一、物业管理与社区管理的关系
1.物业管理与社区管理的目标相互交叉
物业管理的根本目标在于通过对“物业”的管理实现对“人”的服务,满足业主物业服务消费的需求,这就要求物业服务企业实现以下工作目标:小区秩序有条不紊、保持小区卫生清洁、物业得到必要养护维修以及营造和谐的生活、工作环境。社区管理的根本目标在于实现对“人”的管理,提高居民的物质、文化生活水平,实现社区和谐、稳定。从某种意义上讲,构筑良好的社区生活环境是物业管理与社区管理的共同目标。
2.物业管理与社区管理可以实现有效结合
物业管理主要从“管物”入手,对小区内的房屋、设备、设施、场地等进行日常的维护保养,为社区内的居民创造安全、整洁、舒适、优美、方便的生活和工作环境,这种良好的环境为社区管理的开展奠定了物质基础,使居民可以有更多的精力参与社区事务。而社区管理则从“管人”入手,建设文明社区,让社区居民生活得到改善,并逐步提高居民的文明素质,培育良好的社区环境和社区参与意识,为物业管理的正常开展创造条件。
二、物业管理与社区管理相互协调和运作中存在的问题
在城市建设与社会经济发展中,物业管理与社区管理有着各自的职责,在管理目标、管理内容和管理手段等方面存在着较多重叠和交叉,在目前的相互协调和运作中存在的问题大致可归纳为以下几个方面。
1.管理体制不顺,造成管理盲区
目前的社区管理大都由政府机构自上而下地推进,属直线式的政府主导型社区管理体制。对于财力、人力资源有限的街道办事处来说,超负荷的工作任务和繁冗的工作内容使其疲于应付,降低社区管理的效率。小区的管理主体是业主委员会,但其只是一个松散的自治机构,无经费、无固定办公场所、无上级主管部门,对内管理上没有硬制约手段,对外协调政府相关部门地位不对等,处于业主维权与物业企业发展的夹缝中。市、区政府管理部门是按照政府划定的职权范围履行各自职责。街道办归属区政府管辖,其与市、区各行政职能部门并无行政隶属关系,长期以来形成的自上而下的管理模式,导致社区管理在实际操作中困难重重。例如小区内私搭乱建、毁林改绿、房屋出租等。
2.协调机制不畅,管理效率低下
社区管理、物业管理有各自独立、成熟的运作机制。社区管理中街道办事处是主体,具有明显的行政管理色彩,是一种自上而上的线性运行机制。物业管理则是一种经济行为,通过物业服务合同的订立,确定商品交换双方的权利和义务,以产品交换的方式介入社区管理。银川市房地产管理部门是物业行业的主管部门。街道办事处对物业企业无监督考核权,同时其做为辖区政府的派出机构,在社区协调解决物业管理方面的事务,只能上报辖区政府与物业行业主管部门协调。同样,物业行业主管部门在辖区“短腿”,与街道办事处不相隶属,协调解决问题还得采取自上而下的方式解决。目前,银川市直管公房普遍分部在老旧小区,由于建筑老化、配套设施不完善,又存在物业收费低、收缴难问题,均缺失物业管理。
3.社会认同度存在差异,影响物业行业发展
社区管理是政府对社会经济的基层行政管理,历经城市行政管理体制的改革,广大居民在意识和态度上认同街道办事处和居委会的管理,在实践上积极配合街道办事处和居委会对社区开展的各项管理工作。物业行业属于第三方服务业,由于广大居民认同度不高,行业偏见普遍存在,舆论导向存在一定偏差,面临着一些突出困难和问题。主要表现为物业管理服务消费意识淡薄。部分业主会搭其他业主的便车,只享受物业管理服务却拒绝交纳物业服务费,物业企业也坚持“收费即管理”,凌驾于业主之上,无视侵害业主权益。
三、在社区管理中推进物业管理的思路
综合以上分析,要充分发挥物业管理的作用,需要从社区入手,通过制度引导物业管理与社区管理实现有效对接,解决现有的问题,理顺各种关系。
1.明确社区管理的主体是街道办事处,将物业管理纳入社区管理。辖区住宅小区按物理硬隔离设立若干社区,实行网格管理。将小区业委会撤并为居委会,一社一居或一社多居,居委会是物业管理的主体。街道办事处(市民服务中心)指导社区居委会开展物业管理工作。物业行业主管部门负责物业企业行业管理,监管物业服务企业资质、物业管理招投标,制定物业管理规范、标准,参与街道办事处物业管理工作目标责任考核,评优选先。
2.小区在规划建设初期,前期落实物业企业物业企业参与住宅小区的规划设计、功能设置、施工建造、建筑质量、监理验收等方面。由房地产开发企业向物业行业主管部门缴纳一定数量的“保修质保金”,质保期结束后退还余额。业主入时须到居委会填写基本信息,并签订合同,缴纳2年的物业服务费为“责任保证金”,待业主变更后退还余额或经居委会研究后可提前支取。对已建成较为规范的住宅小区,在质保期内的由物业行业主管部门向开发企业追缴“保修质保金”。对有物业服务的住宅小区,居委会与物业企业与签订聘用合同,收取一定数量的“履约保证金”,聘期结束后退还余额。以上保证金专户专存,经物业行业主管部门、居委会出具证明同意后存储人方可提取。
3.尊重契约精神,居委会与物业企业、居民签订的合同要明确权力义务和免责条款。对恶意欠缴物业费在2年的,凡缴纳“责任保证金”的,经居委会出具证明直接扣划。没有缴纳“责任保证金”及“责任保证金”扣减不足的,由居委会上报街道办事处研究,录入政府诚信系统,在银行信贷、用工招工、低保养老、住房保障等方面记入不良记录。
4.实行物业收费动态调价,物业行业主管部门、物价局依据“菜单式”物业管理规范,适时调整差异化市场指导价位(高值和低值)。
作者：范燕燕 单位：宁夏银川市住房保障中心
