摘要：
现阶段，我国正在大力推进城镇化进程，农村地区开展拆村并居策略，建立起配套完善的新型农村社区。需要现代物业对其进行管理。物业管理是符合市场经济要求的科学管理方式，综合了服务、经营、管理功能，其发展前景特别广阔。本文以农村社区为研究对象，阐述了现代物业对社区管理的重要性和物业的基本模式，分析物业管理过程中存在的问题，并具有针对性的提出完善管理的模式及策略。
关键词：
农村社区化；物业管理；模式
现在，将传统村庄合并改造成新社区，是我国建设新农村的有效方式。但是，当国家和农民投入大量精神与资本建设起农村社区后，物业却没有得到全面发展，其面临着纠纷、损坏、使用效率低等问题。所以怎样在农村社区开展全面物业管理，是建设和巩固农村建设的重要课题。现在我国河北、福建、深圳、宁波等农村地区已经开展现代社区物业管理，并获得应有的成效。农村社区物业要改变差、乱、脏的问题，应该建立起回收、处理废弃物的服务机构，对农村庄稼秸秆、人畜粪便、污水、生活垃圾等进行处理与再利用，建立起相关的服务、维护、运用模式，进而推动农村生态、生活、生产效益的统一与协调。
一、农村社区现代物业管理的重要性
（一）可以提高经济效益。
农村社区现代物业管理的经济效益可以体现在三个方面。首先就政府层面而言，在没有开展物业管理时，村委会通常承担如绿化、维修房屋、治安、环卫等物业工作，但其缺乏明确的责权分配，工作效率较差。另外这种村政府代管模式会提高集体组织经济负担。在农村社区开展现代物业管理，既可以减轻政府负担，也能增强资金运用的实效性。其次就物业管理单位而言，如果管理单位只收取物业费，其利润较少。如果其拓展经营范围、开展有偿服务，就会得到比较丰厚的经济效益。最后就业主层面而言，物业单位维护、管理房屋、设备、设施，提高它们使用寿命，能够保障业主切身的经济利益。
（二）能够增强社会效益。
第一、农村社区物业管理能够让农村享受舒适、干净、安全的生活环境，它对于保持稳定的社会环境、维护和谐人际关系，具有特别重要的意义。第二、完善的物业管理能够替国家与政府分忧。最后，城乡一体化建设提出的要求是，提高农业现代化水平，建设和谐新农村、发展农村基础设施三位一体化，而农村社区物业服务的发展可以符合并推动这一要求的实现。
（三）能够保护生态环境。
农村社区现代物业管理能够有效转变农村环境差、乱、脏的现象。随着经济的快速发展，大部分农村地区都存在环境恶化的情况。如农业滥用化肥农药、禽畜养殖业动物排泄物、工业废物随意排放等问题导致的环境污染；农村劳动力外出打工或者在公共地方随意摆放私人农器具等治安问题。在物业对社区进行管理后，此问题能够得到妥善解决。
二、农村社区化物业管理的基本模式
（一）村主导、村民参与的物业模式。
此物业管理模式由村委会组建物业服务机构，其工作人员是由村委会选择的具有管理能力和技术的村民，在经过专业培训后从事物业服务工作。因为此物业机构具有基层组织的特点，在开展管理时具有明显的制约性和权威性，所以能够得到广大村民的认同与接受。此管理的专业化水平较差，但费用相对较低，可以在思想保守、经济水平较差的地区运用。
（二）具有农村气息的物业管理模式。
此模式以农民生活特点及农村现状为基础，在健全粪便处理、垃圾回收、污水净化等基础设施的前提下，为农村社区提供全面的安保、维修、绿化、卫生等管理服务。在经济较好的农村地区，以村民自筹、社会集资、政府支持等方式共同构建起物业管理机构，由专业人员及村干部组织管理队伍，为农村社区提供完善、全面的服务。
（三）专业化、市场化物业模式。
以物业公司、业主及业主委员会共同组成专业化物业服务模式。此模式学习了城市社区的现代化管理，农村社区业主委员会以招标的方式聘请物业公司。业主与物业公司签订正式的合同，按照业主提出的服务要求，对其服务管理项目予以负责。此模式可以运用在经济水平较高、地理位置与城市接近的农村，这里的农民具有较高的市场意识和较高的收入水平，他们可以承担物业公司提出的费用。
三、现阶段农村社区化物业管理出现的问题
（一）经费投入较少。
物业企业的利润较少，其流动资金比较有限。而农村物业市场特别庞大，物业配套设施严重不足。只凭借物业公司投资，而收回成本的时间较长，会影响其投资积极性。现在物业主要的筹资方式包括营业性房屋收益、村民自筹、社会赞助、政府投资等。但农村社区实施物业管理的社会和政府资金较少，一些村民对于收费具有抵触情绪，难以解决物业资金不足的问题。
（二）法律法规不完善。
大部分物业管理制度是根据城市要求而建立的，如果将普及到农村社区中，就会出现法律制度不符合实际情况的现象。农村物业具有特别复杂的权属关系，也存在严重的违规建设问题，在解决问题过程中，怎样平衡本土人情与法律制度间的关系是很难的。农村物业服务应该由哪个领域政府部门进行管理、应该运用哪一种制度实施管理是值得深入研究和探讨的。
（三）村民难以转变生活观念和传统意识。
农村社区以农民为对象开展物业服务，村民生活长时间处于封闭、松散的状态，农民以自由的方式进行生活，不希望被束缚和监管。而现代物业具有市场化、全面化、规范化的特点，所以让农民认可物业管理思想，全面配合管理工作是比较困难的。
（四）物业管理者没有专业知识。
部分农村因为经济实力较差，村民不具备长时间聘请专业物业公司对农村社区进行管理的能力。部分社区运用宣传与培训的方式，让社区人员拥有物业技术和知识，但他们从未经过科学培训与全面的考核。当物业服务逐步深入，就会遭遇到不同的专业问题。所以怎样增强农村社区现代物业服务的技术性与专业性是物业发展的关键性问题。
四、完善农村社区化现代物业管理的策略
（一）规划农村社会，实施科学化管理。
科学、全面的规划农民居住地区能够让社区具有广阔的发展前景，这个时期要体现出政府的职能作用。在将传统村子共同拆迁、合并建设的前期，政府部门要组织专业工作者对农村的经济环境、人文环境、社会环境、自然环境等客观环境进行严谨、科学的考察与勘测，和规划人员针对社区制定出系统、详细的规范。要规划好农村社区的配套设施、建筑类型、建设地点等具体事项，为农村社区开展现代化物流管理奠定坚实的基础。另外要督促相关部门建立健全相应法律法规，让社区物业管理有法可依。
（二）建立物业平台，实施规范化管理。
建立完善的管理部门与机构，科学化、规范化管理社区，是农村社区得到完善、有序管理的前提。要针对具体问题与实际情况，对农村物业进行现代化的分段管理。村组织为主体、物业单位配合的阶段为第一阶段。由乡镇政府及村组织设计出详细的物业服务管理方案，在新型农村社区中全面引进物业管理概念，对各个方面的权利、职责予以明确，开展物业管理的前期工作。如建立机构、完善设施、投入资金、配备人员等。物业管理者要根据方案的相关规定，组织人员实施示范性物业管理，并培训与教育社区居民。在农村社区建立起物业管理框架，群众凝聚力和自主意识逐步提高后，要强化社区自治与物业管理是第二阶段。社区自治的定义是每栋住宅楼的居民推选出代表建立起社区议事会，由议事会成员选举出社区监委会和管委会，管委会又包括物业管理和综合管理两个机构，让农村社区的物业管理与其他管理更加系统。此阶段物业公司可以招聘居民中管理能力较强的留守人员、失业者、退休者等从事物业管理工作。农村社会物业管理在此阶段后期，要根据自己特点，在市场上承揽可以提高经济效益的工作。社区独立运行实施物业管理是第三阶段，此时可以适当减少专业物业服务人员的数量，让社区居民对物业实施自治管理。因为专业人员数量减少，物业公司要搭建出咨询平台，当农村社区物业工作出现问题时，此平台可以帮助解决问题，完成自我服务、自我管理、自我建设、自我经营、自我教育的模式。根据全面管理、延伸服务、开拓网络的工作理念，对岗位、责任、人员予以固定，建立起规范化、系统化的服务平台。
（三）完善管理制度及职能，开展双重化管理。
因为农村社区缺乏完善的管理机制，所以物业管理必须担负起社会管理的责任。在管理中体现出以人为本的理念，将提高社区管理与为居民提供服务相结合，在服务中实现管理，将服务与管理全面统一起来。综合事务管理机构要勇于打破村组原有界限，实现社会治安、计划生育、民政福利、就业保障、文化宣传等工作目标。物业服务管理机构的责任是收取费用，并承担安全事务、环境卫生、车辆管理等工作。农村社区管理者的职责既包括物业管理，也包括行政事业服务；既保证在各方面提供服务，也要保证完善的与村镇对接，体现出管理服务兼顾的效果。
（四）增强服务水平，进行市场化动作。
在提高农村社区物业管理水平的同时，要鼓励社会资金及群众参与现代社区的建设与管理，以市场化规则为管理模式来整合资源，以市场化思想对社区服务，可以确保社区管理的完善性与持续性。如建立家庭车间、加工厂，既可以适应社区居民实现就业、增强经济收入，也能够增加社区管理经费；可以运用社会资金建立起电信大厅、医疗卫生室等，以保障社区管理具有更加充足的经费；也要建立起图书室、健身广场，让物业服务管理逐步进入良性循环的发展进程，农村居民能够获得更加多样化的生活。物业公司要促进其经营的发展，既可以提高社区居民经济效益，提升村组织集体实力，也可以增强社区服务及管理的能力。
五、结束语
现阶段，我国农村城镇化与现代化建设进程逐步发展，在农村社区引用物业管理模式可以促进农村的发展。但农村社区物业发展中还存在如经费投入较少、法律法规不完善、村民难以转变思想观念、管理者专业知识少等问题。需要规划农村社会，实施科学管理；建立物业管理平台，实施规范化管理；完善管理职能，开展双重化管理；增强服务水平，进行市场化动作等策略以提高物业服务水平，对实现农村社区稳定性、规范化发展，具有积极的促进作用。
作者：韩俊丽 单位：河南牧业经济学院
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