住宅物业主管工作思路范文1
关键词：铁路住宅；专项维修资金管理；思考；分析
新时期，在我国的国民经济发展过程中，铁路运输业占据着重要地位，为经济的发展做出了突出的贡献。随着经济的发展，住房制度改革成效显著，但是由于铁路住宅建设年限长，后期维修以及治理问题日益凸显。因此，如何有效使用住宅专项维修资金管理问题亟待解决，为使得住宅维修问题得到妥善解决，进一步改善铁路职工居住环境，切实维护业主的合法权益，规范铁路住宅专项维修资金管理这一举措势在必行。
一、铁路住宅专项维修资金管理现状
住宅维修资金制度是《物业管理条例》确定的物业管理基本制度之一。从1999年1月开始各地逐步建立这项制度，铁路住宅维修资金制度起步较晚，从2001年开始建立。
2009年，上海铁路局颁发了《铁路住宅专项维修资金管理暂行办法》，明确铁路住宅专项维修资金是指由铁路部门负责归集、代为管理，专项用于铁路售后公有住房的共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造资金。按照维修资金属地化、社会化管理原则，待条件成熟时，将维修资金和相关资料一并移交地方管理。
暂未移交地方的维修资金按照专户存储、专款专用、业主决策、路局代为管理监督使用的原则组织实施。路局代管的维修资金由地区房产管理部门委托所在地一家商业银行作为维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立维修资金专户；地区房产管理部门同时建立缴存和使用管理台账。其中：路局（售房单位）缴存的资金按幢、单元（或房屋户门号）建立明细台帐，购房人缴存的资金按房屋户门号建立明细台账。路局房生、财务、审计处负责全局维修资金使用的指导和监督工作。地区房管部门具体负责本地区维修资金的代管职责。
二、目前铁路住宅维修资金制度中存在的问题
近年来，铁路住宅专项维修资金管理制度虽然在实践中发挥了非常重要的作用，但也出现了不少问题。
1、缺乏健全的代管存储机制。
在2005年前，各分局自行管理有关住宅维修资金的存储。各铁路建筑段将收取的维修资金直接上转原分局房管中心，对于房管中心来说只掌握数额不了解明细，对于基层单位来说资金既已上转就单位没关系，造成上下脱节，账目不清。2005年由于生产力布局的调整，铁路三级管理变为两级管理，由原各分局管理的住宅维修资金由于分局的撤销后全部上交路局土房处，但路局接收时只有总数，而没有更明细的资料，给后期维修资金管理、续交造成许多困扰。
另外，根据相关法律规范要求新规定，自2008年2月起，居民购买住房时应缴纳的公共维修资金，将改变以往的缴纳办法，不再以房款的比例进行缴纳，而是将标准定为单位平方米的建筑安装工程造价比例进行维修资金的缴纳。但是，铁路部门仍然沿袭旧标准，忽视了依据售房款缴纳维修资金的不合理性，售房款本身作为变量属性，存在一定的同房不同价的现象，由于销售对象以及时间上不同，维修资金无法形成固定的标准。而对于一些小区设施产权不够明确，类似地下室等缴纳维修资金的标准没有明确的规定和办法。
2、缺乏制度的可操作性
2009年，上海铁路局推行《铁路住宅专项维修资金管理暂行办法》，规范维修资金使用范围、缴存、使用的程序等。但是在实际操作过程当中难度较大，如办法规定维修资金的使用需经业主大会或项目三分之二以上住户签字通过，虽然维修项目是由业主提出来的，但是铁路住宅有许多特殊情况，许多住户有时为了尽快请修，难免存在伪造签名的情况，造成日后扯皮。另外，从主体地位上来说，维修资金的使用申报目前都是住户通过房建段上报路局土房所，而房建段既非缴费主体又非使用主体，其施工单位性质决定其最关心的不是将住宅维修资金的使用落到实处，由其提报计划也很难保证维修资金使用的客观性和安全性。
3、缺乏管理和使用的规范性。
目前，在维修资金使用过程中，尚未形成一套可操作性的使用流程，管理上比较随机。而对于一些年份较长、技术状态较差的房屋，日常维修相对较多，剩余维修资金相对较少，对于一些年份较段、技术状态较好的房屋，日常维修相对较少，剩余维修资金相对较多，造成了使用上的严重不平衡。而办法明确，当维修资金少于30%时需要续交，在实际操作过程中，后期续交工作难度很大。按照以前的管理模式，维修资金依然实行总帐管理，并没有分辟到户，因此，也不存在续交情况。
三、对完善住宅维修资金管理的几点想法
1、完善代管存储机制
住宅维修资金的产权属于全体业主，交给谁的问题主要涉及维修资金的安全性。
首先，各房管部门出售公房后，须将购房人交纳及从售房款中提取的维修资金及时缴到路局财务处在指定银行开立的专户内。
其次，应强化科技投入。住宅专项维修资金的管理是一项复杂的系统工程，每一环节既相互独立又相互联系，在业务办理中需查询大量的资料和数据，若沿用过去的管理方法和手段已不能适应新时期对该资金管理的客观需要，运用新的管理模式和管理系统已成为历史的必然要求。为此管理部门应按照“专户存储、专款使用、按栋设账、核算到户”的原则，研制设计先进、结构台理、功能全面的“住宅维修资金管理系统”软件，提高管理水平。
2、严格监督管理使用
一是住宅维修资金的产权属于全体业主，应由业主代表组织行使所有、监管权。因此，各铁路住宅小区应尽早建立小区业主委员会，由业主委员会行使相关职权。
二是住宅维修资金的使用应严格按照各房产建筑段定计划一业主代表组织审查批准一路局土地房产管理处、财务处审核一财务处划款这一程序进行。并且各房建段应当定期向全体业主公布维修资金交纳、使用、分摊和结存的情况，接受业主代表组织和业主的核查。由于同一物业管理区域不同幢的楼宇维修的情况可能有较大差别，所以维修资金专户的开立应按幢立账，并分列每一使用单元的分账，以方便每一位业主查询，保证维修资金使用的透明性。
三是住宅维修资金使用虽然有审查关（业主委员会等业主代表组织审查），但由于业主代表组织成员往往不具有专业性，对维修成本和资金使用投向的合理性不一定明了，所以应有的监督作用难以保障。更有甚者，若物管公司（房建公司）与业主委员会主要成员相互串通，资金使用的合理性便更没有保障。所以在动用维修资金超过一定数额时，需接受专业机构年度审计。
3、加强资金缴纳、续交管理。
一是明确维修资金缴纳时间、标准。新建房产由购房人买房时一次，若能与发房产证有效挂钩以作为制约，可以提高维修资金筹集的效率，省去以后挨家逐户筹集资金的难处。
二是明确维修资金缴纳标准。当前按照房价一定比例交缴维修资金存在明显的不合理性。首先，物业维修是针对房产本体建筑和设施设备进行的，并不含土地要素，而众所周知房价中包含了很大比例的土地价格；其次，房价中还包含了地段、楼层、朝向、景观等许多与房产老化维修无关的因素，以房价为基准缴纳维修资金除了有“劫富济贫”的作用，显然无科学依据。所以建议按以物业建筑面积乘以成本价作为交缴维修资金的标准，成本价应由上级主管部门考虑房屋质量等因素后制定并定期公布的核定值为准。
三是明确维修资金续交时间、标准。办法明确，当维修资金少于30%时需要续交，在实际操作过程中，后期续交工作难度很大。因此，建议维修与续交直接挂钩，在30%时间结点时，应及时发书面通知给住户，并整理好维修资金使用相关资料，做到透明、规范。而坚决避免需要发生维修费用时才发现维修资金使用不足的情况，使得续交和维修工作都不能正常进行。
目前路局管内的各地区房产管理部门，仍按以前传统的方式，手工管理维修资金，无法满足维修资金管理暂行办法的有关要求。为此需要通过信息化手段，实现对物业维修资金的规范化管理，实现高效、准确、公正的管理目标，以加强对住宅专项维修资金的管理，保障售后公有住房共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，进一步维护业主（住宅所有权人）的合法权益。现铁路局已经开发一套基于铁路办公网的住房维修资金管理软件，实现维修资金计账到户、管理到幢、专户储存的业务目标，通过同一个系统的房改办、铁建物业使用和分级管理的运作模式，满足维修资金管理办法的要求，包括维修资金从个人缴存、单位缴存到银行专户专存、专款专用的一系列操作；建立包含缴存、计息、增值、使用等账户进出情况在内的以房屋（业主户）为基本单位的账户体系，提供闲置基金增值操作和基金计息处理。保障资金管理的安全化和规范化，为住房公用设施以及公用部位的正常使用提供安全保障，使业主的权益不受损害。
结束语
综上所述，随着社会经济的飞速发展，公有房的数量越来越多，用于住宅专项维修的资金投入也随之加大，如何科学、合理地规划使用这笔资金，成为我们当前面临的关键问题。建立健全完善的铁路住宅专项维修资金管理制度的过程较为复杂，包括其筹措、使用以及如何进行管理等方面都存在很多的问题，关键就在于一方面没有切实了解维修资金的性质及作用，另一方面没有完善的立法规范要求来制约和管理，约束力不足。因此，如何做好铁路住宅专项维修资金管理，一方面亟待完善的社会信用体系，另一方面强化社会制约机制，从根本上提高行政与司法效率，从而保证住宅专项维修资金良性循环，完善维修资金的管理，保障住宅维修工作切实、有效进行。
参考文献：
[1]樊瑜.浅析铁路公有住房维修基金的管理[J].现代商业. 2010（27）
[2]白雯.铁路住宅专项维修资金管理初探[J].甘肃科技 .2010（7）
[3]谢芳敏.关于推进和完善我局住宅维修资金规范运作的探讨[J].上海铁道科技 .2012（2）
[4]阙小虎.关于住宅专项维修资金划转的几点思考——以武汉市为例[J].中国房地.2011（13）
住宅物业主管工作思路范文2
关键词：住宅室内；用电负荷；电气；配线
目前，家庭住宅的电气安装比较混乱，电气设计不够规范，许多住宅的电气安装没有考虑家用电器普及和快速发展的态势。当有些家庭使用空调、电炊等用电设备容量较大的家用电器时，由于墙内所布的导线线径小、电压低使家用电器不能正常工作，严重的还引起电气火灾。另外，旧住宅室内插座安装数量较少，住户住进后随意布线，这容易使劣质的导线和插座等电器进入电网中。这些情况制约了居民家用电器的使用，也存在着不安全因素。随着电力市场由卖方市场转向买方市场形势的出现，挖掘市场潜力，抓住居民生活用电这一全社会用电的增长点，规范住宅电气设计不仅给电力企业带来效益，同时实现的社会效益也相当显著。
1 建筑电气设计的概念
1.1 设计的概念。设计是一个构思表达、再构思表达、反复推敲、不断深入发展和进行评价的过程。基本上可以概括为博览、创意、构思、表达等几个阶段。设计过程从一开始到深入下去，各阶段思维的广度、深度都不同，表达方式、工具也可能是多样化的。表达方式和工具要适应思维的速度，推动思维发展成熟。
1.2 服务的对象。设计是为甲方（业主）的功能需要服务的，也是为施工单位的施工需要服务的。在满足国家有关规定的前提下，设计人员应树立服务意识、树立合作观念、树立敬业精神。对建筑电气专业的设计人员而言，妥善处理与各个专业之间的关系是十分重要的事情，在协调上所用的时间甚至可能超过埋头设计的时间。部分工程（特别是规模较小的工程）不按建设程序办事，私雇资质等级不符合要求的设计人员及施工单位（或个体户） 设计或承包工程。由于设计和施工人员技术水平有限，致使一些安装工程达不到规定指标的要求。
2 确定设计用电负荷
对于普通的居民来说，三居室是可以满足使用的，也是当今住宅的一种主流，一年中最大需用电力一般出现在夏季的7、8、9 月份。我们可以看到家用电器的功率因数为：0.6-1，故我们可以将总的功率因数设定为：0.8，则计算电流为：23.86A，因此，主进线开关的整定值可以定为25A.根据计算电流值和开关整定值可以选定进户线为：3×（BV-500-1×6），电度表为：10（40）A.当建筑面积超过上述规定时，其用电负荷应适当增加。单相负荷应逐相均匀分配在三相系统中，当三相负荷不平衡时，可按最大相负荷的三倍，作为等效三相负荷；住宅用电功率因数，一般可取0.9。住宅分支回路。从配电箱出来的分支回路主要有空调电源插座、电源插座、照明、厨房电源插座、卫生间电源插座等。而目前在住宅中，起居室、卧室都会有空调，根据空调器负荷大小，空调回路应有2 个，回路数量一般不少于5 个，分支回路导线截面不应小于2.5mm2铜芯绝缘导线，导线基本上都采用铜芯绝缘线穿管或电缆暗敷设方式，穿线管采用符合阻燃性能要求的PVC 管，严禁导线直埋墙敷设。除了从配电箱出来的回路外，还有有线电视、电话线路，至少有七路管线进入居室，其中这七路管线中除照明是在顶板辐射外，其余管线均敷设在地面垫层内，彼此交叉是不可避免的。住户可根据配电平面图，了解进入分支回路的具体方向和位置，从而避免在铺设地板时将管线打断。
3 室内电气设计
3.1 设计的总要求。室内电气设计要以人为本，室内布线应在基建施工时布置在墙内，墙上应留有足够的插座，保证居民住进去后不需要布置明线而各种家电都可以使用。由于单相用电设备的使用是经常变化的，不可能做到两相平衡，因此一般情况下不要两个单相支路共用一根中性线。
3.2 配线设计。室内配线不仅要使电能的输送可靠，而且要使线路布置合理、整齐、安装牢固，符合技术规范的要求。内线工程不能降低建筑物的强度和影响建筑物的美观。在施工前要考虑好与给排水管道、热力管道、风管道以及通讯线路布线等的位置关系。室内配线技术要求如下：（1）室内布线根据绝缘皮的颜色分清火线、中性线和地线。（2）选用的绝缘导线其额定电压应大于线路工作电压，导线的绝缘应符合线路的安装方式和敷设的环境条件。导线的截面应满足供电能力和供电质量的要求。还应满足防火的要求。（3）配线时应尽量避免导线有接头。因为往往接头由于工艺不良等原因而使接触电阻太大，发热量较大而引起事故。必须有接头时，可采用压接和焊接，务必使其接触良好，不应松动，接头处不应受到机械力的作用。（4）当导线穿过楼板时，应装设钢管或Pvc管加以保护，管子的长度应从高楼板面2米处到楼板下出口处为止。（5）当导线互相交叉时，为避免碰线，在每根导线上应套上塑料管或绝缘管，并需将套管固定。
3.3 室内灯具、插座及开关的布置。灯具、开关的布置：灯具、开关基本上按传统的布置方法，但有条件的地方应设置夜灯，起居室的开关采用双位单控开关或采用调光开关。
插座的布置：插座在住宅中起着非常重要的作用，我们通常布置插座是参照建筑专业提供的家具布置图，但是，将来的住户并不一定按照建筑师给他安排的方案来布置家具，因此，有些插座设计时是合理的，而使用时却很不方便。不要单以建筑专业提供的图纸来安排插座，而是尽量的多安排一些插座，由于现在插座的价格相对来说比较便宜，总的造价增加不了太多，却给住户带来了很大的方便。同时住宅内的插座应全部设置为安全型二眼三眼插座，在比较潮湿的地方应加上防潮盖。
3.4 电气接线布置。按照规定，从集中装表箱出线以后的电气设备产权属居民用电户，从电表出线经过门口接线盒刚进室内设置一个小的总配电箱，分5路出线，都用空开控制，一路进厨房，一路进卫生间，一路接室内所有照明，一路接厅室内的所有普通插座，一路接空调插座。
3.5 室内设计的提前介入。在现实情况中，室内设计提前介入建筑设计能有效避免二次装修重复施工所带来的电气相关浪费，对很多开关插座位置、配电负荷、回路等均能起到一个指导性作用，建议推广当今流行的一站式“交钥匙”工程。
4 结语
住宅电气线路和电气开关的设置关系到居民的生命财产安全，所以在设计施工中，线路、导线、开关等元件都必须选用质量保证，有安全可靠技术性能而价格适中的正规合格产品。整套住房布线完成后，所有线路都应进行必要的试验、核查，同时应向其它工序的施工人员交代清楚，以防在打孔、凿洞、钉铁钉时损坏已敷设好的线路。总之，电气工程的设计、施工，应根据住宅的工程实际情况多方面分析考虑。采用正确方法敷设，严格遵守电力规程和国家规范，确保工程质量。
参考文献
[1] 住宅设计规范[Z].GB50096―99.
[2] 民用建筑电气设计规范[Z].JGJ/T16―92.
住宅物业主管工作思路范文3
一、都市丽景花园住房漏水，怎么维修，维修基金是怎样收取、使用、管理的
关于住宅专项维修资金的收取。根据驻政（2004）64号《××市人民政府关于印发××市住宅物业共用部位公用设施设备专项维修资金管理办法的通知》文件的第六条、第七条和第十二条的相关规定，购房者按购房金额的2%的比例向售房单位缴交专项维修资金。售房单位代为收取的专项维修资金属全体业主所有，不计入住宅销售收入。第八条，在业主办理房屋初始登记时，物业销售单位将代收的维修资金移交给市房产管理局代管，存入维修资金专户。
关于住宅专项维修资金的使用。根据住宅专项维修资金管理办法第十八条、第十九条和第二十二条的相关规定，住宅专项维修资金是专款专用，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大中修和更新、改造，不能挪作他用。需要使用住宅专项维修资金要先由相关业主提出使用建议，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议，由业主组织实施方案,并向住宅专项维修资金管理部门提出申请，经主管部门审核同意后，可以拨付使用。
关于住宅专项维修资金的管理。根据住宅专项维修资金管理办法第四条、第十条的相关规定，住宅专项维修资金管理实行专户专储、专款专用，所有权人决策，政府监督的原则。我市目前是由市房管局代管，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户，对住宅专项维修资金进行管理。
根据住房和城乡建设部建房[1998]102号和河南省住房和城乡建设厅豫建住房[2008]20号文件规定，新建商品住房交付使用时，开发商必须向购房业主就有关部位和部件在正常使用条件下做出质量保修承诺，在保修期内开发商须无条件进行无偿保修，超过保修期的由所聘物业管理公司按照相关规定和约定进行维修。建设部2006年6月26日第24次常务会议讨论通过的《住房建筑工程质量保修办法》第七条：1．地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程合理使用年限；2．屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；3．供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；4．电气管道、给排水管道、设备安装为2年；5．装修工程为2年；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发单位与买受人自行约定。
关于都市丽景花园住房漏水问题。根据《住房建筑工程质量保修办法》第七条的相关规定，其保修期为5年。都市丽景花园房屋均没有超过保修期，应由开发商向建筑施工企业要求实施维修。我局已责成该小区的开发商（××市甫奥预制构件有限公司）抓紧时间要求施工企业组织对漏水房屋进行维修。
二、驿安小区反映交了物业管理费，但没有保安、没有绿化，环境差
经过调查，驿安小区目前物业管理是由××市科源物业管理公司负责的。驿安小区新区的住房于2006年年底竣工，住房建设完成后，该公司及时向市规划局等有关部门申报小区内附属物的建设工程，于2007年7月份附属物建设规划图纸审批下来，在小区内进行公示，但有部分业主对新的规划有异议，意见不一致，附属工程无法开工建设。据公司反映，该公司对小区的附属工程进行重新设计，并于2008年向规划局报送材料，现在尚未批下来，小区附属工程无法开工建设，小区内的绿化被搁置到现在。
该公司于2006年年底对小区实施了物业管理。小区内的路面、楼梯每天有人打扫，定期清理生活垃圾。并经常对小区的用电、用水线路进行检修，免费上门为小区业主室内的电路、用水管线等进行维修，每月代收电费，保障小区居民的用电安全。物业管理费按每平方米0.26元的标准收取，小区有住房320多户。截止到目前，按规定缴纳物业管理费的有215户，没有办理入住手续和没有交物业管理费的有100多户，物业管理费不能及时足额的收取，小区物业管理公司连续几年亏损。在2007年8月之前，该公司聘请6位保安。后因无力支付保安人员的工资，解聘了保安，保卫工作由该公司员工担任。
建议该住宅小区广大业主组织起来，在街道办事处和业务主管部门指导下，尽早成立业主委员会，对小区居民的公共利益和权益进行维护、管理，行使业主的权力，并承担业主应尽的义务，按约定的价格缴纳物业服务费用等。我局已责成该公司加强安全保卫工作，夜间加派人员对小区进行巡逻；并商请驿城区房改办尽快办理附属工程审批手续，早日解决小区绿化、环境差等问题。
三、在正阳路锦绣花园购买住房已有5年，房产证一直办不下来
房屋权属登记，按照规定凡是符合登记条件的，我们都会在承诺服务期限内（15个工作日）及时办结。按照建设部《房屋登记办法》规定，办理房屋初始登记，业主应该提供土地使用证、建筑工程规划许可证和竣工验收报告，且项目有关内容必须同所提交证件一致。位于正阳路的锦秀花园，共建有别墅式建筑28幢(32套)，2幢6层商住楼和1幢住宅楼。其中别墅18幢(22套)，临街商住楼1幢44套(户)已于2005年由该小区开发公司经办人统一申请，并于同年6月份办理了房产证。剩余2幢80套(户)，于2007年2月，由××市高新区金桥房地产开发有限公司向市房管局产权产籍监理所提供联合建房（王志刚等80户）的材料并申请房屋登记。我局经办人员接到申请后及时对所提供的材料进行了审查，经实质审查后发现所提供的材料有以下几点不符合登记条件：
1、该单位提供的80户联建人员名单实际土地使用者为18人(份)；
2、此次申请的南楼土地用途为住宅，而实际建房为商住，改变了土地用途；
3、该2幢楼房缺少竣工证明法定要件。
住宅物业主管工作思路范文4
（一）物业管理工作
一是为了落实十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，制定了《关于加强居民小区物业管理工作方案》。同时，起草了《沈阳市住宅物业管理规定》（讨论稿）、《前期物业管理招投标办法》等规范性文件和政府规章，并组织各相关单位和部门人员进行讨论。
二是对我市普通住宅区的管理现状、经营状况和维修服务等进行了调研。调研后起草了《关于普通住宅区物业管理现状的调查报告》，根据普通住宅区的实行情况，制定《住宅小区实行分级分类管理办法》。
三是会同小区办全力做好开展整顿和规范物业管理市场活动。目前已经全面完成了对530个物业管理企业的排查工作和700个住宅小区的拉网式检查，并对发现的问题登记造册，建立了整改档案，待整改后逐一消号。
（二）直管公房管理工作
1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373万元，其中：直管住宅实收1046万元；机关团体用房租金实收166.6万元；主辅分离房产租金实收107万元；自行接收房产租金实收53.4万元。
2、公房出售工作。截止5月底，共出售公有住宅27万平方米，归集售房款6066.6万元。其中：出售直管房产16.2万平方米，归集购房款3662.8万元；出售主辅分离房产7.3万平方米，归集售房款1605.7万元；出售自行接收房产3.5万平方米，归集售房款798.1万元。
3、房屋修缮工作。一是XX年2月份组织召开房屋修缮工作会议，明确XX年修缮工作的任务，即：一个确保、二个重点、三个计划、四个率、五个提高。二是制定《XX年房产系统房屋修缮工程防水卷材及给排水管材招标工作方案》组织进行屋面防水卷材、给排水管材等大宗材料招标。
4、房产经营委托管理工作。年初，我处会同法规处及局法律顾问共同修订了《委托管理合同》。从而进一步完善了直管公房委托经营体制，并在今年的房产管理工作会议上与各受托管理单位签署了新合同。
（三）房屋安全管理工作
一是汛期前，做好了危险房屋的“三落实”工作。通过排查目前全市共有危险房屋387栋，建筑面积53，949平方米，1688户；二是建立和完善防汛责任制度，制定汛期房屋防雨抢险工作方案并下发各区；三是组建好了防汛队伍和防汛物资储备工作。
（四）楼道整治工作
一是本着先试点，后推广的原则，在平区进行了试点工作。并提出了完善楼道粉饰、设施功能试点工作意见。试点工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘书记的指示，于4月30日上午在和平区召开了楼道整治工作现场会。
二是制定了《沈阳市住宅楼道整治工作实施方案》、《楼道粉饰、设施功能完善技术质量标准实施意见》下发各区。同时加强工作调度，市一级办公室抽调21名干部，分7组与各区进行了对接。市楼道整治办公室印制《沈阳市住宅区楼道整治指导手册》700余册，下发各相关单位。
三是楼道整治工作已全面启动实施，目前楼道整治工作全市开工量达到已近95%。已竣工4370栋、建筑面积1918.39万平方米，竣工量达60%。
四是为确保楼道整治工作的整治成果，市楼道整治办公室下发了《关于做好住宅楼道整治工程验收及移交有关工作的通知》，要求楼道整治工程验收合格后，各区楼道整治工作领导小组办公室负责将工程及时移交给各街道办事处，充分利用社区委员会优势，做好群众的教育引导工作，真正实现“人改变环境，环境改变人”的良性互动，为巩固楼道整治成果打下坚实的群众基础。
（五）景观街路、重点广场周边建筑物立面粉饰工作
一是组织专业人员，依据近年来我市粉饰工程的调查结果，对粉饰工程建筑面积造价进行了测算；二是组织人力对全市拟进行立面粉饰的17条景观街路进行逐段、逐栋排查；三是由规划部门提出了沈阳市主要街路建筑色彩规划条件，在此基础上我局组织有关设计单位提出了青年大街、东陵路等路段的初步设计方案。
二、下半年工作思路
（一）物业管理方面工作
1、出台《沈阳市物业管理规定》
6月底《沈阳市住宅物业管理规定》（讨论稿）可报市人大，力争在9月份以政府规章的形式出台，为解决我市物业管理中的具体问题提供操作性强的法律依据。
2、进一步规范物业管理活动，提高物业服务水平
一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。
二是建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，强化对物业管理行为的监督。对不按《合同》进行管理服务的物业管理企业，在建立整改档案的同时在媒体上予以公布，接受社会监督。
三是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。共2页,当前第1页1
四是继续抓好物业管理从业人员培训工作。与建设部联合开展物业管理从业人员培训工作，全面提高从业人员素质，将专业性强、一专多能的复合型管理人才引入到物业管理企业中.
3、建立新型物业管理体制
将普通住宅区物业管理纳入到社区建设中来，物业管理由街道办事处、社区委员会、物业管理企业和业主“共治”。形成“业主自制管理、政府基层管理、物业管理”三位一体的新型服务平台。对于暂时不具备物业管理条件的普通住宅区，按照属地划分给社区进行管理，充分发挥基层组织的作用。待具备物业管理条件后，再通过招投标的方式选聘物业管理企业。
住宅物业主管工作思路范文5
作为老工业基地，沈阳市拥有数量众多的老旧小区。近些年市政府高度重视，花大力气整顿了大量的旧住宅区，为老百姓办了实事。2010年开始，沈阳市启动了“弃管小区”改造三年计划，投资15亿元改造了1502个弃管住宅区，受益人口达165．5万人。市长陈海波表示，随着弃管住宅区改造任务的全面完成和后续管理责任的初步落实，“弃管”这个特定称谓在沈阳已经成为历史，“弃管小区”改称为“旧住宅区”。但由于旧住宅区的“先天不足”，改造后的后续管理工作仍然任重道远。根据统计数据，改造后的小区，其管理模式主要包括专业化物业管理（235个小区，占15．7％）、自治管理（20个小区，占1．3％）以及社区代管（1246个小区，占82．9％）等。其中占绝大部分的是由社区代管，这种管理模式下的旧住宅区，仍然避免不了管理水平有限、基础设施欠缺、管理费用匮乏、社会治安管理水平难以大幅度提升等困境。为了打造良好的城市环境，必须加大力度整治社区环境，尤其要下大力气整治、减少旧住宅区频发的盗窃、抢劫等社会治安问题，提升社区居民的幸福指数。根据课题组的调研，沈阳市旧住宅区居民对目前的小区社会治安问题非常关心和关注，调查显示，48．2％的被调查者表示对小区的治安状况不满意，44．6％的被调查者表示一般，仅有7．2％表示满意。有近70％的被调查者表示发生过车辆被盗事件，另外诸如入室盗窃、街面扒手、打架斗殴等事件均有发生。为切实改善旧住宅区环境，提高居民生活质量，保障出行安全，沈阳市政府决定2014年继续开展“改善100个旧住宅区居住环境建设”工作，以建设美化、绿化、整洁、通畅的住宅区为目标，本着“功能齐备、设施完善、环境优美、住用安全”的原则，在全市老旧小区范围内选择100个住宅区，通过改造全面提升旧住宅区管理水平，此项工作已列入2014年沈阳市政府为城乡群众“办实事”内容之一。该项工作主要实施绿化提升工程、增设健身娱乐设施、增设安全防范设施、整修破损道路等5大项17小项改造内容，其中增设安全防范设施中，特别提到要在旧住宅区安装挡车器、新建门卫（监控室）、修建小区围墙、维修外墙空鼓、安装监控探头等多项措施。由此可见，相关部门已经意识到旧住宅区社会治安管理需要进一步提升水平，但是仍需要进一步深入研究和系统完善，从多个角度多个层面共同提高旧住宅区社会治安管理水平。
2旧住宅区存在社会治安问题的原因分析
虽然各界都比较关注旧住宅区的管理问题，但一直以来，该问题却没有得到有效解决。分析其原因多种多样，但是最根本的矛盾所在，无外乎资金投入与资金来源不匹配造成，加上管理对象的特殊性，导致管理主体缺位，管理媒介缺失，管理目标无法实现，即管理机制不健全导致管理过程不可持续。具体来讲，管理对象的特殊性，就是旧住宅区自身特点，居住群体属于中低收入者，素质参差不齐，园区基础设施较为落后，房屋自身破损程度较为严重等等，导致对齐管理的前期投入过大，纯粹依靠市场机制进行调节的难度很大，这样导致物业企业不愿意参与，政府又没有精力面面俱到，导致无人管或者管理效率低下，效果不理想的结果。目前沈阳有80％以上的旧住宅区由社区代管，这种管理模式属于粗放式管理范畴，由于缺乏必要的人力财力物力，不可能满足居民的日常需求。根据调查显示，居民普遍认为没有物业公司、流动人口太多、安全设备缺乏等是造成小区社会治安问题的主要原因，另有部分被调查者认为警务工作缺乏，没有实行封闭管理等也是重要原因。分析调查结果可以发现，旧住宅区居民对物业公司参与管理是认可的，但由于旧住宅区自身特点，却没有物业公司愿意接手。同时广大业主也指出了对基础设施，警务工作的需求。这就要求我们深入探讨对旧住宅区实行管理的机制问题，保障旧住宅区能够得到长期有效的管理，保障居民的生命财产安全，提高居民的幸福指数。
3提高旧住宅区社会治安管理水平的对策建议
对旧住宅区进行有效管理，提高旧住宅区社会治安管理水平，总体思路应该是“市场主导，政府扶持，全民参与”。随着我国物业管理行业的快速发展，物业企业参与小区的管理已经具备了较为丰富的管理经验与管理资源，物业企业理应成为小区的管理主体。但是由于旧住宅区的特殊性，完全依靠企业的市场行为却很难满足企业的逐利动机，因此政府应该在一定程度上积极参与，发挥指导、协调、扶持、激励、约束等功能。同时采用“谁受益、谁出力”的原则，调动园区内具有热情和能力的业主参与到日常管理工作中，降低物业公司成本，提高管理效率。具体来讲包括如下措施。
3．1管理主体层面明确物业企业作为旧住宅区的管理主体，负责旧住宅区的日常管理。由于物业企业具有丰富的管理经验，提供旧住宅区日常保安保洁工作非常容易，理应成为旧住宅区的管理主体。但是旧住宅区的特殊性导致目前大多数物业企业不愿意接管，这也是物业企业逐利的本质决定的。在此过程中，政府要发挥积极的扶持与促进作用，包括部分或全部出资完善旧住宅区围墙、路灯、监控报警设备等基础设施设备，降低物业企业的前期投入，提高盈利预期，促进物业企业积极参与。资金来源，可以通过政府的财政拨款、建立专项基金、动用专项维修资金等多种方式筹集，甚至可以通过企业赞助、广告经营等方式获得部分资金投入。待旧住宅区的基础设施较为完善，物业企业就可以参与日常管理，管理模式可以参照其他小区，包括服务项目、服务标准、服务费用等，也可以结合园区特征进行分类管理。另外，由于旧住宅区居住群体特征，有很多下岗或待业的业主，还有部分退休老人，可以充分调动一部分具有热情及能力的业主参与日常管理，组成治安巡逻队等进行日常巡逻，收集居民意见反馈等，降低物业企业在保安工作方面的支出，提高工作效率。因此，管理主体视角下，旧住宅区社会治安管理应该以物业企业为主体，政府扶持，业主参与。
3．2管理对象层面明确旧住宅区中管理对象的特征，系统评价人、物、事的现状与发展趋势，采取有针对性的措施提高旧住宅区社会治安管理的水平。根据旧住宅区居住群体的低收入特征，对其收取的费用要保证不影响其生活水平，标准不能过高，要考虑大多数群体的基本物业服务需求来确定服务内容与服务标准。针对少数具有特殊需求的群体，可以通过采取特约服务的方式额外收取费用。关于流动人口，物业公司可以联合社区做好登记统计工作，同时要加大宣传力度，让旧住宅区的居住群体更多的了解物业管理带来的好处，让大家主动参与到园区的管理中来。针对旧住宅区基础设施落后的现状，物业企业要联合政府一起进行完善，其中这一环节政府要起到主导作用，并且要从资金上大力支持，帮助物业企业以较轻的负担承担起旧住宅区的管理职能，只有这样才能迅速提升对旧住宅区的管理水平，尤其是社会治安管理水平，保障居民的生命财产安全。而针对居民比较关心的社会治安事件，则需要加强监督执法力度，能够快速有效的解决居民遇到的各种问题，物业公司与当地的警务工作者要紧密联系，快速响应，能够真正解决问题。根据调查显示，居民认为安装监控设备、聘请物业公司、设立社区警务队等手段是解决旧住宅区社会治安问题的重要方法，另外成立社区志愿者巡逻队也具有重要作用。因此，管理对象方面，要以较低的收费标准提供符合业主需求的社会治安管理，需要政府大力投入，完善基础设施，提高办事效率。
3．3管理目标层面保证旧住宅区居住者能够安居乐业，就需要各主体能够长期合作，实现多方共赢。首先，物业企业作为旧住宅区管理的主体，其根本性追求就是盈利。目前，物业企业的收入来源主要为物业费，但由于旧住宅区的居住者大多为中低收入水平，且流动人口较多，很多业主具有物业管理需求但是支付意愿却不高。这种矛盾下，一方面需要物业企业提供优质服务促进业主主动交纳物业费，另一方面，还需要从制度上约束不交费的业主，需要政府制定相应的规章制度来对欠费业主进行警告与惩罚，以此来实现物业费的顺利收取，例如对恶意欠费业主在园区内进行公示，通知业主所在单位，强化诉讼判决的执行力度等。另外，要鼓励物业企业积极开展多种经营，一定程度上弥补物业管理经费的不足，提高管理服务质量。如果物业企业实现了长期稳定的盈利，那么对于旧住宅区的管理也必然就实现了长期稳定的目标。
3．4管理媒介层面理论上构建人防、物防、技防相结合的立体防护结构是最佳状态，考虑到旧住宅区的特征，应从如下几个方面进行考虑。人防应该以物业企业保安员为主体，动员业主参与组建巡逻队，并加大警务工作人员的巡查力度。值得注意的是，目前物业小区安保队伍具有明显的不稳定性。一方面，业主与企业需要大量高素质的安保人员，另一方面，安保岗位的工作性质与福利待遇又严重制约了人员的聘用，这种矛盾急需解决。根据经济学规律，价格机制是较好的市场调节剂，通过提升安保人员的工作福利与工作环境，营造良好的岗位口碑，从社会舆论角度多多进行正面宣传和引导等等，是今后要加强的重点工作。例如可以直接提高工资水平、为安保人员购买各项保险、强化法律法规与业务技能培训、改善工作环境等等，通过政府与物业企业联合，建设一支高素质的安保队伍，是提升旧住宅区社会治安管理水平的重要手段。同时，针对旧住宅区的特征，要将安保队伍与小区居民组建的巡逻队结合起来，从物质与精神奖励等方面激励巡逻队参与到小区的治安管理中来，降低物业企业的成本，提高物业管理的持续性。物防最基本的就是实行封闭管理，修缮小区的围墙，设置有人看守的住宅区大门及值班室，配备警棍、手电筒等必要的防护器械，设置报警电话。为住宅楼统一安装单元防盗门，业主家里尤其是一楼二楼等较低楼层安装防盗门与防盗窗，园区装有安全照明灯等，同时增强个体治安防范意识。该项工作应该在物业企业承接旧住宅区伊始与政府部门联合完成。技防则主要采用闭路电视监控系统、周界报警系统、门禁管理系统、电子巡更系统等，同时鼓励有条件的业主使用家庭报警系统，进一步补充技防的范围与层次。有条件的园区还可以建立网络治安管理平台，如QQ群，短信平台等作为补充。
3．5管理机制层面在对管理主体、管理对象、管理目标、管理媒介进行系统讨论的基础上，将各个层面的内容进行整合，即形成了一系列的管理机制，促进持续提升旧住宅区社会治安管理水平，实现旧住宅区居民安居乐业。
第一，资金投入机制。通过财政拨款、政府专项基金、引入社会资本等形式，联合物业企业共同完善旧住宅区的基础设施设备；在物业从业人员的业务技能培训、职业资格考试、法律法规普及、社会保险补助、安保人员的业务培训等方面，由政府适当投入，联合相关部门共同完成。
第二，激励与约束机制。一方面激励物业企业积极承接旧住宅区的物业管理，对承接积极，效果良好的物业企业进行表彰，甚至可以从税收等方面给予优惠，在承接新的项目时给予一定的优先权。而对于不愿意承接旧住宅区物业，或者管理效果不佳的物业企业，则可以限制其承接新的项目，或者资质审查时给予特殊标注，把物业企业承接旧住宅区的管理纳入到企业的社会责任与诚信档案。
第三，沟通协调机制。首先，物业企业承接旧住宅区的管理后，政策层面需要明确，业委会、物业企业、居委会等主体要定期召开沟通协调会议，就一定时期内出现的管理问题进行通报，让全体相关人员共同参与，共同讨论，以主人翁精神解决存在的问题。例如可以规定每月举行社区性质的沟通协调会，每季度召开各个区的沟通协调会，每半年举行全市的旧住宅区物业管理沟通协调会，集中讨论并解决居民反映强烈的共性问题，群策群力。另外，随着信息技术的发展，手机、电脑的普及，可以构建一定的沟通平台，例如网络社区、QQ群、微信平台等，延伸沟通协调会议的范围，及时收集居民的意见和建议，进而将汇总后的问题带到每月、每季度举行的沟通协调会上，如果仍没有解决，则可以进一步在全市范围内进行讨论和解决。这种沟通协调机制的建立，同样要以制度的形式确定下来，形成长效机制。
住宅物业主管工作思路范文6
一、指导思想
以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面贯彻落实科学发展观，按照构建社会主义和谐社会的总要求，坚持以人为本，以解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题为出发点和落脚点，稳步推进老住宅小区的整治改造，有效改善人民群众的生活环境，着力构建和谐社区，促进我市经济社会更好更快发展。
二、工作原则
老住宅小区整治改造和管理遵循集中整治与分步整治相结合、重点整治与一般整治相结合、前期整治与后期管理相结合、整治改造与社区建设相结合的原则。
三、工作目标
按照因地制宜、统一规划、分步实施、政府主导、居民自治、合理利用、经济节约、试点先行、稳步推进、综合整治、配套建设的要求，利用3-4年时间，对市区26个老住宅小区进行整治改造，在此基础上，探索实行以保洁、保安、保绿为主要内容的简易物业管理，基本实现基础设施完善、环境整洁美化、配套设施完备、管理维护有效、治安相对较好的和谐社区环境。
四、工作内容
（一）实施小区集中整治改造。合理确定小区的整治改造项目并组织实施，主要内容包括违章建筑拆除、路面整修、管道疏通、路灯维修、绿化补种、杆线整治等，使小区路面平、管道通、路灯亮、杆线齐、绿化美。
（二）改善小区配套设施。根据小区实际，采用封闭式、半封闭式和开放式小区三种管理模式，利用小区零星空余土地，合理规划，建造管理用房，完善岗亭、围墙、停车泊位、电子监控等管理硬件设施，增设或维修公共厕所、果壳箱和垃圾收集房等卫生设施，增设图报栏、宣传窗等社区文化设施。
（三）规范小区管理。小区集中整治改造后，对其实行以保洁、保绿、保安为主要内容的管理服务，实现小区硬件好、环境好、治安好。
五、实施计划
（一）准备阶段（20*年7月底前）。对市区26个老住宅小区，按照相对集中、便于管理的原则，划分若干管理区域，确定工作方案。
（二）试点阶段（20*年8—10月）。选择3—4个老住宅小区开展试点，总结经验，完善政策和实施方案。
（三）全面推进阶段（20*年11月—2010年12月）。在试点基础上，分期分批稳步推进，在2010年12月底前全面完成。
六、工作措施
（一）加强宣传，营造氛围。各级各部门要做好舆论的正确引导，大力宣传加强老住宅小区整治改造和管理工作的重要意义，营造全社会共同关心、支持、参与老住宅小区管理工作的良好氛围。要积极引导业主自觉遵守物业管理的有关规定，共同维护小区内业主的整体利益，树立业主在小区公共事务管理中的主人翁意识，使小区管理逐步走上良性循环轨道。
（二）政府主导，居民自主。加强老住宅小区整治改造和管理必须尊重居民的意愿，引导居民主动参与小区的整治改造和管理，拟定老住宅小区的整治改造和管理方案，在经专家和部门审定后，必须经小区居民代表或业主委员会讨论通过。根据确定的方案，由规划建设部门和所在街道为主组织实施。
（三）多方筹资，加大投入。按照“政府主导，多方筹资”的原则，对老住宅小区进行综合整治改造，完善基础设施。涉及公共服务的整治改造及管理设施建设的经费，由市财政和所在街道为主组织筹措（其中市财政承担80%，街道财政承担20%，资金拨入老住宅小区综合整治改造专户）；涉及居民自用设施整修改造的经费，由居民自行出资，采取一并组织实施的办法进行；对于更新改造的供电、电信以及供水、供气等市政公用设施的专项成本支出，由各运营单位承担。
（四）因地制宜，分类管理。为实现长效管理，防止前治后乱，经整治后的小区要按照有偿服务的原则，无物业管理的小区，由街道和社区负责，因地制宜落实小区的日常管理；有物业管理的小区，由物业管理单位加强日常管理，确保整治成果，社区、街道和规划建设部门加强监管。要根据小区的不同情况分类制订完善老住宅小区管理服务收费标准与办法，向居民收取小区管理服务费用，并根据收费情况落实有关以保洁、保安、保绿为主要内容的服务和管理。制订小区居民公约，组织开展便民服务、义务保洁等活动，把小区物业管理、社区管理与居民自主管理结合起来，积极探索小区管理的新路子。
（五）加强领导，明确职责。为切实加强对老住宅小区整治改造和管理工作的领导，市政府成立领导小组，由市委常委、常务副市长朱瑞俊任组长，副市长金玉珍任副组长，宣传部、财政局、审计局、公安局、规划建设局（城管局）、发改局、工商局、民政局、供电局、广播电视台、电信局、局（市长电话受理中心）、当湖街道、钟埭街道、水务集团等部门和单位的主要领导为成员。领导小组办公室设在规划建设局，由规划建设局主要领导任办公室主任，办公室成员由市府办分管副主任、规划建设局分管领导、财政局分管领导、当湖街道分管副主任组成，负责具体的组织实施工作。各相关部门也要根据各自职责，密切配合，共同做好老住宅小区整治改造和管理工作，具体分工如下：
1.宣传部：负责做好老住宅小区整治改造的舆论宣传，营造良好的工作氛围。
2.财政局：负责做好老住宅小区整治改造资金的筹措、资金使用监管工作。
3.审计局：负责老住宅小区整治改造财务审计工作。
4.公安局：负责老住宅小区电子监控设备的设计、采购、安装、运营管理工作，负责对小区的治安管理和保安人员进行监督和指导，负责指导小区消防工作。
5.规划建设局：负责老住宅小区整治改造工作方案的拟定，组织实施，建立规范的市场运作机制，指导小区业主大会的召开和业主委员会的组建，做好物管人员的培训，监督和指导物业管理公司做好小区日常的管理工作，探索物业管理长效机制。
6.城管局：协助街道拆除小区内及周边违章建筑，负责对毁绿、破坏市政设施等行为进行制止和处罚。
7.发改局：负责老住宅小区整治改造的工程立项管理工作，拟定整治后小区管理收费办法。
8.工商局：负责对小区内单位和居民申请营业执照依法审检把关，取缔擅自改变房屋用途、影响小区秩序的非法经营。
9.民政局：负责小区社区居委会用房标准指导，小区名称审定等工作。
10.供电局：负责综合整治改造的供电线路、路灯整理、检查、维修、改造工作。
11.广播电视台：负责综合整治改造的宣传报导及有线电视、广电宽带网络线的整理、检查、维修、改造工作。
12.电信局（含其他通信单位）：负责综合整治改造电信管线、井盖的整理、检查、维修、改造工作。
13.局（市长电话办理中心）：负责综合整治改造涉及的居民来信来访来电接待解释工作。
