住宅专项维修资金管理办法范文1
第二条 物业维修专项资金（住宅公用部位公用设施设备维修基金，下同）遵循全额储存，业主共同所有，合理使用的原则。实行统一缴交，专款专用，民主理财，接受监督的管理制度。
第三条 本暂行办法所称房屋公用部位是指住宅主体承重结构部位、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本暂行办法所指设备、设施是指住宅区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上（下）水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、供电线路、楼道照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库文体设施和共用设施设备等。供水管道限于每幢总水表与每户分水表之间，供电线路限于每幢总电度表与每户分电度表之间，供电（水）一户一表、电信线路、管道煤气和有线电视线路除外。
第四条 物业维修专项资金专项用于房屋的公用部位、设备和住宅区内公共设施保修期满后小修以上的维修、更新。
第五条 物业维修专项资金由住宅区开发建设单位向购房者代为收取，不计入住宅销售收入。在住宅区房屋单体工程质量竣工验收合格之日起15日内由开发建设单位向所在地物业主管部门预交。
第六条 商品住宅物业维修专项资金按照当地上年综合平均建筑安装工程造价3－5％的比例缴交。高层建筑、别墅等的物业维修专项资金缴交比例可提高到6％。具体比例由市、县人民政府在省定范围内确定。
公有住房出售时，所收取的住房公用部位和共用设备维修养护基金也纳入物业维修专项资金管理范围，具体管理和使用办法，由市、县财政、物价、物业管理主管部门共同制定，经当地人民政府批准后实施。
第七条 物业维修专项资金由所在地物业主管部门以各业主委员会为管理单位，以各幢为资金核算单位，并建立明细帐。物业维修专项资金所有权属该业主委员会所属全体业主共同共有，不得分割给该住宅区个人或小团体，包括迁出该住宅区的个人或团体，不得挪作于其它用途。
第八条 物业维修专项资金由物业主管部门以业主委员会名义在当地银行专户存储，专项管理。物业维修专项资金自收（预）缴之日起5个工作日内开始按规定计息。维修资金利息净收益转作维修资金滚动使用和管理。
物业维修专项资金必须专款专用，增值额度不得低于人民银行规定的同期年定期存款率，除存入银行、购买国债外，严禁挪作他用。
未设立业主委员会的住宅区，物业维修专项资金由所在地物业主管部门设立专户代管。
第九条 物业主管部门要加强物业维修专项资金的管理，提高管理透明度。在每年初向业主委员会公开本年可使用数额，上年未使用的按年度累计公布，同时汇总上报上级物业主管部门备案。
第十条 物业维修专项资金由业主委员会或物业管理企业根据住宅区公用设施设备维修年度计划，提出物业管理维修专项资金使用方案，经业主大会批准后向当地物业主管部门提出使用申请。
每年每个住宅区可分两次申报物业维修专项资金使用方案。
第十一条 凡符合本暂行办法第四条使用规定条件的，物业主管部门在受理使用申请后7个工作日内予以审批，并在3个工作日内予以划转资金。对于不符合或部分不符合第四条条件的，由物业主管部门在受理使用申请后3个工作日内书面告知申请单位。
第十二条 对于日常维修，年度使用限额按照物业维修专项资金的增值部分，即物业主管部门年初公开的年度可使用数额确定。
对于中修以上的维修、更新，计划费用在现值25％以上的，可以动用物业维修专项资金本金。
物业维修专项资金不敷使用时，经业主大会或业主代表大会决定，可以按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。
第十三条 物业管理企业发生变换时，其使用的物业维修专项资金帐目经业主委员会审核无误后，应当办理帐户转移手续。帐户转移手续应当自双方签字盖章之日起15日内送当地物业主管部门和业主委员会备案。
第十四条 业主转让房屋所有权时，结余的物业维修专项资金不予退还，随房屋所有权同时过户。
第十五条 因房屋拆迁或者其他原因造成房屋灭失的，物业维修专项资金代管单位应当将该资金帐面余额按业主个人缴交比例退还给业主。
第十六条 物业维修专项资金的使用应严格执行财务制度。使用情况应每年公布一次，接受业主监督。
第十七条 各级物业、财政、物价主管部门要加强物业维修专项资金管理、使用的监督，并做好协调、服务、指导等工作。
第十八条 违反本暂行办法，造成物业维修专项资金流失，使用不当，要追究有关人员的行政、经济责任；贪污、挪用物业维修专项资金，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
住宅专项维修资金管理办法范文2
建设部、财政部令第165号《住宅专项维修资金管理办法》自*8年2月1日施行以来，局党组和有关部门进行了认真的学习，为了加强对我市住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据我市住宅专项维修资金管理现状，结合《物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规，作如下通知：
1、根据今年我市审计部门提供的审计报告和要求，我市住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。我局负责*市行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。
业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。由物业所在地房地产主管部门统一代管。房地产主管部门委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。开立的住宅专项维修资金专户，以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。
2、商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为：多层住宅：35元/平方米（建安造价700元/平方米×5%）；高层住宅：65元/平方米（建安造价1300元/平方米×5%）。
已经开始收取专项维修资金的项目，仍按照老标准执行。
住宅专项维修资金管理办法范文3
关键词:住宅;专项维修资金;管理;长沙
中图分类号:F293文献标识码:A文章编号:1003-949X(2010)-07-0059-03
2008年2月1日施行的《住宅专项维修资金管理办法中》明确定义住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。住宅专项维修资金物业共用设施设备、共用部位维修和更新改造的经济基础,它对保障住宅的安全使用,维护共用设施设备的完好性能,确保物业的保值、增值起着极其重要的作用。长沙市有关文件更是明确规定:住宅专项维修资金“由业主自己缴存,自己使用,归业主所有”,“属民间自存自用费用,不属行政、事业及服务性收费”。
截至2010年第二季度,长沙市物业维修资金管理中心目前管理的住宅维修资金已达39亿多元,并且以每年数亿元的速度增长,申请使用维修资金500多万元。根据《住宅专项维修资金管理办法》规定,市民买房时所要缴存的公共维修基金,将不再按照房款的比例,而是按照每平方米的建筑安装工程造价的比例缴纳。购房人交存的首期住宅专项维修资金,将不再以以往的“购房总款的2%%”为额度,而改成每平方米建筑面积缴存数额为“当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%%至8%%”。 目前长沙市高层塔楼建安造价在1600元/平方米左右。按现行的缴存额度,一套售价50万元的100平方米左右的高层塔式住宅,要缴纳公共维修金1万元;而照新办法,按建安成本的5%%缴纳维修金只要0.8万元,最多可节省开支2000元。而其它住宅的建安造价要低,这样节省下来的开支可能更多。
目前,长沙市已将缴存房屋维修金作为交房的前提条件。不仅如此,为保证维修资金不被开发商挪用,长沙市房产部门已对物业维修资金实行归集前置,要求开发商将统一归集维修资金的时限提前至预售登记备案。
从长沙住宅专项维修资金管理现状来看,仍存在以下问题:第一,法律法规还不够完善,长沙市住宅专项维修资金管理实施细则亟待出台;第二,小区住宅专项维修资金制度还不够规范或还没有建立;第三,业主委员会对专项维修资金的划转隐患多;第四,缺乏必要的约束和监督机制;第五,拆迁安置住宅专项维修资金归集困难;第六,物业服务企业与业主委员会对专项维修资金的协调管理还存在诸多问题。
根据以上情况,结合长沙住宅专项维修资金管理现状,我们对长沙住宅专项维修资金管理模式进行探讨。
一、“业主主导型” 住宅专项维修资金管理模式
《物权法》第79条规定:“建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。”《物业管理条例》第6条明确规定:“业主在物业管理活动中,享有监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用的权利。”因此,住宅专项维修资金属于全体业主所有,其管理和使用由业主共同决定。可以说,“业主主导型” 住宅专项维修资金管理和服务模式应该是最理想化的管理模式,也是未来住宅专项维修资金管理和使用模式的发展方向。但在我国当前发展情况来看,该模式的施行仍存在很大难度,最大瓶颈在于如何实现真正意义上的业主自治。在实践中,业主对于住宅专项维修资金却存在诸多问题,如:对专项维修资金认识欠缺、维权意识低、业主大会及业主委员会未能充分发挥作用等。对此,我们对几个关键性问题简要进行分析:
1.业主大会召开及业主委员会成立难
《住宅专项维修资金管理办法》第15条第3款规定“建设(房地产)主管部门应在收到业主委员会(首次业主大会召集后产生的)”的通知之日起30日内,通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的维修资金账面余额划至业主大会开立的维修资金账户,并将有关账目等资料移交给业主委员会。因此,业主大会及业主委员会的成立是住宅专项维修资金划转使用的大前提。该前提的实现是住宅专项维修资金管理和使用的核心条件。但在现实中,却存在诸多困难。
一般情况下,物业管理区域内的物业是逐步出售的,业主也是分别入住的。《物业管理条例》第12条第1款规定:“业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”因此,当已经入住的业主所拥有的专有部分面积未达到占建筑物总面积过半数,或者业主人数未达到总人数过半数时,就不符合召开业主大会的条件。即使入住率已达到上述标准,但由于部分业主,对公共事务不关心,对召开业主大会不热心,也常导致参加投票的人数不够而使业主大会的召开搁浅,因此业主委员会的成立更是一波三折。一方面业主委员会基本上是兼职的,没有任何报酬,且需要热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力,因此,选任有一定的难度。另一方面业主委员会的成立常会遭到各方阻挠,如前期物业服务企业往往是开发建设单位选聘的,担心业主委员会成立后,另行聘用物业服务企业,因此,常与开发建设单位一起阻挠业主委员会的成立。实践中,为了实现解聘物业服务企业的目的,才不得不成立业主委员会的小区也不在少数。就长沙市而言,实施物业管理的小区,业主委员会成立的比例仅占30%左右,大部分小区,业主委员会无法成立,发挥业主委员会的作用谈何容易。
2.业主大会及业主委员会难以发挥作用
业主大会是业主行使权利的机构,而业主委员会是业主大会的执行机构,应该说这两机构的成立对业主的维权起到至关重要的作用。但经过千辛万苦成立的业主委员会并非都能充分发挥其应有的作用,尤其在专项维修资金管理方面,因专项维修基金的使用审核涉及政策法规和工程技术等多方面知识,物业的维修是否由专项维修资金开支,到底应该“小修”还是“中修”,由哪些业主分摊,如何支取,绝大多数业委会成员由于是业余的,没有专业知识,凭的全是想当然。另外业委会成员大多是兼职,难以保证有足够时间和精力处理业委会日常事务,如何保证工作效能也备受关注。这些现象的存在,使得业主大会和业主委员未能发挥预期的积极作用,甚至起到消极的作用。
业主大会设立后,专项维修资金一旦离开原代管商业银行,即已脱离监管。业主大会是物业管理区域业主民主管理物业的一种组织形式,是业主的集合体,具体通过业主大会会议和业主委员会行使权力。业主委员会可凭现金支票支配资金的话,更大的隐患就埋下了。
综上所述,“业主主导型”模式的实践仍是漫长而道远,需要法制、社会、经济、文化等多方面的提升才能为其创造良好的实践环境。
二、“政府主导型” 住宅专项维修资金管理模式
在住宅专项维修资金管理体制中,政府扮演着重要的角色,其作用是显而易见的,如:掌握专项维修资金相关政策,熟悉相关业务流程和程序;能保障资金安全稳定,避免代收单位占用和侵占维修资金现象的发生;能对维修资金使用的申报、工程的决算、质量的认定、资金的分摊等开展有效地审核;能在一定程度实现资金的保值增值。
但是,房地产行政主管部门并不是维修资金真正的产权人,却要代管一笔庞大的资金。为了行使自己的行政职权,房地产行政管理部门往往设置繁琐的资金支取和使用程序,以保证资金的安全。且随着商品住宅不断开发,商品住宅项目不断增加,而房地产行政主管部门的人员有限,因此,当业主要使用属于自己的专项维修资金,由于申请程序复杂,往往得不到房地产行政主管部门的及时核准。久而久之,有的业主认为房地产行政主管部门侵犯了业主对专项维修资金的所有权,房地产主管部门代管的合法性受到质疑。如:我省很多地、市,两个人在兼管专项维修资金事宜,没有专门的人员管理,且监管人员来自不同的部门,知识、技能和经验的参差不齐,对专项维修资金监管所需要的物业管理、资金管理、工程技术管理、法律法规等专业知识缺乏,在理解和实施法规制度方面还存在差异,出现了针对同一问题采用不同处理方式的现象,房地产主管部门的管理能力越来越无法令人信服。
三、“多因子整合型” 住宅专项维修资金管理模式
多年的住宅专项维修资金的管理和使用经验证明,完全以业主主导或完全以政府主导不能有效地进行资金的管理和使用,因此,我们试图探讨“多因子整合型”模式,这种模式中,涵盖了业主、政府、银行、物业、开发商等诸多因子,确定各因子的作用和影响,从而协调各因子达到有效促进的目的。
1.充分发挥政府的职能作用,转变政府管理思路
《住宅专项维修资金管理办法》办法第十六条规定“住宅专项维修资金划转后的账目管理单位,由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。”也就是说业主大会可以委托政府代管,也可以自己管理。作为资金的所有人,业主有权决定由谁管理这笔钱,这在法理上是完全正确的,体现了资金所有人的意愿,较之过去强制由政府代管的方式有较大的变化。但笔者认为这样的规定并不会给专项维修资金管理模式带来结构性变化,从理论上讲,住宅专项维修资金管理模式可以具备多样性;但从目前我国住宅小区业主的自治能力和物业服务企业规范化运营情况来看,大多数尚达不到对专项维修资金管理的要求。如果将维修资金交由住宅小区业主委员会或物业服务企业进行管理,一旦管理不善出现问题,业主们更切合实际、更有利于化解矛盾和纠纷。
笔者认为实行业主大会决策和政府设立的资金管理部门监督管理相结合的管理形式较为切合实际,易于化解专项维修资金使用过程中的各种纠纷和矛盾。小区业主大会应对如何使用的范围、方法、程序等建章立制,政府主管部门应当负责专项维修资金的统一收缴、统一管理、统一存储、统一核算,并对使用过程中的纠纷进行协调处理。
2.积极促进业主大会及业主委员会的成立,实现业主自治化
尽快成立业主大会及其业委会,这是唯一前提,否则一切都是空谈。住宅专项维修资金是业主的共同财产,其管理和使用由业主决定。《物权法》第76条规定,“业主共同决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金,并且应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”。《住宅专项维修资金管理办法》则赋予了业主大会及其执行机构业委会更具体、更全面的职责,住宅专项维修资金的划转、管理和使用均由业主大会决定并具体由业委会负责实施。划转、管理和使用住宅专项维修资金,需要做大量的工作,花费大量的时间和精力,而且还要懂得相关的政策、具有一定的财务和会计能力,这对业委会提出了更高的要求。因此,必须成立业主大会,且选出一个忠实于小区公共事业、有能力办实事的业主委员会,这是一切工作的前提和基础。政府部门应积极支持和帮助各个物业小区成立业主大会选举业委会,加强对业主大会及其业委会的工作指导。针对目前召开业主大会难、选举业委会难、业委会换届难、业委会工作难等问题,召集有关专家进行专项研究,提出有效的解决办法。
3.依托银行有效协助住宅专项维修资金的监督管理和使用
银行需开发整合物业维修资金网络征收、核算、查询系统,及时掌握维修资金建立及使用变化情况。努力实现与银行前台操作系统、产权信息系统之间的数据对接,实时掌握物业维修资金交存、使用等有关信息,切实推进物业维修资金管理信息化、科学化进程。
4.房地产开发企业与物业服务企业的共同协调和合作
(1)鼓励使用住宅专项维修资金的维修工程引入第三方审价、监理服务使用住宅专项维修资金的工程,资金是否全额用于该项工程,工程造价是否合理,是否达到国家规定的施工工艺和标准,以上事项均缺乏监管。为保证工程质量和住宅专项维修资金的合理使用,《住宅专项维修资金管理办法》鼓励业主聘请专业工程造价咨询机构及工程监理机构对工程预算进行评估及对工程进行监理。
(2)物业服务企业应加强房屋验收管理及业主房屋装修管理,避免业主盲目依赖专项维修资金。
物业服务企业在办理业主入住装修时,由于业主及装修队伍对房屋建筑结构认识水平及态度的程度不同,将会引起部分业主装修一段时间后,屋面、卫生间防水及电气管线、给排水管线出现问题,此时,业主、装修队伍及建设单位各执一词,造成纠纷,陷入相互推脱的维修困境。因此,作为担当日常物业管理重要角色的物业服务企业应特别加强房屋验收管理及业主房屋装修管理,严格进行有入住装修审批管理、现场管理和施工等的管理,对有效防止事后的相互推诿起着重要的作用。
5.建立住宅专项维修资金监控平台
为了增加维修资金监管领域的透明度,保障资金安全运作,由政府建立的信息公开与透明机制为维修资金的监管提供了有效的制度供给与治理服务,因而可以有效地克服私人自治上的监督困境。业主可以通过信息公开与透明机制平台便捷地进行监督管理,政府也可以据此向业主提供进一步的支持、帮助、指导,以及必要的监管上的强制干预,以弥补私人自治监督在能力以及意愿上的不足。长沙市物业维修资金管理中心目前管理的住宅维修资金已达39亿多元,并且以每年数亿元的速度增长。2008年下半年开始,长沙市物业维修资金管理中心充分利用网络等现代信息技术,通过建立住宅专项维修资金网上实时监控平台,接受长沙市纪委对中心的实时监督;通过建立网上实时对账系统,实现中心对银行的实时监控;通过开通网上查询系统接受业主监督。
参考文献:
[1]王子成.关于住宅专项维修资金的思考[J].中国物业管理,2006.10
[2]王建安.关于房屋专项维修资金管理的分析与思考[J].西部大开发,2009.11
[3]陈娅虹. 住宅专项维修资金的安全管理探讨[J].金融经济,2009.7
住宅专项维修资金管理办法范文4
还有太多太多的问题不为业主所知。
谁来收取住宅专项维修资金，又是如何管理？
住宅专项维修资金为何使用率如此之低？
业主在这笔资金上的收益又有多少呢？
两种模式
590万元，137平方米。韩梅一家的第三次购房计划完成了。
这套位于北京望京地区的学区房，是韩梅为儿子今后上学购买的，她的儿子今年不到两岁。
在此之前，韩梅一家在燕郊买过一套房，将之卖掉后在北京望京地区购买了一套二手房，再将之卖掉后，选择了这套新开盘的学区房。事实上，她家只有这一套房。
前后三次买房、卖房，韩梅也算是老手了，可对于住宅专项维修资金她却了解甚少。毕竟，这只是众多款项中的一项，何况，这笔钱很少用到。
“从这套房开始，我们也关注专项维修资金了。”韩梅说，在房屋交易时，她还特意询问了售楼方住宅专项资金该怎么交，得到的回答是，待2015年交房时交存、每平方米200元，专项维修资金将交到政府指定单位进行代管。但更深入的问题，售楼方也没有给出准确回答。
实际上，目前商品房住宅专项维修资金管理主要分为两种情况，所在小区成立业主委员会（以下简称业委会）前和成立业委会之后。
韩梅将要入住的小区属于新开楼盘，没有成立业委会。按照《住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》）规定，她与同小区业主的住宅专项维修资金，由物业所在地建设（房地产）主管部门代管，也就是将由北京市住建委下设的北京住房资金管理中心代管。
自2009年1月1日起，北京地区商品住宅及售后公有住房住宅专项维修资金实施统一管理，商品住宅专项维修资金代管账户名称已变更为北京市住房资金管理中心。
这个资金管理中心负责北京市住宅专项维修资金的日常管理工作，包括资金归集、账务管理、资金支付、数据管理、档案管理等工作；北京市住房和城乡建设委员会负责监督指导、使用审核，并协调解决管理工作中的重大问题。此外，北京市各区县建委和相应的资金管理中心，也管理着所辖区域的住宅专项维修资金。
按照《办法》规定，北京市建委等主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。需要注意的是，开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。
也就是说，韩梅所在小区的住宅专项维修资金在交由资金管理中心代管后，将存入政府指定的商业银行，专户专储。
而在天津、上海等地，主管此项工作的为当地房管局，代管资金业务也均是交给了资金管理中心，模式、职责与北京地区大致相同。
当小区业主大会成立后，就应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。随后，专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金划转至业主大会开立的账户，并将有关账目等移交业委会。
北京市住建委物业管理处相关负责人也告诉记者，经业主大会决议授权，专项维修资金划转至业主大会开立的专用账户后，就可由业主大会通过建立住宅专项维修资金管理制度进行日常管理。
中国房地产学会副会长陈国强向记者强调，无论是由住房资金管理中心代管，还是将专项资金划转到业主大会账户，这笔钱始终是归业主所有的，受到当地主管部门的监督管理。
信息不对称
可以肯定的是，归业主所有的住宅专项维修资金得到了政府的监督，然而在日常管理、申请使用中却令业主颇不满意。
“别看我前后交易了三套房子，但是关于维修资金的信息，一点儿都不知道。”韩梅说，她从未接到过住宅专项维修资金的相关账单和使用情况。
但是根据《办法》规定 ，负责管理住宅专项维修资金的部门及业委会，应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；发生列支的项目、费用和分摊情况；业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。
然而，在记者采访过的多数业主中，涉及北京、南京、广州等多个城市，他们当中定期接受过住宅专项维修资金使用明细账单的很少。此外，在一些使用过专项维修资金的小区中，业主们也没有得到过相关的详细公告。
几个月前，北京市丰台区慧时欣园小区刚刚完成30扇单元门的更新安装工程，这项工程便使用了业主的住宅专项维修资金，由于该小区没有成立业委会，整个工程则由物业公司主导。
据小区业主李先生介绍，物业公司在上门争取业主意见、填写表格后，只是在小区内张贴过一个简易公告，告知该工程取得了业主同意，然而当施工完成后，业主们却迟迟没有得到进一步的信息。
“整个工程花了我们多少钱，用什么牌子的产品，我们都不知道”，李先生说，对此情况业主们也很无奈。
记者在对慧时欣园小区物业公司进行采访时，对方称相关领导不在，无法接受采访。
很明显，住宅专项维修资金的信息不对称，不仅令业主没有享有到应有的知情权，也成为专项资金监督管理的软肋。
随着二手房交易市场的火热，更加剧了住宅专项维修资金信息不对称现象的上演，在韩梅进行过的两次二手房交易中，均未将住宅专项维修资金进行过户，她也从未收到过任何经手单位的提醒。
事实上，按照相关规定，当房屋过户交易时，住宅专项维修资金也应过户，否则将影响新业主对专项资金的使用。可记者从多个房地产中介处了解到，由于住宅专项维修资金只是房屋首次出售时需要交存，二手房交易时无需交存，业主并不关心，房地产中介也很少提及此事。
主体缺失
韩梅至今仍不了解的是，到底该怎么使用住宅专项维修资金。其实，还有更多的业主不知如何使用这笔钱。
住宅专项维修资金实际执行中最大的症结在于，主体缺失和程序繁琐，使得申请使用住宅专项维修资金的过程非常难，这也被认为是导致资金使用率低的主要原因。
“一般住宅房屋投入使用5年后就会逐步进入维修周期。结合房屋建造使用实际情况，一般情况下，屋面防水中大修应在10年-15年进行一次，电梯中大修应5年-8年进行一次，其他共用部位、共用设施设备应结合房屋实际使用情况制定相应的维修计划。”北京市住建委房屋安全和设备管理处相关负责人说。
但是，目前专项维修资金的申请主体为业委会或物业企业，部分没有物业服务企业且尚未成立业委会的小区由街道办事处作为申请主体申请使用专项维修资金。
“由于申请使用维修资金需要组织实施维修工程、进行资金分摊等工作，作为业主个人无法操作，因此目前业主个人不能作为专项维修资金使用申请主体。”北京市建委房屋安全处负责人说。
对此，记者询问了北京多个社区居委会主任，他们告诉记者，想要成立业委会确实非常困难，不仅需要得到街道、社区、物业公司和业主的多方支持，还要有一批有才干、肯干的业主出面主持业委会日常工作，否则，即使业委会成立了，也很难运行，反而会更糟糕。
韩梅所生活过的三个小区中，没有一个成立过业委会；慧时欣园小区的李先生和业主们曾一直想成立业委会，但多次推进后还是没有成立，一是业主自身不知如何操作，二是各方意见没有形成统一。
那么，在确定专项资金申请、使用主体的过程中，业委会的可能性就极小。
如果把使用主体交由街道办事处这类政府部门更是下策，一来这类部门没有专业物业知识，二是政府部门本职工作较多无太多精力代办此项工作，三是由于政府的特殊身份，不方便主导这笔属于业主的钱。
最后，只剩下物业公司成为主体，但在业主与物业公司多年共处之后，二者之间也产生了诸多难以解决的纠纷，业主对物业公司的认可度不高，甚至形成了一种社会现象、社会话题。
因此，使用住宅专项维修资金的主体就很难确立并得到广大业主的认可，主体缺失，又何谈申请使用住宅专项维修资金？
另外，在各地执行的《办法》和条例中都有一个硬指标，那就是，小区使用资金前需达到住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议，不能达到这项硬指标的小区，申请使用资金就没有可能。单此一项规定，就把很多小区挡在了门外。
北京市幸福指针业主大会辅导中心副理事长孟宪生告诉记者，由于申请使用专项资金需要大量文案资料，并且要多个部门审核，很多小区无法成功使用这笔资金，一方面是一些小区的确有不符合条件的地方甚至没有“主体”，另一方面则是主体操作过程中没有吃透政策规定、缺乏专业知识。
陈国强也认为，审批程序过于繁琐，加之这笔资金和维修工程涉及每一户业主，致使一些确实需要使用这笔资金的小区的维修项目一拖再拖，有的申请一年了都没有结果。
一句话，住宅专项维修资金“用得难”。这样一来，大量专项资金只能在银行专有账户中沉睡。
住宅专项维修资金管理办法范文5
乙方（区、县住房城乡（市）建设委、房管局）：
丙方（业主大会、业主委员会住宅专项维修资金开户银行）：
在发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，根据《北京市物业管理办法》（北京市人民政府令第219号）和《北京市住宅专项维修资金管理办法》相关规定，甲、乙、丙三方经协商一致，就划转住宅专项维修资金时，甲方同意乙方组织代修并从维修工程涉及的业主交存的住宅专项维修资金中支付相应费用，签订本协议书。
一、甲方授权同意，发生以下危及房屋使用安全等紧急情况之一，且物业服务企业、甲方未按规定对住宅共用部位、共用设施设备实施维修和更新、改造的，乙方可以组织代修，费用从相关业主住宅专项维修资金账户中列支；其中涉及已售公有住宅的，应当从售后公有住宅住房专项维修资金中列支：
（一）屋面防水损坏造成渗漏的；
（二）电梯故障危及人身安全的；
（三）高层住宅水泵损坏导致供水中断的；
（四）楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的；
（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；
（六）消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的。
二、乙方应当严格按照本市有关规定组织代修。
三、丙方应当根据本协议和乙方出具的支付指令及时从所涉及业主住宅专项维修资金账户中列支维修及更新、改造费用划转至维修单位。
四、乙方出具的支付指令包括：
1、《支取汇总表》（维修资金系统生成并打印）；
2、《支取清册》（维修资金系统生成并打印）；
3、《北京市住宅专项维修资金政府组织代修项目资金支付通知》（见附件）。
乙方出具的支付指令需加盖乙方公章并与本协议公章一致。如乙方公章发生变更，需在变更之日起 日内到丙方办理公章变更手续。
五、本协议一式三份，甲方、乙方和丙方各执一份。甲方在住宅专项维修资金申请划转时将加盖公章的本协议书复印件交北京市住房资金管理中心区县管理部留存。本协议书自三方签字、盖章后生效。
甲方： （盖章）
代表：（说明身份） （签字）
乙方： （盖章）
代表： （签字）
丙方： （盖章）
代表： （签字）
注：如果非法定代表人或业主委员会主任签字，应有授权委托书。
附件：
北京市住宅专项维修资金政府组织代修项目资金支付通知（适用于资金划转至业主委员会专用账户后政府组织代修）
编号： 区【 】年 第 号 2011－1版
小区坐落及名称 区（县） 街道（乡镇） 大街（路） 号 小区物业类别 高层住宅 多层住宅 独立式住宅 其他 建筑物竣工时间 年 月业主委员会（业主大会）全称 备案单编号维修单位全称 资质证书编号资金使用用途 区（县） 小区 号楼 维修工程项目工程款总额（万元） 工程对应建筑物总面积（平方米） 工程费用分摊标准（元/平方米）
住宅专项维修资金管理办法范文6
随着房价的飙涨，购房者在买房时交存的住宅专项维修资金也水涨船高。在北京、天津、上海等大城市，这项被称为住房“养老金”的资金仅一个小区就动辄上千万元。人们不禁要问，当住宅步入需要维修的“年纪”，这笔业主共有的资金是否能发挥相应的作用？
然而，记者调研了解到，与归集规模巨大相对应的是，一方面，绝大部分维修资金躺在账户里“睡大觉”，另一方面，部分资金在不经手任何业主的情况下去向不明。而这种混乱现象的症结在于，作为法律法规规定的维修资金管理方，业主委员会（以下简称“业委会”）的缺位现象在各地普遍存在。更有甚者，数额巨大的维修资金成为多方争抢的“香饽饽”，业委会的设立面临多种人为阻碍，而最终损害的都是业主的利益。
超万亿元维修资金沉睡
使用率不足10%
根据2008年2月1日起施行的《住宅专项维修资金管理办法》，商品住宅业主“每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%”。此外，各地纷纷出台办法对早先出售的商品房维修资金进行追缴。如天津规定，1996年7月24日到2003年1月1日之间出售的商品住宅，由开发建设单位按照建安工程费的2%交纳维修资金。
随着房价的不断攀升，各地的住宅专项维修资金归集起来数额巨大，如2015年，天津归集45.23亿元，上海归集39.83亿元，北京2015年年底维修资金余额已达450.65亿元。据不少业内人士估计，全国归集的住宅专项维修资金规模已超过万亿元。
然而，与归集规模巨大相对应的是，绝大部分维修资金躺在账户里“睡大觉”。数据统计显示，从1998年实行公共维修基金制度到2013年年底，北京仅累计使用约8亿元，使用比例仅为2.3%，上海、天津、广州等城市的使用率也都类似，均不足10%。
北京泰华滨河苑小区2011年年初就因七部电梯急需大修而申请维修资金，但一直等到2013年春节其中的五部才得以维修，耗时两年。
不少专家和业内人士指出，申请程序的烦琐是造成维修资金沉睡的重要原因，而其中一项业主“双三分之二”确认，即是受益业主的人数要超过2/3，受益业主自己所拥有专有部分的建筑面积要超过建筑物总面积的2/3，被认为很难实现。
为了唤醒沉睡的维修资金，北京、天津、上海等多个地方均出台了相关文件，对紧急情况下使用专项维修资金做了相对简单的程序要求。2015年，住建部和财政部下发《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》，指出对电梯故障、消防设施故障、屋面外墙渗漏、排水设施堵塞爆裂、楼体外立面存在脱落危险等紧急情况，可不经过业主“双三分之二”表决同意，直接申请使用维修资金。
这些努力为使用维修资金开了“小门”，2015年，北京维修资金年使用额由2010年的5000多万元，增加到6.13亿元，2016年上半年，天津划拨应急资金2824.76万元，与正常划拨的维修资金2848.45万元基本持平。
然而，虽然维修资金使用量逐渐增加，但根据调查，来自各地的许多业主对这些唤醒的资金究竟是怎么花的并不知情。在天津，阳光100国际新城等众多小区近年来都有使用应急解危资金，但多位业主表示不明其去向。“从来没有谁告诉我小区的维修资金是怎么花的。”阳光100一位刘姓业主说。
业主委员会缺位
维修资金使用陷两难
维修资金沉睡不起作用，应急使用又不够透明，维修资金使用的这种两难境地缘何而来？记者调研了解到，业委会的缺位是一项重要原因。
据天津市房屋维修资金管理中心主任张俊梅介绍，使用维修资金首先需要向区县房地产主管部门备案，总共有六个程序：第一步是由物业服务企业制定方案，第二步是业主“双三分之二”确认，第三步是使用决定公示后到房管局进行备案，第四步是开户划款，第五步是竣工验收，第六步是决算核减并公示。
在没有业委会的小区，要想得到业主“双三分之二”确认很困难。天津击水律师事务所主任潘强说，没有业委会的小区居民组织相对松散，物业公司一般不愿意挨家挨户确认，致使大量的维修资金动不了。
天津阳光100小区就没有业委会，该小区北园物业经理王春雷说，他们园区还从来没用过住宅专项维修资金，“双三分之二很难确认，基本上申请不下来”。
根据《住宅专项维修资金管理办法》，住宅专项维修资金属于业主共有，正常情况下“双三分之二”难以跳过。在紧急使用资金的情况下，有业委会的小区，即使可以免去“双三分之二”确认，仍需要“物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金”，业主的环节并没有被跳过。
但是，在没有业委会的小区，紧急使用维修资金就可以跳过业主环节，由物业服务企业持有关材料向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支，在这种情况下，具体业主往往难以知晓。
此外，紧急使用维修资金可以跳过的业委会职责还往往被代替。根据住建部2009年印发的《业主大会和业主委员会指导规则》，客观原因未能选举产生业委会等情况下，居委会在上级政府管理部门指导下可以代行业委会职责，《天津市商品住宅专项维修资金使用办法》也规定，没有业委会的，居委会可以代行业委会职责。
王春雷表示，在漏水修复等情况下，需要使用应急解危专项资金，由他们申报，街道、居委会帮助到有关部门审批，相比之下要容易得多。
与阳光100小区一样，天津俊城浅水湾小区10年来也没有业委会，该小区业主张先生说，他们多年来试图成立业委会都没有结果，“我们的维修基金，怎么花的我们并不知道”。
维修资金成“香饽饽”
业委会设立遭遇利益博弈
1998年，国务院首次明确提出要建立住宅专项维修资金制度，《住宅共用部分设施设备维修基金管理办法》于当年12月出台；2003年9月，《物业管理条例》开始施行，在我国第一次以行政法规的方式对住宅专项维修资金的法律制度加以确立；2007年颁布施行的《物权法》是当前所有涉及住宅专项维修资金的法律法规中立法层次最高的，同年，《物业管理条例》进行了修订，《住宅专项维修资金管理办法》也获得通过。
记者在采访中发现，随着住宅专项维修资金制度的不断完善，在北京、天津、上海等大城市，高额的房价下，一个小区的维修资金动辄上千万元，这在不少人看来是一块有利可图的“香饽饽”，进而使得本应该正常监管其使用的业委会在许多地方难以设立。
仍以至今没有业委会的天津阳光100小区为例，事实上，该小区在2007年已召开业主大会并选出业委会，根据国家和当地有关法律法规规定，业委会选出30日内应该去有关政府管理部门备案，但是，在长达10年的时间里，该小区业委会都备案无果。
据天津南开区物业办科员李盛、南开区体育中心街道居民科科长徐昕昕介绍，根据修改前后的《天津市物业管理条例》，他们二人所在单位先后成为阳光100小区业委会备案负责机构，但该小区在申请备案时在《业主会章程》中设定“业主会日常工作组”，并赋予其相关职能，不符合有关法律规定，物业办和街道都曾要求其修改章程并重新召开业主大会选举业委会，但小区方面并不接受，先后将两个机构告上法庭。
对此，小区方面回应称，“2007年选举的业委会有良好的基础，推倒重来无疑浪费人力物力且难以获得原业主的认可”，且只同意增补2007年后入住的业主选举。于是，业主与物业办和街道办开始了漫长的“备案拉锯战”。
而《天津市物业管理条例》规定，区、县房地产管理局是本辖区物业管理的行政主管部门；街道办事处、乡镇人民政府应该明确部门和人员，负责本辖区内业主大会成立和业主委员会换届等项工作的组织、指导。
令不少阳光100小区业主不满的是，作为一个常住人口约1.6万的大住宅小区，业委会备案工作10年内无实质性进展，物业办与街道办难辞其咎，有“懒作为”和“慢作为”之嫌。“这几年钱花在哪里，我们不知道，得画个问号。”一位郭姓业主说。
维权主体不能缺失
维修资金使用期盼健康透明
记者梳理发现，天津阳光100小区的境况并非孤例，近年来，业委会缺位现象在我国各地普遍存在，而与这一维权主体缺失相伴的是，在北京、山东、广东等地，小区维修资金使用困难或者去向不明、物业纠纷升级为屡屡发生，甚至造成人员伤亡。
天津市物业事务服务中心主任张学军说，随着我国城市化进程加快，商品房小区可能成为我国下一阶段群众矛盾主要爆发地，有关部门应引起足够重视。
