摘要:建立健康可持续的住房租赁市场，是近年国家和地方政府重点关注的领域之一，同时住房租赁体系越来越受到住房租赁政策发挥效力、房屋供应主体充实壮大等因素影响。作为房地产产业链末端的物业管理行业，需要全面了解住房租赁体系新的变化发展方向，及时调整工作思路。
关键词:住房租赁；物业管理；思路
随着全国各地市房价不断上涨，城市人口不断增多，租房人群迅速扩大，对各类租赁住房的需求逐渐显现。国家于近几年先后出台多项政策提倡发展租赁住房、保障租房人群合法权益，作为维修养护各类房屋设施设备、满足业主服务需求的物业管理行业，对租赁住房物业管理的研究就显得尤为重要。
一、住房租赁新体系的特点
相较于以往由公租房、商品房、公房等老旧住房、小产权房组成的住房供应体系，住房租赁新体系的特点主要体现为住房政策转变、供应主体多元的新变化，以及供需渐趋平衡、人群由买转租的新方向。
(一)住房政策转变
1.集体土地开始建设租赁住房。2017年，北京市印发年度住宅用地供应计划，全市计划供应住宅用地1200公顷，包括集体建设用地200公顷。2018年，国土部了关于沈阳等11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的通知，并正式批复成都、广州利用集体建设用地建设租赁住房试点的实施方案。2.地市政府开始引入专业投资机构。2018年，建行与沪政府签订《推动上海市住房租赁市场发展战略合作备忘录》，进一步深化银政合作关系，共同推动上海住房租赁市场培育和发展，建行在沪机构将全面跟进，提供住房租赁产品和住房金融解决方案。同时，中行以人才公寓为住房租赁金融细分市场切入点，与上海相关部门及地方国企进行签约合作，签约金额达1700亿元。3.住房资源的集中配置。自2017年1月开始的一年多时间里，全国先后有几十个城市了人才吸引政策，湖北、山东、四川、湖南等省省会城市及部分其他城市，在引进人才时给予适当租房或购房补贴和优惠。各种引才政策是对劳动力的争夺，也是对于住房资源的集中配置。
(二)供应主体多元
1.传统行业企业。在物业管理行业，物业企业开拓租赁业务的方式，一种是较为常见的代替业主对外招租，按照约定收取中介佣金，规定房租是否包含物业费、水电等相关费用则按使用量缴纳。另一种是建立长租公寓。一些具有房企背景、资金较为集中的物业企业，利用新建楼房或批量买入适合房屋，改造为公寓出租并实行集中式专业化管理。在房地产行业，2018年8家房地产企业与中行签署了住房租赁市场金融服务战略合作协议，融资规模超过2000亿元。部分房地产企业除了采取与银行合作的方式，也与基金管理机构进行联合，发行各类住房租赁REITs。2.互联网企业。互联网企业出租住房一般采用包租的形式，从房租中获取差价，由于互联网企业不具备物业企业提供清洁、安防服务的优势，会将部分服务分包给专业公司，并通过多种增值服务弥补成本支出。同时，互联网企业类似于不具备资金优势的创业公司，故而采用低成本、灵活分散的租赁经营模式。此种租赁模式的灵活性表现为灵活控制租期长短、灵活提供不同档次功能的租住房屋，以满足租户的多种需要，使房屋租金收益最大化。
(三)供需渐趋平衡
随着各试点城市利用集体土地建设租赁住房形成模式并推广，金融机构、传统行业企业、互联网企业不断提供各类住房租赁产品，未来租赁住房的供需矛盾有望得到缓解，对住房有不同层次需求的人群都有可能获得良好的居住环境和租赁体验。
(四)人群由买转租
境外发达国家或地区的住房供应体系经历了几十年甚至几个世纪的发展历程，已基本形成普惠的社会保障体系，其在保障住房人群的不同层次需求、建立住房保障体系、处理房屋私有化和公租房关系、协调社区与社会环境等方面，已经形成了较为成熟的发展理念，最终经济增长不再靠房地产业拉动，譬如德国有完善的房租补贴和充足的房源，使得德国租住人口占比超过50%。随着各类租赁住房供给数量的增加、社会保障体系的不断完善，未来城市人群很可能考虑地理区位、价格、家庭生命周期等因素，形成由购买住房向租赁住房的意识转变。
二、住房租赁新体系下的物业管理新思路
无论是集体土地建设住房、租住公寓、商品住宅，都需要房屋维护以保证房屋质量和配套设施设备的完好，提供住户服务以保持环境整洁、舒适、安全。面对住房租赁体系新的发展变化，物业管理新工作思路可以从以下几点展开：
(一)做好基础服务
对于利用集体土地建设的租赁住房，目前部分试点城市颁布的实施方案中，会将物业管理内容整合到建设方案中，对此物业企业应当制定配套服务方案，根据服务对象特点进行精细化管理，积极探索、形成行业标杆。对于各类租住公寓，根据不同的消费人群，提供不同的配套服务，保障和提升服务质量。以三个较具代表性的消费人群为例，分析如下表所示。需要注意的是，各项服务内容并无明确界线，如部分定位于年轻人群体的白领公寓，也会提供影院、健身服务，或者为创业者发放贷款；蓝领公寓也可以根据需求，设置洗衣、快递收发服务。对于与年轻人群体和高端群体形成对比的中等收入家庭群体，可以选择租住商品住宅。商品住宅一般配备物业管理，物业企业可以通过深入开展文化活动拉近住户关系，给予租户温馨和亲切感，消除隔阂；提升工程维修、秩序安全管理标准，在环境清洁和秩序维护方面，为租户留下良好印象；推动房屋中介、家政服务、车辆维修保养、搬家等生活性服务工作规范化、标准化开展。
(二)拓展服务内容
1.辅助政府行为。辅助政府部门对适租人口进行统计、身份识别、退出管理，进行政策宣讲和落实，保障租住人群医疗、教育等公共服务权益。另外，2017年深圳市规土委牵头制定的方案意见，鼓励原农村集体经济组织及继受单位，成立住房租赁企业或委托专业化的住房租赁企业，将符合规定条件的住房统一出租、规范管理，并委托物业企业提供服务。物业企业可承接此类政府购买服务项目，实行“统租运营+物业管理+综合整治”的管理模式，接管区域进行统一全方位升级改造，提升基础设施及环境、美化公共界面、优化公共步行体验及活动空间，进行房屋界面及内部改造装修，植入物业管理、长租公寓、商业物业的管理运营方式。2.配套增值服务。按照租住群体的不同类别，有针对性地配套餐饮、洗衣、旅游、出行、健康、娱乐等增值服务。如构建年轻人生活圈，着重于交流与新意，搭配健身、餐饮、放映厅等功能；为年轻夫妇提供房屋装修设计，着重于环保与舒适，搭配环境监测及智能家居设计；为老年人提供居家养老服务，着重于健康与舒心，搭配医疗卫生服务；为儿童提供娱乐服务，着重于安全与氛围，搭配儿童教育与看护。3.规范租赁流程。规范业主出租住房行为及租赁双方人文意识，如物业企业充当房屋中介，需做好合同备案，制定规范性服务条约，保障承租者合法权益，防止租金随意上涨及其他租赁纠纷，引导租户参与社区治理；对于通过其他中介机构入住小区的租户，物业企业要就租赁市场秩序规范对租户进行善意提醒。
(三)进行服务创新
1.整合空间管理。在没有房企资金支持的背景下，物业企业宜采取轻型运营模式，如住宅类物业可采用包租形式，收取成本服务费差价，获取利润；商业类物业可整合提供与管理办公交流共享空间；公寓类物业可整合各类出租房源和空间，做到空间资源的最大化利用。2.建设交易平台。如具备建立科技平台条件，物业企业可建设住房租赁交易服务平台，利用信息管理平台对业主实施动态管理，借助平台及时提醒业主更新租户信息，方便业主租房信息，构建业主房屋租赁信用机制，提升存量房的流通和运营能力，并通过与公安、房管、人社、民政、司法等行政部门对接实现网上备案，对租户进行管理。3.打造智慧住区。目前物业管理行业收费普遍较低，需要充分利用智能设施设备、物联网和信息化技术，如智能停车、智能缴费、智能门禁对租户进行管理，减少服务人员数量，提供有管理品质、有安全保障、价格为大众接受的住房租赁产品，提高住房含金量。
三、结语
近来，国内部分地市不断有新的住房租赁政策出台，一方面体现出国家的政策正在不断发酵、产生积极作用，各地市政府越来越重视租赁住房管理，更加关注租赁住房居住人群；另一方面，体现出国内消费者对于住房需求的转变，不再单纯依靠买房解决住房需求。为此，物业企业需要采取充分利用科技手段、深入挖掘消费者市场需求等多元化措施实现增收。同时，政府部门需要采取推崇完善制度建设、加快推进租购转换等措施，保障住房租赁体系的稳定发展。
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作者:张腾 李玉琳 宫雪 单位:山东青年政治学院 山东山青物业管理研究院
