商业开发模式范文1
关键词:商业地产;运营;模式
2010年4月“新国四条”和“新国十条”公布后,地方政府也逐步推出了调控新政。转瞬间,从中央到地方,形成了政策高压的态势,尤其是住宅类房地产价格增长过快的势头暂时得到了有效遏制。就在消费者观望、地产商等待的背景下,转向商业地产的呼声日嚣尘上,商业地产此时倍受业内业外的普遍关注。事实上,房地产新政已促使部分开发商决心加快转向商业地产开发的步伐以应对当前经营利润不足的困境。可是,国内商业地产目前也暴露了诸多问题,尤其是在广受关注的开发运营模式方面。
一、商业地产的概念及其实质
(一)商业地产的概念
从广义上讲,商业地产指各种非生产性、非居住性物业,包括办公楼、公寓、会议中心以及商业服务业运营场所等。而狭义的商业地产则专指用于商业服务业运营用途的物业形式,主要包括零售、餐饮、娱乐、健身、休闲设施等,其开发运营模式、融资模式、盈利模式以及功能用途都明显有别于住宅、公寓、办公楼等房地产形式,这也是本文的讨论对象。
(二)商业地产的实质
商业地产是由地产、商业与投资复合而成,兼具地产(开发)、商业(运营)、投资三重特性,既区别于单纯的投资(如证券)和单纯的商业,又有别于传统意义上的房地产行业(住宅地产)。商业地产的实质首先是商业,然后才是地产,其开发运营的难点不在于地产开发,而在于商业运营管理,尤其是开发运营模式的选择。
二、商业地产开发运营模式分析
(一)从投资回收的角度划分
1、纯销售(只售不租)。由于国内商业地产开发商多是从住宅地产转变过来,对商业地产与住宅地产在开发运营模式上的差异认识不足,使得他们仍沿用住宅地产的短期运营模式,而不是靠商业地产增值获得长线投资回报和长期现金流的获利方式。开发商一旦为了快速套现采取纯销售模式将商场分割出售给业主,就会给后期营运管理带来一系列问题,因为这意味着一个完整的商业地产在所有权和经营权上都被彻底分割而失去了整体性。这种方式的优势在于可以使开发商尽快收回投资,减少商业风险。其劣势则是难以长期保证及提升商业物业的价值,不利于商业地产项目的持续运营。
2、纯出租(只租不售)。开发商在项目建成之后,通过出租运营,以收取租金的方式收回投资并获取投资回报,并通常由开发商自己拥有的商业运营公司或其委托的专业商业管理公司来对商业地产实行统一管理,通过对招商权的控制,来达到控制进场业态种类以形成自己运营特色的目标。这种模式是商业地产发展到较为成熟阶段的必然产物,在欧美比较流行。这种模式的优势是产权保留在开发商手里,可以抵押再贷款,还可在增值后出售,甚至可以将商业物业进入资本运作,而且开发商通过招商权可控制进场业态种类,实现商业规划布局。其劣势就是需要长期占用开发商大量资金并且风险集中,可能导致开发商资金链的紧张,此时一个长期稳定的资金平台对于商开发商则显得尤为重要。
3、过渡形式。开发商为了快速套现而采取纯销售模式,由于产权的过于分散难以整体协调和管理,将逐渐为开发商所摈弃。而以出租为主的纯出租模式对于融资渠道和自有资金的要求极高。所以,目前国内商业地产开发商更多采用的是介于纯出售和纯出租之间的“售后回租”和“租售并举”的过渡形式。
第一,售后回租。所谓“售后回租”,就是商业地产开发商将商场分割成小商铺进行销售,并承诺以一定的收益将售出的商铺从投资者手中租回,整体委托专业商业运营商进行统一运营。商铺的购买者在一定的期限内只能收益不能运营,实行所有权和运营权分离的管理模式,这就是“产权式商铺”。产权式商铺的优势:一方面,由于面积分割从而降低了投资的门槛,而且开发商回租一定程度上保证了投资者的投资回报;另一方面,开发商能在短期内快速回笼资金,缓解资金压力。但是,开发商为了吸引投资者的关注,或者对商业地产的运营风险估计不足,往往在销售时承诺较高的回报率,这可能给后续运营管理埋下隐患。
第二,租售并举。租售并举也是目前国内商业地产开发商普遍采用的运营模式之一,这种模式较为灵活而且能更好地满足开发商的利润要求。租售并举的运营模式中开发商根据前期制定的销售比例和招商情况进行调控,制定销售范围并明确运营范围;但大部分物业仍然采取出租的模式,以便在现金流相对平衡的条件下保持物业的持续运营,开发商通过产权出售和租金收益获得双重利润。最著名的就是“万达订单地产模式”。但是,这种模式在租售比例的控制上需要谨慎。一般租售比例应该控制在73之内才能较好地维持资金回笼和持续运营。
4、其他模式。此外,还可采用不租不售,自己运营,同时获取投资开发利润和商业运营利润;或者还可与商家联营,以物业为股本,成立专业商业运营公司,合作或合伙运营;更巧妙是,与其他人共同建立商业运营公司,专门运营其开发的商业物业,并以租赁方式租用其商业物业,同时享有租赁收入、合伙运营收益、物业增值三部分利益。
(二)从运营主体的角度来划分
1、地产开发商占主导地位的运营模式。所谓地产开发商占主导地位是指地产开发商除完成地产开发外,还参与商业选址、商业运营商的选择,并主导整个运营过程的资本运营。从功能上讲,地产开发是商业地产运营的基础和表现。地产开发是阶段,而商业地产运营是长期,所以从这个角度上考虑地产开发商并不适合整体运营的主导地位。但地产开发商却具有资金雄厚、土地储备丰富、建设和销售流程熟悉等先天优势。万达模式是地产开发商占主导地位类型的代表,但万达模式要求地产开发商同时拥有商业运营、资本运营方面丰富的资源。
2、商业运营商占主导地位的运营模式。所谓商业运营商占主导地位是指商业运营商除完成商业运营外,还参与地产开发(主要是商业选址、商业设计和商业规划),并主导整个运营过程的资本运营。商业运营商承担商业地产运营的主导地位有以下优势:商业运营商主导商业选址和前期规划,为后期商业运营提供保证;商业运营更具稳定性和持续性;资产运营可与商业运营耦合,可拓宽商业地产资产运营渠道和手段。
三、商业地产开发运营模式的选择
商业地产的开发商具体采用哪一种开发运营模式应根据自身的长期战略、运营特点以及资源分布等进行综合分析。
第一,具有商业优势的企业大多以专业化商业开发为中心、以商业价值最大化或综合效益最大化为目标,采取单独开发、长期持有的方式。单独开发需要企业具备雄厚的资本实力,以承担大量的开发资金和长线回收的压力,也需要企业具备很强的商业运营经验。目前采取单独开发并且运营良好的商业项目主要有两种类型:一是拥有较强的商业资源和商业整合能力,以商业为资源和优势,进行“商业+地产”复合开发,寻求整体项目最大化,如华润“万象城”和香港瑞安集团“新天地”。二是专门从事商业地产开发,形成了专业化的开发运营能力,这样的房地产开发企业较少,如万达地产等。就一般开发商而言,目前尚未具备上述两种情形的优势条件,所以单独进行多个大体量商业项目的开发需进一步积累经验。
第二,更多开发商开始从注重单纯的开发、运营、持有等环节转移到注重股权设计,以实现商业地产的快速增值与套现。很多开发商目前对商业地产不再仅仅是单纯的开发、持有,获取长期缓慢的现金流,而是更注重寻求该部分资产的增值与回收,主要有以下原因:随着企业规模扩大,积累的商业资产较大,而其招商、运营的经验相对不足,导致很多项目的租赁、运营情况不乐观;在紧缩的政策调控下,企业资金压力大,而投资大、回收慢的商业项目积聚了一定的风险;外资不断涌入,境外资本和具有商业运作能力的资金对国内的优质商业物业态度积极,它们具备资金优势,在商业运营上又具有专业化优势,同时它们还有增值、套现的成熟方式和资产产品。目前,国内商业地产股权合作主要集中在以下层面:一是由集团层面合作,引入合作者持有集团部分股份,或者由集团引入合作者,由合作者分别入股旗下多个商业地产项目的开发、运营。二是在具体项目层面,由开发商针对某些体量大、投资高的项目引入资本,合作开发。三是项目公司按照规划的业态,再细分为若干小项目公司,分别与相对应的意向商家合资开发,降低资金压力和运营风险。
四、小结
商业开发模式范文2
这里包含两个问题，即：一为民族文化和旅游相互交织如何带来经济效益；二为民族文化旅游产业的商业模式。现在很多地区的文化旅游已经改变了传统的人文景观和自然景观的旅游，有更多新的元素加入进来，比如商务旅游、会展旅游、生态旅游、民族风情旅游、湿地旅游等。新的旅游因素的注入，已然使旅游不是过去单一的浏览式旅游，过去传统的自然资源和人文资源都是有限的，需要扩展，这些活的文化因素的注入使得旅游的开发模式有了新的变化。民族文化旅游资源的扩展与人们的生活方式、生活水平有关。人们生活方式的改变，也扩展了民族文化旅游资源的领域。民族文化旅游的重点是民族文化，民族文化是旅游的灵魂。随着国内旅游业的逐步升温，民族文化旅游可以衍变成以文化体验为主的动态性旅游。一个民族地区的最大卖点应该是其中包含的文化内涵及深度文化故事，从而用以打动人、感染人，民族文化旅游产品还可成为增加民族文化旅游取得市场效应的手段之一。人们去民族地区旅游，消费的就是对民族文化的感知，感受文化、体验文化已然成为民族文化旅游的最高级形式。民族文化旅游要对以往的旅游观念进行更改，要突出动态性的经济与文化旅游之间的联系，要体现出体验与旅游的联系。因人们生活方式的改变，旅游群体也发生变化，现在的教育者、企业人群、参会人员等都成为旅游主体。那么，对于民族文化旅游资源扩展，就需要注重通过构建大型旅游项目扩展旅游资源。项目引进是一方面，景观设计也很重要。有的民族地区的自然景观非常独特，它完全可以通过自然景观弥补硬件设施。另外，民族文化的体验需要深度开发。比如，1998年在贵州省建立了中国乃至在亚洲的第一座生态博物馆。它是一种保护民族文化，保护生态，使得人类与自然处于一种和谐发展关系的理念，这对于我们这样一个有着自然风光且文化多样的国家来说，有很大的发展空间。生态博物馆的“生态”当然包括自然生态，也包括人文生态。它的主要功能是用于所在地居民以及向旅游参观者展示自身的文化，是对自然和民族文化进行整体性保护的一种新型博物馆形式。它将在某一特定自然环境下的活态文化为展示内容，将民族文化在原生地上予以展示，让参观者来此地真正感受到原生态文化。这是对传统旅游产业发展模式进行了创新和改造的典型，由原来的观光旅游向体验和感受文化转型。
二、民族文化旅游发展商业模式的探讨
对于商业模式的定义，不同学者有不同观点。Powell指出商业模式是开办有利可图的业务包括客户、供应商、渠道、资源和能力的总体构造。高闯、关鑫认为商业模式是一种基于价值链创新的企业价值活动；张向国、吴应良认为商业模式是通过整合产业链构筑起来的一种以顾客为核心的价值创造体系。民族文化旅游开发的商业模式，主要是对民族地区的自然风光资源和历史文化资源进行文化上的扩展及新内容的建设，这些建设可以包括举办民族文化产业链、会务展览、生态旅游等。当然，最重要的是民族地方的文化旅游需要结合自身的特点考虑商业模式的开发。
1.基于民族文化保护的商业开发模式
这是一种首先以保护为主的一种商业开发模式，要基于保护文化，使文化具有原真性，争取不改变原生态文化基础上而开发的一种商业模式。在民族地方可以以历史文化遗迹、民族工艺品、民俗风情、民族文化文物、古迹、民族村寨等为开发对象，主要的开发类型有各种博物馆，比如生态博物馆、民俗博物馆、各种民族文化遗存博物馆，遗址公园等，让游客感受民族文化，民族历史。这一类型的民族文化开发的商业模式要以保护民族文化为主。旅游对保护也有积极正面的影响，民族文化保护的好，旅游便有了好的资源；旅游发展好了，经济效益好了，可以为有效地保护民族文化提供更好的资金和物质保障。
2.民族文化旅游成为产业链的一部分内容
民族文化旅游包含的内容应该是广泛的，对产业链的延伸比如可以让游客在晚间还可以看一些演出，一些清吧、酒吧、歌厅等都可以是产业链的一部分。旅游产业和民族文化相结合，以产业相互融合为突破点，这样可以促进产业之间的融合和相互的发展。民族地区本身有自己的民族文化资源可供利用，要运用本地民族文化资源，用一些新的文化创意进行建设，使文化创意贯穿在旅游产业中，做到旅游和文化相结合。对文化产业的一部分内容即文化产品进行宣传，吸引顾客的眼球，把民族地区文化景点、文化产品都能做好做强，让游客能够感受到民族文化的深刻内涵，深知民族文化，也提升对民族文化的认知度和满足感。旅游和民族文化相结合，尽量充分发挥各种行业优势资源，实现高品质化的产业增长。要适时地制定出产业发展战略，并找专业人士进行精心策划，不断地推出文化产产品，从而使民族文化旅游成为产业增长的新契机。为了更好地推动民族文化旅游，就需要对文化产业做更好地分析、规划和扩展。通过文化产业规划对现有的旅游资源进行扩展，可以有很好的效果产生。
3.主题公园与地产结合的形态
文化主题公园开发的商业模式主要是以民族文化作为主题，采用现代科技和多种活动结合的方式，把娱乐、休闲和服务都串联起来融为一体的一种民族文化旅游开发模式。主题公园应该是主要发挥的一个项目，目前，国内比较有名的迪斯尼乐园和港中旅集团的温泉及其地产模式，因为包含的是娱乐、酒店及旅行等内容的产业链，这种商业文化模式似乎可以给民族文化旅游一些借鉴。
4.专业化的形态
民族地区每年要有接纳大型会议的安排，要力争把会议服务及其产业链做到最优，酒店、餐饮、娱乐等都要高标准严要求。要求既要专业化，还要一体化，让来者深切体验到当地民族文化。还可以举办一些以某个论坛为主的专业化会展，比如车展、服装展、瓷器展、书展等，这种主题性质的活动不仅可以吸引更多的游客，还可以获得一些广告赞助等在内的各种收入。
5.民族文化创意产业园
这种模式要与民族文化及相关产业相关联，具有一定鲜明的文化特征用以吸引外界，可以形成一个串联的集生产、交易、居住及休闲为一体的功能性园区。这需要投资耗大，用于对文化及产品的生产、发行及消费。比如东北的赫哲族，因为自己本身的民族文化，自然环境的优美，加之生产的民族产品吸引人，完全可以建立一个民族文化产业园区。政府也可以规划建设或大力支持并对民族文化园区进行有效管理与指导，把握好民族文化产生的社会效益及经济效益，引导文化园区有效合理地发展。
三、结论与建议
上文所述，民族文化旅游的商业模式，最为主要的是有几个方面需要注意：一是要为民族文化旅游产业发展良好的生态环境，政府要支持民族文化旅游活动；二是要改变过去的旅游方式，把浏览式旅游改变为体验式旅游，迎合游客的精神需求；三是民族文化产品要符合市场的经营管理机制。
1.良好的生态环境
无论什么类型的产业发展，其商业模式的成功均需要良好的外部生态环境做支撑。民族文化旅游要想发展的好，要积极发展相关的产业配套设施，完善相关的政策法规都是民族文化旅游商业模式发展的基础。同时，政府还要给予一定的配套设施的支持，对一些公共服务设施要本着为民众服务的无盈利准则，给予关注与支持。政府对于一些民族文化资源，要认真保护和传承，对未来社会的文化传承机制要给予一定的氛围。政府还要完善文化产业相关的制度、政策及服务体系，积极营造有利于民族文化旅游产业的外部发展环境，使民族文化旅游产业能够有市场价值的体现。
2.改变传统旅游方式，迎合市场需求
商业模式的成功还需要积极迎合市场。民族文化旅游产业的商业模式要创新，深度挖掘民族文化的内涵，将民族文化内涵融入到旅游开发中，两者结合创造出更新更好的价值。传统的旅游方式就是游览景点，民族文化旅游要突破以往的旅游方式，将游客的体验放置到民族文化旅游中来，让游客深刻体会到民族文化。将民族文化融合到旅游的环节里，开发旅游产品、旅游活动、建设景观等。游客要体验民族文化风情，比如彝族的火把节，傣族的泼水节，游客不再只是观看，而是深深融入参与到节庆活动中去。市场是讲究经济效益的，在开发民族文化旅游产品时要突出民族风格，打造不同的民俗文化产品，立足文化创意，策划有民族特色的文化活动，吸纳更多的游客，创造经济效益的同时也发挥社会效益。
3.实现产业价值
商业开发模式范文3
[关键词]生物质能源开发；存在的问题；商业模式创新
对策与建议
开发利用生物质能源是人类社会发展的必然，是缓解我国能源矛盾，改善和保护生态环境的战略举措，对维护我国能源安全，改善能源结构、发展循环经济必将发挥重要作用，发展生物质能源前景广阔，方兴未艾。然而，发展生物质能源的道路是不平坦的，存在着许多制约因素。就开发湘西州永顺县生物质能源，笔者认为，必须破解难题，创新生物质能源开发商业模式。
一、当前生物质能源开发存在的问题
生物质能具有产量大、可再生、可储存、碳中和等优点。理论上生物质是可行的替代能源，但实际应用并不尽如人意。
(一)原料成本之困――原料涨价
一是能量密度低，原始成本高。与其他非水能的可再生能源相类似，生物质的能量密度低，需要大量的土地。在倡导种植非粮作物和利用边际性土地的“非粮”、“非耕地”路线下，产量和能量密度都低于普通粮食，原料成本还是很高。不管是否与民争粮还是与粮争地，目前的生物燃料的原料成本都很难控制，无法摆脱对补贴的依赖。
二是物流不经济，中间成本高。此外，生物质物流也很不经济，需要耗费大量的人力、物力进行收集、储存、运输，在生产出洁净能源的同时也要消耗大量的能源，甚至污染环境，很难形成闭合的能量循环系统。
(二)技术瓶颈之困――第二代技术仍存在不确定性
生物质能源开发技术发展水平参差不齐，转化成本高、效率低。液体生物燃料存在关键转化技术不成熟、生产成本过高等问题，离产业化尚有一定差距；固体成型燃料加工设备的能耗较大，约在90-100千瓦小时／吨，原材料收购价格波动大，季节性因素导致收储难；生物质气化集中供气存在无成熟的生物质类洗焦废水净化技术，燃气热值低，气化机组运行连续性差，自动化水平低等问题；关键设备依赖进口，我国大中型沼气、固体成型燃料以及生物质直燃锅炉设备的核心技术与国外先进水平还有很大差距。现有项目多停留在中试阶段，且短期内很难有大的突破。
(三)政策支持乏力――政策反复裹足不前
生物质能源产业化发展受原料高成本的影响，大部分生产企业需要额外的补贴、税收优惠才能赢利或生存。但目前政策补贴不够完善。生物质能源扶持政策缺乏系统性和配套性，在多种能源产品和规模上未给予明确的支持和指引。有些政策补贴起点过高，如财政部《秸秆能源化利用补助资金管理暂行办法》(财建[2008]735号)仅支持注册资本金1000万元以上、年消耗秸秆量1万吨以上的大中型企业，导致多数企业无法得到补贴；有些政策设计不完整，补贴仅针对直接生产环节，对消费能源产品的终端用户则没有补贴。
(四)商业环境不成熟――销售不畅、融资困难
一是缺乏系统的产业链。生物质能的开发还需要高效率的商业生态链条。首先种植环节就是一个复杂的系统工程，之后还需在收购、调配、销售、技术服务等方面进一步整合。生物柴油的原料问题突出，废弃油脂的收集、运输等环节缺乏有效的组织，“地沟油”等废弃油资源的利用率仍然较低。培育高含油量和高生态适应性品种是生物柴油的关键。遗憾的是，中国的生物柴油产业在初期没有打好基础，各地盲目种植油料树木，品种单一，形成“南方只有麻风树、北方只有黄连木”的局面。而大面积单一树种增加了虫害等问题，造成产业环境恶劣；而且，按照现有的信贷标准，树木种植不能抵押，难以获得银行贷款。而木本植物种植周期长，投入大，若没有商业银行贷款支持，企业很难独立承担，造成融资困难。
二是商业模式难建立。生物质能源产业发展模式缺乏市场竞争力。目前，技术略为成熟的主要是糖淀粉制燃料乙醇、植物油或地沟油制生物柴油、农林废弃物制固体颗粒燃料、沼气利用等，但其中真正具备市场竞争力(成本优势)的并不多。
二、创新永顺县凯迪阳光生物质能源开发商业模式的建议
要解决生物质能源开发存在的问题，就湘西州永顺县而言，要在湘西州永顺县农业专业合作社发展的基础上有继承、有发展、有创新，巩固成效，解决问题，消除制约因素，创新生物质能源开发的商业模式，把生物质能源开发做大做强。
(一)以价值理念模式创新，实现企业、农民、政府多方共赢
一是要树立民生理念。湘西州永顺县凯迪阳光生物质能源建设项目用凯迪独有的“不与人争粮，不与粮争地，不与民争利”的发展理念，用“规划一个片区，培植一个产业，改善一片生态，致富一方民众，发展一地经济”的系统工程，用“两个农业项目支持三个工业项目”的完美组合，用循环经济的发展模式，创造“地方有税收，部门有作为，农民有收入，员工有回报，企业有发展”的多赢商业模式。增加农村就业机会，增加农民收入，促进农村社会的和谐稳定，加快新农村建设的步伐。
二是要树立共赢多赢理念。湘西州永顺县凯迪阳光生物质能源建设项目以市场经济为导向，以现代林业理论为指导，以林权制度改革为契机，以公司的高新技术、雄厚资本和当地资源条件为基础，以坚持有利于“增量、增收、增效”为原则，以实现互利双赢、共同发展为目的，在平等合作、资源共享、优势互补的基础上，建立以节能、降耗、减排为主的绿色能源环保型企业，实现生物质能源的综合利用，改善生态环境，促进农民增收，推动永顺经济社会和谐社会的全面发展。将凯迪阳光生物质能源项目建设为互利多赢、协调一致、可持续滚动发展的有机统一体。
三是要树立“两型”企业理念。湘西州永顺县凯迪阳光生物质能源建设项目以科学发展观和建设资源节约型、环境友好型企业为目标，以现有的薪炭林、农林废弃物等资源为切入点，以宜林荒山荒坡及现有灌木林、低效林等林地资源为发展平台，进行资源整合以及高效开发，以示范基地建设联动农民参与，以工业反哺农业实现初级产品利润回归农民，促进工业原料保障以及农民增收协调发展，实现生态、经济、社会持续发展，企业、农民、政府、国家多方共赢。
(二)以发展模式创新，解决商业环境之困
湘西州永顺县凯迪电力的“低碳及循环经济+创新的经营模式+高技术壁垒”发展模式，与传统试点生物质能电厂项目相比，凯迪生物质发电具有更强的盈利能力，因为公司拥有较强的技术壁垒，采用全球领先的、具有自主知识产权的“高超高压循环流化床锅炉燃烧技术”，而使用该技术达到超高压等级的企业全球仅有三家，因此凯迪电力是当之无愧的国内生物质发电的领跑者。
能否稳定成本，是生物发电的关键，也是市场对公司最大，忧虑。凯迪生物质电厂采用创新商业模式即“‘循环经济+低碳经济’的模式实现了‘能源植物和农林废弃物一电能和燃料一灰渣一有机肥一有机农林产品’的完整的闭环流动循环经济体，公司不但符合目前国际 国内低碳、环保、节能的趋势，而且生物电厂盈利能力较高，内部收益率达8％-12％。”“三级燃料保障体系”商业模式，能够对燃料供应量、价格有较好控制力”。
(三)以技术模式创新，解决技术瓶颈之困
湘西州永顺县觊迪公司在广泛消化吸收国内外先进结晶煤燃烧技术的基础上，进行了大量的循环流化床技术开发和研制工作，形成了一大批具有自主知识产权的核心专利技术和专有技术，其中以循环流化床燃烧技术和防止设备碱金属腐蚀技术为重点。技术的不断成熟、拥有自主知识产权的核心技术和设备制造、适合中国资源状况的技术经验积累，为生物质能源产业的发展提供了保证。
要加强与科研院所的合作。重点加强与中南林业科技大学、湖南省林科院的合作，加快生物能源良种及新技术的推广速度，配合开展高产、稳产、多抗优良新品种的选有，以及生产栽培技术的集成创新，大力推广优良品种和新技术，依托林业科技推广网络，推广生物能源优良品种，建立丰产栽培示范基地。加大科技支撑力度，突破关键技术装备和核心装备的制约，加强产学研组合，组织联合攻关。
(四)以经营机制模式创新，解决政策扶持之困
一是构建管理机制。要实行科学规划，稳步实施，采用核心基地和周边面上分散基地相结合，以万坪镇为中心，向周围乡镇辐射，以能源林基地为中心的“一体化”模式，坚持政府推动、企业主导、农户自愿、乡村牵头的原则；坚持规模化、基地化、集约化、高产化的原则；坚持统筹规划、相对集中、用途不变、依法有偿、互利双赢的原则，全面推进我湘西州永顺生物质能源产业发展，实现经济、生态和社会效益同步增长。
二是构建政策资金投入机制。政策投入机制方面，要进一步完善财政补贴政策，逐步从建设投资补贴为主转向原料补贴、产品补贴、消费补贴和投资补贴四管齐下。一要加大生物质资源开发补贴力度。二要完善生物质能源产品的市场准入、监督和价格补贴。三要制定生物质能源产业专项税收优惠政策。鼓励社会资本进入生物质能源行业，扶持生物质能源产业发展。
三是构建持续发展机制。坚持“不与农争地，不与民争粮”的原则，分阶段稳步推进生物质能源产业发展，探索适应湘西州永顺县县情的发展模式。前期，优先利用有机废弃物等生物质资源，推进生物质燃气、生物质发电技术的发展。中后期，合理开发边际土地资源，积极稳妥发展能源农业和能源林业，扩大生物质能资源基础；推进纤维素液体燃料产业发展，显著增加生物质能在清洁能源和交通燃料供应中的比例。选择适合湘西州永顺县县情的产业化道路。一要支持和鼓励企业努力创造出适合湘西永顺县县情的、符合市场规律的商业模式，使生物质能源企业能够不依靠政府补贴而依靠自身的赢利能力发展壮大起来。二要根据湘西州永顺县不同地理环境、资源禀赋、能源需求等特征，择优、择需、有重点地扶持和推广相应的产业化工程，形成合理的生物质能源发展布局。三要完善支持企业发展多层次金融体系，引导更多的金融资本投入生物质能源的科技创新与产业化发展，激励企业发挥创新积极性。四要全面推进集体林权制度改革。进一步明晰产权，引导林地使用权合理流转，在维护生态效益的前提下，充分发挥其经济效益。积极探索一条适合永顺实际的生物质能源林基地建设商业模式，即农户+合作社+公司。从而确保基地的稳定、健康、可持续发展。
商业开发模式范文4
关键词:在役;明星运动员;无形资产;商业开发模式
中图分类号:G80-05
文献标识码:A
文章编号 :1007-3612(2010)02-0019-04
Comparative Research on Different Commercial Models on the Devel opment of the Intangible Assets of Current Star Athletes
YANG ZHiqiong1,JIANG Jiujiang1,LIU Dongmei1,LIU Shuang2
(1.Institute of P.E., Jinggangshan University, Ji’an 343900,J iangxi China;2.Institute of P.E., Jiangxi Normal University, Nanchang 343000,Jiangxi Chi na)
Abstract: Due to different training models with different investors, the develop ment models of the intangible assets of current star athletes are diversified. T he models include government investment, publicprivate partnership and private independent investment. The main differences of those patterns are reflected in the management system, property ownership, income distribution, personal brands making and so on. This article compares these models and discusses the advantage s and weakness of each model.
Key words: current athletes;star athletes; intangible assets; commerc ial development pattern
姚明、刘翔和丁俊晖,如同三颗闪亮的星辰,在当今的中国竞技的天空闪烁着耀眼的光芒。 这三个中国天才的成长之路,呈现三条不同的轨迹。如果把三人的成长历程,放在中国竞技 体育这些年发展的大背景下考量,就会发现他们三个人恰恰代表了三条不同的道路,都是中 国竞技体育蜕变和转型中具有代表性的三个标本。在我国现行体育体制和市场经济体制下, 在役明星运动员由于培养模式的不同,无形资产商业开发的模式也不尽相同,因此在管理体 制、产权归属、收益分配、个人品牌塑造等方面也存在差异。本文以我国在役明星运动员作 为研究对象。主要采用文献资料法、比较研究法等研究方法对我国在役明星运动无形资产的 商业开发的不同模式进行了研究。
1 运动员无形资产开发相关理论分析
1.1 运动员无形资产的概念
资产有有形和无形之分,无形资产是指特定主体控制的,不具有实物形态,对生产经营 长期发挥作用且能带来经济利益的资源。无论是有形资产还是无形资产,都具有稀缺性、效 用性和收益性。运动员无形资产是指依赖于运动项目、运动成绩,以运动员的肖像、名字等 为载体,受运动员自身控制的,没有实物形态但能长期为运动员和经营者带来经济效益的资 产,包括运动员的荣誉、知名度、肖像权、冠名权、广告权等内容[1]。
1.2 明星运动员无形资产商业开发的特点
1.2.1 运动成绩对运动员无形资产价值的决定性
从明星运动员所具有的无形资产的价值看,无形资产的产生和市场价值的大小,主要取 决于本人的社会影响力和宣传效应。而其社会影响力和宣传效应主要是由运动员的业绩决定 的,运动员的技术水平越高、运动成绩越好吸引观众的能力就越强,媒体、广告商和赞助商 的利用价值就越大,运动员无形资产的价值才能获得更大的开发。一般来说,对同一名运动 员无形资产的价值与运动成绩成正比,个人的业绩越大,其拥有的无形资产的价值总量、市 场开发潜力以及交易的成功率也越大。
1.2.2 运动员无形资产的价值与现代传媒的联动性
我们知道运动员参加高水平体育比赛取得了卓越的运动成绩,获得了较高的声誉,若没 有大众传媒广泛而深入的参与,运动员的声誉及宣传效应不可能自发起作用,更不可能实现 其经济价值。此时只有与大众传播媒体联合、互动,才能得到社会的关注实现无形资产的增 值,获得更大的经济效益。因此我们看到实践中在进行运动员形象设计及无形资产开发时, 电视、广播、报纸、杂志、互联网等媒体的炒作都是必不可少。离开了这些媒体不遗余力的 宣传配合,开发运动员的无形资产的商业价值是难以想象的。通常媒体越先进、影响面越广 ,宣传效应越强,体育与其联动,创造的无形资产的产值也就会越高。
1.2.3 运动员无形资产利用与企业的高度相关性
明星运动员无形资产具有潜在的巨大经济价值,把潜在的价值转化为现实的价值关键在 于运动员能否与企业联姻,运动员无形资产能否有效地用于企业经营,给企业带来良好的声 誉,提高企业的知名度,创造超额利润,从而取得最佳的社会效益和经济效益。在这里运动 员与企业具有一种高度的相关性,双方在信任的基础上,以支持和回报交换为中心,以支持 换回报,以回报换支持,两者进行等价交换,相互依存。
1.2.4 运动员无形资产价值的波动性
明星运动员的无形资产经济价值的大小及其变化受各种因素的影响,有很大的不稳定性 。它可以迅速升值也可以顷刻贬值,甚至瞬间变得荡然无存。当明星运动员运动成绩持续维 持在较高水平或获得某项比赛的桂冠时易于得到商家的青睐,无形资产的价值也会不断升值 。明星运动员在日常生活、社会、以及运动场上的一些行为也会使明星运动员无形资的价值 产生波动。
1.2.5 运动员无形资产开发的专业性
运动员无形资产的商业开发是一项与运动员转会、劳资合同的制定、与俱乐部或联盟谈 判完全不同的工作,具有很强的专业性、和技巧性,非专业人士很难做到有效地、最大限度 地开发,做不好反而适得其反。因此一些明星运动员往往会找一个各方面都比较专业的职业 经纪人来处理自己的一些商业事务,并帮助自己打理训练、比赛、社会事务、法律咨询等。
2 国内明星运动员无形资产商业开发现状
明星运动员无形资产商业开发涉及的项目领域比较广泛。根据《体育经纪人》(2008) 中体育明星形象代言品牌类型的统计结果,运动服装业占25%;饮料业占17%;药业占16% ;营养品、电器业、手机类占8%;酒业、卫生用品占4%;其他占10%。明星运动员无形资 产商业开发涉及的项目领域比较广泛。我国明星运动员的无形资产商业价值排名波动不大。 排在前十位的运动员除了王治郅和郑洁、晏紫外,没有很大变化,姚明、刘翔稳居前两位, 三至六位也基本上是孙继海、郭晶晶、易建联等人。我国明星运动员无形资产商业开发年收 入差距比较明显。大体上可以分为三个档次:姚明以十倍、几十倍的无可撼动的优势在第一 档;刘翔也以较大的优势排在第二档;其他人基本上是 1000 万元以下归为第三档(表1) 。
我国明星运动员无形资产商业开发比较成功的运动员所属项目比较集中。主要集中在篮球、 足球等一些国内传统项目上,前十位中篮球、足球共占五位(表1)。
随着第29届北京奥运会的成功举办及我们取得的优异的运动成绩,大多数运动员 200 8 年度的无形资产开发比2007年有较大提高(表1)。
3 我国在役明星运动员无形资产商业开发的几种模式
3.1 国家统一开发模式
举国体制培养出来的明星运动员进行商业开发时要严格按照1996年国家体委(体计财产 字)第505号《关于加强在役运动员从事广告等经营性活动管理的通知》执行。这种开发模式 在我国在役明星运动员当中占了绝大多数,刘翔就是其中的一个典范。
3.2 市场和国家共同开发模式
随着我国计划经济体制向市场经济体制的转型,体育社会化、产业化,部分运动项目的 市场化、职业化进程的加快,我国在役明星运动员无形资产的商业开发也随着发生变化。举 国体制培养起来的运动员,国家只管运动员的训练、比赛,而商业开发则完全交由职业体育 经纪人或经纪公司完成,或在国家许可的前提下,运动员的一切事务都交给职业体育经纪人 或经纪公司完成。这在我国在役明星运动员中姚明、彭帅是典范。
3.3 市场自主开发模式
市场自主开发的前提是在役明星运动员国家没有参与培养,而是完全自费的学习或职业 俱乐部培养。在无形资产商业开发方面是完全市场化,因此比赛奖金、广告等收入只与自己 的经纪人、俱乐部、赞助商分成。目前在役明星运动员中比较典型的就是丁俊晖。
4 我国在役明星运动员无形资产不同商业开发模式的比较
4.1 管理体制方面的比较
举国体制下培养起来的在役明星运动员必须经组织批准,方可进行商业开发。在任何情 况下,在役明星运动员都不得自行直接或间接地参与无形资产的商业开发。从事各类商业开 发活动须由各单项体育协会或在役明星运动员所在训练单位(法人)负责组织办理,并由其 自有合法的中介机构,没有自设合法中介机构的单位,可由国家体委体育基金筹集中心 或中体广告公司,按审批程序报委审批[2];市场和国家相互开发模式的在役 明星运动 员,在进行无形资产商业开发时,既不是完全市场化又不是完全在举国体制的束缚下进行。 对在役明星运动员进行无形资产的商业开发交由市场完成,这更容易实现他们价值的最大化 ,而国家有需要时又要随召随应;市场自主开发模式与美国明星运动员的开发方式是完全一 样的,商业开发属于个人行为,自己聘请经纪人,在我国当今最具代表的就是丁俊晖。
与国内体育明星商业开发的低水平发展状态相比,远赴NBA发展的姚明是一个特例。在 以章明基领衔的“姚之队”掌控下,姚明所选择的广告总是能够达到明星与商家双赢的境界 ,而个人形象也保持了一贯的阳光健康。中国体育界有一个鲜明的对比,那便是姚明与刘翔 。
在“姚之队”的管理下,姚明的个人魅力与商业价值得到最大化与最完美的体现。即使 是在商业化程度甚高的NBA,这位“东方小巨人”也显得游刃有余。同时,在其广告吸引力 与品牌价值上,姚明的人气指数丝毫不逊色于国际巨星。
与姚明相比,像刘翔这样的国内体育明星在商业开发上所欠缺的方面是比较明显的。雅 典奥运会后,田管中心成立了一个“经纪人小组”,负责刘翔、邢慧娜、顾原等冠军们的市 场开发以及维权。田管中心是一个负责培养运动员的行政机构,如果让他们既要管理运动员 ,又要负责运动员的商业开发,这势必会在监督机制、利益分配等方面产生问题,他们需要 一个相对更加专业、更加独立的机构对其商业价值进行专业化开发。
彭帅是国际著名的体育经纪公司IMG(International Management Group)包装的第一 位中国网球选手,也是中国女网特立独行的一个标志,她不怎么参加国家队训练,和队员联 系不多,拥有一套自己的训练计划,但事实上,她却依然是国家队的一名成员。按网管中心 之前的设想,他们所寻求的是一条“有中国特色的职业网球道路”,即既要保证球员能够在 国外高水平网球训练环境下的成长,又要让他们得到中国体育“举国体制”的关照。此种模 式的背后也带出一个沉重的话题:举国体制和全职业化,在网球这个相对独特的运动项目中 ,哪条才是真正的发展之路?是更纯粹的职业化道路还是重新回归举国机制,彭帅和中国网 球都面临一个艰难的选择。
对丁俊晖进行商业开发的是注册在北京的众辉国际体育管理有限公司,他们同丁俊晖签 下了一份“长期合同”。对其商业开发的理念跟运作姚明相差不大,但是不必像过去为争取 姚明与国家队的利益分配问题而大伤脑筋,“丁之队”的主要任务就是帮他物色更具潜力的 广告品牌。借鉴“姚之队”的商业模式,众辉组成了一个专门为丁俊晖服务的5人小组,这 支幕后管理团队包括了来自众辉的项目小组、丁文钧、以及负责丁俊晖参赛事宜的英国ZEN 经纪公司, ZEN经纪公司主要负责丁俊晖的参赛事宜,众辉工作的重点则是丁俊晖的全面管 理。
4.2 产权归属与收益分配的比较
举国体制培养出来并且一直在为国家效力的运动员,根据“谁投资,谁受益”原则,产 权应该完全归国家所有。因为运动员一旦进入国家队,一切比赛、训练的费用、器材都由国 家承担,其日常生活、衣食住行、管理训练都由国家包办,运动员只管专心训练和参加比赛 。这样,运动员的成功是国家培养和个人努力的共同结果,二者缺一不可。因此,运动员成 名以后所带来的商业利益就涉及到在国家和个人之间的分配问题,加之总局长期忽略运动员 的个人利益,单纯强调运动员要抵制拜金主义、树立国家培养意识,在当今体育商业化的形 势下,运动员和国家之间就自然要产生矛盾和冲突。国家是投资主体,理论上讲产权就应该 归国家所有,但运动员在训练之中付出了机会成本,运动员自己也应该拥有部分产权;随着 我国体育社会化、产业化,部分运动项目的市场化、职业化进程的加快,体育与市场就更紧 密的联系在一起了,国家培养起来的明星运动员为了实现其商业价值的最大化,在国家体育 总局许可的条件下注册到其他俱乐部或协会组织,产权就由所注册的俱乐部或协会组织、培 养单位、运动员自己三方所有;而完全靠个人或俱乐部培养出来的运动员,他的产权归属就 比较简单,只属于投资主体和运动员本人。
刘翔的成功是“国家”造就的,由于田径属于奥运项目,国家从上到下有一个专业队体 系,因此刘翔属于典型的“举国体制办体育”的人才培养模式。而奥运项目的运动员是国家 出经费支持其参加训练、比赛,因此,刘翔出国参加比赛的各种经费都由国家“包办”,即 国家全力支持。刘翔的收入分配完全参照国家体育总局的分配政策,运动员占50%、教练员 拿15%、培养运动员的地方体育局占20%、中国田协留15%[3]。
姚明的经济来源是工资加广告费,他有中国篮球协会与NBA认可的经纪人参与。经过艰 苦的谈判,在姚明的收益分成上终于有了妥当方案,一方面运作方式与NBA接轨,另一方面 又考虑了中国体育的一些特殊情况。因此,姚明只与中国篮协就工资收入一项进行分配,而 姚明在市场开发方面的收益则与中国篮协无关。姚明在火箭队的年薪收入在美国需要缴纳的 个人所得税达到了43%,此外姚明还需缴纳10%的养老金,再加上他还将交付给他的经纪人 团队“姚之队”4%的收入,最终姚明上缴给中国篮协的数额为税后的5%[4]。
从2003年开始,根据天津队和网管中心签订的共同培养运动员的协议,彭帅出国训练比 赛都是由天津队出资。彭帅如果彻底单飞的话,那她也会面临更为严峻的“口粮危机”,按 照体育总局的有关规定,包括奖金等等在内的一系列经济收入都要和网管中心“坐地分成” 。彭帅的比赛奖金在扣税后再被抽走提成,剩下的钱根本不足以维持她职业生活的费用。所 以说,“钱”的问题,是目前全职业化和举国体制之间的一道沟渠,跨不过去,就难以合二 为一。换句话说,她就是中国网坛一个职业化试水的典型,但又与世界上的全职业选手完全 不同。网管中心主任孙晋芳说:只是在当前的中国网球大环境之下,最终的问题却依然绕回 到了收入分配。
丁俊晖的成功是靠家长重金栽培、海外留洋、自力更生造就的,他的成才之路留下了浓 重的个人烙印。因为是非奥运项目,丁俊晖无法得到国家经费,他的经费主要来自于家庭和 固定的商业赞助。与“举国体制”培养出的中国运动员不同,丁俊晖在奖金分配和参与商业 活动上有更大的自由度,没有教练、地方体育局、国家体育局来“分羹”,只有自己和经纪 人两人的分成,特殊的培养模式造就了丁俊晖商业活动收入的特殊分配方式。
4.3 个人品牌塑造的比较
一个在役明星运动员就是一个品牌,要把品牌塑造好需要非常专业的经纪人或营销团队 。我国体育总局各个项目的中心都设置了市场开发部,因为大多数员工在媒体协调、公共关 系、品牌塑造、品牌营销等一系列市场运作上的表现并不理想,因此对在役明星运动员进行 国家统一开发的程度不高;市场和国家相互开发的在役明星运动员的品牌塑造完全交由国家 许可的专业经纪人或营销团队,他们在开发中吃的官司少,开发程度也高;市场自主开发模 式的在役明星运动员在进行无形资产商业开发时完全由自己聘请经纪人,因此在开发时操作 的空间就相对大得多。
姚明与刘翔虽然都具备超级偶像的特质,但在形象塑造与商业运作上,两人却高下立判 。在个人品牌塑造方面,刘翔并没有达到跟其运动成绩一致的高度。未能建立一支优秀的营 销团队,是姚明与刘翔这两个优秀的个人品牌在市场反映方面相差甚大的关键原因。
目前,中国田径协会拥有刘翔品牌的全部产权,并负责刘翔所有的商业推广与品牌塑造 活动,商业收益也进入由中国田协与刘翔组成的二元分配体系。在我国的举国体制下,运动 员由国家统一培养,统一组织参加各种赛事,运动员的商业开发收益也归由国家负责。在这 样的情况下,刘翔的产权属于中国田径协会就成了一件很自然的事情。
通过NBA这个国际平台,姚明争取到了更多跟中国篮协谈判的筹码。经过多次谈判,姚 明终于得以进入NBA,并建立了专业的营销团队“姚之队”。“姚之队”的成功经营,第一 次使得一名体育明星的个人品牌得到有效拓展,而且姚明的商务活动与他在球场上的表现并 没有产生冲突,而是相得益彰,各有各的精彩。
众辉国际体育管理有限公司总经理陆浩运作丁俊晖的理念其实跟运作姚明基本一致。章 明基更强调丁俊晖代言的企业或者领域必须要有同样的“品牌提升价值”,他们认为对企业 负责的同时,也要把丁俊晖当一个品牌来管理。
4.4 几种模式的优缺点比较
在我国现行体育体制和现实经济发展水平的条件下,在役明星运动员无形资产商业开发 的几种模式各有利弊。
国家统一开发模式由国家统一管理,收益分配严格按照1996年国家体委(体计财产字)第 505号《关于加强在役运动员从事广告等经营性活动管理的通知》执行,运动员对自己的投 入和产出不担心,各运动项目管理中心负责在役明星运动员的商业开发,他们在指导运动员 训练、比赛方面是专家,但对在役明星运动员进行商业开发时就没那么专业;市场和国家相 互开发模式的运动员的无形资产商业开发由专业经纪团队或经纪人操作,这对在役明星运动 员无形资产的商业开发程度更高,但由于体育体制的不完善,在收益分配方面容易引起争论 ;市场自主开发模式的运动员参赛和商业开发都很自由,但所有(投入、产出、请经纪人、 请教练等)一切都要靠自己,因而运动员具有商业价值的前期投入就高。
姚明的成功和刘翔不一样的地方在于,姚明的成长之路要比刘翔更容易复制。而现实的 操作也证明了这一点。虽然和姚明同时期的王治郅、巴特尔等人在闯荡NBA的过程中,有着 波折和反复,也让中国竞技体育走向职业化的尝试产生了许多争论。但是,随着风波渐渐平 息,易建联等更多年轻球员又去了NBA闯荡,我们已经能够预见,姚明模式的成功之路,开 始有了一个能够操作和复制的模式。
刘翔是举国体制的幸与不幸。传统的举国体制有着深刻的历史背景,为国家和人民赢得 了无数成就和荣誉。但是随着时代的发展,传统的举国体制也有需要与时俱进的改革举措。 在很多领域如运动员的无形资产商业开发等方面,举国体制已经不能适应当前的形势,必须 加以改革。运动管理中心在体育训练、竞赛与运动员管理方面是专家,但在商业开发、个人 品牌塑造与市场营销方面却不一定是专家,比如引起争议的白沙广告。但是全面否定举国体 制的合理性和必要性也是不对的,应当看到,市场化和职业化并非万能,举国体制也并非一 无是处,作为中国竞技体育的正统体制,举国一盘棋,金字塔的筛选、训练、比赛模式才培 养出刘翔这样的世界顶级运动员。
相比刘翔和姚明,丁俊辉模式最难以复制,在中国现实的经济条件下,丁俊辉的成就不 仅需要个人的勤奋和天才,而且需要较为雄厚的家庭经济条件。作为传统和正规的中国竞技 培养机制之外的人、作为在成名前并未被市场所关注和投资的人、作为一个完全凭借家庭投 入和个人勤奋和天才,奋斗到斯诺克领域世界顶级选手的少年,丁俊辉的成功可以仰望,难 以拷贝。
5 结论与建议
1) 随着体育与市场的联系越来越紧密,我国体育社会化、产业化,部分运动项目的市场化 、职业化进程的加快,各项法规条例的逐步完善,在役明星运动员无形资产的商业开发必将 朝着一个更加规范健全的方向发展。
2) 随着社会主义市场经济的不断发展和完善,商事人格权已经越来越受到人们的关注。运 动员商事人格权归属不清已经成为制约我国体育市场化改革的瓶颈之一,旧的运动员无形资 产商业开发体制已经不能适应新形势的需要。从法律角度明确运动员商事人格权的归属和内 容,推动我国运动员无形资产商业开发体制的完善是大势所趋。
3) 随着我国体育市场化、职业化的不断深入,将会有越来越多的中介机构介入到在役明星 运动员的日常事务和商业开发之中。体育经纪人负责对在役明星运动员进行形象设计、包装 、推广、广告接拍等,他们通过市场调研和分析,制定整体的推广计划,争取更多的商业开 发机会,让在役明星运动员的价值最大程度地体现出来。
4) 随着我国社会经济的进一步发展和体育市场化改革的不断深入,在役明星运动员无形资 产商业开发模式的关系也将发生相应变化,国家统一开发模式的范围将会不断缩小,市场自 主开发模式将会越来越多,而市场与国家相互开发模式作为一种过渡的形式也将会逐步淡出 。
参考文献:
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商业开发模式范文5
【关键词】商业地产 发展模式 探讨
商业地产是一种专门用于服务业、商业等经营用途的房地产形式，主要包括餐饮、零售、健身、娱乐、休闲等行业。商业地产在融资模式、开发模式、功能用途和经营模式上与传统的公寓、住宅、办公楼等房地产形式有很大的区别。商业地产是一种集合投资、商业、地产三种属性的综合性汗液，相对于住宅地产它更加看重后期的管理经营，其开发时间也相对较长，对资金的要求也更高。近年来，商业地产在我国迅速发展，然而在2011年后在各城市都出现了不同程度的“降温”现象。专业人士指出，我国商业地产的发展模式出现了很多问题，其重复建设和盲目开发等现象给社会资源等造成了大量的浪费。因此，加强有关商业地产发展模式的探讨对于为现代商业地产发展模式提供一个科学化的发展方向具有重要意义。
一、目前我国商业地产发展的现状
我国的商业地产在20世纪80年代开始发展，在经过1995年后由于旧城商业区改造和住房制度改革的影响，商业地产开始迅速兴起；在1998年后由于商业地产的高利润使其逐渐转变为房地产行业中一个独立的产业，此时商业地产进入了迅速发展阶段；2000-200-年，商业地产发展势头持续升高，商业营业用房和办公楼投资额每年都在增加，虽然增长率出现了不同程度的浮动，但依旧保持在20%左右的增长率。金融危机的到来，使房地产市场出现了不同程度的波动，但其增长率仍旧保持为正数。据有关数据显示，2009年全年商品房销售额达到43995.52亿元，同比增长了21.2%，办公楼投资达到1325.43亿元，同比增长了17.5%。
二、我国商业地产发展中出现的问题
经过10多年的发展，虽然在如此短的时间内商业地产仍旧出现了部分成功的发展模式，但我国商业地产整体发展模式仍处在这许多问题：
经营管理模式不合理。现代商业地产主要有租售结合、只租不售和只售不租三种经营模式，每一种经营模式都存在自身的优势和劣势，选择何种经营管理模式将直接影响到商业地产的长久发展。根据现代商业地产发展模式的实践规律和经验，只租不售的经营模式具有更好的实践效果。目前，国内也是采用只租不售的商业地产经营模式。只租不售经营模式是指商业地产将出租作为主要的管理方式，其地产只是全部用于出租，而不进行销售，地产的经营权和产权等都保持完整统一。此种模式具有的显著优点是投资风险相对较小；对商业地产的经营管理有很大促进，可以帮助企业树立良好的品牌形象；资金回收速度相对较快。同时其缺点也是非常明显的，此种模式对于开发商等都有较高的要求，而且其资金压力比较大，其产权分散问题对于整体的统筹管理和分布产生诸多不利影响。
开发模式相对盲目。由于商业地产的高利润，部分商业地产开发商急于追求个人利益，单纯趋向新式的投资盈利方式，结果引起了大型商业网点建设的跟风，而实际项目论证结果显示不充分，建设开发过程完全处于盲目状态。同时，部分开发商对于地产项目的后续经营不重视，只关心前期开发的周期和成本，项目完成后就尽力租出，不考虑对于项目是否适合经营以及如何经营的问题；虽然部分开发商及时关注了后续经营的管理，但项目出租后，却忽视了对项目的整体控制和管理，难以掌控经营商户对商业项目的影响。另外，商业地产经营过程中缺少专业的运行商，知识行业内部细划分程度较低，地产和商业之间出现了严重分离，不利于商业地产的长期规划、投资和经营。
融资渠道单一。我国商业地产不能够长期稳定运行的一个重要愿意就是融资渠道太单一，没有相对多元化的融资模式。自有资金和银行贷款是国内商业地产资金来源的主要渠道，而银行贷款的比例为75%左右，自由资金只占25%左右。高比例银行贷款的方式严重约束了开发商的自主经营模式，使商业地产开发的风险变得较高，对于商业地产的统一管理和运营产生许多不利影响。
三、改进商业地产发展模式的策略
恰当选取经营管理模式。目前国内采用的只租不售的经营模式对于商业地产项目整体品牌和形象的树立有相对不利的影响。恰当选取经营管理模式应当以区域特点和房地产行业实际情况为参考，在朝向商业地产发展品牌化的经营管理目标下，适当突破和改进原有模式，因地制宜的采取合理的经营管理模式，做到“统一招商、统一产权、统一管理”，使该模式的整合优势得到充分发挥，尽力防止商铺经营方式不一、形象不一致的问题。
科学进行商业地产开发。一方面要合理科学的制定商业地产的规模和位置，在对商业地插项目进行位置选取是，要区分商业地产的黄金季节和非黄金季节，全面调查分析两个季节之间的客户群体、客流量、群众消费水平和能力等，加强对政府城市规划的分析和探究，了解城市规划发展的基本方向，然后根据项目位置尽力发展新型产业；另一方面要做到准确定位市场，开发项目前，要详细调查项目当地的商业形态、经济水平和市场需求等信息，以此确定目标市场和需要的开发规模，避免盲目开发引起的不必要损失，同时开发商要先进行招商以充分开拓市场，以确定商业建筑的组织结构，避免出现开发建筑不能满足商铺需求的问题。
拓展融资渠道。商业地产开发生应当尽力突破原有的银行贷款融资模式，加强对海外基金、信托、商业证券等渠道的探索，如广州越秀首先在香港引入房地产信托投资基金，实现了国内优质物业在境外上市的突破，并成功与大连万达、澳大利亚麦格理银行之间的合作，此基金的上市便提供了较好的融资渠道，对于商业地产的稳定发展和开发商改善原有融资模式具有重要的现实意义和启迪作用。
构建良好的宏观政策环境。政府应当加强有关商业地产发展的法律法规的完善，创造合理科学的法律环境；同时应当加强商业地产发展的监督管理，利用宏观政策加以引导，使商业地产朝向稳定可持续的方向发展。
商业开发模式范文6
【关键词】商业地产 短线操作
商业地产，作为商业用途的地产。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式。商业地产模式第一种是“只租不售”，这一类通常把物业建成以后形成独立的产权，通常招商合作，以租金作为主要的收入来源，目的是通过产权形成之后，物业通过商业运营包装进入资本市场，获取良好的融资；第二种模式是“出售”，这种模式是商业地产最原始的模式，随着商业地产逐渐的火爆，单纯的出售开始不再适应商业地产的发展；第三种叫“租售结合”，这种通常是投资商和开发商把其中的部分物业出租，另一方面销售。
一、商业地产短线操作概况
近几年来，商业地产在我国各地迅速兴起，发展势头很好。但是，已开业的大型商业项目问题很多，正在销售中且未开业的则存在较多的隐患。
我国推向市场的商业地产项目，多数采用“商铺全零售”模式或“产权式商铺全零售”这两种模式，“商铺全零售”是指开发商将大的商业项目分割成若干个中小商铺，然后再将具有特定位置的商铺卖给众多业主，这些业主可以自行经营，也可将商铺再转租给其他人经营；“产权式商铺全零售”模式是指开发商将商铺的产权全部分割出售，购买者拥有的不是一个个独立的商铺，而是根据份额拥有对整个商业项目的产权及其收益权，它类似一种融资工具，由业主们根据拥有的商铺面积大小推举物业管理公司对整个项目进行管理。
这二种赢利模式均可谓短期操作模式。商业地产赢利模式影响项目的成功率，而赢利模式又受制于项目的融资渠道和自有资金量。在国外及香港地区的商业地产项目，发展商绝大多数是采用长期投资和管理的赢利模式，然而，我国绝大部分商业地产的赢利模式则为短线操作。
商业地产的管理特点是分散经营、统一管理。分散经营必须建立在统一管理的前提下进行，否则，项目的经营极易陷入困境。而短线操作下的商业地产部分商铺产权分散，将成为统一管理的障碍。主要表现有：经营调整不顺畅，物业改造没人理，整体推广后劲不足。
二、商业地产短线操作原因分析
与较高的利润空间成线性正相关关系，商业地产的开发同样具有较大的风险，特别是采取了短线操作模式的项目。到底是哪些原因造成中国商业地产短线操作的现象呢？
（一）自有资金不足
一个商业地产项目的投资往往要少则几亿元，多的甚至达几十亿元，建议期也较长，达2-4年，而开发商往往仅能投入10%-20%的自有资金，其它资金主要来自银行贷款、商铺预售和其它融资渠道。在国家宏观调控下，开发商向银行贷款的难度很大，其它融资渠道则几乎没法弄到钱。信托资金由于受到各种条件的限制，能融到的资金对于项目资金缺口来讲，也只是杯水车薪；国外房地产投资机构的进入难度更大，除政策因素外，国内独有的商业地产赢利模式让这些投资机构知难而退。在各种融资渠道几乎不通的情况下，商铺预售成了开发商唯一的希望。销售商铺也成为商业地产短线操作的标志。销售比例越大，项目投资回收期越短，风险也越大。
（二）市场提供了契机
我国金融市场的个人投资品种不多且收益情况均不理想，这给商业地产商铺销售提供了良好的契机。
（三）开发商扬长避短
商业地产的开发模式十分复杂，它不但要求能部分销售，且要售后不乱，保证项目能持续成功经营。这就要求开发商必须具备商业规划、商业招商、商业运营等专业人才。然而，由于商业意识不足及真正的商业人才奇缺的原因，商业地产开发商不得不“扬长避短”——继续发扬“卖完走人”的住宅开发模式，加快资金回笼速度，避开商业人才缺乏的短处，将商铺经营踢给大型商家或投资客自理。
（四）商业房地产开发利润远远高于商业谋划利润
由于房地产开发利润远远高于商业谋划利润，多数开发商都想快点把市肆贩卖出去，举行新的地产开发项目，赚取更多的优点，而不是想恒久从事商业营运。因此，多数开发商只是把商业作为获取暴利的一个手段，而不是目的。
三、商业地产段现场操作弊端
商业地产短线操作会带来很多的问题。首先是商业网点布局不合理，造成商业资源和社会资源严重浪费。开发商将商铺出售给商贩后，由于没有统一的管理和规划，各个商贩没有在一定的知道下经验，没有统一的运作，将会导致整个开发项目的经营状况下降，最终偌大的开发项目将会得不到应有的效益和收入；其次是商业措施使用率低。由于开发商对后期项目营运思量得少，缺乏市场视察和市场定位这一主线，在修建计划中，开发商通常为寻求经济优点最大化，很容易为了便于贩卖、出租而计划，却忘记了营造良好的商业服务气氛；此外是商业地产后期营运困难，规模上风难以发挥。在现在商业地产短线操作模式下，开发商总是盼望尽快将物业售出，以尽快回笼资金。而一旦商业地产被拆零卖掉，全部权与谋划权疏散归属业主或租户，地产商无权过问。因此在商业地产的后续管理中地产商通常缺乏对项目的团体控制力，势必造成大型购物中心谋划及结构无序、无特色，项目交织重复，紊乱无章，服务功效残缺，更谈不上良好的企业形象和效益。
如果这些问题不尽快解决，商业地产短线操作找不到出路，那么那些弊端就仍会存在，闲置的资源就不能得到有效的利用，经济效益就不能最大化，对社会资源造成了浪费，所以，对商业地产短线操作进行研究是非常必要的。要解决以上弊端，开发商可以从重新调解自身定位、创建商业地产新型资金张罗模式、推动商业资本与地产资本融合、适时引入运营的专业中介商等方面入手。
参考文献：
[1]石玉，石磊.浅谈商业地产面临的重要抵牾与对策[J].大众科技，2004，（04）.
