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投资分析方案范文1
层次分析法；房地产投资；多方案；比较
[中图分类号]F293.3[文献标识码]A [文章编号]1009-9646（2011）06-0017-01
一、引言
而我国从全面推行住房制度市场化改革这十几年来，房地产行业呈现出强势扩张的发展趋势，在房地产成为我国国民经济主要支柱产业的今天，房地产行业更是出现了发展过热的现象。房地产投资的高额利润正是其吸引广大投资者的魅力之所在，但是其低流动性和投资回收期长等特点也导致了伴随而来的高风险。因此，如何科学合理地进行投资方案的选择，成为降低风险、提高房地产投资项目可靠性的重要因素。
一、层次分析法基本原理
层次分析法是一种定量与定性分析相结合的方法，它根据要达到的总目标，将复杂的问题由高层次往低层次分解成各种因素，按照各个因素间的横纵向关系进行分层组合，构造出一个层次模型，最低层各方案相对于最高层总目标的相对重要权值的确定或相对优劣次序的排定即为要解决的问题。
二、层次分析法在房地产投资项目多方案选择中的应用
1.建立分析指标的原则有：准确性原则，合理性原则，针对性或具体性原则，完备性原则，可操作性原则。
2.评选指标的确定：影响房地产投资决策因素的复杂多样性决定了确定比选指标的重要性，结合房地产项目特点和实际情况，将评选指标定为以下五类：
（1）投资资金的筹措：资金筹资方式是多种多样的，无论是发行股票、债券、银行贷款等传统融资方式，还是杠杆租赁、生产贷款、BOT等项目融资模式，其筹资方式的不同会带来成本的变化，影响开发商的实力和投资的偿还能力。
（2）投资效果：房地产开发项目，像生产用楼、住宅公寓、教学楼、娱乐商业楼等，由于投资类型的不同，投资产生的效果也会有所差别。在各项静动态的投资财务指标中，选取投资利润率、投资回收期、资金增值率、项目财务净现值以及会对投资收益产生重要影响的市场需求作为衡量投资效果的主要指标。
（3）经济政治环境：任何房地产投资项目都不可能避开所处的宏观经济政治环境的影响。对房地产投资影响较大的因素有：房地产开发的产业政策、国家及地方的金融政策、房地产产业周期及房地产项目所在地的经济发展水平等。
（4）项目环境：房地产投资项目所在地周边环境很大程度上决定了项目的投资收益水平，只有将项目建在不断增值或者具有明显增值潜力的地区，项目才能达到最佳收益。房地产开发商重点考虑的因素是：商业繁荣程度、交通便利程度、基础配套设施、城市土地规划限制、土地使用权限等。
（5）投资规模：在房地产开发过程中投入资金的总额称为房地产投资规模。通常情况下，项目的边际投资现值等于其所获得的边际收益现值时的投资规模为最佳投资规模。
表1房地产开发项目比较指标体系表
3.确定各指标权重：根据上表确定的指标层次，通过专家打分确定各指标1-9标度。
4.构造判断矩阵并进行一致性检验：确定各指标权重后可构造指标判断矩阵，利用和积法计算指标Si的最大特征值max及其对应的特征向量wi，并根据公式= ，= 检验一致性。
5.进行层次单排序及目标总排序，确定最优方案。
三、结论
层次分析法是进行房地产开发项目的方案比选中是一个简便实用的方法。基于层次分析法的房地产项目多方案比较体系可以有效地控制项目风险、提高决策科学性，从而推动我国房地产行业的高效化、正规化发展。
[1]徐鹏杰.中国房地产的现状、问题及其原因分析[J].理论观察,2010.
[2]刘秋雁.房地产投资分析[M].大连：东北财经大学出版社,2003.
投资分析方案范文2
关键词：物资 管理 信息系统
电力投资集团二级公司下设港务有限公司及四个独立光伏发电有限公司。拟成立的物贸公司将作为分公司的物资采购集中管理部门，负责除燃料之外的材料、设备和工程项目的甲供材料等的采购工作，预计每年的采购额达几千万元。
传统的物资采购流程是由各三级公司上报需求计划，经相应管理部门、财务部审批过后，报物资采购部汇总分类到相应的计划员，经过库存平衡，形成采购计划。由计划员负责采购，经验收入库，各分公司开领料单领料。
存在的问题主要有：①各环节均为手工操作，纸张单据经常有错误，使工作效率、准确率较低。②无法对库存实行实时查询，不能准确掌握库存情况。不能有效对库存进行控制，一些长时间积压的物资仍然占用有限的空间。③采购环节没有公开，难以避免暗箱操作，使采购成本较高。④预算由各分公司自行掌握，难以有效控制领料中的浪费现象。⑤财务部每月底需要20人工作3天进行繁复的签库工作，工作重复且耗费时间。因此，建设一套物资管理信息系统是解决存在问题的关键。
1 物资管理信息系统建设方案
1.1 系统设计思路
物资管理信息系统是企业针对环境带来的挑战而做出的基于信息技术的解决方案，是按照现代管理思想、理念，以信息技术为支撑，拟开发的系统将充分利用数据、信息、知识等资源，实施控制物流业务，实现物流信息共享，提高业务效率、决策科学性，最终提高企业核心竞争力。具有集成化、模块化、实时化、网络化等主要特点。集成化主要是指系统要将业务逻辑上相互关联的部分连接在一起，本系统的建设将和公司原有的财务MIS系统作到了系统集成，实现信息的统一标准，避免了“信息孤岛”的产生。模块化是指将信息系统划分为各个功能模块的子系统。实时化是指对数据的处理和传送，保证了企业可以及时的掌握需求、采购、供应商、库存等信息。网络化是指信息可以通过网络进行汇总、分类，并传达到所有相关的业务门。
1.2 系统设置
对系统基础信息进行设置，包括用户单位信息、物料属性、各部门的权限等基础信息设置。
对用户单位信息进行定义，并规定相关部门的权限。对用户的权限进行设置。权限分配功能主要是针对工作岗位的不同而设定的，为每个岗位的工作做一个系统操作范围上的界定，同时也更好的体现了系统使用时，用户对数据的安全性、权限控制范围要求的功能。根据物资种类和预算费用来源的不同，设定相应物资的管理流程。
为每个单位的操作人员设定用户名和密码。管理部门根据各自权限设定可以浏览的内容。计量单位体系维护主要是针对于存货物资设定的，以便对于不同的存货进行计量。物料规则设置的功能是对物料编码规则建立一个体系，以便日后对物料的管理。编码还可根据情况自行增加。
系统预置了物料管理中常见业务类型及其业务，提供统一的操作平台，并可对具体业务流程定义为标准流程（每个业务只能有一个标准流程）或特殊流程（可定义多个）。
1.3 需求计划
物料需求计划管理的内容主要是完成物料需求申请的编制、物料需求申请的审批、物料需求申请的汇总以及生成物料需求计划报表，同时在这一功能中实现预算控制。
物料需求申请由各分公司核算员上网提出，经过相关管理部门对需求物资数量、质量、规格的审核，流转到财务部门。财务部负责全公司各单位全年的预算实行统一管理，对于不能完成预算控制指标的单位进行考核，保证了公司预算的严格控制。财务部门对照年初的预算指标和项目计划，对采购的预算进行审核和审批，经过审批后的物料需求申请汇总到物贸公司，再根据物资分类下发到各计划员。保证计划处理过程的效率和准确性。
1.4 采购管理
实现采购业务管理，以及采购业务相关的供应商管理、价格管理、合同管理和招投标管理，并在这一功能实现成本控制。
经过审批的需求计划经过库存平衡，自动生成采购计划。采购计划制定后，系统将自动生成采购预算，由财务部确认后反馈给采购部门。根据采购金额确定采购办法。分公司实行物资采购招投标制度，对于20万元以上的物资即实行邀请招标，20万元以下的物资进行网上询价。
对于邀请招标的供应商实行准入制度。必须是在网上注册，资质经过审核的企业。对供应商数据库实行动态管理，凡是在招投标、合同执行过程中出现过违约行为的单位，一律进入不诚信供应商名单，今后取消起合格供应商资格。
物贸公司未来可试行网上招标，被邀请单位可以直接从网上进行报价，在系统规定的时间才可以开标评比。由合同审核部门共同参与，保证采购过程的公开公正，保证采购的物资价格是合理的。
对于合同管理，每个计划员在签订完合同后，进入审核流转程。审核过的合同要录入网上的合同数据库。每个月或季度，系统可自动统计汇总，及时掌握分公司的经营情况。
1.5 库存管理
信息系统对库存物料的入库、出库、移动和盘点等操作进行全面的标准化业务的控制和管理的同时，将强化设置库存控制、查询与分析功能，并实现与财务系统的对接。
物贸公司可根据物资种类，下设钢材、备品、阀门、五金、工具、油脂、气体库等多个仓库。原来每月底的签库工作牵扯财务部很多人员的时间和精力，未来这一繁复的工作可以完全取消，和财务系统的集成保证信息的准确传递和实时共享。
系统可以根据用户需求定义物料的库存控制类型。根据不同的库存控制类型可以设置物料的安全库存量、最大库存量、补库点或者补库周期。当库存低于补库点或者安全库存，或者满足物料的补库周期时，系统自动生成补库计划。保证了采购提前期的缩短。
以往若想了解某种规格型号物资的库存数量，需要翻查一大堆帐本，有时帐本信息和实际库存还有差异。不仅耗时，准确性也很低，无法给物资采购提供准确的信息。未来系统以可根据用户需求提供多层次的查询功能。
例如：按责任中心、预算项目查询时段耗用物资明细； 按货位、库位查询库存报告；按物料各种分类方法和口径查询；按业务类型查询等。
不仅提供了信息数据，而且系统能根据用户需求提供库存各项指标的分析功能，生成更有价值的管理信息，供领导层决策分析。
例如：平均库存值；库存周转率；可供应时间等。
2 信息系统预计实施效果
物资管理信息系统的建设使用将使传统意义上物资管理上升到对物流信息的管理。过去的物流信息主要存储在纸介质上，这导致了缓慢而不可靠的甚至有误导趋向的信息传输。信息系统则能够更有效、更迅速的交流和管理各种信息，信息使用更加容易、快捷与经济。具体表现在：取消了传统的手工操作，提高了工作的效率，降低了手工操作中的错误。和财务MIS的接口实现了对预算的有效控制。采购管理环节的招标制度降低了采购成本，避免了暗箱操作。根据推算，采购成本将比以往同期下降达30%-40%。合同的数据库管理和审核程序保证企业经营的安全和利益。使企业的采购合同正确执行率提高，合同纠纷大幅降低。仓库管理的信息化，实现了对库存的实时控制。为进一步降低库存，奠定了决策的信息基础。
总之，物资管理信息系统的建设不仅仅是将物资管理工作由手工转为计算机信息处理的工作方式的改变，更重要的是管理观念和思路的变革。这套物资管理信息系统的建设，将解决以往工作中的预算控制、成本控制、库存控制、信息实时查询并和财务MIS实现系统集成，使分公司的现代化管理和信息化管理更上一个新台阶，必将使物资管理成为分公司的效益增长点，增强分公司在市场中的竞争能力。
参考文献：
[1]罗来仪，王智强.《现代物流知识问答》.对外经济贸易大学出版社，2010.9.
[2]刘刚.《供应链管理》.化学工业出版社，2008.7.
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[6]单江源.《现代物流管理》.湖南大学出版社，2003.8.
[7]陈罕琳.《信息技术让物流货畅路通》，计算机周刊，2005.3.
[8]兰洪杰，沈家洪.《电子商务下配送问题浅析》.中国流通经济， 2009.1.
投资分析方案范文3
关键词：消防部队 建筑安装工程 投资
随着我国消防事业的迅速发展，各级部队用于工程建设和营区规划改造的基建投资不断增多。建筑安装工程投资作为基建支出的重要组成部分，在整个部队基本建设工作中占有突出的地位。因此，规范建筑安装工程投资的会计核算，深入分析建筑安装工程投资管理中的关键点，对保证部队建设资金安全，提高建设资金使用效益具有十分重要的现实意义。
一、建筑安装工程投资的核算范围
建筑安装工程投资是指建设单位发生的构成基本建设发生的建筑工程和安装工程的实际支出，它在基本建设投资中占主体地位，主要包括建筑工程投资和安装工程投资两部分。其中，建筑工程投资是一定时期内形成的建筑产品的价值总量，为了正确反映建设进度和结算工程价款，建筑工程投资一般按照已完工部分工程实物量来计算；安装工程投资是需安装设备在进行装配及固定过程中引起的安装加工价值总和，不包括设备自身的价值。
为了做好建筑安装工程投资的会计核算，必须要了解其核算范围。由于建筑安装工程投资是通过基本建设施工活动来完成的，因此，建筑工程与安装工程中形成的各种类型的投资形态都应纳入核算范畴。
二、不同施工方式下建筑安装工程投资的业务处理
建筑安装工程可采用出包或自营的方式完成，由于施工方式不同，会计核算的方法也有所差异。
（一）出包建筑安装工程投资的业务处理
出包建筑安装工程投资以预算造价为依据，针对建设单位和施工单位之间的工程价款结算进行核算。工程价款结算可根据不同情况，分别采取按月结算、分段结算和竣工后一次结算等方式。为核算建筑安装工程投资的实际支出情况和有关工程价款及预付备料款的结算情况，建设单位应设置“建筑安装工程投资”、“预付备料款”、“应付工程款”、“预付工程款”等会计科目。
例1：某消防支队基建办按合同规定，预付施工单位第三建筑公司备料款30万元。收到第三建筑公司的“工程价款预支账单”，要求预付工程进度款10万元。收到建筑公司的“工程价款结算账单”，要求支付本月已完工程价款50万元，按照合同规定，扣回预付备料款30万元，预付工程款10万元。会计处理如下：
（1）预付施工单位第三建筑公司备料款30万元，款项通过银行支付。
借：预付备料款――第三建筑公司 300 000
贷：银行存款 300 000
（2）支付工程进度款10万元，经审查同意，通过银行支 付。
借：预付工程款――第三建筑公司 100 000
贷：银行存款 100 000
（3）支付本月已完工程价款50万元，按照合同规定，扣回预付备料款30万元，预付工程款10万元，余款通过银行支付。
借：建筑安装工程投资――建筑工程投资（××项目）
500 000
贷：应付工程款――第三建筑公司 500 000
抵扣时的会计处理：
借：应付工程款――第三建筑公司 400 000
贷：预付备料款――第三建筑公司 300 000
――第三建筑公司 100 000
支付时的会计处理：
借：应付工程款――第三建筑公司 100 000
贷：银行存款 100 000
（二）自营建筑安装工程投资的业务处理
自营建筑安装工程投资的核算主要是针对工程实际成本进行核算，包括人工费、材料费、机械使用费以及其他各项施工费用。为了核算和监督自营建筑安装工程投资完成情况，建设单位应设置“建筑安装工程投资”科目，并设“建筑工程投资”和“安装工程投资”明细科目，用以归集自营工程施工中所发生的各项费用，计算自营工程的实际成本。
例2：某消防支队自营建造某单项建设项目，12月份在组织砌砖施工中使用红砖16万元，发生施工机械使用费3万元，应付人工工资8万元，其他直接费用2万元，应分摊的施工管理费1万元。
（1）月终进行结算：
借：建筑安装工程投资
――建筑工程投资（××项目）――人工费 80 000
――建筑工程投资（××项目）――材料费
160 000
――建筑工程投资（××项目）――机械使用费
30 000
――建筑工程投资（××项目）――间接费用
10 000
――建筑工程投资（××项目）――直接费用
20 000
贷：库存材料――红砖（××数） 160 000
应付工程款――××队 80 000
待摊投资――施工管理费 10 000
银行存款 50 000
（2）支付工人工资时：
借：应付工程款――××队 80 000
贷：现金 80 000
（3）下年初将已完工程转入交付使用资产：
借：交付使用资产――固定资产（××项目）
300 000
贷：建筑安装工程投资
――建筑工程投资（××项目） ――人工费80 000
――建筑工程投资（××项目）――材料费 160 000
――建筑工程投资（××项目）――机械使用费
30 000
――建筑工程投资（××项目）――间接费用10 000
――建筑工程投资（××项目）――直接费用20 000
三、建筑安装工程投资的管理要点
（一）专用设施
建设单位为项目配套而建造专用设施所发生的投资支出，在“建筑安装工程投资”科目核算。专用设施完工后，若产权归属本单位，则作为固定资产交付，借记“交付使用资产――固定资产”科目，贷记“建筑安装工程投资”科目；若产权不归属本单位，则计入转出投资，借记“转出投资”科目，贷记“建筑安装工程投资”科目。
（二）预付款项
建设单位预付给施工单位的工程款和备料款，在未收到施工单位提交的工程价款结算单，办理工程价款结算手续前，应作为双方之间往来款记入“预付工程款”和“预付备料款”科目，在以后结转工程款中扣还，而不能计入“建筑安装工程投资”。
（三）报废损失
由于管理不善、设计方案变更等原因而造成的报废工程损失，经批准后，应从“建筑安装工程投资”等科目转入“待摊投资”科目，分摊计入交付使用资产价值。
（四）自营支出
建设单位自营工程所发生的各项建筑安装工程费用，必须按实际支出记入“建筑安装工程投资”科目，不能按预算价格结转，结算工程利润。
总之，在消防部队建筑安装工程投资管理过程中，我们应根据建筑安装工程投资的核算范围，区分不同施工方式对其进行业务处理，把握建筑安装工程投资管理中的关键点，监督投资资金使用，最终实现核算规范、管理有力、效益显著。Z
投资分析方案范文4
然而，对具有经营特征的房地产项目后评价工作则不被关注。据调研，目前仅个别房地产企业尝试进行房地产项目后评价工作。如万科初步形成《万科集团房地产项目后评估管理流程》；中海2007年之前开始组建项目后评估小组，并对北京、成都等地部分项目开展了后评估试点工作。总体看来，房地产项目后评价工作已经被行业内领衔企业所关注，但方法和体系上尚处探索和起步阶段。房地产项目前期投资决策已倍受重视并有了国家技术规程导引，但针对经营性项目投资决策的后评价却未引起业界和学界重视。显然，这种状况与房地产行业支柱产业及其迅猛发展地位不相称。进行房地产项目后评价探索已是行业和企业发展急需推进的迫切任务。
房地产项目后评价是针对房地产全程的评价。本文主要是针对房地产项目前期即投资决策环节进行后评价，具体指房地产企业在项目完成后对项目前期投资决策的科学性与可靠性、项目实际运行的偏差进行分析评价，找出偏差并分析原因，总结经验并汲取教训，为企业建立科学投资决策机制、提高项目投资决策管理水平提供依据。
一、投资决策后评价的意义
（一）有利于提升项目投资分析决策水平
许多项目前期缺乏科学投资决策分析，随意性和盲目性强；同时，根据历史数据和假设预期完成的前期分析，在项目施工过程、完工投入市场时，面临各种不确定因素，项目的实际运营状态与前期决策分析会出现各种偏差，甚至导致严重损失。在房企利润空间逐步压缩的形势下，规范投资分析决策方法对房地产项目可持续经营发展具有重要作用。
（二）有利于科学制定企业投资决策机制
面对宏观调控以及竞争日益激烈的房地产市场、多样化的市场需求以及不断上升的开发成本，科学的投资决策机制对确保房地产企业收益，规避房地产市场风险，实施房地产企业发展战略具有不可或缺的作用。投资决策后评价能够帮助重构和完善投资决策机制，更好地规划未来的项目拓展战略，做出更科学、合理的项目投资决策。
（三）有利于加强房地产企业和行业制度化建设
建立健全项目投资决策后评价，将企业发展历程中项目投资决策的经验和失误及时有效反馈，对完善企业管理制度，从制度层面提高决策正确性，引导公司规范化、制度化发展具有重要意义。同时，又将推动房地产行业的规范化和科学化发展。
二、投资决策后评价对象与目的
房地产项目投资决策后评价的对象是项目前期投资决策阶段的决策成果。具体包括：前期可行性研究成果、项目前期战略定位、项目各项策划成果、企业项目投资决策机制等。投资决策后评价的核心是对前期项目战略定位和投资可行性研究进行后评价。
房地产项目投资决策后评价的目的是通过对前期决策成果及其与实施效果的对比分析，评价项目投资决策分析的科学性、投资决策机制的合理性，以及投资决策成果与实施效果的偏差并分析原因，总结经验，提出对策建议。
三、投资决策后评价层级体系
投资决策后评价从决策分析科学性、决策成果偏差性、决策机制合理性三方面着手进行，层次体系见图1。
（一）决策分析科学性
前期投资分析作为决策依据，其完备性与深度对项目投资决策具有重大影响。后评价从投资前期分析的完备性和深度的角度，评价决策分析的科学性。
前期投资分析主要成果为投资可行性研究，完成从技术、经济和社会环境等方面对拟建项目的科学分析。分析深度体现在：决策依据的内容齐全、项目要素分析全面、数据准确可靠、论据充分、结论明确，深度应能满足投资决策需要。科学合理地完成房地产投资项目分析应包含以下七大项内容：宏观经济和房地产市场发展分析、项目概况及地块分析、项目定位、建设条件与方案、建设方式、投融资与财务分析、环境效益分析。
（二）决策成果偏差性
在房地产项目建成销售完毕（或运营）一段时间后，收集项目建成、售后（或运行）的实际信息，考察销售（或实际运营）效果，对比投资分析阶段的预期，得到项目偏差状况。如果发生的偏差很小，说明前期决策分析工作较为到位，应客观总结前期工作经验。如果偏差状况非常严重，或是在判断阶段没有将偏差项目纳入前期分析，并对整个投资活动产生巨大影响，这就属于严重的投资决策失误。针对失误，找出偏差原因并分析，完善未来投资项目分析要点，提高投资决策的质量。
以下从后评价主要内容展开介绍决策成果偏差性的评价。
1.投资环境与市场分析合理性及偏差分析
回顾项目当地经济发展和房地产市场演变情况，将预期投资环境与实际经历的外部环境作对比，评价预期投资环境与市场走势研判的正确性与分析的合理性，找出前期分析的缺失项或分析不合理的部分，总结在项目建设期间应对投资环境的变化而采取的措施，深化对未来项目的投资环境与市场研究。
2.项目定位合理性及偏差分析
项目战略定位是对投资方向的确定，通过市场调查，对投资环境、市场状况、竞争对手、目标客户的分析，对产品及销售策略进行定位策划。项目定位后评价主要从以下几点着手进行：第一，投资分析中是否对项目主题、产品、客户、价格、经营进行全面定位。第二，对比前期主题概念定位与实际效果的差别，检验主题定位的预期影响力。对比产品定位与实际产品，是否发生调整，如果发生调整找出调整原因，并评价产品功能定位的效果。对比目标客户和实际客户，评价客户群定位的精准度。对比前期价格定位和实际执行的价格，评价价格策略制定及调整的合理性，评价具体产生的市场效果。评价经营定位，先对比分析前期的租售策略与实际经营策略，回顾是否采取了调整措施，评价具体经营策略市场效果。
如果定位与市场效果相吻合，则说明前期定位工作具有合理性，可总结前期定位的经验。如果定位与市场效果偏差很大，无论是比市场效果更优还是更劣，均应客观地将偏差程度、偏差原因以及所得结论如实总结。
3.项目经济技术指标变动及偏差分析
对比完工后与规划的主要经济技术指标（包括物业类型、占地面积、容积率、建筑面积、公建面积、车位数量等），计算偏差额度以找出偏差的指标，分析偏差原因，指出指标变化产生的经济影响，重点分析可售面积增减带来的收益变化和总建筑面积增减带来的成本变化。
4.进度计划变动及偏差分析
评价项目前期计划的关键时间节点实现的可能性，与实际完成的关键时间节点作对比，列出每个节点的延迟（提早）天数，查出控制节点与计划偏差的节点，分析影响项目节点进度的主要因素，并提出未来类似开发项目的应对措施。关键时间节点包括：项目前期报批报建计划、取得建设用地规划许可证、建设工程许可证、开工许可证、销售许可证等的时间；工程计划的开竣工时间及工期计划、各期开工面积等；销售计划的各期销售时间、价格、面积、入住时间、预期销售计划实现时间。
5.财务可靠性及偏差分析
回顾项目的投融资模式选择，资金来源和融资方案分析的合理性，是否提出多方案建议与方案优化以及风险分析。在项目实际运行中，选定的融资模式与方案是否适合项目开发，融资方案是否能够满足资金需求，筹资的风险控制情况。
由于项目发展期间开发成本、进度调整和销售价格的变动，原来投资分析中的财务指标会发生相应调整，通过对比前期成本估算、预期收入、税务分析、项目财务指标（如净现值、内部收益率、销售利润率、投资回收期等），测算项目实际效益，评价项目盈利能力；查看实际资金来源与运用情况、现金流量、资金需求最高点，评价项目资金平衡能力；税务筹划工作是否进行，筹划方式的选择及效果，评价项目税务筹划能力。
6.不确定性分析合理性及偏差分析
受房地产价格、成本费用和其他因素影响，房地产收益有很大波动，需要进行不确定性分析，包括盈亏平衡分析、敏感性分析和风险分析。通过盈亏平衡分析查看投资项目的成本、销售、利润三者关系，预测经济形势变化带来的影响，分析项目的抗风险能力。通过以投资额、收入、支出等因素的±5%、±10%、±20%的变动范围计算经济效果指标的变化得到项目敏感性。房地产投资风险有营运风险、财务风险、市场风险等，还包括预测风险及风险收益，并提出风险应对措施。结合项目实际发生的情况对不确定分析的合理性进行评价，是否实际情况在不确定性分析的考虑范围内，应对不确定因素发生的措施是否有效。
（三）决策机制合理性
为了加强房地产企业开发与经营投资活动的投资决策科学性、降低项目风险、减小项目成果偏差，企业应建立一套合理的投资决策机制。开展投资决策后评价时，从机制的完备性与合理性两个方面，对决策制度、决策流程、决策执行与反馈体系进行评价。
首先，房地产企业是否构建了健全的决策制度。是否构建投资决策组织，包括决策部门、专家构成、参与部门及实施人员等；是否形成规范性的规章制度，规范程度体现在是否有利于房地产企业的项目投资决策科学性、操作有据可依、管理的统一协调。其次，企业是否形成完善的决策流程。流程是否涉及项目投资机会发现、项目投资申请、审批、计划编制等多个明晰环节，并且责任落实到部门或个人。项目投资审批要点的把握直接关系项目投资决策成果偏差大小，后评价应侧重关注审批要点是否到位。最后，企业是否形成决策的执行、监督及反馈的体系。具体采取了何种措施保证投资决策有效实施，如何有力地推动企业持续改善项目投资决策的行为与效率，同时评价反馈机制发挥的作用。
四、投资决策后评价的方法与评价体系
投资决策后评价既可以采用各种定性的评价方法，也可采用各种定量的评价方法，如层次分析法等。但不论哪种方法都必须基于基本逻辑框架法构建合理的投资决策后评价指标体系，并通过对这些指标的系统设计和深入分析，评价找出项目投资决策的经验、教训、存在问题，以及对未来工作提出建议。
参考文献：
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投资分析方案范文5
证券投资分析课程的企业课堂是指充分利用证券领域的企业资源,开展证券从业人员的职业能力、职业道德和法律意识等方面教育,其目的是为了引导学生体验企业文化、企业管理模式,熟悉企业环境,让学生初步树立基本的职业道德意识和职业法律规范意识,为实现由大学生向职业人转变做好前期体验。企业课堂教学内容构成的主要要素包括以下几个方面。一是企业课堂教学任务。金融与证券专业主要是培养掌握必备的金融基础理论和技术业务知识,实践能力强、具有良好职业道德的、能从事各种银行业务和证券业务的大专层次的高等技术应用型人才;依据金融证券专业基础技能的需求,选取证券投资分析课程中技术分析和证券投资分析师的基本素质培养内容作为该课程主要的企业课堂教学任务。二是企业师资。企业课堂师资队伍的选择非常重要,企业课堂教师须具备企业专家实践操作能力和分析处理问题的能力,同时,企业指导教师要具备较强的授课能力。三是企业课堂的教学情景。证券投资分析课程的教学情景是企业教师实施企业课堂的主要任务之一。比如通过社会调查、小组讨论、证券交易模拟软件的实际操作训练情景,以完成实践任务的方式,培养学生的能力。如在投资操作中要求学生针对操作结果撰写投资分析报告。分析报告要综合分析影响投资的因素,根据自己的投资结果,总结成功和失败的原因,提出解决方案。教师从分析报告中,可以发现学生所学知识的深度和广度,以及分析问题和解决问题的能力。
二、企业课堂教学管理
在“企业课堂、工学交替”人才培养模式下,学生的课堂不在学校,而是在企业里。学生在校外的安全及学习的管理应建立规范的程序,保障学生在企业里能更好的学习,遵守企业的制度。同时,学校和企业要做好教师的管理,加强教师教学管理。
1.学校负责做好学生的思想政治教育和安全教育工作,要求学生尊敬合作单位的领导和员工,遵守合作单位的各项规章制度,服从合作单位的合理指派和正常管理。如学生上课期间出现违法行为,学校应承担一定的责任。
2.学校指派带队或巡视教师和证券公司共同对学生进行指导和管理;公司负责为学生提供必要的学习条件和安全健康的学习环境,协同学校负责学生学习工作期间的安全教育以及保护工作,提供学生在学习期间必要的操作工具。
3.证券公司根据学习需要,推荐有经验的培训人员或技术人员担任指导教师,并书面通报学校;证券公司在学生学习期间,协同学校加强学生的管理教育,关心学生的学习和思想状况,发现问题,应及时通报学校,并配合学校对学生进行教育和处理。
4.企业课堂学习结束前,学生应向证券公司书面递交学习报告。学习期满后,证券公司须根据学生学习期间的表现,给出成绩评定。
5.认真备课是提高课堂教学效果,提倡和鼓励教师开发教学课件,通过多媒体和网络技术,加强直观教学,提高教学效果。企业教师应在充分准备的基础上,明确每次课的教学任务和目标。教研室要组织企业教师和校内专职教师定期进行集体备课,集体讨论教学内容,研究教学进程,安排练习和作业,总结、交流教学经验和体会。
三、教学方法
证券公司提供证券分析师和实训场地,与学校专业教师相结合共同进行人才培养,实施企业课堂教学。例如,江西财经职业学院与国泰君安证券九江分公司合作建立的企业课堂,将专业理论知识与证券公司的理财产品有机融合,以理财产品为载体,制定学习任务书,打破传统教学模式,通过一个真实完整的证券投资产品设计分析,使学生在学中做,做中学,工学交替,促进了学生证券投资实际技能的提高。
四、企业课堂的考核评价
对证券投资分析课程的企业课堂效果进行评估应建立在评价考核体系过程中,不能仅局限于书、课堂、网络,而是整个实施企业课堂的过程。企业课堂的考核评价体系应全面,对学生的成绩考核必须做到评价主体、评价手段和评价方法的多样性。比如证券投资分析的模拟交易成绩可以作为考核的一个重要实践标准。
投资分析方案范文6
关键词：房地产;项目管理;问题对策
近年来，房地产业正迅速发展为国民经济的一个重要产业群体，成为国民经济的基础性、先导性和支柱性产业。房地产项目作为房地产企业发展的基本元素，对任何一个国家及企业的发展都起到至关重要的作用。房地产项目管理作为一种现代化的管理方式，它是伴随社会建设和管理大型项目的需要而产生，房地产项目管理的水平的高低对项目的成败起到至关重要的作用，并影响到房地产企业整体的发展。我国加入WTO后，已日益融入全球经济体系，国际竞争日趋激烈，全球经济一体化趋势越来越明显，国内外形势的发展要求房地产开发管理逐步与国际接轨，以适应市场经济的发展需求。同时，由于房地产需求的增加，房地产业及相关行业的发展空间增大，国外企业对我国投资幅度加大，促进了酒店业、写字楼、住宅业的发展，带动整个房地产业逐渐与国际接轨。在经济一体化的情况下，中国将成为国际建设市场最大的热点之一，强劲的国外竞争对手，新增加的市场需求及原有的市场份额有被国外同行抢占的可能，对国内同行来说，竞争压力陡然增加，当前，国际惯例的项目管理知识对我国业主、工程咨询业和施工企业显得更加重要。我们要从产业生存的高度认识我国项目管理与国际接轨的迫切性，切实而深入的了解国际惯例的项目管理机制与运作，由此分析我国项目管理的症结及我国施工企业功能的匮乏，进而再造我国投资与建设全新的项目管理体制，提高我国建设企业的国际竞争力。在这样的国际国内背景下，对房地产企业项目运行管理进行研究就显得极为重要。
一、我国房地产企业项目管理存在的问题
我国房地产项目管理近年来虽已取得重要的进展，但是基本上还停留在粗放式的经验管理阶段。存在质量事故多发、工期拖延、费用超支等问题，和国际先进水平比较，我国房地产项目管理仍然处于较低水平，存在不少问题。主要是管理体制不完善，缺少高素质的项目管理专业人才，不能全面系统地采用先进方法，法律法规也不健全等。这些都是中国目前房地产项目管理比较粗放的重要原因，也是一些房地产企业投资效益不高，竞争能力不强，发展速度不快的关键所在。
1.可行性研究缺乏
(1)项目目标和工程任务分解不足
在项目启动之初，作为项目所有者的房地产企业由于缺乏大型工程建设的实践经验，没有很好的对整个项目进行细致研究分析，并提出项目的总体目标，也没有将工作任务进行分解，并加以落实分配，这导致项目出现以下问题：
①项目在初期无法向下进行；
②项目预期经济目标不能实现；
③项目延期交房；
④部分功能配套不全。
(2)市场定位不准、缺乏创新能力
在项目开始前，房地产企业往往忽视了市场作用，没有做充分的调查研究，不做设计研究，只是根据周边项目户型、楼型照猫画虎，造成产品同质化严重，缺乏创新能力，从而使项目销售不畅、价格不高、回款缓慢、效益不好。主要体现在：
①市场定位工作主体发生偏差；
②运用差异化战略模仿有余而创新不足；
③偏离市场定位的理论和原则，片面强调概念式定位；
④目标客户群不明确或目标市场需求判断错误。
2.设计监理缺失
由于对设计单位相应的监督管理体制无法跟上，造成在项目的施工中发现大量设计中存在的问题。由于施工中发现的设计问题很多，有些工程从开工到竣工都发生了设计变更，变更图纸比原设计图纸还多。设计过程中出现的问题主要表现在：
(1)缺乏合理的设计招标程序
房地产市场发展还不规范，未形成公正、公平、公开竞争的良好环境，造成了设计招标往往流于形式。
(2)忽视设计对项目投资控制的重要性
未认识到设计对项目整个运作过程的重要影响，公司对项目设计普遍存在一种“轻设计控制，重施工控制”的思想。
(3)设计监理缺失
对于设计监理工作，由于对设计单位相应的监督管理体制不健全，加上设计单位的工作量较大，部分设计人员素质较差导致设计图纸很难做到精心勘探、精心设计，达到一流的施工质量，造成在施工中发现大量设计中存在的问题。
(4)文档资料缺乏制度化、规范化管理
尚未制定有关工程文档资料、工程竣工资料等的管理制度和规定，项目档案管理管理混乱，尤其是对工程项目的合同管理方面，未能实现以合同为主线、以合同为核心实施工程项目管理。二、加强房地产企业项目管理的对策建议
要加强项目前期开发管理，项目前期研究分析工作一般包括：投资机会寻找与筛选、市场调研、市场定位、项目构思、目标设计、方案策划、可行性研究及投资决策分析。其中，关键是项目可行性研究和投资决策。
1.进行详细的项目可行性研究
市场调研的目的是对所筛选的项目进行客观分析，验证项目定位的准确性与科学性，为开发决策提供技术依据，从根本上避免决策中的随机性而强调科学性。项目经理应按照一定的市场调研程序对房地产市场进行以下三方面的调研：
(1)房地产市场的供给与需求调研
充分调查投资地区各类地产商品供给量及需求量、价格水平、地区分布、投资地区房地产开发能力及技术水平，也就是要理解在市场经济条件下房地产作为商品必然依据房地产市场的需求情况来确定是否投资，投资什么项目，这是房地产投资决定性因素，也是调研的根本点。项目经理应从专业角度提出合理建议。
(2)要进行环境调研
主要指项目的自然环境、社会环境、经济发展水平、地区产业结构、居民收入水平、消费水平、社会购买力、文化环境、社会治安、社会职业分布、文化教育、社会风气、习俗等，使得对项目从政治、经济、文化的高度来认识，这也是为社会服务的同时获取社会效益及良好经济效益的基础。
(3)要进行开发场地调研
场地是产品定位前期调研极其重要的内容，要充分认识到一块位置优越的土地会给开发带来巨大的效益。这其中，开发土地所处区域位置、环境条件、交通条件、开发场地使用现状、大小形状、地质等都要引起重视，项目管理队伍应参与土地选择与分析，参加有关的洽谈，在此基础上提出开发初步建议方案并评价综述方案的优缺点，同时对未来项目产品定位提出初步设想方案。
2.进行项目的投资决策与预算
进行房地产开发，建设资金一般都需几亿元人民币以上，若没有切实可行，的投资方案和融资还贷方案，也就谈不上立项。因此，在项目可行性研究时对项目进行投资分析和融资决策是项目经理必须重视的问题。
(1)重视投资分析
项目经理在对市场供求关系、竞争环境、市场可接受的楼盘价格水平、投资成本进行经济分析的基础上，对项目的资金使用、回收及相应措施进行详细的计划和控制，是投资分析管理的主要内容。通过投资分析对项目整体运作的计划性和目标性进行有效控制，是房地产开发建设成效的关键，投资分析是今后项目管理运作的工作指南。
(2)重视融资决策
房地产开发建设周期长，一般要几年时间，融资的财务费用可能高达总固定费用的5%—25%以上。因而，融资决策主要是确定融资方案的合理性,它对建设总费用有很大的影响，一定要请有经验的专家参与制订。首先需根据投资总额及自有资金、预计预售收入，测算出需融资额度，然后确定该项款项的还款方案，并根据开发过程中可筹集、回收的资金及需支出的资金进行分析，确保项目的资金流量有盈余，从而保证项目开发的顺利实施。
3.加强项目控制管理
项目实施阶段房地产企业项目管理的工作是按合同规定为项目顺利实施提供必要的条件，并在实施过程中督促检查并协调有关各方（监理、设计、承包商、供应商、政府职能部门）的工作，定期为项目进展情况进行研究分析，该阶段的项目管理可描述为：在项目实施阶段，业主的项目组人员，按照有关法律、法规、技术规范要求，根据签订的工程承包合同、工程监理合同、其他合同及合同性文件，调动各方面的综合资源，对项目从开工至竣工的工程进度、质量、成本及其他方向的目标进行全面控制的管理过程，本阶段的工作重点是项目的进度、质量、成本的控制管理。
(1)加强项目进度控制管理
进度控制是指对工程实施阶段的工作内容、工作顺序、持续时间及工作之间的相互衔接关系等进行计划并付诸实施，然后在计划实施过程中经常检查实际进度是否按计划进行，一旦发现有偏差出现，应在分析偏差产生原因的基础上有采取有效措施排除障碍或调整、修改原进度计划后再付诸实施，如此循环，直至工程项目竣工、交付使用的过程。
(2)加强项目质量控制管理
工程项目的质量是指项目能够满足业主或客户需求的特性与指标，一个项目的实现过程就是工程项目质量的形成过程。项目实施阶段开发商的项目组要开展多方面的工作，对工程项目的质量进行控制和监督，概括地说有审查确认承包商的质量保证体系，进场材料、设备的质量控制、监理规划、监理实施细则以及对监理工程师日常监理工作的监督和检查等方面。
参考文献:
[1]王文群:房地产经济学[M].北京:经济管理出版社,2003:3-4.
[2]张华:实行项目化管理提升房地产企业的核心竞争力[J].开发天地,2004(10):50-54.
