A房地产企业的税务筹划分析

2022-09-21 16:44:04 来源:写作指导

A房地产企业的税务筹划分析

摘要:房地产行业是国民经济的支柱行业,在刺激经济增长、保障民生方面具有非常重要的作用。但是,随着国家对房地产行业调控力度的加大,房地产企业的竞争日益激烈。2019年政府工作报告中,提出一定要深化税收制度改革,切实减轻企业的税负。而房地产企业税收能对经营成本产生重要影响。但是,从实际情况来看,很多房地产企业在税收筹划方面还存在一系列的问题,比如,企业税收筹划的意识薄弱、财务人员素质不足等。文章以A房地产企业为研究案例,分析了企业税收筹划的现状,总结了税收筹划中存在的问题,最后,从多个角度提出了A房地产企业税务筹划的策略。

关键词:房地产企业;税务筹划;策略

房地产企业在运营的过程中,应该努力提高经营效益,降低经营成本,取得成本和收益的平衡。而科学的税收筹划能够降低房地产企业的税负,提高企业的财务管理水平,最终提高房地产企业的经济效益。然而,很多企业还没有认识到税收筹划的重要性,也缺乏税收筹划的合理手段,其财务部门的工作人员综合素质参差不齐。尤其是在国家税收政策变化的情境下,制定科学的税收筹划手段对提高房地产企业的效益有重要作用。因此,开展A房地产企业税收筹划的研究就显得尤为重要。

一、税收筹划的概念和原则

(一)税收筹划的概念

很多学者对税收筹划的概念进行了研究,但是由于研究角度不同,目前还没有形成统一的认识。有学者认为,企业税收筹划指的是在不违反法律的前提下,通过一定的手段和方式,对企业运营活动的各个环节进行设置[1],以达到延迟税款缴纳时间,降低企业税负的目的。同时,税收筹划也可以将企业的税务风险控制在一定的水平。也有学者认为税收筹划包含多个方面的内容,比如常见的延迟纳税、节税、避税和税负转嫁等。节税指的是运用合法手段节约税款[2],而避税指的是通过对业务活动的设计,减少税目。也有学者认为税收筹划和偷税、漏税有很大程度的不同,两者之间的最大区别是是否违反有关法律。

(二)税收筹划的原则

通常而言,企业在开展税收筹划时,应该坚持以下几个方面的原则。首先,企业应该坚持合法性的原则。企业的业务运营活动必须在法律范围内进行,税法对纳税人的权利和义务进行了规范[3],也是企业开展税收筹划的重要参考依据。一旦企业在税收筹划中触碰了法律底线,那么企业关于税务的活动就已经不属于税收筹划的范畴,可能转变为偷税、漏税的违法行为[4]。其次,企业的税收筹划应该坚持前瞻性原则。税收筹划的发生时间在税款缴纳之前,因此,企业在开展税收筹划时,应该坚持前瞻性原则。企业在开展业务运营时,就应该将税收负担纳入考虑,通过严谨的筹划,对企业的业务活动进行规范和设置,从而减少企业发生的纳税环节。除此之外,企业的税收筹划方案还应该根据企业运营状况和外在环境的变化进行调整[5]。所以,企业的税收筹划应该具备变化性,要求企业工作人员做好前瞻性设计。再次,企业的税收筹划还应该坚持全局性原则。企业在开展税收筹划时,应该综合考虑,从企业的全局出发,不能仅着眼于企业运营某一个环节税负的减少[6],而是应该从长远考虑,考虑到企业长远的税收筹划目标。最后,税收筹划还应该坚持长期性原则。企业的税收筹划必须着眼于企业的长远发展,在采取各种税收筹划策略时,应该具有长远性。

二、A房地产企业税收筹划现状

(一)A房地产企业的税负现状

从表1中可以看出,A房地产企业所涉及的税种项目较多,如增值税、土地增值税、印花税等。而从A企业业务运营的阶段来看,房地产需要发生纳税行为集中在房产项目的准备、开发和销售阶段。不同阶段所涉及的税种具有多样化和差异化的特点,所以,针对不同的阶段,企业应该开展差异化的税收筹划,比如,在项目准备阶段,企业应该选择合适的筹资模式等。笔者通过对A企业财务报表的查询,得知2020年,A企业的税负合计为207286172.15元,2019年为195098571.73元,而2018年企业税负为167666910.57元。从中可以看出,A房地产企业的税务水平处在不断上升的状态中。从企业税负的各个税种来看,增值税、土地增值税、企业所得税占到企业税务金额的八成以上,A企业房地产的较高税负,也意味着企业拥有较大的税收筹划空间。

(二)A房地产企业的税收筹划现状

笔者通过对A房地产公司现状的调查,总结了公司税收筹划方面的情况,主要包括以下几个方面的内容。首先,在税收筹划的总体思路方面,A房地产公司已经认识到了合理的税收筹划对公司盈利能力提高所产生的重要作用,但是A房地产企业财务人员税收筹划的水平不足。而另外一个层面,公司的管理者还没有认识到税收筹划和偷税漏税的区别。其次,在税收筹划具体的岗位设置方面,随着国家税收政策的变动,A房地产企业也在关注税收筹划的具体策略。具体的税收筹划工作由财务部门负责,但是财务部门还没有开展实践性质的税收筹划。同时,财务工作人员的水平有待于进一步提高。最后,在税收筹划方案的设计方面,A房地产企业业务运营各个阶段税收筹划的有效性还不足,举例来说,在前期准备阶段,企业没有选择合理的筹资模式,可能导致企业所得税汇算以及土地增值税清算时利息无法据实扣除。在选择材料供应商方面,仅仅将价格作为重要的参考因素,却忽略了公司类型对增值税税负方面的影响。在项目开发阶段,公司也没有对项目的承包方式进行仔细分析,仅仅将承包方式分为“甲供材”和“包工包料”两种。

三、A房地产企业税收筹划中存在的问题

(一)税收筹划的意识薄弱

房地产开发项目具有很强的特殊性,其建设周期较长,资金回收速度较慢,而且涉及的税种种类较多。这就要求房地产企业在税收筹划方面具备积极的意识。但是从客观条件来讲,中国企业对税收筹划的意识普遍比较薄弱。首先,A房地产企业习惯在房地产项目开发结束以后对税收的状况进行分析和汇总,而这种行为同税收筹划的前瞻性和全局性原则是相违背的。其次,A房地产企业忽视了对国家政策和法律法规的学习。即使国家出具了一些优惠的税收政策,但是由于财务人员专业程度不高,很多时候企业无法及时享受税收优惠。最后,公司的领导者坚持传统的企业发展理念,将更多的精力放在了企业的生产环节和项目营销环节上,却忽略了税收筹划对企业运营成本降低所起到的作用。

(二)事前控制不足

房地产开发企业的税收筹划是一个全面系统性工程,因此,企业在开展税收筹划时,应该贯彻业务运行的整个阶段,而且应该做好前瞻性控制。但是从实际情况来看,A房地产企业在税收筹划方面存在事前控制力度较弱的问题。一方面,房地产企业不能够做出前期筹资方案的最优选择,同时缺乏对预期收益率的合理测算,仅仅将筹资速度作为选择投资方式的重要参考因素。速度较快的投资方式往往伴随着较高的资本成本和较高的税负压力。另一方面,在商品房销售的过程中,A房地产公司不能够从税收优化的角度去选择合理的结算模式,比如,预收款的方式能够体现出货币的时间价值,同时也可以延期缴纳税款,降低房地产企业的资金压力。

(三)财务人员素质不足

由于A房地产企业的税收筹划工作是由财务部门负责的,因此,财务部门人员的综合素质能够对企业的税收筹划效果产生非常重要的影响。但是从实际情况来看,A房地产企业财务人员的综合素质严重不足。首先,A房地产企业中的财务人员缺乏高端型人才,比如注册会计师、注册税务师、高级会计师,甚至部分财务人员还没有取得初级会计职称。其次,企业的财务人员缺乏税收方面的专业知识。很多财务人员对税收知识的了解仅仅局限在税款的计算、缴纳和税务报表的编制上。但是对延迟纳税的知识、节约税负的知识以及享受税收优惠政策的知识了解较少。最后,企业财务部门在进行税务筹划时,没有从企业的实际状况出发,没有坚持全局性的原则,往往局限在企业运营的某一方面。虽然降低了某一方面的税负水平,但是提高了企业的税负风险。

(四)和税务部门沟通有效性不足

税务部门承担着对房地产企业的税收工作进行管理的职责,因此,A房地产企业要想实现有效的税收筹划,就必须提高和税务部门沟通的有效性。而从实际情况来看,A房地产企业没有建立同税务部门的有效沟通机制。由于税收政策具有一定的变化性,同时基于A房地产企业财务人员综合素质的不足,企业很可能会对最新的财务政策产生误读。在这种情况下,企业的财务部门就应该加强和税务部门的沟通,就财务政策的具体细节进行咨询,从而在税务部门的引导下正确地理解税收政策。如果A房地产企业和税务部门之间存在较高的沟通成本,那么企业很可能基于对税收政策的错误解读,而制定税收筹划方案,而这种方案很可能是违背相关法律的。

四、A房地产企业税收筹划的策略

(一)项目准备阶段的税收筹划

首先,企业应该选择合理的筹资模式。企业的筹资模式具有多样化的特点,如银行贷款、债权投资、融资租赁等。房地产企业在选择筹资模式时,应该对资本成本进行测算。一般而言,银行借款资本成本是较低的。因此,企业可以选择银行借款的筹资模式。其次,A房地产企业应该选择合理的开发模式。房产项目在开发时,通常存在自建开发和代建开发两种方式。自建开发往往涉及企业所得税、土地增值税、增值税和契税等,而代建开发主要是通过其他公司主体来进行代建,在项目完工之后收取委托方一定的建设费用。该模式主要涉及增值税以及企业所得税等。房地产企业应该根据业务类型对两种开发模式所涉及的税费进行测算,从而选择税负较低的方案。最后,A房地产企业应该加强对采购阶段的税收筹划。在房地产项目的开发阶段,原材料的需求是非常大的。因此,A房地产企业在确定供应商时,应该对供应商的公司类型和既往业绩进行考量,招标时更多倾向于一般纳税人,尤其是资质较高价格公允者,不仅可以实现更多的增值税进项税额抵扣,还可以保证项目品质。

(二)项目开发阶段的税收筹划

首先,A房地产企业应该选择合适的项目开发方式。A企业项目承包方式主要包括“甲供材”和“包工包料”两种类型。在前者的模式中,A企业需要提供项目所需的材料和各种机器设备,而承包方只需要提供劳务工人。在后者的模式中,承包方不仅负责房地产项目的各种材料和机器设备的供应,同时,还要承担建设人工。这两种模式对后续房地产企业的税负影响是不同的。根据有关的税收政策,一般纳税人提供的建筑服务可以采取简易计税的模式。因此,企业在选择承包模式时,应该综合考虑,做好事前测算。两种模式必定存在一个税负平衡点,企业要结合具体案例进行分析。其次,A房地产企业应该选择合理的劳务用工形式,如果A企业采取零散用工形式,那么就无法取得增值税专用发票,如果通过劳务派遣公司用工,那么就可以获取发票,从而抵扣进项税额。最后,A企业还应该合理调整开发成本。项目开发阶段涉及的成本投入较多,而企业可以从实际情况出发,通过增加建筑安装费及基础设施投入的方法来对土地增值率进行调整。举例来说,外墙选择普通涂料还是干挂石材,入户大厅贴砖选择普通瓷砖还是大理石,都会对建安成本产生较大影响;同时室外景观方面,树种的选择、土方的起伏变化、水景的运用都没有一定标准,通过增加这一类开发成本投入,可以达到合理降低土地增值税的目的。

(三)项目销售阶段的税收筹划

首先,A企业应该选择合理的销售定价。商品房的定价同税款的金额有很大的相关性。企业应该确保销售收入的增加额要高于税负的增加额。根据土地增值税的有关规定,当有关单位出售普通标准住宅时,如果增值额没有超过扣除项目金额的20%的,可以享受土地增值税免税优惠。因此,A企业在对商品房进行定价时,可以在普通住宅和非普通住宅之间进行一定权衡,适当降低普通住宅价格。其次,A企业应该选择合理的销售结算方式。A企业在设计税收筹划方案时,一定要考虑到各个项目纳税义务的发生时间。比如,全款销售的,在收到销售款项或者有关凭据的当天为纳税义务的发生时间。而预收款方式的纳税义务发生时间为收到预收款的当天。通常而言,分期收款的方式能够延迟纳税,缓解A房地产企业的资金压力,降低企业的税负压力。最后,企业可以采取精装修的方式来开展税收筹划。“精装修”是房地产企业的一种重要服务,不同于简装修的形式,近年来受到消费者的广泛欢迎。如果A企业选择精装修的方式,就会购入大量的建筑和装修材料。那么,企业可以通过获取增值税专用发票,实现增值税进项税额的抵扣;同时还可以增加土地增值税扣除额和企业所得税的税前成本。A企业选择精装房很可能提高商品房的销售价格,从而提高税基,企业完全可以针对具体情况,对税负进行计算和比较,从而达到税收筹划的效果。

结束语

房地产行业是国民经济的重要支柱,在保证政府财政收入、刺激实体经济发展、保障居民安居乐业方面起着至关重要的作用。而税收政策也处在不断的发展变化中,企业应该增强税收筹划的意识,采取多样化和前瞻性的税收筹划政策,只有这样,才能够合理降低企业税负,最终实现经营成本的下降和盈利能力的提高。文章以A企业为研究案例,阐述了税收筹划的概念和原则,总结了A房地产企业在税收筹划中存在的问题,最后,从多个角度提出了税收筹划的策略。期望文章的研究能为A企业税负的降低提供一定的参考和借鉴。

作者:李江涛 单位:西安天地源房地产开发有限公司