产品开发规划方案范文1
【关键词】价值工程（VE）；房地产项目规划；重要性
一、当前背景
新世纪以来，我国经济保持持续、稳定、健康发展态势，房地产行业逐步走强。到2005 年左右，已初显过热的迹象，部分地区的房价过高。此后，国家开始对房地产行业实施宏观调控。国务院及相关主管部门先后出台“国八条”、“国六条”等宏观调控政策，对过热的房地产市场进行宏观调控。2013年2与20日，主持召开国务院常务会议，再次就房地产调控进行研究、部署。新“五条”规定暂停发放第三套房贷、推进房产税改革试点、部分城市限购房套数、囤地捂盘房企业将停发股债不给贷款等。房地产企业要积极面对政府调控和企业内部日趋激烈的竞争，必须着力提高自身的竞争力，提高产品的价值，进一步降低生产成本，才能在价值中取胜。房地产项目的规划设计包括对房地产项目的产品类型、项目用地与产品的匹配、项目容积率、环境景观、公建配套等诸多因素的规划和设计，是市场需求的结果，目的是为客户提供较高的价值。
二、VE理论
价值工程（Value Engineering，简称VE），又称价值分析
（Value Analysis，简称VA）、价值管理（Value Management，简称VM），是20世纪40年代产生的一门管理技术。它是研究如何使产品功能与成本达到最优结合的一门科学，主要目的是通过对工程项目、新产品开发、服务运营组织等对象进行功能分析和成本分析，以多学科团队工作方式和创意流程，优化项目和产品的功能，同时在数十种甚至数百种方案中找到最低成本、最高价值的方案。价值工程最早在产品和设备制造中使用，后来逐渐应用到军工、建筑工程、服务业等领域。进入 21 世纪后，价值工程作为一种强调价值、强调成本控制、强调综合效益的管理科学，重新得到了广泛的关注和重视。
三、VE理论与房地产项目的结合
运用价值工程理论对房地产项目规划方案的选择、规划方案的优化进行研究，确立最优规划方案，满足用户需要，降低生产成本，可以为企业带来最大利润。
四、重要性
房地产项目规划设计，是根据项目定位报告，综合了项目用地的用地面积、建筑面积、绿化率、总户数等等若干指标后，按有关国家规范进行的设计活动。规划设计集艺术性、实用性、经济型于一体。当前我国的房地产开发商，在进行规划设计时，往往走向极端：或者是偏重于方案创新，为追求项目的亮点、创新点，不惜一切代价，造成项目的开发成本偏高。而对于综合考虑项目的整体功能和成本节约之间的理想平衡点的，几乎没有。价值工程应用的主要任务，就是实现功能与成本的最佳结合。因此，在项目规划设计方案的选择上应用价值工程，具有现实可行性。随着设计的逐步深化，以及项目的实施，项目的建安成本也逐步确定，可优化调整的余地也越来越小。因此，在项目规划设计阶段应用价值工程具有重要意义。（1）在项目规划设计阶段应用价值工程，能节约投资，有效提高投资效益。根据美国价值工程师协会对价值工程的定义：价值工程是一种以功能分析为导向的系统群体决策方法，它的目的是增加产品、系统或服务的价值。而这种价值的增加可以通过两种方式实现：一是提高能满足客户需求的功能；二是降低成本。大量的研究和实践也证明，价值工程在降低项目成本方面具有较好的作用。根据美国建筑业界的统计，应用价值工程，可以降低项目初始投资的5%～10%，同时可以降低项目建成后的运营费用5%～10%。（2）在项目规划设计阶段应用价值工程，有利于产品的创新。要实现增加产品的价值的目的，通过应用价值工程，我们了解到，在产品成本保持不变的情况下，提高产品的功能是唯一的办法。在规划设计阶段，就突出的体现在产品的创新上。（3）在项目规划设计阶段应用价值工程，能有效提高企业竞争力。我国房地产开发已逐步成为竞争激烈的买方市场，房地产开发商必须不断提高企业竞争力，才能在激烈的竞争中生存、发展。这就要求开发商一方面要不断满足客户的各种需求，甚至提供给客户超过其要求的产品；另一方面又要不断控制成本，降低企业的运营风险。而价值工程的主要功能，就是研究功能与成本的关系，研究如何在功能与成本之间选择最佳平衡点。考虑到一个项目的功能与成本，在项目的规划设计阶段就已经基本定局，因此，我们可以认为，在房地产开发项目规划设计阶段应用价值工程能够有效地提高企业竞争力。
产品开发规划方案范文2
关键词：机械产品；方案设计方法；发展趋势
引言
科学技术的飞速发展，产品功能要求的日益增多，复杂性增加，寿命期缩短，更新换代速度加快。然而，产品的设计，尤其是机械产品方案的设计手段，则显得力不从心，跟不上时展的需要。目前，计算机辅助产品的设计绘图、设计计算、加工制造、生产规划已得到了比较广泛和深入的研究，并初见成效，而产品开发初期方案的计算机辅助设计却远远不能满足设计的需要。为此，作者在阅读了大量文献的基础上，概括总结了国内外设计学者进行方案设计时采用的方法，并讨论了各种方法之间的有机联系和机械产品方案设计计算机实现的发展趋势。
根据目前国内外设计学者进行机械产品方案设计所用方法的主要特征，可以将方案的现代设计方法概括为下述四大类型。
1、系统化设计方法
系统化设计方法的主要特点是：将设计看成由若干个设计要素组成的一个系统，每个设计要素具有独立性，各个要素间存在着有机的联系，并具有层次性，所有的设计要素结合后，即可实现设计系统所需完成的任务。
系统化设计思想于70年代由德国学者Pahl和Beitz教授提出，他们以系统理论为基础，制订了设计的一般模式，倡导设计工作应具备条理性。德国工程师协会在这一设计思想的基础上，制订出标准VDI2221“技术系统和产品的开发设计方法。
制定的机械产品方案设计进程模式，基本上沿用了德国标准VDI2221的设计方式。除此之外，我国许多设计学者在进行产品方案设计时还借鉴和引用了其他发达国家的系统化设计思想，其中具有代表性的是：
(1)将用户需求作为产品功能特征构思、结构设计和零件设计、工艺规划、作业控制等的基础，从产品开发的宏观过程出发，利用质量功能布置方法，系统地将用户需求信息合理而有效地转换为产品开发各阶段的技术目标和作业控制规程的方法。
(2)将产品看作有机体层次上的生命系统，并借助于生命系统理论，把产品的设计过程划分成功能需求层次、实现功能要求的概念层次和产品的具体设计层次。同时采用了生命系统图符抽象地表达产品的功能要求，形成产品功能系统结构。
(3)将机械设计中系统科学的应用归纳为两个基本问题：一是把要设计的产品作为一个系统处理，最佳地确定其组成部分(单元)及其相互关系；二是将产品设计过程看成一个系统，根据设计目标，正确、合理地确定设计中各个方面的工作和各个不同的设计阶段。
由于每个设计者研究问题的角度以及考虑问题的侧重点不同，进行方案设计时采用的具体研究方法亦存在差异。下面介绍一些具有代表性的系统化设计方法。
1.1设计元素法
用五个设计元素(功能、效应、效应载体、形状元素和表面参数)描述“产品解”，认为一个产品的五个设计元素值确定之后，产品的所有特征和特征值即已确定。我国亦有设计学者采用了类似方法描述产品的原理解。
1.2图形建模法
研制的“设计分析和引导系统”KALEIT，用层次清楚的图形描述出产品的功能结构及其相关的抽象信息，实现了系统结构、功能关系的图形化建模，以及功能层之间的联接。
将设计划分成辅助方法和信息交换两个方面，利用Nijssen信息分析方法可以采用图形符号、具有内容丰富的语义模型结构、可以描述集成条件、可以划分约束类型、可以实现关系间的任意结合等特点，将设计方法解与信息技术进行集成，实现了设计过程中不同抽象层间信息关系的图形化建模。
文献［11］将语义设计网作为设计工具，在其开发的活性语义设计网ASK中，采用结点和线条组成的网络描述设计，结点表示元件化的单元(如设计任务、功能、构件或加工设备等)，线条用以调整和定义结点间不同的语义关系，由此为设计过程中的所有活动和结果预先建立模型，使早期设计要求的定义到每一个结构的具体描述均可由关系间的定义表达，实现了计算机辅助设计过程由抽象到具体的飞跃。
1.3“构思”—“设计”法
将产品的方案设计分成“构思”和“设计”两个阶段。“构思”阶段的任务是寻求、选择和组合满足设计任务要求的原理解。“设计”阶段的工作则是具体实现构思阶段的原理解。
将方案的“构思”具体描述为：根据合适的功能结构，寻求满足设计任务要求的原理解。即功能结构中的分功能由“结构元素”实现，并将“结构元素”间的物理联接定义为“功能载体”，“功能载体”和“结构元素”间的相互作用又形成了功能示意图(机械运动简图)。方案的“设计”是根据功能示意图，先定性地描述所有的“功能载体”和“结构元素”，再定量地描述所有“结构元素”和联接件(“功能载体”)的形状及位置，得到结构示意图。Roper，H.利用图论理论，借助于由他定义的“总设计单元(GE)”、“结构元素(KE)”、“功能结构元素(FKE)”、“联接结构元素(VKE)”、“结构零件(KT)”、“结构元素零件(KET)”等概念，以及描述结构元素尺寸、位置和传动参数间相互关系的若干种简图，把设计专家凭直觉设计的方法做了形式化的描述，形成了有效地应用现有知识的方法，并将其应用于“构思”和“设计”阶段。
从设计方法学的观点出发，将明确了设计任务后的设计工作分为三步：1)获取功能和功能结构(简称为“功能”)；2)寻找效应(简称为“效应”)；3)寻找结构(简称为“构形规则”)。并用下述四种策略描述机械产品构思阶段的工作流程：策略1：分别考虑“功能”、“效应”和“构形规则”。因此，可以在各个工作步骤中分别创建变型方案，由此产生广泛的原理解谱。策略2：“效应”与“构形规则”(包括设计者创建的规则)关联，单独考虑功能(通常与设计任务相关)。此时，辨别典型的构形规则及其所属效应需要有丰富的经验，产生的方案谱远远少于策略1的方案谱。策略3：“功能”、“效应”、“构形规则”三者密切相关。适用于功能、效应和构形规则间没有选择余地、具有特殊要求的领域，如超小型机械、特大型机械、价值高的功能零件，以及有特殊功能要求的零部件等等。策略4：针对设计要求进行结构化求解。该策略从已有的零件出发，通过零件间不同的排序和连接，获得预期功能。
1.4矩阵设计法
在方案设计过程中采用“要求—功能”逻辑树(“与或”树)描述要求、功能之间的相互关系，得到满足要求的功能设计解集，形成不同的设计方案。再根据“要求—功能”逻辑树建立“要求—功能”关联矩阵，以描述满足要求所需功能之间的复杂关系，表示出要求与功能间一一对应的关系。
Kotaetal将矩阵作为机械系统方案设计的基础，把机械系统的设计空间分解为功能子空间，每个子空间只表示方案设计的一个模块，在抽象阶段的高层，每个设计模块用运动转换矩阵和一个可进行操作的约束矢量表示；在抽象阶段的低层，每个设计模块被表示为参数矩阵和一个运动方程。
1.5键合图法
将组成系统元件的功能分成产生能量、消耗能量、转变能量形式、传递能量等各种类型，并借用键合图表达元件的功能解，希望将基于功能的模型与键合图结合，实现功能结构的自动生成和功能结构与键合图之间的自动转换，寻求由键合图产生多个设计方案的方法。
2、结构模块化设计方法
从规划产品的角度提出：定义设计任务时以功能化的产品结构为基础，引用已有的产品解(如通用零件部件等)描述设计任务，即分解任务时就考虑每个分任务是否存在对应的产品解，这样，能够在产品规划阶段就消除设计任务中可能存在的矛盾，早期预测生产能力、费用，以及开发设计过程中计划的可调整性，由此提高设计效率和设计的可靠性，同时也降低新产品的成本。Feldmann将描述设计任务的功能化产品结构分为四层，(1)产品(2)功能组成(3)主要功能组件(4)功能元件。并采用面向应用的结构化特征目录，对功能元件进行更为具体的定性和定量描述。同时研制出适合于产品开发早期和设计初期使用的工具软件STRAT。
认为专用机械中多数功能可以采用已有的产品解，而具有新型解的专用功能只是少数，因此，在专用机械设计中采用功能化的产品结构，对于评价专用机械的设计、制造风险十分有利。
提倡在产品功能分析的基础上，将产品分解成具有某种功能的一个或几个模块化的基本结构，通过选择和组合这些模块化基本结构组建成不同的产品。这些基本结构可以是零件、部件，甚至是一个系统。理想的模块化基本结构应该具有标准化的接口(联接和配合部)，并且是系列化、通用化、集成化、层次化、灵便化、经济化，具有互换性、相容性和相关性。我国结合软件构件技术和CAD技术，将变形设计与组合设计相结合，根据分级模块化原理，将加工中心机床由大到小分为产品级、部件级、组件级和元件级，并利用专家知识和CAD技术将它们组合成不同品种、不同规格的功能模块，再由这些功能模块组合成不同的加工中心总体方案。
以设计为目录作为选择变异机械结构的工具，提出将设计的解元素进行完整的、结构化的编排，形成解集设计目录。并在解集设计目录中列出评论每一个解的附加信息，非常有利于设计工程师选择解元素。
根据机械零部件的联接特征，将其归纳成四种类型：1)元件间直接定位，并具有自调整性的部件；2)结构上具有共性的组合件；3)具有嵌套式结构及嵌套式元件的联接；4)具有模块化结构和模块化元件的联接。并采用准符号表示典型元件和元件间的连接规则，由此实现元件间联接的算法化和概念的可视化。
在进行机械系统的方案设计中，用“功能建立”模块对功能进行分解，并规定功能分解的最佳“粒化”程度是功能与机构型式的一一对应。“结构建立”模块则作为功能解的选择对象以便于实现映射算法。
3、基于产品特征知识的设计方法
基于产品特征知识设计方法的主要特点是：用计算机能够识别的语言描述产品的特征及其设计领域专家的知识和经验，建立相应的知识库及推理机，再利用已存储的领域知识和建立的推理机制实现计算机辅助产品的方案设计。
机械系统的方案设计主要是依据产品所具有的特征，以及设计领域专家的知识和经验进行推量和决策，完成机构的型、数综合。欲实现这一阶段的计算机辅助设计，必须研究知识的自动获取、表达、集成、协调、管理和使用。为此，国内外设计学者针对机械系统方案设计知识的自动化处理做了大量的研究工作，采用的方法可归纳为下述几种。
3.1编码法
根据“运动转换”功能(简称功能元)将机构进行分类，并利用代码描述功能元和机构类别，由此建立起“机构系统方案设计专家系统”知识库。在此基础上，将二元逻辑推理与模糊综合评判原理相结合，建立了该“专家系统”的推理机制，并用于四工位专用机床的方案设计中。
利用生物进化理论，通过自然选择和有性繁殖使生物体得以演化的原理，在机构方案设计中，运用网络图论方法将机构的结构表达为拓扑图，再通过编码技术，把机构的结构和性能转化为个体染色体的二进制数串，并根据设计要求编制适应值，运用生物进化理论控制繁殖机制，通过选择、交叉、突然变异等手段，淘汰适应值低的不适应个体，以极快的进化过程得到适应性最优的个体，即最符合设计要求的机构方案。
3.2知识的混合型表达法
针对复杂机械系统的方案设计，采用混合型的知识表达方式描述设计中的各类知识尤为适合，这一点已得到我国许多设计学者的共识。
在研制复杂产品方案设计智能决策支持系统DMDSS中，将规则、框架、过程和神经网络等知识表示方法有机地结合在一起，以适应设计中不同类型知识的描述。将多种单一的知识表达方法(规则、框架和过程)，按面向对象的编程原则，用框架的槽表示对象的属性，用规则表示对象的动态特征，用过程表示知识的处理，组成一种混合型的知识表达型式，并成功地研制出“面向对象的数控龙门铣床变速箱方案设计智能系统GBCDIS”和“变速箱结构设计专家系统GBSDES”。
3.3利用基于知识的开发工具
在联轴器的CAD系统中，利用基于知识的开发工具NEXPERT-OBJECT，借助于面向对象的方法，创建了面向对象的设计方法数据库，为设计者进行联轴器的方案设计和结构设计提供了广泛且可靠的设计方法谱。则利用NEXPERT描述直线导轨设计中需要基于知识进行设计的内容，由此寻求出基于知识的解，并开发出直线导轨设计专家系统。
3.4设计目录法
构造了“功能模块”、“功能元解”和“机构组”三级递进式设计目录，并将这三级递进式设计目录作为机械传动原理方案智能设计系统的知识库和开发设计的辅助工具。
3.5基于实例的方法
在研制设计型专家系统的知识库中，采用基本谓词描述设计要求、设计条件和选取的方案，用框架结构描述“工程实例”和各种“概念实体”，通过基于实例的推理技术产生候选解来配匹产品的设计要求。
4、智能化设计方法
智能化设计方法的主要特点是：根据设计方法学理论，借助于三维图形软件、智能化设计软件和虚拟现实技术，以及多媒体、超媒体工具进行产品的开发设计、表达产品的构思、描述产品的结构。
在利用数学系统理论的同时，考虑了系统工程理论、产品设计技术和系统开发方法学VDI2221，研制出适合于产品设计初期使用的多媒体开发系统软件MUSE。
在进行自动取款机设计时，把产品的整个开发过程概括为“产品规划”、“开发”和“生产规划”三个阶段，并且充分利用了现有的CAD尖端技术——虚拟现实技术。1)产品规划—构思产品。其任务是确定产品的外部特性，如色彩、形状、表面质量、人机工程等等，并将最初的设想用CAD立体模型表示出，建立能够体现整个产品外形的简单模型，该模型可以在虚拟环境中建立，借助于数据帽和三维鼠标，用户还可在一定程度上参与到这一环境中，并且能够迅速地生成不同的造型和色彩。立体模型是检测外部形状效果的依据，也是几何图形显示设计变量的依据，同时还是开发过程中各类分析的基础。2)开发—设计产品。该阶段主要根据“系统合成”原理，在立体模型上配置和集成解元素，解元素根据设计目标的不同有不同的含义：可以是基本元素，如螺栓、轴或轮毂联接等；也可以是复合元素，如机、电、电子部件、控制技术或软件组成的传动系统；还可以是要求、特性、形状等等。将实现功能的关键性解元素配置到立体模型上之后，即可对产品的配置(设计模型中解元素间的关系)进行分析，产品配置分析是综合“产品规划”和“开发”结果的重要手段。3)生产规划—加工和装配产品。在这一阶段中，主要论述了装配过程中CAD技术的应用，提出用计算机图像显示解元素在相应位置的装配过程，即通过虚拟装配模型揭示造形和装配间的关系，由此发现难点和问题，并找出解决问题的方法，并认为将CAD技术综合应用于产品开发的三个阶段，可以使设计过程的综合与分析在“产品规划”、“开发”和“生产规划”中连续地交替进行。因此，可以较早地发现各个阶段中存在的问题，使产品在开发进程中不断地细化和完善。
我国利用虚拟现实技术进行设计还处于刚刚起步阶段。利用面向对象的技术，重点研究了按时序合成的机构组合方案设计专家系统，并借助于具有高性能图形和交换处理能力的OpenGL技术，在三维环境中从各个角度对专家系统设计出的方案进行观察，如运动中机构间的衔接状况是否产生冲突等等。
将构造标准模块、产品整体构造及其制造工艺和使用说明的拟订(见图1)称之为快速成型技术。建议在产品开发过程中将快速成型技术、多媒体技术以及虚拟表达与神经网络(应用于各个阶段求解过程需要的场合)结合应用。指出随着计算机软、硬件的不断完善，应尽可能地将多媒体图形处理技术应用于产品开发中，例如三维图形(立体模型)代替装配、拆卸和设计联接件时所需的立体结构想象力等等。
利用智能型CAD系统SIGRAPH-DESIGN作为开发平台，将产品的开发过程分为概念设计、装配设计和零件设计，并以变量设计技术为基础，建立了胶印机凸轮连杆机构的概念模型。从文献介绍的研究工作看，其概念模型是在确定了机构型、数综合的基础上，借助于软件SIGRAPH-DESIGN提供的变量设计功能，使原理图随着机构的结构参数变化而变化，并将概念模型的参数传递给下一级的装配模型、零件设计。
5、各类设计方法评述及发展趋势
综上所述，系统化设计方法将设计任务由抽象到具体(由设计的任务要求到实现该任务的方案或结构)进行层次划分，拟定出每一层欲实现的目标和方法，由浅入深、由抽象至具体地将各层有机地联系在一起，使整个设计过程系统化，使设计有规律可循，有方法可依，易于设计过程的计算机辅助实现。
结构模块化设计方法视具有某种功能的实现为一个结构模块，通过结构模块的组合，实现产品的方案设计。对于特定种类的机械产品，由于其组成部分的功能较为明确且相对稳定，结构模块的划分比较容易，因此，采用结构模块化方法进行方案设计较为合适。由于实体与功能之间并非是一一对应的关系，一个实体通常可以实现若干种功能，一个功能往往又可通过若干种实体予以实现。因此，若将结构模块化设计方法用于一般意义的产品方案设计，结构模块的划分和选用都比较困难，而且要求设计人员具有相当丰富的设计经验和广博的多学科领域知识。
机械产品的方案设计通常无法采用纯数学演算的方法进行，也难以用数学模型进行完整的描述，而需根据产品特征进行形式化的描述，借助于设计专家的知识和经验进行推理和决策。因此，欲实现计算机辅助产品的方案设计，必须解决计算机存储和运用产品设计知识和专家设计决策等有关方面的问题，由此形成基于产品特征知识的设计方法。
目前，智能化设计方法主要是利用三维图形软件和虚拟现实技术进行设计，直观性较好，开发初期用户可以在一定程度上直接参与到设计中，但系统性较差，且零部件的结构、形状、尺寸、位置的合理确定，要求软件具有较高的智能化程度，或者有丰富经验的设计者参与。
值得一提的是：上述各种方法并不是完全孤立的，各类方法之间都存在一定程度上的联系，如结构模块化设计方法中，划分结构模块时就蕴含有系统化思想，建立产品特征及设计方法知识库和推理机时，通常也需运用系统化和结构模块化方法，此外，基于产品特征知识的设计同时又是方案智能化设计的基础之一。在机械产品方案设计中，视能够实现特定功能的通用零件、部件或常用机构为结构模块，并将其应用到系统化设计有关层次的具体设计中，即将结构模块化方法融于系统化设计方法中，不仅可以保证设计的规范化，而且可以简化设计过程，提高设计效率和质量，降低设计成本。
产品开发规划方案范文3
第一条为了规范房地产开发经营行为。促进全县房地产业健康发展，加强房地产开发经营活动的监督管理。维护房地产权利人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》城市房地产开发经营管理条例》等法律、法规规定，结合我县实际，制定本办法。
第二条凡在本县行政区域内从事房地产开发经营和实施房地产开发经营监督管理。
第三条本办法所称房地产开发经营。指房地产开发企业在本县国有土地上进行基础设施建设、房屋建设、房地产开发项目转让和在开发项目建设过程中预售商品房等行为。
第四条县住建局是全县房地产开发主管部门。负责全县房地产开发经营活动的监督管理工作。负责商品房预售管理及登记、发证等工作。县房管局依照有关法律、法规和规章的相关规定。协同做好房地产开发经营管理工作。并按照有关房地产市场的各项调控政策。有效遏制房价、地价过快上涨势头，发改、监察、规划、国土、工商、地税、住建、物价、质监等部门依照各自的职责分工。采取有力措施。促进民生改善和经济发展。
第五条房地产开发应当根据城市规划、土地利用总体规划和年度建设用地计划。实行科学规划、合理布局、综合开发、配套建设。房地产开发坚持旧城区改造与新城区建设相结合的原则。保护历史文化遗产。保护和改善城市生态环境。
第二章开发企业
第六条房地产开发企业的设立。并具备国家建设行政主管部门规定的资质条件。应当符合相关法律、法规、规章规定的企业设立条件。设立房地产开发企业。应当听取县住建局的意见。应当向县工商局申请登记。县工商局在对设立房地产开发企业的申请登记进行审查时。
第七条房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内。持下列文件到县住建局备案：
一）营业执照复印件；
二）企业住所证明；
三）企业章程；
四）验资证明；
五）企业法定代表人的身份证明；
六）专业技术人员的资格证书和聘用合同；
七）法律、法规、规章规定的其他文件。
县住建局备案并办理相应变更手续。房地产开发企业分立、合并或者变更名称、法定代表人、主要管理人员和技术人员等事项的应当在县工商局批准并办理变更手续后的30日内。
第八条外地房地产开发企业进入本县从事房地产开发经营活动。应当到县地税局办理税务登记。报县住建局批准。并经县房管局审查和备案后。外商投资设立房地产开发企业。并依照外商投资企业法律、行政法规的相关规定办理有关手续。应当符合本办法第六条第一款的规定。
第九条房地产开发企业资质实行分级管理和年检制度。报市住建局核定或者审核其资质等级。县房管局具体负责房地产开发经营管理工作。县住建局应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员、开发经营业绩等进行初审。本辖区内房地产开发企业应每年向县住建局申请年检初审工作。
第十条房地产开发企业应当按照资质证书确定的资质等级从事房地产开发业务。
应当遵守下列规定：房地产开发企业承揽房地产开发业务。
一）一级房地产开发企业承担房地产开发项目的建设规模不受限制；
二）二级及二级以下房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发项目。
第三章开发建设
第十一条房地产开发应当按照“先确定项目、后开发建设”原则进行。
县发改局应当会同县住建局编制房地产开发年度计划。还应当报经县政府批准。报经县政府批准后实施；但对全县经济社会影响较大的跨行政区域的以及其他重点房地产开发项目计划。
经批准的房地产开发项目。并纳入全县年度固定资产投资计划。按照国家有关规定需经县发改局核准的还应当报经县发改局核准。
住宅小区总体方案的评审。对一些主要控制指标要进行专项评审。由县发改局会同财政、住建、国土、水务、电力、规划、房管、环保、消防、气象等相关部门对小区总体方案中的规模、层高、间距、布局、道路、供排水、绿化、电力、供热、容积率、物业管理等基础设施和服务设施进行综合评审。
住宅小区建设要严格按照建筑节能设计标准进行建设。水、电、暖必须实行分户计量。屋面、墙体、地面、门窗、给排水等各项节能设施必须符合国家标准。
第十二条房地产开发用地应当符合国家供地政策相关规定。应当通过公开招投标的方式确定开发企业。已确定的房地产开发项目。
其中保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不得低于住房建设用地总量的70%县住建局和国土局要定期向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划。
对保障性住房用地采取划拨方式供应；对中低价位中小套型普通商品住房用地采取“先限房价、后竞地价”方式供应；对2A级以上高档商品住房用地采取招拍挂制度供应。县国土局要不断完善住房用地供应方式。
第十三条土地使用权出让前。县规划局和县住建局应当就下列事项编制《房地产开发项目建设条件意见书》作为土地使用权出让的依据之一：
一）房地产开发项目的性质、规模和开发期限；
二）城市规划设计条件；
三）基础设施和公共设施的建设要求；
四）城市规划道路、代拆要求；
五）基础设施建成后的产权界定；
六）项目拆迁补偿、安置要求；
七）其他需要明确的事项。
第十四条县国土局对按规定期限交清全部土地使用权出让金并符合其他规定条件的房地产开发企业。应当核发国有土地使用权证书；县规划局对开发项目规划设计方案已经审定并符合其他规定条件的应当核发建设工程规划许可证副本。
第十五条房地产开发企业在取得建设用地规划许可证、国有土地使用权证及建设工程规划许可证副本之后。方可开工建设；未取得房地产开发项目建设施工许可证的不得开工建设。应当按照国家规定的相关条件申请领取房地产开发项目建设工程施工许可证。
第十六条所有新审批的商品房开发项目。必须配建面积10%保障性住房。建成后由县政府统一按成本价收购，并在首期开工建设。凡不按比例配建的一律不予批准。应当遵守《房地产开发项目建设条件意见书》规定的内容。房地产开发企业进行开发建设。
第十七条房地产开发项目竣工后。应当进行综合验收。经验收合格的方可交付使用；未经验收或者验收不合格的不得交付使用。应当进行竣工验收；住宅小区等群体房地产开发项目竣工后。
由房地产开发企业向住建局提出验收申请。依照有关法律、法规和规章的规定，县房地产开发项目的竣工验收和综合验收。县住建局应当自收到验收申请之日起30日内。组织工程质监、规划、消防、人防、房管等部门，对涉及公共安全的内容和城市规划设计条件的落实、城市配套设施的建设、单项工程的工程质量以及拆迁补偿安置、物业管理等综合内容进行验收。竣工验收和综合验收合格后，应向县发改局申请项目验收。
第四章监督管理
第十八条房地产开发项目的招投标双方应当依法签订开发项目建设书面合同。
第十九条房地产开发企业应当在与房地产开发项目招标方签订合同之日起5日内。记录在房地产开发项目手册》中。接受县住建局检查。房地产开发企业应当将房地产开发项目性质、占地面积、建设工程规划许可证号和开工许可证号、商品房预售许可证号、城市规划道路代拆的完成情况、拆迁补偿安置情况、项目建设进度等事项。并定期送县住建局备案。县住建局应当将《房地产开发项目手册》记录的内容作为资质审查和年检的依据。
第二十条房地产开发企业应当根据开发项目设立项目建设资本金。资本金占项目总投资的比例不得低于20％。并在县住建局监督下专款用于房地产开发项目建设。项目建设资本金应当存入银行专户。
第二十一条房地产开发企业应当严格按照县规划局审定的规划方案进行项目开发建设。承担划定的规划道路、代拆任务。统筹安排配套基础设施建设。城市规划道路的、代拆。并接受县住建局的监督管理。应当接受有关管理部门统一管理。
第二十二条房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。
土地使用权出让合同约定动工开发期限满1年未动工开发的县国土局应当征收其相当于土地使用权出让金20％的土地闲置费；满2年未动工开发的县国土局应当无偿收回土地使用权。但是因不可抗力或者政府行为造成动工迟延的除外。
第五章开发项目转让和商品房预售
第二十三条房地产开发企业转让开发项目。应当符合下列条件：
一）依照本办法规定中标的开发项目。并已交清全部土地使用权出让金、取得土地使用权证书；
二）投入开发建设的资金（不包括土地使用权出让金）已达到工程建设总投资的25％以上；
三）已取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和房地产开发项目建设工程施工许可证；
四）法律、法规、规章规定的其他条件。
第二十四条房地产开发项目有下列情形之一的不得转让：
一）权属有争议的
二）地上建筑物和其他附着物权属不明。或者属共有物但未经其他共有人书面同意的
三）所承担的城市规划道路、代拆任务尚未完成的
四）未按规定的进度要求完成城市基础设施和公共设施建设任务的
五）法律、法规、规章禁止转让的其他情形。
第二十五条转让房地产开发项目。转让人和受让人应当依法办理土地使用权变更登记。持房地产开发项目转让合同到县住建局备案。并自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内。
第二十六条房地产开发企业转让房地产开发项目时。项目转让人还应当书面通知被拆迁人。开发项目的相关合同及拆迁补偿安置协议载明的权利、义务随之转移给受让人；有拆迁补偿安置事项的项目。
第二十七条商品房销售实行许可证制度。房地产开发企业预售商品房。并提交下列文件：未取得《商品房预售许可证》不得进行预售商品房。申请商品房预售应当向县房管局提出书面申请。
一）营业执照和资质证书；
二）土地使用权证书；
三）建设工程规划许可证和开发项目建设工程施工许可证；
四）按提供的预售商品房计算。县住建局核验的投入开发建设资金达到工程总投资25％以上的证明文件；
五）经登记备案的房地产开发项目手册》
六）建筑工程施工合同；
七）商品房预售方案及预售商品房平面图；
八）法律、法规、规章规定的其他文件。
第二十八条县房管局应当在受理商品房预售申请之日起10日内。对审查合格的房地产开发企业核发《商品房预售许可证》。房地产开发企业在办理《预售许可证》之前。并出具《商品房价格成本认证书》应先经过商品房成本审核认证。由县物价局会同住建、房管等部门对开发成本中的征地拆迁补偿费、勘察设计及前期工程费用、建筑安装工程费、基础设施费、管理费、贷款利息、建筑项目收费等进行审核认证。房地产开发企业凭商品房成本审核认证结论报告及县住建局确定的条件。领取《商品房预售许可证》未经县物价局审核认证成本的县房管局不予办理预售手续。县房管局办理预售手续。
第二十九条房地产开发企业预售商品房时不得进行虚假广告宣传。广告中应当载明商品房预售许可证的文号。必须向预购人出示《商品房预售许可证》房地产开发企业预售商品房时。
第三十条房地产开发企业在商品房预售前。必须向县物价、住建和房管部门及时、如实申报商品房预售价格。由县物价局牵头。控制目标内合理核定销售价格，与住建、房管等部门对商品房开发项目的申报价格进行审核。并及时向社会公布，接收监督。接受县发改、监察、住建、审计、财政、物价、工商、房管等部门的监督管理。享受国家优惠政策的居民住房实行政府定价或政府指导价。商品房销售价格。应经县房管局核定。销售的商品房面积。县地税局要加强土地增值税的征收管理力度。加大对房地产开发企业偷税漏税行为的查处力度。对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。县国土局要加大土地执法专项整治和清理工作力度。限制有违法违规行为的企业新购置土地。严格依法查处违法违规用地和囤地、炒地行为。依法查处房地产开发、销售过程中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定等行为。遏制房价过快增长。县发改、监察、住建、审计、财政、物价、工商、房管等部门要加强对商品房的价格监管。进一步稳定房价。
第三十一条房地产开发企业应当在取得预售许可证之后。一次性公开全部销售房源。将商品房销售方案、销售价格向县物价、住建、房管等部门申报备案，并在开盘前10日内。并严格按照核定价格明码实价销售，不得随意涨价，不得以认购、预定、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或者变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。
房地产开发企业预售商品房。明确双方的权利、义务和责任。应当与预售商品房购买人签订书面合同。
房地产开发企业的宣传内容。写入预售商品房购买合同。应当作为对预售商品房购买人的承诺条款。
持商品房预售合同到县房管局和县国土局登记备案。房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内。
第三十二条商品房购买人可以将已预购尚未竣工的商品房转让。明确转让人、受让人与预售人三者之间的权利和义务。但相关当事人应当签订转让合同及其他相关协议。
第三十三条商品房购买人应当自商品房交付使用之日起90日内。办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
并提供必要的证明文件。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
向商品房购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》房地产开发企业应当在预售商品房建成交付使用时。
住宅质量保证书》应当列明工程质量监督单位、保修范围、保修期和保修单位等内容。
保修期内承担商品房保修责任。造成损失的应当给予赔偿。房地产开发企业应按《住宅质量保证书》约定。
由责任人承担相应责任。住宅使用说明书》应对住户合理使用住宅有所提示。因住户使用不当或擅自改变结构、设施设备和违规装修等造成房屋质量及其他用户受损。
第三十四条房地产开发项目转让合同备案后。县住建局应当将备案情况自备案之日起10日内告知县房管局。
县房管局应当将发证情况自核发之日起10日内告知县住建局。商品房预售许可证核发后。
第三十五条开发企业销售的商品房出现质量问题。应由开发企业负责保修；保修期满以后出现重大结构质量问题。不属购房者使用不当造成的仍应由开发企业负责保修，如果鉴定主体结构质量不合格的经返修后仍达不到设计标准的应予以调换或退房，给购房人造成损失的应予赔偿。
第三十六条商品房购买人应当在商品房交付使用之日起90日内。并提供必要的证明文件。向县房管局申请办理房屋所有权登记手续。
第三十七条住宅小区局部已交付使用的房屋和配套设施。由开发企业自行或委托有管理资质的物业管理单位提前介入管理。
第六章法律责任
第三十八条违反本办法规定的下列行为。依照国务院《城市房地产开发经营管理条例》国务院第248号令）和国家住建部《房地产开发企业资质管理规定》建设部第77号令）相关规定予以处罚：由县住建局按照管理权限。
一）未取得资质等级证书从事房地产开发经营的责令其限期改正。处以5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的提请原登记发证的县工商局吊销其营业执照；
二）超越资质等级从事房地产开发经营的责令其限期改正。并提请原登记发证的县工商局吊销其营业执照；处以5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的按规定程序吊销其资质证书。
三）无正当理由不参加资质年检的视为年检不合格。由原资质审批部门注销其资质证书；
四）隐瞒真实情况、弄虚作假骗取资质证书或者涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书的按规定程序公告其资质证书作废。并处以1万元以上3万元以下的罚款；收回证书。
五）不按规定办理变更手续的责令其限期改正。并处以5000元以上1万元以下的罚款；
六）开发建设的项目工程质量低劣。并提请原登记发证的县工商局吊销其营业执照；发生重大工程质量事故的按规定程序降低其资质等级；情节严重的按规定程序吊销其资质证书。
七）将未经验收的房屋交付使用的责令其限期补办验收手续；并处以10万元以上30万元以下的罚款；逾期不补办验收手续的组织有关部门和单位进行验收。
八）将验收不合格的房屋交付使用的责令其限期返修。构成犯罪的提请司法机关依法追究刑事责任。并处以交付使用的房屋总造价2％以下的罚款；情节严重的提请原登记发证的县工商局吊销其营业执照；给购买人造成损失的应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果。
第三十九条违反本办法规定的下列行为。分别依照国务院《城市房地产开发经营管理条例》相关规定予以处罚：由有关行政管理部门按照管理权限。
一）未取得营业执照擅自从事房地产开发经营的由县工商局责令其停止违法经营活动。并处以违法所得5倍以下的罚款；没收违法所得。
二）擅自转让房地产开发项目的由县国土局责令其停止违法行为。并处以违法所得5倍以下的罚款；没收违法所得。
三）擅自预售商品房的由县房管局责令其停止违法行为。并处以已收取的预付款1％以下的罚款。没收违法所得。
四）房地产开发企业在商品房销售时不执行销售价格申报备案的商品房销售价格超过规定的利润率幅度的房地产开发企业相互串通操纵商品房价格。造成商品房价格大幅度上涨的由县物价局责令改正。并处以违法所得5倍以下罚款；无违法所得的处以10万元以上100万元以下罚款，没收违法所得。情节较重的处以100万元以上500万元以下罚款，情节严重的责令停业整顿。
五）房地产开发企业大量囤积商品房。哄抬商品房价格或者散布虚假涨价信息。没收违法所得，诱骗消费者或者其他经营者购买商品房的由县物价局责令改正。并处以违法所得5倍以下罚款；无违法所得的处以5万元以上50万元以下罚款，情节严重的责令停业整顿或者由工商行政管理机关吊销营业执照。
六）房地产开发企业在商品房销售时。不按规定或者不按规定的方式明码标价的由县物价局责令改正。可以并处5000元以下罚款。没收违法所得。
产品开发规划方案范文4
1市场经济中的运输经营过程
计划经济条件下的铁路运输是典型的卖方市场。铁路生产过程从货主和旅客上门的“原提、购票、托运”开始，铁路运输的核心是实行计划控制，分配有限的运能，因而形成了一套专业化、垂直化、生产化的管理体系。市场经济条件下，运输市场逐渐演变为买方市场，顾客可以对不同的运输方式进行选择。铁路生产过程不仅要提前到顾客时‘选择”阶段，而且要前移到顾客时‘需求”阶段，铁路运输从单纯的生产组织演变为外部市场营销和内部生产组织两个过程，即营销部门组织客流、货源的过程和运输部门将客流、货流组成车流和列流的过程。
2营销机构设置原则
2.1营销与运输分立原则运输企业的营梢部门不同于运输部门。营梢部门的职责是研究市场，向运输部门提供有价值的方案，使企业成为市场营稍导向的企业，而不是运输部门职能的延伸。就运输企洲真正意义上的)营销工作的广度、深度及其工作性质的开创性而言，设里独立的营悄部门显然是必要的。
2.2运输围绕营销原则运输企业的主要问题是开发适应市场需求的新形式的运输产品(如客运的夕发朝至、货运的五定班列等)和不断提高服务质截安全性、时效性等)。在激烈的竞争环境中，作为市场主体的运输企业，其经营活动本质上应该是营销导向的，而不是生产导向的。换言之，营销与运输部门的合理关系是运输围绕营销。
2.3功能原则营悄机构的设置重在功能，即重在应有的功能落实到具体部门，并在相关部门间建立起协调的关系;而不是重在形式，必欲设定某一种规格形制。营悄功能主要包括:信息、策划、产品设计、培训、监督考核等。就加强营销工作而言，将营销与运输分立，设立营销中心并完善这些营稍功能将是必然的选择。
2.4协调原则营销、运输、财物、人劳等部门常常会由于考虑的侧重点不同而意见不一。因此，作为营销导向型的企业，有必要建立起各部门之间协调的关系。
3营销机构的功能
3.1战略规划功能包括确定客、货、行包运械分运童、运距、去向、品类及联运、快运等)的目标市场、开发运输新产叙假日列车、行包专列、五定班列、集装箱运输、冷藏运输等)、确定与其他运输方戈对细分市场)竞争的营销组合策喇产品、价格、促销、分销渠道、服务)等等。
3.2信息功能通过运输的路网、站段、径路、运能、运价等基础资料，生产的货运计划、货票、客运、行包、调度18点统计等报告，以及政策法规、经济形势、市场发展、客流货流、自然人文环境、其他运愉方式的动态等市场情报，对具体问题的专题性调研以及各种有效的统计分析来收集所禽的信息。
3.3策划和设计开发功能营销策划主要包括分析营销现状、树立营销观念、强化营梢手段、健全营梢组织和完善营销机制等。设计开发功能指营悄机构根据市场需求，有针对性地调整生产布局、合理配里运力，优化产品结构，开行适应不同目标市场的旅客和货物列车，包括产品、运价、梁道、促梢的营悄组合策略。
3.4决策论证功能建立科学的评估体系，以经济效益为核心，充分考虑社会效益，执行国家政策法规和铁路相关规定，适应区城经济发展并符合运愉企业战略规划，特别是能够满足目标市场的雷求。决策论证需要整体意识，注意某一营梢方案对其他方案的影响，以及对相关单位和部门的影响。
3.5执行控制和监甘考核功能对营悄活动进行持续的控制，并进行及时的调整，以保证方案的执行或者及时对方案进行调整。营梢机构应当建立考核评估营梢工作的指标体系，如市场份额占有率、运能资源利用率、仃单兑现率等等，用以考核营销工作的水平、营悄的效益，以及营销人员的工作业绩。
3.6培训功能建立营销培训基地，收集各类营悄案例，编制实用的营钧教材，采取集中培训、专业讲座、案例分析等方式，定期、分级对营悄人员进行岗位培训。营悄人员实行持证上岗和竞争上岗制度。
4曹销各部门及其职能
4.1市场伯息部市场信息部的主要功能是建立完善的营销信息系统，尽可能完备地收集各类信息，并进行有效的分析，为战略规划和策划开发等提供依据。具体包括:(l)建立信息网络:从车站、分局、路局三级搜集铁路运椒路网、运能、运价等综合信息和业务部门的货车、货票、客票等管理信息)、运输市锹企业运输需求、社会客流情况、其他运输方式状况)、经济形椒区域经济的发展情况及国内经济发展的特点、国际经济动态等)、国家政斌有关法律法规、能源、技术政策、产业结构调整、地方政府政策等)四类信息。(2随行市场调查:对客流、货源和运翰市场情况，就客货流量、运能运童、服务方式、服务质童、旅客货主意见以及企事业单位的客货运愉禽求等内容，采取实地考察、问卷调查、进行实验、查询资料等方式，进行定期、不定期的调查。(3)分析市场信息:分析研究市场，发现存在的问题，提出解决方案，并提交分析报告，以供策划、论证之用。具体内容包括研究分析顾客行为、衡量预浏需求供给、细分选择目标市场、分析竞争对手情况等等。分析过程中常常要借助各种有效的数学工具和模型以进行定性、定量的分析。
4.2战略规划部依据详尽的营销信息，战略规划部确定运输企业在旅客和货物运输方面的细分目标市场。并针对目标市场，根据运精企业的总体经营方略，确定运输企业的产品策略、价格策略、分销策略和促销策略。产品策略指开发新产品和改进既有产品。新产品包括夕发朝至、朝发夕至列车、旅游专列、五定班列快运货物列车、重载列车、集装箱专列等等。改进产品包括增加列车运行密度以增加运输能力和提供附加服务以提高产品质量。价格策略当前主要指运榆企业的价格下浮，以吸引客流和货流，提高市场占有率。梁道策略在当前主要是发展运愉。由货运人作为铁路运愉企业与货主的中间人，通过网络，以承运人的身份广泛地揽取货源，并将货物集中成批，再以托运人的身份向铁路提出运愉要求，收到运精企业与企业双底的效果。促销策略包括广告宣传、公共关系和人员推梢三种手段。
4.3策划开发部策划开发部在掌握运输企业营梢现状和对营销信息进行充分分析的基础上，努力树立普遥的营梢观念，使企业成为营销导向的企业;健全营悄组织，使营悄活动协调、有序地开展;完善结构调整、质童保证、网络管理、激励约束等营销机制，使营梢工作真正能够有效。策划部的重要职能是设计开发新产品。策划特别要重视改进营销手段。在货运方面，一是改革货运计划，推广货运营销信息管侧FMO匀系统;二是推行合同运输，推行运输服务仃单制;三是发展货运，促进合理分工，提高流通效率，增加运输产品的市场竞争力;四是发展保价运愉，通过建立保价赔偿基金、提高理赔质量和速度等办法，提高货运信誉。在客运方面，一是改革售票方式，来取发展电话订票、推行售票、增设售票窗口等措施，彻底解决买票难的问题。二是改革服务方式，通过改进站车服务设施，开展旅途全过程服务等途径，切实提高服务质童。
4.4决策论证部决策论证部的主要职能是政策研究和评枯论证。政策法规如国家能源、技术政策的调整，产业结构的调整，行业政策的调整，以及有关运输的各项法律法规，对铁路运输具有重要的意义。经济发展形势、重点企业的动态则对铁路运输产生直接的影响。决策论证部应对此进行充分的研究分析。决策论证部还需要建立科学的评估体系，对营销方案从政策法规、经济比较、运输组织等多方面进行严格的评佑论证。特别是开展营悄活动涉及到投入产出的问题，如何实现盈亏平衡，如何用较少的资金获得较大的效益，需要严密的分析。
4.5执行控制部执行控制部的职能包括对营销活动的执行进行持续的控制，并进行及时的调整，协调有关部门和单位合力实施营梢方案，对营梢的成果和营销人员的业绩进行考核。有的营销方案设计中的缺陷在论证中未被发现，但执行中却基寡出来;有的营销方案具有较强的可行性，却由于执行不力而未能得到预期的效果;有的营销方案没有足够的人力、物力和财力资源，难以继续;还有的营销方案不符合有关的政策法规，中途下马。诸如此类，需要进行持续的控制和及时的调整，以提高效益、减少损失，最终实现营销方案的目的。营销方案的执行通常都需要运输、人劳、财务等有关部门和基层单位的配合。由于牵涉的部门、单位、人员较多，任何一个环节的街接不畅都可能影响、甚至严重影响到营销方案的执行效果。执行控制部对因此发生的问题，应当积极、充分地加以协调解决，保证方案执行的顺畅。执行控制部应当建立适当的指标体系和质量保证、考核评估、激励奖惩等营销机制对营销方案的执行效果、营销人员的业绩进行监督考核。对营销方案执行的控制还包括收集旅客、货主的意见。这些意见对营销方案的执行效果提供了客观的评价。执行控制部通过对这些意见的分析提出对营销方案的调整和改进建议，对营销效果进行评价，并对有关营销人员进行考核。
4.6营销培训部营销培训部建立培训基地，对参与不同营悄工作的人员进行相应的培训，同时也注重营销观念在运愉企业内部的宣传。营梢培训部还应当通过普及营销知识，宣传营销工作、总结营销成果等方式，重视营销观念在运输企业内部的传播和确立。营销观念在这些部门和单位的确立将极大地有助于营悄工作的开展。
5营销部门与其他部门的关系
企业的各种职能应当协调配合，以实现本企业的总体目标。营销部门并不比其他部门更具有权威和影响力，需要通过说服，而不是权力进行工作。因此，运输企业需要建立起营销导向，促进各部门在营销活动中的协调一致。
5.1营销部门与运输部门的关系营销部门(在运输部门的协助下)提出具体的营销方案，如所开发或改进的运输产品等，经过决策后交由运输部门执行。运输部门将执行的过程和结果等情况及时通报营销部门，营稍部门据此对营销方案进行控制和调整。营销部门务必将营销方案的目标知会运愉部门，由运输部门本着实现该目标的原则进行调度组织。
产品开发规划方案范文5
第二条 确保住宅小区建设规模。
（1）坚持“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的原则，住宅全面纳入小区规划建设。新建住宅小区（旧城改造中的住宅小区除外）应当达到一定的建设规模，原则上市区不少于8万平方米，县城不少于5万平方米。住宅小区经统一规划后，鼓励多家开发企业共同开发。对达到15万平方米以上的大型住宅小区，报建中市本级审批的收费可给予适当优惠。
（2）住宅小区建设单位必须具有相适应的房地产开发资质等级和开发实力，不得越级承接房地产开发业务。
（3）禁止党政机关和事业单位（包括公职人员、已享受房改的人员）组织职工新建福利住房和经济适用住房。
（4）城市规划区内严禁擅自新建私人住宅，严禁无证开发商品住房，严禁利用划拨土地擅自进行商品房开发，严禁在集体土地上从事房地产开发经营活动。
（5）房地产管理部门应加强对经济适用住房建设的管理，会同有关部门严格控制建设规模标准、销售价格和对象，落实土地、税费等方面的优惠政策。企业新建职工住宅小区纳入全市住宅小区建设规划统一管理，严禁借经济适用房之名从事商品房开发经营活动。
第三条 严格住宅小区建设标准。
（1）住宅小区建设应当符合城市居住区规划设计规范。
（2）新建小区应保证绿地面积达到规定要求，未达到规定面积的应缴纳异地绿化费。
（3）住宅建筑设计既要坚持合理、实用、规范的原则，又要提高设计艺术，追求美观精致。鼓励建中、高层建筑，新建六层以下（含六层）的楼房，屋顶一律采取坡屋顶等立体状设计，外墙采用国家认定的合格涂料，做到颜色与环境协调。房屋装修不得擅自改变结构和外观设计。
（4）住宅小区的规划设计方案由城市规划行政主管部门组织计划、建设、房地产、建工、园林、公用事业、国土、环保、消防等部门会审，经专家评审报批同意后，方可实施。经批准的规划设计方案不得擅自修改。确需修改规划设计方案的，由规划行政主管部门组织重新评审。
（5）住宅小区建设应严格按照规划设计要求，搞好小学、幼托、上下水、供电、供气、广电、电信、消防、道路、路灯、环保、卫生等公共基础设施的配套，并做到基础配套设施建设与住宅建设同步进行，为社区和治安管理提供必要场所。完成配套建设的，免交配套费。通过拍卖方式取得土地使用权的中高层建筑配套费全免，其他行政性收费减半收取，六层以下（含六层）配套费减半收取。已建成的住宅小区配套建设未完成的，应按有关规定补建，未补建的，全额补交配套费。
（6）住宅小区各项建设工程合格率应达到100%，优良率达到30%以上。
住宅小区竣工后，由房地产管理部门会同建设、规划、园林、建工、公用事业、消防、人防等部门对照经评审的设计方案对小区建设进行分期验收或综合验收。未经分期验收或综合验收的，不得交付使用，房地产管理部门不予办理房屋产权登记发证手续。
第四条 加强住宅小区建设管理。
（1）住宅小区建设由房地产管理部门根据房地产发展需要及时提出开发建设计划，经计划、建设、房产、规划、国土等部门共同审查后，报市政府审批。
（2）住宅小区建设纳入房地产开发项目管理。开发建设单位要将经相关部门审查的房地产开发项目手册在项目开工前和建设过程中定期送房地产管理部门审查。房地产管理部门根据住宅小区规划设计要求和房地产开发项目手册的审批内容全面监督实施，各相关部门应按照管理职能各负其责，相互配合，加强监管。
（3）政府确定的住宅小区建设项目、单位定向开发项目及其它需要招投标的房地产开发项目的招投标（不包括工程建设、勘察、设计、施工、监理的招投标），由房地产管理部门组织实施。未经招投标或进场交易的，不得对外发包。
（4）开发建设单位要建立质量保证体系，依法办理工程质量监理手续，委托具有相应资质等级的工程监理单位监理，并积极采用新技术、新工艺、新材料，确保住宅建设质量。
（5）住宅小区项目转让应当符合《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件。在转让行为实施前，转让双方须持转让合同到房地产管理部门和规划、土地管理部门审批。
（6）预售商品房时，必须交清全部土地使用权出让金，取得土地使用权证、建设工程规划许可证和施工许可证，完成预售商品房工程建设总投资的25%以上，已确定施工进度和竣工交付日期，并取得房地产管理部门颁发的《商品房预售许可证》。交付使用时，开发建设单位应当向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，并在规定时限内为购房人办理产权登记发证手续。
第五条 强化住宅小区物业管理。
（1）开发建设单位申报住宅小区规划设计方案评审时必须附有物业管理方案，并在评审规划设计方案同时进行审定。未作好物业管理方案的小区规划设计方案不予审批。
（2）开发建设单位在新建住宅小区预（销）售前，须选聘具有相应资质的物业管理企业承担前期物业管理，签订前期物业管理服务协议，并报市房地产管理部门备案。否则，其房屋不得预（销）售。
（3）住宅小区经综合验收合格，且物业管理方案已落实的，开发建设单位方可移交业主委员会选聘具有相应资质的物业管理企业进行管理，并按有关规定移交相关资产和资料。违者，由房地产管理部门依照《湖南省城市住宅区物业管理条例》进行处罚。
（4）住宅销售时，开发建设单位应当依照《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，履行住宅共用部位共用设施设备维修基金代收代缴义务，确保售后维修管理，维护业主的合法权益。
产品开发规划方案范文6
为进一步促进我县房地产业持续稳定健康发展，提升城市品位，建设宜居湘阴，根据国家有关法律法规规定及《市人民政府关于促进房地产业提质升级的意见》（岳政发〔2010〕15号）文件精神，结合县情实际，现就促进我县房地产业提质升级提出以下实施意见：
一、加强房地产市场宏观调控
（一）科学制定房地产用地供应计划。县国土部门要在《湘阴县城市总体规划》和《湘阴县土地利用总体规划》确定的县城建设用地规模内，科学编制我县房地产开发建设用地五年计划和中长期计划，优先保证中低价位、中小型普通商品住房和廉租住房等保障性住房的土地供应。对房地产用地批而不建、批后缓建、闲置土地等行为和不按土地出让合同要求进行开发建设的行为进行严肃查处，严格按标准征收土地闲置费；情节严重的，坚决依法收回土地使用权。
（二）科学编制房地产业发展规划。由县房产部门牵头，发改、国土、规划等相关职能部门参与，根据《湘阴县城市总体规划》和《湘阴县土地利用总体规划》，科学编制我县房地产业年度发展计划、五年发展规划及中长期规划，并将其纳入我县国民经济和社会发展规划。
（三）建立和完善住房供应及保障体系。积极发展普通商品住房，适度建设高档商品住房，加快建设廉租住房，严格规范经济适用住房，合理建设安置性住房和公共租赁房，形成住房梯次供用，不断满足人民群众住房需求，促进县域经济社会又好又快发展。
二、规范房地产开发建设行为
（四）严禁行政企事业单位集资或变相集资建房和居民擅自新建住房。全面禁止全县所有行政企事业单位集资建房或利用房地产开发资质变相集资建房。县城中心城区内，县国土部门严禁向个人建房或个人合伙建房供地，杜绝自建行为。已出让给单位、个人建房或个人合伙建房的土地，由国土部门采取回购、收储、整合等办法收回，拿出具体方案报县人民政府批准。县城规划区内农村村民建房，实行统一规划、合理布局，统一在居民点建设。县城中心城区内经鉴定确系危及人身安全的危旧房屋，不得批准自拆自建，统一纳入县城提质改造和土地储备计划，由县人民政府收购后拆除。因建设需要征收集体土地上的房屋，按照《湘阴县人民政府办公室关于印发湘阴县城区集体土地上房屋拆迁安置暂行办法的通知》规定，实行集中统一安置。
（五）严格房地产开发资质管理。县房产部门要加强房地产开发企业资质管理，严厉打击挂靠、变相挂靠等违规房地产开发行为。凡不具备房地产开发企业资质的，国土、规划等部门不得为其办理任何审批手续。严禁任何单位和个人在集体土地上从事或变相从事房地产开发经营活动，一经发现，坚决予以打击。
（六）强化房地产项目规模管理。坚决杜绝零星房地产开发,单个房地产开发项目低于3万平方米或用地面积小于3000平方米的，相关职能部门不得供地、立项、报建，应纳入成片统一开发范围。确无法调整合并的，其土地用于城市绿化或其它公益事业建设。其中，用地面积大于3000平方米，而建筑面积达不到3万平方米的特殊项目，该地块只能按城市规划要求，批准建设高层建筑，严禁个人合伙联建。违规合伙联建的，由县房产部门牵头，监察、国土、建设、规划等职能部门参与，依法予以处罚；涉及国家公职人员参与的，依法从严处理。
（七）规范房地产项目设计。新开工的房地产小区，要实行功能单一化设计，从严控制上居下店式的商品房开发项目。原则上住宅小区临街不得配建商业门面，居住区与商业区要独立分开，营造宜居环境。临街建筑和标志性建筑应根据项目位置，结合城市风貌规划进行形象设计；县城主干道临街面不得设置开放式阳台，不得管网、空调等设备。新建商品住房必须设计空调位，空调机必须安装在空调位内。住宅小区的建筑设计应包含燃气、给排水等管线和排油烟的专用管道设计。新建项目严格实行雨水、污水分流，污水排放必须接入县城排污管网。临湖、临河开发项目要做到不推山、不填水，切实保护生态环境。
（八）规范项目设计方案评审。所有新开工房地产项目和行政企事业单位办公用房必须有两个以上设计单位拿出3个以上设计方案，由政府主管副县长组织建设、房产、规划、环保、人防、气象、消防、交警等相关职能部门和有关业内人士对方案进行联合初步评审。设计方案由小区规划设计方案、前期物业管理方案、建筑美化亮化方案、安防监控方案、绿化方案和停车场位设计方案等组成。小区规划设计方案应包含建筑设计风格、消防设施、平面布局、立面效果、建筑容积率、建筑密度、绿化率、空调位布局、防盗窗（网）风格、穿墙洞孔位置、公共配套设施和项目整体方案符合房地产市场需求状况的情况说明，其中消防设施应包含室外消防栓、消防水池等方面的布局和设计，公共配套设施方面包含垃圾收集设施、二次供水及加压设备、风雨活动室、信报箱等内容，垃圾收集设施应明确垃圾收集点、收集站布局，风雨活动室要设计备有健身运动器材，小区门卫处要设计信报箱。前期物业管理方案应包含物业管理用房的合理配置情况、前期物业服务企业的选聘情况和物业管理的档次及水平等内容。其中物业管理用房配置标准为：3—5万平方米的小区应达到小区总建筑面积的5‰，5—10万平方米的应达到4‰，10万平方米以上的应达到3‰，超过10万平方米的住宅开发项目应当同时明确社区工作用房，所有物业管理用房和社区工作用房必须配置合理、适用。建筑美化亮化方案应包含小区内所有建筑的美化亮化灯饰、造型灯饰及临街建筑的特殊美化亮化灯饰等内容，并按照简洁、宁静、美观、和谐的要求，采用三维动画方式进行设计，并提供动画效果图。安防监控方案应包含小区安防监控设施的整体布局、摄像头数量和位置、监控机房设置、门卫岗亭配备和楼宇智能化设计等内容。绿化方案应包含绿化面积、绿地布局、花卉苗木和种类、规格等内容。停车场位方案要在小区人防工程或地下停车场设计的基础上严格根据小区住户数按不低于1：1的标准配套到位，有商业铺面的小区还要考虑社会车辆停车需要。项目经初步评审后，拿出两个规划设计方案提交县长办公会议确定，形成最终设计方案。方案一经确定，不得擅自修改。房地产企业须以最终审定的规划设计方案报建，并向社会公示，严禁出现审定后方案与报建方案脱钩的现象。规划设计方案经评审通过后，开发建设单位1年未动工建设的，原方案须进行再次评审；2年未动工建设的，坚决依法收回土地使用权。
（九）加强住宅开发项目配套建设的监管。凡新建、改建、扩建的住宅小区，除应当按经批准的控制性详规和其它相关规定配套建设物业、社区办公用房和教育、文化、体育、环卫、消防、电信、美化亮化、安防监控、绿化、停车位、停车场等设施外，还应根据居住区规划和居住区人口规模，按照国家有关规定配套建设幼儿园，所有配套用房、配套设施及幼儿园等必须与主体工程同步设计、同步建设、同期交付使用。否则，规划部门不得办理规划手续，建设部门不得办理施工许可和进行质量验收，房产部门不得办理房屋权属初始登记。
（十）严格实施商品房分户验收及房地产项目综合验收。商品住宅工程在综合验收前，建设单位应组织施工和监理单位进行分户验收，已选定物业公司的，物业公司应参与分户验收。分户验收合格的，出具由建设、施工、监理单位负责人签字确认的《住宅工程质量分户验收表》；分户验收不合格的，建设单位不得申请工程综合竣工验收。房地产项目竣工后，由房产部门组织建设、消防、交警、人防、地税、气象、质监、政务中心、规划、公用事业等部门，对照报建所提交的规划设计方案逐一进行集中现场验收并签署意见。凡夜间亮化、安防监控、垃圾收集、绿地率等设施、设备指标没有按设计方案配置到位的房地产项目，各相关职能部门不得签署合格意见，不能通过综合竣工验收。所有部门签署合格意见后方可认定为综合验收合格。商品住宅在交房时，开发企业必须向购房人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《住宅工程质量分户验收表》。
（十一）推广精装房。引导和鼓励房地产开发企业采取住宅一次装修到位或菜单式装修模式新建商品房。
三、优化房地产投资环境
（十二）强化房地产项目报建管理。房地产项目申请报建时，必须将所有报建规费一次性缴纳到位，单个项目建筑面积在5万平方米以上才能申请分期报建。报建规费的标准严格按政府有关文件执行，不得擅自降低或提高。特殊情况确需减免部分报建规费的，须经县长办公会议议决。
（十三）完善城市基础设施配套。县文星镇、建设、城建投、电力、商务、交通、公用事业、自来水公司等部门要加大基础设施建设力度，对已竣工投入使用及新开发建设的房地产项目在城市次干道、供水、供电、商业网点、公交车停靠站点、就近入学等方面进行完善，确保住宅小区与城市中心无缝对接。
（十四）强化金融机构对房地产业的支持。县财办、人民银行要牵头组织县内各金融机构拿出具体措施，增加房地产业贷款。同时要加强对房地产金融市场的监控，防范和化解房地产金融风险。
四、加强房地产企业及从业队伍的管理和培育
（十五）严格房地产市场准入制度。从事房地产经营活动必须取得相应的企业资质，并备案登记。从事房地产营销、策划、中介、工程建设和服务的从业人员必须持有相应资格证书。
（十六）加强房地产企业动态管理。完善房地产企业信用档案，实时记录和公示企业信誉情况，并将其作为资质定级、晋级、年检的重要依据。县房产部门应及时督促房地产企业整改不良行为，整改不到位的，给予降级或注销其资质。
（十七）培育房地产企业品牌。通过体制、机制和管理创新，培育和壮大房地产企业。鼓励房地产企业通过整合、兼并、入股等形式进行联合重组，逐步淘汰竞争力不强、规模效益低下的房地产企业，促进房地产企业提质升级。
（十八）提升从业人员素质。县房产部门应会同劳动和社会保障部门制订房地产行业从业人员和进城务工人员培训计划，明确年度培训任务，加大培训力度，确保培训质量；严格实行房地产从业人员持证上岗制度，建立健全房地产企业从业人员信用档案，不断提高房地产从业人员的整体素质。
（十九）切实维护企业合法权益。依法支持房地产企业正常经营活动，及时依法处理群众投诉，严禁任何单位和个人向房地产企业强行摊派和“索、拿、卡、要”，一经发现，依法从严处理。
五、提高物业管理水平
（二十）全面推行专业化物业服务。逐步推行房地产开发与物业管理相分离制度。住宅小区、党政机关及企事业单位房产应逐步推行专业化物业管理，扩大专业化物业管理覆盖面，任何单位不得聘用无从业资格证书人员从事物业管理服务。房地产小区选聘前期物业服务企业时，应严格依法采取公开招标或协议招标的方式进行。新建小区没有实行前期物业管理的，工程不得验收。开发企业在向业主交房时，前期物业服务企业应与业主签订前期物业服务合同和业主临时规约。
（二十一）充分发挥社区在物业管理中的监督、指导作用。物业管理纳入社区工作范畴，文星镇各社区应加强对辖区内住宅小区业主委员会和物业服务企业的监督、检查，指导其搞好住宅小区的精神文明建设、计划生育、社会治安综合治理、公共安全等方面的工作。县房产部门在指导成立业主委员会和办理物业服务企业资质定级、晋级、变更手续及日常考核时，应当听取社区居委会意见；要加强与社区居委会的协作，积极协助调处物业管理服务纠纷，共同做好物业管理工作，为居民创造安全、舒适的居住环境。
（二十二）严格实行物业管理配套设施保证金制度和物业管理开办费制度。县房产部门要分小区落实并监管物业管理配套设施保证金和开发建设单位支付给物业服务企业的开办经费。其中，配套设施保证金按建筑面积5元/平方米缴纳且全部用于配套设施建设，物业管理用房的建设投入不得在配套设施保证金中列支。
（二十三）严格执行有偿物业服务制度。物业服务企业要对服务小区实行全方位、全天候管理服务，服务费用应严格按照约定的收费标准收取，确需调整标准的，应按法定程序进行。业主委员会应当督促业主履行缴费义务。
（二十四）严格装饰装修管理。业主装修房屋，其装修方案必须先经房地产装饰装修管理机构批准。严禁不按装修方案施工或破坏房屋结构行为，确保房屋使用安全。原则上住宅小区建筑不准安装防盗窗（网）。确须安装的，经房地产装饰装修管理机构批准后，安装的防盗窗（网）必须内嵌，严禁出现防盗窗（网）凸出墙面及改变或破坏外墙立面形象的装修行为。县房产部门要全面加强装饰装修市场管理，严格装饰装修施工证的发放，逐步建立健全装饰装修原材料市场准入制度，严防有害劣质装饰装修材料流入市场；加强装饰装修质量、环保监测等服务，培育壮大装饰装修企业，查处违法违规装修行为，营造良好的装饰装修市场环境。
六、优化市场服务监管体系
（二十五）严格执行房地产项目建设公示制和服务责任制。房地产开发企业应当按要求制作房地产开发项目公示牌，并在项目建设现场公示。房地产开发项目立项后，相关部门应对项目规划设计、建设、销售、竣工验收、交付使用等进行全方位监管和服务。
（二十六）建立行政执法联合查处机制。房地产开发企业单一违法行为，由相关职能部门查处；涉及多个部门的，由县政府分管副县长组织规划、建设、国土、房产、环保、消防、质监、国税、地税、交警、文星镇等部门单位联合查处，形成打击合力，坚决遏制房地产违法违规行为。
（二十七）加强商品房销售和价格管理。县房产部门要建立健全新建商品房交易合同网上备案制度和预售款监管制度，防范房地产企业抽逃资金风险，维护消费者合法权益。未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得预售，也不得以认购（包括认订、登记、选号等）、收取预定款性质的费用等形式变相预售商品房。一经发现，依法从严查处。办理预售许可证时，要如实申报销售价格。已取得预售许可的，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。县房产部门要加强房地产市场交易指导价的编制工作，杜绝房地产转让、抵押等价格不实现象，规范房地产市场交易秩序。同时，逐步推行二手房交易网上备案和二手房交易资金监管制度。
（二十八）规范房地产开发项目资本金、预售款和维修资金管理。项目资本金、预售款和维修资金必须严格按规定标准缴存，任何单位和个人不得侵占和挪用。
