公司租房合同范例

更新时间:2022-10-06 04:43:43

公司租房合同

公司租房合同范文1

关键词:去库存;非均衡;路径分析

一、引言

安徽省近几年去库存卓有成效,整体库存数量不断下降。但是仍存在去库存不均衡的问题,相对而言普通住宅房地产库存比较低,而公寓和非住宅类房地产普遍存在库存较大的问题。省会城市与非省会城市之间,非省会城市之间也存在去库存非均衡问题。结合安徽省的实际情况,提出以下应对安徽省去库存非均衡的建议,以期促进安徽省房地产协调发展。

二、安徽省去库存非均衡对策路径

(一)大力发展租赁市场,建立租购并举的住房制度

导致普通住宅类房地产供不应求,房价上涨的一个重要原因是普通住宅的替代品不多。租房可以看作买房的一个替代选择,如果人们能通过租房来替代买房满足自己的需求,可以缓解房地产市场普通住宅购买需求过剩的情况。但是人们在租房时往往顾虑较多,为了解决市场上购房为主的局面,要大力发展租赁市场,为租房者提供良好的服务,加大政策力度,解决租房人的后顾之忧。(1)减轻出租房人各种顾虑,提高租房人租房意愿租房人往往处于弱势,担心房东可能涨价、变更合同、难以收回押金等,这使得租户缺乏安定的居住环境。由于可能需要搬家,租房人往往不敢添置太多家具和生活用品,居住质量也随之下降。尤其是对于人口较多的家庭,往往租房生活更不便利。政府要保障租房人的合法权益,建立有效的规范机制,确保租房合同效力,使得房东不能随意违约或违约成本极高,以便租房人能够在城市里安居。鼓励签订较长时间的租房合同,对此类合同政府可以给予一些补贴或税收优惠,使得人们能逐渐接受租房为家的生活。教育资源的获取也是影响租房的重要原因,安徽省要继续推进教育方面租购同权,合肥市已经规定在合肥租住同一套住房满三年,并连续交税满三年的,资源许可的情况下,可以就近入学。安徽省各城市都要积极帮助解决租房人子女入学问题。除了教育资源,医疗补助、出行服务等方面也要不断推进租购同权,这可以很大程度提高人们的租房意愿。(2)建立专业租赁公司,加强对租赁公司监管安徽省房屋租赁市场也有不少房屋租赁公司,但是质量参差不齐,收费标准、服务质量、后期保障等很多方面缺乏有效监管。安徽省应当鼓励建立更加专业化的租赁公司,为出租人提供更为可靠的服务,这也是大力发展租赁市场的重要内容。但是也要关注对专业租赁公司的监管,以防出现资本进入后,企业过度追求回报而损害出租人的问题。如链家旗下自如公司的装修污染问题,企业在追求利润最大化的过程中,有可能侵害到消费者的利益,给整个租房市场带来不良影响。(3)增加房源供应,满足租房需求租房意愿上涨必然带来租房需求的增加,保障租房供应对大力发展租赁市场极为重要。否则,租房意愿上涨带来需求增加,供给却没有相应的增长的话,房租上涨的问题将迎面而来。可以多方面增加可租房屋供给,鼓励有多套房的居民提供房源,或者交给专业租赁公司管理,鼓励拥有自有资产的企业提供出租业务。集体土地也可建设房屋或小产权房用于扩大出租供给。政府也可收购或建设房屋用于廉租房或公租房出租,从而保障低收入或新入城市的人们的住房需求。

(二)加大公寓类和商业、办公类房地产去库存力度,优化资源配置

安徽省各市非住宅类房地产去库存周期远大于住宅类房地产的去库存周期。如淮南2018年非住宅类房地产去库存高达32个月,大量的非住宅类房产闲置。虽然住宅类房产库存压力小,但是由于性质不同、税费不同、投资收益不同等原因,导致消费者并不偏好公寓,公寓类住宅的库存压力也是非常大的。一方面有人买不到房(普通住宅)、买不起房(普通住宅),另一方面存在公寓和商铺、办公大楼闲置现象,资源分配不合理,存在资源浪费情况。单纯依靠市场供求很难解决这个问题,各地政府要加大公寓类和商业办公类房地产去库存力度,优化资源配置。(1)政府购买。政府可以收购部分去化周期极长的公寓用于保障性住房投资,大力发展廉租住房和公共租赁住房,优先提供给新市民和低收入群。一方面解决资源浪费问题,另一方面解决部分人群的住房问题。(2)创新使用用途。鼓励将商铺或办公大楼等房地产转换为科技企业孵化器、众创空间等,既可以减少库存,又能为创新创业服务。但是这也需要政府给予一些补贴,促进此类房产使用,并有利于创新服务。政府也可以改造一些房产用于文化、教育、养老、体育等具有公益性质行业企业使用,更好地利用资源服务社会。(3)增加购买需求。公寓类、商业类、办公类房地产库存大的一个很重要原因是需求少,政府可以想办法增加购买需求。比如安庆市进行棚改货币化推进时,规定房票可以用于购买商办、商铺、公寓等不动产,有利于这些资产的需求增加。政府也可以尝试改变一些这些房产的税费或年限规定,吸引消费者购买。(4)发展租赁业务,成立相关专业租赁公司。如此多闲置的公寓、商铺和办公等资产纯粹依靠销售是不够的,大力发展租赁业务非常重要。成立专业租赁公司,为租户提供优质服务,是解决该问题的一个重要途径。(5)严格审批。房产去库存的困难问题,不是单一因素引起的,受消费者偏好、收益性等原因的影响,也受到经济转型,实体经济迎接网络经济挑战的原因造成,不是一朝一夕就可解决的。在这些房产库存量大、去化周期长的现状下的情况下,政府要严格审批此类用地情况,以防形成更多库存压力。

(三)稳地价、稳房价、稳预期

2019年总理作政府工作报告时强调要“促进房地产市场平稳健康发展。可见2019年房地产市场“稳”字当头。就安徽省各地区而言,普通住宅类房地产和公寓及非住宅类房地产的价格和预期都要密切关注。尤其是住在类房地产市场,价格波动风险较大,而且普通住宅类房地产的价格变动也会影响公寓和非住宅类房地产价格的变动。安徽省普通住宅价格变动向上和向下的压力都有。一方面,由于棚改货币化安置等去库存政策推进,房地产市场需求增加,价格可能预期会上涨。另一方面,本身房价已经很高,部分楼盘降价促销,市场也存在房价下跌的预期。预防普通住宅房地产市场大幅波动是2019年安徽省房地产管理的一项重要任务。人们的预期可能是非理性的,盲目乐观和悲观都可能导致房地产市场大幅波动。但是人们的预期是不稳定的,很多时候是不理性的。以安庆为例,2018年9月底10月初时,购房者还众多,房地产市场充斥上涨预期,一套房源挂出来,吸引众多买家。但到10月下旬很多购房者就开始进观望状态,市场开始冷清。因此稳预期非常重要,要预防非理性预期变动导致房地产市场大幅波动。政府要不断强调房子是用来住的,不是用来炒的,不会放任房价大幅上升或下降。要注意“稳”不是指一成不变,因循守旧是无法应对不断变化的房地产市场的。但是政策的制定要具有前瞻行,因为政策出台对市场产生的影响往往不是单一的,要系统考虑。比如说合肥的限购政策很好地抑制了合肥房价的快速上涨,但另一方面将部分需求转移到了其他城市,部分需求受到了压制,如果合肥限购政策放松甚至推出的话,合肥市房地产市场很可能出现反弹,合肥市的房价可能又会急速上涨。但是如果房地产市场出现低迷,迟迟不放松限购,市场可能会持续低迷。因此稳房价、稳预期要求政府要不断提升形式研判能力和政策制定水平。政府要密切监控市场变化,综合分析影响因素,促进房地产市场稳定发展。

(四)落实城市主体责任、强调因城施策及强化房地产市场监管

因城施策、落实城市主体责任是平衡安徽省房地产发展的重要因素。2019年3月5日的总理报告也提到“更好解决群众住房问题,落实城市主体责任”

(1)落实城市主体责任,主动服务地方房地产发展

一方面,落实城市主体责任有利于激发城市的主动性。无论是“夯实”还是“落实”城市的主体责任,都要求城市承担起自我管理的主体责任。城市如果只是被动地接受管理,很难充分发挥自身的积极性和能量,只有高度意识到自己的管理责任和义务,才能更好、更主动的建设好城市、服务好群众。另一方面,落实城市主体责任,有助于因城施策。城市作为主体,更加了解自身的情况和特点,能更加因地制宜地制定房地产政策,服务地方发展。合肥市显然更了解合肥地区的房地产发展情况,淮南也更熟悉自身房地产状况,每个城市专注分析影响本城市房地产发展的因素,可能更好地促进房地产发展。

(2)强调因城施策、协调城市内部房地产发展

安徽省省会城市与非省会城市去库存是非均衡的,非省会城市之间去库存的轨迹也不尽相同。人口规模、收入水平、房地产政策、城市发展、传统习惯等等都影响着城市的房地产去库存水平,造成不同城市去库存差异。而且这些影响因素对不同城市的影响程度也是不同的。比如合肥市限购政策在安徽是最严厉的,对合肥房地产市场的发展有不可避免的重要影响。非省会城市直接遭受的限购政策并不多,但大多也都间接受到合肥限购政策的影响。对部分非省会城市去库存影响更大的可能是棚改货币化政策,比如安庆、阜阳等地区,棚改货币化项目直接推动库存下降,带动当地房地产市场升温。有些地区人口结构、社会习俗等可能影响较大,比如有的地区从商的人比较多,商铺销售较好;有的地区结婚要求男方要买房子,房地产市场也不同。安徽省还有一些城市是资源型城市,资源的价格影响当地的财政和居民收入,显然也影响人们的购买能力。由此可见,不同城市影响房地产发展的因素和重要性是不尽相同的,尤其是不同类型的城市。只有因城施策才能更高的解决安徽省房地产发展问题。比如省会合肥市,限购政策的坚持或变动将对城市房地产发展产生重要的影响,需要合肥市审慎操作;安庆、阜阳等城市受到棚改货币化影响较大,棚改货币化带来的房地产变化需要密切观察,尽量发挥有利作用,减轻不利影响。受资源限制的城市要考虑如何切实提高居民的收入水平,增加房地产市场需求。因城施策并不是简单的一城一策,在同一城市内,不同区域、不同类型房产发展也是不均衡的。比如同是芜湖县的两个县城,房地产发展状况差异很大。因城施策也不能只盯着自己的城市,其他城市变动带来的影响也要考虑在内。因此因城施策要注意区域差异、类型差异,政策也要因时而变,同时兼顾政策的协调性和稳定性。

(3)强化房地产市场监管,提升科学决策能力

落实城市主体责任,因城施策,对城市的管理方而言提出了很高的要求。不仅要考虑城市内部的微观环境,还要考虑城市之间的影响变动,提升科学决策能力至关重要。提升科学决策能力,首先要有充分的信息,尤其是与房地产市场相关的各种信息。要加强房地产信息的收集、整理和公开工作。准确的搜集影响房地产供给和需求的各种信息,及时整理,并通过相应的渠道进行公布,为后续的政策制定奠定基础。信息及时准确是政府开展工作的基础。比如2018年9月份合肥部分楼盘房价出现变动,合肥院子出现一套房降价80万的情况,引发市场预期变动,合肥市政府及时约谈,较好的起到稳定市场的作用。如果未能及时采取措施,合肥房价可能出现较大波动。安徽省各城市去库存也要以准确的库存数量和去化周期为依据开展工作。当库存量发生较大变动时,政府要采用相应的去库存或增库存的政策。由此可见,如果数据不及时,甚至有错误的话,严重影响管理人员的科学决策。相关专家利用这些信息分析影响本城市房地产发展因素,最好能对这些因素进行排序,以便制定相应的房地产政策。

参考文献:

〔1〕王微,邵挺.进一步做好房地产“去库存”工作的政策建议[J].农村经济与科技,2018,(13):44-45.

〔2〕杨美玲.三四线城市房地产去库存问题及路径研究[J].经济研究参考,2018,(18):273-274.

公司租房合同范文2

关键词:以租代售;新型房地产;房地产经济;影响

四限令的颁布对房地产经济产生了较大的影响,随着不限购房屋的减少甚至消失,许多购房者与开发商也纷纷采取新的措施——以租代售。这一新型的房地产方式很快发展起来,并且在自住性商品房等经济房中尤为明显[1]。以其独特的优势对房地产经济产生重要影响;而其存在的风险,在房地产经济发展过程中,也应受到更多重视与关注。

1以租代售的内涵与特点

以租代售这一新型房地产方式主要是将空置的商品房以出租的方式进行处理,通过出租的方式,与租房者签订有效合同,租房者应当在合同规定的期限内购买所租的房,开发商则按照租房时的价格出售给租房者。租房者在合同期限内所交的房租,可以用作抵充购房款,在租房者交清所用房租房款之后,租房者才能获得相应房产所有权;相反,若是在合同规定期限内,租房者不购房,就作退租处理,而之前租房者所缴纳的租金就当作开发商所收取的房租。这种新型的方式为购房者提供了更绿色、更方便的消费。

2以租代售的优势

2.1很大程度上确保了商品房的建筑质量

人们花费大笔存款甚至贷款购房,是希望拥有一套质量能够有效得到保证的房屋。但现实中,由于开发商各种投机行为,片面追求利益而大幅度压低建筑成本,大范围造成了施工队伍频频转让承包,施工过程中所需建筑材料质量低下,偷工减料,而相关监管部门也疏于管理,懈怠事物,导致工作人员更加散漫,其建筑质量更是得不到保障。因此,许多购房者对购房消费质量已经大大丧失了信心。以租代售模式的形成,由于在购房前,购房者与房地产开发商签订了有效合同,对房屋有很长一段租用期,并且受到合同的约束,具有一定的法律效益,受到法律保护。在合同期限内,对房屋质量有着一个很好的体验机会,同时也可以对房屋的质量以及房产经济形势进行合理分析,进一步决定是否购买。这种方式将主导权转到了消费者手中,致使开发商也更加重视房屋质量,从而有效避免了价格欺诈等行为风险。

2.2有助于消化积压的商品房

不可否认,房地产市场是一个高利润的行业市场,但是由于开发商的盲目开发,追求利润而忽视质量,再加上居民购买力有限等各种原因,我国空置房屋不断增加[2]。据社科院预测,到2017年底,中国17个城市办公楼的空置率将达到20%以上,一线城市空置率相对较高,尤其是上海;主要二线城市中,只有四个城市的空置率在20%以下,而成都、无锡、长沙、重庆的空置率将至少连续3年达到30%以上,天津也将受到市场影响,其空置率将超过30%。这严重影响了房地产经济的发展,由于空置房屋的不断增加,而开发商仍在盲目开发,导致资金运转困难,许多地区的开发商甚至对工程不管不顾,不仅施工工作人员拿不到应得工资,还导致大面积的土地被无效占用。同时也使许多购房者产生一种等待心理,认为大量房屋积压,必然会导致房价降低,从而购房热情大大削减[3]。以租代售新型房地产实行租售结合,让居民在合同期限内进行房屋购买,一方面有效促进了空置房屋的积压消化,另一方面也使一部分居民的住房问题得到了有效解决。居民在住房期间所支付的租金,在一定程度上也使房产经济得到了活跃与恢复。

2.3有利于调整房产市场的结构性失衡

由于开发商的盲目开发与片面追求利润,甚至过度高估了居民的购买能力,严重忽略了我国中低收入阶层。中低收入阶层是中国居民的绝大多数家庭,在这种高档次、高价格的建筑住宅趋势中,受到了更多压力。甚至一些小城镇开发商也盲目开发,建起了“贵族化”住宅,严重导致了房产投资市场失衡。实行以租代售这一新型的消费方式,能够使居民在购房与住房中有了更多的自由与比较,通过更多的比较,选择质量较高的住房,从而使那些技术含量不高,质量较低的企业通过市场优胜劣汰机制自动淘汰[4]。对于投资商来讲,可以根据房地产市场以租代售的情况,根据购房者的满意度,有根据性地、有选择性地选择投资。通常来说,以租代售效果偏好的,大多是质量较好,信用较高的,这也容易吸引投资商的投资。从而带动整个房地产市场更加注重质量与信用,带动房地产市场结构调整,从而回归正轨,促进房地产市场的良性发展。

2.4能够有效促进物业管理的发展

随着经济的发展,房地产市场也逐渐发展扩大,消费者对住房选择的要求已经不仅仅局限于对区位、价格、户型等的注重,对住宅房屋的物业管理及其相关服务,也有了更高更多的要求。但是,就目前大多数房地产开发商来说,对于物业管理及其相关服务的认识还不到位,其观念还没有得到更新,始终停留在传统的购房住房选择的观念上。因此,一些居民入住后,小区物业服务不够完善,甚至出现物业服务管理人员素质不高的情况,这使得业主的安全性得不到有效保障,使居民对住房乃至开发商都存在怀疑态度。实行以租代售,能够很好地发挥消费者的监督作用,无论是对开发商还是对物业管理公司,都能够进行很好的监督。在以租代售这一新型模式下,居民能够通过先租后购这一方式,在合同规定期限内对房屋住宅进行全面评价与体验,从而决定是否购买。因此,居民能够在合同期内通过这一方式,更好地监督推进物业管理的发展。对于开发商来说,往往是希望完成房屋出售,必然会听取居民意见,根据居民反映加强物业管理与保障,提高物业服务质量,以解决居民的问题。这样一来,就能够整体推动整个房地产物业管理服务的完善。

2.5以租代售有望成为我国房地产市场的重要发展方向

以租代售这一新型房地产消费有着广阔的市场,灵活的购房方式以及长期性的收益,因此,随着这一模式的发展,将成为房地产市场发展的重要方向。目前全国房价普遍较高,许多中低收入阶层购房困难,再加上市场的盲目性,许多购房者都担心在交款后,房子出现问题,开发商却对此否认,导致房子质量无法解决。以租代售这一方式能够让居民先租后购,充分了解房屋质量后,在合同规定期限内进一步决定是否购买。而之前所付租金也会转为购房款,比分期付款或者按揭付款少了许多利息,较为实惠。即使居民不买房,房子也没有空置,仍然收取了租金,增加了资金的运转。

3以租代售在房地产经济中所面临的风险

3.1成本过高

由于限购政策实行,许多房产商迫于经济压力,纷纷采取“以租代售”政策。这种政策表面上带来了许多便利,但实际上从“租金”到买房的诸多环节,其本质依然没变:以楼盘4万元均价计算,一套90平方米的房子总房款大约需要360万元。对于如此高额的“租房款”,一般人也是很难承受的。

3.2收益的不确定性会增加买家面临的风险

购房五年之内,相关证件不齐全,发生意外时,对于自身维权来说,法律保护也是有限的。但是在合同规定期限内,也有可能出现以下情况:一是对于目前房地产市场来说,房价可变性极大,有着很大的变动涨浮空间,很可能出现签订合同时的价格与合同期内房价不一样的情况。如果房价上涨了,那么卖家有可能宁愿赔偿违约金也不愿意按原来的合同价格出售房子;二是一旦房价下降,买家也有可能在合同期内解除合同关系,决定不买所租的这套房子。由于市场的变动,收益的不确定性,买卖双方都有可能受到损失伤害。

3.3“以租代售”存在法律风险

一是许多承租人对“以租代售”的房子都不太了解,尤其是房屋产权归属问题。部分出租人无产权或对房屋无权处分,一旦出现这种情况,如果承租人一次性支付了巨额资金,却出现“一房二租”或“先租再售”这类情况,那么承租人就很难在合同期限内得到房屋所有权,甚至上当受骗。二是“以租代售”房屋的出租人一般是开发商或者中介,在居民租房过程中,如果开发商或者中介出现问题,那么承租者的权益就更加无法得到保障。一般情况下,承租人只拥有房屋的使用权,一旦发生这类情况,承租人无论是执行房屋还是要求出租人退还租金,都是无权或者极其困难的。除此之外,由于承租者只拥有房屋的使用权,开发商才是房屋的法定所有权人,开发商就有权将房屋进行抵押,而一旦资金链断裂,承租者就极有可能出现房财两空的情况。

4结语

“以租代售”这一新型房地产销售模式,在国家四限令颁布后,给房地产市场带来了新一轮的销售市场与升级,解决了目前僵化的房地产经济中存在的许多问题。但是由于“以租代售”的不完善,以及市场的盲目性和居民相关意识的薄弱性,“以租代售”存在着许多难以承担的风险与漏洞。面对这一系列不容忽视的风险,在实行“以租代售”这一模式时,需要建立住房“以租代售”信息服务平台,进一步完善房屋租赁信息系统,让出租人与承租人了解信息,并且鼓励住房租赁管理方式进一步扩展。这需要加大监督管理力度,无论是对房地产经纪机构还是对房地产经纪人员,都要加强监管,规范房屋租赁市场行为。除此之外,在签订此类合约时,要不断确认了解房屋具体信息,评估风险后再决定。

参考文献

[1]吕萍.我国房地产市场供求关系及房地产对经济的影响[J].调研世界,2016(04).

[2]李许亮.房地产经济对我国国民经济的推动[J].中国商论,2017(15).

[3]武燕.关于房地产对国民经济影响的初步分析[J].文摘版:经济管理,2015(7).

公司租房合同范文3

我国的住房制度改革始于20世纪80年代初期。1998年7月颁布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,明确提出停止建国初期的住房分配,住房开始实行市场化与货币化;同时还提出建立以经济适用房为主的住房供应体系,具体内容如下:中高及以上收入家庭可通过市场购买商品房,中低收入家庭可购买经济适用房,低收入家庭可租赁廉租房。之后,我国的商品房市场逐步建立和发展,而且成为满足我国城市居民住房要求的主要途径。但是近年来,我国城市商品房价格一路飙升,成井喷之势,大大超出了普通家庭的购买力,特别是中低收入群体,这部分人群涉及范围较广,有大中专院校毕业生、农民工、外来务工人员以及其他中等偏下收入家庭,称作“夹心层”。这部分群体既不符合经济适用房和廉租房的申请条件,在短期内也很难买起商品房。其次,作为保障性住房体系主要途径的经济适用房和廉租房,对困难群体来说作用非常有限,甚至杯水车薪。廉租房主要针对城市低收入家庭,数量少,范围小,而且只允许租赁并不允许出售;经济适用房问题更为突出,一般位置较为偏僻,而且存在关系房,真正满足经济适用房条件的人群未必能买到,而一部分并非中低收入群体却能通过关系买到。我国中低收入群体的住房问题一直得不到妥善解决的根本原因是保障和市场两者关系没有协调好。实践证明,住房供给全部由政府买单是不现实的,完全走市场化的模式也是脱离我国国情的,也是行不通的,只有两条腿走路才能逐步满足居民的住房需求,而且还要不断建立和完善现有的保障性住房制度,制定更符合中低收入群体住房需求的新型住房保障模式,特别是“夹心层”群体,让所有人都有房可居。

二、广西中低收入群体住房政策分析

(一)政策介绍

1.住房公积金。

这是我国实行的一种强制性的住房储蓄制度,职工及单位要按职工工资的一定比例向职工的公积金账户存款,增加职工的住房资金积累,增强了职工住房的自我保障力。首先,通过住房公积金多年的累积,职工的住房需求能力得到较大增强;其次,在资金的使用上,公积金管理机构用归集的资金向公积金缴交者提供利率优惠的购房融资,在减轻居民还贷压力的同时增强了中低收入群体的购房能力,满足中低收入群体的基本住房需求。到2013年6月底,全省已有167万职工上缴住房公积金,缴存率达到63.56%。上半年广西住房公积金个人住房贷款26亿元,比上年同期增加2.06亿元,增幅达到11.24%。

2.经济适用房。

是指由政府负责建造的微利普通住房,面向城镇中低收入家庭出售,价格相对低廉,具有社会保障的功能。主要体现如下:销售对象必须为广大城镇中低收入群体;销售价格要比普通商品住房的价格低些。因此,经济适用房是政府对于普通商品房价格偏高而特别向中低收入群体提供的保障性住房。2013年上半年广西投入17亿元,开工45万多平方米,近4000多套。其中建设经济适用房投入资金近8亿元,完工17万平方米。

3.廉租房。

主要是给那些很难买得起住房但又不得不租房的低收入群体,提供价格相对低廉的租住房,满足其最基本的住房需求。廉租房的优点是租金相对较低,低收入群体都能接受,租金用于维持房屋的基本保养。廉租房的具体保障方法一般分为发放租金补贴、提供廉租房、减免住房租金三种主要方式。从广西住建厅获悉,从2008年上半年开始,全区86个市(县)制定了廉租房制度,75个市(县)了廉租房的申请、核定、评议、监督和公示办法,全区廉租房建设呈现稳步发展的趋势。仅2013年上半年就落实廉租房资金5亿元,廉租房开工建设1万多套,面积超过46万多平方米。其中,仅南宁市就建设廉租房1300多套,面积达到7.8万多平方米。

4.公租房。

主要是为了解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个方法。公共租赁住房由政府或公共机构所有,房屋不归个人所有,用低于市场价或者承租者承受起的价格,向新就业职工出租,包括一些新的大学毕业生、从外地迁移到城市工作的群体。公共租赁住房是一个过渡性的解决方案,很好地解决了夹心层群体某个阶段的住房需求。这部分群体不属于低收入,但在某一阶段却很解决住房问题。因此,政府应该给予这部分群体更多的支持,帮助他们渡过难关。

(二)政策评价

从目前针对中低收入群体的住房政策的内容和效果来看,总体上来说其发展的方向是与经济体制改革相适应的,相一致的,也在一定程度上缓解了中低收入群体的住房问题。目前我国还没有建立起一个真正意义上的完善的住房保障制度。低收入群体住房政策既不成熟,也不完备,还有很长的一段路要走,具体表现在:第一,没有完善的法律和制度约束。国外住房政策和住房制度的形成,首先要颁布一系列法律,然后才付诸实施。19世纪末,英国就颁布了世界上第一部住房法。而我国的房改到今天,都是凭着某些行政法规进行住房市场的规范,对中低收入群体进行补贴,缺乏专门的法律,影响住房市场的健康发展,影响住房保障的正常实施。第二,现有的政策不够完善,还不能覆盖所有低收入群体。我国针对中低收入群体的住房政策已经形成,但保障对象必须是当地的城镇居民,没有将城市中的流动人口以及农村的困难户纳入保障和服务的行列。即便是城镇居民中的低收入群体,也只有少数人可以享受住房保障政策,更多的人被排除在外。第三,投入资金严重不足,政策的实施效果和方式也有待于加强。各地各级政府积极响应国家号召,关注关心弱势群体,投入了大量人力、物力和财力进行经济适用房和廉租房的建设。从资金投入的总量来说,还远远不能满足现有的住房需求,实施的效果也是差强人意,其中的原因是多种多样的。

三、完善中低收入群体住房保障的对策建议

(一)尽快出台保障性住房相关法律。

住房保障制度作为一项重要的社会政策,必须要有法律强有力的支持。发达国家解决住房问题的成功经验值得借鉴和学习,要形成完备的住房保障法律体系,而且这些法律法规不是一成不变的,要与时俱进,适时适度进行修改和完善,但目前广西还没有专门的住房保障法律法规,这与广西正加速推进的住房保障工作很不匹配,很不协调,必须尽快制定相应的住房保障法规。广西要加快制定以公租房为主体的住房保障法律体系,对住房保障的保障对象、保障标准、资金来源、供应方式、准入和退出机制、监管以及违规处罚制度等方面等进行明确规定,确保政策制度落到实处。如广西可充分发挥自治区在政策方面的某些优势,结合全省经济社会发展实际,制定如《广西公共租赁房管理法》、《广西城镇居民个人信息管理办法》、《广西城市中低收入家庭认定办法》等相关法律,为保障性住房政策的健康有序发展提供法律依据。

(二)设立职能独立的保障房管理机构。

设立职能独立、责任明确的保障住房专职管理机构,专门负责保障房的各项管理,把公租房管理等职能从政府部门脱离出来,由专业的保障房管理机构负责保障房的供给、销售和管理等,职能进一步细分,提高了办事效率。如陕西省在2011年3月成立了陕西省保障性住房建设工程有限公司,由该公司直接负责保障性住房项目的建设资金筹措、划拨、工程质量监管等工作。上海市将公租房管理机构与运营机构相分离,运营机构走市场化的模式,做到保本微利,租户直接与运营管理公司签订房屋租赁合同,与政府部门无关。

(三)建立轮候分配机制,完善信息公示和监督体系。

在保障性住房分配过程中,要做到保障分配的公平公正。广西公租房制度保障覆盖面扩大,打破了传统的户籍限制,但对申请人缺乏有效区分,摇号配租方式具有随机性。例如,同样符合公租房申请条件的人,不同人群的租金支付能力、住房需求迫切程度、对户型及配套设施等偏好不同,不加区分的统一进行摇号配租,会出现分配结果与部分申请人意愿不符的情况,还间接浪费了其他申请人的配租机会。因此,应该建立多样化的配租方式,对不同条件的申请人建立各自的轮候分配机制。优先分配最需要住房的群体,提高配租的成功率和满意度。此外,还要完善信息公示和监督机制,加强政府、群众、网络等对整个配租分配过程的监督。确保配租结果公开、公平、公正。

(四)建立居民收入信息档案,规范资格审核机制。

目前我国居民的个人收入、财产、信用的实名制系统还没有完全建立,收入模糊,缺乏对个人信息的有效监控。为避免公租房重蹈经济适用房在准入和审核环节出现的开具虚假收入证明、隐瞒实际收入等问题,要尽快建立居民收入信息档案,规范资格审核机制。对每一个家庭的人数、关系以及家庭各成员的就业单位、职级、岗位、工资等项目逐一登记入档,同时建立受助家庭收入信息档案,定期进行复查,实行动态监管。尤其要做好流动人口以及非本地户籍的常住人口的收入信息统计工作。审核工作可由房产、民政、公安、街道办事处等部门组成联合小组开展工作,建立多方互动筛查资质制度,各管理部门之间既互相合作又互相制衡的关系,接受群众和社会的监督。

(五)采取多元化补贴方式。

针对广西当前租赁市场供应方式单一化的问题,应采取多元化的补贴方式。一方面,由政府和国有企业合作建设公租房,增加实物房源供给;另一方面,要发挥货币补贴的保障作用,将实物配租和货币补贴相结合,来满足中低收入群体的个性化住房需求。在住房保障上应充分借助市场力量,允许受助人选择符合其住房要求与偏好的市场房屋,然后向政府相关机构提出申请,经过资格核实,政府根据受助人核准的保障标准所规定的同类型住房在同地段的市场租金,给予其一定的货币补贴。此外,公租房的租金设定应与租户的经济收入水平和住房支付能力挂钩。以南宁公租房租金标准为例,根据规定,针对特别困难户可申请特殊租金补助,家庭收入为低收入家庭,年收入控制标准上限0.5倍及以上的,补助70%的房屋租金;家庭收入为低收入家庭年收入控制标准上限0.5倍以下的,补助80%的房屋租金;属于最低生活保障的家庭,补助90%房屋租金。目前廉租房的租金标准一般是以最低收入家庭可支配收入的5%来确定。

(六)引导社会资本参与建设。

保障性住房的建设需要充裕的资金作保障。目前广西保障性住房建设的资金来源主要有政府预算拨款、公积金收益及贷款、土地出让金收入以及银行商业贷款等渠道,但实际上仍是以政府为主。随着公租房和廉租房建设量的增大,完全依靠政府的财政扶持是不够的,从长远看也不利于构建保障性住房建设的长效机制。因此,政府要鼓励和引导社会资本参与进来,广泛吸纳市场有效资金,进一步拓宽融资渠道。2010年,《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》中明确提出鼓励民间资本参与市政公共事业和政策性住房建设。由住房城乡建设部等七部门联合发表的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》中,提出鼓励金融机构探索运用保险资本、信托资本和房地产信托投资基金拓展公租房融资渠道,吸收社会资本进入保障性住房建设中。

(七)优化保障房产品结构,重点发展公租房。

近几年,提议取消经济适用房制度的舆论越来越多,国内部分省市也纷纷放缓了经济适用房建设。广西在2009年提出停止新建经济适用房,无独有偶,深圳市也提出将减少直至停止经济适用房建设供应,郑州市房管局在今年也宣布取消经济适用房,大力发展公租房的意见,标志着在我国已推行了十几年的经济适用房制度正逐渐退出历史舞台。取消经济适用房制度也是对我国现阶段保障性住房产品结构的优化。广西住房保障的方向就是取消经济适用房,扩大廉租房比重,重点发展公租房。其中,公租房作为当前解决“夹心层”群体住房问题的重要途径,今后应大力发展,而廉租房只租不卖的特点可以保证其产权始终归政府所有。总之,要不断调整和优化保障房产品结构,发挥各类保障产品的组合优势,早日实现困难群众住有所居的理想。

(八)完善公共配套设施。

广西公租房作为重要的民生工程,充分体现了政府以人为本的理念,因此,在公租房的选址和建筑设计上应当关注四个内容:一是公租房社区的配套设施;公租房选址要以方便住户工作生活为出发点,优先考虑建设在城市总体规划的大型住宅区内,既可以共享配套设施和交通系统,降低中低收入居民的生活成本。二是防止城市贫民窟的出现。公租房作为解决中低收入群体住房困难的保障性住房,与普通商品房定位不同,在建设面积和户型上应走经济节约型,以小户型为主,面积不宜过大。三是在公租房设计规划中,既要考虑将材料成本控制在普通居民可承受的范围内,还必须坚持质量第一,保证安全。四是公租房的配套设施要完善,应增加公租房小区在商业、交通、医院、学校等公共服务设施的建设,提高社区物业管理水平和服务能力,注重生态环境质量,保证社区基本绿化率,创造优美的居住环境,让居民住的温馨,住的舒心。

(九)实行差别化调整策略。

第一,目前我国政府对房地产行业的调控手段,主要采取提高首付款比例和贷款利率,但这些信贷政策仅对那些有信贷需求的群体起作用。以广西为例,商品住房市场仍以刚性需求为主,购房主力主要是首次置业或首次改善性的刚性购房需求者,且以中低收入群体居多,特别是22岁-35岁之间的中青年群体,多处于事业的起步期,经济实力相对一般,购房多是选择向银行贷款,这部分群体对信贷政策变动敏感,如果房价超过其支付能力,且信贷政策过严,则会使他们延迟或干脆放弃购房计划,而对中高及以上收入群体而言,这些政策则影响不大。因此,政府在制定房地产调控政策时,坚持差别化的调整,不搞“一刀切”,避免由于政策范围过宽而损害中低收入群体的住房利益。第二,我国现阶段的住房保障体系目标是低端有保障、中端有市场、高端有约束。其中,对高端市场的约束包括:一是在税收上约束,对高端市场的调控政策应以抑制投资投机性消费为主,可通过对购买高档豪华住宅的高收入人群征收高额房产税,而对普通工薪阶层的刚性住房消费不收税,尤其是首次置业人群;二是在建设面积上“约束”,政府有必要规定房地产商在新建的住宅项目中建设一定比例的可供中低收入者购买和居住的中小户型房屋,如90平方米以下的中小套型;或参考英国经验,要求开发商在新建的住房中必须有一定比例的房屋限价出售,否则政府不予批准等强制性规定。

(十)加强对房地产市场的长效监督和奖惩机制。

公司租房合同范文4

关键词:住房租赁;物业管理;思路

随着全国各地市房价不断上涨,城市人口不断增多,租房人群迅速扩大,对各类租赁住房的需求逐渐显现。国家于近几年先后出台多项政策提倡发展租赁住房、保障租房人群合法权益,作为维修养护各类房屋设施设备、满足业主服务需求的物业管理行业,对租赁住房物业管理的研究就显得尤为重要。

一、住房租赁新体系的特点

相较于以往由公租房、商品房、公房等老旧住房、小产权房组成的住房供应体系,住房租赁新体系的特点主要体现为住房政策转变、供应主体多元的新变化,以及供需渐趋平衡、人群由买转租的新方向。

(一)住房政策转变

1.集体土地开始建设租赁住房。2017年,北京市印发年度住宅用地供应计划,全市计划供应住宅用地1200公顷,包括集体建设用地200公顷。2018年,国土部了关于沈阳等11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的通知,并正式批复成都、广州利用集体建设用地建设租赁住房试点的实施方案。2.地市政府开始引入专业投资机构。2018年,建行与沪政府签订《推动上海市住房租赁市场发展战略合作备忘录》,进一步深化银政合作关系,共同推动上海住房租赁市场培育和发展,建行在沪机构将全面跟进,提供住房租赁产品和住房金融解决方案。同时,中行以人才公寓为住房租赁金融细分市场切入点,与上海相关部门及地方国企进行签约合作,签约金额达1700亿元。3.住房资源的集中配置。自2017年1月开始的一年多时间里,全国先后有几十个城市了人才吸引政策,湖北、山东、四川、湖南等省省会城市及部分其他城市,在引进人才时给予适当租房或购房补贴和优惠。各种引才政策是对劳动力的争夺,也是对于住房资源的集中配置。

(二)供应主体多元

1.传统行业企业。在物业管理行业,物业企业开拓租赁业务的方式,一种是较为常见的代替业主对外招租,按照约定收取中介佣金,规定房租是否包含物业费、水电等相关费用则按使用量缴纳。另一种是建立长租公寓。一些具有房企背景、资金较为集中的物业企业,利用新建楼房或批量买入适合房屋,改造为公寓出租并实行集中式专业化管理。在房地产行业,2018年8家房地产企业与中行签署了住房租赁市场金融服务战略合作协议,融资规模超过2000亿元。部分房地产企业除了采取与银行合作的方式,也与基金管理机构进行联合,发行各类住房租赁REITs。2.互联网企业。互联网企业出租住房一般采用包租的形式,从房租中获取差价,由于互联网企业不具备物业企业提供清洁、安防服务的优势,会将部分服务分包给专业公司,并通过多种增值服务弥补成本支出。同时,互联网企业类似于不具备资金优势的创业公司,故而采用低成本、灵活分散的租赁经营模式。此种租赁模式的灵活性表现为灵活控制租期长短、灵活提供不同档次功能的租住房屋,以满足租户的多种需要,使房屋租金收益最大化。

(三)供需渐趋平衡

随着各试点城市利用集体土地建设租赁住房形成模式并推广,金融机构、传统行业企业、互联网企业不断提供各类住房租赁产品,未来租赁住房的供需矛盾有望得到缓解,对住房有不同层次需求的人群都有可能获得良好的居住环境和租赁体验。

(四)人群由买转租

境外发达国家或地区的住房供应体系经历了几十年甚至几个世纪的发展历程,已基本形成普惠的社会保障体系,其在保障住房人群的不同层次需求、建立住房保障体系、处理房屋私有化和公租房关系、协调社区与社会环境等方面,已经形成了较为成熟的发展理念,最终经济增长不再靠房地产业拉动,譬如德国有完善的房租补贴和充足的房源,使得德国租住人口占比超过50%。随着各类租赁住房供给数量的增加、社会保障体系的不断完善,未来城市人群很可能考虑地理区位、价格、家庭生命周期等因素,形成由购买住房向租赁住房的意识转变。

二、住房租赁新体系下的物业管理新思路

无论是集体土地建设住房、租住公寓、商品住宅,都需要房屋维护以保证房屋质量和配套设施设备的完好,提供住户服务以保持环境整洁、舒适、安全。面对住房租赁体系新的发展变化,物业管理新工作思路可以从以下几点展开:

(一)做好基础服务

对于利用集体土地建设的租赁住房,目前部分试点城市颁布的实施方案中,会将物业管理内容整合到建设方案中,对此物业企业应当制定配套服务方案,根据服务对象特点进行精细化管理,积极探索、形成行业标杆。对于各类租住公寓,根据不同的消费人群,提供不同的配套服务,保障和提升服务质量。以三个较具代表性的消费人群为例,分析如下表所示。需要注意的是,各项服务内容并无明确界线,如部分定位于年轻人群体的白领公寓,也会提供影院、健身服务,或者为创业者发放贷款;蓝领公寓也可以根据需求,设置洗衣、快递收发服务。对于与年轻人群体和高端群体形成对比的中等收入家庭群体,可以选择租住商品住宅。商品住宅一般配备物业管理,物业企业可以通过深入开展文化活动拉近住户关系,给予租户温馨和亲切感,消除隔阂;提升工程维修、秩序安全管理标准,在环境清洁和秩序维护方面,为租户留下良好印象;推动房屋中介、家政服务、车辆维修保养、搬家等生活性服务工作规范化、标准化开展。

(二)拓展服务内容

1.辅助政府行为。辅助政府部门对适租人口进行统计、身份识别、退出管理,进行政策宣讲和落实,保障租住人群医疗、教育等公共服务权益。另外,2017年深圳市规土委牵头制定的方案意见,鼓励原农村集体经济组织及继受单位,成立住房租赁企业或委托专业化的住房租赁企业,将符合规定条件的住房统一出租、规范管理,并委托物业企业提供服务。物业企业可承接此类政府购买服务项目,实行“统租运营+物业管理+综合整治”的管理模式,接管区域进行统一全方位升级改造,提升基础设施及环境、美化公共界面、优化公共步行体验及活动空间,进行房屋界面及内部改造装修,植入物业管理、长租公寓、商业物业的管理运营方式。2.配套增值服务。按照租住群体的不同类别,有针对性地配套餐饮、洗衣、旅游、出行、健康、娱乐等增值服务。如构建年轻人生活圈,着重于交流与新意,搭配健身、餐饮、放映厅等功能;为年轻夫妇提供房屋装修设计,着重于环保与舒适,搭配环境监测及智能家居设计;为老年人提供居家养老服务,着重于健康与舒心,搭配医疗卫生服务;为儿童提供娱乐服务,着重于安全与氛围,搭配儿童教育与看护。3.规范租赁流程。规范业主出租住房行为及租赁双方人文意识,如物业企业充当房屋中介,需做好合同备案,制定规范性服务条约,保障承租者合法权益,防止租金随意上涨及其他租赁纠纷,引导租户参与社区治理;对于通过其他中介机构入住小区的租户,物业企业要就租赁市场秩序规范对租户进行善意提醒。

(三)进行服务创新

1.整合空间管理。在没有房企资金支持的背景下,物业企业宜采取轻型运营模式,如住宅类物业可采用包租形式,收取成本服务费差价,获取利润;商业类物业可整合提供与管理办公交流共享空间;公寓类物业可整合各类出租房源和空间,做到空间资源的最大化利用。2.建设交易平台。如具备建立科技平台条件,物业企业可建设住房租赁交易服务平台,利用信息管理平台对业主实施动态管理,借助平台及时提醒业主更新租户信息,方便业主租房信息,构建业主房屋租赁信用机制,提升存量房的流通和运营能力,并通过与公安、房管、人社、民政、司法等行政部门对接实现网上备案,对租户进行管理。3.打造智慧住区。目前物业管理行业收费普遍较低,需要充分利用智能设施设备、物联网和信息化技术,如智能停车、智能缴费、智能门禁对租户进行管理,减少服务人员数量,提供有管理品质、有安全保障、价格为大众接受的住房租赁产品,提高住房含金量。

三、结语

近来,国内部分地市不断有新的住房租赁政策出台,一方面体现出国家的政策正在不断发酵、产生积极作用,各地市政府越来越重视租赁住房管理,更加关注租赁住房居住人群;另一方面,体现出国内消费者对于住房需求的转变,不再单纯依靠买房解决住房需求。为此,物业企业需要采取充分利用科技手段、深入挖掘消费者市场需求等多元化措施实现增收。同时,政府部门需要采取推崇完善制度建设、加快推进租购转换等措施,保障住房租赁体系的稳定发展。

参考文献:

[1]施继元,李涛,李婧骅.构建住房租赁市场之国外经验借鉴[J].中国房地产,2017(32).

[2]王艳飞.国内住房租赁研究进展及展望[J].中国房地产,2017(36).

[3]陈博.深圳:租售并举迎来“后租赁时代”[J].城市开发,2018(01).

公司租房合同范文5

关键词:房地产企业;税务筹划

我国营业税改征增值税发轫于2012年,历经分行业、分地域试点,至2016年5月1日建筑、房地产行业被纳入试点行业,全面实现向消费型增值税转型。“营改增”直接影响会计和税务处理,使得企业会计核算复杂化。企业要认真研讨“营改增”对企业的影响,充分利用税收政策,减轻企业税收负担,才能享受改革带来的红利。

一、房地产企业税收政策“营改增”

后房地产企业的涉税税收政策如表1所示。(表1)

二、“营改增”对房地产企业利润及所得税的影响

(一)对利润的影响。“营改增”后房地产行业收入和成本(含费用)都变为不含税,之前可扣除的营业税变成不可扣除的增值税,这些改变很大方面影响了企业的利润。例:某房地产企业的全年营业收入为100,000万元,当年开发成本75,000万元,其他相关费用8,000万元。无纳税调整。在“营改增”之前纳税情况如下:企业缴纳营业税=100000×5%=5000万元企业缴纳城建税和教育税附加=5000×10%=500万元企业会计利润=100000-75000-8000-5000-500=11500万元企业应纳所得税=11500×25%=2875万元企业税后利润=11500-2875=8625万元“营改增”之后(假设取得专用发票为75,000万元,增值税税率9%):企业应纳增值税=100000÷(1+9%)×9%-75000÷(1+9%)×9%=2064万元企业缴纳城建税和教育税附加=2064×10%=206.4万元企业会计利润=100000÷(1+9%)-75000÷(1+9%)-2064-206.4-8000=126665万元企业应纳所得税=12665×25%=3166万元企业税后利润=12665-3166=9499万元

(二)对企业所得税的影响。一是影响税前扣除项目。最明显的影响是“营改增”之前计算房地产企业所得税可以全额扣除营业税,“营改增”之后企业缴纳的增值税在税前不能扣除,增加了应纳税额所得额。二是影响可扣除的成本费用。在“营改增”前部分费用可以作为房地产公司的可抵费用,例如运费或其他劳务费用。“营改增”后,这些运费或劳务费用已经抵扣增值税进项税额,那一部分就无法作为成本费用被应纳税所得额扣除。三是影响了收入确认。“营改增”之前企业确认收入时是考虑这些价内税的。“营改增”之后,增值税为价外税,企业确认收入按照不含税的价格,从数据来看收入是减少的。如某房地产企业“营改增”前取得一项销售收入500万元,营业税税率为5%,则确认主营业务收入500万元,营业税金及附加25万元。“营改增”后假设增值税税率为9%,主营业务收入=500÷(1+9%)=458.71万元。应纳增值税销项税额=500÷(1+9%)×9%=41.28万元。综上,“营改增”对房地产企业所得税的影响是全面的,部分企业所得税可能会呈现上升趋势,从实践来看,整体上房地产企业的税负是降低的。房地产企业应积极进行纳税筹划,降低企业税收负担。

三、“营改增”后房地产企业税种筹划

(一)增值税的筹划。增值税是房地产企业主要税种之一。目前大多房地产企业为增值税一般纳税人,大多采用一般计税方法。一般计税方法采用以票控税,企业应加强税务管理,特别是进项税额及进项发票的管理,争取获得更多的进项税额。1、利用“甲供材”税率差异,提高进项税额抵扣比例。房地产开发企业进项税额主要来自建筑服务和材料、设备采购,建筑行业增值税税率9%,材料、设备税率是13%。在符合政策要求的情形下,企业应优先采用“甲供材”方式,加大进项税额,降低企业税收负担。例:长江房地产企业施工合同总金额3,330万元(乙方提供材料),如果改为施工合同2,220万元,甲供材料合同1,110万元。进项税额前后对比如表2所示。(表2)对比发现,后者可以增加进项税额35.4万元。2、新、老项目计税方法的选择。根据税法规定,“营改增”前期开发完工的楼盘项目,若未销售完毕的项目继续销售,由于无新的进项税额产生,选择简易计税方法比较合适。如果继续开发的老项目,增值税计税方法根据具体情况选择,如果存在大量可抵扣的成本费用发票,则可以采用简易计税方法。否则,建议采用一般计税方法。3、房地产企业售后返租业务的税收筹划。售后返租业务是开发商将房产销售给买受人,然后一定期限内承租或代为出租人买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。采用该方式销售商品房往往销售价格不公允,存在被税务机关核定计税价格的税务风险。为此,企业可以成立物业公司,并办理一般纳税人申请。首先,购房时,由物业公司与购房者签订委托租房协议。其次,由购房者、承租人和物业公司订立合同,约定物业公司从租房者租金中收取一定比例的租金。最后,物业公司统一汇总到当地税局代购房者扣缴税金。通过上述合同签订过程,物业管理公司收取的佣金按现代服务业6%缴增值税,购买者按5%征收增值税。

(二)土地增值税的筹划。土地增值税是纳税人转让房地产取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额。房地产行业的扣除项目主要包括取得土地使用权时的价款、房地产开发成本、房地产开发各项费用、已缴纳的税费、房地产企业还可以享受加计扣除20%的优惠。土地增值税的税收筹划空间较小,房地产开发企业可以直接享受的税收优惠政策包括:1、允许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成本之后的20%,本条款属于房地产开发企业普惠性优惠政策,企业可以直接用来增加扣除项目金额,降低增值税,进而降低适用的土地增值税税率。2、纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的。因此,房地产开发企业在转让房地产筹划时,控制增值税至关重要。增值额的控制实现途径主要包括两个方面:一是增加可扣除的项目金额;二是适当降低商品销售收入。同时,税法规定,纳税人既建造普通标准住宅,又进行非普通标准住宅开发的,应当分别核算;不分别核算的,普通标准住宅不能享受此条优惠政策。例:长江房地产企业2019年6月开发了一个商品房工程某个项目,包括普通住宅和豪华住宅。该项目的相关数据如表3所示。(表3)方案一:如果不能分别核算普通住宅和豪华住宅项目,长江房地产企业应缴纳的土地增值税为:普通住宅增值率=(6-4.4)÷3.2×100%=36%,适用税率30%应缴纳土地增值税=(6-4.4)×30%=0.48(亿元)方案二:如果分别核算普通住宅和豪华住宅项目,那么可以分别缴纳土地增值税:普通住宅增值率=(4-3.2)÷3.2×100%=25%,适用税率30%,应缴纳土地增值税=(4-3.2)×30%=0.24(亿元)豪华住宅增值率=(2-1.2)÷1.2×100%=67%,适用税率40%,应缴纳土地增值税=(2-1.2)×40%-1.2×5%=0.26(亿元)两者合计为0.5亿元,比方案一(0.48亿元)多支出0.02亿元。方案三:如果可以对项目扣除或者收入进行控制,使得普通住宅增值率控制在20%以内,并分别核算,在不考虑企业利润的情况下,实现增值率20%以内的途径及缴纳情况如下:途径一:合理确定收入。假设收入为S,则(S-3.2)÷3.2×100%=20%,计算收入S=3.84(亿元)途径二:通过改善配套公共设施,增加扣除项目。假设扣除项目金额合计为C,则(4-C)÷C×100%=20%,计算收入C=3.33(亿元)普通住宅项目免税,仅豪华住宅项目缴税。豪华住宅增值率=(2-1.2)÷1.2×100%=67%,适用税率40%,应缴纳土地增值税=(2-1.2)×40%-1.2×5%=0.26(亿元)

(三)企业所得税的筹划。我国企业所得税采用法人税制,分公司不纳税。从理论上讲,企业可以从收入、费用扣除、税收优惠、组织架构等角度进行税收筹划。1、利用税收优惠政策进行筹划。《企业所得税法》中规定的不征税项目一般都是国家下发的财政资金,房地产企业应该尽量争取到政府部门的相关补助来完成资金筹集。此外,国家重点扶持港口、码头、铁路等公共基础项目投资经营所得可以第一笔生产经营收入的年度起享受“三免三减半”的优惠政策。企业应熟悉这些优惠政策,注意税收起始点、期限、涉税事项的会计核算,规避涉税风险。2、扣除项目筹划(1)公益性捐赠支出。一般情况下,企业公益性捐赠不超过年利润总额12%的话是可以进行税前扣除的,超过部分企业可以在未来三年内结转。2019年1月1日国家出台了支持脱贫地区脱贫工作的新政策,企业通过政府或公益组织捐赠的用于目标脱贫地区扶贫的捐赠支出,可以在计算企业应税所得前据实扣除。这为房地产企业的所得税筹划提供了新思路,企业在开展公益捐赠时可以考虑这些目标脱贫地区。一方面为企业树立良好形象,也响应了国家的号召;另一方面降低了企业税负。(2)业务招待费筹划。《企业所得税法实施条例》第四十三条:企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出照发生额的60%扣除,但最高不得超过当年销售(营业)收入的5‰。企业如何既能充分使用业务招待费,又可以最大限度地减少纳税调整事项,需要找到一个平衡点。如何找到一个平衡点?假设企业预计当期销售收入为S,当期实际发生的业务招待费为Q,按照企业所得税法规定,企业当期扣除的业务招待费限额为Q×60%;同时不得超过S×5‰。平衡点上满足Q×60%=S×5‰,可得8.3‰×S=Q,当业务招待费等于销售收入的8.3‰平衡点时,企业可以充分利用税收政策进行纳税筹划。3、通过设立分支机构筹划。房地产行业中较大的企业一部分会采取设立子公司的经营模式。《企业所得税法》第五十条规定了居民企业在我国境内的分支机构不具有法人资格就不可单独缴纳所得税,需要合并计算总额。应用在税收筹划中就是分支机构不具有法人资格,不是法律主体,可以汇总到总公司计算缴纳所得税。新建立的分支机构在运行初期一般亏损较多,而所得税的应纳税所得额可以弥补以前年度亏损,就可以用总公司的盈余冲抵分支机构的亏损,降低应纳税所得额。但是,在母子公司的经营模式下,子公司是法律主体,不能实现二者的盈亏互补,应纳税所得额会比分支机构模式更高。由此可见,转变企业经营模式也能在一定程度上降低企业所得税的税负。

四、税收筹划建议

房地产行业近年来的税负都比较重,税收筹划的重要性不言而喻。本文分析了不同税种可以应用的不同税收筹划方法,但是税收筹划的方向多样,本文所展示的不过一隅,为了使房地产企业之后的税收筹划工作顺利开展,在此提出以下几个建议:(1)做到事前筹划。为使企业税收筹划的积极作用最大化,企业产生经济活动前就应该进行税收筹划。企业的决策人应该在税收筹划上加大投入,提前做好人才的引进,知识的储备。在发生经济活动前研究透彻国家的各项税收政策,通过测算制订具体方案来减少税负,为企业取得更大经济利益。(2)考虑税收筹划成本。税收筹划需要付出成本,企业需要制订更加专业、更加有效的税收筹划方案,就必须培训现有的财务人员掌握相关知识,这样就增加了企业招聘、咨询专业人士的费用。因此综合考虑企业可能产生的各项支出,设计出使筹划的所得比支出大的税收筹划行为,才能为企业带来经济利益。(3)灵活调整税收筹划方案。我国的税收制度是经常修改完善的,企业的发展方向和业务中心也不是一成不变的,不同的销售地也会有不同的政策,所以税收筹划方案也要与时俱进,跟上政策的脚步。企业要及时更新调整,找到最优解。

参考文献:

[1]肖太寿.建筑房地产企业财税风险管控[M].经济管理出版社,2020.

[2]庄粉荣.纳税筹划实战精选百例[M].机械工业出版社,2018.

公司租房合同范文6

全面推进全县个乡镇规划修编工作,积极配合界集新城、双沟新城规划建设。其中,《界集新城总体规划》完成报批。《界集新城控制性详细规划》完成编制,论证通过,正在进一步完善。《双沟新城控制性详细规划》完成编制,尚未论证。

二、强力推进重点工程建设,不断优化城市发展空间。

住建系统上下充分发扬“五干”精神,抢时间、争进度、抓质量、保工期,以时不我待的紧迫感和勇挑重担的责任感,全力以赴推进重点工程及观摩点工程建设,濉汴河风光带、早陈河风光带等一大批景观绿化和亮化工程。

(一)市政设施建设。

全年共实施7个市政道路工程,其中续建工程5个、新开工工程2个,建设道路总长16.8公里,污水管道铺设5.7公里,雨水管道铺设11公里。对全县城区88条主次干道210公里的下水道及约20000座窨井进行了疏通,对青阳路、人民路、建设路、洪泽湖路、泗洲大街、黄山路等道路破损缺失窨井盖进行了全部维修和更换,共维修破损窨井200处,更换400座。完成了长江路、人民北路路灯改造续建工程,完成小康路、杭州路等5条新建路灯工程及濉汴河沿线亮化提升工程。全年城区亮化累计投资4253万元,共安装路灯近900盏、LED景观灯9000余盏、维修路灯3000余盏。节能产品普及率达到58%,位于全省县区前列。据统计,今年在路灯和亮化总量增加的情况下,电费支出较去年度减少170万元。

(二)绿化工程建设。

全年共投资约1.84亿元,实施了商务服务中心楼东西两侧绿化景观工程、城区部分道路林荫绿化工程、世纪公园升级改造工程等4项重点工程,续建了古濉河风光带、古汴河风光带、早陈河风光带等8项工程,共栽植乔灌木约8万余株,城区新增公共绿地面积约209万平方米。为提升城市文化内涵,在古濉河风光带、长江路、世纪公园及特色景观园等重点项目实施过程中更多地融入了文化元素。例如:在世纪公园内设立历史浮雕、大事记地砖等文化元素;在濉河南岸风光带内以雕塑、石鼓刻字、对联等方式来弘扬“廉”、“孝”、“义”、“勇”等中华民族传统美德。同时,为提升园林管护水平,将古濉河、汴河风光带、东出口风光带、行政新区等共计约80万平方米公共绿地推向市场化管养;并积极开展公园管理试点工作,采取“市场化认养与自主管理”相结合的方式,对世纪公园及城东生态体育公园进行试点,由施工单位进行公园内绿化养护,由园林所对公共部分进行保洁及常态管理。

(三)为民办实事工程。

围绕创建目标,调动一切力量对城区公共市政设施、老旧小区及青阳路立面进行改造。“520”便民工程顺利实施,10个市民小游园全面建成。全年累计争取到上级住房保障专项资金1.52亿元,其中争取到上级棚户区改造和保障房建设专项资金1.25亿元,位列全省县区级第二;会同发改局争取棚户区改造安置房配套设施建设专项资金0.27亿元。全年共开工公共租赁住房220套(间),完成率220%,基本建成1176套,完成率117%;开工经济适用住房108套,完成率108%,基本建成150套,完成率150%;开工限价商品住房1010套,完成率101%,基本建成2080套,完成率208%;开工棚改安置房5297套,完成率151%,基本建成6266套,完成率313%,超额完成全年目标任务。全年累计保障各类住房困难家庭108户,受理公租房廉租房申请家庭250户,通过限期购买等制度性退出方式退出家庭达500户,正在对剩余1000余户在保家庭进行入户调查工作。

(四)危旧片区改造工程。

2014年,我县开创性地实施了住宅原地回迁安置和营业房安置的征收政策,通过向被征收户提供一定数量的原地回迁安置房和营业房的产权调换房,保障了被征收户自由选择权利。全年城区共启动实施8个征收地块,涉及征收户数约1700户,征收面积约24.6万平方米。同时,有效减少征收尾数近50户,以来遗留下来的老县政府、一建公司和世纪公园升级改造等征收地块的尾数得到妥善的处理,为城区重点工程的顺利实施提供了保障。

公司租房合同范文7

 

一、“逆按揭”的提出   (一)“逆按揭”的定义   所谓“逆按揭”是一个泊来词,又可以称为“倒按揭”或者“长者按揭回购”,英文名为(ReverseMortgage)。本文将其定义为:房地产所有权人(业主)在符合一定的年龄条件,依然享有该房地产绝大多数权利的前提下,将该房地产通过抵押等方式,从金融机构获得一笔大额或长期稳定的收入。用通俗的话来理解就是“年轻的时候贷款买房,年老的时候用房子养人”。   (二)“逆按揭”的目的   “逆按揭”制度兴起于荷兰,发展最成熟的是美国,至今已运行了二十多年,在欧美、日本和新加坡等地,已经是一种比较成熟的养老模式,是当地社会养老保障制度的有益补充。“逆按揭”在不剥夺老年人原有房地产绝大多数权利的前提下,为老年人提供一笔稳定的家庭生活(养老)资金来源,并且通过契约形式明确该房地产未来的供应,是一种利用金融杠杆,既保障市民住房,又确保养老资金,还稳定扩展存量房供应的三全齐美的手段。   (三)“逆按揭”的条件   第一,要有大量属于私人的可以自由流通的房地产。根据国家统计局的资料显示,截至2010年末,我国城镇居民家庭自有住房率为89.3%,其中11.2%的城镇居民家庭拥有原有的私房,40.1%的家庭拥有房改后的购置房,38.0%的家庭拥有商品房。   第二,要有比较完善的市场条件。市场经济是契约经济、法制经济,较为完备的法律制度能够确保“逆按揭”过程中各方当事人的利益。改革开放三十多年来,《物权法》、《民法通则》、《合同法》等法律法规相继颁布,为“逆按揭”创造了可靠的法律环境。   第三,要有比较完善的中介服务制度。我国的中介服务业、金融保险业已经取得了很大的进展,房地产业增加值占GDP的比重已超过5%,个人商业住房贷款规模已经突破四万亿等,表明传统的房地产中介、金融服务体系已经逐步建立起来。第四,养老保障体系需要完善和补充。我国60岁以上的老年人口已占全国总人数的13.26%,社会已呈现“未富先老”和“空巢家庭”的局面,无论是社会养老,还是居家养老,核心问题是“钱”,实施“逆按揭”就是补偿“钱”的有益途径。   二、“逆按揭”的意义   (一)有利于保障老年人的居住权   “逆按揭”的提出,将比较好地解决老年人的“居者有其屋”和安享晚年的问题,老年业主在原房屋内继续享受其居住权利的同时,可以获得一笔不菲的补充资金,从而实现老人理想中的晚年生活。   (二)有利于多渠道提供养老资金   大城市老人退休后的收入只能维系基本生活,很难预防大的风险。以上海为例,退休家庭收入4000元,如果将环线内的1室户(35平方米)计算,该房屋价值约80万元,采用“逆按揭”,首付三成,可贷款额为56万元,以20年计,月按揭款为3600元,这样,家庭月收入约提高100%,将大大提高生活水平和抵御风险的能力。   (三)有利于盘活房地产市场,增加存量房的供应量成熟的房地产市场,存量房的交易量将超过增量房,一旦“逆按揭”启动,将会有更多的存量房进入市场,为房地产市场提供可持续交易的房源。   (四)有利于减少家庭财产纠纷和矛盾“逆按揭”的出现,可以最大限度地维护老年业主的合法权益,并通过契约的方式,将该房地产未来的处置加以约定,有关机构可以作为监督履行单位,确保当事人的权益不受损失。   三、“逆按揭”的类型   (一)按抵押程度区分   1.百分之百的逆按揭,即业主将其房地产所有权全部抵押给金融机构,待“逆按揭”合同期满后,金融机构即可对该房地产进行处分。这种方式能让业主获得最大的利益,但继承人一无所有。   2.非百分之百的逆按揭,即业主将其房地产的一部分价值抵押给金融机构,待“逆按揭”合同期满后,继承人可根据约定与金融机构处理该房地产,或继承人向金融机构偿还贷款后取得所有权,或共同处分后获得各自利益。   (二)按领取贷款方式区分   1.一次性领取,即签订“逆按揭”合同后一次性提取全部“逆按揭”贷款,由业主全权支配。   2.分期领取,可分为按月、季、年或者其他约定的期限支付给业主,又可以分为:无固定期限计划、定期计划和组合贷款计划。   (三)按自由度区分   1.按正常的利率和时间,即按约定的利率和期限进行领取,非经双方同意不得修改,这对双方均存在一定的风险。   2.“透支户口”方式,即允许业主自己控制款项发放的时间和金额数目,其好处是只有被提取金额的部分会被计算利息。   三、上海实行“逆按揭”的条件   (一)上海大多数市民拥有住房   截至2009年,上海79.2%的市民拥有私有产权房屋,数量庞大的“私有住房”,为“逆按揭”提供了坚实的物质基础。   (二)上海的老年人口呈持续上升趋势   据第六次人口普查显示,上海市65岁以上老人约有233万,较10年前增加了约100万,将领先全国10年进入老龄化社会,庞大的老龄人口为“逆按揭”提供了保障条件。#p#分页标题#e#   (三)“独居老年家庭”比例逐年上升   目前上海60周岁以上的“独居老年家庭”(指独立居住的老两口家庭和独居老人家庭)比重为38.9%,他们以退休金、养老金为主要经济来源,仅14.7%获得子女补贴和赡养费,14.3%需动用积蓄来补贴自己的日常开销。而依靠政府补贴、出租住房收益的比重仅在3%左右,依靠商业保险收益的更是不到1%。   (四)现有的养老保障体系和医疗体系不足以维系现有的生活水平和意外风险   上海退休职工的养老金与上海经济发展水平和国际金融中心的地位很不适应,很多老年人“守着金饭碗,过着简朴生活”,而“逆按揭”是提高老年人生活水平的一种尝试。   (五)生活观念的改变所起到的积极作用   一个开放思变的上海人,主动破除“养儿防老”“但存方寸地,留于子孙耕”的传统理念,最容易接受“逆按揭”方式。   (六)有利于规避物业税和遗产税负担   随着市场经济法制体系(税收体住房保障系)的进一步完善,房地产持有环节的物业税和个人遗产流通环节的遗产税必将建立。届时,一个普通的上海双独家庭,至少将拥有三套以上的住房(自有住房,双方父母的住房遗产,双方祖父母、外祖父母的住房遗产等),与其承担多余房屋的税收,还不如在生前用作养老,以减轻孩子们眼下的负担。(七)完善的法律和金融体系的支撑“逆按揭”作为一项有利于国民生活的房地产和金融衍生产品,必将越来越得到各方面的理解和支持。   四、“以房自助养老”实践与体会   (一)实践概况   2007年4月,上海市住房公积金管理中心曾经试点“以房自助养老”方式:规定65岁以上的老年人,可将自己的产权房与公积金管理部门进行房屋买卖交易,老人可一次性收取房款,然后该房屋再由公积金管理中心返租给老人,租期由双方约定,租金与市场价等同,老人可按租期年限将租金一次性付与公积金管理中心。试点两年后,因为相应者寥寥无几,故悄然停止。   (二)实践中存在问题的分析   1.并非真正意义上的“逆按揭”。试点的最大不同点在于,采用“售后返租”的模式,从一开始就剥夺了老年人对于房屋的所有权。老年人选择“售后返租”还不如把房子直接卖了来得更划算。故两者相比较,“逆按揭”更容易保护老年人的合法权益。   2.选择实践的对象不准确。选择的对象是80岁以上的老年人,膝下往往子女众多,绝大多数不会同意老年人参与这个方案,容易引发家庭房产纠纷。   3.宣传力度不够。与轰轰烈烈的住房保障房地产市场比较,公积金管理中心几乎没有在媒体上做过宣传,仅仅是试点而已。4.方法简单,缺乏竞争力。“租房养老”也是目前比较流行的一种养老手段,并不影响老年人将住房留给子孙后代。比较“以房自助养老”方式,更容易为各方所接受。   (三)实践的启示   “以房养老”已经受到社会各方的重视,将成为未来房地产、金融、社保、养老体制改革的重要内容,有待于专业机构继续开发和研究,对推行“逆按揭”还是有所借鉴的。   五、上海推行“逆按揭”的建议   (一)准确定位目标客户群体   “以房自助养老”的实践经验,就是必须认真做好对客户细分市场的研究。“逆按揭”的对象,不是所有的老年人,而是老年人中的“丁克一族”或者“资产丰厚、收入困乏”的那部分人。他们的共同特点是:拥有房产且无遗产纠纷,希望能够得到更多收入以提高生活水平。适用的起点年龄设定在60岁以上,即退休后的人员,这也符合国际通行惯例。   (二)银行、保险、专项基金(包括公积金、社保基金和其他基金)、中介商等各类机构参与,充分发挥各自的优势   以美国为例,全国拥有125所以上的“逆按揭”贷款人公司,均为美国退休老人提供免费的“逆按揭”咨询服务。   (三)丰富的产品选择   如同银行理财产品和保险产品一样,应当有不同的产品服务于细分市场不同的客户。除了笔者已经提到的“百分之百逆按揭”“非百分之百逆按揭”“一次性提取”和“分期提取”等大的分类外,可以根据业主的年龄、身体状况、居住情况(外省市、境内或者境外)、物业状况、抵押物业处置情况(如抵押物业是自用还是自行出租,或者交由中介机构出租)等,推出不同回报率的产品,还可以根据产品本身的要求研究衍生产品,包括参与“逆按揭”的大型金融机构的证券化、“逆按揭”本身的保险和再保险等。   (四)可靠的法律保障   “逆按揭”合同是一个附期限或附条件兑现的长期合同,期间存在各种因素的影响,需要一个稳定可靠的法律保障,包括合同的签订、履行时确保业主(老年人)的合法权益、如何在合同终止时确保放款人的合法权益,如何变现、如何在开发衍生产品时确保各方当事人的权利等。在已推行“逆按揭”的西方发达国家,很少有“逆按揭”专门的法律,他们认为“,逆按揭”本身就应当遵守现有的法律体系。笔者认为,“逆按揭”作为一个契约行为,我国已经“有法可依”,关键要做到“有法必依”和“执法必严”。#p#分页标题#e#   (五)必要的宣传和政策扶持   “逆按揭”作为新生事物,在西方发达国家推广时也会受到一些阻力,包括认为“逆按揭”是救助穷困潦倒的老人们、“逆按揭”利率跑不赢CPI、子女继承观念等。以上的这些阻力,在东方文化影响下的香港和新加坡表现得更为明显。在住房保障和养老保障体系尚且不够完善的今天(将持续很长的日子,欧美发达国家迄今也没有很好解决),“逆按揭”作为一个破解“住房流通”“养老困局”“守着金饭碗,过着苦日子”等难题的好方式,理应得到重视,应当通过积极广泛的宣传,以改变人们的观念。此外,考虑到“逆按揭”具备一定的公共性质,政府也应当给予相应的政策扶持,以鼓励其发展。

公司租房合同范文8

一、上半年完成主要工作

(一)强化基础,创新思路,力求在国资管理上取得新突破

1、资产总量增幅明显。截止目前,全区国有土地面积总计约1433.7万?,同比增长1.94%,其中有证面积586.47万?,占40.91%,同比增加19.5%;房屋建筑面积总计约619.23万?,同比增长4.08%,其中有证面积为222.99万?,占36.01%,同比增加4.42%。

2、资产收益保持稳定。全区已出租房屋面积约190.42万?,同比增长10%,闲置面积减少1.17万?,同比压降4.62%。全年合同年租金为2.04亿元,同比增长1%,其中上半年应收租金1.1亿元,实际到账8043.71万元,到账率为72.9%。

3、资产管理更加规范。一是加强指导服务。指导督促各街道加强资产集中统一管理,把原来分散在各个部门的资产投资业务、经营业务、收益、资产台帐登记和会计核算管理等职能合并由街道资产办统一扎口,提高管理效率。及时全区国有经营性用房租赁指导价,规范各单位出租行为。指导各单位优化园区配套服务,改善园区投资环境,提升园区承载力、竞争力。二是强化平台监管。不断完善平台功能,对报表和收租模块进行了版本升级,确保平台更方便快捷操作;延伸操作端口,新增了马山生物医药工业园、城管局市政设置养护管理处及环境卫生管理处等3个录入点;建立报表制度和考核督促,确保全区资产管理信息化平台数据及时更新。三是完善资产考核办法。加强重点指标的考核,进一步强化责任落实,努力压降闲置资产,促进资产管理目标任务的落实。

4、深入调研成果显著。针对全区国资管理的重点难点问题深入开展调研活动,相继完成科技项目租售结合情况专题调研、2013年新建新购项目开工情况和2012年在建在购项目完工交付情况调研、全区国有经营性房地产公开招租专题调研等报告,还配合区人大开展了《关于城市化推进中我区区镇两级政府资金运行现状及平衡管理的对策建议》课题调研,为创新国资管理提出了建设性思路和可行性方案。

5、局管经济单产提高。凭着良好的物业服务和有效的招商手段,上半年共签订租赁合同45份,签约租金增长50%,1—5月共收缴房租金365.8万元,在宏观经济不景气的形势下实现逆势增长。

(二)科学管理,高效服务,力求在事务管理上取得新成效

1、加强科学化管理。一是规范物业公司运作。进一步完善美湖物业公司各项管理制度,细化公司各岗位的服务、保障工作标准及规范流程,规范完善公司设备设施、物资物品、资料档案等造册归档工作,提高公司管理科学化水平。二是规范办公用房、办公家具等公共资源管理。积极与区人保局衔接,由人保局负责源头把关,按照“人走即退”的原则,规范了办公用房、办公家具、智能卡等办退流程。开展清理工作,共清退办公用房5间、办公家具43套、智能卡33张。三是规范材料帐管理。加强材料帐的集中统一管理,制定材料帐管理办法,建立材料信息管理系统,配备专职管理员,并按照“帐帐相符、帐实相符”的原则定期组织清查,有效提高了材料管理水平。

2、全力保障机关大院高效运转。安全管理上,加强大院交通秩序管理,一号院增设减速带,二号院规范停车管理,确保每天1000多辆车有序停放。定期组织安全检查,提高保安处理突发事件能力,上半年共引导和疏散上访人员286批/1408人次。设备设施管理上,狠抓重点设备的维护,完成了电梯、变电所、中央空调等年检工作;完成变电所复合仪表修复、电视电话会议室视频传输质量改造、地下车库风机房风机远程控制改造等;注重日常巡检和零修,优质完成各类维修任务3700余次。完善基础设施,完成防漏改造、石材修补、墙面修补粉刷、卫生间墙地砖修补、玻璃更换等基建类维修改造项目60余项。餐饮管理上,严把质量关和卫生关,规范原材料采购和管理,严控成本,不断提高菜肴质量,上半年共接待就餐人数15万人次。绿化保洁管理上,进一步完善了外包服务质量的评估和监管体系,将日常检查范围细化到每一株植物和每一平方区域,机关环境质量得到较大提升。细致做好其他服务保障任务,上半年接待各类会议次数335档、23115人次,公务用车服务350余次、4.5万余公里,组织区机关干部职工体检1200人次。

3、狠抓公务用车规范管理。制定了《区公务用车配备使用管理办法》,进一步明确公务用车管理职责、配备标准和使用规定。完成了全区71辆公务用车的GPS定位系统安装,实现了公车日常使用的实时监控。规范了公务用车购置审批流程,上半年共办理报废车辆4辆,新购1辆,报废更新21辆。

3、深入开展公共机构节能管理。汇总统计了2012年全区公共机构能源消耗情况,为能耗分析奠定了基础;加强节能宣传,通过开展“节能宣传周”、“能源紧缺体验日”、“环境月”活动、推荐表彰一批“两型”示范机关建设先进集体和优秀个人等,进一步营造节能氛围和提高节能意识;加大节能改造力度,完成了2号院建筑节能监管系统项目建设,一号院70个茶水间和清洁间的照明控制改造、二号院1号楼和5号楼的生活水泵改造。

(三)加强学习,提高效能,力求在党建工作上取得新提升

1、着力加强队伍素质建设。围绕党的十八大精神、新党章和区三届三次会议精神等专题,积极开展中心组学习和党员干部培训;局班子领导积极参加学习贯彻党的十八大精神专题培训班,并撰写学习心得;认真做好2名预备党员的转正考察和2名入党积极分子的培养工作;周密部署岗位练兵比武活动,上半年共开展岗位练兵18次,岗位大比武和技能竞赛各1次,有效提高队伍的业务技能。

2、着力加强机关作风建设。开展“三走进三服务”活动,走访慰问了大桥、孙蒋社区三次,为12户困难群众捐助资金及物品共计8.7万元;组织开展“党员进社区”活动,全局27名党员到居住地社区认领服务岗位,了解社情民意;学习贯彻改进作风的有关规定,切实简化接待、精简会议,从严控制行政经费支出。

3、着力加强党风廉政建设。按照党风廉政责任制的最新要求,认真梳理分解廉政责任,逐级签订廉政责任书,明确了各级廉政责任。充分运用网络、宣传栏、会议等载体,结合宣传《廉政准则》及《公务员法》、《党内监督条例》等法律法规,以“八必讲”形式将反腐倡廉教育融入到日常工作、日常管理中,使广大党员干部增强廉政意识,筑牢廉政防线。

二、存在问题

今年以来,我局工作虽然取得了一定的成绩,但也存在以下不足:

1、行政事务管理还有薄弱环节,物业公司管理和运作机制还不够规范,外包服务监管力度不强,运作成本需要进一步压控。

2、国有资产管理存在国有经营性房地产收益增长难度大,国有经营性房地产出租管理工作存在弱化现象,安置小区的商业配套用房招租困难较大等问题。

4、队伍建设仍需进一步加强。少数同志缺乏干事创业的热情,存在责任心不强、效率不高等现象。

这些问题与不足,我们必须在今后的工作中认真加以研究,切实加以解决。

三、下半年主要工作

(一)狠抓落实,大力提升国有资产监管水平

1、深入开展调研,探索管理新思路。修订《区公共资源交易平台操作办法》,在征求各单位意见的基础上进行完善,尽快推进办法顺利实施。继续针对今年国资管理中出现的重点难点问题,深入开展调查分析工作,积极配合人大开展的《关于城市化推进中我区区镇两级政府资金运行现状及平衡管理的对策建议》课题调研活动,为创新国资管理提出对策建议。

2、完善平台建设,提高数据准确性。制定平台数据更新操作流程,督促各单位及时更新平台数据,做好部分单位资产管理平台端口延伸工作,将马山旅游度假区的下属14个企事业单位、蠡湖街道的湖滨商业街等逐步纳入二级录入范围。加快解决蠡园开发区资产信息化管理平台和全区平台数据共享问题。

3、完善制度建设,抓好目标任务落实。要进一步完善资产报表制度、季度例会分析制度,分析资产管理和运营情况,研究解决存在问题,狠抓阶段目标任务的落实,确保完成全年目标任务。

(二)强化管理,大力提高机关事务管理水平

1、进一步提高机关大院保障水平。一是要加强物业公司管理。认真总结分析公司化运作以来的工作,着力破解发展中的问题,进一步建立健全公司制度,完善管理机制,优化工作流程,不断提高公司管理水平和机关大院的服务保障水平。二是要加强外包公司监管。加强市场调研,对引入的外包公司严格把关,择优聘用。进一步规范外包公司的合同管理,明确服务标准和考核办法,加大对外包公司服务质量的督查,严格按照合同规定,评估外包公司服务水平,对达不到要求的坚决予以清退。三是要加强基础设施管理。配合都市公司做好一号院南大门和网球馆改造,加强施工过程的监管,确保按期完成。梳理基础设施存在问题,加快组织修复。四是加强绩效考核管理。进一步完善绩效考核办法,加大日常督查的力度和深度,对发现问题及时督促整改,促进提高服务保障质量。