摘要:房地产行业作为我国的重要支柱型产业，其所涉及相关产业较多，资金规模庞大，项目开发周期较长，经营过程中存在诸多不确定的环境因素，加上近年来经济下行趋势明显，国家对房地产行业的调控力度不断加大，房地产企业间的竞争日趋激烈，利润空间不断紧缩。在这种背景下，房地产企业必须要更加合理、充分地整合和利用资源，提高经营管理能力和管理水平，促进企业的可持续健康发展。全面预算管理作为一种有效的经营管理手段，有利于促进企业资源的统筹部署和合理配置，能够显著提升企业的经营管理效率和质量。本文首先分析了房地产企业应用全面预算管理的重要意义，然后从促进预算与战略目标的衔接、全面预算管理体系的完善、做好相关的基础保障措施三个方面提出了有效的应用策略，希望能为房地产企业相关管理人员提供一定的借鉴与参考。
关键词:房地产;企业;全面预算管理;应用
一、房地产企业应用全面预算管理的重要意义
全面预算可以提高房地产企业的业务控制水平，能够有效降低企业的经营风险隐患，通过事前对经营活动的资源规划和测算，及时发现潜在风险隐患，通过建立相应的风险应对机制，提高企业的风险防范和应对能力。全面预算贯穿于企业所有环节及关键岗位人员，能够进一步促进企业内部各部门之间的沟通协作，加强内部信息的传递和共享，充分发挥全面预算的联动管控作用，强化内部控制和监管约束，同时还能为各项考核提供评价依据，有利于促进企业的经营管理效率和管理质量的全面提升。
二、全面预算管理在房地产企业中的应用策略
(一)促进全面预算与企业战略相衔接
全面预算管理强调的是企业要构建一种“全员参与、全过程控制、全方位管理”的预算管理模式，通过将企业所有的业务经营流程及关键岗位人员都纳入预算管控的范畴内，结合其战略发展规划合理有效地配置资源，确保战略发展资源得到充分保障。有助于促进企业战略规划与经营目标的统一。以目标为导向，将目标分解落实到各个具体的部门及岗位，让各个部门及岗位人员清晰明确地了解自身的职责及任务，从而有效衔接战略规划与年度预算指标。财务部门可根据企业的战略发展纲要对其管理目标进行分解细化，测算出销售回款、成本支出、费用、税金以及现金流量等重要财务指标，根据资源需求，制定各项KPI计划，切实地指导和约束企业的预算执行，提高预算管控效率。
(二)健全和完善全面预算管理体系
1．科学编制预算
考虑到房地产企业项目开展时间长，中间环节变更因素多，因此前期的预算准备工作一定要做全、做细、做足，加大对预算基础编制数据的收集和处理，包括各种业务、财务数据，以及市场变化及税收政策数据等，以确保基础数据的完整性和准确性，更好地支持全面预算编制工作的开展。房地产企业要按照“自下而上、自上而下、上下结合”的基本原则进行预算编制，积极促进业务与财务融合管理，将预算编制任务下发到企业的项目开发、工程管理、营销等各个部门，由财务部门牵头组织，各部门协作配合，完成预算初计划的编制，将初计划上交给企业管理层审批并提出修改意见后，财务部门将意见反馈给相关部门并对预算做出调整和修改，形成最终预算计划。将该计划逐级下发到各个部门及岗位，严格按照既定的预算计划执行。为了增强预算计划对外界环境的动态适应性，房地产要结合自身的业务特点选择合适的预算编制方法。可综合运用零基预算、滚动预算、弹性预算等多元化的预算编制方法。结合业务实际计算各项工作的实际工作成本，分析成本效益;按照年度总预算以及项目审核情况确定项目经费;综合平衡整体的经营性现金流和融资性现金流，分析各项经营指标和财务指标的科学及合理性。通过零基预算引导企业集中资源做好优势项目，提高资金使用效益。企业也可通过滚动预算，按照“近细远粗”的基本原则实现预算短、中、长期计划的有机结合，根据企业实际的业务开展情况及时地进行预算纠偏和调整，减少预算执行偏差，以确保实现企业的预算管理目标。
2．有力推进预算执行
房地产企业要建立预算执行跟踪监管和控制分析机制，要求各部门要定期汇报预算执行情况，组织召开预算执行分析会议，研究制定预算纠偏方案，及时调整预算执行偏差。采取总额控制与分项控制方法，明确各部门负责人预算监管控制责任，建立严格则责任追究机制，以强化预算监管权威，确保预算计划有效执行。要将预算执行监管重心前移，从过去的事后核算型监管转变为事前预算编制审核监管以及事中执行控制监管的全过程监督管控机制，通过过程性的监督管控，及时发现和处理异常风险行为，尽可能降低不必要的风险损失。在预算执行管控中，要注重刚柔并济，当内外环境存在较多不确定性因素时，适当通过弹性预算指标增强管理柔性，控制预算总额，而对于一些相对固定，或者对企业经营影响较大的预算项目，要实行刚性控制，加强预算支出授权审批控制，制定严格的预算内控执行制度及审批程序，减少预算外支出和超预算支出行为，确保预算目标落实到位。
3．加强预算绩效考核
房地产企业要结合各个部门的实际工作特点设计预算绩效考核指标，如销售部门主要考核的内容为实际的销售收入、回款率完成情况等。工程部门考核内容主要为是否按投资预算计划投入成本，工程建设进度与预算计划进度是否保持一致等。管理部门考核内容主要为日常经营管理的一些费用支出是否在预算控制范围内等。在设计预算绩效考核指标时，除了考核一些常见的短期性、静态、财务指标，还要综合考量长期性、动态、非财务指标，如预算支出程序合规性、员工创新能力、学习成长能力等。通过构建完善的预算绩效考核指标体系，增强企业员工参与和配合预算工作的主动性与积极性，增强企业员工对全面预算的认同感和责任感。企业要充分的利用绩效考评结果，将其用于企业的激励奖惩、职位晋升、业务培训等多个方面，同各部门下一年度预算额度、企业长期的业务经营计划的制定和调整等相挂钩，促进企业全面预算管理体系机制的持续改进和优化。
(三)做好全面预算管理的基础保障措施
企业要建立专门的全面预算管理组织机构，成立全面预算工作小组，负责统筹企业的预算编制协调、执行监管以及评价反馈等相关工作，确保各项全面预算活动高效、有序开展。企业要搭建财务共享平台，实现预算系统与业务系统、项目系统等的数据对接，实现预算数据的实时更新和自动监控，同时借助信息化系统工具突破企业传统管理模式下部门之间各自为政的信息孤岛局面，促进企业部门之间的沟通协作，提高企业预算数据处理的效率和质量。企业要加快财务人员转型升级，鼓励从事基础会计核算工作的财务会计人员学习和了解管理会计相关的理论知识和实践技能，如内部控制、风险管理、全面预算、目标成本等，更多地参与财务管理方面的工作内容，提升自身的业务综合能力水平，更好地支持企业全面预算相关工作的开展。
三、结语
综上所述，全面预算管理在房地产企业中的应用是一个与企业发展战略相匹配的系统化工程，可以全面提升业务经营与财务管理的高度融合，企业管理人员一定要提高全面预算管理认知，科学地编制预算计划，有力地推进计划的执行和跟踪管控，强化预算的绩效考评反馈，逐步地完善企业的全面预算管理体系框架，为企业实现可持续健康发展夯实根基。
参考文献:
［1］范宇辉．房地产企业全面预算管理机制建设探析［J］．现代经济信息，2019(11)．
［2］汤红梅．房地产企业全面预算管理体系的构建［J］．中国经贸，2018(19)．
［3］朱彦．浅谈现代企业全面预算管理的现状及完善措施［J］．当代会计，2019(5).
作者:刘荫宁 单位:苏州中锐投资集团有限公司
