［摘要］房地产行业长期以来被视为国民经济的支柱，在房地产的整个寿命周期中设计阶段又占有绝对主导的地位，它对投资费用的影响达到80%以上。作者从房地产开发项目设计阶段成本管理中存在的问题出发，应用价值工程理论，以某地产H项目的门窗选型为例，系统地阐述了如何应用价值工程在设计阶段最佳的成本效益比，生产出满足客户需求的建筑产品，从而实现各方的利益最大化。
［关键词］设计阶段；成本管理；价值工程；实现利益
引言
近几年来，中国房地产行业在国家宏观调控、开发成本增长、市场竞争激烈等因素的影响下，已经从黄金时代走向微利时代，迫使各房企改变以往“重开源、轻节流”的粗放式经营模式，逐渐进入精细化运营管理模式，各房地产企业只有对建筑产品进行合理的功能分析、精细化的有效成本管理，才能在行业里挣得一杯羹。设计终身责任制及其造价专业知识缺乏，导致当前设计单位普遍存在“重技术、轻经济”的现象，而成本管理人员又极少精通设计，无法对设计人员提出反向要求。中小型房企大多还停留在施工思维，严控施工阶段成本管理，忽视设计阶段的成本控制，造成实际成本超出预算。因此，很有必要在设计阶段运用价值工程理论来进行成本管理，从而有效控制项目成本，实现利益最大化。本文通过对价值工程在设计阶段应用的理论分析，结合实际案例的应用，为房地产开发项目设计阶段的成本控制提供一些参考。
1房地产开发项目在设计阶段成本管理中存在的问题
我国房地产开发项目设计工作按阶段可大致划分为方案设计阶段、初步设计阶段、施工图设计阶段，决定着项目80%左右的投资费用，由于现行体制、成本控制意识、成本控制方法等因素的制约与影响，设计阶段的成本控制存在着不少的问题。经研究分析，问题主要体现在：①房地产企业重视产品流转速度带来的资金回流，忽视设计阶段造价控制；②设计人员设计水平的低下及造价知识的缺乏，导致大部分的设计人员很难做到技术与经济的结合，造成设计中的一些浪费；③成本管理人员缺乏设计阶段的成本管理能力，大多数企业的成本管理人员也只是在设计人员出方案或图纸后，根据设计资料及造价相关定额文件来算出成本，他们无法向设计人员提出反向要求，基本上只要概预算不超过投资估算，就以为工作完成了。④限额设计运用效果不佳，部分项目甚至会因为限额设计的约束而降低项目本身应具有的水平，限制了设计人员的发挥。⑤未做好设计方案优化与选择，当今的房地产企业对设计优化的运用较为广泛，设计方案优化与选择相互依存又互相影响，如何将优化与必选结合运用筛出一份好的设计优化方案成为了一大难题。⑥企业对设计人员的奖惩制度未落实，设计人员所做的经济创收往往不被认可，甚至要承担一定的风险，由此造成了他们重技术轻经济的局面。
2价值工程理论应用
2.1价值工程理论概述
价值工程其核心是产品功能分析，力求用最低的寿命周期成本，可靠地实现所研究对象的必备功能，从而提高价值的一种有组织、有计划的创造性活动和科学管理方法。在房地产开发项目设计阶段应用价值工程的目的是：对建筑产品进行精细的功能分析，力求建设出超高性价比的房地产项目，实现其经济效益、社会效益和环境效益的最佳组合。
2.2设计阶段的价值工程应用实现路径
应用价值工程理论在工程设计阶段进行成本管理，重点是对工程项目进行功能分析，是为了更加明确业主或客户的需求，更加熟悉设计要求、结构特点和项目所在地的自然地理条件，在保证质量的前提下，为业主节约投资、提高功能、降低寿命周期成本，从而更能得心应手地组织和控制项目成本。价值工程公式为V=F/C，其中涉及到三个基本概念：价值（Value，简称V）、功能（Function，简称F）、成本（Cost，简称C），从该公式中不难看出提升价值的路径如表1所示：
2.3价值工程应用于设计阶段成本管理的基本程序
选择研究对象→对研究对象进行功能分析→改进设计，拟定方案→计算分析各方案价值系数→计算方案的价值系数→设计方案的选择和实施
2.4价值工程在设计阶段的应用分析
在初步设计阶段，往往会针对一些实际问题有几个不同的备选方案，这个时候就需要通过做一些技术经济分析对其进行对比选出最佳方案，不同的设计方案所需花费的成本是不一样的，所实现的功能也会相应有所差别。2.4.1项目简况，选择研究对象。进行研究对象选择的基本原则是：①从产品构造方面看，选择复杂、笨重、材贵性能差的产品；②从制造方面看，选择产量大、消耗高、工艺复杂、成品率低以及占用关键设备多的产品；③从成本方面看，选择占成本比重大和单位成本高的产品；④从销售方面看，选择用户意见大、竞争能力差、利润低的产品；⑤从产品发展方面看，选择正在研制将要投放市场的产品。选择的具体方法有:重点选择法、百分比法、产品生命周期法等。某地产H项目，位于云南省昆明市副中心区，项目规划用地性质为住宅用地，占地面积约500亩，容积率3.14，绿化率40.4%，总建筑面积104万平方米，其中住宅总建筑面积101万平方米，以全高层点式布局，可售的主要产品为建筑面积68~130㎡的带精装修住宅。该项目在初步设计阶段对门窗选型存在较大争议，在房地产开发项目中，建筑材料费用通常占到施工项目总造价的60%~70%，门窗工程的主要成本在于材料，其材料的质量直接影响着交付是客户对该工程质量的满意度，基于此，我们选择该项目的门窗选型为研究对象。2.4.2对门窗工程进行功能分析。通过大量的资料收集分析及市场调查分析，得出用户对门窗的功能需求主要有：装饰性、舒适性、耐久性、保温性、隔音性5个方面，再经过有关专家的评定，得出这5项功能的重要性如下：隔音性相对装饰性很重要；隔音性相对耐久性较重要；保温性和舒适性同样重要；装饰性和舒适性同样重要。2.4.3拟定替换方案。对于该项目的门窗选型，首先必须充分地领会工程项目的功能所要达到的要求，根据功能设计来选择；其次，要事前进行市场调研，熟悉市场行情，了解相关产品的品种、性能，在满足功能要求的基础上考虑更好的替代材料。由于新材料层出不穷，这就需要相关人员实时关注材料的最新发展状况，掌握全面的资料。通过设计部门和材料部门的研究分析，选出三种门窗候选：木门窗、铝合金门窗、塑钢门窗。2.4.4计算分析各方案价值系数。①通过对门窗工程的功能分析结果，用“04”评分法对其进行计算得出结果如表2所示：②该项目针对门窗选型问题特请了15位行业专家（其中5位来自门窗生产商，5位来自资深注册造价师，5位来自设计人员）对木门窗、铝合金门窗、塑钢门窗三种门窗的装饰性、舒适性、耐久性、保温性、隔音性5个功能的满意程度进行评分，取15位专家的平均分结果及各门窗单价如表3所示：应用价值工程理论对该项目中门窗工程的选材进行分析，得出塑钢门窗的价值系数最高，因此，该项目可选用塑钢门窗。
3小结
房地产开发项目设计的合理、科学、经济对成本起到至关重要的作用，因此要有效控制工程成本必须从工程设计阶段开始重视和介入。作者列举的房地产开发项目在设计阶段的六点问题，其实归结起来还是相关人员成本管理的疏忽，鉴于此，笔者研究如何将价值工程理论有效地应用到设计阶段的成本控制，并通过某地产H项目的案例分析详细给出了价值工程运用的思路及步骤，从价值工程理论来看，该项目在功能几乎不变的情况下，通过直接降低项目成本，继而提高项目的整体价值。
作者:曾桃利 陈运春 单位:云南农业大学水利学院 云南经济管理学院
