地产投资项目范文1
关键词：房地产项目；投资；风险因素；管理；规避风险
0引言
房地产项目投资活动具有投资大、收益高、周期长和高风险等特点，使得房地产投资项目存在很多潜在风险，投资活动具有不稳定性和不确定性。投资房地产项目时，要强化风险意识，重视房地产项目投资风险管理的相关工作，加强对市场行情和需求以及国家相关政策的了解，对多种影响因素进行科学分析。通过项目调研，提高项目投资的可行性，通过数据分析，采取有效的措施与手段，保证房地产项目的投资收益，提高房地产行业的可持续发展，推动国民经济稳定发展。
1影响地产项目投资风险的因素
1.1政策
在我国房地产项目投资风险的影响因素中，政策影响是最关键的因素。影响房地产行业的政策主要有土地资源、城市建设与规划、税收和建筑施工等方面的政策。近几年，国家对于土地资源制定了许多相关政策，加大了对土地资源的管理和调控力度，同时我国土地价格逐步升高，这对于房地产行业是一个巨大的考验。在房地产项目投资过程中，国家的税收政策与投资方的投资收益有着重要关系，税收利率较高，会一定程度降低投资方收益。前几年我国房地产行业发展迅猛，对社会造成了一些负面影响，所以国家加大了对房地产行业的管控力度，使得房地产行业的融资变得更加困难，也对房地产行业的发展提出了更高要求。
1.2经济
房产价格与房地产项目的收益有着直接的关系。房地产项目周期较长，从项目开始规划到最后建成售卖，具有很长的时间周期。在这期间，政策和市场环境的变化都会对房地产项目造成一定的影响。建筑市场的发展也与房地产项目有着密切的关系，人工成本、建筑材料价格的提高，均会导致房地产项目的收益发生变化。
1.3企业能力
房地产企业的能力也是房地产项目投资风险的重要影响因素。不同的房地产企业有着不同的融资方式和企业运营方式，企业的项目施工能力、安全保障能力和成本控制能力存在较大差异，与房地产项目的施工质量也有直接关系。房地产企业的发展状况以及企业信誉度等均十分重要。房地产企业工作人员的工作能力与素质和项目投资风险也有直接的关系，因此房地产工作人员要不断提高市场敏感度，加强对国家政策和市场行情的了解，强化风险意识，在风险发生时能够采取科学有效的防范措施。
2房地产投资风险管理
2.1投资风险分析
投资风险分析是指在房地产项目投资过程中，通过项目信息收集，并根据国家相关政策和市场需求变化等进行数据分析，作出科学的决策，提高项目的可行性。对可能出现的风险进行分析，并采取相应的措施规避风险。
2.2风险管理措施
风险管理措施是指在房地产项目投资过程中，对于可能出现的风险，采取相应的措施，制订方案、合理规划，加强对投资风险的预防。可以通过购买保险、组合投资等方式，减少投资收益造成的损失，保证房地产项目顺利进行，促进房地产行业的发展。
2.3风险监督
在房地产项目投资过程中，要做好对项目风险的全程监督管理，最大程度避免投资风险的出现。房地产项目投资是一个动态且周期较长的过程，项目投资过程中的任何一个因素都可能会对项目的收益造成巨大影响，所以要重视对投资风险的全过程监督，制定科学合理的监督制度，加强对项目细节的重视，提高风险敏感度，实现对投资项目的全方面、多层次监督，降低投资风险，提高房地产项目投资的可靠性。
3降低房地产项目投资风险的管理措施
3.1关注市场动向，提高企业风险意识
在进行房地产项目投资时，投资方要强化风险意识，关注房地产市场变化和相关政策的变动。结合市场动向和相关政策确定投资项目，加强对市场行情的了解，要根据国家政策和消费需求信息开展房地产项目投资活动，有针对性地开展工作，选择合适的房地产项目进行投资，避免发生投资风险，提高企业收益。关注市场动向，房地产企业可以构建专门的房地产项目信息收集体系，以便能够在第一时间掌握国家的相关政策和整体的市场行情，及时有效地对房地产投资项目进行调整和优化，避免由于与国家政策不符导致投资项目失败。对国家政策的分析，要做到全方位多层次考虑，根据市场和国家政策，做好长远的项目投资计划，保证投资效益。
3.2做好房地产项目投资组合工作
我国房地产项目众多，收益不同，风险也不同，为有效管控房地产项目投资风险，可以对多种类型的房地产项目进行组合投资。投资方在进行房地产项目组合投资时，可以对类型相差较大的项目进行组合，当其中某个类型的项目出现风险时，确保另一个项目的投资能够有效规避风险，进而最大程度地保证投资收益。投资方在对房地产投资项目进行选择组合时，应对项目情况进行全面调查，了解施工企业和项目相关企业的发展情况，保证投资项目的可靠性。资金充足的投资方在进行组合投资时具有较大的优势，能够实现对不同类型项目的投资，不仅能够保证企业资金的流动性，也能实现对投资风险的有效控制。需要注意的是，投资方要树立正确的风险意识，通过对房地产项目进行组合并不能完全防止风险的发生，所以投资方在对项目进行组合投资时，应采取相应的风险控制措施。
3.3树立调研意识，提高投资项目可靠性
投资方在确定房地产投资项目前，要做到对项目的全面核算和调研，最大程度地提高房地产投资项目的可靠性，避免发生风险。房地产项目影响因素较多，所以投资方要在确认项目前做好充足的调查与研究。投资方可以对投资项目的具体情况和项目的承包企业等进行经济、财务和信誉调查，进行数据分析与核对。投资方还可以聘请专业项目投资人进行讲解评价，全面考量房地产投资项目的整体工作安排与规划，最大程度地提高投资项目的可行性和低风险性。另外，投资方还可以聘请专业的项目投资管理人员对项目进行管理与调控，避免发生风险，保证企业的经济效益。
3.4加强信息技术应用
近几年，信息化技术的发展为我国很多行业带来了巨大变化，加快了社会的发展与进步。为加强房地产项目投资风险管理，需要加大对信息技术的应用，借助信息化优势及时有效地获取投资项目的信息和国家政策，并通过对收集到的信息和数据进行合理分析，为投资方提供可靠的投资意见。在投资房地产项目时，可构建专门的风险系统，对投资项目进行针对性分析，采取有效的手段与措施，进行合理的安排与规划，保证投资方的项目收益。通过信息化技术的应用，提高风险管理工作的质量和效率，确保项目投资的可靠性。
3.5提高对保险的重视程度
在房地产项目投资过程中，投资方为了避免企业的经济损失，保证投资收益，通常采用购买保险的方式实现降低和规避风险。投资方可针对不同的房地产投资项目购买不同类型的保险，从而有效降低投资造成的损失，不仅实现投资方资金的流动循环，也保证投资方各项工作能够顺利开展。对保险公司的选择，不同的投资方针对不同类型的投资项目有着不同的挑选规则。资金较为充足的投资方可以选择大型的保险公司进行投保，保证对项目起到有效的保险作用。资金较少的投资方也要根据项目的情况选择保险公司，避免因保险公司的问题出现无法进行风险补偿的情况。投资方对保险公司的规模、行业信誉度以及赔偿金额等情况进行了解，保证购买保险的科学性和有效性，降低投资方的投资损失。
4结语
加强对房地产项目投资风险的控制与管理对社会的发展与进步有着重要的作用，能够有效推动我国国民经济的发展，增强综合国力。在房地产项目投资时，要加强对国家相关政策的了解和对市场环境、行情的掌握，在投资前做好充足的调研与分析，保证投资项目的可靠性，通过科学合理的方法降低投资风险。另外，还要不断地提升风险意识，顺应时展，加强对信息化技术的应用，构建科学合理的风险管理体系，最大程度地保证投资收益，实现投资风险的规避，促进房地产行业健康发展。
参考文献：
［1］石振彤.房地产项目投资风险因素及其管理对策研究［J］.价值工程，2019，38（30）：40-42.
［2］尹晟.试论房地产企业投资项目风险因素分析及对策研究［J］.现代经济信息，2017（12）：357.
地产投资项目范文2
关键词：房地产；投资风险；对策
1前言
近年来，作为我国重要的投资领域，房地产市场一直发展迅猛，建筑面积不断增加，人均住房面积不断提高。2018年房地产业投资总额超过了12万亿，占全社会投资总额的20%左右，房地产业成为国民经济发展的支柱产业，对全社会GDP的贡献值也超过了12%。但同时，我们也看到，与其他行业不同，房地产业建设周期长，投资额巨大，受金融、政策、技术等各种因素的制约，具有较高的风险。为了遏制房地产市场的过快发展，我国的房地产调控政策持续升级，多个城市出台了一系列调整政策。进入2019年，在“房住不炒”的调控方针下，我国房地产市场已经呈现不同程度的下滑迹象，商品房的销售增速持续回落，房地产企业的现金流开始紧张。整个房地产市场的资金面持续收紧，与此同时，各大城市的土地市场溢价率下行且流拍现象增加。2018年全国土地流拍率高达93.16%，2019年土地流拍率有一定程度的回落，但仍然远高于往年同期水平。房地产市场进入下行期，房地产项目投资的不确定性在增加。著名商人李嘉诚持续抛售内地的房产，选择落袋为安的策略。著名经济学家郎咸平也警告说，2019年将是房地产市场冲击最大的一年。这样的背景下，我国目前的房地产项目投资所面临的风险不断加大，因此对于房地产投资企业而言，如何识别和应对房地产投资风险，显得尤为迫切和重要。
2房地产项目投资风险的防范之策
房地产项目投资面临的风险因素有很多，既有战略层面的，也有具体业务层面的。
2.1防范房地产投资风险的基本策略
2.1.1投资分散策略
投资分散策略是指将投资面向多个不同的区域，不同的项目，或者错开投资的时间，避免在同一段时间内对同一区域的房地产项目投资过多，一旦发生各种政策性、金融性、市场性风险，房地产投资将面临较大的损失。具体来说，一是投资不同的区域，每个地区经济发展水平不同，房地产市场需求也不相同，这样可以避免某一区域经济发展滞缓、房地产市场不景气所带来的投资损失；二是不同时间段进行投资。我们的房地产市场受国家政策、资金供求、市场预期等各种因素的影响，导致房地产项目的供求关系处于波动的状态中。因此房地产投资要分时段进行，这样不仅可以规避市场风险。而且也便于投资方分时段回收资金，避免出现现金流的风险。
2.1.2投资组合战略
投资组合是一种科学、合理的方法，是房地产投资发展的一种必然趋势。一是不同主体的投资组合。房地产投资可以联合其他企业一起进行，这样不仅可以借助对方的人员、技术和经验优势，而且也可以有效的分散风险，达到互惠共赢的结果。二是不同类型的投资组合。在房地产市场中，房地产项目类型众多，有住宅地产，商业地产，旅游地产等，每一种地产又可以细分很多子类型，不同类型的房地产项目具有不同的投资风险和投资回报，受国家政策的影响也不相同。投资方根据风险偏好和抗风险能力，将普通住宅、商场、高档写字楼等项目进行混合投资，这样可以大大降低投资风险。
2.1.3保险策略
保险是房地产项目投资风险转移的有效措施。房地产投资方在投资之前购买投资保险，可以有效的减少或者规避房地产项目投资带来的风险。当由于某种原因发生房地产投资风险损失时，保险公司要给与相应的补偿，这样就把投资风险转移到保险公司。从我国房地产开发市场来看，房地产投资保险主要有房屋抵押保险、房地产开责任保险、房地产委托保险、建安工程保险等。房地产投资方应该根据投资项目的风险程度、利润率等选择实力强、规模大、信誉好的保险，签订保险合同，明确保险类型，选择合适的费率。
2.2防范房地产投资风险的具体措施
2.2.1建立专业小组研究地方政府相关政策
控制决策阶段的风险是房地产项目投资风险控制的首要环节。我国的房地产市场受政策的影响比较大，也被称之为“政策市”。房地产项目所在地政府出台的各类土地、金融、限购政策都会对房地产建设和市场走向带来极大的影响。当前，我国的房地产调控已经进入了“分类调控、因城施策”的阶段，每个城市根据房地产市场发展现状、产业布局、人口规模、资源禀赋等因素，制定不同的调控政策。因此，房地产投资企业应该成立专业的小组加强对地方政策的研究，对国家房地产调控、地方房地产调整的所有政策文件进行分析和整理，评估当地政府对房地产市场调控的现状和未来走向；房地产投资决策部门在制定项目投资可行性方案时，要征求专业研究小组的意见。研究小组通过比对和分析，对该项目可能遇到的土地风险、金融风险、调控风险、产业风险等政策风险进行研判，以规避项目的不可逆风险，提高决策的科学性和合理性。
2.2.2增加基础测算指标的严谨性
房地产项目投资风险很大一部分原因是由于项目前期测算和投资后的真实效益存在很大的偏差，有的项目前期测算有较大的盈利空间，结果投后项目出现大幅亏损，其中主要原因是房地产项目投资之后，房地产建设成本、销售价格都发生了很大的变化，因此必须加强项目效益测算的严谨性。很多项目前期所采用的经济指标都是建立在后期项目可变的情况下，如项目后期调规成功或可以突破政府限价等，一旦失败，后期会极大程度的拉低项目的收益。因此前期测算指标如容积率、绿化率、商住比例等建筑指标应严格采用目前已确定好的数值；前期工程费、配套设施费、建安成本等成本指标需要结合工程与设计部门的各项成本支出在测算前进行复核。提高测算指标的严谨性，避免后期潜在的政策成本相关的投资风险。
2.2.3采用多种方法加强自身融资风险管理水平
房地产项目投资周期长，投资规模大，资金需求巨大，投资方的自有资金难以满足房地产项目建设开发的需要，因此投资方往往需要从银行借贷大量资金，而借入的资金越多，也就意味着较高的财务杠杆。尽管较高的财务杠杆可能会带来较高的收益，但也意味着投资方需要支付较多的利息或者优先股利，对现金流要求很高，蕴含着较大财务风险。因此投资方应编制科学的筹措资金方案，选择合理的资金筹措策略，降低房地产项目投资的风险。投资方可以和银行商议，签订既定利率贷款协议，避免利率升高带来的财务风险。投资方也可以寻找投资合作伙伴，共同筹集资金用于项目投资，分散投资风险。另外，当前随着房地产市场调控力度的加大，房地产信贷政策不断紧缩，房地产项目后续资金一旦不到位，就会带来极大的流动性风险。为此，投资方要积极拓展融资渠道，一方面和银行建立长期友好合作关系，通过银行向施工单位支付进度款和预付款等，保证资金的按时到达和工程施工顺利实施，降低不确定性风险；另一方面要积极与其他金融机构合作，利用第三方的资金渠道，降低金融风险。
2.2.4加强投后阶段的风险控制
首先，建立业务团队定期走访制度，投资方应该成立专业的业务团队，定期对投资的房地产项目进行走访，了解工程进展情况。业务团队对项目公司的运营情况进行调查走访，评估项目存在的风险因素，发现风险隐患，及时和投后管理部门、财务部门沟通协调，扮演好财务顾问的角色。其次，加强施工阶段管理，采用系统的项目管理方法，对建设成本、工程质量、项目建设进度和安全保障方面进行管理；对相关人员的业务素质和道德素质严格把关，避免因为人员素养不达标而导致的风险；实行岗位责任制，要求特定岗位负责特定环节中的特定项目，并处理好相关方面的人事关系。最后，设立内部审计部门，加强对房地产项目投资中的风险识别和防范。内部审计人员由具有丰富房地产项目投资经验、具备金融背景的专业人士组成，定期对投资风险管理工作进行审计，监督公司投资风险管理是否符合国家相关政策法规的要求、监督公司制定的制度规范是否有效落实并对其取得的效果进行评价，及时反馈，落实整改，从而降低投资风险。
3结束语
总之，房地产是一个涉及领域广泛的行业，房地产项目投资是一个复杂的动态系统，受各种因素的影响和制约，具有较大的风险。这就需要投资方重视房地产项目投资的风险防范，对房地产投资风险进行科学、系统的分析，根据不同风险的类别制定合理的风险处置方案，将风险损失降到最低，保证建设项目取得良好的社会和经济效益。
参考文献
[1]刁淑燕.试论在经济转型期房地产行业的投资风险与措施研究[J].时代经贸，2019，26：86-87.
[2]秦向阳.房地产项目投资风险评价分析[J].居舍，2019，26：185.
[3]黄磊.房地产投资项目风险防控[J].现代经济信息，2019，17：337.
地产投资项目范文3
关键词：房地产项目；投资决策；要点；建议
1房地产项目投资决策的要点
1.1市场预测及目标市场定位
房地产投资时刻会受到政治环境、经济环境影响和冲击。因此，房地产企业在房地产项目投资决策阶段，首先要科学分析全国房地产发展总体状况，为投资找准目标市场定位。如房地产企业在投资决策时，要了解国家宏观调控政策，结合数据分析和掌握房地产投资增速情况，就房地产市场供求情况、房地产价格变动趋势和房地产供应结构有一个全面的了解。在此基础上，从实际出发，分析地方房地产市场情况，吃透地方政府住房建设规划，房地产工作会议精神，并根据地方楼盘新推数量、市场存量、成交量分析民众购买力，进行目标市场定位，制定投资方案。
1.2规划条件与建设方案
房地产项目投资要遵守和执行城市规划，要接受地方房地产管理部门如建设厅、建设委员会、房管局的管制。此外，房地产在使用土地和项目建设时，还要遵守地、环保部门的相关规定。地方土地部门在土地公开出让之前，都会公布规划条件。根据土地部门的文件和规定，房地产公司可按照规划条件通知书限定指标，提出策划的建设方案，获得规划条件通知书。然后根据规划条件通知书，规划总用地面积、容积率、绿地率、配套公建指标要求，测算居住地块的建筑面积，楼房栋数，层数和高度，并将停车位、排水、暖通以及养老、文化、物业、绿化等配套公建基地占地面积考虑进去，制定初步投资建设方案，估算工程量、投资以及投资回收期。这样从宏观到围观，就规划条件、方案中涉及的问题进行全面考虑，才有可能有效防控项目投资决策中可能出现的各种风险，提高企业的经济效益。
1.3投资估算与资金筹措
房地产项目投资估算，主要是对单方造价、总造价的估算。投资估算，不仅要估算住宅部分的总造价，还要就公用工程费用（排水、消防、供电、供热、燃气）进行估算。此外，还要估算项目前置咨询费以及工程建设监理费、人工费、保险、评估费用。如果房地产企业需要从银行贷款，还要将建设期的利息纳入总投资的范畴。最后，才是得出项目总造价。与一般投资相比，房地产项目的投资规模都相对较大。在项目开发与建设中，由于启动资金有限，所以许多企业都要多方凑集资金。在知道项目总造价的基础上，房地产企业可以借助自筹、借款、楼盘滚动销售等方面筹集资金。通常来说，房地产企业的启动资金一般不到项目总投资的20%，借款数额通常会占项目总投资的2%—40%。其他都是房地产企业取得预售许可证后，通过楼盘预售和滚动销售获得的回笼资金。如何通过筹资来解决资金难题，最终需要房地产企业根据年度财务状况来决定。
1.4风险防控与分析
近年来，随着国民经济发展，许多房地产企业纷纷扩充，为了规范房地产行业的发展，国家多次就银行信贷、土地等进行了政策调整。土地价格上涨，银行信贷政策收紧，都加大了房地产投资的成本和风险。加上房地产项目的周期较长，涉及多个部门、单位和环节，设计、施工、监管等任何一个环节出了问题，都有可能影响项目开发进度和成本，降低企业收益。所以，房地产企业在项目投资决策中，要在数据运算、调查分析的基础上就项目开发风险（设计、进度、质量、施工）、项目收入不确定风险（竞争对手、客户群体、价格、市场供应）等进行合理推测，分析并制定周密的防范方案，争取通过风险防控将损失降至最低。
2房地产项目投资决策建议
2.1准确进行目标市场定位
房地产企业在投资时，深受外部市场环境、政治政策的影响。所以，房地产企业在项目投资决策前，要深入分析、了解当地的经济现状、政治状况，同时还要就地方人文情况和地理条件等有一个深入的认识。因为这是房地产企业准确进行市场目标定位的基础。房地产企业的相关部门，要加强与地方科研、调查、政府部门的合作，借助态势分析法（SWOT）分析项目地理位置、交通、发展潜力等影响因素可能给投资收益带来的影响，准确预估项目所在区位价值。然后，了解竞争对手的情况，辨别具有不同需求的房地产消费者的情况（购买实力、消费水准、需求），划分消费者群。深入分析不同消费群的全在用户的基本需求，根据用户需求选定产品市场范围，划分市场规模。随后，综合市场范围、投资成本、时间、质量、人力资源等各方因素，制定投资规划，为后续项目开发提供参考依据和行动指南。
2.2认真分析项目规划方案
房地产企业在项目规划方案中，要注意两个重要问题，分别是地段和时机。关于地段的重要性，李嘉诚说过：决定房地产价值的因素，永远是地段。这句话，也是房地产行业的金科玉律。房地产的区域性特征，决定了不同地段所适合的房子类型、房子价值是不同的。要想确保房地产投资项目能增值保值，在房地产项目规划方案中，必须要确保建设土地能增值，因此，在选择地块时，房地产企业要优先选择土地增值空间大的地段，要综合考察地块自身因素和周边环境，包括当地人口状况、人员构成、基础设施配套状况、交通状况、教育资源等等，要确保项目人在购置房子后能获得预期收益。选择合适的投资时机，是合理规避经济风险的有效手段。要想把握住最佳投资时机，房地产企业要广泛搜集市场资料，对房地产市场发展趋势、国家政策走向、未来可能出现的变化做出合理预测，在综合考量企业融资情况、消费者心理后，再决定何时购买土地，何时开工，何时开盘销售，何时竣工交付等等，把握好投资的时机，以获取预期收益。
2.3制定科学的建设方案
项目质量控制，是满足消费者的基本需求，企业获取利润的根本。所以，许多房地产企业在投资决策中，都会将质量控制置于与地段、时机控制同样的地位。项目质量控制，房地产项目质量控制，不外乎以下几个方面的内容，首先要确保项目质量能满足消费者的基本需求。进一步来说，消费者之所以购买房地产商的产品，基本需求是住的需求。这就要求房地产商的投资项目必须要满足、符合我国建筑基础标准，满足消费者基本的质量规范，要正常交付业主。除去基本需求外，要满足消费者的保值增值需求，如有的人购房是为了投资，有的是为孩子教育而购买的学区房。房地产企业要考虑到消费者的需求，制定科学的投资方案，加大对工程建设的监督管控力度，严格控制产品质量，保证消费者的投资效益。在制定好投资方案后，房地产企业还要根据项目目标市场和市场定位实际情况，分析投资方案的科学性，就可能影响项目开发规模、时间的因素进行全面分析，如融资风险、人为操作风险、销售管理方式、价格变动等等进行合理的考量与选择，为项目建设、市场定位提供参考依据。
2.4根据项目规划严格管理
风险防控，是房地产企业运营管理中必须要关注的问题。防范项目开发风险，重点要抓好财务风险和质量风险防控管理。房地产的财务支出包括设备工器具费、建筑安装费用、建设费用、预报费用等等，工程建设的动态、复杂性，要求房地产企业必要灵活运用市场经济杠杆善谋快决，将企业做大做强。在投资决策中，财务管理的重点是明确财务评价指标，分析项目的财务可行性，给予预算以重视，确定各个季度的投资与销售进度，并依据销售面积、售价和销售进度确定个季度的售房收入。让财务部门发挥积极主动性，依据完善的财务指标体系科学进行项目计算，在财务报表清晰反映、广告、律师费用，使决策层对项目维修基金、财务费用、土地增值税、所得税等有充分的了解。在确定了投资方向后，要明确投资管理目标，编制可行性报告，将资金、人力、资源投入到项目建设上去，并以投标的方式优选施工单位，把握好投资的尺度，要求有关部门与建设部门加强合作，高质量完成项目投资管理任务，以避免资金、人力资源浪费。
2.5提高工作人员的综合素质
房地产项目投资决策和项目管理计划制定和执行，都要落实到人上。在投资决策中，做好项目管理人员分工，加强人员管理，是提高工程投资管理效率和工程质量的关键。所以，房地产在投资决策前，要严格调研人员管理，要求调研人员经过反复分析和论证得出一致意见，为投资决策提供依据。在获得建设报批文件后，要选择资信良好的勘查、设计、监理和施工单位，要求相关单位人员包括技术人员、监理人员、施工人员等按照合同规定提供施工设计图，根据施工标准去施工，按照委托监理合同严把工程质量关，圆满完成各自的工作，少出差错。在项目出现问题时，要根据合同追求相关人员的责任，这样可以规范各方行为，提高工程质量，降低事故出现的几率。
3结语
综上所述，房地产项目投资决策是事关房地产企业收益的大事。所以，房地产企业必须做好项目的分析和研究工作，要深入进行项目投资分析和研究，了解目标人群、竞争对手的情况，全面把控市场动态，科学进行投资决策，以防范项目投资风险，促使企业稳定发展。
参考文献：
[1]江华波.房地产项目投资决策要点分析及建议[J].中国集体经济,2020(4).
[2]周惠亮.房地产开发项目决策要点分析[J].住宅产业,2012(7).
地产投资项目范文4
关键词：房地产开发；项目投资；成本管理；策略
一、房地产开发投资成本的基本构成
房地产开发投资成本意指房地产开发商为开发一定数量的商品房所投入的全部费用。房建项目建设周期长且复杂，这就造成房建项目投资成本构成类型的多样性。笔者认为房建项目投资成本的基本构成要素主要包括以下几个方面：土地成本、建安造价、配套设施、勘察设计监理、开发建设及管理费用、营销、金融成本、营业税等。
二、房地产开发企业项目投资成本管理有效策略
（一）投资决策环节
项目大方向是由投资决策环节而决定。建设项目选址直接影响着拆迁补偿、安置费等投资成本，选址首要条件是必须适应城市总体规划，其次还应考虑环境因素、交通、地理位置因素，最后工程应尽量避开建筑物和地下管线等。同时，征地必须国家及地方对于征地、拆迁等一系列法律法规。房建项目前期投资成本管理较为重要，前期费用通常可分为两部分：一是行政事业性收费，可通过各项优惠政策、极力争取各项补助项目来减少投资成本。二是工程服务性收费，可通过提高管理团队水平和完善管理制度降低成本。
（二）开发设计阶段
房地产开发项目的成本控制关键在设计阶段。据统计，房地产开发项目的设计费虽然只占到总成本的1.5%-2%，但对整个项目成本的影响可达75%以上。这充分说明了开发设计阶段的投资成本控制在整个项目建设中的重要性。此阶段的成本管理，应囊括以下几方面：一是要明确清晰的定位产品，良好的规划方案能较好地满足客户需求和爱好，有利于在最短的时间内销售出楼盘，迅速回笼资金，降低楼盘所面临的风险。二是选择有资质且经验丰富的设计单位，在满足工程功能所需的前提下，通过合理优化的设计最大程度的降低项目投资成本，减少设计变更和返工的几率。三是设计成果质量和进度做出明确的规定，合同付款条件应对设计成果的质量进行审核后再付款做出要求，避免只重视进度而忽略质量。合同中还应对设计进度作要求，避免延长设计周期，影响项目开展进度。四是设计过程中，涉及到的技术参数较多，如钢筋混凝土用量、给排水用水指标、机电选型等，应对其进行严格的审核与复核，确保各项关键技术能满足相应技术指标要求。五是增强图审和成本核算的水平，不断提升会审内容的全面性和会审制度的规范性，最大程度确保施工图的合理性以及施工技术的可行性。譬如：某房地产开发公司取得A项目的土地使用权，在项目进行过程中选择了有资质且经验丰富的设计单位设计基础施工图。设计方最初提交的设计方案中过于保守，桩径为70cm。经过开发商方相应专业人员的核算，向设计方提出将桩径缩小5cm的建议。经设计方的核实并采用65cm的桩径。此工程需要用到大约3000根同类型桩，每根桩长50m，修改后的方案节约混凝土1948.2m3，若混凝土估价按800元/m3进行计算，修改施工图可节约635.9万元左右的投资成本。
（三）招投标阶段
在房建工程的招投标阶段，一样的需要重视投资成本的管理，在组织招标活动进行前，应明确规划合同的总体细则，考虑项目分多个包来进行招标，以达到管理最简化、成本最优化、施工效率最大化的目的。以此为基础，根据不同分包情况，采取适宜的发包方式。对于招投标关的竞争不能流于形式，严格审核投标书，选择资质信誉好的施工单位。严把材料关。签订合同需通过合约规划来指导，对于合同的谈判、履行、工程变更的签证要进行严格的控制，避免合同中未约定造成成本上升。同时，建立合同保证金制度，掌握合同谈判的主动权。
（四）项目建设阶段
项目建设阶段是项目投资具体的落实环节，是建造物的成型环节，是整个项目成本管理中最难控制的环节。在房建工程的施工过程中，需要做好以下几方面的工作：一是强化各参建单位的沟通协调工作，控制施工环节的投资成本。二是借助施工方案优化控制好建设成本。三是严格按照项目建设的流程来处理施工中遇到的问题。四是严格控制房建项目的合同变更，加强对施工现场核实签证管理，对于造价变化超出合同允许范围的问题，开发企业需进行反复比较合同和有关的文件规定，谨慎进行现场签字。
（五）竣工验收与交付使用阶段
在竣工验收阶段，承包商应根据相应的合同规定时间向相关部门提交递交竣工结算申请书，房地产开发企业收到结算书后进行严格的审核。譬如附属工程的建设费用、各项费用计取标准、定额套用情况、设计变更签证、材料用量、材料差价等，避免由于计算出错造成工程价款不准确的现象。在验收完成后，业主必须及时、完整、清晰向物业管理公司移交验收合格的物业与设备，以便物管公司的管理工作能及时开展，并始终处于良好的运行状态，降低房地产企业在前期的物业管理中可能发生的费用。
三、结语
总之，房地产开发项目投资成本管理是一个动态的过程，在开发过程中存有较多不确定因素。房地产开发项目投资成本管理应贯穿于整个工程建设过程中，重视投资项目全过程成本管理,对于增强房地产开发企业的盈利能力,对推动房地产行业的健康发展有着最为直接的作用。不断优化和完善项目投资成本管理方法，不断提升成本管理的策略，实现房地产开发企业投资效益最大化，充分发挥成本管理的作用。
参考文献
［1］全国造价工程师执业资格考试培训教材编审委员会.工程造价计价与控制［M］.北京：中国计划出版社,2003.
地产投资项目范文5
关键词:模型规划;模型架构;分类输入;分别计算;分类输出;参数设置指引;计算顺序及原则
一、建模角色转换
作为模型开发人员创建模型时，需要从三个不同角色来考虑接下来的操作。即，你将拥有并扮演“三重身份”：你是各行业专家，特别是财税金融专家，与各类管理报表打交道，并利用所掌握的前期开发、规划设计、营销、工程、会计、财税、金融知识，运用过程分析对结果做出正确判断；你是精通电子表格的达人，可利用Excel及其公式函数将模型的性能发挥到极致；你是虚拟架构师，通过模型各部分之间的搭建及熟练操作，使最终的输出结果含义明确(易于理解)、灵活(易于根据需要新增修改)、且准确可靠(避免错误)。要创建一个优质模型，必须要完成的一项重要工作就是进行模型规划、规划、再规划：因为随着开发进程的推进，会不断的对结构和配置进行新的调整且这种现实情况比较常见，如果事前没有进行精心规划，模型就会变得越来越难以操控且复杂，以致难以创建下去。为出色完成建模工作，需牢记如下最佳操作：要有清晰的思路，明确建模的目的，即建设什么样的模型(需要模型回答什么问题？模型中应该使用什么样的数据？模型的最终使用者是谁？究竟要输出多么详细的计算结果？使用者对建模领域和Excel使用知识的掌握程度需要有多高？)；使用者操作需要保持简单(但也不能过于简单)；设置一个具有逻辑性的计算顺序；输入项数据、计算部分、输出结果需要分区域分别列示；每个数据点仅对应一个输入项；使用模块法搭建模型，便于后期在模型中添加、升级甚至删除某项功能；前后尽量保持各列、各表及各部分之间布局一致性，索引的唯一性；电子表格中所有单元格设置为可见，需要隐藏时选择分级组合显示；充分利用Excel中自带的功能及函数，所有公式计算中尽量不要采用直接手动输入的方式；随时保存开发过程的文件，插入必要备注以记录开发步骤，为使用者编写设置的相关指引。
二、模板模式架构
(一)模型的主要组成部分为
数据输入部分、数据计算部分、结果输出部分，为便于参数查找修正、使用和结果呈现，尽量将上述内容分开列示。遵循并模拟项目全生命周期进行模板架构设计。
(二)输入部分各模块设计
项目定位输入；设计方案及限额控制标准输入；经济技术指标输入；土地成本输入；前期规费输入、建筑标准及成本配置标准输入；地块各业态销售单价、增长率、销售周期、去化比例及当期回款率输入；工程排期及付款周期输入；费用取值相关参数输入；科目税率输入在计算部分列示。
(三)计算部分模块设计
项目及各业态的投资测算；项目货值及回款资金流测算；流转税及附加小税种测算；土地增值税测算；项目现金流量表及投资指标测算；全周期项目及各业态汇总投资及利润测算；全周期项目及各业态可售单方投资及利润测算；持有物业经营收益及处置测算；计算顺序(投资&货值→税金→资金→利润)。
(四)输出部分各模块设计
投资结果汇总(指标、货值、投资、税金、利润)；预期实现的经济评价类指标汇总；主要技术指标汇总(用地、建筑)；投资情况分类汇总；货值情况分类汇总；预期税金情况汇总；项目土地投资情况整理；多维度及图表分析；投资敏感性分析；融资方案；税务方案；投资结论。
三、测算思路
(一)融资价格、开发周期确定
利率及折现率：按照资金计划计算建设期利息时，前期融资、开发贷款需分别设置融资利率计算、经营期的融资利率选择，折现率选择，融资利息在建设期资本化，经营期费用化。项目开发周期：根据市场调查分析及项目类型定位(快周转资金型、利润型、平衡型)，分地块进行开发周期(销售、回款、建设)确定，根据建设进度排定付款周期。
(二)开发成本、费用估算及分摊原则
“土地成本”各开发产品分别以估算的楼面单价*产品建筑面积计算土地出让金，同时考虑(土地出让金+配套费)*(4%契税+0.05%印花税)，计算汇总加合后/(1+科目税率)，按占地面积法分摊至各产权产品的土地成本。“前期费用”各开发产品分别以三、四级成本科目的可研费用、三通一平、报批报建、规划设计、评估咨询、勘探测绘、大市政及其他前期科目费用估算的成本科目单价*产品建筑面积计算前期成本，各产品计算汇总加合后/(1+科目税率)，按可售产权面积占比分摊至各产权产品的前期成本。“建安工程费”各开发产品地上部分：分别以三、四级成本科目的基础费用、土建门窗、幕墙工程、安装工程、装修工程、工程管理及其他等建安类科目成本估算的各产品建安成本单价*产品建筑面积计算建安类成本，地下部分：根据地下建设规模\深度\地勘情况的估算的土方、基础、结构成本单价*地下建筑面积计算地下建安类造价，各产品(地上+地下)成本计算汇总加合后/(1+科目税率)，地上按“受益原则直接归属”各可售产权产品，地下及公共配套按照各产权产品可售面积占比分摊至各产权产品的建安成本中。“基础设施费”主要指各开发产品分别以三、四级成本科目的室外管网工程(管道井外)、园林景观工程及其他基础设施科目成本费用估算的基础设施成本科目单价*产品建筑面积计算基础设施成本，各产品计算汇总加合后/(1+科目税率)，按可售产权面积占比分摊至各产权产品的室外管网及园林景观成本。“公共配套费”主要指各开发产品出让附带需要配套建设的“公建”部分，分别以配套费科目单价*产品建筑面积计算公共配套成本，各产品计算汇总加合后/(1+科目税率)，按可售产权面积占比分摊至各产权业态的公共配套成本。“开发间接费、不可预见费、”分别主要以各开发产品“土地及利息外”的成本科目合计金额*(1-3)%和(2-3)%计算间接费、不可预见费成本，按可售产权面积占比分摊至各产权产品的不可预见成本。“资本化利息”主要以各开发产品汇总的“利息外”开发成本投资总金额占比分摊至各产权产品的利息成本。“开发费用”以项目货值*(3-5)%计算期间费用。
(三)开发税费计算
增值税:分别录入销项税率、成本细项科目逐个分别对应进项税率，以销项税-进项税计算增值税应纳税额。土地增值税：分地块分别以普通住宅、非普通住宅、商业三分法计算。所得税、其他附加税：依据利润、流转税、土地及投资额法定计算。
四、结束语
地产投资项目范文6
（一）投资决策风险
作为战略性投资，旅游地产在前期投资较多，又因为其具有较长的回收周期，使得投资决策风险因素比较复杂。也就是说投资方必须实力雄厚，从而避免资金链断裂造成风险。与此同时，在决策阶段如果没有充分分析投资环境、市场预期以及投资方式等，也会加大投资决策阶段的风险。
（二）地段选择风险
旅游地产投资会因为景观环境、地理位置、文化遗产以及交通条件等因素的影响，从而形成地段选择风险。尤其是因为旅游地产对自然环境有着更高的要求，使得这种风险对地段选择的敏感性更高。与此同时，地段投资应该选择具有较高文化素养与文化遗产的地方，文化遗产的开发对旅游地产具有重要的影响。
（三）开发运营风险
旅游地产投资与其他房地产投资相比更具有独特性，这也决定了旅游地产投资具有极高的开发运营风险。具体表现如下：第一表现在承载功能不同方面。旅游地产开发在满足一般居住功能的同时还必须具备一定的休闲、娱乐功能；第二表现在消费需求不同方面。旅游地产开发目标人群十分广泛，并且消费弹性也比较巨大；第三表现在概念、策划与设计方面不同。相对于普通房地产投资，旅游地产投资在概念、设计与营销理念等方面都必须更加先进。这些方面如果操控不好，可能导致旅游地产投资风险。
二、加强旅游地产投资及风险管理的对策
（一）市场风险控制措施
首先，做好前期市场调查工作，对项目开发信息有着充分的掌握，进而不断优化方案，确保对风险有科学、精确的预测。要不断进行论证、研讨，确定最佳的开发时机，严格控制旅游地产开发的规模与类型，做好开发成本控制。其次，投资企业要积极与地方政府与其他职能部门协调、合作，以便争取其对投资项目的支持，从而借助政府帮助有效规避风险，实现旅游地产项目的顺利开发。第三，如果涉及征地、拆迁等工作，要妥善处理。要兼顾盈利与社会效益，通过提升与当地居民之间的关系来获取当地居民的理解与支持，避免激化社会矛盾。比如说可以为当地提供大量就业机会，提升旅游地产项目在当地居民生活中的依赖度等。
（二）开发风险控制措施
第一，规范与强化旅游地产投资项目管理。首先要在招投标环节选择优秀的建设单位，从而将建设工期、清单报价以及工期拖延处罚等标准制定出来，这样可以有效降低工期延长可能造成的风险。然后选择优质的设计单位与监理单位，确保相关工作的顺利开展。与此同时要在旅游地产投资项目开发的过程中严格监控每一个环节，确保成本管理、质量控制、工期管理、合同管理与安全管理等各个方面都能得到有效控制与确认，从而严格控制风险。第二，通过分散投资降低风险危害。为了降低旅游地产投资风险，可以同时对多个项目进行投资，避免因为某一原因导致开发项目受到严重打击。一般来说，不同类型旅游地产项目所具有的风险也是不一样的，通过分散投资可以适当降低投资企业的整体风险。第三，健全风险管理控制体系。综合旅游地产投资开发项目所有风险因素，形成一个健全的风险管理控制体系，并确保其能够高效运转，以便强化对风险的控制。与此同时还要尽最大可能提升员工的风险管理与控制意识，确保员工能有积极、正常的心态正确认识与应对风险与危及，实现企业快速发展。
（三）经营风险控制措施
第一，为了在经营阶段获得良好的业绩，就应该咨询专业的酒店管理咨询公司，为今后旅游地产项目的发展指明方向。并且要不断借鉴国内外先进的相关经验，引进相关人才，实现旅游地产项目经营的成功。第二，优化影响策略与管理。为取得良好的销售效果，应该加强营销的规划，采取多种制度与方式，吸引更多客户与企业签订合同。如果投资企业不具有成熟的营销手段与经验，还可以聘请专业的营销公司进行。不仅如此，旅游地产项目还应该借助科技发展开发出诸如异业联名卡、贵宾卡等产品，充分挖掘消费资源。第三，利用多种经营方式降低旅游地产经营风险。也就是说，投资企业应该借助地方政府赋予的经营权，充分挖掘项目所能提供的经营资源，从而依靠管理费、物业费、商品租赁费等实现企业创收，提高盈利。第四，加强合同管理。合同必须经过专业人士起草并由专业司法工作者鉴定，确保合同中双方权责明确，避免因为模糊、歧义与漏洞导致双方合作陷入僵局。此外，合同中要强化违约处罚机制，确保企业有权向违约方索取一定的金额，从而尽可能减小企业发生经营风险的可能性。
三、结语
地产投资项目范文7
1.有利于房地产投资风险的降低
结合完全性、简洁性、非兼容性和客观性等原则，可以将房地产风险划分为系统风险和非系统风险两种类型。其中在系统风险中，又包括经济风险、政策风险、自然风险和社会风险，而非系统性风险则又分为技术风险和经营风险。投资者确定某城市房产进行投资，通常应先判断该城市的房地产市场。投资环境决定了房地产投资的成败。投资区位选择是投资效果决定的关键，在不同地区投资会有完全不同的投资效益产生，对投资环境的研究进行加强，是投资空间趣味避免决策失误的重要方法和途径。评价和研究房地产投资环境，为投资者投资地区投资环境的判断、投资地区的发展水平以及房地产市场供需状况的了解提供参考性依据，从而有利于投资者实施正确的投资判断，使投资风险得到有效规避。
2.为政府投资环境的优化产生有利作用
发展房地产业，对居住条件的改善、拉动经济增长、扩大就业以及城市建设的加快、城市投资环境的改善以及城市环境的提升发挥着极为重要的作用。投资环境的良好能够对国外资金进行吸引，使本地经济结构的改善、贫困问题的消除以及区域经济的发展得到良性的循环。对评价和研究房地产投资环境产生极为重要的作用，从中将对房地产投资造成影响的利弊因素进行发现，为政府投资环境的优化明确指导性方向。调查分析不同区域的房地产投资环境，能够对国内不同地区的房地产市场发展状况进行了解，为地区政府对房地产产业发展政策的制定，投资环境的优化、房地产所需投资环境的评价和改善以及城市利用空间结构的优化存在显著的促进作用。
3.有利于节约型社会的建设
近年来，我国房地产业由于发展不平衡，出现局部的房屋空置现象，实际上是社会资源的浪费，该情况的出现，在一定程度上体现为房地产业企业对投资环境的选择认识不足。房地产建设资源有较大消耗，特别是钢筋和混凝土的消耗。在投资之前应有效评价投资环境，尽可能将投资项目进行完善，使房地产售出率得以提升，降低房屋空置率，减少资源浪费问题产生，为我国长期的发展产生有利作用。
二、房地产投资环境生态系统形成机制的特点
1.较多的不确定风险
房地产投资有较大额度且周期较长，随着时间的推移及环境的改变，各类风险的出现几率和影响问题也逐渐提升，房地产投资除了有个别风险存在以外，还会有系统风险产生。房地产投资者应对投资低的经济环境、社会需求、财政法规以及市场容量进行深入分析，作为风险得到有效规避的前提因素。
2.较大的区位条件影响
作为房地产资产的重要特征之一，位置固定的作用极为显著，且对房地产投资产生较大影响。应将任何房地产项目落实在具体的区域内，区位价值使开发商、租客以及置业投资者的吸引力得到充分体现。区位条件的良好能够使开发商通过开发投资获取最大化的高额开发利润，使置业投资者对稳定的经济性收益进行获取，便于租客对其他经营活动实施展开。
3.密切关系到经济环境
我国存在极为不平衡的区域经济发展，该经济格局在房地产投资上反映出来，主要表现在：东部发达城市存在着超前的房地产投资，而西部房地产投资处于严重滞后状态。其次，个人经济实力也是对房地产投资环境造成影响的主要因素，作为制约房地产商品购买力量的关键因素得到应用。
4.城市规划对其产生的制约
房地产价值关系到周边物业、市政公用设施、城市基础设施以及环境变化等方面，其影响主要包括两方面内容：一方面是受到城市规划的影响，例如：转让和利用城市土地，必须与城市土地利用规划相符合，并非完全的市场调节。而另一方面，随着开展城市发展战略，政府通过加大周边道路、公园及博物馆等公共设施的投资力度，使附近房地产的生态系统价值得到有效提升。
三、房地产投资环境生态系统形成机制的评价分析
1.分析房地产市场参与者的个人素质
在房地产市场的参与者中，主要包括土地所有者、土地使用者、建筑承包商、开发商、金融机构、专业顾问以及消费者等。开发商成功的根本主要包括知识、智慧、经验和决策能力。通过一个著名的建筑师进行设计，通过一个著名的建筑承包商对房地产进行建造，往往是将本身价值得以提升的关键。我国政府部门通过资质管理的方式对房地产市场参与者进行评价，房地产投资者会通过这些评价便捷的对合适的房地产开发合作对象进行寻找。
2.分析房地产建设的场地条件
（1）对房地产项目拟建地段的自然地理特征进行分析，避免在断裂、岩溶层、流砂层以及黄土湿陷性等显著不利的地基基础上对房地产进行建造，并尽可能使建筑物获取良好的通风和光照条件，使房地产项目建设施工的工作量得到尽可能减少。
（2）研究房地产项目拟建地段土地利用和城市规划条件，使其在规划要求相满足的同时，使土地利用的集约化水平得到最大限度地提升。
（3）将当前土地使用者对拟建项目的态度实施有效了解。
（4）对房地产项目泥浆地段的地价形态实施充分了解。
3.分析房地产项目实施建设的原材料、燃料供应条件以及辅助材料
（1）对房地产投资项目建设需要的原材料品名、质量及数量要求进行分析，使原材料供应能否满足房地产项目建设的需要得到掌握。
（2）根据工程施工进度对原材料的供应进行提供。
（3）合理性分析房地产项目建设所需的原材料价格。
（4）分析原材料供应的采购组织状况。
4.分析房地产投资项目拟建地段的基础设施和公共服务设施的配套条件
（1）对房地产投资项目拟建地段的基础设施和公共服务设施的配套状况进行调查，将房地产项目建设和区域城市功能所产生的作用及影响实施了解，对水、电、交通、煤气、排污等基础设施的网络是否合理进行重点分析，教育、文化、科技、商业及其他服务业等公共服务设施的布局和规模能否与区域城市经济发展和居民生活需要相满足等。
（2）对房地产投资项目拟建地段的基础设施和公共服务设施的配套建设的规划标准进行了解。房地产开发企业应按基础设施配套建设费、公共设施配套建设费的收费标准进行缴纳，区域有关公共管理机构收费之后，应为房地产项目提供公共服务设施和基础设施的配套条件。（3）对新增基础设施和公共服务设施的配套建设进度进行认清。通常情况下，基础设施和公共服务设施的配套建设会有一定的超前性存在，但也要对配套设施的长期不用以及土地闲置等问题进行避免。
四、房地产投资环境生态系统的优化措施
1.对城市建设进行加快，使区域的协调发展得到有效促进。随着经济的发展，城市投资、生产活动会达到活跃状态，随之增加了对住房、各种公共基础设施以及服务业设施的建设。作为区内资源配置的优化、房地产市场竞争力提升的基础，地区经济协调发展的作用极为显著。
2.基础设施建设的加强，城市综合功能的完善、基础设施的好坏都对城市经济发展水平以及房地产投资环境的优劣得到直接反映。对于基础设施环境落后的城市而言，应对道路建设投资进行加大，使公共交通得到大力发展，改善公共交通环境，并将高速公路和铁路等建设的规模实现进一步增强。
3.城市居住环境的改善，使城市整体形象得到提升。经验丰富的房地产投资人员通常会对良好居住环境的城市进行选择，开展房地产项目开发工作。
五、结语
地产投资项目范文8
(一)客观存在性
房地产企业的财务风险是客观存在的，它不会因为个人主观意愿而发生改变，它的高收益决定了风险的存在，房地产企业主要的收益来源于房地产开发，房地产开发的每一个环节都存在风险，征地环节，一部分土地所有权拥有者期望获得更高收益，不愿意配合房地产企业征地，房地产开发项目无法在预期内开展，就会浪费大量的时间和资金成本，这也是财务风险的一部分，无论在什么时候，这个问题都不可能得到完全解决。房地产施工环节，工程施工安全是全社会关注的焦点，工程事故是房地产财务风险的另一重要组成部分，房地产企业的财务风险包含很多内容，一部分是可以得到有效解决，一部分只能采用科学、合理、有效的办法尽量规避，这些风险因素都是客观存在的，房地产企业发展过程中，必须正视财务风险隐患，积极采取有效措施，尽量规避财务风险，降低财务风险造成的损失，提高房地产企业的经济收益，促进房地产企业的发展。
(二)不可确定性
风险具有不可预知性，房地产企业财务风险也具有这个特点，房地产企业在投资的时候，存在很多不确定因素，不能完全断定投资项目会在未来获得更高利润的投资收益。投资过程中的不确定因素都是财务风险的重要组成部分，例如，房地产开发项目的地理环境、区域位置，这些都会对投资项目的收益形成影响，房地产企业的财务活动具有变化性，这就要求，房地产企业在进行投资等财务活动的时候，必须对财务风险进行预测，制定科学、合理的发展规划和期望值，不能过高估计未来收益，只有这样，才能尽量减小房地产企业未来财务风险造成的损失，为房地产企业的发展提供保障。
(三)分散转移性
房地产企业的产品具有固定性，企业收益主要来源于房地产产品，这种产品不能进行随意的移动性，房地产企业为了尽量规避财务风险，在进行投资活动的时候，会对每一个环节进行调查和预测，详细市场对住房产品的需求类型进行调查，了解房地产开发地区的经济发展趋势、地理环境以及位置条件，保证每一个环节工作质量，减小各个环节安全隐患的存在，从而提高房地产开发质量。防范并尽量减小财务风险，房地产企业的财务风险无法得到有效解决，但是，可以通过这种分散风险的方式，将风险集中在每一个环节上，加强对每一个环节的监督和控制，加强各个环节的风险控制，就可以有效提高整个项目的质量，降低企业财务风险造成的损失，提高房地产企业的经济效益，降低资金成本，为房地产企业的发展提供充足的物质保障。
(四)预测决策性
房地产企业的产品具有固定性，所以它的财务风险具有预测性，通过房地产开发可以积累丰富的实践经验，将每一次房地产开发项目中遇到的问题进行归纳，再进行下一次投资项目的时候，对积累的经验进行分析，就可以避免之前发生的问题再次发生，这是有效规避房地产企业财务风险的有效防范措施之一。在进行房地产项目投资的时候，房地产可以对项目财务风险进行大致预测，尽量减小财务风险，降低财务风险造成的损失。房地产企业的产品周期比较长，具有较强的连续性，所以，房地产可以采用先进的财务技术对这些不确定因素进行预测，制定出科学、合理的发展规划，保证房地产企业健康发展。
二、房地产企业财务风险的有效防范措施
(一)科学、有效的预测
房地产企业在进行房地产项目投资开发之前，应该对财务风险进行有效的预测，对房地产开发的每一个环节进行严格的监督和控制，首先，在投资项目之前，对市场进行详细调查，对住户需求进行调查，分析调查结果，根据调查分析结果制定投资规划；其次，在项目施工过程中，根据以往的施工经验，对工程项目中可能存在的问题进行预测，施工过程中按照预测，更加注意工程项目可能存在的风险；最后，对产品销售情况进行科学、有效的预测，产品成功销售房地产企业才能获得投资回报，才能提高经济收益，保证企业快速发展。总之，房地产企业要对财务风险进行有效防范，就应该重视项目预测，做好项目风险预测和估计，最大限度的为财务风险预测结果提供保障，尽量降低财务风险形成的损失。
(二)优化房地产企业内部财务管理制度规范，提高财务管理人员的专业水平
房地产企业要对财务风险进行有效防范，必须加强内部财务管理，优化财务管理制度规范，提高财务管理人员的专业水平和综合素质。房地产企业应该根据自身发展的实际情况和特点，制定出科学、合理的财务风险管理制度，并及时财务风险财务管理制度，提高财务管理风险预测的准确性，通过财务风险管理制度，规范财务活的流程，对财务活动的每一个环节进行有效的管理和监督。提高财务管理人员的专业水平和综合素质，财务管理人员参与房地产企业的财务风险管理，提高他们对财务风险的意识，通过专业培训提高他们的专业水平，在财务风险管理中，制定出有效的防范措施，充分调动他们工作的积极性，可以有效提高财务风险评估工作的质量，保证财务活动每一个环节的质量，尽量降低财务风险造成的损失，为房地产企业的健康发展提供充分保障。
(三)拓宽资金来源渠道
随着市场经济的快速发展，各个行业都在快速发展，房地产企业在发展过程中，要降低财务风险造成的损失，应该优化资金结构，拓宽资金来源渠道，可以获得更多的资金进行项目投资，获得更高的利润收益。现阶段我国房地产企业的资金来源主要包括：企业自有资金、银行短期贷款、产品预收款以及建筑工程承包商的垫付款，这些融资渠道无法为房地产企业的快速发展提供充足的动力，所以房地产企业应该优化融资渠道，拓宽资金来源渠道，股票债券、信托融资等融资方式在我国得到了很好的发展，房地产在发展过程中，可以有效利用这些方式进财会研究行融资，为房地产开发项目的资金投入提供保障，通过这种方式，可以有效优化房地产企业的资产结构，有效控制财务风险。
(四)加强财务预算管理
财务预算是企业财务风险管理的重要内容之一，通过资金预算，可以有效控制资金成本，最大限度降低企业财务风险造成的经济损失，财务预算贯穿于房地产企业工作的各个环节，房地产投资项目的可行性研究、项目规划设计费用、建筑工程施工资金成本、建筑工程的间接费用、产品销售收入等内容，对各个环节进行预算，在保证项目质量的前提下，加强财务预算管理，通过预算管理发现项目存在的财务风险问题，及时解决这些问题，降低财务风险造成的损失，有效控制房地产企业的资金成本，促进房地产企业的发展。因此，房地产企业要有效规范财务风险，就应该加强企业内部的财务预算管理，降低资金风险，提高房地产项目的经济收益，保证房地产项目的运行安全。
三、结束语
