现阶段我们国家房地产行业规模越来越大，在实际发展之中，由于项目与施工条件的差异，导致施工质量给后续的物业服务质量带来了一定影响。所以施工质量和物业管理之间关系重大。基于此，本文就将在分析其质量通病的基础上，重点研究其给物业服务带来的影响和解决对策。现阶段在大众生活水平不断提升之下，人们的购买能力也都有所增长，因此购房人群也变得越来越多。在这之中绝大多数购房者都是普通的工薪阶层，他们要想买房必须要花费所有的积蓄，因此通常对房屋质量的要求都非常高。但是在实际情况中，很多人在入住到新房之后一段时间就发现天花板出现裂缝、卫生间漏水等问题，所以这时候业主们一般都会之类去找物业公司进行解决，但是物业公司通常都无法解决，只能通过法律诉讼。因此这就必须要加大对施工质量监管，降低后期物业服务工作难度。
一、质量通病
一个楼盘不论其地理位置有多优越，外表有多好看，广告有多吸引人，倘若其内在质量问题严重是绝不会实现长久发展的。对于消费者而言，广告及外表都是锦上添花的东西，他们在购房的时候更看重的就是房屋质量。现阶段施工中质量通病主要包含有。
1.屋面渗透
由于在施工过程中所使用的材料质量不过关，或者是施工工艺不完善，就会导致屋面出现渗漏的情况，一般这种问题主要集中在楼板与管线的接合位置。渗透如果非常严重的话就会给地面的装修工作带来影响，从而给邻里关系带来不良影响。
2.裂缝
一般出现裂缝的主要原因就是材料本身的强度比较低，同时其结构以及墙体自身的受力不均匀而导致的，当其抗挤压和抗拉强度不足的时候，楼体就会出现不均匀的沉降现象，由此引发裂缝；另外建筑材料自身的质量过差或者是在进行砌筑之后没有进行充分干燥也会发生裂缝的问题。
3.卫生间漏水、管道阻塞
排水管甩口高度高，大便器出口插入排水管的深度不足；蹲坑出口和水管连接的地方并没有填抹严实以及卫生间地面的防水工作没有落实到位都会导致卫生间出现漏水的情况。管道阻塞的原因比较多，比如甩口封堵不够及时或者是不严实，导致杂物掉入到了管道之中；或者是在安装卫生器具的时候并没有将管道之中的杂物清除干净；又或者是在安装管理的时候没有清理管膛之中的杂物；当坡度出现局部倒坡，管口零件运用不正确都会导致管道局部的阻力变大。
4.墙皮脱落及墙体中空
在墙体之中可能会因为层面或者是砌块之间的连接过差，然后在温度差以及压力等相关作用之下出现中空问题，从而使墙体整体的抗压能力降低，这时候在其表面的刷层就会出现脱落的情况。甚至有时候还未在出现空鼓，但却因为墙面粉刷材料质量过差或者是使用的粉刷工艺不合格而造成墙皮出现大面积的脱落。另外在建筑，由于其工艺使用不正确或者是粘合材料质量过差导致瓷片发生脱落，给路过行人的安全带来了很大的影响。
5.门窗变形或密闭性较差
有一些房间的门窗在使用一段时间之后就出现了密闭性差、全部变形或者是部分材料变形的情况。如果情况比较严重的话就无法起到隔断视线的基本作用，同时也无法发挥遮风挡雨的基本效果；有时候还会发生无法关闭和开启的现象。究其原因主要是因为所选择的材料质量比较差，木材的干燥程度也不够，或者是在安装之后受到潮湿的影响，又或者是其整体做工比较粗糙。
二、带来的影响
在工程建设过程中有很多内容，比如楼梯、屋顶、楼板和门窗等。在所有的构造之中，确保基本的施工质量会给其后续物业管理服务工作带来积极的引导作用，这两者之间是相互关联的，一旦出现质量就会给物业服务工作带来影响。比如在开发商自身偷工减料；刚买下房子就出现漏水、掉墙皮或者是门窗密封性差的情况，进而导致开发商和业主之间矛盾被激化，双方在不断整改和验房的过程中依旧无法解决问题。由于开发商自身处在强势地位之中，因此业主在维权的时候往往会遇到各种困难，甚至有时候无法找到相应的负责人，这时候业主们就会不分青红皂白拒绝给物业公司缴纳管理费用，由此这就将质量风险转嫁到了物业公司的头上，给整个物业公司带来一些负面影响。虽然物业公司有义务进行小区管理，但是如此要求物业公司去承担开发商的责任是极不公平的，同时也是违反合同的。对此这就需要在工程施工中，尤其是在基础建设之中，必须要实现多部门的合作管理，并严格依照规定去操作，进而提升施工质量。
三、解决方案
1.加大前期介入
对于一个工程来说在开发商和施工单位所交付的几十年或者是上百年的使用之中，只有物业公司和业主去面对一些可能会出现的问题。在这之中倘若物业管理企业并不了解物业结构、建材的性能以及管线布置等情况，那么就无法实现有效的管理。因此物业公司就必须要在工程建设过程中选派相应的人员深入到施工现场去进行质量监管，积极配合开发商及施工方的各项工作，以确保其工程质量。物业公司在前期进行介入的时候应该要强化对整个建设过程的监管，确保工程质量。当住宅建设出现问题时基本都会给开发商和物业公司留下各种问题，施工过程中的质量问题会埋下安全隐患，相应的设备缺陷也会影响正常使用，这些问题一般在完工之后都难以发现，但是在使用之后就会马上暴露出来，从而影响到物业管理工作的顺利实施，也加大了维修难度和维修量，从而给物业公司带来严重的损害。但是物业公司在前期介入之后就会通过监管有效把握质量，将安装、施工、调试及验收之中的各种问题降到最低，确保工程质量。同时物业方还必须要增强和监理方、开发商之间的合作关系，加大对各项施工环节的有效调节。
2.合理选择建材
现阶段我们国家已经颁布了关于民用建筑绿色设计的规范，同时在节水和节地方面做出了非常严格的固定，这就在一定程度上要求建筑设计、电气安装、给排水等工程用材必须要符合规范，从而在营造良好环境的基础上，打造出绿色宜居空间。在对房地产项目进行建设的时候，物业之中的所有工作者都必须要对其可行性进行分析，并依照规范审核施工材料，促使施工建设能够严格依照要求执行，确保工程质量。
3.强化接管验收
完工验收就是建设方和设计方、监理方及施工方一起对已经完工的工程实施四方验收，这一过程也是施工方与建设方进行工程移交。物业接管验收是物业公司在管理之前对房屋及设备设施进行质量验收，是建设方向物业公司移交房屋及设施设备。倘若将完工验收和接管验收工作合并在一起实施，也就是将物业公司划入到完工验收之中就能够及时找到其中更多更为细致的质量问题，并通过建设方给施工方提出建议，以此提升完工工程的质量水平。在完工验收的时候同时实施物业接管验收，物业公司可以直接给建设方指出相应的质量问题，建设方再将其传达给施工方，以便及时整改。对于新建成的工程，如果将完工验收和接管验收分开实施的话，施工方把完工之后的工程交给建设方之后，就有可能会因为没有进行接管验收，而在后续的一段时间之中，物业公司直接由建设方进行管理。一般物业管理是从完工交付应用销售开始，一直到成立业主委员会。但是一般新建的住宅小区只有入住率超过了50%才能够成立业主委员会，因此该委员会的成立时间通常需要两年到三年时间，在这之中就极易出现建管脱节的情况。实际上建设方并没有专业的人员对设备设施及建筑进行管理，所以在这之中就极易出现质量问题。对此这就必须要把完工验收工作和接管验收工作一起进行，以保证其工程质量。
4.建立合作发展的关系
在目前的时展背景下，物业公司在推广自身服务的过程中，还必须要和施工方建立起来良好的合作关系，这样不但能够有效解决一些后期建筑应用过程中的问题，还能够加大住户对物业公司的信任度。从以往的实践之中能够得知，建筑项目的交付应用往往需要花费很多年，施工质量会直接给物业工作的有序实施带来影响。开发商所开发的产品将质量会直接影响到自身在市场当中的地位，所以在工程建设过程中，物业公司必须要渐渐地融入进去，强化技术管理及质量监管，从而给后续的物业服务质量带来有效依据，并给未来发展打下坚实的基础。除此之外物业还必须要和整个社会、业主之间实现和谐发展，同时也需要政府部门给予相应的鼓励和支持。
四、结语
在建筑施工之中，施工质量和物理服务工作之间存在直接联系。开发商会给消费者提供房屋，而物业公司则给消费者提供物业服务，不论是从服务角度分析还是从维护消费者的基本权益分析，其目的都是一致的。所以住宅建设中通过物业管理确保工程质量，提升施工质量，降低后续物业服务压力就是建筑企业在发展中需要关注的重点。
作者:李军 单位:北京景旭房地产开发有限公司
