商业物业是物业管理中的主要形式之一，其管理水平与整体管理质量息息相关。本文简单的对商业物业管理特征与内容进行介绍，并重点对有效的管理与发展对策开展研究，如更新经营管理理念、健全基础设施，优化服务质量、合理设计商业地产开发模式、完善具体管理制度。规范市场秩序等，以期实现预期的商业物业管理效果，促使其可持续发展，为关注此类话题的人们提供参考。在我国社会经济蓬勃发展的今天，人们对商业物业管理质量提出了新要求。现阶段，在商业物业管理中，还存在很多不足之处，严重脱离实践，无法确保管理效果。因此，积极探索行之有效的物业管理方式，充分发挥商业物业管理作用，具有重要的现实意义。有必要对新形势下商业物业企业发展路径进行探究。
一、商业物业管理内容及特征
1.主要内容。在异彩纷呈的新时期，促使商业物业管理内容日趋多样化，其主要包括两大部分：一是商务支持性管理；二是物业支持性管理[1]。其中，前者主要是针对开发商或控股业主而言，在做好市场调研与分析工作的基础上，促使受托物业的市场形象不断提升，逐渐优化服务质量，确保物业收益增加。如，承租客选配、商业形象宣传推广等。后者主要是针对业主或商户而言的，具体内容为：车辆管理保洁、基础设施管理等，也就是要做好相关的日常事务管理工作，实现对其良好的服务。
2.主要特征。目前，我国商业正处于变革整合的关键时期，商业物业呈现了业态多样化，设备高档、人流量大等特点，所以对商业物业的管理水平有着较高的要求。其所呈现的管理特征有以下几点：企业在建筑行业蓬勃发展的今天，商业物业建筑规模日益扩大，管理任务增多，在某种程度上提升了物业管理的难度。其二，由于餐饮、娱乐、商业等行业的服务标准呈现了参差不齐的特点，致使服务内容不断增加，并且呈现系统化、复杂化特征[2]。在人们物质生活得到改善的当下，对商业物业管理质量要求增加，所以在实际管理过程中，需要努力创设舒适的环境，以便满足人们购物休闲需求，提升消费者的满意度。
二、商业物业的管理与发展对策
1.科学设计商业地产开发模式。在商业物业管理发展中，商业地产开发模式的设计是关键环节。其设计不仅与整体管理效果息息相关，而且对商业物业企业的未来发展也产生了重要影响，并且现阶段还存在着商业与地产的脱节问题，严重阻碍了商业物业管理水平的提升。因此，面对此种状况，需要结合实际对商业地产开发模式进行科学合理的设计，首要的是对所经营的模式进行确定，在此基础上明确招商对象[3]。同时，应该立足于实际，合理的规划商业地产成本，对相关资源进行合理分配，以便促使商业物业管理的费用降低，实现良好的管理效果，确保能够获取预期的经济效益。例如，可以借鉴万达的商业地产模式设计方案，在实际设计中主要以订单的管理模式为主，也就是在与企业进行联合发展协议的签订过程中，始终遵循订单成本多少的原则，有效降低了运营风险，也为后续发展奠定了良好基础。另外，在该协议的签订中，有利于和比较知名的企业形成租赁关系，加快合作进程，确保合作关系得到实质性的发展，并且也在某种程度上提高自身的影响力，有助于获得长足发展。此外，在此模式的运行下，向业主投资过程中，也可形成较为科学合理的管理机制，为商业物业管理工作开展提供依据，明确未来发展方向，在整体上提升商业物业管理水平。
2.完善基础设施，提供优质服务。在商业物业管理过程中，基础设施的完善属于关键环节，因此需要对其加以重视，并不断优化服务质量。这就需要在实际管理工作中，派遣专业人员参与物业管理工作，保证工作质量。由于此管理工作具有系统性特征，涉及的范围较广，需要由多个部门共同配合。因此，相关管理人员应该与物业公司的有关人员和部门积极交流与配合。例如，与保洁人员及时沟通与保安人员密切配合等，以便对相关基础设施进行及时的完善，当商场范围内发生突发事件时，通过有效地配合，可在第一时间采取有效措施进行解决，最大限度降低不良影响，为整个项目的活动顺利进行提供有效保障，从而实现良好的管理效果[4]。例如，在广场停车系统方面，为了提供优质服务，强化管理质量，相关管理人员可以与保安公司及时沟通，在对广场停车现场实地考察的基础上，对其所存在的问题进行了解。经与相关保安人员沟通，可知其主要存在专业技能不足和人员素质偏低的问题，影响了广场停车系统的有效运行。基于此问题，在商业物业管理过程中，结合实际情况制定了相应的技能培训体制，以提升人员综合素质为目标开展培训工作，不但减少了客户的投诉率，而且以优质的服务提升了自身的良好形象，对商业物业企业的未来发展具有积极影响。
3.凸显商业物业特色。随着社会经济的高速发展，商业物业企业之间竞争日益激烈，要想实现长足发展，确保自身处于重要位置不被动摇，需要从自身的实际情况出发，对商业物业管理制度进行完善。同时还应该明确自身发展特色，探索符合自身的发展路径，在根本上提升自身竞争实力。此外，在商业物业管理过程中，需要对未来发展做出合理的规划，并制定专业的特色管理方案，以便凸显自身特色，吸引消费者，提升其满意度。另外，当前市场变化日新月异，使商业物业企业面临着新挑战，因此为了适应市场发展需要，应及时掌握市场动态，不断调整自身的管控体制，以便进行有针对性、有目的性的管理，确保商业物业管理工作落到实处，为长远发展创造良好的环境。新时代背景下，商业物业企业还需要对自身合理的定位，对未来发展进行科学的规划，明确整体工作目标，并在此基础上对相应的管理体系进行改进和完善，拓展发展渠道，以特色管理方式为基础不断优化管理质量，提升服务水平，满足当前人们的实际需求，增加消费者的粘度与忠诚度，进而获得长足发展[5]。
4.树立先进的经营管理理念。意识对人的行为具有指导作用，在发展商业物业管理与运营的过程中，先进科学的经营管理理念，不仅有助于提升管理水平，而且对其未来的良好发展具有重要意义。因此，在实际管理与发展中，需要做到与时俱进，紧跟时展步伐，对传统的经营管理理念进行创新，为商业项目的经营管理指引方向[6]。由于在商业项目中，商户租金是重要的组成部分，商户可利用商业利益创造财富。所以应该树立商户和商业物业共同合作的理念，通过通力协作，凸显商业土地的价值，实现良好的商业项目经营管理，同时对商业地产的运作高效管理，不仅可在整体上提升管理水平，而且有利于为商业的发展提供优越条件。此外，还需要认识到所有竞争归根结底都属于人才竞争，注重创建一支高质量、高素质的商业物业管理团队，充分发挥人才优势，对经营项目进行科学管理，推动商业物业的良好发展。另外，还需要对自身开展合理的定位和严格的管理，以可持续发展理念为指导对商业管理模式进行调整和优化，为实际管理工作的开展提供依据，使相关管理人员在管理工作中有章可依，推动商业物业管理工作有序进行，减少不必要的问题，进而朝着现代化、先进化方向前进。
5.借助制度规范市场秩序。没有规矩不成方圆。为了实现商业物业企业的有序发展，需要以完善的制度作为支撑，以便营造良好的发展环境，推动发展进程。第一，需要对企业自身的基本制度进行优化和健全，也就是在实际发展过程中针对所出现的问题进行制度的改进与调整，进而形成良好的发展机制，为日后的发展提供方向[7]。同时，相应的发展机制还在某种程度上决定了企业的经营形式，对经营质量效果的影响是深远的，因此对其制度进行优化是重中之重，可以借助其对自身行为进行规范。第二，在商业物业管理过程中，具体的管理制度所发挥的作用是不可替代的。这就需要在发展过程中，强化部门之间的联系，并逐渐形成部门之间的组织形态，确保具体管理制度的科学性、可行性，促进现代商业物业企业的发展，按照先进的管理理念与制度进行。在此方面，需要注意的是：在制度的落实过程中，需要坚持权责分明、政企分开的原则。商业物业管理中，应该对自身的业务进行明确，并严格履行自身的职责，科学合理的行使权利，进而强化对市场秩序的维护，为自身的健康长远发展保驾护航[8]。
三、结语
在安全和谐社区的环境构建中，商业物业管理发挥着不可替代的作用，同时在和谐城市建设与发展中也具有重要意义。因此需要对商业物业管理加以重视，并积极更新经营管理理念，对相关管理制度进行健全，强化对市场秩序的规范，为其长远发展创造优越环境。与此同时，还需要注重凸显商业物业特色，结合实际对商业地产开发模式进行制定，以便在整体上提升商业物业管理水平，为商业物业企业可持续发展奠定基础。
作者:杨波 单位:河南新田物业服务有限公司
