一、行业发展特点
房地产业对国家的宏观经济政策敏感性极强，与其他行业联系紧密，但与其他行业相比资金需求大，需要有足额的资金支撑和相对完善的资金链，收益周期相对较长，风险较大。房地产行业受宏观经济形势的影响较大，往往会有着周期性的波动，一旦出现一些特殊情况或者政策调控的情况下，房地产的交易量会大幅减少。另外，房地产行业的资金需求量较高，作为资金密集型的企业，需要足够的资金维持正常的运营，然而房地产企业普遍面临筹资的渠道相对单一，债务压力普遍较大，大部分房地产企业的资产负债率较高，甚至达到90%左右，偿债压力较大，也极大影响企业的融资能力，资金结构不合理，偿债能力不足，而筹资的渠道相对单一，这给筹资带来较大难度，都成为影响房地产的行业的财务风险。H公司创立于1998年，是我国领先的产业新城运营商。业务分为产业新城及相关业务和商业地产及相关业务两大板块，公司是中国领先的产业新城运营商，秉持“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的系统化发展理念，通过创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的开发性PPP模式。公司2019年实现营业收入1052.10亿元，同比增长25.55%；
二、H公司财务风险的识别筹资风险
从现金流量表来看，公司基本上都是通过取得借款和发行债券进行筹资，其他筹资活动取得的现金占比相对较小。经营活动现金流近年来都是负值，但是企业净利润并不低，企业有盈利能力，但可能存在着大量存货积压或应收账款无法收回的情况。从资金使用来看，大部分筹资活动的现金用于支付债务以及支付其他与筹资活动有关的现金。在2018年公司经营活动产生的现金流量净额降为负值，现金流周转紧张，难以支持投资活动。如表2所示，企业资产负债率越高，企业的筹资风险越大。该公司近5年的资产负债率平均在83%左右，公司有较高的负债比率和负债规模，企业大部分资金来源于负债性融资，过度的依赖负债给公司的还本付息带来较大压力。虽然房地产行业有其特殊性，对资金需求量巨大，但是资产负债率过高，资本结构不合理，将会对企业的融资也会产生不利的影响，未来时间企业仍需要重视降负债，主动去杠杆，降低财务风险。
三、投资风险
房地产行业项目开发的周期较长，往往需要几年的时间，同时项目开发拿地等都需要大量的资金，在开发过程中也会面临一些不确定的因素，比如经济环境，国家政策等，如果盲目投资和开发，导致出现无法收回投资款的情况，会带来很大的财务风险，甚至会导致资金链紧张。从有关数据可以看出，公司实物资产规模庞大。公司持有的长期股权投资在近四年内变动不大，公司应关注其收益水平。根据公司对存货的分类，其开发成本和工程施工均包含在内，从有关数据可以看出，公司存在存货积压的情况，存货占比较大，极大的影响了其周转能力。
四、营运风险
良好的营运能力对促进房地产企业的资产周转非常重要，另外，公司的销售的情况也会影响公司的营运。良好的销售状况会加快企业资金的周转。从表3数据来看，公司存货周转率低于1，存货周转率较差，企业的销售能力和存货管理的水平有待提升，否则将极大影响公司的流动资产周转能力。从上述数据来看，存货较差的变现能力，也会阻碍公司的短期偿债能力和盈利能力。上述资料中也显示公司应收账款周转率偏低，资金回收速度较慢，存在着坏账风险，影响着公司的现金流，给企业带来一定的财务风险。根据有关数据显示，公司应收账款余额较高，资金储备不足，会影响资金的及时回收，应收账款的变现速度过慢。同时，不良应收账款比例的增大，可能会产生过多坏账，产生财务风险。
五、收益分配风险
一般来说，企业的收益分配情况也会给企业经营管理带来影响，股利分配比率过低，会打击股东的积极性，影响未来的筹资活动，但股利分配过高的话，也会对正常运营带来不利，进而引发财务风险。公司的净利润应首先能够弥补亏损，公司收益如果都用来弥补亏损或者难以弥补亏损，公司在收益分配上将会存在很大的隐患。从表4数据来看，公司净利润每年的增幅较快，盈利能力较强，H公司坚决贯彻执行“三新战略”，在做大做强产业新城业务的同时,全力开拓新模式、新领域、新地域，在商业综合体、公共住房、康养、科学社区等商业地产及相关业务领域均取得突破，进一步完善了公司业务结构，给公司带来了新的业务增长点。并且公司近几年的股利支付率较为稳定，公司收益分配方面的风险较小。
六、财务风险防范措施
提高风险防范意识，及时调整公司策略房地产行业受宏观政策的影响较大，作为管理者，当国家出台相应的调控措施时，应保持应有的敏感性，及时作出反应，公司应主动出击，及时调整有关的经营方向和规划，制定符合公司思维方式和运营模式的发展规划，以更好的适应新的房地产宏观调控政策。
七、调整资本结构，扩宽筹资渠道
从有关分析看出，公司的资产负债率较高，偿债风险较大，公司应积极探索一种最佳的资本结构状况，既能享受财务杠杆收益，同时尽量减少所带来的筹资风险。在筹资之前就项目资金需求量以及筹资成本等方面做好综合分析，尽量减少可能的筹资风险，同时创新筹资方式，而不是仅仅依赖银行借款，发行股票或债券等，也可以通过投资信托海外地产基金、私募筹资等方式，提高融资能力。
八、完善项目销售模式，加强绩效管理
公司应适应时代的需求，尝试新颖的市场营销模式，扩宽互联网时代的营销手段，制定灵活的销售战略，能够根据不同市场环境、不同层次客户需求做出合理和及时的调整。针对市场发生的变化，能够做出及时的反应，争取到销售的主动权，针对公司具体情况制定合理的绩效管理方案，加强员工的工作积极性，培养成本控制和管理的意识，从而提升整体销售能力。
九、加强产品设计方面的风险控制，重视项目可行性分析
房地产企业来说，产品具有特殊性，而商品房的设计和规划往往是影响市场需求的重要因素，一旦出现设计缺陷，将难以弥补和协调，给公司带来巨大的财务风险，对房地产企业来说，产品的市场识别度是影响房地产公司核必竞争力之一，公司需要重视设计方面的风险控制，一旦形成固有的不好的市场印象，将极大影响消费者的选择。另外，公司在进行项目选择时，用积极做好投资风险的控制，及时发现问题，并针对项目建设过程中发现的风险进行合理控制。对于项目建设要做好全程跟踪和监控，重点抓住项目质量和项目进度，以避免给公司带来不确定的风险，重视风险监督。
作者:朱永照 单位:山东女子学院
