一、“逆按揭”的提出 （一）“逆按揭”的定义 所谓“逆按揭”是一个泊来词，又可以称为“倒按揭”或者“长者按揭回购”，英文名为（ReverseMortgage）。本文将其定义为：房地产所有权人（业主）在符合一定的年龄条件，依然享有该房地产绝大多数权利的前提下，将该房地产通过抵押等方式，从金融机构获得一笔大额或长期稳定的收入。用通俗的话来理解就是“年轻的时候贷款买房，年老的时候用房子养人”。 （二）“逆按揭”的目的 “逆按揭”制度兴起于荷兰，发展最成熟的是美国，至今已运行了二十多年，在欧美、日本和新加坡等地，已经是一种比较成熟的养老模式，是当地社会养老保障制度的有益补充。“逆按揭”在不剥夺老年人原有房地产绝大多数权利的前提下，为老年人提供一笔稳定的家庭生活（养老）资金来源，并且通过契约形式明确该房地产未来的供应，是一种利用金融杠杆，既保障市民住房，又确保养老资金，还稳定扩展存量房供应的三全齐美的手段。 （三）“逆按揭”的条件 第一，要有大量属于私人的可以自由流通的房地产。根据国家统计局的资料显示，截至2010年末，我国城镇居民家庭自有住房率为89.3%，其中11.2%的城镇居民家庭拥有原有的私房，40.1%的家庭拥有房改后的购置房，38.0%的家庭拥有商品房。 第二，要有比较完善的市场条件。市场经济是契约经济、法制经济，较为完备的法律制度能够确保“逆按揭”过程中各方当事人的利益。改革开放三十多年来，《物权法》、《民法通则》、《合同法》等法律法规相继颁布，为“逆按揭”创造了可靠的法律环境。 第三，要有比较完善的中介服务制度。我国的中介服务业、金融保险业已经取得了很大的进展，房地产业增加值占GDP的比重已超过5%，个人商业住房贷款规模已经突破四万亿等，表明传统的房地产中介、金融服务体系已经逐步建立起来。第四，养老保障体系需要完善和补充。我国60岁以上的老年人口已占全国总人数的13.26%，社会已呈现“未富先老”和“空巢家庭”的局面，无论是社会养老，还是居家养老，核心问题是“钱”，实施“逆按揭”就是补偿“钱”的有益途径。 二、“逆按揭”的意义 （一）有利于保障老年人的居住权 “逆按揭”的提出，将比较好地解决老年人的“居者有其屋”和安享晚年的问题，老年业主在原房屋内继续享受其居住权利的同时，可以获得一笔不菲的补充资金，从而实现老人理想中的晚年生活。 （二）有利于多渠道提供养老资金 大城市老人退休后的收入只能维系基本生活，很难预防大的风险。以上海为例，退休家庭收入4000元，如果将环线内的1室户（35平方米）计算，该房屋价值约80万元，采用“逆按揭”，首付三成，可贷款额为56万元，以20年计，月按揭款为3600元，这样，家庭月收入约提高100%，将大大提高生活水平和抵御风险的能力。 （三）有利于盘活房地产市场，增加存量房的供应量成熟的房地产市场，存量房的交易量将超过增量房，一旦“逆按揭”启动，将会有更多的存量房进入市场，为房地产市场提供可持续交易的房源。 （四）有利于减少家庭财产纠纷和矛盾“逆按揭”的出现，可以最大限度地维护老年业主的合法权益，并通过契约的方式，将该房地产未来的处置加以约定，有关机构可以作为监督履行单位，确保当事人的权益不受损失。 三、“逆按揭”的类型 （一）按抵押程度区分 1.百分之百的逆按揭,即业主将其房地产所有权全部抵押给金融机构，待“逆按揭”合同期满后，金融机构即可对该房地产进行处分。这种方式能让业主获得最大的利益，但继承人一无所有。 2.非百分之百的逆按揭,即业主将其房地产的一部分价值抵押给金融机构，待“逆按揭”合同期满后，继承人可根据约定与金融机构处理该房地产，或继承人向金融机构偿还贷款后取得所有权，或共同处分后获得各自利益。 （二）按领取贷款方式区分 1.一次性领取，即签订“逆按揭”合同后一次性提取全部“逆按揭”贷款，由业主全权支配。 2.分期领取，可分为按月、季、年或者其他约定的期限支付给业主，又可以分为：无固定期限计划、定期计划和组合贷款计划。 （三）按自由度区分 1.按正常的利率和时间，即按约定的利率和期限进行领取，非经双方同意不得修改，这对双方均存在一定的风险。 2.“透支户口”方式，即允许业主自己控制款项发放的时间和金额数目，其好处是只有被提取金额的部分会被计算利息。 三、上海实行“逆按揭”的条件 （一）上海大多数市民拥有住房 截至2009年，上海79.2%的市民拥有私有产权房屋，数量庞大的“私有住房”，为“逆按揭”提供了坚实的物质基础。 （二）上海的老年人口呈持续上升趋势 据第六次人口普查显示，上海市65岁以上老人约有233万，较10年前增加了约100万，将领先全国10年进入老龄化社会，庞大的老龄人口为“逆按揭”提供了保障条件。#p#分页标题#e# （三）“独居老年家庭”比例逐年上升 目前上海60周岁以上的“独居老年家庭”(指独立居住的老两口家庭和独居老人家庭)比重为38.9%，他们以退休金、养老金为主要经济来源，仅14.7%获得子女补贴和赡养费，14.3%需动用积蓄来补贴自己的日常开销。而依靠政府补贴、出租住房收益的比重仅在3%左右，依靠商业保险收益的更是不到1%。 （四）现有的养老保障体系和医疗体系不足以维系现有的生活水平和意外风险 上海退休职工的养老金与上海经济发展水平和国际金融中心的地位很不适应，很多老年人“守着金饭碗，过着简朴生活”，而“逆按揭”是提高老年人生活水平的一种尝试。 （五）生活观念的改变所起到的积极作用 一个开放思变的上海人，主动破除“养儿防老”“但存方寸地，留于子孙耕”的传统理念，最容易接受“逆按揭”方式。 （六）有利于规避物业税和遗产税负担 随着市场经济法制体系（税收体住房保障系）的进一步完善，房地产持有环节的物业税和个人遗产流通环节的遗产税必将建立。届时，一个普通的上海双独家庭，至少将拥有三套以上的住房（自有住房，双方父母的住房遗产，双方祖父母、外祖父母的住房遗产等），与其承担多余房屋的税收，还不如在生前用作养老，以减轻孩子们眼下的负担。（七）完善的法律和金融体系的支撑“逆按揭”作为一项有利于国民生活的房地产和金融衍生产品，必将越来越得到各方面的理解和支持。 四、“以房自助养老”实践与体会 （一）实践概况 2007年4月，上海市住房公积金管理中心曾经试点“以房自助养老”方式：规定65岁以上的老年人，可将自己的产权房与公积金管理部门进行房屋买卖交易，老人可一次性收取房款，然后该房屋再由公积金管理中心返租给老人，租期由双方约定，租金与市场价等同，老人可按租期年限将租金一次性付与公积金管理中心。试点两年后，因为相应者寥寥无几，故悄然停止。 （二）实践中存在问题的分析 1.并非真正意义上的“逆按揭”。试点的最大不同点在于，采用“售后返租”的模式，从一开始就剥夺了老年人对于房屋的所有权。老年人选择“售后返租”还不如把房子直接卖了来得更划算。故两者相比较，“逆按揭”更容易保护老年人的合法权益。 2.选择实践的对象不准确。选择的对象是80岁以上的老年人，膝下往往子女众多，绝大多数不会同意老年人参与这个方案，容易引发家庭房产纠纷。 3.宣传力度不够。与轰轰烈烈的住房保障房地产市场比较，公积金管理中心几乎没有在媒体上做过宣传，仅仅是试点而已。4.方法简单，缺乏竞争力。“租房养老”也是目前比较流行的一种养老手段，并不影响老年人将住房留给子孙后代。比较“以房自助养老”方式，更容易为各方所接受。 （三）实践的启示 “以房养老”已经受到社会各方的重视，将成为未来房地产、金融、社保、养老体制改革的重要内容，有待于专业机构继续开发和研究，对推行“逆按揭”还是有所借鉴的。 五、上海推行“逆按揭”的建议 （一）准确定位目标客户群体 “以房自助养老”的实践经验，就是必须认真做好对客户细分市场的研究。“逆按揭”的对象，不是所有的老年人，而是老年人中的“丁克一族”或者“资产丰厚、收入困乏”的那部分人。他们的共同特点是：拥有房产且无遗产纠纷，希望能够得到更多收入以提高生活水平。适用的起点年龄设定在60岁以上，即退休后的人员，这也符合国际通行惯例。 （二）银行、保险、专项基金（包括公积金、社保基金和其他基金）、中介商等各类机构参与，充分发挥各自的优势 以美国为例，全国拥有125所以上的“逆按揭”贷款人公司，均为美国退休老人提供免费的“逆按揭”咨询服务。 （三）丰富的产品选择 如同银行理财产品和保险产品一样，应当有不同的产品服务于细分市场不同的客户。除了笔者已经提到的“百分之百逆按揭”“非百分之百逆按揭”“一次性提取”和“分期提取”等大的分类外，可以根据业主的年龄、身体状况、居住情况（外省市、境内或者境外）、物业状况、抵押物业处置情况（如抵押物业是自用还是自行出租，或者交由中介机构出租）等，推出不同回报率的产品，还可以根据产品本身的要求研究衍生产品，包括参与“逆按揭”的大型金融机构的证券化、“逆按揭”本身的保险和再保险等。 （四）可靠的法律保障 “逆按揭”合同是一个附期限或附条件兑现的长期合同，期间存在各种因素的影响，需要一个稳定可靠的法律保障，包括合同的签订、履行时确保业主（老年人）的合法权益、如何在合同终止时确保放款人的合法权益，如何变现、如何在开发衍生产品时确保各方当事人的权利等。在已推行“逆按揭”的西方发达国家，很少有“逆按揭”专门的法律，他们认为“，逆按揭”本身就应当遵守现有的法律体系。笔者认为，“逆按揭”作为一个契约行为，我国已经“有法可依”，关键要做到“有法必依”和“执法必严”。#p#分页标题#e# （五）必要的宣传和政策扶持 “逆按揭”作为新生事物，在西方发达国家推广时也会受到一些阻力，包括认为“逆按揭”是救助穷困潦倒的老人们、“逆按揭”利率跑不赢CPI、子女继承观念等。以上的这些阻力，在东方文化影响下的香港和新加坡表现得更为明显。在住房保障和养老保障体系尚且不够完善的今天（将持续很长的日子，欧美发达国家迄今也没有很好解决），“逆按揭”作为一个破解“住房流通”“养老困局”“守着金饭碗，过着苦日子”等难题的好方式，理应得到重视，应当通过积极广泛的宣传，以改变人们的观念。此外，考虑到“逆按揭”具备一定的公共性质，政府也应当给予相应的政策扶持，以鼓励其发展。
