一、政府介入住宅专项维修资金管理的合理性与必要性
“维修资金”由谁管，一直是人们关注的问题，而政府代管是当前最为普遍的管理方式。那么，业主的钱为什么一定要政府介入管理？
1.政府管理的理论基础
“维修资金”是住房的保障资金，更是社会保障体系中的重要部分。其不仅关系到开发单位、物业服务企业、业主等多方主体的利益，更关系到人身安全、社会稳定。政府介入“维修资金”管理的合理性与必要性来自政府职能的转变。“责任政府”要求政府要负责市场监督、社会管理和公共服务。而社会保障的公共属性、市场失灵、制度环境因素、新公共管理理论等各种因素，都决定了政府必须介入管理。随着“服务政府”的提出，政府的介入管理还要有“顾客至上”的服务意识，优化行政服务，适应市场化社会的需要。
2.政府管理存在政策依据
《办法》规定：业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。这为政府管理维修资金提供了政策上的支撑。不仅如此，《办法》还对政府管理维修资金提出了一些政策性的指导：一是政府主管部门代管维修资金时，要委托一家商业银行进行专户专存。二是在业主申请使用维修资金时，政府主管部门有责令改正权和审核同意权；审核同意后，应通知银行划出维修资金。三是政府主管部门每年至少一次与专户管理银行核对维修资金账目，并向业主公布相关情况。四是政府主管部门对开发建设单位、业主、银行等个人和单位的违规行为有责任追究权。
3.政府管理存在现实需要
从“维修资金”管理的内容看，交存方面单纯依靠业主自觉性归集“维修资金”不可能不大，而政府的归集能力无疑是最强的，政府可借助强制性措施完成归集。从“维修资金”的使用方面看，业主由于缺乏工程维修知识，因此选择维修方案也往往较困难。物业公司毕竟是以盈利为目的的企业，在使用从“维修资金”中难以避免不合规现象。而政府的经验更丰富，可在保障资金安全的基础上实现“维修资金”的维修功能。从“维修资金”涉及众多业主，资金的安全和公平使用都是业主特别关心的问题，而政府的信息公开程度大，监督力度也更强。从“维修资金”的管理主体看，小区成立业主大会后，可选择自行管理维修资金或委托物业服务企业管理。但由于业主公共权利意识缺失、民主参与意识淡薄，小区业主大会成立比例较低，大量“维修资金”处于无人监管而政府不得不管的状态。即使有的小区成立了业主大会，业主自治和物业服务企业管理模式受诸多因素制约，难以有效运行，还需要政府必要的介入管理。
二、政府在住宅专项维修资金管理中存在的问题
在讨论了政府介入管理合理性与必要性之后，回归“维修资金”的现实管理问题。政府在“维修资金”的管理中，可发挥哪些作用？在资金的代管上，政府首先要保障资金的安全，同时可合理选择投资方式实现闲置资金的保值增值。在资金的使用上，由于涉及单位较多、流程较繁琐，政府应在保障资金合理公平使用的同时，高效管理资金。在资金的监管上，政府可通过信息公开，监督不合规现象，借助公共权力追究违规单位法律责任。但目前政府在“维修资金”的管理上还存在一些不足之处。
1.“维修资金”投资过于保守，难以实现保值增值
为了确保“维修资金”的安全，政府管理部门目前主要以活期存款方式存放维修资金，少数城市将“维修资金”转向定期存款或购买国债。但是，面对近年较高的通货膨胀率，这些投资方式过于保守，“维修资金”难以实现保值增值。由于我国法制尚不健全，缺乏诚信体系，若在建筑物需要维修、更新和改造时再筹集“维修资金”太困难，容易贻误维修时机。因此“，维修资金”的归集基本在业主入住前就完成。结果必然是大量资金处于闲置状态。“维修资金”数额理论值巨大，动辄几千万元、上亿元，个别城市甚至达到了几十亿元、上百亿元，如此一笔巨额资金若管理不善，将会引发一系列社会问题。
2.信息管理系统缺失，管理效率低下
目前，大部分城市政府管理部门对“维修资金”的管理并未形成一个完整的信息管理系统，导致资金的管理效率低下。在整个“维修资金”的管理中，业主信息极其重要，可以说贯穿管理始终。从业主交存到银行专户专存，从业主申请使用到政府身份审核再到银行划款，以及政府对资金情况的监管，几乎每一个环节都涉及业主信息。而信息管理系统的缺失必然会带来业主信息管理不善、工作效率低、执法遇阻等问题。“维修资金”使用难就是最为典型的管理问题之一。《办法》、《中华人民共和国物权法》均规定“维修资金”的使用申请要达到面积、人数双重“三分之二”业主同意的要求。而采用传统的纸质方式投票，不仅工作量大、耗时久、成本高，如果业主不在还无法投票表决，很难实现预期效益。此外，信息管理系统的缺失导致业主身份识别困难。当前，住宅小区规模往往较大，动辄成百上千人，若要申请使用“维修资金”，政府管理部门在审核申请时识别业主信息就要耗时很久，大大降低了“维修资金”的使用效率。
3.政府监督不力，业主利益受损而束手无策
“维修资金”的安全和依法使用是其管理的根本要求。而目前由于政府监管不到位，资金安全存在潜在威胁。自“维修资金”制度实行以来，物业服务企业挪用盗用“维修资金”的案例层出不穷。例如，郑州“丰乐花苑”的业主发现，2013年2月20日“维修资金”被扣除100多元，咨询后才知是物业公司申请“维修资金”达40多万元，且第一笔资金已到账，而业主们对这笔资金的使用毫不知情。这反映出政府在审核、监督上不力。不仅如此，政府对维修期内房地产开发商对房屋维修责任的监督力度也不够。“维修资金”是用于保修期满后的维修、更新、改造。如果维修期内房屋出现问题，应由开发商承担责任。但当房屋出现问题时，很多开发商将责任推给施工方或一拖再拖，业主也没办法。此时也无法动用“维修资金”，这就使得很多维修期内的房子得不到及时的维修。
三、对政府管理住宅专项维修资金的建议
对上述问题，政府管理部门首先要弄清楚自身在“维修资金”管理中应起到的作用。目前，“维修资金”管理制度还处于发展初期，政府在提供必要引导与监督的同时，面对“维修资金”管理中的难题应积极应对，疏通管理的各个环节，提高工作效率，推动“维修资金”制度健康快速发展。
1.评估维修准备金，拓宽保值增值渠道
面对“维修资金”保值增值的压力，政府首先要做的就是协调好“维修资金”的维修功能和保值增值。建议采用“维修准备金+增值投资”的管理模式，即一部分资金作为维修准备金以活期存款方式存在银行，以保障住宅小区日常的简单维修，其余闲置资金用于保值增值的投资。一是在维修准备金上，政府要投入必要的力量衡量合理的额度或比例，进而小范围试点，最后推广应用。二是政府应积极拓宽保值增值渠道，可通过加强与银行、保险等金融机构的合作，加速开发专项维修资金适用的保值增值产品。在尊重业主意愿的基础上，实现多渠道保值增值。例如，针对“维修资金”数额巨大且具有特殊性，可与商业银行协议存款，充分利用协议存款流动性强、收益率高等优势，实现“维修资金”的保值增值。
2.开发“维修资金”信息管理系统，提高管理效率
要缓解“维修资金”使用难的问题，建立“维修资金”信息管理系统成为必然。但是建立信息系统不是一天两天的事，需要政府管理部门牵头。政府管理部门一是要注重业主档案信息的管理，建立档案管理系统。在业主交存“维修资金”时，就做好业主信息的录入和整理工作。同时，政府管理部门应加大“维修资金”管理制度的宣传力度，强化业主信息更新的重要性。二是在系统设计上，可建立电子投票子系统来解决投票难的问题。例如，2008年，厦门率先推出了电子投票系统，随后深圳、北京、广州、上海、长沙、南京等城市也开启了电子投票系统。在南京物业网首页就可找到“业主表决平台”，小区业主可通过用户名、密码进行公共决策。通过电子投票系统投票不仅便民、准确度高，而且更加高效透明，易于管理部门进行存档。因此，政府管理部门可借鉴这些城市的成功经验，采用电子投票系统，一定程度上缓解“维修资金”使用难的问题。
3.建立行业诚信系统，促进市场监督不良企业
针对目前开发商对该维修的房屋不负责、物业服务企业挪用盗用维修资金等行为，政府在加强“维修资金”审计、管理、监督力度的同时，可建立行业诚信系统。企业的信用在市场竞争中是非常重要的元素，一个信用不良的企业难以在市场上长期生存，相反，信用良好的企业将获得更多的机会。通过建立行业诚信系统，并将“维修资金”相关部分作为企业诚信评价体系的指标，以此引入市场力量进一步监督企业的不良行为，规范开发商行业、物业服务行业的发展，最终更好地保护业主的合法权益。
作者：樊丽君 单位：南京信息工程大学中国制造业发展研究院 南京信息工程大学经济管理学院
