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上海逆按揭的试点成效

2012-08-21 16:01 来源:保险保障 人参与在线咨询

 

一、“逆按揭”的提出

 

(一)“逆按揭”的定义

 

所谓“逆按揭”是一个泊来词,又可以称为“倒按揭”或者“长者按揭回购”,英文名为(ReverseMortgage)。本文将其定义为:房地产所有权人(业主)在符合一定的年龄条件,依然享有该房地产绝大多数权利的前提下,将该房地产通过抵押等方式,从金融机构获得一笔大额或长期稳定的收入。用通俗的话来理解就是“年轻的时候贷款买房,年老的时候用房子养人”。

 

(二)“逆按揭”的目的

 

“逆按揭”制度兴起于荷兰,发展最成熟的是美国,至今已运行了二十多年,在欧美、日本和新加坡等地,已经是一种比较成熟的养老模式,是当地社会养老保障制度的有益补充。“逆按揭”在不剥夺老年人原有房地产绝大多数权利的前提下,为老年人提供一笔稳定的家庭生活(养老)资金来源,并且通过契约形式明确该房地产未来的供应,是一种利用金融杠杆,既保障市民住房,又确保养老资金,还稳定扩展存量房供应的三全齐美的手段。

 

(三)“逆按揭”的条件

 

第一,要有大量属于私人的可以自由流通的房地产。根据国家统计局的资料显示,截至2010年末,我国城镇居民家庭自有住房率为89.3%,其中11.2%的城镇居民家庭拥有原有的私房,40.1%的家庭拥有房改后的购置房,38.0%的家庭拥有商品房。

 

第二,要有比较完善的市场条件。市场经济是契约经济、法制经济,较为完备的法律制度能够确保“逆按揭”过程中各方当事人的利益。改革开放三十多年来,《物权法》、《民法通则》、《合同法》等法律法规相继颁布,为“逆按揭”创造了可靠的法律环境。

 

第三,要有比较完善的中介代理服务制度。我国的中介服务业、金融保险业已经取得了很大的进展,房地产业增加值占GDP的比重已超过5%,个人商业住房贷款规模已经突破四万亿等,表明传统的房地产中介、金融服务体系已经逐步建立起来。第四,养老保障体系需要完善和补充。我国60岁以上的老年人口已占全国总人数的13.26%,社会已呈现“未富先老”和“空巢家庭”的局面,无论是社会养老,还是居家养老,核心问题是“钱”,实施“逆按揭”就是补偿“钱”的有益途径。

 

二、“逆按揭”的意义

 

(一)有利于保障老年人的居住权

 

“逆按揭”的提出,将比较好地解决老年人的“居者有其屋”和安享晚年的问题,老年业主在原房屋内继续享受其居住权利的同时,可以获得一笔不菲的补充资金,从而实现老人理想中的晚年生活。

 

(二)有利于多渠道提供养老资金

 

大城市老人退休后的收入只能维系基本生活,很难预防大的风险。以上海为例,退休家庭收入4000元,如果将环线内的1室户(35平方米)计算,该房屋价值约80万元,采用“逆按揭”,首付三成,可贷款额为56万元,以20年计,月按揭款为3600元,这样,家庭月收入约提高100%,将大大提高生活水平和抵御风险的能力。

 

(三)有利于盘活房地产市场,增加存量房的供应量成熟的房地产市场,存量房的交易量将超过增量房,一旦“逆按揭”启动,将会有更多的存量房进入市场,为房地产市场提供可持续交易的房源。

 

(四)有利于减少家庭财产纠纷和矛盾“逆按揭”的出现,可以最大限度地维护老年业主的合法权益,并通过契约的方式,将该房地产未来的处置加以约定,有关机构可以作为监督履行单位,确保当事人的权益不受损失。

 

三、“逆按揭”的类型

 

(一)按抵押程度区分

 

1.百分之百的逆按揭,即业主将其房地产所有权全部抵押给金融机构,待“逆按揭”合同期满后,金融机构即可对该房地产进行处分。这种方式能让业主获得最大的利益,但继承人一无所有。

 

2.非百分之百的逆按揭,即业主将其房地产的一部分价值抵押给金融机构,待“逆按揭”合同期满后,继承人可根据约定与金融机构处理该房地产,或继承人向金融机构偿还贷款后取得所有权,或共同处分后获得各自利益。

 

(二)按领取贷款方式区分

 

1.一次性领取,即签订“逆按揭”合同后一次性提取全部“逆按揭”贷款,由业主全权支配。

 

2.分期领取,可分为按月、季、年或者其他约定的期限支付给业主,又可以分为:无固定期限计划、定期计划和组合贷款计划。

 

(三)按自由度区分

 

1.按正常的利率和时间,即按约定的利率和期限进行领取,非经双方同意不得修改,这对双方均存在一定的风险。

 

2.“透支户口”方式,即允许业主自己控制款项发放的时间和金额数目,其好处是只有被提取金额的部分会被计算利息。

 

三、上海实行“逆按揭”的条件

 

(一)上海大多数市民拥有住房

 

截至2009年,上海79.2%的市民拥有私有产权房屋,数量庞大的“私有住房”,为“逆按揭”提供了坚实的物质基础。

 

(二)上海的老年人口呈持续上升趋势

 

据第六次人口普查显示,上海市65岁以上老人约有233万,较10年前增加了约100万,将领先全国10年进入老龄化社会,庞大的老龄人口为“逆按揭”提供了保障条件。

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