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土地开发可研报告范文1
为确保耕地占补平衡，保障全市经济建设用地需求，根据《中华人民共和国土地管理法》、国土资源部《耕地占补平衡考核办法》以及省、市有关规定，结合我市实际，现就耕地占补平衡工作提出如下实施意见。
一、充分认识占补平衡工作的重要性和紧迫性，确保实现占补平衡
实行耕地占补平衡是国家确立的一项占用耕地的基本制度。加强土地开发复垦整理，实现耕地占补平衡，是保障我市各类建设项目用地的前提和基础。当前，随着我市经济建设的快速发展，土地后备资源逐渐减少，开发难度越来越大，生态、水土保持等与土地开发之间的矛盾日益突出，耕地占补平衡的压力不断增大。“十二五”期间，正值我市实现经济跨越发展的关键时期，各项建设占用耕地的需求仍然比较旺盛，大批重点项目和民生工程亟需用地。因此，切实做好耕地占补平衡工作，既是落实耕地保护国策的必然要求，也是保证我市经济实现跨越发展的根本保证。各级各部门要进一步提高认识，切实加强土地开发复垦整理工作，确保耕地占补平衡工作目标的圆满完成。
二、合理分解任务指标，建立全市统筹管理机制
根据上年度市下达的补充耕地任务指标和我市的用地需求等情况，每年年初，由市国土资源部门综合测算、合理预判当年的耕地占补平衡指标数量，结合各镇（街道、园区）的后备资源现状，分别确定出各镇（街道、园区）的年度补充耕地任务，由市政府直接下达。
耕地占补平衡项目经市和省国土资源部门验收合格后，产生的新增耕地指标由市国土资源部门统一管理、统筹使用。按照“谁开发（复垦、整理），谁使用”的原则，主要用于所在镇（街道、园区）年度用地计划指标的耕地补充平衡。部分耕地后备资源少、无法实现耕地自我占补平衡的镇（街道、园区），缺口部分由市统筹调剂解决。
三、落实责任，全力推进占补平衡工作
耕地占补平衡工作实行“市政府协调推动、市相关部门业务指导、镇（街道、园区）具体组织实施”的工作机制。市政府委托有关镇（街道、园区）进行开垦造地，并签订《委托补充耕地协议》。各镇（街道、园区）是耕地占补平衡项目建设的责任主体，负责完成市下达的补充耕地计划任务；市国土资源部门负责补充耕地计划管理、全市耕地占补平衡指标的统一管理和调剂、制定项目施工及验收标准并组织竣工验收等工作；市财政部门负责耕地占补平衡项目立项及规划设计审查、资金的使用和管理、竣工验收等工作；市监察、审计部门负责项目实施全过程的监督工作；市农业部门负责补充耕地土壤检测、建设指导和质量评定等工作；其他相关部门搞好配合。
市国土、财政、审计、监察、农业等部门，要按照各自职责，积极主动配合，形成工作合力，实行全程跟踪管理。各镇（街道、园区）要切实加强领导，精心组织，科学规划，狠抓落实，确保耕地占补平衡工作顺利开展。
四、严格操作程序，确保占补平衡项目规范有序实施
（一）实行项目库管理制度。在全面调查土地后备资源的基础上，建立全市耕地占补平衡项目库，项目由各镇（街道、园区）组织申报，经市国土资源部门与市财政部门审核合格后，纳入市级项目储备库管理，入库时间为每年的10月底前。未纳入市项目库备案的项目，不予立项。
（二）立项。根据市政府年初下达的补充耕地计划，市国土资源部门与财政部门对各镇（街道、园区）已上报入库的耕地占补平衡项目逐一进行筛选审核，对符合我市土地利用总体规划等立项条件的报市政府予以立项审批。申请立项时，各镇（街道、园区）负责编制提报项目可研报告、初步规划设计、预算书等材料。
（三）实施。立项批复后，市政府与有关镇（街道、园区）签订《委托补充耕地协议》。镇（街道、园区）委托具有招投标资质的中介机构，对项目工程依法公开自主招标，在市国土、财政、审计、监察等监督部门的监督下，依法确定出施工单位。施工单位按照《省土地开发整理工程建设标准》、《委托补充耕地协议》及获批的《初步规划设计报告》等相关标准要求，认真组织工程施工，竣工时间为当年的5月底前。
项目实施过程中，各镇（街道、园区）要切实加强项目管理。建立项目责任制度，签订项目实施管理责任书；严格执行项目法人制、招投标制、工程监理制、公告制和合同制等制度，确保补充耕地的数量和质量。
（四）验收。项目竣工后，由镇（街道、园区）提出验收申请，市国土部门与财政部门组织有关部门进行初验，各部门要加强占补平衡项目验收工作，严格按国家规程要求进行检查验收。初验时，要按项目逐个进行外业与内业验收，对资料不齐全，面积不准确，质量不达标的项目，不得通过初验。
项目的内业资料要满足报国土资源部备案并符合省国土资源厅国土资字号关于项目管理的要求。各镇（街道、园区）应按三阶段准备相关资料：
一是计划和预算阶段，包括：立项请示、可研报告、论证意见、规划设计、预算书、批复、现状图、勘测定界图、平面布置图、规划图等；
二是工程实施阶段，包括：项目实施方案、委托合同（协议）、招投标资料、施工合同、施工和监理材料、资金拨付及使用等；
三是验收阶段，包括：验收申请、竣工图、审计报告、土地统计台账变更情况说明等。
对经初验合格的项目，市国土部门与财政部门向市国土资源和房屋管理部门、市财政部门申请终验。市国土资源和房屋管理部门、市财政部门将组织审计、监察、农业等部门，对申请终验的项目进行全面验收，验收比率为100%。终验工作在当年6月底前完成。
五、加强资金监管，确保占补平衡项目资金合理使用和安全运行
切实加强占补平衡项目资金管理，落实相关资金管理制度，充分发挥资金使用绩效，确保项目资金及时使用和专款专用。
（一）资金来源。从市财政收取的耕地开垦费中列支。
（二）资金拨付标准。按照市国土资源和房屋管理部门、市财政部门终验合格后的新增耕地面积，土地开发（复垦）项目6000元／亩，土地整理项目3000元／亩。
土地开发可研报告范文2
所谓特殊用地，就是非传统的住宅、商业、工业等单一用途或主要用途的占地项目。即使传统的住宅房地产开发项目，也不可避免留有部分建筑物底层商业、裙楼商业及地下车库等收益性房产，实际变成综合性房地产。更何况互联网浪潮之后，部分人员只需几台电脑、租间住户，即可变身成为创业团队，亦宅亦商。至于工业与商业的混合体，则多在产业型城镇出现，如义乌小商品城、潍坊风筝之乡、白沟箱包城等地，均是“前店后厂”“家庭作坊式”企业，当地土地证书也多用“混合用地”来模糊界限。
根据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011），城乡用地共分为2大类、9中类、16小类，虽说涵盖了大多数城乡现存行业，但如创业产业园区、生态停车场、动漫产业园、供应设施用地等名称，均无法与传统的三大类（商业、住宅、工业）相匹配或者修正。而之所以提及传统三大类，即是与各地的基准地价修正体系有关。
二、基准地价系数修正法
涉及特殊用地的评估业务，一般估价人员第一反应，即是从本地基准地价及修正体系中寻找可参考的用途，能直接匹配最好，不能匹配，也想方设法寻找价值近似的理由加以说明，向预期的标准用途趋同。但是各地基准地价报告，往往无法穷尽各种用途的修正因素或提炼出该类用途的地价标准。这一方面是由政府招标和项目预算决定的，不可能大范围地进行调查并对各类用途的地价及影响因素面面俱到，但另一方面也是便于使用，毕竟将各种用途统一归类到“商住工”三大类，总比细分成十余种地价体系清晰明了。但在实践中发现，往往涉及争议性土地价格时，特殊用地的测算与解释是审核报告的扣分项和技术争端发起的源头，尤其是涉讼司法评估，可能仅仅因为没有二级地类的修正参数，便会拖延案件的审理，及至申请更换评估机构、申请技术裁决等。
早在2008年，沈阳基准地价便有各种用途的二级修正系数，对于估价人员具有极大的参考性和可操作性。自2011年以后，各地的基准地价更新，北京、武汉、海口、广州等基准地价，多数都添加了用途修正参数表，对医疗、科教、仓储、物流、养老、殡葬等特殊用地，均提出适宜本地经济状况的参考用途和修正系数。通过基准地价系数修正法，即可顺利完成特殊用地的评估测算。即使待估宗地所在地的基准地价没有用途修正，也可通过比较城市规模、经济水平等外在型指标，可选用待估宗地所在地临近的、规模近似的不同城镇的用途修正体系进行测算，作为参考。
三、市场比较法及期日修正参数
作为评估方法的鼻祖，市场比较法在特殊用地评估项目中似乎用处不大。原因有三：首先，作为市场比较法的案例来源，选取时要剔除拍卖成交、抵押转让案例以及协议出让的数据，这样既可以排除现场竞价气氛对成交价格的干扰，也避免人情关系对抵押、转让价格的哄抬，更能避免政府招商引资或历史原因对成交价格的不利影响。其次，在土地市场网上关于出让宗地的具体用途，并不像出让合同或产权证书上写的清晰准确，具体开发指标及用途分摊比例也没有可研报告描述的详实确切，只能通过简单的项目开发名称来选取案例，这就进一步缩小了可选案例的范围。最后，即使成交案例的价格可信，那么对于心理预期价位高企的委托方来讲，这个价格已经是“过去时”，而非将要“招拍挂”或者抵押可用的预期价格，不代表估价期日的土地市场地价水平。那么，期日修正不足以修正这个偏差么？
期日修正参数，本身即作为基准地价系数修正法应用的一个参数，广泛应用于市场比较法与基准地价法的测算过程中，在剩余法（假设开发法）中，也应用于对不动产未来租售价格的动态分析。目前各主要评估机构的及优秀土地评估报告，采用的多为中国城市地价动态监测网公布的105个城市的地价增长率及地价指数。但在应用中有部分专家指出，该指数是综合该城市不同用途、不同区域的平均性指标，针对各个区的地价变动幅度，是否可以直接使用？如果不可直接使用，又应该参照哪个指标来拆解落实？毕竟待估宗地所在区域的单个地价指标，也仅仅是构成整个城市地价指标的一个权重因子。更何况目前地价指数，测算过程多用当前商品房的租售r格及征地价格来测算，并加入土地市场不同地块的成交价格，自身即带有一定的市场盲目性。
市场比较法在选取特殊用地案例时，可以在有限的可用案例周边，选取相同供需圈、近似规模、可修正容积率及个别因素的传统用途案例，将可用案例与传统用途案例修正到同一条件下进行价格对比，即可推算出该特殊用途地价水平与传统某一用途地价的具体比例。
在实践中，基准地价系数修正法与市场比较法，是最常使用的两种方法。但是由于城市建设与房地产开发，基准地价级别区域更新速度较快，即使2015年公布实施的基准地价，其测算内容和数据也是采用2012年或者2013年基准期日的市场数据，更新速度远远不及房地产市场现实发展，并且根据《国土资源部办公厅关于实施〈城镇土地分等定级规程〉和〈城镇土地估价规程〉有关问题的通知》（国土资厅发〔2015〕12号）内容，“基准地价每3年应全面更新一次；超过6年未全面更新的，在土地估价报告中不再使用基准地价系数修正法”，大部分城镇的基准地价系数修正法的适用性较差。因此，收益还原法或剩余法就成为必然的技术方法选择。
四、剩余法和收益还原法
剩余法在测算特殊用地时，有其得天独厚的优越条件，毕竟在揣摩委托方心理预期的角度，是从“假设开发”的角度进行项目预期，价格水平和开发成本更贴近市场，可信度高，说服力强。在进行市场调查时，要对待估宗地的用途有针对性地调查。比如教育用地要调查估价项目周边相同类型学校的入学率、住宅小区适龄人口、入学费用标准、附加项目收费标准、防护设施建安成本、相关税费减免政策等指标，养老用地要调查区域内养老院数量、不同档次床位数量及比例、托护收费标准、医务用房建安标准、相关税费减免政策等指标。
相对来说，收益还原法是剩余法的落实。因为毕竟剩余法是“假设开发”，按照预期收益原则来测算，而收益还原法则更多的考虑已建成项目并投入运营的特殊不动产价值。这也是剩余法和收益还原法的原理所在：收益还原法是测算每年毛收入扣除各项费用后的净收益及到期转售收入，用适当还原率折现，并根据剩余年期，直接推算出不动产价值；剩余法则是先假设不动产收入，扣除修建成本和合理利润、利息，得出不动产价值。因此，针对已经运营的不动产抵押或者转让，收益还原法适用性较强；而如果是废弃待拆不动产，或规划出让的空地，则更适用于剩余法。
针对特殊用地采用收益还原法评估，一方面可以索要估价对象运营机构近三年的财务报表以更详实的反应估价不动产的资金流；另一方面也要体现“最高最佳使用”原则，进行区域调查，根据估价对象的特殊用途进行合理预判，既不能完全依赖运营机构给出的财务数据，丧失评估行业独立性，也要保持客观客观公正，对该行业的财务数据和地价水平保持合理警惕性，避免出现价值偏离或技术违规。
五、成本逼近法和建安成本、利润率
作为最体现谨慎原则和严格按照“有法必依”原则来测算各项税费、积算土地价格构成的成本逼近法，其实并不适用于特殊用地的测算，原因就在于一个参数：利润率。
作为评估重要参数的利润率，不光针对剩余法中开发成本起着一定作用，也是成本逼近法中仅次于土地还原率的重要参数。关于利润率的来源，一般来自于估价人员对估价对象从事行业的预判，但是在成本逼近法中没有一个合理有效的依据，这个参数的确定极易招致各级评审专家的责难。有的机构选取近年行业报告，有的机构选取省级行业分析，甚至有的机构就直接照搬委托方提供的可研数据，这都或多或少地偏离了评估行业赖以生存的公平、独立、客观的基本原则。
关于成本逼近法的土地开发利润率，根据《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）6.4.7的表述：“土地开发总投资应计算合理利润，按照开发性质和各地实际情况，确定开发中各项投资的客观回报率，测算土地开发应取得的开发利润”。而剩余法中利润则表述为：“开发项目客观利润一般以土地或不动产总价值或全部预付资本的一定比例计算。利润率宜采用同一市场上类似土地或不动产开发项目的平均利润率”。
那么，有没有一个既可以满足成本逼近法中关于行业利润率，又可以满足剩余法中关于房地产开发行业利润率的客观、公正性指标呢？有。可以查阅v年国务院国资委财务监督与考核评价局编制的《企业绩效评价标准值》一书。该书既按照工业、建筑业、房地产业、农林牧副渔等不同划分行业种类，同时在每种行业中有关于利润率的优秀值、良好值、平均值、较低值乃至较差值等不同等级参数，可引为客观公正的评估测算数据来源。
土地开发可研报告范文3
摘要：市政工程建设项目随着规模的不断扩大，传统的封闭式工程建设管理方式由于受管理体制等各方面条件的限制，已很难适应当前市政工程建设项目管理的需要。随着设计监理的逐步推行，实时将监理程序引入工程可行性研究阶段，将为后续各阶段工作的顺利推进奠定基础。
关键词：可研；监理；不可行性；公众参与
Abstract: the municipal engineering construction project with the expansion of the scale, the traditional closed-end project construction management way by a management system of limits of various conditions, has struggled to adapt to the current municipal engineering construction project management needs. Along with the design of the supervision of promoting progressively, real-time will introduce the process of supervision of project feasibility study stage, will be the stage for the follow-up work smoothly to promote lay the foundation.
Keywords: feasibility; Supervision; Don't feasibility; Public participation in
市政公用设施使用频率高，人流、车流集中，其质量是否安全可靠，将直接影响到广大人民群众生命财产安全和社会综合效益。所涉及的专业种类多，涉及到道路、排水、桥梁、照明电器、绿化及供水、供电、电信等；工程资金来源管道不一，需要跨行业、跨部门协调。市政工程建设项目所涉及的杆管线交叉矛盾复杂，交通干扰等影响因素多。工期要求紧，目前我国正处在社会主义初级阶段，城市基础设施普遍处在急需改善和加强的状况，有限的资金大多用在关键地方，要求开工建设的市政工程项目往往是急于投入使用的，故要求尽早完工。根据上述工程特点，市政建设项目必须在其可研就做好充分准备，以利推进，并在建成后发挥最大效益。
1可研阶段要解决的问题
目前涉及到前期投资咨询评估、勘察设计、招标、设备采购与建造等阶段咨询服务，监理工程师参与的空间很小，监理工程师的管理水平、技术水平距离全过程监理的要求相差甚远。近年来，国际上新的项目管理模式发展及成功的应用，已对我国的监理咨询业构成了严重冲击。设计监理已在逐步推广，但具体到可研阶段，目前基本上仍是空白。可行性研究的主要作用是为建设项目投资决策提供依据，同时也为建设项目设计、银行贷款、申请开工建设、建设项目实施、项目评估、科学实验、设备制造等提供依据。
可研阶段须考虑的因素包括安全、物理特征、通行能力、投资、环境质量、历史和景观特征、多种模式选择等等，因此提出，有必要在项目可研阶段就全面实施监理控制程序。
1.1必要性论证
对项目建设的必要性做客观论证。
首先，不能为了可行，而硬说可行。项目的最初提出，建设单位可能受到各种因素干扰，论证时必须保持客观，收集真实数据。监理工程师应详细核实咨询单位的调查资料、数据来源及其真实性、准确性，统计分析方法的客观性。
其次，咨询单位都希望项目能顺利推荐下去，尤其在有机会获得下一设计段任务时，会更积极推动项目进展，必然出现带偏向性的论述。监理工程师应具体推敲其每一个分析步骤间是否存在必然的逻辑关系。
再次，投资额大、敏感性强的项目须同步开展“不可行性”研究。在具体项目上，应从全社会持续发展角度综合分析，避免结论的片面性。监理工程师应核实咨询单位是否根据项目特点投入了相应的专业技术人员，包括诸如道桥工程师、景观设计师、城市规划师、考古学家、历史学家、环境专家等等；在公共投入方面，是否广泛征询了社会公众意见，包括居民群体、自行车手及其他利益群体、相关单位、组织、协会以及公共官员等等。
1.2可行性论证
做好可行性研究，要做好调查研究，力求客观，不能闭门造车。可行性研究报告要经得起推敲和检验。诸葛亮有句名言：欲思其利，必虑其害；欲思其成，必虑其败。可行与不可行是辩证的统一，投资额巨大的公共项目，不能因为个别官员盲目追求政绩而草率上马。
不可行的项目，应在可行性研究阶段就否决。敢于放弃不可行的项目，也是一中解放思想。
在这一环节，监理工程师应具体跟踪咨询单位以下工作的真实性和客观性：
（1）项目功能定位；
（2）区域背景报告；
（3）基础数据收集；
（4）分析工具、手段；
（5）科学的解决方法；
（6）公众参与度及权重；
（7）研究成果匹配性。
1.3满足立项审批需要
根据《国务院关于投资体制改革的决定》，政府投资项目和非政府投资项目分别实行审批制、核准制或备案制。对于采用直接投资和资本金注入方式的政府投资项目，政府需要从投资决策的角度审批项目建议书和可行性研究报告，除特殊情况外不再审批开工报告，同时还要严格审批其初步设计和概算；对于采用投资补助、转贷和贷款贴息方式的政府投资项目，则只审批资金申请报告。
工可报告必须满足主管部门审批需要，按照规定格式和编排，提供规定的研究成果数据。行业主管部门另有规定时，还应另行编制环评、水土保持、文物矿藏等评估（评价）文件一并报批。
2可研阶段监理主要任务
总结起来，是与施工阶段监理要务相通的，主要有报告文件质量（包括研究方法、预测手段、分析评价方法，采用软件、模型的先进性和规范性，必要性论述的客观性，可行性评价的科学性，建设方案的）、造价控制（与建设方案比较选择密切相关）、工作进度管理（防止咨询单位怠工，更重要的是不可盲目满足个别官员里程碑式的时间节点要求）。
2.1质量控制
设计队伍的整体素质高低、设计人员的设计经验多少、设计人员对设计任务的熟悉程度以及设计各专业的协调配合程度如何等等都会影响设计质量的好坏。若所选设计方案不甚合理或由于设计违反正常设计程序或为赶设计进度，在关键基础资料收集整理分析时弄虚作假，甚至凭空想象，或为达到某以标准而以期望预测结果为目标反推回头去假作基础数据，导致由此导出的工程方案不符合未来实际需要。而可研是确定工程技术标准、建设规模的重要环节，常常是初步设计阶段的方案比选难以弥补的，甚至有可能会带来全局性或整体性的影响，以致影响到整个工程项目目标的实现。
监理工程师应从公共项目服务于全社会经济发展大局的角度，审核工程所采用的技术方案是否符合客观需求，并要充分了解，建设单位可能有片面要求节约投资的倾向，而但设计费与工程造价挂钩时（按费率计取），咨询单位亦可能有片面追求高额设计费的倾向，都将影响方案拟定的合理性。
2.2 造价控制
监理对建设项目全过程投资控制的应在可研阶段就开始重视，应努力做到使工程设计在满足工程质量和功能要求的前提下，其活化劳动和物化劳动的消耗，达到相对较少的水平，最大不应超过投资估算数。为达到这一目的，应在有条件的情况下积极开展设计竞赛和设计招标活动，严格执行设计标准，推广标准化设计，应用限额设计、价值工程等理论对工程建设项目设计阶段的投资进行有效的控制。包括咨询单位的选择，监理工程师都应介入。
有必要提出更合理的设计费计算规则，以激励咨询单位选择最优方案。一个优秀的方案，所能节能的工程投资和增加的社会效益，是设计费本身的高低无可比拟的。监理工程师必须令业主充分理解这一点，并在拟定咨询（可研编制）合同时就完善有关费用计算条款。
2.3 进度控制
工程项目的进度，不仅业主提供基础资料的影响，更与咨询单位沟通协调能力密切相关。
因此，监理单位受业主委托进行工程设计监理时，应落实专门人员对设计进度实施动态控制。在设计工作开始之前，首先应由监理工程师审查设计单位所编制的进度计划的合理性；在进度计划实施过程中，监理工程师应定期检查设计工作的实际完成情况，并与计划进度进行比较分析，一旦发现偏差，就应在分析原因的基础上提出措施，以加快设计工作进度，同时控制设计质量，使设计错误和变更不发生或少发生，尽可能使设计图纸在保质、保量的前提下，按规定时间提供，从而使工程项目在拟定的进度目标内实现。
但是，应考虑实际工作流程，考虑社会平均先进工时，不能盲目追赶个别官员提出不切实际的时间节点。
3 监理工作要点
3.1 准备工作
第一，监理单位在接受设计监理任务委托阶段，应先了解业主的投资意图，与业主洽谈监理意向，并介绍监理单位的监理经历、经验。
第二，参与咨询单位选择（或招标），如果业主已直接指定设计单位，监理班子应协助业主与设计单位明确设计要求，洽谈设计条件，参与合同谈判与签订。了解咨询单位技术力量及工作作风，充分沟通后独立研究后续工作控制方法。
第三，分析监理任务，明确监理范围。拟定基本工作方案，对项目开展另一角度的可行性研究，基本步骤包括：项目改进的目的和需求；提出所有可能方案包括弃建（否决项目，即不可行行判定）或可否改用管理措施解决；各可能方案及其对自然和已建环境影响的评估（评价）；拟定合理的影响减缓措施等等。
3.2 计划推进
1、成立项目监理组，确定各专业负责人和监理人员，明确分工；确定监理工作方式和监理重点；制定设计监理工作计划和设计进度计划。
2、组织各专业监理工程师与设计单位进行可研方案的技术磋商，重点控制工程的使用功能、设计标准和设计的主要参数。
3、会同建设单位组织可研方案的中间审查，以保证批准的方案能在下一设计阶段中落实。中间审查的监理意见书由项目总监整理并签署提交设计单位。中间审查主要内容一般包括：
(1)设计标准核查，兼顾规范符合性及应用灵活性；
(2)使用功能核查，兼顾不用利益群体意愿；
(3)地质条件核查，兼顾环境及人文特征的反作用；
(4)地基基础方案核查，兼顾邻近土地开发利用条件；
(5)关键结构安全性核查，兼顾场区景观要求；
(6)设施安全、卫生处理措施核查；
(7)特殊设施核查，包括人防、防震、空调、屏蔽等。
4、落实过程控制计划，执行激励和处罚措施，促使咨询单位优化资源配置，确保技术成果质量。
3.3 目标实现
1、检查各项分析、预测成果的合理性，并核查由此引出的结论的科学性，评判其是否可作为提出建设方案的依据。
2、全面核查各比较方案的优缺点比对数据，检查比选的论述是有理据客观充分。
3、全面核查推荐方案的安全、美观、耐久、使用功能，以及需要配套的生产机械、工艺、材料、技术的先进性，是否符合国家有关强制性条文的规定。
5、核查估算各项评价结果的合理性。
6、核查报告文件内容组成是否完整、章节编排是否符合国家、行业有关规定。
4 结束语
监理的及早介入，将使公共建设项目从立项之初，就预见社会未来实际需要，而不是单纯为满足个别官员的政绩追求来盲目耗费大量资源。监理程序的全面推广，能够发挥专家的群体智慧，保障业主决策的正确性，有利于工程的质量和投资控制，有利于设计市场管理，良化市场风气，促进市场竞争。
参考文献
[1] 王秀芹 李玉彬.海外基础设施BOT项目投资环境分析[J].国际经济合作.2012(01)
土地开发可研报告范文4
“十二五”铁路规划中期评估结果显示，投产里程滞后于预期目标。
目前全国虽有上百个铁路项目处在建设当中，但据知情人士透露，作为主要的投资主体，中国铁路总公司（下称“中铁总”）正受到资金投入不足、新开工项目不足等问题困扰。
加快推进铁路投融资体制改革，或将成为解决问题的重要一环。
“十二五”目标难实现
据《财经国家周刊》记者了解，2013年，受中铁总等单位委托，铁道部经济规划研究院曾对“十二五”规划进行了中期评估。
按照规划，到2015年，全国铁路营业里程要达到12万公里左右，复线率和电化率分别达到50%和60%以上。为了实现规划目标，“十二五”期间，全国铁路将安排固定资产投资2.8万亿元，其中基本建设投资2.3万亿元。
评估课题组得出的基本结论是，从2011?2013年6月底，复线率和电气化率指标已超额完成，铁路完成固定资产投资额略高于1.4万亿元，但最重要的投产里程指标却滞后于预期的目标，且新开工项目不足，没有达到预期数量。
“这意味着，想完成原来的工作量，就得增加投资；按原来的投资，肯定完不成原来的工作量。”知情人士对《财经国家周刊》记者说。
一位中国铁建人士认为，即便有足够投资，2015年底也难以实现12万公里的目标。因为按照目前几家铁路承建企业的生产能力，一年新线能投产6000公里左右就很不错了。而且一条铁路正常建设工期需要4年以上时间，不可能再靠压缩工期在短时间内建成更多铁路。
根据近几年铁路年度工作会议披露的新线投产数据累加，中国铁路营业里程已接近10.4万公里，要想实现12万公里的目标，接下来的2014年、2015年新线投产里程要达到1.6万公里，平均每年8000公里。
而在2014年1月9日，中铁总年度工作会议披露，预计2014年铁路投产新线里程为6600公里以上，这与8000公里还存在一定差距。
追资至3.3万亿元？
行至中途，才发现投资额不足？
知情人士解释，2010年开始做“十二五”规划时，一些铁路项目尚处于预可研阶段，有些项目甚至预可研都还没有做，投资额只能靠估算。随着设计深入和工程开始施工建设，才逐步摸清实际投资额，发现需要调整增加概算。
此外，征地拆迁等费用上涨，也是投资不足的原因。
据统计，征地拆迁费用上涨占全部工程造价上涨的40%。前述中国铁建人士认为，近年来原材料、人工成本上涨，也导致铁路工程造价上涨。
中期评估报告建议，“十二五”期间，铁路固定资产投资需增至3.3万亿元，才能在2010年底9.1万公里的基础上新建成2.9万公里，完成2015年目标。
资料显示，“十二五”前3年，全国铁路已安排固定资产投资1.88万亿元，距离3.3万亿元尚差近1.42万亿元，接下来的两年，平均每年需投资近7100亿元。
而在中铁总年度工作会议上，中铁总总经理盛光祖介绍，2014年国家铁路安排固定资产投资额为6300亿元。
知情人士介绍，这其中的资金缺口，需要通过铁路投融资体制改革来解决——在2014年安排的6300亿元投资当中，并没有包含社会资本。
该人士透露，国家发改委已预测，2014年社会资本投资建设铁路的金额将达400亿元，高于往年，主要是神华、新疆广汇等企业的投资。2015年是否能否吸引更多社会资本投资建设铁路，则要看铁路投融资体制改革的力度如何。
“假如地方政府能再拿出一些资金，2014年全国铁路建设总投资有可能超过7000亿元。”该人士说，在编制“十二五”规划的时候，城际铁路等地方铁路也在规划其中。
铁路政企分开改革之后，已明确这些铁路由地方主导建设，现在很多地方政府也有建铁路的积极性，“不过他们缺乏资金，近几年内，地方政府投资铁路的力度仍不会太大”。
投融资体制改革出路
事实上，在“十二五”规划中，就有“加快推进铁路投融资体制改革”的表述。“十二五”前半期的建设投资情况，更增加了推进的迫切性。
2013年8月，国务院颁布《关于改革铁路投融资体制加快推进铁路建设的意见》（下称“33号文”）。中铁总评价称，“这是继1975年中央下发《关于加强铁路工作的决定》后，党和国家又一次专门对铁路工作作出重大部署，是指导今后一个时期铁路发展的纲领性文件。”
国家发改委基础司的一位工作人员告诉记者，目前国家发改委等部委正在抓紧制定落实33号文的各项措施，预计各部委会分别出台实施细则。
北京交通大学经管学院教授荣朝和认为，铁道部于2013年3月撤销以后，中铁总已开始以企业身份行事，在企业经营等领域有若干向好迹象，但至少在铁路建设领域仍未能走出困境。
目前，铁路建设一方面还承担稳增长促内需的使命，国家要保持甚至扩大“十二五”期间的铁路建设投资，但此前铁路建设超常规发展，导致中铁总的总负债超过3万亿元，需要靠财政救助才能维系偿债和现金流链条。
土地开发可研报告范文5
为巩固土地市场治理整顿成果，切实保护耕地，节约使用土地，建立土地资源可持续利用机制，促进我省经济持续稳定健康发展，根据国务院有关政策规定，现就进一步严格土地管理，切实提高土地利用效率的有关事项通知如下：
一、以科学发展观为指导，牢固树立集约用地观念
我省人多地少，经济社会发展较快，土地供需矛盾十分突出。为缓解这一矛盾，各地在盘活存量、节约用地方面采取了一系列措施，取得了一定的成效。但是，从总体上看，我省土地利用效率不高的问题仍然存在，农用地转用的年均增幅远高于同期GDP的增幅，经济总量增长所消耗的土地资源量呈上升趋势，单位土地投入产出水平较低，造成了大量土地浪费，这种以土地资源高消耗为支撑的经济粗放增长已难以为继。因此，各级政府及有关部门必须以科学发展观为指导，牢固树立节约土地、集约用地的观念，转变土地利用方式和管理方式，优化土地利用结构和布局，实现土地的集约高效利用，促进经济社会可持续发展。
二、加强土地宏观调控，提高土地利用效率
严格实行总量控制。要坚持集中利用和节约利用的原则，充分发挥土地利用总体规划、年度计划和供地政策的调控作用，调整优化城乡用地结构，引导并逐步实现工业向开发区（园区）集中、人口向城镇集中、住宅向社区集中，最大限度地发挥土地资源的集聚利用效应。交通、水利、电力等公益性基础设施建设工程项目，要充分论证，优化方案设计，科学选址，节约用地。
严格开发区（园区）管理。各类开发区（园区）用地要纳入土地利用总体规划、城镇体系规划和城市总体规划统一管理。对省政府确定、国家有关部委认可保留的开发区（园区）的规划建设用地范围，不得擅自突破。对开发区（园区）内道路等基础设施要统一规划、分步实施，防止因配套基础设施过度超前建设而造成控制区域内土地抛荒的现象。提高开发区（园区）生产性项目用地比例，通过集中布置建造行政管理、生活服务、污水处理、仓储及绿化等配套设施，控制非生产性辅助设施的用地规模，提高区域性社会资源的共享程度。
合理确定城镇建设规模。所有建设用地必须严格控制在土地利用总体规划确定的建设用地范围之内，不得随意突破，不得越权修改和调整规划，禁止城市建设中脱离实际、违反标准的大广场、宽马路和大行政中心建设。要在符合城市总体规划、不影响城市景观、城市安全、城市生态的前提下，适当提高容积率和建筑高度，提高土地空间利用效率。要按照统筹城乡发展的要求，统一规划，按功能分区合理配置行政、商服、居住、体育、文化等设施用地，发挥社会资源集聚和共享效应。对旧城改造、旧村改造中的安置用房建设，要鼓励、支持集中建造多层、高层公寓，禁止建造别墅和低容积率住宅。
合理编制并严格执行土地利用年度计划。土地整理折抵指标纳入年度新增建设用地计划管理。对超过年度用地计划的应暂停当年建设用地审批。
制定和完善供地政策。实行供地目录制度，严格执行国家产业政策，调整优化产业结构，在土地供应上制止盲目投资和低水平重复建设。进一步完善*省建设项目用地控制指标，对工业项目投资强度的区域修正系数一律上调0.2。对具体建设项目的绿地控制指标作适度下调：教育、卫生等公共建筑用地不得超过35%；商品住宅、经济适用房等住宅用地不得超过30%；除安全、消防等有特殊规定的项目外，工业生产企业等工业用地不得超过20%。
严格按照具体建设项目审批和供应土地。对项目可研报告确定分期实施的大型建设项目可预留规划用地，但必须根据其生产建设进度分期确定供地数量和时间。对企业技改项目要充分利用原有的建设用地，确需扩建的，要将原用地面积和新申请用地面积一并测算。对企业等用地单位内部行政办公和生活服务等配套设施用地要严格控制，一般应控制在项目总用地面积的10%以内，其中在开发区（园区）内的不得超过7%，禁止建造成套职工住宅、专家楼、宾馆和招待所等设施。对生产工艺无特殊要求的项目，不得建造单层厂房。对投资规模小于500万元的工业建设项目，试行项目投资规模最低值控制办法，原则上不单独供地。通过减免厂房加层配套费等措施，鼓励有条件的地方建造多层标准厂房，以解决中小企业的生产经营场所。
加强建设用地批后管理。对已按批次批准农用地转用、征用的建设用地供应情况，实行年度跟踪检查制度。凡前两年度、上一年度及当年土地供应率未分别达到95%、80%、50%的市、县（市、区），暂停办理农用地转用、土地征用审批手续，并相应核减下一年度的用地指标。
三、深化土地使用制度改革，发挥市场在配置土地资源和价格形成中的基础性作用
严格执行《划拨用地目录》。全面落实经营性土地使用权招标、拍卖、挂牌出让制度，提高土地资源的市场化配置程度，增强市场主体用地成本意识，提高全社会珍惜土地、节约用地的自觉性。探索工业用地市场配置机制，试行以招标、拍卖、挂牌方式供应工业用地，有效发挥价格杠杆的调节作用，促进企业提高土地利用效率。
建立全省平衡的工业用地最低限价标准体系。实现工业用地价格的统一有序管理，防止和减少因区域间的不良竞争而导致的土地粗放低效利用现象的发生。制订地价与土地利用集约程度的调节系数，在不低于全省工业用地最低限价的基础上，对土地利用效率较低的项目用地适当提高供地价格，对土地利用效率较高的项目用地给予适当的地价优惠。
继续整顿规范土地市场秩序。加强土地有形市场建设，加快地价动态监测体系建设，建立土地市场定期分析和预警机制，定期向社会公布城市地价指数，引导和规范土地市场健康有序发展。
四、积极盘活存量土地，挖掘现有建设用地潜力
加大闲置土地的清理和处置力度。对新《土地管理法》实施以来农用地转用和具体建设项目供地情况进行全面检查，查清已农用地转用尚未供应土地的面积与区位，查清具体建设项目中闲置土地面积与区位，优先安排给符合国家产业政策、急需和高效的建设项目使用。
通过合理补偿等途径，建立企业用地退出机制。对尚未达到法定收回期限的闲置土地，通过协商和合理补偿，动员土地使用者退出土地。对因规划不合理造成闲置的土地，可以合同剩余使用年限计算土地价款，退还给土地使用者，由政府收回闲置土地，安排给急需建设的项目使用。
开展城市土地整理和村庄整治，努力盘活闲置厂房、仓储等用地，提高农村建设用地效率。鼓励和引导企业依法转让或出租闲置厂房，实施厂房加层、改造老厂、内部整理和余缺调剂，引进先进设备，节约生产空间等途径将存量变增量，提高土地利用效率。
五、加强土地利用监管，全面推行土地集约利用考核制度
制定具体建设项目用地控制指标考核办法。完善土地出让合同条款内容，促进土地的及时开发和合理利用。强化项目竣工的复核验收工作，对未达到土地有偿使用合同或划拨决定书确定的用地控制指标的，必须按照合同约定或决定书规定的有关条款追究土地使用者违约责任。
制定开发区（园区）集约用地评价体系。依据土地开发进度、投入与产出水平等评价指标，综合评判开发区（园区）土地集约利用水平，并据此实行开发区（园区）的动态管理。
建立市、县（市、区）集约用地评价体系和考核制度。实行评价结果与年度用地计划指标分解相挂钩的办法，促进土地利用效率的不断提高。
以上具体评价体系和考核办法由省国土资源厅、发改委会同省有关部门研究制定，报省政府批准后执行。
土地开发可研报告范文6
──1—2月全市工业经济运行分析
今年以来，全市上下倾力打造__“实力工业”，工业经济开局良好。工业生产：1—2月全市完成工业总产值25.5亿元，同比增长30，完成年计划的15，超出预期进度目标；工业投资：1—2月全市工业在建项目118项，完成总投资2.6亿元，同比增长19；外贸出口：1-2月全市自营出口737.6万美元,同比增长57.5,完成年计划的14.8。一、运行主要特征
(一)工业各项经济指标全面趋好
生产大幅增长。全市现价工业总产值25.47亿元，同比增长30，这一增幅高于上年同期16个百分点，高于20__年年度增幅1.6个百分点。效益同步跟进。规模企业工业增加值1.96亿元，增长43；规模企业销售收入8.6亿元，增长23；规模企业利税总额4595万元，增长16，其中利润1790万元，增长36。
（二）“六六”产业增势突出，支撑有力
1—2月，“六六”产业完成产值12.4亿元（包括皮革注塑产业），占全市工业总量的48.6，同比增长36，高出全市工业平均增幅6个百分点。“六六”产业规模企业增幅更为突出，达到41，高出全市规模企业增幅13个百分点。在“六六”产业中，超出全市工业平均增幅的有：纺织增长83，新型电光源增长79，消防器材增长53，机电增长51，皮革注塑增长37，绿色食品（白菇、蜂产品）增长33；行业生产总量排序发生积极变化，竹木加工产值4.4亿元，跃居第1；机电产值4.3亿元，排在第2。
传统支柱产业水泥、化工，今年头两个月增幅有些靠后。建材行业：产值2.9亿元，增长24；水泥产量94.5万吨，增长37；但同比效益大有好转，利税550万元，增长204；利润187万元，而去年同期亏损773万元；所以说，与去年初水泥行情的骤然下降相比，今年开局形势还是不错的。但就目前所具有的产能来讲,1—2月仅发挥6成以下，水泥增长空间还是很大的。化工行业：产值2.5亿元，增长18，其中化工规模企业产值、增加值、销售收入、利税、利润均出现负增长，其原因主要是一批化工企业春节停产检修，几家化工大企业1-2月生产同比下降(江化-17，双氧水公司-18，须江双氧水-27，富士达-19)，但这应该属于阶段性因素。而规模以下化工企业情况较好，产值增长高达110。
（三）主要产品市场基本平稳，销势向好
1—2月，全市工业产销率为97，属于正常状态。机电产品市场普遍较旺，尤其是变压器企业接单有了一定的选择余地；节能灯管产量、销量均有大幅上升；纺织服装行业普遍反映订单较足；竹木、消防器材、食品、皮革注塑、羽毛球等行业的销售情况都比较正常；化工产品的销售与市场情况基本正常。在主要产品中，大宗产品水泥产销率最低，仅为90，主要是受2月份春节假期及连续阴雨天气的影响，造成水泥发运量不足，总体上水泥市场较为稳定，出厂价格已有较长时间维持在200元/吨左右。
（四）春节及节后用工的影响程度降低
今年春节假期虽然跨度两个月（1月底至2月初），但对1、2月份工业经济的影响，与往年相比，其程度有所降低，节后开工较快步入正常。尤其值得一提的是，市里积极倡导“就业在__”，部门、乡镇积极发动组织用工招聘活动，使企业节后“招工”难状况得以有效缓解。据了解，我市用工大户如三友、江纺、华顿及贺村竹木加工企业都已招满员，健盛公司连5月份投产新项目的用工也已招足，进入了培训期。
（五）工业项目建设扎实推进
一是“六六”产业成为工业投资的主力军。按新口径统计，1—2月完成投资1.9亿元，占全市工业总投资2.6亿元的72，其中机电占23；竹木占20；皮革注塑占11，这对产业结构调整将产生实质性影响。二是重大项目建设进展顺利。1—2月，全市118个在建项目中,千万元以上项目占69个，许多企业春节期间赶工期，抢进度，博王服饰、松兴食用菌、众安消防等10多个重大项目相继建成投产或部分投产；红火铁路、三星搬迁，以及伦宝、顺泰、恒亮、金江等公司一批重大续建项目按计划扎实推进。三是新开工项目不断增多。1—2月，全市新开工项目达20多个，红火、江化、三友、纪元等骨干企业新项目开工建设，大众锅炉、玉兰变压器、欧派装饰、恒盛竹板、易登针织、丰田饲料等一批新项目相继上马。四是工业投资项目审议协调制度顺利启动。至今共组织预审项目21个，原则同意落地项目15个，有6个项目因选址、环保等原因未获通过，这项举措进一步规范了空间布局，提高了项目质量，提升了服务水平。
（六）园区基地集聚效应进一步显现
1—2月，我市“两区四基地”新开发土地面积387亩，其中银碓山200亩、路口村21亩、江东区63亩；基础设施投入930万元，其中经济开发区污水处理厂建设520万元，1号、18号道路建设235万元，竹木专业区龙兴路路基建设55万元，周家山坂土地平整80万元；新入园企业11家，其中市外投资企业4家；工业招商到位资金1875万元，其中市外资金1282万元（主要为一批续建项目）；园区、专业区完成工业总产值10.2亿元，工业入库税金1086万元，分别同比增长59.3和35。从发展区域看，重点工业乡镇，特别是园区、基地所在乡镇，其工业总量和增速都得到进一步提升，1—2月上余、淤头的产值、销售同比实现翻番，虎山、清湖、峡口产值分别增长34、32和38；贺村也显现出较强的发展后劲。
二、主要困难和问题
（一）融资难问题依然较为突出。主要表现为：一是企业项目投资自有资金不足， 银行贷款额度偏低。二是流动资金相对不足，银行流动资金贷款额度有限，企业难以达到均衡生产和满负荷生产。三是企业可作抵押的财产不足，设定的抵押条件较为苛刻。四是有资格互为担保的企业在我市相当稀缺。五是新办企业尚未取得信用等级，贷款更为困难。六是由于资金紧张,一些项目调整实施计划，放慢或分阶段实施。
（二）项目用地紧张仍将延续。我市工业熟地少，而新征土地由于与村民洽谈的难度增大，土地审批周期拉长，土地开发成本加大等因素，直接影响了一批项目落地实施的进度。
（三）用工结构性、阶段性矛盾尚存。企业普遍需求熟练工、技术工。有的企业招工仍显困难，特别是地理位置偏僻的企业难度更大。劳动力成本攀升，顾虑招工不顺，影响了一些企业的投资信心。
（四）部分原材料价格涨幅较大。铜材价格目前达到4.8万元/吨,比春节前上涨3000-4000元；铝材价格目前达到2.1-2.2万元/吨，也比春节前上涨了3000-4000元;对下游的变压器、电器、消防器材行业增加了制造成本。石油化工原料价格的上涨，国内双氧水产能的扩大，双氧水产品面临更大的成本压力。原木价格从700元/立方,上涨到800元/立方,木材加工企业利润空间缩小。受禽流感影响，羽毛球毛片亦有所涨价。
（五）出口持续增长将经受考验。到2月止，全市有自营进出口经营权的企业95家，比去年增加5家，但有出口实绩的只有24家，比去年下降了5家。由于人民币升值和欧盟、美国对我国部，！份服装的设限，对一些服装企业出口造成了较大影响。
三、走势分析与预测
3月份工业生产将得以回升，预计当月现价产值为15.2亿元，1-3月为40.67亿元,比去年一季度增长30,完成年计划的24，基本达到进度要求和开门红效果。
一季度的工业生产为全年开了好头，预计我市工业经济运行将持续向好。这一判断基于以下几点：
（一）市场基本面较为稳定。市场景气程度是工业生产快慢、经济效益高低的重要前提。当前我市各产业和主要产品都面临较好的市场形势，销售状况稳中趋升，企业订单较足，企业经营者信心和期望值普遍较高，全市加快发展的氛围浓厚，动力强劲。
（二）工业运行有规律可循。通常情况下，我市工业运行的年度走势，一般呈逐步走高态势，下半年基本上好于上半年。但3、4、5月份多雨天气，会对工业生产销售产生一定影响，尤其是水泥、竹木等行业更为敏感。
（三）新的增长点不断形成。从产业角度分析，头两个月增速靠后的化工、建材，将在今后月份发力；“六六”产业增势突出，20__年至今一直超过全市平均增速，初步改变了我市工业以往“一枝独秀、独撑天下”的局面。从项目支撑角度分析，老企业不间断地技改、新企业不间断地创办，形成了一批新的经济增长点。去年下半年，虎山热电二期、江化DMAC工程、红火日产5000吨水泥生产线等一批项目完工投产，产能将逐步得以释放；今年，易登针织、金江纺织、江化公司等企业100来个工业项目年内可望陆续投产或部分投产，这将为我市工业注入新的动力。
四、下一步对策措施
一、多措并举，做大总量不松劲
充分发挥市产业领导小组、工业部门和乡镇的组织、指导、协调、服务功能，调动各方面积极性，落实并督促执行年度工业经济、“六六”产业目标考核责任制。密切关注国家宏观政策取向和力度变化，强化工业经济运行动态监测分析，针对发展中面临的新形势、新情况、新问题及时作出新判断、新谋略、新对策，创新综合协调机制，及时消除不稳定、不健康因素，优化软、硬要素资源配置，确保原有和新增的产能得以充分发挥，力保一季度开门红，力争全年工业经济走稳、走强。
二、多重保障，推进项目不动摇
顺势而动，借力而为，及早抓，主动抓，进一步形成吸引、引导、促进、加快投资的良好环境。推行工业投资目标单项考核制度，构建相应报表制度，开展可行性、动态性、预见性、实效性分析与监测。突出重点，分类指导，做到意向项目抓前期，前期项目抓开工，开工项目抓进度，完工项目抓达产。坚持和完善工业投资项目审议协调制度，严把“产业政策、空间布局、投资密度、环保达标、安全生产”五个准入关。加快筹建工业项目促进中心，提业政策研究、产业发展咨询、市场调查、项目可研报告编制、项目包装以及代办项目审批等一系列服务，协助企业解决项目要素配套，开展项目有关的培训，建立工业项目储备库和智囊团。
三、多路出击，提升平台不停步
一要研究解决好规划修编问题、失地农民保障问题、合格劳动力供给问题。二要及早落实园区、基地考核办法，提升园区经济在全市工业经济总量中的比重。三要充分利用“山海协作”平台和各类招商活动载体，承接发达地区产业转移，开展有针对性的产业招商，积极推动园区、基地、企业招商以及全社会招商。四要把拟建工业新基地设想上升为方案，并组织论证，必要时进行规划设计。五要在各工业园区（专业区、基地）及拟建工业新基地的地方，有意识地预留一些好的场地、成片的土地，作为大项目、好项目的优先配套要素。
四、多管齐下，破解要素不畏难
