关于完善住宅物业管理制度的建议初探

2022-09-21 16:44:15 来源:写作指导

物业管理是涉及千家万户城镇居民切身利益的民生工程,加强和改善物业管理的规范化水平,事关百姓安居乐业,社会安全稳定。近年来,我省为规范物业管理出台了一系列政策法规,充分体现了坚持人民至上理念,建设和谐社会的决心。然而,我省物业管理特别是住宅物业管理方面仍然存在较大问题,因物业服务导致的纠纷居高不下。在百度以“河北物业纠纷”为关键词检索出的2020年相关新闻超过300件;在“天眼查”APP中能够查询到的我省注册的,服务范围包含物业管理的企业有10万余家,其中涉及物业纠纷的不少于77,000家,开庭公告999件以上的超过100家。有家物业企业管理住宅数量虽不超过3000套,但开庭公告却有538件,类似这种高比例争议屡见不鲜。

一、物业企业与业主产生矛盾的主要原因

(一)物业企业违约。一是不履行物业服务合同中约定的义务。不履行安全保障、保洁、绿化和日常生活服务等物业基本义务,导致小区垃圾不及时清理、路旁乱停乱放车辆、楼道内停放电动车或堆积垃圾、楼宇门不及时关闭、无关人员进出小区等现象出现从而引发业主不满。二是公共维修基金提取使用不规范。如越权发包公共设施修缮工程,或业主自行维修后不配合办理基金提取业务等。三是滥用小区资源。旧有模式如在小区加装广告、出租房屋而不向业主报告和分配收入;新模式如强制业主安装物业公司APP,以业主数量为基础流量,赚取广告费,甚至引诱业主进行借贷或金融投资等。四是滥用管理权限。如对业主车辆出入、水电使用等进行限制,威胁业主缴纳物业费或同意物业企业无理要求等。

(二)问责机制失灵。一是主体失灵。很多小区业主委员会没有成立或者成立后不能发挥作用。二是路径失灵。目前物业纠纷基本要靠诉讼或人民调解解决。对单户业主来说,其诉讼成本和物业费用相比显得过高,即诉讼花费了大量时间和专业成本后,其结果最多不过是免除、少缴当年物业费,这种成本收益状况导致大量业主放弃诉讼,矛盾不能解决。三是惩罚措施失灵。物业企业长期违约或侵权,其收益与相应罚款相比仍较为巨大。《物业管理条例》上限20万元罚款难以规制物业合法经营。

二、意见建议

按照《立法法》和《河北省规范性文件管理办法》的规定,保证在立法权限内设计相应规范,同时保障物业企业和业主双方合法权益。

(一)建立业主不良信息举报制度。一是探索建立直接举报制度。将现有不良信息举报调查主体是街道办事处(乡、镇人民政府)、社区居民委员会,补充完善为业主可直接向所在地的县级房地产行政主管部门反映,减少环节,高效行政。二是明确不良信息的确认及报送。凡经业主举报、主管部门核查属实的不良信息适用现有不良信息的提交和录入程序,以保障其对物业企业的规制作用。另外,对于无理举报,伪造、变造证据举报和无理由多次举报的业主,也应设计相应的惩戒措施。三是将业主举报明确为物业企业不良信息。建议明确经行政主管部门调查确认属实的业主举报,明确为物业企业不良信息。

(二)细化对物业企业相关行政处罚制度。对物业企业违法占用公共资源、挪用资金、改变或破坏公共设施而损害业主利益的,建议将受处罚后仍不改正的行为,明确为新的应受处罚的行为,从而迫使物业企业尽快停止违法行为,而不是被行政处罚过之后“再无顾虑”地继续侵害业主权益。

(三)完善相关监督机制。对物业纠纷受理、处理责任部门和相应责任进行明确,鼓励引导各市建立电话投诉、网络投诉平台,并探索12315、市长热线和物业投诉联动机制。对怠于履行义务的部门设置相应责任,并完善相关处理程序规定。

作者:无 单位:民革河北省委