摘要：报告要求加强社会保障体系建设，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。随着四限时代的到来，房地产经济中“限购、限贷、限售、限价”让许多房地产开发商都陷入了发展困境。因此，在这一背景下，出现了一种新的买办房产经济——以租代售。租购并举、以租代售将是今后房地产市场良性发展的方向之一。针对这一新型房地产，本文主要从其优势与弊端出发，对其风险进行分析，进一步探讨以租代售的新型房地产对房产经济的影响。
关键词：以租代售;新型房地产;房地产经济;影响
四限令的颁布对房地产经济产生了较大的影响，随着不限购房屋的减少甚至消失，许多购房者与开发商也纷纷采取新的措施——以租代售。这一新型的房地产方式很快发展起来，并且在自住性商品房等经济房中尤为明显[1]。以其独特的优势对房地产经济产生重要影响；而其存在的风险，在房地产经济发展过程中，也应受到更多重视与关注。
1以租代售的内涵与特点
以租代售这一新型房地产方式主要是将空置的商品房以出租的方式进行处理，通过出租的方式，与租房者签订有效合同，租房者应当在合同规定的期限内购买所租的房，开发商则按照租房时的价格出售给租房者。租房者在合同期限内所交的房租，可以用作抵充购房款，在租房者交清所用房租房款之后，租房者才能获得相应房产所有权；相反，若是在合同规定期限内，租房者不购房，就作退租处理，而之前租房者所缴纳的租金就当作开发商所收取的房租。这种新型的方式为购房者提供了更绿色、更方便的消费。
2以租代售的优势
2.1很大程度上确保了商品房的建筑质量
人们花费大笔存款甚至贷款购房，是希望拥有一套质量能够有效得到保证的房屋。但现实中，由于开发商各种投机行为，片面追求利益而大幅度压低建筑成本，大范围造成了施工队伍频频转让承包，施工过程中所需建筑材料质量低下，偷工减料，而相关监管部门也疏于管理，懈怠事物，导致工作人员更加散漫，其建筑质量更是得不到保障。因此，许多购房者对购房消费质量已经大大丧失了信心。以租代售模式的形成，由于在购房前，购房者与房地产开发商签订了有效合同，对房屋有很长一段租用期，并且受到合同的约束，具有一定的法律效益，受到法律保护。在合同期限内，对房屋质量有着一个很好的体验机会，同时也可以对房屋的质量以及房产经济形势进行合理分析，进一步决定是否购买。这种方式将主导权转到了消费者手中，致使开发商也更加重视房屋质量，从而有效避免了价格欺诈等行为风险。
2.2有助于消化积压的商品房
不可否认，房地产市场是一个高利润的行业市场，但是由于开发商的盲目开发，追求利润而忽视质量，再加上居民购买力有限等各种原因，我国空置房屋不断增加[2]。据社科院预测，到2017年底，中国17个城市办公楼的空置率将达到20%以上，一线城市空置率相对较高，尤其是上海；主要二线城市中，只有四个城市的空置率在20%以下，而成都、无锡、长沙、重庆的空置率将至少连续3年达到30%以上，天津也将受到市场影响，其空置率将超过30%。这严重影响了房地产经济的发展，由于空置房屋的不断增加，而开发商仍在盲目开发，导致资金运转困难，许多地区的开发商甚至对工程不管不顾，不仅施工工作人员拿不到应得工资，还导致大面积的土地被无效占用。同时也使许多购房者产生一种等待心理，认为大量房屋积压，必然会导致房价降低，从而购房热情大大削减[3]。以租代售新型房地产实行租售结合，让居民在合同期限内进行房屋购买，一方面有效促进了空置房屋的积压消化，另一方面也使一部分居民的住房问题得到了有效解决。居民在住房期间所支付的租金，在一定程度上也使房产经济得到了活跃与恢复。
2.3有利于调整房产市场的结构性失衡
由于开发商的盲目开发与片面追求利润，甚至过度高估了居民的购买能力，严重忽略了我国中低收入阶层。中低收入阶层是中国居民的绝大多数家庭，在这种高档次、高价格的建筑住宅趋势中，受到了更多压力。甚至一些小城镇开发商也盲目开发，建起了“贵族化”住宅，严重导致了房产投资市场失衡。实行以租代售这一新型的消费方式，能够使居民在购房与住房中有了更多的自由与比较，通过更多的比较，选择质量较高的住房，从而使那些技术含量不高，质量较低的企业通过市场优胜劣汰机制自动淘汰[4]。对于投资商来讲，可以根据房地产市场以租代售的情况，根据购房者的满意度，有根据性地、有选择性地选择投资。通常来说，以租代售效果偏好的，大多是质量较好，信用较高的，这也容易吸引投资商的投资。从而带动整个房地产市场更加注重质量与信用，带动房地产市场结构调整，从而回归正轨，促进房地产市场的良性发展。
2.4能够有效促进物业管理的发展
随着经济的发展，房地产市场也逐渐发展扩大，消费者对住房选择的要求已经不仅仅局限于对区位、价格、户型等的注重，对住宅房屋的物业管理及其相关服务，也有了更高更多的要求。但是，就目前大多数房地产开发商来说，对于物业管理及其相关服务的认识还不到位，其观念还没有得到更新，始终停留在传统的购房住房选择的观念上。因此，一些居民入住后，小区物业服务不够完善，甚至出现物业服务管理人员素质不高的情况，这使得业主的安全性得不到有效保障，使居民对住房乃至开发商都存在怀疑态度。实行以租代售，能够很好地发挥消费者的监督作用，无论是对开发商还是对物业管理公司，都能够进行很好的监督。在以租代售这一新型模式下，居民能够通过先租后购这一方式，在合同规定期限内对房屋住宅进行全面评价与体验，从而决定是否购买。因此，居民能够在合同期内通过这一方式，更好地监督推进物业管理的发展。对于开发商来说，往往是希望完成房屋出售，必然会听取居民意见，根据居民反映加强物业管理与保障，提高物业服务质量，以解决居民的问题。这样一来，就能够整体推动整个房地产物业管理服务的完善。
2.5以租代售有望成为我国房地产市场的重要发展方向
以租代售这一新型房地产消费有着广阔的市场，灵活的购房方式以及长期性的收益，因此，随着这一模式的发展，将成为房地产市场发展的重要方向。目前全国房价普遍较高，许多中低收入阶层购房困难，再加上市场的盲目性，许多购房者都担心在交款后，房子出现问题，开发商却对此否认，导致房子质量无法解决。以租代售这一方式能够让居民先租后购，充分了解房屋质量后，在合同规定期限内进一步决定是否购买。而之前所付租金也会转为购房款，比分期付款或者按揭付款少了许多利息，较为实惠。即使居民不买房，房子也没有空置，仍然收取了租金，增加了资金的运转。
3以租代售在房地产经济中所面临的风险
3.1成本过高
由于限购政策实行，许多房产商迫于经济压力，纷纷采取“以租代售”政策。这种政策表面上带来了许多便利，但实际上从“租金”到买房的诸多环节，其本质依然没变：以楼盘4万元均价计算，一套90平方米的房子总房款大约需要360万元。对于如此高额的“租房款”，一般人也是很难承受的。
3.2收益的不确定性会增加买家面临的风险
购房五年之内，相关证件不齐全，发生意外时，对于自身维权来说，法律保护也是有限的。但是在合同规定期限内，也有可能出现以下情况：一是对于目前房地产市场来说，房价可变性极大，有着很大的变动涨浮空间，很可能出现签订合同时的价格与合同期内房价不一样的情况。如果房价上涨了，那么卖家有可能宁愿赔偿违约金也不愿意按原来的合同价格出售房子；二是一旦房价下降，买家也有可能在合同期内解除合同关系，决定不买所租的这套房子。由于市场的变动，收益的不确定性，买卖双方都有可能受到损失伤害。
3.3“以租代售”存在法律风险
一是许多承租人对“以租代售”的房子都不太了解，尤其是房屋产权归属问题。部分出租人无产权或对房屋无权处分，一旦出现这种情况，如果承租人一次性支付了巨额资金，却出现“一房二租”或“先租再售”这类情况，那么承租人就很难在合同期限内得到房屋所有权，甚至上当受骗。二是“以租代售”房屋的出租人一般是开发商或者中介，在居民租房过程中，如果开发商或者中介出现问题，那么承租者的权益就更加无法得到保障。一般情况下，承租人只拥有房屋的使用权，一旦发生这类情况，承租人无论是执行房屋还是要求出租人退还租金，都是无权或者极其困难的。除此之外，由于承租者只拥有房屋的使用权，开发商才是房屋的法定所有权人，开发商就有权将房屋进行抵押，而一旦资金链断裂，承租者就极有可能出现房财两空的情况。
4结语
“以租代售”这一新型房地产销售模式，在国家四限令颁布后，给房地产市场带来了新一轮的销售市场与升级，解决了目前僵化的房地产经济中存在的许多问题。但是由于“以租代售”的不完善，以及市场的盲目性和居民相关意识的薄弱性，“以租代售”存在着许多难以承担的风险与漏洞。面对这一系列不容忽视的风险，在实行“以租代售”这一模式时，需要建立住房“以租代售”信息服务平台，进一步完善房屋租赁信息系统，让出租人与承租人了解信息，并且鼓励住房租赁管理方式进一步扩展。这需要加大监督管理力度，无论是对房地产经纪机构还是对房地产经纪人员，都要加强监管，规范房屋租赁市场行为。除此之外，在签订此类合约时，要不断确认了解房屋具体信息，评估风险后再决定。
参考文献
[1]吕萍.我国房地产市场供求关系及房地产对经济的影响[J].调研世界,2016(04).
[2]李许亮.房地产经济对我国国民经济的推动[J].中国商论,2017(15).
[3]武燕.关于房地产对国民经济影响的初步分析[J].文摘版:经济管理,2015(7).
[4]李向红.试析房地产泡沫对经济的影响及应对措施[J].环球市场,2016(10).
作者:涂祥均 单位:中信置业有限公司