地产公司合同管理制度范文1
关键词 房地产 财务管理 风险防范与控制 研究
一、前言
房地产公司想要平稳地前进和发展，财务管理方面的风险防范与控制是当今迫切需要解决的首要问题。我国多数房地产公司都规模小、起步晚、规范化经营程度低、受国家政策以及国际经济状况影响大等特征，房地产公司在公司经营和财务管理方面一直都承担着十分巨大的风险，也缺乏行之有效的风险防范与控制措施和手段，公司的生存和发展都受到很多现实因素的制约和局限。在房地产建筑行业市场竞争日益激烈的环境下，健全公司财务管理体制，提高公司财务风险的防范和控制能力，是保证公司不被淘汰的基础和前提。
二、提高房地产公司财务管理风险防范与控制的重要性认识
我国的房地产公司起步较晚，公司经营体制还没有完全成熟，在实际房地产项目的开发和运维过程中，常常发生许多问题。我国社会经济发展迅速但其中很多方面还不够完善和成熟，如金融体系结构和总体金融环境都对房地产公司的财务管理造成一定风险。因此，需要房地产公司在进行项目开发和经营时，科学预估财务风险，合理规划财务管理，优化财务管理制度，降低财务风险的形成几率和影响范围。[1]
（一）财务风险概述
财务管理风险主要指公司内部财务管理结构不科学、融资不合理致使公司面临丧失债务偿还能力的危机，造成房地产投资预期经济收益下滑的风险。财务风险又可以分为广义上的财务风险和狭义上的财务风险。
（1）狭义财务风险。狭义上的财务管理风险，多指由于不当使用公司财务杠杆，为房地产公司的正常项目开发和经营带来经济收益发生大幅度波动的风险，甚至为整个房地产公司带来破产的风险。
（2）广义财务风险。广义上的财务管理风险，多指房地产公司在其进行资金的筹划、融合、投放、运营以及相关盈利的分配等财务管理活动时，因具体操作细节及各种实际因素导致公司的运营、利润以及发展等受到重大影响。
（二）提高财务管理的地位
明确财务管理工作在房地产公司运行和管理当中的核心地位。公司的运营管理人员应当对公司的财务情况有全面的了解和掌握，重视提高资金的有效运作能力，建立健全的财务预算系统，确保财务预算管理工作的决策、管理和执行活动由专人负责，并确定相关人员的具体职责。让财务管理在有序的、可控的环境中平稳开展。[2]
（三）建立合理的财务管理理念
房地产行业的生产经营活动普遍周期较长，包含土地的征收、竞买到建筑立项、审核、施工、交付等多个阶段。资金的流转周期很长，周转率也偏低，建筑项目的资金回收效率差。所以，加强房地产公司的现金链管理，建立合理的财务管理理念和制度，避免发生因经济收益良好而盲目扩大生产规模给房地产公司带来经营风险的现象，提高公司的资金管理水平，保证公司的可持续性发展。
三、当今我国房地产公司财务管理当中存在的风险
（一）财务管理不当，造成公司负债现象
当今我国的房地产行业普遍存在贷款开发的现象，房地产公司开发某项建筑项目，资金来源主要是借贷，房地产开发借贷的资金量较大。当公司所开发的项目相对大型，其负债的成本和偿还压力也越大。建筑工程项目上项时，因工程质量风险制约，使项目发展成长期性问题，对房地产公司的资金回收以及债务偿还造成很大困扰。[3]
（二）房地产公司缺乏合理的借贷计划
我国现今房地产开发公司常急于将项目上项，但是在资金方面缺乏科学合理的规划，对于公司的资金潜力缺乏正确评估，也没有对公司负债情况的正视，而是采取尽最大可能从银行和各事业单位当中借贷资金的方式，维持公司的正常生产和施工，这种运维模式会对房地产公司的投资带来很大风险。与此同时，公司取得项目的最初阶段，没有针对项目的需求和实际情况进行科学合理的调研和分析，没有制定合理的资金借贷计划，就盲目上项，资金款项的发放和使用缺乏总体把控，增加了房地产公司项目开发的财务风险。
（三）公司资产结构不完善
我国很多房地产公司的资产结构还很不完善，公司储备资金与借贷资金比例不合理，导致公司最终收益受到一定影响。从事房地产开发的公司需要以足够的资金储备作为基础，用以作为公司房地产开发项目的规划、“拿地”、开发和建设等活动的保证。房地产公司是否能够在激烈的市场竞争当中生存和发展，是否能够高效优质地完成建筑项目的开发活动，与公司是否能够适时的筹募到需要的资金有直接关系，是对房地产公司开发能力的直接体现，也是影响公司发展的重要因素。[4]我国的房地产公司多数使用自身储备资金进行“拿地”，再以土地作为抵押从银行里借贷出大量的资金进行房地产项目施工，在这个借贷环节中，常发生借贷资金不能有效对接的现象，导致公司资金结构不完善。
四、房地产公司财务管理风险防范与控制的措施探讨
（一）完善房地产公司的财务资金管理
我国房地产工程项目受经济环境、社会环境、施工环境和管理环境等条件的共同制约，开发时间长、资金投入量大等特点造成了房地产公司的高风险经营性质。做好财务风险的防范与控制目标，需首先改善公司财务资金的管理制度，合理地调整和控制公司的负债情况。在完善财务资金管理过程中，需注意两个方面：
（1）加强资金的预算。房地产公司可以将资金的预算与项目总体预算进行相互结合，并将之运用到公司的年度管理预算当中，为公司总体资金的筹集、协调、运作以及分配制定详尽合理的年度规划。
（2）加速资金的运转。房地产公司还应当加速资金运转速度，缩短资金运转周期，充分提高资金的有效利用率，以最少的资金投入保证多个地产项目的顺畅间隔进行，将资金进行高效的周转循环，缓解当今银行借贷缩紧政策给予房地产公司的压力，平衡公司负债与收益的配比，良好防范和控制财务管理风险的产生。
（二）房地产公司应具备一定的风险防范和处理能力
我国常对房地产行业实行宏观经济调控，易造成房地产公司财务管理发生强烈性、突发性风险，在公司面临突如其来的政策风险或其他因素风险时，财务管理应当具备相当程度的风险防范应变能力和风险处理能力。
（1）提高财务管理人员风险意识。强化房地产公司财务管理人员风险预防意识，并调整财务人员的财务知识结构，使其具备及时发现财务风险、并正确防范风险的能力。
（2）健全和完善公司内部控制机制。建立健全房地产公司的内部控制机制。内部控制的关键环节是合理运用筹资策略。房地产公司的筹资渠道多种多样，应根据内外部条件的变化以及需求，坚持投资回报稳定原则，建立正规筹资委员会，明确财务管理权限，深入分析各类型筹资方案对公司财务管理的影响，运用适合的财务杠杆，避免盲目借贷对公司财务造成过大压力，采取群体决策避免个体决策的局限导致决策失误。充分使用金融工具引进新型融资。加强内部控制、提高管理效率、保障财务安全，是实现公司经营方目标的直接途径，也是抵抗经济风险的实用手段。
（3）实现财务管理预算化。房地产公司财务管理部门应当以开发项目预算和资金预算为基准，综合分析土地成本、资金运转、经济收益等方面，进行科学合理的财务预算，对项目资金的投入和运作应从全局着想，作全盘性计划，将资金使用根据实际情况做细致划分和排序，制定可行性项目总体计划和资金筹募计划，对计划内容进行认真预算，并严格依据财务预算结果执行计划，提高项目投资决策准确性和高效性，加强财务管理，坚持财务考核对项目所有经济行为进行合理有效约束，发挥预算的财务预警功效，控制房地产公司财务风险。
（三）进行充分市场调研控制财务风险
在我国的市场经济大环境下，房地产公司的经营和发展一直伴随着各种各样的风险。各种来源于市场的风险对房地产公司的财务管理产生了严重的影响，公司应当充分进行市场调查和研究，科学分析市场风险程度。设立专业市场考察调研部门，设置专业市场调研人员对市场情况进行调查研究，积极搜集和整理房地产市场的最新动态资讯以及市场容量状态，了解市场需求，把握市场走向，以最新最快的信息搜集能力知道公司的项目开发活动。与此同时，房地产公司的市场调研部门还应当具备发掘潜在市场容量的能力和处理市场风险的应变能力，清楚社会需求趋向和地方市场承受能力，将实时资讯有效传递给公司，以此控制财务风险的发生概率。
（四）建立具有实用性的财务风险预警方案
预警方案是公司避免或降低财务风险的有效手段和措施。财务风险预警方案在公司的财务管理当中都有着重要作用。因此，房地产公司也应该建立实用有效的财务预警察方案，确定公司财务警戒标准线，实时监督经营性质负债与资产比例、偿还期债务与公司现金数量的适配，将相关财务预警信息及时予以传递，并初步制定解决方案和措施。预警系统的功能有很多种，包括预测财务风险征兆，提醒公司财务管理进行的预防和控制；分析财务危机的成因，控制财务风险扩大；总结风险因素弥补公司管理经营缺陷，避免财务风险再次发生等。因此，在房地产公司的财务管理当中建立实用性和有效性兼具的财务风险预警方案，是十分重要的。
五、总结
房地产公司的平稳运营和发展是建立在财务管理风险的有效防范和控制基础上的。房地产公司应致力健全和完善自身的财务管理风险防范体制，制定科学有效的风险防范管理流程和制度，将风险的预防和控制能力不断提高，使公司在市场竞争机制之下具有更为顽强的生命力和发展潜力。
（作者单位为中垠地产有限公司）
[作者简介：葛汝焱（1977―），男，山东德州人，大学，中级会计师，研究方向：房地产经济。]
参考文献
[1] 刘玉勉，姜发根.安徽中小公司法律风险防范机制研究[J].合肥学院学报（社会科学版），2015，03（8）：51-56.
[2] 冯戈利，秦现生.航空制造公司中合同管理风险分析及控制应用[J].生产力研究，2015，05（8）：133-136.
地产公司合同管理制度范文2
关键词：地方金控公司;资产管理;金融生态;协同效应;资源优化配置
2020年9月11日，国务院公布《关于实施金融控股公司准入管理的决定》（国发〔2020〕12号），对金融控股公司进行了明确界定。随着中国经济转型升级、金融市场的深化、金融创新的提速及金融监管政策的完善，金融控股公司的业务正逐步转向集商业银行、证券保险、融资租赁、融资担保、商业保理、资产管理、产权交易、基金管理、实业投资等全方位、多层次服务于一体。金融控股公司的资产管理与运作模式未来也将随着国家监管制度的出台而进一步规范，传统的事业型金融控股公司①、纯粹型金融控股公司②和全能型金融集团③并存的局面，未来也将出现相应的变化。通过构建地方金融控股公司④既有效支持地方实体经济的发展，又面向地方金控公司未来的有效的资产管理模式，一直都是地方金控公司关注的重点。
一、国有地方金控公司资产管理现状与问题
（一）地方金控公司资产管理的现状地方金控一般指由地方国资委或财政厅出资成立，通过控股或参股地方金融或类金融企业等而形成的综合性的地方金融控股集团。地方金控公司是地方政府主导整合地方资源的重要抓手，治理完善、布局合理的金融控股平台，能以丰富的金融和产业资源，为打通地方融资通道、服务地区产业发展以及助推区域金融中心建设等提供全面支持。以上海国际集团为例，通过归集浦发银行、国泰君安等市属金融机构股权，以及发起设立、投资参股、整合重组等方式，逐步形成了涵盖银行信托、证券基金、金融服务和保险、资产管理、海外业务，以及实业投资的综合性金融集团，先后为上海虹桥机场、轨道及磁浮交通等重大市政项目提供投融资服务，有力地支持了上海经济社会发展。目前我国4个直辖市、20个省份和4个自治区均建立了金控平台，部分市、区县也建立了金控平台。地方金控公司作为地方金融机构的控股股东，是多种金融业务的汇集体，其股权结构、组织架构、运营方式上的特点，决定了其面临各种类型的风险，例如关联交易风险、资本重复计算风险、传递性风险、透明度风险等。而且由于各子公司有着独立经营的范围，其合规审查流程、业务规范亦存在差异，各业务之间存在同业竞争、资源分散、协同性差及无法整体性形成行业生态等问题，在业务发展的同时，容易放大金控公司的整体性风险，导致难以实现国有资产的保值、增值及有效服务地方实体经济的目的。
（二）地方金控公司资产管理存在的主要问题1.地方金控公司内部业务之间集约化协同存在不足。目前多数地方金控公司层面，除了日常的管理职能外，往往还有经营性业务职能，涉及银行、证券、公司理财、股权投资、基金业务等。从管理角度看，这些经营性业务分属于不同的组织单元或管理团队，每个不同的组织单位或团队又分属于不同的条线和领导分管，为了最大化实现各个组织单元或团队的经营目标和绩效，经常存在重复性的人员招聘、信息库建设等内部资源配置及外部客户资源、中介机构、行业信息等资源的重复建设等问题，导致了金控公司内外部资源未能有效地实现集约化、价值最大化的建设和使用。2.地方金控公司母子公司之间体系化协同未能有效构建。地方金控公司多数是地方政府为了打通地方融资通道、服务地区产业发展而通过对当地市属金融机构股权进行重新归集而形成的金融控股集团。在组建过程中，存在着重组前原母公司与新归集的公司业务之间的重叠、客户资源重复、人员编制重合以及业务之间相互分散，尤其是一些行业跨度较大、非相关多元化的实体产业的归集等问题。从而导致地方金控公司本身的业务、资源、信息等各种资源与旗下各子公司的相关资源之间，未能形成有效的体系化协同，明显存在“各自为战”、“仅履行出资而不负责管理”、“对下属企业管控模式不清晰”等现象。一些金控公司的资管体系，缺乏信息化手段，基础积累较小、指标体系不统一、流程过于繁琐，以致于资管体系没有紧跟公司业务的发展，甚至与业务脱节，出现了重管理轻服务与赋能不足的现象。3.地方金控公司资产管理行业生态化协同打造还有较大差距。地方金控公司拥有较丰富的金融业态和牌照，较完整和具有竞争力的金融产品体系，较全面和忠实的企业和个人客户。鉴于地方金控公司的资产形成的独特性，同时不同资产板块之间的融合时间不长以及不同板块之间的信息化和金融科技化程度不同，从而导致一方面在地方金控公司内部业务集群之间的无法打造生态化协同，另一方面从金控行业大的资产管理集群生态化协同更是差距甚远。随着金融科技的快速渗透，依托金融科技，搭建共享平台，构建“资管生态圈”，提升地方金控公司资产管理行业生态化协同日益迫切。
二、地方金控公司资产管理的创新协同模式
地方金控公司资产管理主要存在的内部业务之间集约化协同、母子公司之间体系化协同及资管行业生态化协同三个方面的问题，是驱动地方金控公司资产管理模式创新的原动力。为有效推动地方金控公司资产管理工作，不断做大做优做强地方金控公司，不断提升为客户提供综合金融服务的能力，实现服务地区产业发展以及助推区域金融中心建设的目标，分别从资产管理的集约化协同、体系化协同和生态化协同三个协同角度提出了地方金控公司资产管理的创新协同模式，如图1所示。
（一）发挥地方金控公司内部业务协同效应，提高集约化协同水平发挥地方金控公司内部业务的协同效应，即围绕客户多元化金融需求，充分发挥内部各业务板块之间的跨业务、跨部门协同，提升地方金控公司价值。对金控公司内部原有的银行业务、证券业务、基金管理、融资租赁、融资担保等各业务板块发挥各自客户渠道优势，深入挖掘客户需求，通过构建内部业务之间横向沟通与资源共享模式，不断提高内部业务的集约化协同水平。地方金控公司可通过搭建内部共享资源平台，降低业务之间的沟通成本，减少内外部重复资源的建设，从而实现公司内部业务之间的有效集约化协同。内部共享资源平台的搭建，是通过公司内部业务板块之间的沟通协调为出发点，通过各业务组织或单位之间的核心决策与协作机制的建设，并通过核算和绩效管理创新实现项目资源的高效对接和运营，实现公司利益最大化。共享平台以公司相关业务板块为参与主体，以全流程的有效协同服务，促进地方金控公司内部业务的集约化协同水平。
（二）精准集团管控，串联集团核心能力，实施体系型协同发展从整体层面看，首先地方金控公司应该进一步明确自身定位，找准母公司与各子公司的发力点，厘清金控公司与各子公司之间的管控模式，加强对业务流程进行全方位的监控，融资产管理于服务与赋能活动之中。其次地方金控公司与各子公司应按照独立运作、有效制衡、相互合作、协调动作的原则，建立合理的母子协同与运作机制。第三是地方金控公司应指导子公司建立和完善其业务机制、规模相匹配的公司治理，杜绝“不当激励”和不合理的考评指标。要完善治理机制，在加强“三会”监管和日常审批的同时，做好资源的对接、导入与增值服务，积极赋能各子公司，提高各子公司的活力。从核心能力资源角度看，通过串联地方金控母子公司的核心能力资源，协同集团核心技术、核心产品、资源整合等核心能力及下属公司主导产业和优势产业，形成集团综合金融解决方案，为集团发展提供支持，构建地方金控公司体系化协同发展模式，实现集团价值最大化。
（三）依托金融科技，打造以客户为中心的资管行业生态化协同以客户中心的资管行业生态化协同由内外部多个生态子系统构成，涉及地方政府、监管机构、行业客户、个人客户、中介服务机构、评级机构及内部各业务板块。可以依据板块和条线划分为若干个业务子系统，各业务之间共享协同、开放统一，形成点、线、圈相互关联的价值网络，并以客户价值创造为纽带。各业务子系统与外部利益相关方通过业务往来产生物质、能量、信息的交换，形成战略联盟、业务合作伙伴。从整体来看，以客户为中心的资管行业生态化协同打造主要涉及外部环境系统、内部业务系统及支持系统等几个部分。其中，环境系统是生态圈相关参与者与外部相关影响因素构成，如政策监管、政治环境、经济环境、社会文化环境等。支持系统是资管生态化协商的支持性活动，如管理系统、研发系统、信息科技系统等。内部业务系统是基础，也是地方金控公司资产管理过程中重点打造的核心支撑要素点，通过生态延伸、利用交易活动，实现对内外部业务资源和客户资源的生态化协同。
三、地方金控公司资产管理创新协同模式的相关建议
（一）加强同政府金融监管部门的沟通，弄懂悟透监管政策地方金融控股公司应加强同国家及省市地方金融监管部门联络，及时了解政府监管部门出台的相关监管政策文件。在积极拥抱监管的同时，通过专家讲座、专题培训、内部研讨等多种方式，加强对政府监管部门出台的相关政策的研究。在严格遵守国家相关政策的前提下，推进资产管理模式的创新，不断提升地方金控公司的资产管理水平，增强企业服务和支持地方经济发展的能力。
（二）加强市场环境的研究，健全风险控制体系，积极应对市场变化面对外部复杂多变的政策与市场环境，地方金融控股公司应加大对国家及地方经济发展与产业结构调整的政策与规划研究，从服务地方产业实际和自身发展阶段等因素出发，深入分析行业竞争格局，研判行业未来发展方向与趋势，开发符合产业与市场实际的细分产品与服务。同时，不断加强公司内部管理，完善风险防控体系，不断创新业务模式，优化业务布局，提升应对市场变化的能力。
（三）创新体制机制，引入市场化运作模式，打造专业化、实干型精英团队地方金融控股公司通过创新体制机制，建立市场化的薪酬激励模式，以内部培养+外部引进的方式，吸引和留住高素质、专业化的人才。同时有针对性开展相关政策及金融、法律、财务、贸易、风险管理等方面的知识培训，不断提高员工专业技能和职业素养，逐步构建一支专业、高效、精干的资产管理人才队伍。
地产公司合同管理制度范文3
【关键词】集团化企业财务管理 集权制 模式构建 实施措施
一、集团化企业的基本概念
集团化企业是由若干个具有独立法人地位的企业所组成的法人联合体,是内部以产权为主要联结纽带而形成的具有多层次组织结构的经济组织,集团化企业本身不具有企业法人资格。
二、集团化企业财务管理的特征
集团化企业财务管理是对集团化企业内部各成员企业之间、各成员企业与集团外企业的财务活动和财务关系进行运作和处理的活动。因此与单一企业相比,集团化企业财务管理具有以下特点:
1.集团化企业财务关系涉及面广
主要表现在:第一,涉及到各个企业内部即集团内部各成员企业的财务关系:第二,涉及到集团化企业各成员企业之间的财务关系;第三,涉及到集团化企业作为整体对外发生的财务关系。
2.集团化企业内部的财务管理兼强制性和非强制性于一身
所谓强制性是指集团化企业财务管理制度一经制定,集团内各成员企业必须遵守执行。当然其前提是集团在制定这些财务管理制度时,要求各成员企业必须参与,对于共同认可的制度性内容,必须贯彻执行。所谓非强制性是指集团化成员企业在不违背集团化企业财务管理制度的前提下,可以对某些财务事项自行决策。
3.集团化企业财务管理主体多层次
由于集团化企业是以资本为纽带,多个法人实体组成的,多层次的经济联合体。在企业集团中,不仅母公司具有独立的法人地位以及与之相对应的独立的经营理财自,子公司以及其他成员企业同样也有着独立的法人地位以及与之相对应的独立的经营理财自,因而构成了集团化企业财务管理主体的多层次。
4.体现为财务管理目标的多样性
集团化财务管理目标的多样性,源自企业集团内部财务管理主体的多级复合结构。由于成员企业与母公司在法律上有着同等的法人地位,是彼此独立的利益主体,因此各成员企业在理财过程中不可避免地会诱发谋求自身局部利益最大化的倾向。而集团化财务管理要围绕集团的整体财务目标制定相应的财务计划,服务于集团的整体利益,并更多从集团整体性战略的高度进行财务管理。
5.体现为财务管理方法的复杂性
由于企业集团各成员企业经营行业和产品的差异性特征,集团化财务管理不得不面对不同的核算办法、不同的计量单位及不同的税务政策等,需要采取的财务政策、财务手段和财务管理方式也就复杂得多。
6.体现为财务资源调配的复杂性
随着集团所属成员的不断增加,集团产业规模的不断扩张和多元化发展,可支配的资源数量增加和相应的处置权扩大,资源调配和资金筹措等财务管理工作也更加复杂。
三、集团化财务管理的内容和对象
集团化的财务管理必须以市场为导向,以资本为纽带,以现代企业制度为保证,合理配置企业集团资源,优化集团产业资源结构,发挥集团优势,提高资本的运营效率。
集团化财务管理的关键,是正确处理和解决好集团内部母公司与下属子公司之间的集权与分权关系。集团化财务管理的有效实施对象,主要是针对集团下属的全资子公司和控股子公司而言。对于参股公司和关联公司来说,由于资本的控制力度不足等原因,导致集团化财务管理的实施和影响力度有限。
四、集团化企业财务管理模式中的集权制
由于企业集团是多个法人的联合体,同时通过层层控股与参股,使得企业集团的财务管理主体不仅是多个,而且是多层级的,因此无论是从集团组建的宗旨,即谋求资源一体化整合效应和管理协同效应,还是发挥母公司的资本杠杆效应角度出发,都决定了母公司在整个集团的财务管理中必然要居于一元核心领导地位。子公司的行为规范必须同时纳入母公司一体化的财务战略、财务政策与基本财务制度统领下的多层级复合结构特征范畴之中,服从母公司对集团整体财务资源的整合与重组。
财务管理体制是企业集团内部集团化财务管理体系的基础,大致可分为集权制和分权制。财务决策管理权限的划分,是整个财务管理体制的核心,集权制与分权制的差别,并不是一个简单的权力“集中”或“分散”概念,而在于“权”的界限及其所体现的多层级结构特征。集权制的财务管理体制是指,企业集团对下属子公司的财务决策实行集中和统一管理,下属子公司没有财务决策权。集权制财务管理思想主要体现在三个方面,即财务管理权利的集中监控、财务资源的集中配置和财务信息的集中共享。分权制的财务管理体制是指,企业集团只保留对下属子公司的重大财务决策权或审批权,而将日常财务决策权完全下放到下属子公司,下属子公司只需对一些决策结果报请集团母公司备案即可。
实行集权式财务管理具有如下优点:
1.强化集团整体资本经营;
2.加强内部监控;
3.降低财务费用;
4.提高公司信贷的信用等级,扩大信用。
五、实施集权式财务管理应采取的措施
1.将实现集团企业持续发展的利润最大化作为集团财务管理的总目标
实施集权式的集团企业财务管理,首先要明确并统一财务管理的总目标,并将目标贯彻到集团企业的每一个分公司及分支机构。集团企业的财务管理应始终围绕利润最大化这个总目标,根据各所属企业的具体情况,采用相应的财务手段,比如加速应收款及存货的周转率、盘活存量资产、降低资产负债率、提高流动比率、提高净资产利润率等等,实现集团持续发展的利润最大化。
2.以产权为纽带,加强财务管理
集团企业应明晰各所属公司或机构的产权关系,建立以产权为纽带的财务管理制度。具体要求是:(1)建立完善的产权登记管理制度,做好产权的日常登记和变动登记。(2)建立严格的资本金管理制度,由母公司作为产权的所有者考核资本的保值与增值,母公司以对子公司的出资额为限,享受出资者权利,并承担有限责任。 (3)建立定期资产清查制度,严格各项资产减值准备的提取及核销的审核手续,对已核销的资产进行备查登记,杜绝资产流失。(4)建立一套完整的财务评价考核体系,客观、综合、科学地对所属企业的财务情况进行评价与考核。
3.实行集团内部
会计委派制
集团公司作为所属公司产权所有者,可对所属公司实行会计委派制。由集团公司向子公司派驻财务经理,对重大财务收支和经济活动实行与总经理联签制度:财务经理的工资、奖金等与所在单位分离,以保证其实行会计监督的独立性,集团公司对被委派的财务经理定期考核和轮岗。
地产公司合同管理制度范文4
一、保险公司管理的特殊性
（一）风险的集中性。没有风险就没有保险。保险业是经营风险的行业，其产品和服务本身就是社会和生活中可能发生的各种物质和利益损失风险。保险公司通过承保活动，集聚了大量风险，这就需要在风险识别的基础上，采取适当的风险管理技术手段，在时间和空间上进行合理的分散化处理。同时，保险公司通过建立保险基金的形式，积聚了大量资金，这些资金在保值增值的运用过程中，不可避免地会遇到资金管理和运用风险。这就对保险公司的风险管理能力提出了更高的要求。
（二）成本的后发性。除了管理费用之外，保险业经营的最大成本是保险赔款。保险公司产品和服务据以收费的价格（费率），是根据大数法则，由保险标的过去的损失概率作为基本依据（即纯费率），加上一定的趋势修正系数、营业费用率和预期利润率（即附加费率）确定的。采取的是收费在先、赔款在后的经营方式。因此，建立在统计基础上的定价，与保险责任期满之后的实际损失赔款成本可能存在一定的差异性。这一特点，客观上既要求保险公司具备较高的精算（损失率成本预测）管理水平，也要求保险公司具有良好的承保风险标的的同质性选择管理水平。
（三）产品和服务的同质性。保险产品和服务就其形式而言，不具有核心技术的独占性，也不受专利保护，极易模仿。任何一个新的产品和服务举措，只要竞争对手愿意，都可以在短短的半年时间内引进、移植或改造。因此，由产品的差异化入手打造公司的差异化，在保险行业是极其困难的。保险公司之间的差异化特征，更多的要依靠管理的差异化形成法人行为的差异化，进而通过其理念传播、组织效率、员工行为等方面综合表现出来。
（四）经营的广泛社会性。有风险就有保险。保险公司的客户遍及社会的各个方面、各个层次，其经营也随之带有较为广泛的社会性。客户类型和客户需求的多元化，既要求保险公司的客户服务具有更加广泛的适应性，同时又要求保险公司在经营上具有更强的针对性和灵活性，显然，这一特殊要求不但是对公司综合管理能力的一个巨大挑战，而且也是对管理者和从业人员经营和服务素质的巨大挑战。
（五）经营管理活动的较大弹性。如前所述，由于保险服务对象的情况千差万别，风险事故损失情况各不相同，加之我国现行监管政策要求保险公司及其分支机构只能在注册地的行政区域内开展经营活动，因此，在其经营管理活动中，保险标的承保前的风险评估、发生保险事故后损失金额鉴定等主要环节，都不同程度地存在弹性，使得保险公司在定价管理、成本管理、人员管理和服务管理等具体管理工作上难以全面实现标准化。同时，保险公司分支机构点多面广，管理幅度大，管理层次多，客户及其风险分布存在很多地域差异，这也拉大了保险公司管理的弹性。
二、保险公司管理创新的重点
（一）建立健全与公司目标高度一致的激励和约束机制
激励和约束机制，是公司实现经营目标的基本保证。激励和约束机制的创新，必须坚持为公司目标服务的方向，保持与经营目标的高度一致性。现阶段我国保险公司经营的主要目标，较为适当的定位重点，是在提高资产管理水平的基础上，综合经营、全面，而不是急于强调市场细分、精耕细作和品牌战略，必须重点关注以下三个环节：
1.关键业绩指标体系建设。，我国保险公司在关键业绩指标体系的建设上，需要解决的还有很多。主要表现在“核算不尽合理，财务统计指标所反映的情况与实际经营状况脱节，盈利能力评价指标缺乏应有的准确性；可持续发展能力评价指标缺位，短期行为难以得到有效控制。因此，有针对性地探索建立符合公司目标要求的关键业绩指标体系，是国内保险公司改善管理的一项重要。具体来看，包括两大方面：一是盈利能力指标，包括利润率、赔付率、费用率等；二是发展能力指标，包括保费收入（销售额）、市场份额及其变化趋势等。需要完善的重点在于使其符合保险经营在时间和空间上不完全对称的特点，消除年度与业务年度的不平衡性，使大数法则在时间上的得到合理体现。
2.关键行为标准建设。加强从业人员的行为管理和引导，是公司内控前置、确保经营目标实现的重要一环。找出关键行为，制定行为规范，实施标准化管理，无疑是保险公司防范风险、达成目标的一个有效手段。同时，对执行关键行为标准情况的评价，也可以成为我们区分员工、评价干部、衡量可持续发展能力的重要依据之一。具体而言，保险公司在经营活动中需要重点加以约束和调整的关键行为，主要集中在承保和理赔环节上。标准的制定，则主要应集中于有关行为在程序上的合规性，以及在结果上的有效性。
3.公司价值分享机制建设。保险公司以信誉为支撑，其经营具有永续性，短期激励与长期激励二者都不可或缺。因此，其激励和约束也必须充分考虑这一特点，把公司经营的短期目标与长期目标同经营管理者的利益紧密结合起来，使其在追求个人利益最大化的同时，实现公司价值最大化的目标。目前，国内已有许多保险公司对高级管理人员实行了年薪制，但限于公司股权结构或资本市场发展水平，国内保险公司至今还没有一家上市，国际通行的以期权期股为重点的长期激励制度尚未建立。总体而言，处于短期激励尚可，长期激励欠缺的局面，而且短期内还难以改变。在此情况下，有必要从滚动养老年金、任期综合奖励等方面实施符合现阶段实际的长期激励制度，建立健全公司价值分享机制。
（二）构建高效的组织管理体系
公司是否能够有效运行，很大程度上取决于组织结构是否合理。保险公司的组织管理模式，必须符合保险业的特点，从现实的情况出发，我国保险公司组织结构创新的重点应当包括以下几方面：
1.大区执行管理模式。即由总公司在各大区设立总部派出机构或事业部，把原属总公司的部分执行、监督职能前置下移至各大区派出机构负责实施。此举似乎有增加管理层次的弊端，但也有管理幅度适中、执行监督到位、分类指导有效等优势。如果职责划分得当，应当不失为一个有利的选择，值得深入研究探索。
2.资金集中管理模式。这一模式虽已被国内保险公司广泛采用，但集中的程度和效率却各不相同。其中的差异，主要在于水平和制度安排适应性不同，组织管理模式已不再是主要问题。
3.以渠道管理为主导的销售组织管理模式。这一模式尚未得到普遍认同和广泛采纳。目前，我国人寿保险公司基本采用了按团体、个人、银行等渠道管理为主线划分的销售组织管理模式，但财产保险公司却仍然习惯于主要按产品区分部门，渠道管理职能重叠，效率偏低。由于多数保险消费者在保险需求上都具有综合性，同一个客户往往要购买多个保险产品才能满足其风险保障需要，因而，为了提高销售效率和客户满意度，销售组织结构必须有利于销售活动的多产品并举。同时，各个分销渠道所针对的目标客户群一般都具有特定性，抓住了渠道，也就等于抓住了特定的客户群，其作用和地位不容忽视。以渠道管理为主线组织管理销售活动，既有利于保险公司实现各个险种的联合销售，又有利于保险公司对不同渠道的分销效率进行评估，研究制定不同的分销策略，提高销售组织绩效。因此，销售管理创新在保险公司不仅必要，而且大有可为。
4.以产品为主导的内部经营管理模式。是指保险公司按照各险种的特点划分不同类别，以相似的类别为基础建立管理职能部门，从而对各类产品的适应性、盈利能力进行评估、精算，进而作出恰当的计划、控制、调整决策，并适时提出产品开发需求。保险公司的业务经营管理，主要对象是各销售部门和销售人员，主要任务是在控制整体风险的前提下，促成公司经营目标的达成。随着保险产品体系的不断丰富，各险种的专业化程度也日益提高，客观上也需要保险公司在专业化管理上不断创新，以产品为主导划分管理组织，应该是一种有利于提高专业化管理水平的选择方向。
5.以项目管理为主导的发展管理模式。最大的优点是富有效率，便于核算。在产品开发、技术创新这类任务明确、阶段性强、涉及面广的活动当中，具有良好的适应性。因此，在产品研发、信息技术开发及其管理方面，应当逐步推进项目管理制。
（三）以提高客户满意度为导向不断改进业务流程
以提高客户满意度为导向改进业务流程，要求保险公司在业务流程设计上，不仅要考虑自身提高效率、防范风险的需要，同时也要充分考虑客户的需要，其本质都在于提高保险活动的效率，对双方都是大有裨益的。保险公司业务流程的变革创新，重点在三个方面：
1.提高信息共享水平，是改进业务流程的基础。在客户和保险标的基本情况、当前和投保情况、保险标的风险评估及其变化情况、出险索赔情况、产品实际经营状况等信息管理方面，我们改进工作的余地还有很多，通过技术创新推进流程创新的空间仍然很大。
2.整合客户服务部门和流程，是改进业务流程的关键。整合面向客户的部门和岗位，本着内繁外简的原则调整其工作流程，建立集中统一的客户服务平台，既有利于公司充分利用有限的资源，又有利于提高客户服务效率。一方面，在良好的信息技术平台上，通过建立集中的承保理赔审核处理中心，可以把管理和服务活动变分散为集中，变多层为单层，变无序为规范，从而提高服务和管理质量；另一方面，引入数字化管理手段，通过建立无边际标准化服务网络终端，可以增强大量一般标准业务处理的快速通行能力，进而大大提高客户服务的快捷性。
3.“集权有道、分权有序、授权有章、用权有度”历来是管理追求的一个理想运行境界。，在国内保险公司中，基于机构和人员行政职级的授权比较普遍，而基于具体业务操作人员技能、操守的授权授信制度则普遍缺失，造成“外行拍板、内行经办，责权错位、以政代专”等现象大量存在。这既是授权不当的突出表现，也是用权无度的制度根源。要从根本上解决好这一，首先应当建立类似“文官制度”的技术管理队伍，并使之相对独立于行政管理序列，培养一批高素质的、相对稳定的业务技术管理人才。其次，应当合理调整授权对象，使行政管理授权与业务管理授权适当分离，把各种管理职权授予具有相应技能的专业人员。只有这样，才能保持业务处理流程的进一步畅通，才能充分保证公司稳健经营、规范管理基础的稳固。
（四）持续提高标准化管理水平
1.要从内部组织结构的标准化抓起。如前所述，不同公司可以根据自己确定的不同目标，选择不同的组织结构模式。但同一公司的不同分支机构，则不宜再以“因地制宜”为理由，各自为政，各搞一套。否则，组织内部的协调性、一致性必然受到严重削弱，公司目标的实现就会失去有力的组织保证。
2.要从行为规范入手。正确的程序，是获得正确结果的前提。新的《保险法》颁布实施，对保险公司的诚信服务提出了更高的要求，保险公司加强员工服务行为管理、提高诚信服务水平已成为当务之急。在行为管理方面，尤其要抓住销售服务行为、核保核赔行为、理赔服务行为等与公司经营目标关系最为密切的重点环节，尽快实现统一化和标准化。
3.不能忽视标准本身的简洁性和兼容性。近年来，多数保险公司都不同程度地建立健全了标准化管理制度，不少保险公司或其分支机构甚至通过了ISO认证。但从实施情况来看，普遍没有收到预期的效果。其中一个重要的原因，就是所制定的标准缺乏简洁性和兼容性，掌握执行困难，可操作性较差。因此，在标准化建设过程中，必须抓住关键，突出重点，贯彻精简的原则，并及时进行动态调整。
（五）大力加强和改善人力资源管理
1.职业培训管理。培训是满足公司人力需要的最有效的手段。训练有素的员工，是公司最大的资本。目前，舍得培训投资的保险公司越来越多，但“投资”针对性不强、系统性不高、规范性不够却是效果不佳的症结所在，尤其是产险公司，存在的问题就更多一些。要解决好这一问题，首先，应当尽早摒弃“师傅带徒弟”的员工培养模式，着力提高新人培训的标准化和全面化水平，尽快形成合格操作人员的快速培养机制；其次，要把员工培训当作公司经营管理的一个重要，建立健全员工职业生涯规划制度，有针对性地开展员工的继续和终身教育。
2.绩效评估管理。员工绩效评估，是公司建立共同价值观、引导人才发展、进行人才筛选的重要基础。保险公司员工门类多、专业广，岗位评价和绩效评估比较困难。从当前的条件来看，比较实际的思路是：全面引进岗位评估和绩效评估的理念；积极训练各级管理人员，使其尽快掌握绩效评估工具的应用；按照行政管理、技术管理、业务管理、业务销售等类别，分别建立评估标准和评估方法，分别实施绩效评估。
地产公司合同管理制度范文5
2018年，资产财务部的工作紧紧围绕公司经营层年初提出的今年工作重点和今年资产财务部工作计划展开，在公司经营层的正确领导和各部门的通力配合下，以资金管理、资产管理、核算管理、成本管理为重点，以务实、高效的工作作风，有序地完成了各项财务工作，有力地推动了财务管理在企业管理中的核心作用。为使财务工作进一步得到提高，现将今年的工作做如下简要回顾和总结。
一、2018年资产财务部的主要工作
在各部门的大力支持和紧密配合下，今年资产财务部主要完成了以下工作：认真组织会计核算、规范各项财务基础工作、严控成本费用支出。较好的完成了今年的工作计划，保证了公司日常工作的顺利进行。
2018年资产财务部继续严格执行“以管理成就发展，以数据指导生产，通过技术改造推进效率进步”的精细化财务管理体系，立足财务本职工作，助推公司发展，服务于公司目标，为公司完成集团任务指标保驾护航。围绕集团公司四大体系，构建以资金管理、资产管理、核算管理、成本管理的四大财务管理方向。
（一）资金管理
加大力度使用“承兑汇票”，降低资金成本。同采购部一道，与供应商进行协商，在资金比较紧张的情况下，签订以承兑汇票为支付方式的付款合同。
（二）资产管理
为加强公司资产及工程管理，2018年资产财务部继续加强工程验收管理制度，以资产管理的科学化、精细化推动财务管理的科学发展。通过对固定资产及在建工程情况的审核，掌握各部门资产情况，及时将资产责任细化落实到各部门，进一步提高资产使用效率，保证了国有资产保值增值。
（三）核算管理
2018年，资金的计划与使用、费用的稽核与报销、会计核算与结转、会计报表的编制、税务申报、决算、2017年度工作报告等各项工作开展均有序进行、按时完成。各项报表工作合理规范，财务报告内容完整、报送及时，符合集团公司要求，《2017年度工作报告》与2017年度决算工作分别获得集团公司表彰单位。
在税收筹划方面：通过与地税主管税务局的良好沟通，财务部积极争取个人所得税返还，上半年已将争取到的个人所得税返还5万元存入公司账户。
在管理制度方面：重新修改完善了公司部分管理制度，主要有票据管理制度、会计电算化管理制度、工程验收结算管理制度、会计档案管理制度、票据管理制度等25个财务管理制度，进一步规范了财务管理工作。
（四）精细化管理
根据集团公司精细化管理的要求，同时结合公司精细化管理实施总体方案，本着一人多岗，专人专岗，相互控制，共同提升，为推动公司财务工作由核算型向管理型转化，以财务核算合法、合规、高效、有序、准确为目标，对财务重要岗位进行如下精细化管理：
1.岗位职责描述明确，节点清楚；
2.工作流程流畅，业务重点突出；
3.岗位间既有合作，又有相互制约；
4.奖罚合理，关键岗位关键工作，尤为突出；
5.既体现核算，又突出管理。
二、2019年财务工作方向
1.继续坚持深入开展“管理提升降本增效”活动，制定并完成2019年公司的降本增效目标。
地产公司合同管理制度范文6
近年来，随着我国经济发展的速度越来越快，住宅、商业、工业的需求，房地产事业也得到了迅猛发展。而房地产企业工程建设和管理较为复杂，要想做好房地产企业的内部控制，管理好房地产企业，合同管理便显得尤为重要。
关键词：
内部控制；房地产；合同管理；方法
房地产公司合同管理是房地产公司内部控制的重要内容。本文将内部控制下的房地产公司合同管理方法作为主题，分别从房地产公司合同管理常见的问题以及如何完善房地产公司合同管理方法两个角度进行分析，希望可以对我国房地产事业的发展起到一定的帮助作用，有效地推动房地产事业的发展和进步。
一、房地产公司合同管理常见问题
（一）合同订立缺乏严格的审核程序，导致合同内容出现问题。目前，我国的经济发展速度越来越快，房地产行业更是如火中天地发展着。房地产公司的每一项业务都离不开经济合同，每一份合同的签订都和房地产公司的经济利益有很大的联系。由于近几年房地产市场比较火暴，企业利润可观，一部分房地产公司往往忽视合同的管理，觉得合同管理不是公司的重要经济行为，给予的重视度不够。殊不知合同一旦出现了问题，会给企业带来无法挽回的损失，对一些小企业甚至会出现灭顶的灾难。究其原因，主要是合同管理不到位，在合同订立方面由于缺乏严格的审核程序，在具体操作中，工作人员容易忽视合同中的一些细节问题，而导致合同内容不严谨、合同条款不合理，缺乏完整性和严密性，漏洞百出，问题层出不穷。
（二）合同执行过程中监管不到位，导致合同执行不力。在合同的执行过程中必须要有一些必要的监管行为，有专门人员处理、监督每一个环节，这样才可以保证合同的顺利执行，同时也可以降低房地产公司的潜在风险。在实际工作中，有许多的房地产公司往往会忽视对合同执行的监管工作或者监管不是非常完善和科学。这样一来容易造成合同执行不力，甚至出现合同违约的现象，给公司造成不必要的损失，对企业的形象造成了影响。所以，企业应当明白合同的执行并不是一个人或是一个部门的事情，在监管的过程中需要许多的部门共同协作，相互配合完成，这样才可以保证合同及时有效地执行，确保公司的经济利益不受损失，树立良好的企业形象。
（三）对合同管理缺乏正确的认识。由于合同的内容不够严谨曾给某些房地产公司造成非常严重的后果，这给许多企业敲响了警钟，许多房地产公司才给予重视，大多都提高了对合同制定的重视程度。但是隐性的危机仍然存在，大多数房地产企业尤其是一些小型房地产企业，在合同制定并签订结束之后便认为结束了，对合同后期的管理欠缺统一的管理流程，仅仅只是将合同交给相关的人员，对合同未执行完毕的一些细节问题没有后续跟进，欠缺解决。同时更没有对合同进行复审的环节。这样除了制定和签订的人员之外，其他工作人员对合同的内容并不是很了解，很容易导致合同未执行完毕的部分出现拖拉、甚至违约现象，给企业造成不必要的损失，或者牵涉经济纠纷。
二、完善房地产公司合同管理的方法
（一）建立一套完善的适合本公司的合同管理制度。在内部控制下的合同管理部分，房地产公司需要根据国家相关法律法规的引导，并结合企业自身的特点和战略目标，制定一套合理的适合自己的合同管理制度。合同管理制度对合同涉及的各部门职责要有明确的规定，对合同制定、签订、执行及后续管理各环节均要有详细明确的规定，做到合同制定前、制定中、制定后均要有相应的监督机制，保障相关企业与本公司的利益，切实维护企业经济利益不受损失，获得双赢。
（二）设立规范的组织机构。房地产公司要想管理好经济合同需要建立规范的组织机构。首先，需要对相关员工进行必要的培训工作，要让他们在思想上对合同管理的工作加以重视，时刻将合同的严谨性和条理化记于心中，作为标尺；其次，需要建立一个专门的部门对合同进行严格管理，合同管理部门的人员必须是能力强、素质高、经过专业培训的员工，在实践中严格执行，保障制度的执行；最后，需要根据房地产公司的具体情况来制定合同管理体系，既从宏观把握全局，注重整个合同的完整性，又要注重合同中的每一个细节，着实处理合同签署后的每一个环节的工作，使企业的合同管理制度更加完善，为企业的发展在合同环节扫除障碍。
（三）加强对合同各个环节的监督管理。房地产企业想要加强对合同的管理，就必须加强合同各阶段的审核监督工作。1、加强合同制定前的管理。首先，需要对制定合同的规范非常熟悉，对合同的订立内容充分了解，把握每一个条款对双方的利害关系；其次，了解合同对方的各方面情况，确保对方当事人具备合同履约能力，签署的合同真实有效；最后，对于涉及专业技术或法律关系复杂的合同要组织法律、技术及相关人员参与谈判，确保整个流程顺利进行。2、对合同制定中的监督，要对合同的细节部分加以重视，防止在合同中出现漏洞，给企业造成不必要的损失。在这个环节要严格按照企业合同签订程序进行，相关部门及人员对合同按程序进行审核，特别注意合同的主体、内容和形式是否合法，合同内容是否符合企业的经济利益，合同各项条款是否签订明确，合同所涉及的双方权利义务是否对，等等。3、合同履行过程中的监督及控制。一是如果在合同履行过程中发现条款有误、对方有欺诈行为，或国家政策变更、市场变化等客观情况发生，可能或已经对企业经济利益造成不利影响时，应及时按程序上报并和对方协商变更或解除合同事宜；二是合同履行中有纠纷的，及时安排相关部门及人员与对方协商解决，协商无法解决的按约定选择仲裁或诉讼，通过法律途径获得最好的解决办法；三是加强合同登记的管理和监督，定期对合同进行统计、登记和归档，详细登记合同的订立、履行和变更情况，及时将变化的信息更新。另外，定期将相关员工集结起来，让他们总结在此段时间内合同各环节所遇到的问题和不足，并确定改进方案，防止以后出现同样的问题，防患于未然。
三、结束语
随着房地产行业的快速发展，企业管理方面便会出现各种各样的问题，人事、财务、风险等各个部门都会存在不同的问题。但是比较重要的一点就是合同管理问题。合同管理在公司中举足轻重，关乎企业的长远发展和经济利益，以及潜在的风险问题。本文以内部控制下的房地产公司合同管理方法为题，分别从房地产公司合同管理常见的问题以及完善内部控制下的房地产公司合同管理方法两方面进行分析，提出了一些对房地产公司来说相对适用的方法，对解决该问题时可以给予相应的借鉴，希望可以为一些房地产企业加强合同管理方面有所帮助，解决了房地产公司中存在的潜在问题，解析了本领域的疑难杂症，从而达到提高房地产公司的经济效益以及社会效益的目的，促进房地产事业的可持续发展。
主要参考文献：
［1］余宜林，张海东.合同管理在施工企业中的重要地位［J］.交通标准化，2004.10.
［2］邓亚吴，张涛.基于VaR方法对房地产公司样本数据的建立［J］.智富时代，2015.S1.
