土地经营管理范文1
为切实加强土地管理,规范土地市场秩序,推进土地资源配置市场化、规范化,根据全国进一步治理整顿土地市场秩序电视电话会议和省政府《关于进一步整顿和规范土地市场秩序的通知》(鲁政发〔20*〕15号)精神,特作如下通知:
一、严格执行土地利用总体规划,加强耕地保护
各级政府要正确处理发展经济与保护耕地的关系,既要保证经济建设发展用地,又要严格依法保护耕地;既要坚持发展这一执政兴国第一要务,又要坚持依法用地,防止盲目圈地和无序用地。严格执行土地利用总体规划、城市规划和土地利用年度计划,不得擅自扩大建设用地范围和用地规模。严格用地规划审批,对确需调整土地利用总体规划的,从严掌握并按规定报批。认真落实土地用途管制制度,切实加强对建设用地的管理,严格控制新增建设用地总量。非农业建设可以利用荒地的不得占用耕地,可以利用劣地的不得占用好地,可以利用存量土地的不得使用新增土地。禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。按照控制总量、优化存量、集约用地的要求,坚持节约用地、科学管地、依法用地、保障供地,实施适度从紧的非饱和供地政策。严格落实占用耕地补偿、基本农田保护和耕地总量动态平衡等制度。严格执行《*市统一征用土地暂行办法》,切实做好对农民群众的补偿和安置工作,加强对补偿费的使用管理和监督,做到依法征地、合理补偿、妥善安置,维护好农民的根本利益。
二、深化土地使用制度改革,提高土地经营管理水平
强化市、县(市)政府对土地一级市场的垄断,对城市用地实行统一规划、统一征购、统一开发、统一供应、统一管理,大力推进土地资源配置市场化、规范化。除《划拔用地目录》规定项目用地以外,其他项目用地都必须实行有偿使用。对商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地,必须以招标拍卖挂牌方式出让。对利用城镇存量土地进行经营性项目开发建设,特别是进行房地产开发的,必须先行依法收购、收回土地使用权;对利用农村集体土地或以旧村改造名义搞经营性房地产开发的,必须统一征为国有,进入政府土地储备库,统一采取招标拍卖挂牌方式供应土地。其他用地,同一地块有2个以上意向用地者的,也必须实行招标拍卖挂牌方式出让。符合国家规定要求确需协议出让的,其土地出让金不得低于省规定的最低限价,协议出让结果要向社会公布,接受社会监督。
加强市、县两级土地有形市场建设,完善市场交易规则,依法规范土地市场交易行为,土地使用权的出让、转让,都要依法进场交易。进一步完善地价管理制度,实现地价信息的公开化,建立基准地价公布和地价查询制度,促进土地评估的规范科学运作。依法规范用地者的土地使用、经营、流转行为,严禁土地非法出让、转让、出租和以联营联建方式进行经营性房地产开发。
三、依法规范各类园区用地行为,促进园区经济健康发展
各类园区的设立和规模的扩大必须经规定程序批准。园区建设要按照依法办事、科学合理、保护耕地、促进规范的原则,有明确的定位,合理的布局,坚持高起点规划、高标准建设、高效能管理,实行一次规划、分期实施、梯次推进,开发一片,建成一片,收益一片,努力提高土地利用效益。
按照《办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》的要求,市国土资源局牵头,会同计划、经贸、财政、建设、外经贸、教育、科技、旅游、监察、审计、工商等部门对各类园区用地集中进行一次清理整顿。整顿的重点是未经省级以上人民政府批准、擅自扩大园区用地规模和擅自设立园区的行为。严禁下放土地审批权,凡是下放土地审批权的,必须限期收回;凡是越权审批土地的,必须限期纠正;凡是不符合土地利用总体规划和擅自设立的各类园区,必须予以撤销。不得为设立园区而修改土地利用总体规划。各类园区用地必须纳入市、县(市)区政府的统一规划管理,严格控制园区搞商品房开发。
四、强化执法监察,整顿规范土地市场秩序
按照省政府的统一部署,抓好整顿和规范土地市场秩序工作。各级政府和国土资源部门要做到认识到位、领导到位、落实到位,集中精力、集中人员、集中时间,全面清理各种非法占地、非法入市、非法转让土地问题,各类开发园区管地、用地中的违规问题,利用土地非法寻租牟取暴利的问题,在管理土地方面有法不依、执法不严的问题,通过自查自纠和治理整顿,实现土地市场秩序的根本好转。
各级国土资源部门要坚持依法行政、依法管理、依法办事,搞好服务。切实加大土地执法监察力度,加强土地执法监察机构和队伍建设,实施建设用地利用的动态跟踪管理,对擅自转让划拨土地、炒卖土地、乱占耕地等违法用地行为,依法从严查处,决不姑息。进一步健全土地监督监察网络,全面推行动态巡回检查责任制,不断完善预防机制,为规范有序的土地市场提供保障。
五、切实加强对土地管理工作的领导
土地管理工作事关经济和社会发展大局,政策性强,涉及面广。各级政府要切实加强领导,严格实行领导责任制,明确责任,明确要求,一级抓一级,层层抓落实。要加强调查研究,及时研究解决土地管理工作中的问题,妥善处理发展经济与保护耕地的关系,支持国土资源部门依法行政。各级国土资源部门要建设“高效、阳光、责任”的行政机关,完善服务功能,提高服务水平,做到行为规范、运转协调、公正透明、廉洁高效。各有关部门要密切配合,齐抓共管,切实维护良好的国土资源管理和利用秩序,促进我市经济建设的持续健康快速发展。
土地经营管理范文2
一、统一思想，充分认识加强农村土地承包经营权流转管理工作的重要性、紧迫性
加强农村土地承包经营权流转管理，是发展现代农业的客观要求，是提高农业规模效益，促进农业增效、农民增收的现实途径，也是稳定农村土地承包关系，促进农村社会和谐发展的必然选择。近年来，农民因外出务工、适度规模经营等原因，流转土地经营权现象逐渐增多，由于流转程序不规范、合同签订不完善，引发的土地纠纷呈上升趋势，出现了一系列不容忽视的问题；甚至存在以流转名义乱占耕地，擅自改变耕地用途等现象，从而引发一系列社会问题。为此，各级、各部门要充分认识到加强农村土地承包经营权流转管理工作重要性的认识，增强责任感和紧迫感，把加强农村土地承包经营权流转管理作为新形势下维护农民土地承包权益的重要任务，要切实加强引导，强化监管，促进农村土地承包经营权流转规范有序进行，切实维护农民的合法权益，促进全县农业和农村经济持续稳定发展。
二、严格政策，明确坚持农村土地承包经营权流转的原则
（一）坚持家庭承包经营制度不动摇的原则。农村土地承包经营权流转要始终坚持稳定农村土地承包关系，坚持“三个不得”，即不得改变家庭承包经营制度，不得改变土地所有权性质和农业用途，流转期限不得超过家庭承包期的剩余期限。要妥善处理好近期利益与长远利益的关系，严格遵守农地农用原则，严禁从事非农建设，严禁破坏耕作层，有效防止破坏耕地等侵害农民长远利益的行为发生。
（二）坚持“依法、自愿、有偿”的原则。农户是农村土地承包和流转的主体，土地承包经营权流转形式、流转期限、流转收益等由流转双方自主协商确定。任何组织和个人不得强迫或阻挠农户依法流转土地，不得以任何形式侵占、截留、扣缴农户土地流转收益。要充分尊重农户土地流转的主体地位，不得用少数服从多数的办法强迫农户流转承包地；流转价格由流转双方协商确定，流转收益归转出户所有。
（三）坚持从实际出发、因地制宜、分类指导的原则。农村土地承包经营权流转应以农村劳动力转移和现代农业发展需要为基础，与工业化、城镇化发展水平相适应，既要积极引导，又要坚决禁止不顾客观条件违背农民意愿强迫流转土地，严禁行政干预。
（四）坚持管理、服务、规范、有序的原则。要加强农村土地承包经营权流转的管理和服务，强化政策宣传、信息咨询、综合服务和监督管理，建立健全各项制度，加强流转市场建设，规范合同的签订、登记，及时解决流转纠纷，维护各方合法权益，确保流转行为规范有序。
三、强化措施，切实加强农村土地承包经营权流转管理
（一）稳定承包关系。要认真对照相关法律法规和政策，依法保障农民对承包土地的占有、使用、收益等权利。签订30年的农村土地承包合同和发放经营权证书是土地流转的前提，农村土地承包经营权证书由省农业厅统一印制，县政府统一换发补发。颁发经营权证书在乡镇办完成“三清理”、合同签订、信息录入、乡镇申请、县验收的前提下进行。各乡镇办要加快土地“三清理”、合同签订、信息录入等工作进度，确保年内全面完成换发补发经营权证书工作。依法应确权的土地都要纳入确权范围，并确权到户，全部发放土地承包经营权证书，严格做到承包地块、面积、合同和证书“四到户”。
（二）强化服务体系建设。要建立县、乡、村三级农村土地承包经营权流转服务网络，为供求双方提供土地流转信息服务。县级以县农业局为依托，建立农村土地承包经营权流转网络平台，配备信息服务设备，配置信息软件，建立流转数据库，供求信息。各乡镇办要切实抓好流转服务中心建设，建立档次高、设施配套、功能齐全的流转服务中心，配备大屏幕电子显示屏，及时流转信息。通过开展信息登记、土地评估、合同鉴证、法律政策咨询等工作，为流转双方提供“一站式”便捷服务。村级也要设立流转服务点，设立信息联络员，及时收集上报流转信息。
（三）规范流转行为。承包方在依法取得的农村土地承包经营权，可以采取转包、出租、互换、转让或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式流转。农村土地承包经营权流转，受让方可以是专业大户、家庭农场、农民专业合作社、农业种养专营企业等规模经营主体，也可以是其他有农业生产经营能力的组织和个人。在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。承包方依法采取转包、出租、入股方式将农村土地承包经营权部分或者全部流转的，承包方与发包方的承包关系不变，双方享有的权利和承担的义务不变。承包方采取转包、出租等方式流转的，应当及时报发包方备案。采取转让方式流转的，应当经发包方同意，受让方要与发包方重新签订承包合同，及时办理土地承包经营权属变更手续；未经发包方同意，采取转让方式流转土地承包经营权的，转让合同无效。同一集体经济组织的承包方之间自愿将土地承包经营权进行互换，双方对互换土地原享有的承包权利和承担的义务也相应互换，当事人双方应到村集体经济组织办理承包合同、土地承包经营权证书变更及备案手续。土地流转受让方以转包、出租方式取得的土地进行再流转的，应当经原承包方书面同意，并办理流转备案手续。农村土地承包经营权流转收益归承包方所有，任何组织和个人不得侵占、截留、扣缴。受让方在流转期间因投入而提高土地生产能力的，土地流转合同到期或者未到期由承包方依法收回承包土地时，受让方有权获得相应的补偿。具体补偿办法可以在土地流转合同中约定或双方通过协商解决。
（四）实行合同管理。承包方流转农村土地承包经营权，应当与受让方在协商一致的基础上签订书面流转合同。代耕期不足1年的，可以不签订书面流转合同。实行委托流转的，应由承包方出具土地承包经营权流转委托书，注明委托的事项、权限和期限等，并有委托人签名盖章。未经承包方书面委托，任何组织和个人都无权代替承包户签订土地承包经营权流转合同。过去没有签订流转合同的，各乡镇办流转中心要及时向流转双方提供并指导签订规范的流转合同。流转合同由省农业厅、省工商行政管理总局统一制定，县农业部门统一印制。已经签订流转合同，且流转合同规范、双方无异议的，可以维持原合同，也可以变更为全省统一的流转合同。流转合同的签订要在乡镇办流转服务中心和村集体经济组织的监督下，由流转双方在村集体经济组织或乡镇办流转服务中心集中完成，特殊情况下可在其他地点完成，但要做到合同的签订、备案在同一地点一次完成。农村土地承包经营权流转合同一式四份，流转双方各执一份；发包方和乡镇办各备案一份。各乡镇办应当建立农村土地承包经营权流转情况登记册，及时准确记载农村土地承包经营权流转情况。以转包、出租或者其他方式流转承包土地的，及时办理相关登记；以转让、互换方式流转承包土地的，及时办理有关承包合同和土地承包经营权证变更等手续。乡镇办流转中心在指导流转合同签订或流转合同鉴证中，发现流转双方有违反法律法规规定的，要及时予以纠正。跨行政村的土地流转合同应经公证机构公证备案。一次性流转面积超过200亩的，同时报县农业部门备案。
（五）妥善化解矛盾。要充分发挥乡镇办农村土地调解庭和县仲裁庭的调解、仲裁作用，健全流转纠纷调处机制，完善调解仲裁程序、调解仲裁方法和调解仲裁制度，依法有序解决土地流转中出现的矛盾纠纷，确保流转纠纷及时化解。村级也要明确一位熟悉农村土地法律法规和办事公道的人员作为专职调解员。
（六）完善档案管理。根据农业部、国家档案局《关于加强农村土地承包档案管理工作的意见》要求，各乡镇办流转中心要对流转合同及有关资料登记造册，分类归档，妥善保管，并逐步实行信息化管理，及时记载和反映流转情况，确保流转档案的安全与完整，为妥善解决流转纠纷奠定坚实的基础。
四、加大力度，严厉打击土地承包经营权流转中的违法违规行为
要切实加强流转土地用途的监管，对违背法定程序、超越流转范围、预谋改变土地的农业用途、假借流转行为买卖土地、以租等违法行为坚决予以打击。土地承包经营权流转后，承包方给承包地造成永久性损害的，发包方要予以制止，并要求承包方赔偿由此造成的损失。占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等，破坏种植条件的，或者因开发土地造成土地荒漠化、盐渍化的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正或者治理，可以并处罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。擅自将农民集体所有的土地使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。
任何组织和个人强迫承包方进行土地承包经营权流转的，流转行为无效。国家机关及其工作人员利用职权强迫、阻碍承包方进行土地承包经营权流转的行为，给承包方造成损失的，要承担损害赔偿等责任；情节严重的，由上级机关或者所在单位给予直接责任人员行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
土地经营管理范文3
刚才，介绍了推进农村土地流转、发展规模经营的经验，讲得很好，请大家学习借鉴；省农业厅厅长孙景淼通报了全省土地流转情况及下一步打算，我完全同意，请各地认真贯彻落实。下面，我讲几点意见：
一、充分认识推进土地流转、促进规模经营的重要性和紧迫性
（一）推进土地流转是贯彻“创业富民、创新强省”总战略，推动农民创业创新的有效途径。土地流转无论是对流出方还是流入方来说，都可以促进农民分工分业、创业致富。对流入方来说，可以扩大生产规模，增加科技等现代农业要素投入，发展高效生态的现代农业，在农业领域进行更高层次的创业创新。对流出方来说，流转土地不仅可以获得财产性收入，还可以全身心投入二三产业去就业创业。
（二）推进土地流转是实现“二次飞跃”，推动农业转型升级的必然要求。改革开放初期实行的家庭联产承包责任制，极大地调动了农民群众的生产积极性，使农业发生了第一次飞跃。但是，我省人多地少，户均耕地仅2.1亩，在收入渠道多元化的今天，农民不会为了这点田地而去钻研技术、购买装备、投入基础设施，从而出现农业副业化、农民兼业化，劳动生产率、土地产出率比较低，农产品质量也难以控制等问题。所以，农业转型升级的根本出路就在于推进土地流转，培育现代农业主体，提高土地、农业装备设施等要素的利用率和科技水平，这样才能推进农业的规模化、专业化、标准化、订单化、品牌化、设施化、机械化、信息化，提高劳动生产率、土地产出率和农产品质量安全水平，早日实现农业生产力“二次飞跃”，促进农业转型升级。
（三）推进土地流转是优化资源配置，推进城镇化和推动城乡统筹发展的重要举措。一方面，通过土地流转，可以吸引优质要素投入农业农村领域。而且，土地流转后由于农业主体缩减、规模扩大、素质提升，使政府对农业的管理服务、政策扶持等公共资源利用效率大大提高。
另一方面，通过土地流转，使不再从事农业生产的农民向城市、小城镇集聚。相对集聚的人口可以降低人均基础设施建设运行的成本，并为发展工业提供劳动力，为发展服务业提供需求，有利于加快城镇化、工业化进程，促进城乡统筹发展。
（四）推进土地流转是顺应群众需求，推动落实十七届三中全会精神的具体实践。土地流转的前提是法律政策有允许、农民就业有出路、规模经营有能力、基本生活有保障，只要具备这四个条件，土地流转就有需求。从法律政策看，《农村土地承包法》、十七届三中全会和今年的1号文件，都明确允许土地承包经营权流转，并要求规范流转行为；从农民就业看，我省70%以上的农村劳动力已稳定转移到二三产业，农民人均收入中来自第一产业的比重已降到20%以下，土地已不再是农民唯一的收入来源；从规模经营能力看，一部分农户、专业合作社、农业企业完全有能力经营更多的土地；从基本生活保障看，全省已全面实行了最低生活保障制度、新型农村合作医疗制度等，农村最低生活保障水平已高于1500元/人年，哪怕农民不直接经营土地，也不会影响其基本生活保障。所以，农民将零碎土地流转出去的愿望强烈。据省农业厅的抽样调查，56％的农户具有土地流转意向，目前流转的土地中，60%以上是农民自发流转的。这说明当前我省土地流转有着内在的需求。
总之，各地、各有关部门特别是广大基层干部要统一思想认识，树立积极有为的意识，因势利导，大力推进土地流转，促进规模经营。
二、因势利导，积极稳妥推进土地流转
近年来，各地顺应生产力发展要求和群众需求，积极探索并引导农民开展多种形式的土地流转，不断创新工作机制，加大政策扶持力度，加强流转管理与服务，有序推进了土地流转，为稳定粮食生产、发展高效生态的现代农业创造了良好的条件。截至去年9月底，全省共有276.6万户农户流出土地535.75万亩，占总承包耕地面积的27％，占总农户的29.5％，不少工作走在了全国前列。*、*等县市设立土地流转专项资金，建立了县镇、村三级土地流转服务组织；慈溪市对将承包期内剩余年限的土地承包经营权一次性委托镇、村流转或实行土地股份制经营的农户，在参加养老保险时，市财政每年每亩补贴养老金100元；*市在市、县两级全部建立了土地承包纠纷仲裁委员会等等，都做的很好，很有成效。
但是，对照发展现代农业的要求和群众需求，目前的土地流转与农村劳动力转移还不相适应，还存在着流转期限偏短、手续不规范、大多处于自发状态、流转费导向不利于发展粮食生产等问题，还需要进一步加大机制创新和推进力度。
为此，当前和今后一个阶段，我省推进土地流转的总体要求是：以科学发展观为指导，认真贯彻“创业富民、创新强省”总战略和十七届三中全会精神，以确保农民掌握土地承包权、流转决定权和增进农民利益为前提，按照发展现代农业的要求，培育土地流转市场，规范流转行为，完善制度保障、政策扶持和组织领导体系，鼓励引导农户把土地承包经营权流转给现代农业主体发展规模经营，到2012年，力争全省土地流转率达35%以上，其中经济发达县(市、区)达50%以上。在具体工作中要坚持以下四条原则：
一是要坚持依法、自愿、有偿原则。土地流转必须在稳定和完善家庭联产承包责任制，确保农民拥有明确的承包权基础上依法流转，由承包农户自主、自愿决定流转方式，流转收益要归承包农户所有，流转过程要遵循法定程序。
二是要坚持稳粮优先、注重效益原则。土地流转不得改变农业用途，确保农业综合生产能力和粮食安全。要尽可能避免流转土地“非粮化”，在尊重和支持规模大户发展高效生态农业的同时，积极鼓励种粮大户和粮食生产经营组织受让农户流出的土地，依靠科技提高粮食单产，大力发展粮经、粮畜、粮渔相结合新型种养模式，走效益型粮食生产路子。
三是要坚持市场主导、政府引导原则。土地流不流转、流给谁、多少价格，都应该通过市场机制解决。政府通过政策激励、有效服务、规范管理，积极引导土地流转。
四是要坚持因地制宜、分类推进原则。根据经济发展水平、农村劳动力转移和社会保障状况，分类指导，多种形式，逐步推进。不能急于求成、拔苗助长，不能消极无为、放任自流，也不能搞“一刀切”，确保土地流转健康有序推进。
根据以上总体要求和基本原则，当前突出要抓好以下几项工作：
（一）抓组织引导。推进土地流转，关键在县，基础在乡镇、村。各级政府要把土地流转作为建设新农村、发展现代农业、稳定粮食生产的重要工作来抓，精心组织部署。农业部门要切实承担起土地流转的指导、协调、服务和管理工作。财政、国土、劳动保障、金融、工商、等有关部门要根据各自职责，研究制订和落实相关工作措施。当前，各地要抓住春节期间外出农民集中返乡的时机，组织基层干部进村入户宣传有关法律法规和政策，了解群众需求，使农民理解所拥有的承包权长久不变，流转的只是经营权，而且流转的土地也不能用于非农建设，使农民消除顾虑，有序引导兼业农户主动流出土地。
（二）抓管理服务。在当前农民群众对市场化流转还不是很放心的情况下，政府的管理服务十分重要。
一是要加强流转服务。县级以上农业部门和乡镇政府要落实机构、人员具体承担土地流转的指导、管理、服务工作，村级要有土地流转信息员，做好土地流转的信息搜集、政策咨询服务、合同审查备案和档案管理等工作。这一块，政府部门要先做，确立主导地位。同时也鼓励有条件的地方发展流转服务组织，为流转双方提供信息沟通、法规咨询、价格评估、合同签订、纠纷调处等服务。
二是要规范流转行为。土地流转必须平等协商，依法、自愿、有偿进行，不得损害农民土地承包权益，不得擅自截留、扣留流转收益。委托发包方或中介组织流转承包土地的，应由承包方出具土地流转委托书，注明委托的事项、权限和期限等，并有委托人的签名或盖章；以转让方式进行流转的，必须事先提出申请并经发包方同意。受让方将以转包、出租方式获得的土地进行再流转的，必须经原承包方同意。
三是要规范流转合同。流转期限在一年以上的原则上都要签订规范的书面流转合同。流转合同由省农业厅会同省工商局统一制定并。乡镇农村经营管理部门、村经济合作社或土地流转服务组织应及时向达成流转意向的承包方提供统一文本格式的流转合同，及时指导合同签订。
四是要规范流转管理。村经济合作社对承包方提出的流转承包地的要求，应及时备案，并报乡镇政府。乡镇农村经营管理部门要建立流转情况登记册，落实专人负责流转情况登记以及流转资料的收集、整理、归档和管理工作。要加强土地流转期限和用地性质的管理，防止土地流转后用地性质“农转非”，防止流转期限超过二轮承包期的剩余年限而引发纠纷。
五是要完善二轮土地承包工作。认真整理和永久管理好土地承包档案资料，加快推进土地承包信息化管理，确保土地承包合同、权证、地块、面积四到户。妥善解决遗留问题，抓紧完成二轮土地承包的扫尾工作，没有与农户签订承包合同的要抓紧签订，没有发放土地承包经营权证书要抓紧发放。
六是要做好和仲裁工作。认真做好土地流转的调处和复查、复核工作。要根据《浙江省实施<中华人民共和国土地承包法>办法》的规定，抓紧建立农村土地承包仲裁委员会，开展承包纠纷仲裁，妥善解决农村土地承包和流转纠纷。
（三）抓流转土地的规模经营。这里要强调的是，我们推进土地流转，目的是发展高效生态的现代农业，保障粮食安全。
一是要重点支持流转土地发展粮食生产。粮食生产由于比较效益低，在土地流转中容易造成放弃粮食生产转向其他高效农产品。因此，在劳动力转移充分的地方，我们要先鼓励流转土地搞粮食规模经营，在政策上要重点支持。实践表明，通过规模经营，能降低成本，提高产量和品质，增加效益，虽然亩均产出低于其他经济作物，但人均劳动生产率是高的，种粮农民收入仍能保证。另外，如果通过季节性流转，把全省春季抛荒的300万亩田种起来，就可以增加20多亿斤粮食。因此，引导流转土地发展粮食生产是有效益支撑的，政策上应该予以重点支持。
二是要引导种养大户、农业龙头企业、农民专业合作社连片开发流转土地，发展现代农业，并引导其吸纳流转农户的剩余劳动力继续从事农业生产，形成土地流转吸引大户开发、大户开发带动农业发展、农业发展增加农民收入的良性循环机制。
三是在土地仍是农民收入主要来源的地区，要围绕主导产业和特色产品，兴办农民专业合作社，在家庭承包经营的基础上，通过统一作物布局、统一生产、统一质量标准、统一投入品采购和供应、统一品牌、统一销售等途径，实现规模经营。
（四）抓政策扶持。推进土地流转主要依靠市场机制、依靠效益，但在目前农业效益总体较低、农民心存疑虑的情况下，政府支持必不可少。
一是要加大对农业规模经营主体的支持力度。省财政将整合现行有关财政支农政策，加大对土地流转、规模经营的支持力度。各级相关支农资金和项目要向种养大户、农民专业合作社等农业规模经营主体倾斜。经营面积1000亩(经济欠发达县和海岛县500亩)以上的农民专业合作社和农业企业，符合立项条件的优先安排农业综合开发项目。有条件的地方，可安排资金重点用于土地流出户补贴。各涉农部门和责任农技员要与农业规模经营主体建立联系制度，帮助解决实际困难。积极探索对农业规模经营主体派驻责任农技员和大学毕业生到农业规模经营主体工作的政府补贴制度。
二是要加大信贷支持力度。充分发挥农村合作金融机构服务“三农”的主力军作用，进一步加大对农业规模经营主体的信贷投入，对实力强、资信好的给予一定的信贷授信额度，简化贷款手续，实行优惠贷款利率。其他金融机构要主动拓宽信贷支农范围，加大对农业规模经营主体的支持力度。对信贷支农力度大的农村合作金融机构，执行优惠存款准备金率和优先给予支农再贷款支持。鼓励县域银行业金融机构新吸收的存款主要用于当地发放贷款。村镇银行和小额贷款公司要以农业规模经营主体为主要服务对象。创新贷款担保方式，扩大农村有效担保物范围，鼓励开展林权抵押贷款和股权、应收账款质押贷款，推动开展农房、海域使用权抵押贷款，拓宽农村融资渠道，政府投资设立的农业担保公司要以专业大户、农民专业合作社和农业企业为主要担保对象，切实解决担保难问题。
三是要落实农业生产配套设施用地政策。凡流转期限5年以上并签订流转合同，经营面积100亩以上的专业大户、农民专业合作社和农业企业，因生产需要建造简易仓(机)库、生产管理用房、晒场等农业生产配套设施，允许其在流转土地范围内按流转面积3-5‰的比例占用土地，其用地不破坏耕作层的，视作农业生产需要的临时用地，按临时用地管理，经县级农业主管部门审核同意后，由乡镇国土所协调用地选址，并到县级国土资源管理部门备案，不得改变土地的权属和用途。各市、县（市、区）在安排省切块下达的年度新增建设用地计划时，应在严格控制新增建设用地总量的前提下，统筹科学合理安排好农业龙头企业加工项目用地。
土地经营管理范文4
关键词：土地融资；模式；风险；可持续性
引言
改革开放三十多年以来，我国城市化步入快速发展阶段，投融资模式不再是以预算内的财政收入为主而进行公共服务和城镇基础设施融资。土地融资作为地方政府财政资金的重要来源成为新的融资模式。土地融资推动了地方经济的快速增长，加速城市化进程。然而，由于对土地融资经营管理的缺陷，土地融资加重了地方政府财政和金融风险，债务问题显得尤为突出等多项问题，并且现行的土地融资模式并不具有可持续性。本文对土地融资的运行模式进行研究，分析其利弊，讨论其现状和存在的问题，并提出相应的对策建议。
一、土地融资的产生
1998年实行的《中华人民共和国土地管理法实行条例》赋予了我国地方政府出让土地的权力，使地方政府可将土地出让以获得土地出让金、土地税费等收入，并将其作为地方财源的政策支持。在地方财政收入远远满足不了城市化快速发展需求、土地管理新政策的大背景下，地方政府土地融资则顺运而生。
二、土地融资的模式
（一）土地直接出让模式
土地出让是指出让土地的使用权，使用权拥有者可以占用、使用或获取土地收益，并且对土地的所有权具有支配和处置的权利。土地出让模式是土地资产处置的一种方式，也是土地融资的主要模式。土地出让方式有招标、拍卖、挂牌和协议四种方式。我国最初的土地出让主要方式为协议出让；而后为满足市场化的需求，进行了多次的政策调整，将土地出让方式转变为以招标、拍卖和挂牌为主。这种土地融资模式确实在一定程度上适应了市场化的需求，却也因较低的透明度不可避免地存在寻租的情况。
（二）债务融资模式
地方政府以土地为支撑，设立投融资平台公司，通过将土地、国有资产控股、国债收入等资产划拨注入，从而获取银行贷款，或发行建设债券，或通过融资租赁、项目融资、信托私募等资本市场融资等方式进行融资。债务融资以政策性银行打捆贷款和发行城投债两种形式为主，政策性银行贷款是债务融资中使用较多的方式。国家开发银行及国有商业银行对地方政府发放打捆贷款，地方政府将贷款纳入财政预算内，承诺确保还本付息，与银行建立金融合作关系。城投债一般是相对于产业债而言的企业债，亦称“准市政债”，是以地方投融资平台为发行主体，公开发行的企业债和中期票据，主要用于城市基础设施建设或公益性项目等投资目的发行的，其他商业融资方式因融资成本较高而占据较小比重。
三、土地融资存在的问题
土地融资推动了城市化进程，带动了相关产业的发展，促进地方经济快速增长，但也存在一系列的问题。如地方政府过分依赖土地融资，财政和金融风险加重，债务问题更为突出等，并且现行的土地融资模式并不具有可持续性。
（一）地方财政过分依赖土地融资
在完全市场经济下，市场的供给和需求决定了房地产价格的高低。地方政府往往掌握土地的供给，在土地财政最大化的激励下，地方政府会不断抬高土地出让价格。土地成本提高的部分则由房地产商通过房价向居民转移成本；住房价格的上涨转而提高了地方政府所掌控土地的价值，进一步强化了地方政府对土地财政的依赖。
（二）加重地方财政和金融风险
地方融资平台公司获得银行贷款的主要方式是土地抵押。土地抵押贷款的还款来源主要是未来土地的增值收益。因此，一旦土地增值收益在未来出现较大的下行压力，地方政府的还债困难就会相当大。当前房地产市场前景并不乐观，地方政府土地出让和税收增速下滑，削弱了地方政府对债务的偿债保障能力，部分地方政府很可能无法按期还贷。银监会不得不允许地方政府平台贷款延期偿还。若未来经济不能保持高速增长，地方政府最终还是无法偿还债务，这将对银行造成较大的直接冲击力，同时带给银行业的系统性风险也是无法避免的。 （三）不可持续性
土地是不可再生的稀缺资源。一些地方政府在发展中过分追求“规模效应”，盲目地扩张土地融资规模。随着地方政府手中的土地资源逐渐减少，地方政府依靠“土地财政”融资的模式难以为继，这便导致了地方政府融资平台可持续发展低水平问题。为摆脱这一困境，融资平台则开始以地方政府的名义对金融机构进行承诺，并以地方财政收入作担保，显然这些承诺多为地方政府开出的“空头支票”，因为许多地方政府融资平台并没有稳定的收入来偿还金融机构贷款的本金和利息，加上地方政府自身存在的财政困境，兑现效果多不理想。
目前，不少地方政府不仅将规划用地大量用于抵押担保，还透支了未来的土地出让收益，这必然使得地方政府的偿债能力完全暴露于土地价格风险之中，一旦土地市场泡沫破裂，地方政府陷入借新债换旧债的局面将无法避免。中国未来经济增长率呈下降趋势，房地产业也存在泡沫危机，加之地方债务问题突出等问题，土地融资模式的不可持续性尤为明显。
四、对策和建议
（一）加强风险监管，拓宽政府融资渠道
根据财政预算管理的基本原则，土地出让收益属于一次性资本收入，其指出应当用于城市基本设施建设投资等资本性支出，而绝不能用于政府经常性运营支出。从理论上来说，按照这一原则收定支，利用土地出让支持城市基础设施建设本身也并不会带来过多额外风险。国家应规范地方政府土地出让制度，加强风险监管，开拓信托融资渠道，探索发展产业投资基金，积极引导各类股权基金投资合适的政府项目。完善收费价格机制，促进社会资金滚动扩张。
（二）打破垄断房地市场，重塑公平竞争市场
在市场竞争中，规模大的企业资金充足，在土地市场上往往具有竞价优势，在“招拍挂”的土地出让制度下，地方政府出让的土地往往成为大企业的土地储备。房地产商往往优先开发储备中的土地，对新购入的土地进行储备，致使政府增加了土地供给却不一定增加住房供给。因此，在房价调控中，如果没有强制性考核指标，地方政府往往缺乏打压房价的激励。而现有土地出让制度使得房地产市场趋于垄断化，土地融资成为了房价高涨的根源之一。必须重新审视一级土地市场出让制度，打破垄断房地市场，保护中小型企业竞拍土地的权利，使得房地产市场趋于公平竞争化。
（三）建立土地财政基金，促进土地融资可持续发展
土地出让金的本质是把未来的土地租金一次性提前征收。如果一个地方官员在任期内大量出让土地，并将其全部支出，必然导致其下任官员土地资源缺乏。国家可以要求地方政府建立土地财政基金，规定地方官员在自身任期内使用的最大比例收取的土地出让金，并将余下资金纳入政府土地财政基金，进行积累，以备将来之用。如此，可避免因某一任政府大量出让土地资源，导致土地资源的不可持续发展，还可以弱化地方政府对土地财政的热情。
土地经营管理范文5
关键词：农村土地；承包经营； 管理现象；问题研究
中图分类号：S-9 文献标识码：A DOI：10.11974/nyyjs.20160532133
农村土地承包经营随着市场经济发展进程作出了相应变革，但是仍然有诸多待完善之处，当下只有以事实为依据，以服务农民为准则，解决承包经营存在的弊端。
1 农村土地承包的现状
在全国范围内，由于地理条件、经济发展程度等因素的不同，我国农村土地承包管理在运行工作上呈现出差异化，但是都表现出政策与农民之间产生了各种形式的纠纷，具体来说包括如下3类。
由于农户土地流转不规范导致的纠纷，为了简化繁琐的程序而以口头约定的形式对土地流转的期限以及价格等进行规定，在这个过程中只有农户单一主体操作，政府的职能却弱化了，最终致使事后引发了严重纠纷。
农民工返乡要求恢复承包权未果引发的纠纷，在我国城镇化建设中数量庞大的农民工发挥了不可替代的重要作用，但是随着近年来对三农问题的重视和工业反哺农业的力度加强，更多的农民工重新返回到家乡务农。但是当这部分农户在外务工的同时为了确保承包地有所保障，从而村组织又将土地的承包权转租他人，由此便产生矛盾。
村干部管理意识薄弱，随意性强。当前村干部随意对村集体所有的土地实施小规模调整，对于这个问题，主要是由于村干部对土地承包的相关法律、法规、政策认识不足，随意进行土地调整，引发了纠纷。
2 农村土地承包的积极意义
2.1 土地承包制度是我国人民向往的制度
在我国，经过长期以来的实践证明，土地承包制度不仅可以激发农户的劳动热情，提高农业生产效率。而且这种生产形式深受我国各地广大农民的青睐，有助于推进我国农村经济。
2.2 实行土地承包制度有利于新农村建设的社会稳定
有资料显示，我国拥有9亿农民，如何让如此庞大数字的农民有更多的“获得感”是实现和谐社会的关键。即便是在农业机械化水平尚未足够成熟，观念转变还不及时的情况下，土地承包制度却为农户们提供了基础的物质基础。根据调查显示，农村土地承包制度落实不完善的地区往往也是社会较为动荡的地区。
3 农村土地承包管理中存在的问题
3.1 法制观念欠缺
虽然我国的土地总量很乐观，但是其中可供种植的高产土地总量却并不乐观，对于贫瘠的土地而言，因其产量低下而不受关注，进而变得日益荒芜形成恶性循环。通过对比总结土地调查数据得出结果，国内的土地当中真正肥沃的土地仅为耕种面积的1/5。人地矛盾依然是摆在国人面前的一大难题，我国的人口还在增加，由于环境恶化、人为破坏等因素致使耕地面积持续减少和农村人均耕地下降。农村集体土地遭受破坏主要是由于法制体系欠完善造成纠纷事件越来越常见，究其原因，就是没有使用法律手段解决问题，才会使农户自身及集体利益受损失。
3.2 管理队伍不健全
大多数农村地区，农村土地承包管理人员业务水平差、管理经费严重缺失，综合这些因素，还没有形成先进的土地管理模式，加之理念薄弱，导致农村基层土地管理队伍专业化、专门化特征不完善，当出现了土地承包流转、纠纷等问题时，未能在第一时间采取措施应对，且存在相互之间推诿责任现象，农户的困境难以实际解决。
3.3 土地流转尚未形成规范
农村土地在承包期间并没有形成较为完备和规范的流转程序，因此会造成很多承包双方的纠纷和歧义。具体而言这种不规范分为代替耕种型、承包转让型、无规范合同型3类。因为土地流转期间没有依据章程进行而产生的纠纷更多，不利于土地流转。在管理学角度上看，目前的土地承包经营权流转中，行政干预过多，超出合理范围。农村土地承包经营权流转属于民事范围，所以，根据民事权利自愿选择，流转的前提必须是当事人自愿，行政许可的强制力并不能适用于民事当事人财产或权利的转移，农村土地经营权流转的自愿原则在《农村土地承包法》有所说明。所以，目前的行政法规必须以农民意愿为基础。
对于农村土地承包经营权流转的行政管理的行政力度必须在合理范围内，不可以违背行政法和当事人意愿。《农村土地承包法》也充分表明行政管理既不能变为阻碍农村土地经营权流转，也不能强制促进流转。
4 解决土地承包管理问题的措施
农户与土地之间是密不可分的关系，土地是农户们赖以生存的基本生活要素，因此为了提高农民生活质量，盘活农村经济发展，确保土地承包制度规范、科学、有序进行，笔者认为应当从以下3方面着手：
4.1 加大宣传力度
现在的情况是，农民对于维权的意识不强，主动拿起法律武器解决纠纷的参与度不高，所以当务之急是要加大《农村土地承包法》的宣传力度，鼓励农民学习，尤其是让他们知道发放土地承包证的必要性；为了能够起到更好的农村土地承包工作管理、指导作用，要求基层的土地承包管理工作人员“打铁还需自身硬”，重点加强业务学习，从而提高自身解决农村土地承包纠纷的能力。
4.2 各级政府应切实落实政策
乡（镇）一级的办事员要多到农村实地走访，发挥群众路线的积极作用，多看多听，了解农民所想，了解农民所急。这样才能结合各村实际，各村的困难，落实政策时在农民所想上动真情，在农民所需上办实事。做到从群众中来到群众中去，稳定团结管理队伍，为解决土地承包纠纷奠定制度基础。
4.3 建立健全土地流转制度
建立健全土地流转制度的关键一步在于辅导农民了解合同内容，做好合同的签订与发放。减少土地流转合同的不规范因素。时刻以农民的利益作为开展工作的出发点和落脚点，引导好农村土地流转规范健康发展。
5 总结
农村土地承包问题关系农民的权益，同时也关系到我国新时期环境下新农村建设进程，因此必须确立一整套完善的法律法规，建立土地承包法制化管理；打造一支业务水平高、全心全意为农民服务的管理队伍；加大《农村土地承包法》的宣传教育工作，培养农民维权意识。
参考文献
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土地经营管理范文6
第二条 农村土地承包经营权证是农村土地承包合同生效后，国家依法确认承包方享有土地承包经营权的法律凭证。
农村土地承包经营权证只限承包方使用。
第三条 承包耕地、园地、荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地从事种植业生产活动，承包方依法取得农村土地承包经营权后，应颁发农村土地承包经营权证予以确认。
承包草原、水面、滩涂从事养殖业生产活动的，依照《中华人民共和国草原法》、《中华人民共和国渔业法》等有关规定确权发证。
第四条 实行家庭承包经营的承包方，由县级以上地方人民政府颁发农村土地承包经营权证。
实行其它方式承包经营的承包方，经依法登记，由县级以上地方人民政府颁发农村土地承包经营权证。
县级以上地方人民政府农业行政主管部门负责农村土地承包经营权证的备案、登记、发放等具体工作。
第五条 农村土地承包经营权证所载明的权利有效期限，应与依法签订的土地承包合同约定的承包期一致。
第六条 农村土地承包经营权证应包括以下内容：
（一）名称和编号；
（二）发证机关及日期；
（三）承包期限和起止日期；
（四）承包土地名称、坐落、面积、用途；
（五）农村土地承包经营权变动情况；
（六）其他应当注明的事项。
第七条 实行家庭承包的，按下列程序颁发农村土地承包经营权证：
（一）土地承包合同生效后，发包方应在30个工作日内，将土地承包方案、承包方及承包土地的详细情况、土地承包合同等材料一式两份报乡（镇）人民政府农村经营管理部门。
（二）乡（镇）人民政府农村经营管理部门对发包方报送的材料予以初审。材料符合规定的，及时登记造册，由乡（镇）人民政府向县级以上地方人民政府提出颁发农村土地承包经营权证的书面申请；材料不符合规定的，应在15个工作日内补正。
（三）县级以上地方人民政府农业行政主管部门对乡（镇）人民政府报送的申请材料予以审核。申请材料符合规定的，编制农村土地承包经营权证登记簿，报同级人民政府颁发农村土地承包经营权证；申请材料不符合规定的，书面通知乡（镇）人民政府补正。
第八条 实行招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地的，按下列程序办理农村土地承包经营权证：
（一）土地承包合同生效后，承包方填写农村土地承包经营权证登记申请书，报承包土地所在乡（镇）人民政府农村经营管理部门。
（二）乡（镇）人民政府农村经营管理部门对发包方和承包方的资格、发包程序、承包期限、承包地用途等予以初审，并在农村土地承包经营权证登记申请书上签署初审意见。
（三）承包方持乡（镇）人民政府初审通过的农村土地承包经营权登记申请书，向县级以上地方人民政府申请农村土地承包经营权证登记。
（四）县级以上地方人民政府农业行政主管部门对登记申请予以审核。申请材料符合规定的，编制农村土地承包经营权证登记簿，报请同级人民政府颁发农村土地承包经营权证；申请材料不符合规定的，书面通知申请人补正。
第九条 农村土地承包经营权证登记簿记载农村土地承包经营权的基本内容。农村土地承包经营权证、农村土地承包合同、农村土地承包经营权证登记簿记载的事项应一致。
第十条 农村土地承包经营权证登记簿、承包合同登记及其他登记材料，由县级以上地方农业行政主管部门管理。
农村土地承包方有权查阅、复制农村土地承包经营权证登记簿和其他登记材料。县级以上农业行政主管部门不得限制和阻挠。
第十一条 农村土地承包当事人认为农村土地承包经营权证和登记簿记载错误的，有权申请更正。
第十二条 乡（镇）农村经营管理部门和县级以上地方人民政府农业行政主管部门在办理农村土地承包经营权证过程中应当履行下列职责：
（一）查验申请人提交的有关材料；
（二）就有关登记事项询问申请人；
（三）如实、及时地登记有关事项；
（四）需要实地查看的，应进行查验。在实地查验过程中，申请人有义务给予协助。
第十三条 乡（镇）人民政府农村经营管理部门领取农村土地承包经营权证后，应在30个工作日内将农村土地承包经营权证发给承包方。发包方不得为承包方保存农村土地承包经营权证。
第十四条 承包期内，承包方采取转包、出租、入股方式流转土地承包经营权的，不须办理农村土地承包经营权证变更。
采取转让、互换方式流转土地承包经营权的，当事人可以要求办理农村土地承包经营权证变更登记。
因转让、互换以外的其他方式导致农村土地承包经营权分立、合并的，应当办理农村土地承包经营权证变更。
第十五条 办理农村土地承包经营权变更申请应提交以下材料：
（一）变更的书面请求；
（二）已变更的农村土地承包合同或其它证明材料；
（三）农村土地承包经营权证原件。
第十六条 乡（镇）人民政府农村经营管理部门受理变更申请后，应及时对申请材料进行审核。符合规定的，报请原发证机关办理变更手续，并在农村土地承包经营权证登记簿上记载。
第十七条 农村土地承包经营权证严重污损、毁坏、遗失的，承包方应向乡（镇）人民政府农村经营管理部门申请换发、补发。
经乡（镇）人民政府农村经营管理部门审核后，报请原发证机关办理换发、补发手续。
第十八条 办理农村土地承包经营权证换发、补发手续，应以农村土地经营权证登记簿记载的内容为准。
第十九条 农村土地承包经营权证换发、补发，应当在农村土地承包经营权证上注明“换发”、“补发”字样。
第二十条 承包期内，发生下列情形之一的，应依法收回农村土地承包经营权证：
（一）承包期内，承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口的。
（二）承包期内，承包方提出书面申请，自愿放弃全部承包土地的。
（三）承包土地被依法征用、占用，导致农村土地承包经营权全部丧失的。
（四）其他收回土地承包经营权证的情形。
第二十一条 符合本办法第二十条规定，承包方无正当理由拒绝交回农村土地承包经营权证的，由原发证机关注销该证（包括编号），并予以公告。
第二十二条 收回的农村土地承包经营权证，应退回原发证机关，加盖“作废”章。
第二十三条 县级人民政府农业行政主管部门和乡（镇）人民政府要完善农村土地承包方案、农村土地承包合同、农村土地承包经营权证及其相关文件档案的管理制度，建立健全农村土地承包信息化管理系统。
第二十四条 地方各级人民政府农业行政主管部门要加强对农村土地承包经营权证的发放管理，确保农村土地承包经营权证全部落实到户。
第二十五条 对不按规定及时发放农村土地承包经营权证的责任人，予以批评教育；造成严重后果的，应追究行政责任。
第二十六条 颁发农村土地承包经营权证，除工本费外，不得向承包方收取任何费用。
农村土地承包经营权证工本费的支出要严格执行国家有关财务管理的规定。
第二十七条 本办法实施以前颁发的农村土地承包经营权证，符合《农村土地承包法》有关规定，并已加盖县级以上地方人民政府印章的，继续有效。个别条款如承包期限、承包方承担义务等违反《农村土地承包法》规定的，该条款无效，是否换发新证，由承包方决定。
未加盖县级以上地方人民政府印章的，应按本《办法》规定重新颁发。重新颁发农村土地承包经营权证，土地承包期限应符合《农村土地承包法》的有关规定，不得借机调整土地。
第二十八条 农村土地承包经营权证由农业部监制，由省级人民政府农业行政主管部门统一组织印制，加盖县级以上地方人民政府印章。
第二十九条 本办法由农业部负责解释。
第三十条 本办法自2004年1月1日起正式施行。
附件1：农村土地承包经营权证（样本）
附件2：农村土地承包经营权证申请书（家庭承包方式样本）
