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房屋继承相关法律范文1
如果需要交税的，应当交以下税：
1、契税。根据相关规定，法定继承人继承房地产，免交纳契税；对非法定继承人根据遗嘱承受土地、房屋权属的，需要缴纳契税，税率0.1％。
2、印花税，包括合同印花税和权证印花税。合同印花税：根据印花税税目税率表，产权转移书据按所载金额万分之五贴花。
3、房产证已过2年，可免征；房产证未过2年，估价×5．6％，总结起来的话，继承的话，需要办理继承协议公证，需要交纳公证费，过户时缴纳房产评估费，契税和印花税以及工本手续费等费用。
法律依据：
《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》第一条
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>> 城市房屋拆迁相关法律制度探析 浅析新能源产业发展相关法律制度 试论对“假按揭”的法律防范及相关法律制度完善 一人公司的相关法律制度 “一致行动人”的界定及相关法律制度的适用 信用卡相关法律制度研究 中国加入《政府采购协议》与相关法律制度的完善 浅谈我国食品召回的相关法律制度 产业结构调整与相关法律制度的健全与完善 环境保护与相关法律制度的完善 农村土地承包经营权流转相关法律制度的研究 论会计法与相关法律制度的协调 浙江省自然灾害医疗救援法律制度现状评析及域外相关法律制度兼议 老挝投资法律制度概况 美国海外投资保险的运作分析与我国相关法律制度的构建 美国女性主义法学思潮对美国性暴力相关法律制度的影响 快递验视制度实施情况以及相关法律制度研究 完善我国银保合作相关法律制度 澳洲铀矿开发利用相关法律制度概说 台湾《消费者债务清理条例》相关法律制度探究 常见问题解答 当前所在位置：l，访问时间：2013-10-10.老挝南湃电力有限公司暂定注册资本为6360万美元，其中誉星发展有限公司以现金出资，持有85%的股权，老挝电力公司持有15%股权比例。老挝南湃水电站位于老挝万象省北部满普恩区，将建成“大库容、小流量、高水头、长引水”引水式水利枢纽工程，以发电为主，兼有旅游、渔业等综合效益，预计建成之后，南湃水电站总装机容量 86MW，年发电小时数 4878h。项目总投资2.12亿美元。南湃电力有限公司自筹6360万美元，其他剩余部分通过债务性融资解决。电站建设总工期为42个月，特许经营期为25年。公司预计，南湃水电站建成后，项目投资回收期为12年，项目投资收益率不低于8%。
2011年4月11日，中国水电股份公司与老挝政府在老挝首都万象签订了南乌江水电项目开发的特许经营框架协议。这是中资公司首次在老挝境内获得整条流域开发权的项目。南乌江全长475公里，是老挝境内湄公河最大的一条支流，流经丰沙里省和琅勃拉邦省。该流域共分7个梯级进行开发，总装机容量达115.6万千瓦，多年平均发电量50千瓦时，总投资预计20多亿美元，发电电量将出售给老挝国家电力公司。南乌江流域梯级电站的建成，将为老挝北部和老挝电网提供稳定优质的电源，同时将极大改善整个丰沙里省、朗勃拉邦省等整个南乌江流域地区的交通条件，促进流域地区的旅游业和工业的发展，创造就业机会，带动当地社会和经济的发展。
2013年2月21日，由广西送变电建设公司承建的广西电网首个老挝境内电力项目――老挝沙耶武里省农村电气化工程全面启动运行。http：///E_ReadNews.asp？NewsID=29273，访问时间：2013.1015.该项目惠及69个自然村8000多户家庭5.1万人。该项目是广西电网公司在老挝境内实施的第一个电力工程项目，工程总投资1094万美元，建设资金主要来自中国政府提供的优惠贷款。工程新建了4条22千伏线路约265公里、400伏线路约117公里，安装变压器54台、变电容量4330千伏安。工程建成投产对老挝沙耶武里省北部地区的经济发展起到重要的推动作用。
三、 老挝电力业相关法律制度
1997年4月12日，老挝第三届国会第十次会议通过了《老挝人民民主共和国电力法》，这部法律施行至今，仍然是老挝调整电力投资、贸易、经营、施工等与电力相关的各种活动的行为规范。该法共12章56条，对老挝电力的生产、输送、销售及管理体制、电力进出口业务等做出了具体规定。[1]（P384）
（一） 电力的投资经营制度
1.电力资源的所有权及投资贸易政策
老挝电力法规定，电力是指由电源、电流、电压等形式构成的一种能源，并且由可产生电能的物质资源如水能、风能、太阳能、煤炭、燃油经过转换而形成。老挝人民民主共和国境内的可产生电能的物质资源属于老挝国家所有，由中央政府进行管理、保护以便于国家长期高效利用。老挝鼓励一切市场主体投资于电力生产领域，以便满足城乡各族人民的用电需求，也可把电力资源作为出口商品出口创汇。 老挝政府依照老挝人民民主共和国的法律保护电力投资者和电力消费者的合法权益。
2.电力开发中的环境保护和国际合作
老挝电力法第六条、第七条和第十四条对这两个问题做出了具体规定。对于电力开发经营活动，从勘查、设计到建设和电力输送的全过程都必须考虑经济效益，同时在立项前要评估项目对自然环境、生态系统造成的影响，防止因项目的开发对野生动物的生存环境造成不利影响。老挝中央政府依照《外国在老挝投资法》关于电力的生产、销售、进出口及电力的经营开发的相关规定开展国际合作。
3.电力企业的设立
在老挝，电力企业是指从事电力考察、电力信息、电力设计、电力建设安装、生产、输送、销售、进出口及其他从事电力的开发和服务的市场主体。 设立电力企业，必须进行审批。 按照装机容量划分为4 种规模，分别由不同部门审批，装机容量在50000千瓦以上的，由中央政府提交国会审批；装机容量在2000～50000千瓦之间的，由中央政府审批；装机容量在100～2000千瓦之间的，由省、市、特区人民政府根据工业手工业部的建议做出决定；装机容量在100千瓦以下的，由县人民政府根据省、市、特区工业手工业厅的建议做出决定。[1]（P385）
4.电力企业的经营
在老挝投资电力业，可以采用老挝国家独资、与国内外企业合资、国内集体或私人投资等三种形式。在经营方式上，电力企业可以采用建设-经营-移交方式（BOT）、建设-经营-当业主-移交方式（BOOT）、建设-移交-财务关联方式（BTF）和其他经营方式。
5.电力企业的特许经营权
在电力生产、输送、销售、进出口或电力开发领域开展经营的企业或个人，必须向老挝人民民主共和国中央政府申请特许经营权，并按照企业法的规定向企业主管部门申请注册。电力企业特许经营权的申请需要在经过项目调研、项目评估、数据勘查、投资建议、审批投资申请、签订协议、起草经济技术可行性报告、环境评估报告、特许经营权审批的程序后，再按照工业手工业部规定的程序完成。老挝人民民主共和国中央政府参与电力企业特许经营权的审查。特许经营权最长不得超过30年（建设时间包含在内）。特许经营权期限届满后，获得特许经营权者必须把整个企业无偿移交给中央政府。特许经营权可以由中央政府决定延期，但不得超过15年，特许经营权的延期申请必须在期满的5年前提出。
6.电力企业的权利和义务
电力企业的权利是：在电力企业经营期间，有权租赁开展经营所必需的土地，但对于该租赁土地地面上已有的其他资源，在使用前必须征得中央政府的同意；通过行使特许经营权开展经营活动并从中获取正当合法利益；合法经营受到法律保护；得到中央政府在有关电力科学技术方面的支持；申请延长特许经营权期限；在中央政府批准的前提下，转让或继承电力企业。电力企业的义务是：所建立的电力企业符合特许经营的条件；在老挝人民民主共和国国家银行存入规定的保证金；外国投资者应依法并按照合同约定，把其认缴的注册资本以外汇方式汇入老挝人民民主共和国指定银行；保护环境；按企业法和会计法的规定开立企业账户；履行纳税义务和其他义务；当发生对环境、人民生命财产造成损害时或需要移民异地搬迁时，承担相关损失费；对企业雇佣的老挝劳动者进行技术培训并在福利方面给予保证；按规定记录并报告特许经营权行使情况，包括各项详细开支情况；按电力技术规范的要求维修好电力设备；严格执行劳动法和其他相关法律；当发生特许经营权获得者不再继续经营电力企业的情形时，应把项目以及经济技术可行性报告及项目的其他文件无偿地归还老挝中央政府；电力企业在转让给老挝中央政府之前，电力企业经营者必须先清偿所有债务。[1]（P387）
（二）输电售电制度
1.电力输送
电力输送是指通过输变电系统把电力从发电厂输送到变电站，再输送到用户或国外。输电线路的安装、建设必须在保障人民生命、财产安全和防止对环境造成损害的前提下进行。每个公民都有义务保护自己居住范围内的电杆、电线及其他电力设备。发电厂必须把所生产的电力输送到国家电力输送系统。
2.电力销售
是指把电力从电力输送系统或从发电机输送到用户供用户使用，用户支付电费的交易活动。即通常所说的由高、中或低压系统组成的配电网进行送电并收费的行为。
电力销售必须遵守以下原则：持续、不间断的正常供电原则； 保障电力供应，节约用电原则；安全用电原则；保障经济、社会发展原则。电价的制定必须与不同时期国家社会经济发展情况和人民生活水平相适应。电价划分成以下几类：进出口电价；国内工农业生产服务用电电价；偏远山区农村消费用电电价；其他电价。各个时期的各类电价标准由中央政府制定。
（三）电力进出口制度
为了提供足够的电力以保障工业和国民经济的发展，老挝人民民主共和国把电力规定为出口商品之一，鼓励电力开发、出口。如果认为对国家的社会经济发展有必要，在中央政府做出的决定的前提下，可以从国外进口电力。根据老挝人民民主共和国中央政府的决定，电力可以从一个国家通过老挝人民民主共和国的境内向其他国家输送。通过老挝境内向他国进行的电力输送必须通过老挝国家电力输送系统并支付费用，除非老挝国家电力输送体系不具备相应功能。在此情况下，中央政府将临时批准电力输送者通过自己建设的电力输送体系送电，但必须处于老挝人民民主共和国有关机构的监督、管理之下。
通过老挝人民民主共和国电力输送体系向他国输送电力必须避免对环境造成损害，对人民生命财产造成损失；必须支付通过老挝境内的电力过境费和其他服务费，并补偿由于修建上述电力输送体系而产生的必要费用；应允许老挝人民民主共和国使用上述电力输送体系。
（四） 老挝地方和农村的电力开发制度
老挝地方和农村的电力资源开发是指小型水力发电、燃油发电、太阳能发电、风能发电或其他能源发电等，把某一个地区的电力并入老挝国家电力输送系统或专门的电力输送系统的活动。为了保证偏僻农村人民生产生活的用电需求，老挝政府鼓励地方和农村开展电力资源的开发。由省、市、特区工业手工业厅负责进行装机容量在100～2000千瓦之间的小型电力资源资料的收集和考察工作，以便本辖区内电力项目的立项和实施。省长、市长或特区行政长官根据工业手工业部的意见，在各自的权限范围内批准设立地方电力企业。县工业手工业办公室负责进行装机容量在100千瓦以下的小型电力资源资料的收集和考察工作，以便本辖区内的电力项目的立项和实施。县长根据省、市或特区工业手工业厅提供的技术方面的意见，在各自的权限范围之内批准设立农村电力企业。[1]（P392）
为帮助地方和农村开发电力资源，开展电力设施的建设、安装工作，中央政府建立地方和农村电力资源发展基金。地方和农村电力资源发展基金来源于以下途径：中央政府预算；政府筹资、社会融资；其他企业提供；个人出资；国际援助。此外，中央政府在用于地方和农村电力资源开发的机械设备、设施的进口及建设、开发工作等方面给予减免税、提供信贷等优惠政策。
[参考文献]
[1]米良.老挝人民民主共和国经济贸易法律选编[M].北京：中国法制出版社，2006.
The Development of Electric Power Industry in Laos
and Its Related Legal System
MI Liang
（School of Asian and African Studies， Beijing Foreign Studies University， Beijing， 100089， China）
房屋继承相关法律范文3
1976年，李某结婚，婚后两年生育一子大李。之后李某向村里申请了宅基地，并修建了房屋。1980年，李家迎来了第二个儿子小李，看着这个刚出生的宝贝，李家夫妇喜不自禁。2003年，大李结婚。婚后，大李和媳妇与父母一起居住。2006年，小李结婚，但是由于家里房子不够住，小李另行申请了宅基地建房。2009年，李某因病去世，其妻刘某和大儿子、大儿媳一起生活。2010年，由于城镇建设需要，李家的老屋被拆迁，获得了房屋拆迁补偿款9万余元和宅基地使用权补偿款20余万元。
拿到补偿款之后，大李将拆迁补偿款拿出一万元分给小李。谁知小李却坚持认为宅基地使用权补偿款也应该有自己的一份。因为，宅基地使用权补偿款属于申请宅基地时的李某、刘某和大儿子共同所有，3人应各享有7万余元。但是由于父亲李某已经去世，其享有的7万余元应作为遗产由母亲、哥哥和自己共同继承。大李听后坚决反对，大李认为，小李已经分得新的宅基地，因此不能再对以前的宅基地使用权补偿款享有继承权。双方多次协商无果之后，对簿公堂。
同年9月，法院一审作出判决，认为小儿子要求分割宅基地使用权补偿款的诉请于法无据，判决驳回其诉讼请求。
分 析
或许很多人都认为，宅基地的使用权是能够被继承的，但是事实并非如此。
《中华人民共和国土地管理法》第六条规定：“城市市区的土地属于全民所有即国家所有。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有。”因此，公民使用的宅基地，所有权属于国家或者集体。但是国家及集体所有的土地是可以依法确定由个人使用的。即公民对宅基地有依法使用的权利。
宅基地使用权作为一项特殊的用益物权，与农民个人的集体经济组织成员资格紧密相关，是一个人身依附性极强的权利，它因集体经济组织成员的出生而获得，因死亡而消灭。我国继承法第三条规定：“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。”因此，从宅基地使用权作为一项特殊的用益物权的性质来看，它不能够被作为遗产来继承。但是，由于宅基地的分配都是以农户为单位进行的，家庭个别成员死亡，并不妨碍其他成员对其家庭的宅基地的使用权。可这种继续使用，并不是继承，只是家庭共同生活人继续使用。这种做法的目的，是为了保持农村土地的稳定性。
具体到本案，从表面看争议的标的是宅基地使用权补偿款，其实质上是对宅基地使用权归属的争议。宅基地使用权是宅基地使用权补偿款的发生原因，明确了宅基地使用权的主体，即明确了宅基地使用权补偿款的所有者。李某2009年因病去世，去世之后自然失去其集体经济组织成员的资格，不再是宅基地使用权的主体，因此，根据相关法律，宅基地使用权补偿款当然也无权享有。
房屋继承相关法律范文4
随着城区范围的不断拓展，城郊结合部的房屋租赁、买卖、产权纠纷日益增多，大多是私下隐形签约交易或亲属作证交易，有的买受人甚至在不了解房屋产权情况和办证要求下便糊涂交易，避开政府与产权登记部门，不仅存在税收问题，而且留下很多隐患，致使房屋产权主体模糊，此类隐形交易便成为日后买卖双方产生纠纷的潜在因素。此外，在征用过程中，涉及到集体土地上农民房屋的拆迁，需要对此进行补偿，而如何对集体土地上农民房屋进行确权是补偿的关键问题。物权法以及现行的征地补偿安置政策要求，拆迁安置补偿要以农村集体土地所有权证和房地产权证为依据。农村土地房屋权利人的产权意识日益增强，如果能尽早对农村集体土地上的房屋进行确权、发证，就可确定产权归属，建立全面精确的农村房屋权籍信息系统，以便于从建房管理的源头上实现“一体化”管理的机制，大大降低城市化建设过程中的管理成本。
2农村集体土地房屋登记发证应遵循的原则
2.1依法登记原则严格按照相关法律、法规规定的房屋登记种类、程序、要件、范围等，办理集体土地房屋登记。《房屋登记办法》第83条规定了集体土地房屋初始登记必须提交的6项材料，尤其是土地使用权证明材料要按照《土地登记办法》第3条的规定执行，符合规划的证明材料要按照《城乡规划法》第41条的规定执行，以上2项材料是集体土地房屋登记的核心材料。住房和城乡建设部在《关于贯彻实施<房屋登记办法>的通知》中明确规定，“集体土地上房屋所有权的取得、行使和转让，应当遵守国家法律和有关规定”［3］。因此，房屋登记部门要严格按照相关法律、法规的规定要件、规定程序，依法进行登记。现阶段集体土地房屋登记由申请人先向房屋登记机构提出书面申请，提交申请登记材料，登记房屋权属，不得强迫村民申请房屋登记。对自愿办理房屋产权证的，决不向农户收取房产登记费和房屋测量费，只收取权证证书费，切实减轻农民负担。
2.2权利主体一致原则房屋作为一种不动产，它依附于土地而存在，房屋可以作为私有财产归个人所有，而土地为国家和集体所有，个人不能取得土地所有权。因此，在进行农村房屋产权登记时，必须将房屋产权与土地使用权同时登记，即集体土地房屋登记申请人和房屋占用范围内的集体建设用地或宅基地使用权权利主体必须一致，即“先地后房”，申请人要凭宅基地使用权证办理房屋登记，同时要权属清楚且符合城乡建设规划。
2.3属地统一登记原则集体土地房屋由房屋所在地市、县人民政府依法设立的房屋登记机关进行登记，一个市县不得同时设立若干个登记机关，房屋登记机关应当建立本行政区域内统一的房屋登记簿。房屋登记簿是房屋权利归属和内容的依据，由房屋登记机关管理；乡镇政府、各类开发区不能成为登记机关，不得从事集体土地房屋登记工作；房屋登记是对民事权利的确认，登记标准必须统一执行国家相关法律法规规章规定；房屋权属证书必须使用住房和城乡建设部统一印制的证书。
2.4协调配合原则农村房屋登记发证工作牵涉到许多政府职能部门，如土地管理部门、城建规划部门、房屋管理部门等。在农村房屋登记过程中，市政府应成立市农村房屋登记工作协调小组，负责制定政策，做好指导、督促和服务工作。建设、国土、公安、财税、民政、司法、城管执法等部门按各自职责互相配合，信息共享，统筹宣传发动、人员调配、业务培训、时间安排等各环节任务，协调各乡镇（街道办事处）登记工作。
2.5尊重历史，方便群众原则集体土地房屋登记历史较短，原登记制度较为混乱，发证机关较多，城市规划管理、工程建设管理和村镇建设规划、建设管理规定不完全相同，土地所有者各不相同，集体土地房屋交易限制条件严格、建设地分散。因此，应当实事求是地对待集体土地房屋登记，实行登记标准统一与区别要件形式内容相结合，房屋统一登记工作与村镇建设规划管理工作相结合。实现集体土地房屋和国有土地房屋统一平台、分类登记。对于原已登记的集体土地房屋，应换发全国统一的房屋权属证书。原发证部门应将集体土地房屋登记档案移交当地房屋登记机关。对于房屋档案完整、符合当时登记条件的集体土地房屋，房屋登记机关应将自然状况和权利状况记入房屋登记簿，换发房屋权属证书。对于原房屋档案不完整，无法记入登记簿或记入登记簿事项不全的，房屋登记机构应当按照当时的登记要件规定，要求房屋权利人在换发房屋权属证书时补全材料。
3农村集体土地房屋登记发证中存在的问题与困境
3.1村民对参与房屋登记发证的积极性不足目前，集体土地和农村房屋的流转只限于集体成员内部及继承、分家析产、赠与等情况，而集体外部正常的房屋买卖则依照法律规定予以了限制，因此，土地房产交易的法律限制制约了农村房屋价值的变现，房屋价值无法体现，直接导致了农民办证积极性不高。我国农村历来都有“重地轻房”的观念，认为只要土地经过有关部门审批即可，认为房屋权属证书在生产生活中无法发挥作用，不能体现它的使用价值。
3.2登记机构不完善，房屋管理处于无序状态房屋登记相关法律法规已经日趋完善并渐成体系，但由于围绕房屋登记相关的职能资源并没有经过充分整合形成合力，尤其是中小城市，国土、建设、房管一般均为独立机构，分设而治，各部门之间在行政资源共享、职能衔接上的矛盾尤为突出。长期以来，我国对农村房屋的产权管理没有一个明确的监管机构和有效的管理机制，发证机关较多，城市规划管理、工程建设管理和村镇建设规划、建设管理规定不完全相同，因此，农村房屋产权管理严重滞后和不到位，历史欠账太多。房屋登记机构在已开展的登记工作中，所登记的房产仅凭乡镇土地管理所、规划管理所出具的加盖有2个管理所印鉴的证明来代替宅基地使用证和建筑工程规划许可证所占比例居多，乡镇土地、规划管理部门出具的证明显然不具有法律效力。登记证明材料普遍存在缺失，不够规范。虽然国家建设部有关文件多次强调一个市、县只能由一个房屋管理部门颁发房屋权属证书，但其他部门或企业颁发非全国统一权属证书现象仍有发生。
3.3房屋申请人身份的确定尚不明确根据《房屋登记办法》第8条：“办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则”；第83条“申请农村村民住房所有权初始登记的，还应当提交申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明”；第87条“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理”。农村集体土地范围内的房屋申请初始登记或转移登记时，都需要登记部门认定申请人是否属于该农村集体经济组织的成员。如何确定农村集体经济组织成员的资格，我国目前尚没有明确的法律规定。一些人认为申请人只有是房屋所在地农村集体经济组织成员的才能办理集体土地范围内房屋的所有权初始、转移登记［4］。实践中会遇到许多不一致的情况，如一些村民因撤组转产并入乡镇街道居委会，从而户口性质由农业户口变为城镇非农户口；原户口在本集体经济组织的现役义务兵、符合国家有关规定的士官以及高等院校、中等职业技术学校的在校学生；析产分割房屋的，取得所有权的人员可能是城镇非农业户口等，还需房屋登记机构工作人员进行审核。
3.4集体土地房屋抵押登记处境尴尬近年来，宅基地上的房产在信用社办理抵押贷款的业务量呈逐年增长态势，众多农民利用住房作为抵押贷款发展农村经济，住房抵押贷款已成为农民最便捷、最实用的融资方式，深受农民的欢迎，对于促进农村经济发展正日益发挥着积极的作用，但集体土地房屋抵押登记却面临着“合情、合理、不合法”的尴尬局面［5］。《物权》、《担保法》及《房屋登记办法》均明文规定，宅基地使用权不得抵押，因此在宅基地上建造的村民住房也不能抵押，所以农村村民的住房及宅基地不能设定抵押权；集体土地上的房屋，只有乡（镇）、村企业的厂房等建筑物可以设定抵押。因此，集体土地范围内村民住房抵押权登记无法律依据。《物权法》第21条规定：“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任”，一些地方暂缓办理集体土地范围内村民房屋抵押权登记。停止集体土地范围内农村房屋的抵押权登记，而又没有可替代的有效的融资途径，无疑将导致农民主要融资渠道的阻塞，农民住房价值将大幅度下跌，不可避免地导致农村发展停滞，极大阻碍农村经济的持续发展，可能引起矛盾进一步激化，并有可能造成农民集体上访；此外，还将造成登记主管部门登记费收入的大幅度减少，弱化其职能，使登记机关的正常运转面临困难。
4对策与建议
由于《房屋登记办法》与原先实行的《城市房屋权属登记管理办法》对比存在明显变化，尤其是对农村集体土地范围内的房屋登记的限制，将对经济、社会等领域的发展产生重大影响［6］。从全国范围来看，相比于国有土地房屋登记工作，集体土地房屋登记多年来一直是比较突出的薄弱环节，鉴于目前集体土地房屋登记发证工作的复杂性和特殊性，开展集体土地房屋登记，应当积极稳妥有序的推进。
4.1加强舆论宣传，营造集体土地房屋登记工作的良好氛围集体土地房屋登记工作政策性强，与广大农民群众切身利益息息相关。在集体土地房屋登记中，应该做到既尊重农民的意愿、又引导农民积极参与。加强集体土地房屋登记政策的宣传，结合农村特点，采取农民喜闻乐见的形式，发放各种宣传资料，如房地产管理法、房屋登记办法以及各种办证须知等，达到家喻户晓。进一步宣传开展集体土地房屋登记的重要意义，提高广大农民对集体土地房屋登记的认知和接受程度，促进登记发证工作尽快开展。
4.2完善登记机关的组织结构，制定科学合理的业务规范鉴于房屋产权产籍管理是一项业务性强、涉及面广，而又十分繁杂的管理工作，当务之急应明确房地产行政管理部门为农村集体土地上的登记发证机关，认真梳理房屋登记流程，在各镇设立房管所，并建立分工负责的工作机制，执行统一的作业指导文件，以此改变目前农村房屋产权混乱、无人管理的局面。鉴于农村集体土地登记发证工作包括集体土地所有权、使用权确权登记发证、土地权属纠纷调处与信息管理3个方面，在各项条件具备下，还需建立农村房产管理信息系统，实现房屋地理信息与权属登记信息相结合，即图文合一，进行立体化管理，并与城区房产图文信息管理系统合并，真正实现房产管理城乡一体化。
4.3开展乡镇房屋的普查登记工作，规范农村房产管理以行政村为单位逐户进行调查摸底和受理房屋产权登记工作，做到以点带面，全面铺开，联合土地、规划部门多方联动突破登记要件不齐全障碍，通过普查登记，加强农村集体土地房屋的管理基础，建立起较为详尽完整的产权产籍资料，并对农村房屋分类建档，将农村集体土地房屋有序地管理起来，根据《房屋登记办法》，统一申请登记需提交的要件资料，明确办事程序。对符合登记办证的房屋，根据农民生产生活习惯，尽量简化办事程序，有条件的上门服务，即登记、即发证。
4.4完善房屋登记相关法律法规十七届三中全会明确指出“逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场，以公开、规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下，与国有土地享有平等权益。要加快完善与农村土地流转相关的法律法规和配套政策、规范，推进农村土地管理制度改革”。根据上述精神，建设和发展农村土地市场，必须加快完善《土地管理法》、《担保法》、《物权法》等法律法规，出台专门的司法解释，使集体土地的流转完全合法。农村房屋实现其应有权能是大势所趋，目前更需要国家制定一些优惠性政策来保证农民融资［7］。同时，深化农村土地和房屋产权制度改革，积极探索统一的农村产权交易平台，逐步建立和完善相应的管理体制、运行机制及监督机制，尽管农村房屋买卖还不能完全放开，但是有限制的抵押却是必要的，在立法中逐步加入农村房屋抵押的理念，制定相应的抵押登记制度，达到法律、法规的一致性。
5结语
房屋继承相关法律范文5
案例1：该让哪个孩子买房？
王老先生生前承租单位的一套三居室公房，他去世后，单位组织公房出售。王老先生有3个子女，王老太因嫌老大、老二对她不尽赡养义务，便让老三出钱购买了这三居室，登记在王老太的名下。后来王老太办理赠与手续，将这套房子赠与老三，并办理了过户手续。
为此，老大、老二将母亲和老三告上法庭。他们诉称：“这房子原是父亲承租的公房，购房时也折合了父亲的工龄。所以，这房子是父母的夫妻共同财产，母亲无权处分属于父亲的那部分财产，赠与协议无效。”
法院经审理认为，王老太在丈夫去世后，已作为承租人与单位形成新的承租关系，后王老太以自己名义签订房屋买卖合同。在购房过程中，王老太虽然使用了丈夫的工龄，但工龄优惠只是属于一种政策性补贴，而非财产或财产权益。因此，该房屋应属于王老太的个人财产，她有权处分。她将房屋赠与老三的行为应属有效。
法官提示：老人遇到此类问题时，要重新以自己名字签订房屋租赁合同，并与出售房屋的单位明确购房款的折算情况，如向子女借钱购房，需出具借条，以免发生纠纷。
案例2：该把房卖给哪个孩子？
张老先生夫妇名下有一套三居室。2006年张老先生的老伴去世，2009年他将该房出售给长子，并办理了过户手续。但房管局办理房屋登记相关手续、询问这是否为共有房屋时，父子俩均否认是共有。
2011年张老先生去世，之后老二、老三诉至法院，称该房屋是父母的夫妻共同财产，张老先生自己无权处分房屋。张老先生的长子向法院出具两份遗嘱，表明其母将该房屋中享有的份额让他继承。但其中一份遗嘱其母未签名或盖章；另一份为代书遗嘱，其母摁手印，但只有一名见证人。
法院经审理，认定该房屋是张老先生夫妇的夫妻共同财产。张老先生的老伴去世后，张老先生及其长子在明知其遗产未进行继承的情况下，否认该房屋的共有状态，并进行买卖，违反了法律规定。该长子虽向法院出具了遗嘱，但一份不能认定为遗嘱，另一份不具备代书遗嘱的法定形式要件，故父子俩签订的房屋买卖合同无效。
法官提示：根据我国《继承法》的相关规定，张老先生的老伴拥有该房屋的一半产权，她去世后，其拥有的一半产权应由张老先生及其3个子女一起继承。本案中，张老先生的老伴生前并未订立合法有效的遗嘱，因此，张老先生无权处分其他共有人的财产，而他擅自把房卖给长子的行为应属无效。
案例3：孩子出钱买房房子归谁？
考虑到自己居住和养老的问题，李老先生与两个子女签订协议，约定“无论谁购买父亲单位福利房，均无条件允许父母长期居住；今后不准买卖，如买卖只准按购入价卖给自家人；购房者如能遵守以上条款，其房屋产权为购房者所有（购房名义上仍为李老先生）。”
据老二称，这份协议的签订时间是1998年，老二在“购房人”处签名，李老先生和老大在“同意购房人”处签字。
李老先生取得房产证后不久，于2007年去世。老二称：“当初购房款都是我出的，也是我装修的，我才是房屋的实际所有权人。”但老大及其母亲对老二的说法不认可，要求继承李老先生名下的房产。
法院经审理认为，老二称依据协议应由其单独继承房屋，并无法律依据；老二称购房款和装修款均由其出资，但未提供证据予以佐证。考虑到李老先生的老伴现无收入，而且没有其他房屋居住，最后法院判决该房屋由她继承，她分别向老大、老二支付房屋折价款。
法官提示：老人在处分财产时有3点注意事项：
其一，无论老人将财产赠与还是出卖给子女，前提是明确老人本人为被处分财产的所有权人，尤其在处分不动产时，需确定老人为登记的所有权人；
房屋继承相关法律范文6
论文关键词 房屋租赁 承租人 优先购买权
一、租赁物优先购买权简要分析
（一）优先购买权内涵及部分承租人概念
承租人优先购买权指：租赁合同合法有效，房屋的承租人在出租人出售其不动产时，同等条件优先于其他买者的购买权，意在于使得租赁物能最大发挥功用，保障租赁合同稳定，使交易成本降低，保护承租人的权益。承租人优先购买权是一项古老的民事法律规则豍。
这样的情况也出现在合租的场合，称为部分承租人之优先购买权，部分承租人指承租房屋其中的某一部分的公民或者法人。由于房价上涨，多个承租人共同租赁他人房屋成为一种普遍的现象，虽为地方性法规所禁止，但因其存在客观需求而受到关注豎。
（二）承租人优先购买权的特征
优先购买权是一种法定权利，由法律直接规定。这意味着当事人不需要在合同中对此进行约定，也说明该权利不能被当事人的约定排除；同时它也是专属于承租人的，不能通过继承或者转让转移至他人，具有人身依附性；同时它还是一种附条件的形成权，不因对方反对而排除行使，也不需要对方配合即可实现权利。
（三）承租人优先购买权的法律归属
这是一种受限制的权力，是一种专属权，也是一种期待权。与承租人优先购买权的相关法律以及理论界存在的多种观点，其中包括以下几点：附条件形成权说、期待权说、债权说和物权说豏。依据“债权说”学派，承租人的优先权是形成权，和债权请求权存在冲突。因债权请求权的行使，必须得到义务人的对待给付，否则无法实现。而权利人的单方意识就可实现的形成权，不需要义务人的配合，这是冲突所在。
依据“物权说”学派，基于对优先购买权的价值，承租人的基本生存权得到了保护，该权利具有人身属性，且义务主体是不特定的，是一种对世的豐。物权说和人身权属性基本一致。
本文作者认为，准确地说，优先权应当认定为债权，是一种物权化的债权。
（四）承租人优先购买权的立法取向
1.构建房屋租赁市场的合理秩序
法律规定给人以稳定的交易秩序和合理的期待利益。确保承租人优先购买权，有利于承租人基本居住权的保障，使经济秩序得到稳定。这种权利的设定，不仅表现了法律对买受人的主体资格的限制，使得不动产交易主体具有了先后的排序，而且通过设定权利与义务的界线，使得有限的不动产资源在市场中得到公平、公正的分配。
2.提高租赁物的经济效益
租赁物因为具有优先权而促进了价值提升。由于承租人拥有优先权，存在有获得房屋所有权的可能性，因而慎重地管理和使用该房屋，使房屋的寿命得以延长，从而使房屋物尽其用；进而，优先权的存在，使得部分承租人的场合下，与房屋所有权人、共同共有人、按份共有人在处理房屋权的关系时简化明了豑，财产共有人和承租人先后购买，达到协力，使得部分、全有的租赁关系消失，财产上分散于不同主体的权利能够重新统一，那么权利的主体与内容就可以更加简化，为日后交易提供了便利。
二、房屋租赁合同中承租人优先购买权的行使
（一）行使优先购买权的法律依据
合同法对该权利做了原则性规定：出租人出售租赁物，必须在出卖之前的合理时间内将此信息通知承租人。此后司法解释就行使优先购买权及如何进行救济做了渐进式的不同规定。第一次规定，出租人出卖房屋应提前三个月通知，承租人在同等条件下享有优先权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告买卖合同无效。很快最高法改变了态度豒，即使出租人侵害了承租人的相关权利，也不影响合同的旅行，承租人只能请求损害赔偿，并具体规定了房屋承租人不能享有优先购买权的概况豓。最高法认为不动产买卖中，应当将物权行为和债权行为予以分离，当房屋所有权人违反优先购买权的相关规定时，物权行为即买卖行为本身应当有效，而侵犯优先购买权实质上是一种侵犯债权的行为，得对此主张侵权损害赔偿。
（二）对同等条件的进一步解读
根据合同的相对性，次承租人只能向承租人主张权利不能向出租人主张。这个观点受到我国台湾地区相关法律的影响，主要是认为次承租人不能主张拥有优先购买权。但实际上，不管是承租人和次承租人，两房均享有优先权这一理论应当得到肯定。在合法的转租的场合，出租人售卖房屋的，就可能存在两个房屋优先购买权。甚至是在相同条件下，次承租人应该优先享有该权利。次承租人因为实际占有和使用租赁房屋，有更强理由使用优先购买权，因承租人和出租人在签订了相关合同之后，又将房屋进行转租或者售卖从而进行收益，而并非房屋的实际使用，那么保护实际占有和使用房屋的次承租人更加符合享有优先权。
三、行使优先权存在的问题
（一）同一不动产存在多个承租人
当多层房屋分别出租给了不同的承租人时，便存在了多个合法的具有优先购买权的主体。在这种条件下，当房屋所有权的拥有者想要整体出售房屋之时，多个具有优先购买权的承租人之间便会产生矛盾和纠纷。如一栋三层楼的房主将一、二层出租给了甲方，其后又将三层出租给了乙方，一段时间后，房主欲将大楼整体出让，并未同时通知甲乙两方，甲通过中介等方式得知出卖事宜后，立即与房主签订了房屋买卖合同，而乙嗣后再得知，且表示自己欲行使优先购买权，承租人行使优先购买权的案例中，相似的还有很多，实践中如何处理是亟待解决的问题。
（二）通知承租人的时间
在我国法律的规定中，给与了出租人以合理期限内租赁物物权变动通知的要求，在此基础上，承租人若被侵权，请求法院给予保护，法院应当支持。
然而“合理期限内”语焉不详，实践中存在较大的可操作性。在最早的相关法律规定中中，通知时限界定为三个月，虽然设定了准确的期限，却存在着时间过短，有损出租人利益的问题，因而后来修改为：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”这一修改虽然弥补了之前的问题，却也设置了新的法律隐患。
这里的“合理期限”由出租人决定，具体时限便容易引起出租人与承租人双方的争议。因为在房屋购买中存在的资金运转与筹措的问题，若是时限过短，承租人很难在出租人给予的时间之内筹集到购买房屋的资金，那么即便拥有优先购买权也无从行使。然而出租人所给予的时限可以是法律允许的自身所认为的“合理期限”，那么因时限产生的冲突便难以避免了。
（三）“同等条件”的解释空间
“同等条件”的成立便需要与出租人确立了同等购买条件的买家，而只有二者达成了初步契约，约定了购买的价格、日期、具体条件等，才能够形成规定中的“同等条件”。然而根据规定，承租人在前两者经过长期协商达成口头契约后，却可行使优先购买权，以其协商的条件优先购买房屋，这种规定无疑会引起出租人与第三方买家的反对与纠纷。
这里主要存在着两点问题。第一，该规定的存在可能浪费出租人与第三方购买者的大量时间与精力，在购买房屋的过程中，两者都需要经过长期的调查、研究、协商，同时消耗不可忽视的人力财力来最终达成购买条件，而承租人的优先购买权却可以轻易将其推翻，并将结果据为己有，对于令两方而言欠缺公平。第二，根据规定，承租人有权利了解“同等条件”的具体内容，这就使出租人在出售房屋时难以掌控房价，如出租人与第三方交洽出了合理的价格，本应是保密的内容，却必须对承租人透露，这便使出租人的利益不能完整实现。
四、解决问题相关建议
（一）明确整体出售时多个优先权并存时处理方案
当房屋出售时出现多个具有优先购买权的承租人时，在现有法律中明确规定：“出租人出卖租赁房屋的，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”简而言之就是承租人只对自己租赁部分享有优先权，而当整栋大楼出租之时，分别租赁的承租人对于整栋房产并不享有优先购买权。当其所租赁的一层房屋出售之时，承租人理所应当享有优先购买权，而当整体的几层房屋共同出售时，承租人不应享有独立的优先权。
如此，不应存在多个承租人同时享有优先权的情况。但相关律的曲解，引发了相关的冲突，对于解决的方法，可在冲突的仲裁中明确整体出售房产时优先购买权的界定，说明相关规定意为“当出租人将多个租赁的房屋一并出售时，各房屋承租人拥有对各自租赁房屋的优先购买权。”这样既可避免可能产生的冲突和意见相左，也可以保护租赁双方的合法权益。
（二）规定承租人答复期限
出租人通知承租人有一个合理期限，此处的“合理期限”往往成为了出租人与承租人之间冲突的隐患，关于如何解决这种冲突，并有效保证出租人与承租人双方的利益与合法权益，在优先购买权的形使中，也应具有合理期限的限制，当合理期限的时长无法准确界定时，可要求承租人做出优先购买权的答复期限，超过答复期限此项权利即告消灭。这样既可以保障出租人的时间和利益不会被损害，也可保证承租人不会因时限过短无法及时筹集购买房产的资金，而无法行使优先购买权。
（三）细化“同等条件”
据文献记载，“同等条件”这一细节源自“台湾土地法”，该法给予优先权以自接到通知时10日答复期，同时土地出租人要出卖耕地，承租人有优先购买权。此立法目的在于，一是方便佃农转为自耕，二是不使产权分离，以促进“耕者有其田之实现”。我国台湾地区承认土地私有，则这样的立法可谓合理，但在我国大陆，土地归国家和集体所有，完全沿用台湾地区规定不妥。因而，应对“同等条件优先购买权”进行细化补充，特别结合我国大陆土地政策现状，如可就集体用地和城市用地不同区域的地上建筑物租赁情况进行不同规定。明文的法律规定有利于市场运行和司法实践。
