住宅小区物业管理范文1
【关键词】通辽市；物业管理；住宅小区；服务质量
随着经济发展和城镇化进程的推进，中小城市人们对于城市住宅的需求大大增加，而住宅小区的物业管理日益成为人们对房地产综合价值评价的重要方面。
一、通辽市物业管理发展历程
（一）1999年开始引入物业管理模式
我国的物业管理的发展与我国的房改和住房商品化密切相关。随着商业房地产企业将目光转向二三线城市，通辽市的商品房逐步开始建设，由于商品房与原有的单位集资楼的管理模式存在着区别，1999年新型的物业管理模式逐渐在我市初现。
（二）1999-2012年是通辽市物业管理快速发展阶段
通辽市自1999年开始实行物业管理以来，得到了市委、市政府及相关部门的高度重视，十余年间通辽市的物业管理水平逐步提升，主要归功于以下几个方面：一是物业管理方面的法律法规不断健全，例如2006年颁布了《通辽市住宅小区物业管理办法》，2009年人大常委会通过了《关于加强主城区物业管理工作的决议》，《通辽市物业管理收费标准》等；二是相关物业管理体制不断健全，例如业主委员会制度，还有建立了专项维修资金制度，为小区物业公共部分维修和保养提供保障；三是政府监管力度逐渐加大，我市市委、市政府及相关部门高度重视，对物业管理公司的资质审核、服务质量等进行认真的考核，2012年，政府又开展了“物业管理年”活动。活动要求各物业管理公司要健全组织机构，完善配套政策制度；规范前期物业管理，开展物业管理市场调查，开展创优达标活动，培育优秀物业服务企业；开展住宅维修资金专项审计；积极推行缴费一卡通服务，推进旧住宅区综合整治，提高从业人员素质。此次“物业管理年”活动不仅提高了通辽市物业管理水平，也为我市向新型城市转变提供了方向。
目前全市共有居住物业面积2482.87万平方米，实施物业服务面积1787.50万平方米，专业物业服务覆盖率达到72%。本土物业管理企业达109家，其中一级资质的企业1家，三级4家，行业从业人员达5000多人。
二、通辽市住宅小区物业管理存在的问题
虽然通辽市物业管理行业几经波折逐渐走上了正规化发展的道路，但是由于其物业行业发展的时间还比较短，所以仍然不完善，存在着一些问题。
（一）收费难依然是物业管理企业发展的最大障碍
通辽市流行着一句话“物业难过三年”，也就是业主入住时需要缴纳三年物业费，过了三年后业主不愿再交物业费。物业管理企业收到的物业费越来越少，只有降低成本才能维持经营，降低成本的后果就是服务质量下降，于是业主对物业管理的服务不满意，从而不交物业费，最后恶性循环，只有倒闭或撤离该小区。
（二）“弃管楼”问题仍有待解决
通辽市的物业管理一直采取“谁开发谁管理”的经营模式，而由于房地产开发近年来利润丰厚，很多开发公司四处筹资广泛拿地进行建设，最后导致很多企业现金流断裂，烂尾楼、卖完房子卷款走人等连锁反应接连出现，比如2001年建成的巴黎之春小区就是由福建开发商开发的，开发商几年后撤走，该小区也随之弃管，最后不得不由政府指派其他物业公司接管；还有些企业重开发轻管理，为配合销售，随意设立物业管理公司，物业管理质量难以保证。据统计截止2010年，我市弃管楼达到1000多栋，虽然相关部门采取社区介入管理，由街道办事处负责收取卫生费以解决垃圾处理问题，但对于小区排污管道堵塞、楼道卫生、共有设施损毁等问题依然难以解决，也给社区管理带来不小的麻烦。
（三）业主委员会机制运行不规范
业主委员会是物业管理中的重要组成部分，通辽市已有253个小区成立了业主委员会，但有些小区业主委员会的成立未经过规范的程序，不是所有业主选举产生的，其行为不具备法律效力，不能代表全体业主；另外有些小区虽然按规定成立了业主委员会，但没有具体执行职责，而是形式化成分比较多，未按照《物业管理条例》要求发挥应有的组织、指导作用，使部分物业的日常管理工作处于无序状态。
（四）物业管理服务良莠不齐
碧桂园及希望物业的物业管理服务现在已经得到了通辽市民的认可，而其他住宅小区物业普遍存在着服务质量不高的问题，例如楼道打扫不干净，垃圾清理不及时，水电维修质量不高，小区绿化不好等问题。
三、通辽市住宅小区物业管理问题的成因分析
（一）收费标准不清
收费标准不清是导致收费难的重要原因之一。基本上通辽市大部分住宅小区都没有公布过收费项目和标准，有些小区即使有也多是一些过时的内容，形同虚设。物业费的不公开不透明现象直接牵扯到广大业主的切身利益，而且也容易促使物业管理企业钻空子乱收费等不良现象的产生。
（二）业主维权意识不强
物业管理不是物业管理企业一方的事，而是全体业主的事，业主可以通过业主大会、业主委员会机制参与到小区管理中去，行使自己的权利，发表自己的观点；另一方面根据《通辽市物业管理办法》第十三条规定业主大会、业主委员会依法作出的决定，对全体业主具有约束力。广大业主没有意识到业主委员会对于自身权利的维护起到重要作用，最终导致业主委员会机制形同虚设。
（三）市场机制及相关法律法规不健全
造成通辽市大量弃管楼存在的主要原因在于房地产开发中的建管不分，虽然政府出台了物业管理招投标制度，但该项措施操作环节存在很大的漏洞，忽略了业主的权利，未建立业主与物业管理公司的双向选择机制；另外物业管理公司本身有时也很被动，开发商在销售阶段作出不合理承诺，导致物业管理公司无法实现，这与政府缺乏相应的物业接管制度，划分清楚责任归属脱不了关系。
（五）物业管理企业人员整体素质不高
这一问题主要表现在以下两方面：一是通辽市物业管理行业起步较晚，从业人员大部分是从其他行业转行过来的，缺乏相应的专业技能，导致维修不到位引起业主对物业管理服务质量的怀疑，甚至出现矛盾；二是物业管理企业缺乏相应的道德教育和专业培训，碧桂园、希望物业采用的人员与其他物业公司并无特别之处，但由于其具备完善的培训体系，以及清晰严格的工作标准，其整体服务态度及质量就远远高于行业中的其他企业；三是由于通辽市物业管理行业普遍缺乏经营意识，员工薪酬福利普遍较低，员工普遍缺乏主人翁意识，一方面导致对业主的服务态度恶劣，对业主的要求不能及时满足，另一方面导致人员稳定性很低，服务质量也不稳定。
三、通辽市提升住宅小区物业管理水平的对策
针对以上所提及的通辽市物业管理问题及成因，本文认为，通辽市应采取以下措施，完善物业管理体系。
（一）建立健全相关法律法规及市场机制
要从根本上解决建管不分、衔接不好、满意度低、收费难的问题，首先应建立业主与物业管理企业双向选择的市场机制，让业主主动地选择物业企业，而不是被动接受，这一机制还有助于物业管理企业提高服务质量；其次，政府相关部门应出台相应的物业接管制度，对于开发商前期建设上的问题、不切实的承诺给予明文规定，不得转嫁给物业企业、欺骗业主，以减少物业企业与业主间的纠纷和矛盾；再次，政府应建立物业管理收费标准，使物业管理收费公开透明。
（二）完善业主委员会机制的运行，提高群众参与度
业主委员会机制是对业主及物业管理企业都有利的事情，所以对于没有成立业主委员会的住宅小区，在符合条件以后应该按照《通辽市物业管理办法》的规定依法召开业主大会，选举业主委员会。政府相关部门在对物业管理行业进行监管的同时，也应该加强对业主委员会的监管力度。
同时业主也应该树立正确的意识，物业管理的服务质量要合理、合法地去争取，所以业主要极参与业主大会并履行相关义务，监督物业公司和业主委员会的工作，向开发商和物业公司争取维护自己的权益，同时业主要本着合作的态度，配合物业企业的管理，义务缴纳物业管理费，以确保创造一个优美的居住环境。
（三）提高物业管理企业经营能力及服务质量
物业管理属于服务产业，物业管理作为一种商品，其价格由其价值决定，所以服务质量是企业生存的根本。要提高服务质量，物业管理企业首先要树立以业主的需求为出发点的服务意识，注意服务的态度和方式，例如希望物业公司对于某一用户整夜不关灯的情况，第二天会立刻致电业主询问情况，碧桂园保安标准化的敬礼动作，这些细节都使业主感觉到被尊敬、亲人般的关心，又怎会怀疑物业管理的能力，所以物业管理企业不要认为物业管理行业是微利行业，只有不断削减经营成本，才能赢利，反之只有不断提高服务质量，提高物业管理附加价值，才能获取业主的满意和放心，物业管理费标准与服务标准是成正比的，所以也会随之提高。
（四）加强物业管理人才队伍建设和培养
物业管理企业要提高服务质量，应该拥有两类人才，一类是专业技术人才，一类是管理型人才，但是物业管理行业是一个新兴行业，社会地位还不高，所以这两类人才的获取依然较难，所以物业管理企业应进一步提高岗位的吸引力，例如提高岗位工资及提高相关培训等。对于有志从事物业管理工作，但缺乏相应的技能的，物业企业必须组织相应的岗前培训，也可以组织专业培训班，利用员工的业余时间进行培训，到优秀的物业管理企业学习和参观等。除此之外，由于物业管理企业是服务型行业，所以其从业人员不仅要具备相应的技能，还需要有良好的思想作风、职业道德和服务态度，所以如何提高员工的素质，建立以业主为中心的意识是物业管理企业必须加强的。
综上所述，物业管理虽然在中小城市起步较晚，但对居民生活质量提高却有着至关重要的影响，物业管理企业必须从推进业主与物业管理企业双向选择的市场机制、提高企业经营能力及服务质量、完善业主委员会机制的运行，提高群众参与度、加强物业管理人才队伍建设和培养等方面不断完善自己，建立物业管理品牌，增强竞争力，为中小城市成为宜居城市做出贡献。
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住宅小区物业管理范文2
第二条 本办法所称住宅小区，是指经过统一规划、综合开发、配套建设而形成的建筑面积在五万平方米以上的城市居民住宅小区（以下简称住宅小区）。
第三条 本市行政区域内的住宅小区实行物业管理。
已入住居民、暂不具备条件的住宅小区，应搞好规划，创造条件，并在市政府规定的期限内逐步实行物业管理。
第四条 成立住宅小区管理委员会（以下简称管委会），为社团法人组织。管委会由房屋所有人，承租人代表和街道办事处等有关管理部门的代表组成，房屋所有人、承租人代表应不低于管委会组成人员的70％。管委会主任由区（市）人民政府指定的街道办事处主任或副主任兼任。
管委会设办公室，负责处理日常工作；涉及本住宅小区物业管理重大事项的，由管委会组成人员实行投票表决制度。
第五条 管委会的职责：
（一）贯彻国家、省和市有关规定和本办法；
（二）负责接收按规定交付使用的住宅小区；
（三）通过招标、招聘等形式确定住宅小区物业管理单位并与其签定《住宅小区管理承包合同》；
（四）对住宅小区物业管理单位的管理服务工作进行监督检查并接受居民对物业管理单位的投诉；
（五）负责协调小区物业管理单位与各有关管理部门的工作关系；
（六）确定住宅小区内管理服务内容。
第六条 住宅小区的物业管理由物业管理单位实行专业化统一管理和综合性服务。
物业管理单位须按规定经资质审查和经工商行政管理部门审查并领取《营业执照》后，方可从事住宅小区物业管理。
物业管理单位是具备相应条件的企业法人。
第七条 有关管理部门、单位应将住宅小区内的下列事项委托物业管理单位纳入管理范围：
（一）公有房产、公有房产与私有房产毗连部分的维修管理；
（二）道路及其他公共场所的清扫保洁；
（三）绿地和绿地上的花草树木及绿化设施的养护管理；
（四）集贸市场和其他商业网点的经营管理；
（五）部分供水、供热、供（燃）气、供电、照明、排水等市政公用设施的养护和维修；
（六）其他。
第八条 有关管理部门、单位将前条所列有关事项委托物业管理单位管理的，应与物业管理单位签订托管合同，明确双方的管理权限和责任，托管合同期限应与《住宅小区管理承包合同》期限一致。对托管的事项，有关管理部门、单位不再直接进行管理，但有权进行监督检查。
物业管理单位需改变其接受托管的设施的现状或使用性质，应按规定经有关管理部门和单位批准。
第九条 物业管理单位对下列事项实行有偿服务：
（一）为单位、居民代收垃圾、清扫楼道及道路，代收水、电、燃气、供热、有线电视、通讯等费用，治安保卫等公共服务；
（二）为单位、居民看管车辆、粉刷楼宇、维修楼内公共照明设施和水电设施等专项服务；
（三）为单位、居民代管房屋、车辆及维修室内水电设备、家用电器和提供其他日常生活服务等特约服务；
（四）单位和居民委托的其他服务项目。
第十条 经有关部门验收合格的住宅小区，建设单位应在交付使用时，向负责接收的管委会提供以下档案资料：
（一）小区规划图；
（二）竣工总平面图；
（三）单位建筑及结构设备竣工图；
（四）地下管网竣工图；
（五）房屋分配方案；
（六）其他。
第十一条 住宅小区自移交之日起一年内，由开发建设单位负责保修，开发建设单位也可支付一定比例的保修金，由物业管理单位养护修缮。
第十二条 住宅小区开发建设单位应按住宅小区建设投资成本的一定比例，向城市建设主管部门缴纳住宅小区管理基金，用于住宅小区的公共设施更新、大型设施（项目）的增改以及为其他已建住宅小区实行物业管理提供补助资金。其中管理基金的30％，委托金融机构一次性贴息贷款给物业管理单位作为流动资金合理使用。
第十三条 小区开发建设单位按规划建设的专业管理用房和住宅总建筑面积0.5％的商业网点房，属国有直管房产，应按民用住宅房屋租金标准，由管委会提供给物业管理单位使用和经营。任何单位、个人不得擅自改变其用途。
第十四条 有关管理部门或单位将本办法第七条所列事项委托物业管理单位进行管理的，应支付委托管理费用；具体数额，由双方商定。
对物业管理单位托管的房产，属国有直管房产的，由房产管理部门定期向物业管理单位划拨房租中的修缮费、管理费；属单位自管房产的，由房租汇缴中心每月将房租中的修缮费、管理费划拨小区物业管理单位；属私有房屋的，由小区物业管理单位按规定收取公有部位的修缮管理费。
第十五条 物业管理单位按规定向小区内的单位和居民收取综合服务费，用于小区内的公共服务项目支出。综合服务费的收取标准，由管委会报物价部门审查批准。
物业管理单位为住宅小区内的单位和居民提供专项和特约等服务项目，收取相应的费用。
第十六条 住宅小区管理服务经费的收支情况，应接受物价部门和管委会的监督检查。
第十七条 单位和居民入住小区前，须与物业管理单位签订小区入住合约；已入住小区未签订小区入住合约的，应与物业管理单位补签小区入住合约。
第十八条 入住小区的单位和居民须遵守以下规定：
（一）不得擅自改变房屋的使用性质、结构、外形及色调整；不得擅自改装、拆除公有房屋原附属设施；装修房屋应符合有关规定。
（二）保持房屋及其他建筑物的完好、整洁和安全；禁止在公用院落、走廊、屋顶、楼梯内堆放杂物、砌煤池、建违法建筑；禁止在阳台上砌墙和存放超重的物品。
（三）禁止随意接引、拆除和损坏市政公用设施；不得擅自在住宅小区内占用和挖掘道路；禁止向下水道中乱扔杂物。
（四）爱护住宅小区内的绿地和花草树木及绿化设施；严禁损坏、占用绿地。
（五）按规定的时间、地点存放垃圾；禁止乱倒垃圾、乱泼污水、乱扔瓜果皮核、纸屑；禁止在建筑物和构筑物上涂写、刻划、张贴；禁止饲养家禽、家畜；二楼以上阳台围栏上摆设花盆，必须采取固定保护措施，防止坠落伤人。
（六）严禁打架斗殴、酗酒滋事、、传播淫秽物品；禁止使用高音喇叭，使用组合音响不得影响相邻关系；禁止存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品。
（七）不得在小区内随意停放自行车和机动车辆；非经批准，禁止载重车进入住宅小区（通过住宅小区内的城市道路除外）。
（八）居民应按规定办理户口登记、变更、迁移手续；暂住人员，应按规定及时办理暂住户口登记手续。
（九）不得开办污染小区环境的生产、加工型企业。
（十）居民利用家庭住所从事经营服务活动和单位、个人在住宅小区内的公共场地设点从事经营服务活动的，须征得物业管理单位的同意，并到有关管理部门办理审批手续。禁止任何单位、个人在住宅小区内的公共场所和道路两侧乱设摊点。
（十一）其他有关事项。
第十九条 物业管理单位应根据小区管理服务的实际内容，建立健全小区管理的规章制度，制定住宅小区住户手册、住宅小区管理服务项目和标准等，方便居民，提高管理服务水平。
第二十条 管委会和物业管理单位任何一方违反《住宅小区管理承包合同》规定的，对方均有权依据合同规定，追究对方违约责任直至解除合同；造成损失的，责任方应依法予以赔偿。
第二十一条 物业管理单位有违反行政管理法律、法规、规章行为，依法应予以处罚的，由有关行政管理部门予以处罚。
第二十二条 物业管理单位违反合约规定，未给住宅小区单位或居民提供相应服务或造成损失的，管委会有权责令其改正、履行合同、予以补偿或赔偿。
小区内的单位和居民违反合约规定或有其他违法行为，除由物业管理单位按合约的规定追究违约责任外，还可提请相应的行政管理部门依法予以处理。
第二十三条 当事人对行政处理决定不服的，可以依照《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》规定，申请复议和提起行政诉讼。
第二十四条 住宅小区管理的达标考评按照《全国文明住宅小区标准》、《全国文明住宅小区达标考评办法》执行。
第二十五条 青岛市城乡建设委员会是本市物业管理的行政主管部门，负责对物业管理单位进行资质审查。本办法具体执行中的问题，由青岛市城乡建设委员会负责解释。
住宅小区物业管理范文3
（一）物业服务企业与开发建设企业之间没有明确的法律关系
近几十年来，我国的经济发展势头十分迅猛，其中的一个主要表现就是人们的生活水平得到了前所未有的改善。同时人们对居住环境的所应该具有的条件也在增加。城市人口的激增带动了房地产企业、物业管理企业等一系列相关企业的快速发展。虽然在《物业管理条例》中明确的规定了建设企业在业主所选定的物业服务企业入驻之前必须选聘物业服务企业，并对前期物业管理制定临时规约，但是在实际生活中，由于我国市场经济的不成熟，使得开发建设企业与前期物业企业之间几乎都是一种隶属关系，同时有很多物业服务企业只是房地产开发企业的下属公司，这种关系在我国的住宅小区中占有很大的比例。很多房地产开发企业为了自身的利益着想，在小区业主委员会还没有成立前，都是聘用自己旗下的物业服务企业。
（二）开发建设企业对前期物业服务企业的工作进行干预
很多开发建设企业都会违反相关的法律法规，以聘用物业服务企业为条件,对聘任的物业服务企业的工作进行干预，从中谋取巨额利益。如果聘用的是自己旗下的物业服务企业则会通过其它的方式从中获取巨额利益。在业主委员会成立之前，开发建设企业有权选聘物业服务企业。如果是开发建设企业旗下的机构或者是小公司，则会因为它们本身对开发建设企业的依赖而受到开发建设企业的制约。而其他的与开发建设企业没有关系的物业服务企业则会因为利益的原因而受制于开发建设企业。
（三）开发建设企业无意中将很多问题遗留给后期的物业服务企业
这种现象比较普遍，很多开发建设企业会把一些设计规划和建筑质量等隐形问题在无意间遗留给后期接管的物业服务企业。同时还有的开发建设企业也没有为物业服务企业提供进行物业管理的基础条件，而这个问题与开发建设企业所遗留的一些其他问题会使得后期的物业服务企业丧失业主的信任和理解，给以后开展工作带来了很大困难。虽然在《物业管理条例》中有规定物业服务企业在承接物业时的查验义务，但是对于一些与设计规划和建筑质量等需要长期的时间才能够察觉的隐形问题却是无能为力的。
（四）在物业管理交接的过程中物业服务企业不能够明确其自身的责任
因为利益的原因，在进行物业管理交接的过程中物业服务企业经常发生矛盾。究其主要原因有以下两方面：一方面是前任物业服务企业不愿意放弃物业管理权，在落聘后想尽办法对新物业服务企业进行阻挠；另一方面是前任物业服务企业虽然放弃了物业管理权，但却在离开时进行各种破坏活动，例如将物业管理所需的一些设施破坏，带走小区业主的相关资料，不向新物业服务企业移交物业管理中的财务账目等，这些行为严重影响了新任物业服务企业的正常工作，导致新旧物业服务企业间的矛盾冲突。
二、对住宅小区物业管理与开发建设关系处理的想法
要使得住宅小区后期的物业管理能够顺利开展，那么应该做好以下几点工作。
（一）实施分业经营，对物业服务行业进行规范
物业管理应该贯穿于住宅小区的生命周期之内。虽然现实的情况也是这样，但由于许多原因在小区业主委员会成立之前，开发建设企业所选聘的物业服务企业都是其自身的子公司或者子机构。最后使得业主将本应该有开发商所承担的责任转嫁到物业服务企业身上，从而引发许多本应该出现的物业管理纠纷。因此应该按照相关的法律法规对物业服务企业进行规范。同时加大《物业管理条例》的宣传力度，并加强相关司法的解释，以此来增强业主、物业服务企业与开发商的法律意识,鼓励房地产开发商、房地产销售和房地产管理分业经营。最后可以形成一种相互制约的良性关系，在物业服务企业对业主负责的同时又能够对开发商进行监督，从而为后来的物业服务创造一个良好的条件。
（二）在住宅小区开发建设的立项审批阶段，应同步报批物业管理方案
住宅小区能否建设，其首要环节在于经过政府有关部门对项目建设可行性的审批。政府是否批准开发建设应是基于对社会、经济、供给、需求等诸多因素的综合考虑，无疑，这种考虑应该包括对后期物业管理需求的因素。现行的审批体制中，计划行政主管部门通过下达指标，土地行政主管部门通过核发土地使用证，规划行政主管部门通过核发工程规划许可证，建设行政主管部门通过核发开工许可证等手段各自按行业要求履行监督职能，较好地实现了本行业职责范围内的宏观调控。而与住宅小区几十年使用周期同步运营的物业管理部门在住宅小区建设项目的立项审批阶段缺乏应有的调控力度和调控手段。为了能够保证新建住宅小区的使用条件和配套完善，在项目开工前，开发建设单位应向物业管理行政主管部门上报物业管理方案，物业管理方案应明确界定物业管理用房的具置、数量和提供主体；明确界定物业管理经营性用房的具置、数量、成本价格和提供主体；明确界定住宅小区公用设施共用部位维修基金的计提基数、计提比例和缴纳计划；明确小区绿化、硬化、美化、环卫、文体活动等公共设施的建设标准等。对于没有经过审批的小区不得开工建设。这样做可以使得后期接收的物业服务企业可以有一个明确的目标，即使前任物业服务企业进行破坏也不至于手忙脚乱。
住宅小区物业管理范文4
肃北县住房和城乡建设局党组书记、局长 王向林
（2019年10月16日）
按照县委统一部署，对照《“不忘初心、牢记使命”主题教育调查研究工作方案》要求，结合我县实际，为进一步了解和掌握全县物业管理情况，本人深入全县各物业小区，通过与有关部门、公共服务企业、街道、社区、物业服务企业负责人和部分居民代表进行了座谈交流，并现场察看了金地花园、紫亭小区、牧民小区、和硕佳园等4个住宅小区物业管理情况进行了调研。现将调研情况报告如下：
一、全县物业管理工作的基本现状
近年来，县住建局和房管中心认真贯彻执行《甘肃省物业管理条例》，逐步建立起以县级为总揽、社区为重点、小区为基础的物业管理新机制，物业管理工作逐步走向规范。县城住宅小区物业管理从无到有，实行物业管理的区域不断扩大，物业管理效应初步显现，取得一定成效，为维护肃北社会稳定发挥了积极作用。
（一）住宅小区基本情况。目前肃北县已建成和在建房屋共138栋4291套（包括保障性住房、小康楼、城关村、盐管局、东山村棚户区）。其中封闭式小区六个，分别是金地花园11栋360套、紫亭花园12栋556套、牧民小区7栋380套、巴音小区6栋209套、和硕佳园4栋241套、博伦小区10栋260套；新建双创大厦1栋72套，巴音朝伦2栋144套；散居楼58栋（2069套）。
（二）物业管理基本情况。全县在运行共有物业企业2家，即肃北县祥和物业服务公司和酒泉鑫隆物业公司。肃北县祥和物业服务公司成立于2017年4月，物业公司现有职工16人，包括经理、会计、出纳、收费员及办公室管理人员，小区公共秩序维护员、保洁员及门卫。目前该公司与金地花园业主委员会签订合同、进行物业服务；对牧民小区、紫亭小区已进行服务，但还未与业主委员会签订合同。酒泉鑫隆物业公司是肃北县和硕佳园开发商管理前期物业服务公司。散居楼58栋（2069套）无专门物业管理机构，由社区管理、环卫处进行垃圾拉运。
二、物业管理工作存在的主要问题及原因分析
在县委县政府、相关部门单位、基层组织和物业服务企业的共同努力下，全县物业管理事业有了较快的发展，但由于我县物业管理工作起步较晚，整体上看，基础条件差，管理水平低，利益诉求多，与城市发展和人民群众对美好生活的向往相比，还有一定的差距。主要表现在以下几方面：
一是政府对物业管理工作重视不够。由于我县物业起步较晚，之前各小区物业管理基本处于无序状态。多年来，县、镇政府均没有专门研究和出台加强我县物业管理工作的具体政策及对物业答理作缺乏有力有效的组织领导、工作指导和制度保障，主管部门也存在对物业管理工作研究不深、工作力度不大、方法单一等问题。加之主管部门力量有限，履行监管职责等方面不够到位。目前我县的物业管理工作主要依靠房管中心进行行业直管，部门之间没形成监管合力，物业管理涉及到乡镇、社区、公安、国土、规划、执法、供热、供水、供电、供气等多个部门，有时各种矛盾会交织在一起，缺乏一个强力部门有效的协调各方，缺乏物业管理矛盾协调机制和应急防御机制。同时乡镇、社区还没有发挥应有的作用。在物业管理中应组织协调业主大会成立，调解业主、业主委员会与物业服务企业间的纠纷，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，但目前镇及社区都以人手少、工作忙等为由不愿承担物业管理相关职能。
二是物业服务企业的服务水平和业主的交费意识不高，导致物业费交纳率较低。全县范围内住宅小区物业费交费比例超过70%，而老旧小区物业费交费比例较低，一般只能达到30%到50%。导致这种现象的主要原因有两个，一是物业服务的质量和水平不高。目前我县的物业服务企业提供的都是保洁、绿化、安保等常规性服务，而且服务质量不高，服务水平得不到业主的认可。二是业主的交费意识还需要提高。居住在金地花园、紫亭小区等老旧小区的部分业主，在实施物业管理之前不需要交纳物业费，在进行综合改造实施物业管理之后，仍然认为应当免费享受物业服务等公共服务，因此不愿意交纳物业费。最终形成物业服务水平低、业主不满意、业主不交费的恶性循环。
三是车位有效供给不足，停车管理矛盾突出。从群众反映情况看，车位紧张及停车秩序混乱，是当前物业管理十分突出的问题。以前建成的老旧小区及散居楼,很少配建停车设施，规划配建的车位较少，仅有的少量车库，而近几年建设小区，虽然调高了规划车位比，各项管理措施也比较到位，但随着我县私家车的不断增多，短缺矛盾仍然十分突出。在每户人家一辆车甚至是第二辆汽车已经开始大量进入市民家庭的时代，已经不能满足广大业主的停车需求。
四是物业管理模式落后，缺乏市场竞争机制。我县由于地处偏僻，人口稀少，物业市场低迷，物业市场还没有真正引入市场竞争机制，物业企业并不是通过招投标进入物业市场的，企业抱着向政府等、靠、要的态度，造成了物业企业缺乏竞争意识和责任意识。部分开发商把自建小区的物业服务变成了经营行为，加之我县住宅小区大多规模较小，服务项目少，服务费标准低，收缴率低造，造成企业管理成本高，形成亏损，公平的市场竞争机制、良性循环机制无法建立。 加之有资质的物业管理企业少，服务质量不高，物业费收支不公开不透明，物业服务企业运转困难。部分物业企业摆不正自己的位置，认为自己是管理者而对业主颐指气使，缺乏主动服务、积极服务意识，从而滋生了众多的矛盾。
五是居民对物业管理意识淡薄。物业管理是业委会与企业通过合同约定提供服务的市场行为。多数居民对物业管理不了解、不理解，不知道物业企业只是按合同条款为业主提供约定服务，不是交了费，所有的事务企业都要管。部分业主，视物业服务为公益性事业，对有偿服务还很不适应，“要服务、少付钱或不付钱”现象严重。同时从调研情况看乡镇、社区、物管人员、业主委员会成员以及业主代表，普遍对物业管理法规不知或知之甚少，各级宣传普及物业管理法规不积极、不主动，普法宣传也没有涉及物业管理的内容。
六是业主委员会组建比例低，居民自治基础薄弱，没有充分发挥应有的作用。目前我市共成立业主委员会1个，仅占住宅小区物业服务项目的20%。业主委员会运行不够规范，个别规模小区业主大会召集难，没人参会、业务委员会选举难，没人愿意干，业主委员会作用发挥难等问题。不能够严格按照《甘肃省物业管理条例》规定履行职责，业委会组建比例低，不能依法履职、依法维权，是目前制约物业管理水平提升的短板。而且我县71%的居民楼属于散居楼群，散居楼群适宜居民自治。由于长期形成依赖政府的思维定式，住户在物管自治方面参与意识淡薄、缺乏主动性。
七是公共维修设施基金的收缴问题突出。肃北县早期建设的集资房以及各机关和企事业单位家属楼因建成时间较早，大多数没有交纳住宅维修资金，住宅专项维修资金收缴困难。主要集中在以前已办理房地产权证的业主，根本没有办法让其缴纳住宅专项维修资金，这就造成了一幢楼或一个小区只有部分业主归集了住宅专项维修资金。目前许多住宅小区的共用部位,公用设施设备急需维修养护和改造，而这些小区没有专项维修基金,根本无力进行旧小区改造。
八是小区和散居楼群内违法建设屡禁不止，占用公共绿地现象时有发生。住宅小区内私搭乱建和占用公共空间种菜现象是个老大难问题，并且屡禁不止、屡屡反弹，这种现象在2000年到2013年建成的小区比较普遍，尤其是教育路的散居楼群更为严重。近几年相关部门开展了多轮占绿种菜问题整治行动，效果较为明显；但私搭乱建顶风而上，而且一旦形成，违法建设认定、拆除等程序复杂、涉及部门多、处置时间长，重新恢复难度极大。
三、意见和建议
物业管理与千家万户的利益息息相关，是一项涉及到各级各有关部门的系统工程，物业管理行业的健康发展需要全社会的共同关心和支持。为此，提出以下几点建议：
（一）健全完善物业管理体制机制。完善和规范物业管理行政管理体系，属地乡镇、社区应设立物业管理工作机构，配备专职人员，加强乡镇、社区的物业管理队伍组织建设。根据“条块结合、属地管理”的原则进一步明确部门、乡镇、社区的职责分工将管理重心下移，充分发挥乡镇、社区对辖区日常物业管理活动的监管作用。将物业管理纳入社区建设统一管理，积极探索行政主管部门、开发商、物业企业、业主共同参与、相互监督的物业专项维修资金的归集、保存与使用的新型工作方法确保专项维修基金的足额归集和合理使用。
（二）加强业主委员会组织建设，充分发挥业主委员会的作用。业主委员会是做好物业管理的基础之一，要学习借鉴外地成功经验和做法，结合我县实际，严格按照相关的法律法规规定，适时召开业主大会，加强业主委员会建设。倡导业主委员会成员与居民委员会成员交叉任职，鼓励业主中的党代表、人大代表、政协委员、机关事业单位人员积极参与业主委员会。积极开展业主委员会组建和运行方面的业务培训，提高业主委员会成员的思想素质和专业水平。进一步理顺居委会、业主委员会、物业服务企业之间的关系，推进沟通合作，提升社区物业管理水平。
（三）增加车位有效供给，规范小区停车管理。超前规划，科学合理确定新建住宅小区车位配建标准，严格落实住宅小区建设规划审批时车位的比例。充分挖掘老旧住宅小区的停车潜力，结合小区环境综合整治，通过调整绿化空间、优化小区布局、拆除违法建设等方式，增加车位。加强管理，依法纠正改变车库和车位使用功能的行为。对小区内占用消防通道停车、占用他人车位停车、乱停车和恶意堵塞进出通道等行为，由物业服务企业进行劝阻引导，规范业主有序停车。
（四）要积极推进旧住宅小区的物业管理。由县政府投入资金，逐步改造老旧小区，并相应组织相关职能部门，调动各方积极性，针对旧住宅小区物业规模小，较为分散，尤其小区楼房陈旧、基础设施差物业管理难以起步的情况，采取多种途径、多种形式，完善物业管理条件改善旧住宅小区的居住环境。可着手先行对有条件的小区进行新型管理工作机制的试点，通过总结经验逐步建立健全适应我县实际情况的旧住宅小区物业管理模式，最终促其走上规范化管理轨道。
（五）要强化物业管理指导监督。乡镇、社区要主动介入，认真分析研究当前小区召开业主大会、成立业主委员会、引入物业管理公司和业主委员会履行职责方面存在的困难和问题。加大组织、协调、指导、帮助的力度，促进业主大会召开和业主委员会的建立并有效开展工作。要加强对业主委员会的法律指导与日常监管。
（六）加大政府对物业企业的政策扶持力度。对物业服务企业的营业税免收，所得税减半征收；给企业给予适当资金、人员、设施设备的补助和帮扶；鼓励有实力的社会实体兴办物业公司，对老旧分散楼群进行物业服务管理，在政策上给予扶持和优惠；建立物业服务酬金制度，推进业主自治进程。
（七）提高物业服务质量和水平。加大宣传力度，通过邀请物管权威人士、法律顾问进行宣讲解说，发放宣传材料、电视、广播等新闻媒体，大力宣传物业管理的相关政策、文件，形成强有力的舆论氛围，提高居民的物管意识，提高业主交纳物业费的自觉性。相关部门要加强对物业服务企业的监管，督促提升物业服务质量和水平。构建和谐的物业服务企业和业主关系，提高业主交费的主动性；建立对恶意拖欠物业费案件快速审判的绿色通道，对一些恶意拖欠物业费的行为，依法快速处理。
（八）加大小区执法力度，清理违法建设、破坏公共绿地等行为。明确各级执法机构工作职责，着重解决住宅小区违法建设、侵占公共部位、破坏公共绿地、占用消防通道等突出问题。城管执法部门要加大执法力度，及时开展执法活动，对拒不配合行政执法的，依法申请人民法院予以强制执行。物业服务企业要加强配合，对违法违规行为及时进行劝阻和报告，积极协助执法活动开展。
住宅小区物业管理范文5
物业管理机构对住宅小区统一提供的公共，被称为物业管理，也称为物业服务，主要包括环境秩序的维护和社会治安的管理等等[1]。当前在住宅小区物业管理中主要存在以下几个方面的问题。
1.开发商与物业服务企业之间没有明确的法律关系
我国的市场经济体制发展尚不完善，物业服务企业隶属于房地产开发公司。一方面，在没有成立小区业主委员会之前，房地产开发商可以以原始大业主的身份对物业服务企业进行选聘。此时的开发商与物业服务企业之间存在着短期的合同关系。小区业主委员会成立之后，可以由小区的业主委员会来负责物业服务企业的选聘工作，房地产开发商应该无条件的向小区业主委员选定的物业服务企业移交原始资料。然而在实际操作中出于各种情况的考虑，一些开发商并不愿意放弃物业管理。另一方面，物业服务企业和房地产开发公司之间往往具有从属关系，物业服务企业是开发商的子公司或者下属机构。
2.物业管理的交接过程中没有对责任进行明确
由于开发商与物业服务企业之间的法律关系不明确，因此在物业管理的交接中容易发生物业服务企业之间的矛盾。前任物业服务企业在交接的过程中往往存在着阻挠新物业服务企业进入小区、破坏无业管理设施等情况，或者带走小区业主相关的资料，在移交的过程中不做好财务账目的移交工作等等。
3.业主与物业服务企业之间的合同不能得到履行
业主与物业服务企业之间要签订物业服务合同，对二者的权利义务关系进行界定。物业服务企业和业主委员会之间是一种合同关系，也是被委托和委托的关系。但是当前二者之间存在一些矛盾，影响了合同的履行。（1）物业服务企业没有按时将房屋钥匙交给业主。按照房屋买卖合同的约定，当房屋买卖人支付了部分或全部的房款之后，就可以办理入住手续，此时物业服务企业应该为房屋买受人办理相应的手续。然而有一些物业服务企业会要求房屋买受人支付物业管理费用以及其他费用，否则拒绝将钥匙交给买受人。这对房屋买受人的合法权益造成了极大的损害，如果房屋买受人对物业服务合同和管理公约有不同意见，或者认为物业费的收取不合理，往往难以办理房屋入住手续[2]。（2）缺乏统一的收费标准和类型。我国尚未建立起完善的收费标准和收费类型，而物业管理的收费标准和收费类型就比较多，造成物业收费中出现很多问题。由于收费标准不统一、物业服务不到位，业主往往拒绝交费。
二、提高住宅小区物业管理水平的对策
1.对物业管理的法律法规进行完善
要全面提高我国住宅小区物业管理的水平，首先必须对相关的法律法规进行完善，对物业服务企业、房地产开发公司和业主之间的责权进行明确。现行的《条例》对于物业服务的费用和标准、业主委员会的选举、维修基金的保管和新旧物业公司的更替等问题并没有给出具体的解决对策。必须以《条例》为基础，做好物业管理方面的立法工作。根据物业管理存在的实际问题，进行相应的司法解释，使解决小区物业管理纠纷能够有法可依[3]。
2.对物业服务行业进行规范
在住宅小区的物业管理中，根据《条例》的要求，对物业服务企业的选聘必须采用招标投标的方式，选择具有相应资质的物业服务企业。为了保障招标投标的公正性，必须对物业服务行业进行有效地规范，鼓励房地产管理、房地产销售和房地产开发商的分业经营，提高业主和物业服务企业的法律意识。要求物业服务企业要能够监督开发商的前期行为，真正的为业主负责。
3.提高业主的法律维权意识
只有当业主都具备了较强的法律维权意识，才能对物业服务企业的行为进行规范。因此必须加大宣传力度，使业主在购房之前对小区的物业管理进行一定的了解，转变业主的付费观念，转变物业服务企业的服务理念。要严格的监督物业服务企业的选聘过程，要求物业服务人员不断提高自身的素质和服务的水平。作为物业服务企业，应该具备服务理念和市场意识，通过为业主提供高质量的服务来获得业主的肯定和好评，不断扩大自身的影响力，获得更好地经济效益和社会效益。
4.对物业服务企业的管理行为进行规范
物业服务企业必须按照当前的市场价格和法律的相关规定制定相应的标准，对各项物业服务费的收取进行规范。为了使物业费的收取更加公开透明，物业服务企业要做好宣传工作，要将物业服务费用的用途向小区业主进行公开。物业服务企业要不断提高员工的业务素质和服务水平，积极加强与业主之间的沟通，改善与业主之间的关系，获得业主的支持。
三、结语
住宅小区物业管理范文6
××区住宅小区物业管理办法 为贯彻落实《物业管理条例》规范物业管理活动，保持物业管理在企业和业主、使用人的合法权益，创造一个清新、整洁、文明有序的生产和生活环境，特制定本办法。 一、物业管理企业 1、本办法中的物业管理，是指物业管理企业受业主、使用人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其配套设施、设备、绿化、卫生、治安和环境容貌等管理项目进行维护，修缮和整治，并向业主和使用人提供综合性的有偿服务。 2、从事物业管理的企业应具有独立的法人资格，从业人员应取得职业资格证书。 3、物业管理企业接受委托应与业主、使用人签订物业服务合同，其内容应包括服务范围、管理标准、权限、期限、费用收支监督检查和违约责任等，并报送区物业主管部门备案。 4、物业管理企业应设立固定的服务场所，专线电话，专职工作人员24小时值班，确保及时为业主服务。 5、物业企业应按等级收费，并由物价部门统一定价，设“公示板”公开收费标准，便于业主和使用人监督。 6、日常维护与紧急事件处理。（1）物业管理企业应对房屋主体，水电设施，排水设施，消防设备共用部位和供用设备进行日常养护和维修，确保设备运行正常，居住安全。（2）对上水管线发生跑漏、下水管线发生堵、冒等突发事件及时处理，确保业主和使用人财产不受损失。 （3）对二次供水水箱，应一个季度或在重大节日前彻底清洗一次，日常派专人看管，确保水质安全使用。 7、小区绿化。小区绿化要与周围建筑风格浑然一体，既要注意根据不同的功效进行适宜的绿化和小品布置，重点美化部分应放在小区出入口等引人注目的地方。物业管理企业要采取多种形式，向广大业主或使用人特别是儿童进行宣传教育，使人人都来关心爱护绿化，并制定相应的绿化管理规定。 8、小区卫生管理。清洁卫生的工作应做到“五定”即定人，定时间、定地点、定任务、定标准。每天清扫一遍，全日保洁，质量应达到“六不”、“六净”。既：不见积水、不见积土、不见杂物，不漏收堆、不乱倒垃圾和不见人畜粪便。路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净。 9、小区治安。物业管理企业应与当地公安部门建立良好的工作关系，接受指导，争取配合，做好小区治安管理工作。 10、小区消防、消防管理在物业管理中占有头等重要的地位。要加大宣传力度，增强消防意识，警钟长鸣，常抓不懈，因此消防工作应提高到管理的重要日程。 11、车辆管理。小区内的机动车，摩托车，自行车应在指定位置存放，由物业管理企业统一管理。 二、业主、房屋使用人 1、业主、使用人应成立业主委员会。与物业管理企业签订服务合同，并监督物业管理活动。有权选择物业管理企业。 2、业主、使用人应按时交纳物业管理费、环境卫生费、经营性房屋的业主或使用人应积极配合物业管理部门和环境卫生管理部门，按规定主动交纳各种费用。 3、业主，使用人不应高空抛物、擅自改变房屋、外立面、内部平面布局，随意拆损门窗和私搭滥建、在外立面设置立架改动采暧、供水、排水设施，不准随意占用公共用地乱堆杂物；不准损坏花草树木、小品、健身器材；不准在楼道内乱写乱画；不准私自存放易燃、易爆、有放射性的物品，排放有毒、有害物质；制造妨碍他人正常休息的噪音等。 4、物业管理企业有权督促拒交应交费用的业主、房屋使用人交纳费用；也可以向法院提起诉讼。 5、业主、使用人和物业管理企业违反物业服务合同约定，任何一方当事人有权解除合同，并可要求另一方承担违约责任。 6、当事人因房屋使用、维修、管理等发生纠纷的，可依法向仲裁机构申请仲裁或直接向人民法院提起诉讼。 住宅小区物业管理工作涉及千家万户，做好这项工作可以为政府和广大居民排忧解难，化解日常生活中的矛盾确保人民群众安居乐业，保证社会的稳定。为开创我区物业管理更新更好的局面作出努力。 三、本办法施行监督机关为×市××区建设环保行政执法局物业管理办公室。
四、本办法自公布之日起施行。 二00五年四月十日
