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物业管理税收政策范文1
伴随着改革开放,我国物业管理行业走过了近三十年的发展之路。特别是2000年至2009年是中国物业管理行业快速发展的十年,据第二次全国经济普查数据显示,至2010年全国物业服务企业总数达到5.8万家,物业管理已成为现代城市管理和房地产经营管理重要组成部分,成为国民经济新的经济增长点,成为保民生、保稳定、促就业的重要力量。然而,由于物业管理行业入行门槛较低、专业管理人员匮乏、企业经营管理不善,以及税费负担较重,相关政策支持不足等等,物业服务行业整体经营效益不容乐观,我国物业管理行业面临较大的生存与发展问题。本文试就物业管理行业涉税问题进行分析,提出相应措施,以促进物业管理行业又好又快发展,以此进一步推动中国城市的文明化进程。
一、我国物业管理行业涉税现状及分析
我国现行税制中,物业管理服务业所要缴纳的各类税种一般包括:营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、车船使用税、印花税、个人所得税(代扣代缴)。多年来,国家税务总局一直没有明确地对物业管理行业在营业税税目中归类,行业内约定俗成地比照“服务业――其他服务业”缴纳流转税,按收取的全部物业服务费5%的比例计算缴纳营业税,把服务费结余,按调整后应税所得额的25%税率作为企业经营成果计算缴纳所得税。城建税和教育费附加按营业税的7%、3%分别缴纳,车船使用税则是以物业管理行业拥有的应税车船为征税对象实行定额征收。在实际工作中,物业管理公司依据所涉及的业务不同,还可能涉及增值税及其他子税目营业税问题。物业管理行业由于国家税收扶持政策的缺失和物业收费水平的停滞,在税收成本和人工成本的双重压力下,已经举步维艰,部分城市已经出现了物业管理行业萎缩的情况,留下了一系列的社会问题,对构建和谐社会造成一定的负面影响。
1、物业管理业归属“服务业”,适用5%的税率,相对于交通运输业、建筑业、邮电通信业、文化体育业等行业3%的税率明显偏高。据北京市政府2007年对本市行业平均利润率的调查显示,主要行业的平均利润率水平呈现明显的两极化特征,其中文化体育业的平均利润率达到了24.7%,邮电通信业的平均利润率更是高达33.6%。作为建筑业的后续产业,物业管理业利润率与建筑业不可比,而行业利润率最低的物业服务业,却承受着高于其他行业的营业税税率。此外,与物业管理业同税率的金融保险业,享受着国家营业税多项税收优惠政策,却没有一项优惠政策惠及物业管理行业,明显存在着行业高低收入的差别和减免优惠政策的不同。
2、物业管理业的营业税是以企业营业额为依据计算征收,企业负担沉重。在酬金制收费模式下,物业服务企业的营业额为向业主收取的物业服务资金,由物业服务支出和物业服务酬金两部分构成,物业服务收费标准是用“以支定收”的方式确定的,具有明显的业性质,其中物业服务支出属代业主收取并用于支付维持清洁、维护秩序、绿化养护、设备设施维修保养等物业服务日常开支,具有代收代付的性质,不应作为税基。
3、目前,物业管理行业在保洁、设备维修等专项服务外包存在重复征税的问题。随着社会专业化分工的日趋细化,物业服务企业大多存在不同程度的专业分包,相关工作必须由相应专业技术部门来完成,物业服务企业不可能拥有庞大的专业技术队伍。如属于国家法律法规规定的消防、电梯维护等必须委托具备相应资质的专业单位承担;专业外墙清洗、日常专业保洁、中央空调维保等专项服务,也应分包委托给其他专业公司完成。物业服务企业与专业分包公司之间存在收入共享问题,在申报本企业营业税时,应允许将外包服务的支出从物业服务资金收入中予以扣减,以余额作为计征营业税的依据。而目前税务机关对物业服务企业在计征营业税时,不允许将各分包专业公司的收入扣减,而是按照收入全额计征,明显存在重复征税的问题。
4、所得税方面,国家税务总局所发《企业所得税应税所得率核定表》中,将物业管理这一特殊业态笼统并入“服务业”中的“其它行业”,此举有失偏颇。其一,据中国物业管理协会2008年的《物业管理行业生存状况调查报告》显示,目前大多数物业服务企业的经营规模偏小,创富能力差,多数企业生存状况困难,缺乏可持续发展的经济基础,40%以上物业服务企业仍处于亏损状态,近20%的企业经营状况“持平”,物业服务行业的微利特征明显,而根据现行所得税关于小型微利企业的税收优惠政策的条件对比,物业管理业被排除在外。其二,物业管理业更不符合国家需重点扶持的高新技术企业,无法享受相应的优惠政策,物业管理业在夹缝中求生存。
二、完善物业管理行业税收政策的具体建议
近年来,国家推出了住宅产业化的一系列政策,促进了我国住宅产业从粗放型、数量型向集约型、质量型转变;同样,物业管理行业也亟待借鉴发达国家及地区的物管经验,探索符合国际惯例并适合中国国情的物管体系,建立社会化、专业化、企业化的物管新路,以求企业健康稳定发展。在相关政策支持上,税收政策的扶持应为最直接、最行之有效的办法。
1、独立税目、调整物业服务企业的营业税税率。随着社会的发展和进步及城市现代化程度的进一步提高,物业管理业将面对更加广阔领域和空间。随着各种现代管理措施、先进的服务理念及高科技的应用,物业管理服务将向高端化、技术化的方向发展,物业管理行业逐步成为一个集管理、经营、服务为一体的覆盖全社会的综合管理行业。鉴于此,建议在营业税税目中单独设立“物业管理业”子税目,比照邮电通信业、建筑业、交通运输业、文化体育业,将物业管理企业营业税由现行5%的税率调低为3%的税率。
2、调整营业税税基,对物业服务业实现差额征收。其一,对代管代付性质的资金,采取以扣减代管代付资金后差额作为计税依据。其二,结合目前物业管理行业在保洁、设备维修等专项服务外包存在重复征税的问题,建议比照旅游业、交通运输业的征税方式,合理扣减外包服务的支出,将剩余的服务费收入作为计征营业税的依据。如:比照旅游业将全部的旅游收入扣减替旅游者支付给其他单位的房费、餐费、交通费、门票或者支付给其他接团旅游企业的旅游费后的余额为营业收入计征营业税;比照广告业以其全部收入减去支付给其他广告公司或广告者(包括媒体、载体)的广告费后的余额,为营业收入计征营业税,以体现合理税基,避免重复征税。
3、在所得税上,应尊重物业服务业利润率低的实事,实行适当的税收倾斜政策。因物业服务业既非小型微利企业,又非高新技术企业,在所得税上不能享受相关优惠政策。建议国家税务总局能够尽快出台相关政策,明确物业服务企业的各项不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的项目,作为应纳税所得额,计征企业所得税。对于物业管理企业自身而言,亦应加强管理人员素质,加强自身管理,进行相关税收政策筹划,如:在物业服务业有关所得税征收方式上,对于内部管理较为规范,具有一定规模和较强实力的企业,可申请实行查帐征收方式则较为有利;而对小规模且财务管理不健全的物业服务企业,建议采取向税务机关申请核定征收的办法更为有利。
参考文献
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物业管理税收政策范文2
关键词：“营改增”；物业管理行业；影响；策略分析
近年来，随着我国市场经济的迅猛发展，服务业作为我国第三产业中的主要组成部分在国民经济发展中的作用越来越大。伴随着我国财税制度改革的科学化发展，“营改增”是我国流转税制的又一次重大改革，它的改革对于促进第二、第三产业的融合起到了积极的作用。从“营改增”试点的实行情况来看，对一些行业的影响较为明显，很多企业和行业的税负得以下降，真正提升了企业的财务绩效水平。随着我国财税体制改革的深入，“营改增”的实施主要是为了实现我国服务行业税负的整体下降，为全面推进服务业的健康发展奠定基础，为促进产业结构的优化升级创造条件，为更好地转变经济发展方式提供保障。在“营改增”前，企业征收的营业税是无法进行抵扣的，这就造成我国一些税收项目存在交叉征税、重复征税的现象。我国在这一大环境下进行税收体制改革，恰如一缕春风吹进企业，企业在减负同时也使广大消费者获得了更多的实惠。就目前我国税制改革的发展状况来看，此次改革是流转税制的创新与发展，是全面推动增值税快速变革的助推器。从“营改增”的改革内容来看，不是简单的税务管理或财务会计核算处理改变，而是会影响企业管理多方面的重大变革，将对企业的组织结构、业务模式、资质管理、供应商选择、管理环节、管理流程等带来一系列重大影响和挑战。如何在物业管理行业中实施“营改增”？如何做好应对“营改增”带来的影响措施，这就是我国物业管理行业必须要正视和思考的问题。
一、“营改增”的实施对物业管理行业产生的影响分析
目前，随着我国市场经济的不断发展，各项改革与发展都得到了顺利实施。“营改增”作为税制改革中的一项重头戏，不仅有助于企业税负的降低，更有助市场经济活力的完美释放，这对我国物业服务行业的健康发展有着极为重要的意义。在具体的实施过程中，“营改增”的实施对物业管理行业的影响也逐渐凸显出来。
(一)从长远看促进了物业管理行业的进一步持续发展
“营改增”的实施，是物业管理行业发展历史上的一次重大事件，它对于推动我国经济结构调整、大力发展现代服务业为主的第三产业有着极为重要的意义。目前，我国物业管理服务业中，对于物业管理的收费并未形成良好的、有序的、完善的价格机制，再加之物业服务行业的税率偏高，导致物业管理行业的整体税负较高。在实施“营改增”后，企业进入了增值税管理体系中，这对于进一步提升、规范财务核算水平提出了更高的要求。在新形势下，物业管理行业为了尽快适应“营改增”带来的冲击和挑战，必须在内部管理与控制上下功夫，全面扩大市场的规模，采取集约化经营与精细化管理相结合的方式，以应对新形势下的物业管理企业的变化。另外，“营改增”的实施，有效解决了重复征税的问题，完善了抵扣范围和税率，对于促进行业结构的调整、促进产业的升级与转型奠定了基础。因此，站在长远发展的角度来看，随着“营改增”实施后抵扣链条的逐步延伸和拓展，物业管理行业中的可抵扣项目会不断增加，由此带来的减税效应的范围也会不断扩大，从而为更多的企业提供减负优惠。可见，“营改增”的实施将在很大程度上促进物业管理行业的长远、可持续发展。
(二)从短期看物业管理企业税负不降反增
自从我国税制改革开始后，我国一直沿用的是13%和17%的增值税税率。“营改增”的试行与实施增加了两档税率，即：6%和11%。在“营改增”前，物业管理企业缴纳的是税率为5%的营业税，“营改增”后，物业管理企业缴纳的是税率为6%的增值税。在物业管理企业中，由于企业的特殊性，其经营成本中所占比例最高的就是人工成本，占到经营总成本的70%左右，这些成本是不能产生进项税额的，再加之税率的提升从而增加了企业的税负。可见，在短时期内，物业管理企业的税负将会出现不降反增的现象。但是，如果能够对保障房物业和商品房物业分别按照3%和6%的税率征收，并享受原有的国家规定的税收减免政策，如果再加上“营改增”财政专项资金补贴，那么在今后较长一段时期内，物业管理行业税负增加的现象将会得到改观。
(三)对物业管理企业的财务管理上的影响
在“营改增”后，物业管理行业纳入到增值税的体系中，这对物业管理行业是一个新的挑战，对物业管理行业进一步规范自己的财务制度、统一核算口径、保证财务统计数据的真实完整，保证财务信息的真实准确等财务管理行为有着积极的促进作用。另外，“营改增”的实施避免了重复征税的现象的发生，弥补了征税中存在的漏洞，全面扩大了税负效应。这对物业管理行业扩大市场规模极为有利。
二、物业管理行业实施“营改增”的有效对策研究
(一)积极进行前期市场调研
这就要求物业管理企业必须根据自己的实际情况和行业特点成立专门的“营改增”专门领导小组，做好前期调研和各种准备工作。例如：企业可以针对本企业前3年的营业税的上缴情况进行市场调研，并对未来3-5年的行业发展和营改增的影响进行科学地预测，制订增值税内部控制体系和工作流程，建立增值税全流程跟踪管理制度。再例如：对于企业在经营管理中存在的薄弱环节进行整改，全面夯实、规范经营管理中的基础环节，为行业转型与发展奠定基础；企业根据实际情况研制出本企业的“营改增”具体应对方案，最好对相关数据的测算，争取在合法、合理的范围内争取税收优惠和国家的财政支持，以便进行更好地税收筹划。
(二)进行完善的税收筹划
物业管理企业在“营改增”的过程中应正确解读国家的相关税收政策，提前应对和防范营改增后可能带来的经济风险和税务风险，并提前进行税收筹划。例如：对于小规模纳税企业而言，应尽量通过酬金制的收费模式来规避经营风险的发生；对于一般纳税人企业而言应该尽量通过包干制的收费结算形式力争在国家允许的政策和法律范围内少缴税，在降低企业税负的同时正确处理好企业的各项纳税事项，帮助企业更好地规避不必要的税收风险。
(三)合理安排资产购入的时间
有的物业管理企业在激烈的市场竞争中处于优势地位，因此，在与供应商进行谈判时有较强的议价能力。因此，企业一定要选择好固定资产购入的时间。如果企业不能够及时进行筹划而是被动适应经营的需要，那么企业也就无法得到全面发展。物业管理企业在采购固定资产时一定要注意：购进项目的资金占用情况、库存管理费用的情况，市场价格的风险。面对变幻莫测的市场经济，物业管理企业必须选择恰当的购货时间，这对企业进行税收筹划十分必要。
综上所述，对于物业管理企业而言，进行“营改增”是一项全新的重大事件，各物业管理企业必须正确面对，抓住机遇，积极采取有效的应对措施，为促进我国物业管理行业向着规范化、科学化、合理化、信息化的方向发展奠定基础，为使我国物业管理行业能够在市场经济的大潮中尽快适应发展的需要创造条件。
参考文献：
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[2]潘明星.营业税改征增值税:效应分析与改革建议[J].财政研究，2013(12):64.
物业管理税收政策范文3
关键词：房地产调控；税务筹划；注意问题
一、房地产企业进行系统税务筹划的迫切性
（一）房地产调控中税收政策逐步取代行政直接干预的趋势
在2012年1月31日召开的国务院第六次全体会议上，国务院总理明确提出，要继续严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。这说明遏制投机、投资已经成为一种长期的政策指向被固定下来，“逐渐完善相关政策措施”意味着将会出台更具市场引导性的长期政策来取代短期的行政直接干预。行政干预色彩浓厚的政策逐渐会被相应的税收政策所取代。
（二）严厉调控措施下房地产企业告别暴利时代
史上最严厉的房地产调控已经走过了两年半，在楼市的深度博弈中，房地产业出现了净利润下降、资产负债率上升、行业分化加剧的势头。从2012年上市房企的中期业绩可以看到，万科、招商、保利、金地四巨头合计实现营业收入675亿元，比2011年同期的484亿元增加39.46%，但净利润仅仅增加了2.6%，比去年同期的77亿元只增加了2亿元。而149家A股市场的上市房企总计实现营业收入1952.49亿元，同比增18.72%；实现净利润258.20亿元，同比增6.27%；净利润率为13.2%，为近五年来的低点。有近半数房企净利润负增长。增收不增利成为普遍现象。部分多元化的企业开始剥离房地产业务，部分中小房地产企业开始推出市场。
（三）税收是房地产企业成本的重要组成部分
在2010年房地产调控以前，我国房地产开发企业税收负担维持在12%左右，逐年呈增长趋势。在房地产调控中，国家越来越重视税收杠杆的利用。2010年新国十条要求财政部、税务总局加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。在可以预见的将来，房地产税收负担只会不降反升，这将会进一步削弱房地产开发企业的盈利能力。
因此，房地产企业在面临如此严厉的宏观调控措施且税收机将会长期化的情况下，进行系统的全面的税务筹划，降低纳税负担，增加利润十分重要且非常迫切。
二、房地产开发企业税务筹划策略
房地产企业需要交纳的税收种类较多，主要有土地增值税、营业税、房产税、契税、耕地占用税、城建税、企业所得税、个人所得税、城镇土地使用税、印花税、教育费附加、地方教育附加、车船税等。其中占比较大的主要是营业税、契税、土地增值税、城镇土地使用税以及所得税。在此次调控中，变化最大的当属土地增值税和房产税，下文以土地增值税和房产税为例详细说明房地产开发企业应该如何进行税务筹划。
（一）土地增值税的节税关键点
我国土地增值税于1994年开征，但由于预征率较低和减免政策较多等原因，一直没能充分发挥调节土地增值收益的作用。土地增值税是此轮调控中重点强调的税收政策。土地增值税计算公式是：应纳土地增值税=增值额×税率=（转让房地产的收入-扣除项目）×税率，因此土地增值税节税关键点在于减少转让房地产转让收入、增加可扣除项目和降低税率。
1.利用临界点合理确定销售价格。土地增值税税率实行四级超级累进税率，税率根据增值率确定。如果房地产企业售价过低，影响企业的销售收入，如果定价过高，增加企业的税收负担。特别是因为土地增值税采用四级超级累进税率，当售价位于临界点附近时，售价很小幅度的提高可能会导致纳税额的大幅度提高，同样，售价很小幅度的降低可能会给企业带来巨大的节税效应。因此，企业应当在充分考虑成本利润的基础上，合理确定销售价格，尽量使销售价格略低于临界点，只有这样才能保证企业获得最大的节税优惠。
2.剥离附加销售收入或分散销售收入。房地产企业在销售房地产时可能会有大量的附加销售收入，如房地产的装饰、装潢和家具家电等。企业在有附加销售收入时，应当分别签订房屋建造合同和装饰装修合同，尽量降低企业销售收入，降低增值率和税率。或者企业可以设立专门的销售公司，将增值额一分为二分阶段计算，降低税率。而且在使用这种销售方式时，企业可以利用广告费、宣传费、公关费用等项目，增加企业的可扣除项目，规避对房地产开发企业扣除项目的限制。而且此时，房地产开发企业是不用重复缴纳营业税的。
3.增加扣除项目。增加扣除项目一方面可以减少应纳税额，另一方面可以降低增值率即降低税率，当增值率低于20%时，还可以享受免税优惠。企业在进行扣除时往往有多种扣除方式可供选择，例如凡能够按转让房地产项目计算分摊利息并提供金融机构证明的贷款利息，扣除方式就有两种可供选择，按利息加上取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本的5%以内，或者按取得土地使用权所支付的金额加房地产开发成本的10%以内进行开发费用的扣除。房地产企业是资本密集型行业和高杠杆经营行业，大部分企业都有大量贷款，企业应当合理选择扣除方式以最大化节税效应和企业利润。
（二）房产税的节税关键点
我国房产税征收较晚，为配合房地产调控政策，2010年7月22日，在财政部举行的地方税改革研讨会上，确定房产税试点将于2012年开始推行。鉴于全国推行难度较大，从个别城市试点开始。我国房产税征收办法为：自用、经营用房地产按照房地产余值扣减扣除比例后按1.2%征收房产税，出租用房地产按照其租金收入的12%缴纳房产税。因此，企业房产税的筹划关键点在于分解租金收入、变从租计征为从价计征，以适用1.2%的较低税率。
1.分解租金附加收入。当企业出租房地产时，应当将租金收入进行分解，减少应纳税所得额。尽量把水电费、物业管理费等附加收入进行分解剥离，以尽量减少应纳税所得的。企业可以单独设立相应的物业管理公司，专门从事水电费、物业管理费的征收工作，从而降低租金收入，达到减税的目的。
2.把房屋出租变为房屋承包。房地产进行出租不仅需要交纳房产税，和需要交纳营业税，税率较高，税负较重。企业可以将出租的房地产转变为税负较轻的房地产承包。企业将房地产作为一项资产承包出去，企业定期向承包人收取一定的管理费，费用标准可参考租金标准，这样企业既可以获得相应的收入，又可以获得节税优惠。
3.把出租房屋变为投资用房屋。房地产企业将房屋进行出租，除了缴纳房产税、营业税，还有城市维护建设税及附加及企业所得税。如果企业以房地产直接入股进行联营，共担风险，企业只需直接缴纳企业所得税即可。因此，可以将出租业务转为投资业务降低税负。
总之，房地产企业可以通过缩小课税基础、尽可能使各项成本费用最大化、适用较低税率、延缓纳税期限、合理归属所得年度、适用优惠政策等方式，按照合法性、时机性、前瞻性、协调性、目的性原则，综合运用各种方式进行纳税筹划。
三、房地产企业纳税筹划应该注意的几个问题
（一）设立专门的纳税筹划部门
相对于其他行业来说，房地产企业税负负担较重，这一事实被以往的暴利所掩盖。告别暴利时代后，在国家越来越倾向于使用税收手段取代行政命令的方式进行宏观调控的情况下，房地产企业必须从细处入手，重视税务筹划在企业经营中的重要性。为此，企业应当设立专门的税务筹划部门或者税务筹划岗位，聘请专业的税务人员，为企业进行系统的税务筹划。
（二）全程全方位的进行纳税筹划
房地产开发企业应当在设立、项目建设开发、商品销售的整个过程中进行税收筹划。在企业设立过程中，可以充分利用税收的地域差别，选择公司设立地点和设立形式。在项目开发阶段，合理选择合同签订方式、建房方式并尽可能增加扣除项目。在商品销售阶段，合理定价、以出租取代销售等方式降低税收负担。总之，房地产开发企业税收筹划应当是贯彻在企业设立、生产、销售的整个过程中，进行全方位全程的税务筹划。
（三）时刻关注政策法规的变化
目前，我国的税收法律制度尚且不完善，国家各个部门不断出台关于税收的文件和政策。特别是在当前，房地产市场调控频繁。房地产企业发展与国家宏观经济政策息息相关，税收政策是国家宏观调控的重要手段之一。房地产企业应该时刻关注国家政策法律法规特别是税法政策的变化，合理合法的利用国家税收政策以达到减轻税负的目的。
四、结束语
在长达两年甚至持续更长时间的国家宏观调控中，国家明确要抑制房价过快增长。房地产企业不能再依赖房地产价格持续增长带来的暴利，亟待转型。如何最小化成本及最大化利润是房地产企业面临的最重要的问题。合理合法的进行税务筹划、降低税负，可以说是一个比较好的方法。在此轮宏观调控中，土地增值税和房产税的改革是重要举措之一。企业应当特别重视土地增值税和房产税的纳税筹划，避免因为没有经验和不重视造成的资源浪费。为此，企业应当特别设立相关税务筹划部门，时刻关注政策法规变化，及时作出调整，进行全程全方位的税务筹划工作。
参考文献：
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物业管理税收政策范文4
一、加大税收政策宣传力度，增强纳税人主动纳税意识
各单位要采取多种形式向广大房地产业纳税人宣传税法和税收政策，加强房地产企业税收纳税辅导，帮助企业规范财务核算，督导其依法、正确执行法律法规与税收政策，及时、如实申报缴纳各项税款，降低房地产企业的纳税风险；各级办税服务厅要对房地产交易、开票和办税流程进行公示，帮助纳税人了解纳税流程，提高纳税人主动纳税意识。
二、严格执行税收政策，注重日常核查
（一）扩大税收控管范围
各单位要将土地储备、土地一级开发、土地供应、取得土地使用权、勘探、设计、开工、监理、售房、保有、物业管理、二手房交易、租赁等所有环节涉税行为，都纳入税收控管范围。
（二)严格执行调整后的个人住房营业税税收政策
个人将购买不足5年的住房对外销售，全额征收营业税。个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税，个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
（三）强化土地税收和二手房交易税收管理
严格执行“先税后证”，对纳税人申报价格明显偏低且无正当理由的，按核定的计税价格征税，对房地产行业涉及税种实行统一管理，把好产权办理关。
（四）强化土地增值税预缴管理，防止税款流失
严格执行市局《转发省地方税务局转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》，对土地增值税实行分类预征，不得随意降低预征率；严格土地增值税清算管理，对达到清算条件的项目，督促企业及时办理土地增值税清算申报手续；加强对房地产开发成本费用的审核，不得以预征代替清算。
（五）强化房地产业企业所得税管理
严格执行国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，及时督促企业按时足额缴纳税款。
三、实行房地产业税收精细化、信息化管理
市地税局为加强房地产业税收管理，组织开发了市房地产税收一体化管理系统，各单位要充分利用这一系统，以对房地产企业纳税监控为切入点，以信息技术为依托，对房地产的开发、销售进行全程税收监控。要定期对房地产企业的开发、销售情况进行实地调查，与企业实际申报信息进行分析比对，对异常申报企业按照规定进行税务约谈、实地检查、违章处理。
四、强化社会化管理，构建协税护税网络
要进一步发挥社会综合治税作用，通过房地产税收一体化管理系统实现与土地管理、建设规划、契税征管、房产交易等多个部门的信息共享，通过对房地产涉税信息进行实时比对，实施房地产行业税收管理的全程监控，实现市人民政府提出的对房地产行业“一体化”管理的总体目标。
物业管理税收政策范文5
工业企业主辅分离就是在政府引导、企业自愿前提下，将工业企业混合销售和兼营业务中的服务业分离出来，鼓励企业间对相同或相近的业务进行整合，通过资产、人员、技术的有机组合，培育一批功能定位准确、集聚辐射能力强的生产业企业和产业集群。分离的重点包括，将企业中的运输、仓储、包装、配送等物流业务与主业分离，设立专门的物流、运输、仓储公司，成立独立核算的法人企业；企业运输、包装、配送等业务由社会闲散车辆或外地车辆承担的，由企业设立物流公司，统一管理运输车辆，实行集中配送，集中结算；对企业内部的建筑、安装业务进行分离，设立相应独立的建筑安装公司，承揽企业内部和外部的建筑、安装工程；对企业内部存在的技术研发、技术服务等业务进行分离，成立相应子公司；由母公司支付子公司技术转让和服务费，子公司可对外独立承揽业务；对企业闲置的资产和剩余劳动力，可组建相应独立的租赁、物业管理和劳务服务公司；对企业内部的维修、修缮、安保、洗浴、卫生医疗、餐饮、娱乐等业务进行分离，成立专门服务公司。此外，还包括其他可从主业中剥离出来、有利于服务业发展、增加地方财政收入的业务和项目。
《意见》指出，将在财政、税收、土地等方面支持工业企业加快主辅分离。在财政政策上，对企业主辅分离后新设立的生产业企业，以2010年未分离前实际缴纳营业税为基数，自2011年至2013年3年内，由同级财政部门对其实现的营业税地方留成超过基数部分，按一定比例给予补助，用于支持新设立企业发展。其中，2011年按20%，2012年按15%，2013年按10%。各县（市、区）补助新设立服务企业营业税部分，按现行财政体制，实行市与县（市、区）分级承担。
在税收政策上，主辅分离后的服务企业实行社会化运作，其自有并用于生产经营房产应缴纳的房产税、城镇土地使用税，对纳税确实有困难的，报经地税部门批准，给予减征或免征。主辅分离后设立的服务企业符合小型微利企业条件的，经主管税务机关认定，可减按20%的税率缴纳企业所得税。分离后设立的服务子公司，其所购置的固定资产符合国家规定加速折扣条件的，允许加速折旧。企业为开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用，未形成无形资产计入当期损益的，在按照规定据实扣除基础上，按照研发费用的50%加计扣除；形成无形资产的，按照无形资产成本的150%摊销。企业从事符合条件的技术转让所得，一个纳税年度内转让所得不超过500万元的，免征企业所得税；超过500万元的部分，减半征收企业所得税。分离后设立的生产企业，从事技术转让、技术开发业务和与之相关的技术咨询、技术服务业务取得的收入，报主管税务机关备案后，免征营业税。
分离后新设立的从事货运、拆迁、知识产权、广告、会展等业务的服务性中介机构取得的业务收入，实行差额征收营业税。分离后新设立的物业管理企业，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水费、电费、燃气费以及代承租者支付的水费、电费、燃气费、房屋租金后作为营业额计征营业税，对物业管理单位代收的住房专项维修基金不计征营业税。主辅分离后的服务企业，在新增加的岗位中，当年新招用持《就业失业登记证》人员，与其签订一年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的，在三年内按实际招用人数予以定额依次扣减营业税、城建税、教育费附加和企业所得税，定额标准为每人每年4800元。
物业管理税收政策范文6
关键词：物业管理公司；盈利障碍；方针对策
物业管理公司产品价格低廉，盈利水平不高，行业整体盈利情况不容乐观，除了和物业公司自身管理存在一定的关系之外，外在影响因素在其中也发挥主导作用。针对物业管理盈利现状，为了提升自身发展能力，必须加强对资金的管理，管好物业管理有限资金，开发延伸产品，以有限的资源向业主提供更多的服务。针对各个影响因素的实际作用，需要立足于市场，提升公司盈利水平。
一、物业管理公司盈利机制探究
当前物业管理行业亏损情况无论从行业角度还是个体公司个体角度，都说明物业实际管理中存在一定障碍，在分析障碍之前，需要在对物业公司的盈利机制进行深入的分析，以便对追求盈利的动机和盈利构成有全面的了解。[1]
（1）物业公司追求盈利的动机和权利。物业管理服务是由专业化的管理公司提供的，在管理中实行公司运作的经济体制，作为从事经济类服务活动的公司组织，物业管理公司的动机就是盈利。物业服务隶属于商品性活动，主要体现在两个方面：其一是物业公司和委托人达成一致，根据合同要求为委托人提供应有的服务。其二是物业公司为委托人提供多层次、全方位的经济服务，本身就需要交换。因此，具备生产性质和商品性质。在实践过程中，物业公司不仅可以获取相关生产资料转移价值和劳动力补偿价值，还可以获得应有的经济收益。
（2）物业管理公司盈利的意义。盈利是物业管理公司在一定时期生产和经验活动的成果，如果收益小于成本，其差额表现为亏损。如果收益大于成本则表现为收益，物业公司收益水平对公司本身发展和公司投资者及国家有重要的意义。首先盈利是物业管理公司健康发展的保障。在市场经济条件下，资源本身是流动的，如果当前物业管理盈利制度不合理，则无法实现资源的合理配置。长此以往越来越多的资源将推出物业管理平台，进而造成资源萎缩。其次盈利是公司长期发展的保障。市场竞争逐渐强烈，要想在竞争中在取证，必须不断提升公司财力，扩大再生产的需求，进而保证公司更快更好的发展。
二、当前物业管理公司的盈利障碍
针对物业管理整体收益差强人意的现状，需要相关管理人员从本质出发，深入分析，对盈利障碍进行解析。以下将对物业管理公司的盈利障碍进行分析。[2]
（1）物业管理政策环境的障碍。1）政府对物业管理的不合理定价。当前市场物业管理业务是当前我国物业管理中重要的组成部分。因此，市场的物业管理收费成为大多数物业公司重要的收益来源。但是当前我国物业管理从初期就采用政府指导定价的方式进行收费，在此方式管理下，物业管理公司的利润是从预收物业费中提取的，由于政府对物业管理收费标准限制的过低，导致物业管理公司收支不平衡。2）物业管理行业赋税不合理。物业管理行业赋税严重从根本上是因为传统房屋转变而来的，因为转变过程中受到的影响因素较多。因此，造成严重的行政性赋税负担。按照原有财务管理盈利税金的实际情况来看，常规式的做法无法为物业公司带来可观的收入，近年来物业公司经营亏损的情况时有发生。稀少的房产税，营业税及附加费用成为物业管理公司长期财务负担，阻碍公司的长期发展。
（2）物业收费困难。近年来业主和物业管理人员的财务纠纷时有发生，物业公司在管理中经常遇到业主拒绝交物业费的情况。正常的物业管理费的收缴率是在60%左右，但实际收缴的费用还不到50%。业主提供的物业管理费是物业管理公司长期的经济收益，物业公司都是拿这部分资金进行内部周转。因此，收费难成为物业管理主要盈利障碍之一。导致收费难得原因有两个：其一是业主消费能力有限，现有的工资结构没有将物业管理消费列入考虑范围内，消费者自然没有将物业管理费列入在日常消费中。其二是物业管理公司经济不规范，物业公司服务质量差，不能兑换原有的承诺，没有按照合同办事，导致管理秩序混乱，服务质量差，引起业主的不满。
（3）物业管理成本高。物业管理成本是限制物业公司盈利收入的重要因素，该现象和在工程遗留问题和物业管理规模有一定的联系。住宅小区的合理规划、优秀的建筑质量及配套设施是否完整是物业发展的必然条件。但是由于开发商为了谋取更多的经济效益，在建筑初期偷工减料，小区工程质量低，配套设施不急安全，为物业管理留下隐患。其次和物业管理规模有一定的联系，物业管理规模下，导致单位面积固定成本高，长此以往，公司没有多余的资金扩展规模，就无法形成规范化管理。[3]
（4）物业管理人员配置不合理。当前物业管理公司机构复杂，人数多，工作人员的工作没有落实到实践中。物业管理人员素质低，当前国家尚未建立完善的行业管理标准和人员管理规范，导致物业管理队伍良莠不齐。大多数物业管理公司忽视自身建设，对管理人员没有进行专业道德教育，导致从业人员素质低。
三、如何提升物业管理公司盈利水平
针对当前物业管理公司盈利障碍，需要管理者从整体出发，从业主和物业管理公司两方面入手，提升关注度，进而达到提升物业管理水平的目的。
（1）改善物业管理政策环境。当前物业管理公司采用政府定价的方式，但由此带来价格不合理的情况。因此，需要根据实际服务项目和各项费用开支，向有关部门进行申报。物业管理部门听取物业管理公司和业主代表的意见后，要对物业管理申报的服务价格进行审核，确定价格后，进行正常收费。其次要根据业主的正常收益及实际经济情况确定收费标准，实现收入水平构成机制效益的最大化，业主的支付能力决定需求水平。因此，需要在最大目标前提下进行市场供给决策。
（2）建立完善的收费保障机制。在市场经济的背景下，住房机制不断改革，为了加强对物业的管理，需要完善收费保障机制，保证后勤工作趋于市场化和社会化。此外可增加相应的物业管理补贴政策，在本小区尽力物业资金管理协会，保证物业管理从实物支付转向货币形式支付，使业主能从个人收入中支付物业管理费用。此外政府要发挥引导作用，解决当前业主物业管理费用补贴的问题，根据经营现状将员工物业管理消费补贴纳入到公司经营中，从工资结构中增加货币补贴，解决业主物业管理费不足的情况。[4]
（3）提升业主的物业管理消费意识。业主是物业公司盈利的主要来源，在实践中可通过宣传和教育，改变业主住房消费意识。从以前的“暗补”变为“明补”，让业主看到当前的物业优惠政策，进而将物业管理费纳入到日常消费中。其次业主要认识到物业管理是遵循等价交换的原则，物业公司提供的所有服务的成本和收益都和业主有一定的联系，在提供服务的同时，业主也是收益的一员，进而增加业主对物业公司的认同感，强化自身消费意识。
（4）物业公司进行适当的改革。作为服务性公司，物业管理服务是物业公司和业主之间重要的纽带，如果业主对物业公司提供的服务不满意，自然不会缴纳应有的费用。因此，需要物业公司强化自身服务意识，提供规范化管理模式。在管理中坚持以人文本的管理理念，进行人性化管理。相关负责人要替身自身服务意识，尊重业主，在工作中要注意服务的真诚性。其次在小区公告栏上提供物业管理的各项收费标准，对违约责任，收费时间及收费方式进行详细的规定。告知大家物业管理合同具有法律效应，增强大家的法律意识。
四、结束语
根据当前我国物业管理公司的盈利障碍对物业公司消极影响，需要管理者强化责任意识，从物业公司和业主两方面入手，提升管理力度。其次要将管理力度落实到实践中，认真编制公司的盈利项目预算体系，最大程度减少服务成本，提升业主的物业消费意识，增加业主对物业管理公司的信任度，进而达到提升公司盈利收益的目的。
参考文献：
[1] 谭善勇.物业管理市场――理论与实务[J].北京：一首都经济贸易大学出版社，2011（12）：90-92.
[2] 黄安永.现代房地产物业管理（第二版）[J].南京：东南大学出版社，2011（12）：100-102.
[3] 郑莉，胡利超.谈我国物业管理的市场化[J].攀枝花大学学报，2013（12）：190-193.
[4] 陈芳，任秋平.分业经营是规范物业管理业的必由之路.中国房地产信息，2013（18）：200-203.
