面以第2年末开发为例用实物期权法进行分析。
1.参数确定
标的资产当前价格（S）：
S=（10500/1.2²+17500/1.2³）/1.2²=12096.5万元
执行价格（X）：X=4000+3500/1.2+4000/1.2²=9694.5万元：
无风险利率（r）：房地产开发项目的无风险利率一般选择与项目同期限的国债利率，r取5%。
标的资产价值的波动率（σ）：投资项目价值波动率是一个比较难以准确计量的参数，一般通过房地产历史波动率来估计。根据以往统计波动率取35%：
2.延迟开发期权价值净价值计算
延迟开发期权价值
=0.8966
万元
土地闲置费：950020%/1.2²=1319.44万元
延迟开发期权价值净价值：4104.49-1319.44=2785.05万元
3.投资项目价值（ENPV）
ENPV=7724.5+2785.05=10509.559500万元
从上述结果可以看出，传统的净现值法低估了投资项目所具有的价值。即使房地产投资项目的NPV小于土地费用，也不能轻意的放弃投资。
五、结论
实物期权为房地产投资决策提供了一种新的分析思路和分析方法，它考虑了房地产投资中的不确定性、项目管理的灵活性和战略性问题，并通过期权定价模型将期权的价值量化，完整地体现了项目可利用的价值，在实践中有越来越重要的应用价值。实物期权法不是对NPV法的简单否定，而是在保留NPV法合理内核的基础上，弥补了NPV法在投资决策中的缺陷。在项目净现值接近0时，实物期权方法的使用更有现实意义。
参考文献：
[1]侯晨曦,宋永发,马宁.实物期权在房地产投资决策中应用研究[J].工程管理学报,2005(4):
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[2]闫文周,王铁钢.房地产项目投资中实物期权的应用[J].行业探讨,2008(4):109-111.
[3]胡瑛.不确定性条件下房地产项目投资决策研究[D].同济大学硕士学位论文,2009:7-8.
[4]杨春鹏.实物期权及其应用[M].上海:复旦大学出版社,2003.
投资决策的方法范文4
二、环境成本多目标投资决策模型建立
(一)构造判断矩阵应用层次分析法。首先就是要弄清楚问题的范围、所包含的因素、因素间的关联和隶属关系、以及最终要达到的目标。核心是把决策问题层次化，层次结构通常分为三层：目标层、准则层和方案层。对于项目投资来说。选择最佳的投资方案是目标层，投资方案的影响因素如现金流入、流出量和环境因素是准则层，备选方案是方案层。其结构如图1所示。
当建立起项目投资决策影响因素层次构造图后，就要求出每一层次内各因素对于上一层次有关因素的相对重要性，亦即权重。两个因素之间进行比较，可以用表1中的九级标度表示。
在调查分析研究的基础上，采用对不同因素两两比较的方法，构造不同层次的判断矩阵，并分别计算它们的最大特征值、与此相对应的特征向量、各层次的单排序以及进行判断矩阵的一致性检验。
(二)判断矩阵权重求判断矩阵每行所有元素的几何平均
(三)层次单排序所谓层次单排序，就是确定某一层次各因素对上一层次某因素的影响程度，并依此排出顺序。其方法可以根据矩阵理论。通过数学计算求得判断矩阵的特征向量，此特征向量就代表了该层次部分(或全部)因素对上层次某因素的影响程度大小。即权重值。这些权重值便是单排序结果。对于矩阵特征向量的计算。通常采用的是特征值法(EM法)。九级比率标度法的引入，帮助形成判断矩阵，而只有当判断矩阵基本满足一致性的条件下，应用层次分析法得出的结论才基本合理，因此，为了保证层次分析法的结论基本合理，还必须对形成的判断矩阵进行一致性检验。
(四)一致性检验其检验的依据是矩阵理论。方法是先计算一致性指标，即： CI=(入max-n)，(n-1) 如果CI=0，则表明该判断矩阵具有完全一致性，检验结束，若CI≠O，则需进行随机一致性比率CI／RI的计算，其中RI指判断矩阵的平均随机一致性指标，如表2。若CI／RI
(五)层次总排序层次总排序就是计算确定某一层所有因素对最高层的相对重要性排序权值。计算某层次的总排序，必须利用上一层次的总排序和本层次的单排序，而第二层对第一层的单排序同时就是第二层的总排序，这样总排序要从最高层到最低层逐层进行。层次总排序同样也应做一致性检验，其过程也是从高到低逐层进行。
三、实例检验
现以一个具体实例为例，说明应用考虑环境成本后的层次分析法进行投资项目评价决策的基本过程。某小型化工在生产Y产品时会产生一种废料，该厂在对该废料进行处理时，拟采用B1、B2两种不同的设备。设备B1：采用酸溶剂溶解。但是采用酸溶剂溶解的方法会产生一种有害物质Z，由于该厂将其排入附近的河流，会对水质产生污染。并且目前为止企业无法将其消除。虽然现在没有相关的法规对排放该有害物质进行处罚，但是有关部门正在草拟一部新法规，估计在五年后会颁布实施。设备B2：采用碱溶剂溶解。该设备不仅不会产生有害物质，而且其残余物还可回收处理每年可取得净收益。
(一)构建判断矩阵对实例进行层次分析，过程为：先建立设备投资决策影响因素层次构造图，然后两个因素之间进行比较，可以用表1中的九级标度表示。该项目的判断矩阵有五个，即方案层相对于购置成本(A1)准则的判断矩阵；方案层相对于生产支出(A2)准则的判断矩阵；方案层相对于环境成本(A3)准则的判断矩阵；方案层相对于残值收益(A4)准则的判断矩阵；准则层相对于目标层(A)的判断矩阵，如下所示：
建立的设备投资决策影响因素层次构造图，如图2所示：
(二)层次单排序现以矩阵(A1-B)为例，其计算过程为：计算判断矩阵每一行元素的乘积Mi，M1=7，M2=1/7；计算Mi的n次方根征向量W1=(0．85，0．15)T，表示方案对购置成本的相对权重值。同理可计算出其余判断矩阵的特征向量：W2=(0．25，0．75)T，W3=(0．1，0．9)T,W1=(0．17，0．83)T，W=(0．26，0．12，0．56，0．06)T。
(三)判断矩阵的一致性检验计算判断矩阵最大的特征值。对于已求得特征向量W=(0．85，0．15)T，于是有如下计算：
计算判断矩阵一致性指标CI=0．02，计算判断矩阵一致性检验系数CR，判断其一致性CR=CV RI=0．02，可见，判断矩阵(AT1B)一致性通过，即判断不存在严重的片面性。同理可以计算得出判断矩阵(AT-B)、(A2-B)、(A3-B)、(f-A)均一致性检验通过。
(四)层次总排序根据上述计算结果，进行层次总排序，如表3所示：
从计算结果可得设备B2在综合评价中权重大于设备B1，应购买设备B2。
(五)层次总排序一致性检验层次总排序一致性检验计算如
企业进行项目投资决策时，考虑环境成本因素是非常有必要的，可能会影响投资方案的评价结果，而且运用层次分析法将环境成本影响货币计量化，并纳入到分析模型中进行长期投资决策分析，可以促使决策者在兼顾环境效益方面选择更符合企业经济效益的投资方案。
在投资决策中，常遇到多因素、多层次、非定量化条件等多因素相互交织的情况，这就涉及到考虑多目标因素的投资决策方法。而层次分析法的特点在于将非定量化研究的思维过程定量化，因此它能够定量分析一些难以精确定量的定性决策问题，也可以看作是一种定性分析和定量分析相结合的决策方法。本文提出的考虑环境成本的层次分析法为项目投资决策提供了有效的工具，其分析结果具有参考价值，但投资项目评价毕竟是一项复杂的系统工程，涉及因素众多，需结合具体情况对投资项目做出最佳选择。
参考文献：
投资决策的方法范文5
Abstract: To well resolve the problem of stock long-term investment, based on the analysis of the characteristics of the stock long-term investment, the paper analyzes the factors that affect the decision making of the stock investment from the perspective of macroeconomic environment background，industrial status，management state and stock value, further, the evaluation index system is established. The TOPSIS method is introduced into the application of the decision making for the long-term stock investment which provides a new way to tackle the similar problems.
关键词： 股票投资；投资决策；层次分析法；逼近理想解方法
Key words: stock investment；investment decision；AHP；TOPSIS
中图分类号：C645 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2012）21-0175-02
0 引言
企业投资决策，是企业决策者根据企业自身的发展规划以及国家经济建设的相关方针和政策，综合考虑与投资项目有关的各类信息，采用科学分析的方法，对投资项目进行技术经济分析和综合评价，选择项目最优投资方案的过程。股票投资是指投资者(法人或自然人)购买股票以获取红利及资本利得的投资行为和投资过程，随着我国证券市场的不断发展和相关配套法律政策的不断完善，股票投资已经成为企业直接投资的重要渠道之一。本文的研究，以企业股票长期投资决策问题为研究对象，通过对股票长期投资问题的特点分析，构建基于层次分析法的指标赋权模型和基于TOPSIS的综合评价模型，进而通过示例说明了方法的具体应用过程。
1 股票投资特点分析
股票投资的特点主要包括收益性、长期性和风险性：①收益性。进行股票投资的目的，在于获取包括股票升值、股息和红利等在内的经济收益；②长期性。股票投资的长期性指的是，购入某项股票的同时意味着认可该企业的经营管理水平，认为反映该企业价值的股票价格在未来的某个时点会有较大的上升空间；③风险性。股票投资的风险来源主要来自于企业经营和收益的变化，同时，股票投资的风险也受到股票市场本身波动性的影响，即使企业本身经营状况良好，国家宏观政策的调整也会给股票市场带来巨大冲击。
2 股票投资决策影响因素分析
股票投资决策需要考虑的因素很多，概括起来可以归纳为以下方面：
2.1 宏观经济环境 国家的经济周期、财政政策、货币政策、法律政策等对股票价格走势影响很大，例如，当宏观经济处于繁荣期的时候，市场总体需求量大，有助于促进股票市场的繁荣，反之，当经济处于萧条期或衰退期的时候，整个市场需求降低，企业利润减少，股票市场也会随之萎靡；又如，当国家实施宽松的货币政策时，有助于促进股票价格的上升，反之，当国家实施紧缩的货币政策时，会抑制股票价格的上升。由于宏观经济环境对整个股票市场产生影响，因此，宏观经济环境分析属于股票投资决策的外部因素。
2.2 行业状况分析 行业状况主要包括行业的政策、行业生命周期和行业竞争。行业政策是政府对该行业发展的一系列政策的总和，对行业的发展、行业结构的调整和行业的组织等产生影响；如同经济周期理论一样，任何行业或产业的发展都会经历一个从初创期、成长期、成熟期到衰退期的全生命周期。一般而言，处于成长期和成熟期的行业，盈利能力较强，而处于初创期和衰退期的企业盈利能力则比较弱；另外，行业内的竞争强度也是影响行业业绩的一个重要因素，在完全垄断的市场环境中，垄断者容易获得超额利润，而在完全竞争的市场环境中，各参与主体只能获得平均利润率，因此，行业竞争强度越高，该行业内企业股票价格相对较低，反之，行业竞争强度越低，企业股票价格相对较高。
2.3 公司经营状况分析 就影响股票价格的决定因素而言，宏观经济环境和行业状况只是外部因素，而公司的经营状况才是股票价格的决定因素，尽管短期内股票价格可能由于投资者预期等因素背离由公司经营状况决定的股票价值，但是从长期来看，股票价格必然是其价值的具体体现。公司的经营状况可以由一系列财务指标反应，主要指标包括：
①资产负债率。资产负债率是负债总额除以资产总额的百分比，衡量企业在清算时保护债权人利益的程度。资产负债率=（负债总额/资产总额）×100％。
投资决策的方法范文6
工程项目投资决策是面对未来，项目评价所采用的数据大部分来自估算和预测，有一定程度的不确定性和风险。为了尽量避免投资决策失误，有必要进行风险和不确定性分析。
所谓工程项目的不确定性分析，就是考查建设投资、经营成本、产品售价、销售量、项目寿命等因素变化时，对项目经济评价指标所产生的影响。这种影响越强烈，表明所评价的项目方案对某个或某些因素越敏感。对于这些敏感因素，要求项目决策者和投资者予以充分的重视和考虑。工程项目不确定性分析的方法主要包括盈亏平衡分析和敏感性分析。
粮食仓储设施项目建设关系到民生之本，国家新建1000亿斤粮库的计划更表明了其重要性和紧迫性。敏感性分析法对于粮食仓储设施项目具有适用性，因此本文主要讨论敏感性分析在粮食仓储设施项目投资决策中的应用。
1 敏感性分析法
敏感性分析是通过研究建设项目主要不确定因素发生变化时，项目经济效果指标发生的相应变化，找出项目的敏感因素，确定其敏感程度，并分析该因素达到临界值时项目的承受能力。它的核心在于，知道了给定投资情况下建设项目的一些不确定因素及其影响程度之后，事前采取适当的措施和决策。
根据项目经济目标，如经济净现值或经济内部收益率等所做的敏感性分析叫经济敏感性分析[1]。而根据项目财务目标所的敏感性分析叫财务敏感性分析。
依据每次所考虑的变动因素的数目不同，敏感性分析又分单因素敏感性分析和多因素敏感性分析。
1.1 单因素敏感性分析
单因素敏感性分析是假定其他因素保持不变，来计算特定不确定因素对项目的影响。但现实中很难成立，因为在项目投资和运行中，往往会有两个及以上的不确定因素同时变化。
1.2 多因素敏感性分析
单因素敏感性分析的方法很简单，但其不足之处在于忽略了因素之间的相关性。实际上，一个因素的变化往往也伴随着其他因素的变化，多因素敏感性分析考虑了这种相关性，因而能反映几个因素同时变动对项目产生的综合影响，弥补单因素分析的局限性，更全面揭示了事物的本质[2]。
2 敏感性分析的目的和步骤
2.1 敏感性分析的目的
（1）把握不确定性因素在什么范围内变化时，方案的经济效果最好，在什么范围内变化效果最差，以便对不确定性因素实施控制。
（2）区分敏感性大的方案和敏感性小的方案，以便选出敏感性小的，即风险小的方案。
（3）找出敏感性强的因素，向决策者提出是否需要进一步搜集资料，进行研究，以提高经济分析的可靠性。
2.2 敏感性分析的步骤
（1）选定需要分析的不确定因素。这些因素主要有：固定资产投资、可变成本、销售收入、建设期贷款利率及外汇汇率等。
（2）确定进行敏感性分析的经济评价指标。衡量建设项目经济效果的指标较多，敏感性分析一般只对几个重要的指标进行分析，如净现值、内部收益率、投资回收期等。由于敏感性分析是在确定性经济评价的基础上进行的，故选为敏感性分析的指标应与经济评价所采用的指标相一致。
（3）基准收益率的选择。基准收益率也叫基准折现率，是指企业或行业以动态的观点所确定的、可接受的投资项目最低标准的收益水平，是投资决策者对项目资金时间价值的估值，也是投资者期望获得的最低盈利率水平，是评价和判断投资方案在经济上是否可行的一个主要依据和重要的经济参数。基准收益率的确定主要取决于资金来源构成、投资的机会成本、项目风险及通货膨胀率等几个因素，通常工业项目的基准收益率选10%为宜[3]。
（4）计算因不确定因素变动引起的评价指标的变动值，一般就所选定的不确定因素，设若干变动幅度（通常用变化率表示）。然后计算与每级变动相应的经济评价指标值，建立一一对应的数量关系，并用敏感性分析图或敏感性分析表的形式表示。
单因素敏感性分析相对简单，只选择其中一个变动因素，假定其他因素都不变化，而计算该因素变化对分析指标的影响程度即可。多因素敏感性分析要选择两个或两个以上因素，计算它们变化对分析指标的影响程度，我们通常假定各种因素最不利变化的组合来分析计算，例如假定投资和成本上涨，而销售下降的组合。
（5）计算敏感度系数并对敏感因素进行排序。所谓敏感因素是指该不确定因素的数值有较小的变动就能使项目经济评价指标出现较显著改变的因素。敏感度系数的计算公式为
式中 β 评价指标A对于不确定因素F的敏感度系数；
ΔA 不确定因素F发生ΔF变化率时，评价指标A的相应变化率（%）；
ΔF 不确定因素F的变化率（%）。
敏感度系数越大说明该因素越敏感。
（6）计算变动因素的临界点。临界点指项目允许不确定因素向不利方向变化的极限值。超过极限，项目的效益指标将不可行。例如当建设投资上升到某值时，内部收益率将刚好等于基准收益率，词典成为投资上升的临界点。其含义是指某一变量的变化达到一定的百分比或者一定数值时，项目的评价指标将从可行转变为不可行。
3 计算
某粮库物流功能提升项目计划概算投资I亿元，年收入R亿元，年综合成本C亿元，期末残值L亿元，，运营周期N年。（基准收益率i=10%）
计算得净现值
3.1 单因素敏感性分析
（1）以建设投资I、年综合成本C、和年收入R为拟分析的不确定因素，使其分别变化±10%，当一个因素变化时，其他两个保持不变
（2）选择项目的净现值为评价指标， 时项目可行
（3）计算列表如下：
由公式
计算得 建设投资敏感度为 ；年综合成本敏感度为 ；年收入敏感度为 .
那么，净现值对于 值较大的因素变化的反应最敏感，即引起 值最大的那个变化因素为敏感因素。
3.2 多因素敏感性分析
令 和 分别代表建设投资和年收入变化的百分数，则项目必须满足 时才能可行。可分别取 为±5%， 为±10%，便可计算出四种组合情况下 的值，从而判断哪种情况下项目可行。
4 结论
在建设投资决策阶段通过敏感性分析，可以找到影响粮食仓储设施项目经济效果的敏感因素，并建立起变动因素与经济效果指标之间的对应定量关系，进行项目投资风险估计，从而采取有效措施，进行重点监督和防范。
