小区物业合同范文1
乙方（受委托方）：＿＿＿＿＿物业管理公司
为加强＿＿＿＿＿小区（大厦）的物业管理，保障房屋和公用设施的正常使用，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境，根据＿＿＿＿＿市物业管理方面的法规和政策，经双方友好协商，达成如下协议，以便共同遵守。
第一条物业管理内容
1.甲方将位于＿＿＿＿＿区＿＿＿＿＿路的＿＿＿＿＿范围内的物业委托给乙方实行统一管理，综合服务。
2.管理事项包括：
（1）房屋的使用、维修、养护；
（2）物业范围的公用设施、设备及场所（地）（消防、电梯、机电设备、路灯、走廊、自行车、房、棚、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等）的使用、维修、养护和管理；
（3）清洁卫生（不含垃圾运到中转站后的工作）；
（4）公共生活秩序；
（5）文娱活动场所；
（6）便民服务网点及物业范围内所有营业场所；
（7）车辆行使及停泊；
（8）物业档案管理；
（9）授权由物业管理公司管理的其他事项。
第二条委托物业管理形式
承包经营、自负盈亏。
第三条物业管理期限
委托管理期限为＿＿＿＿＿年，自＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日起到＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日止。
第四条双方权利、义务
1.甲方权利、义务：
（1）根据本合同规定甲方将住宅区委托乙方实行物业管理；
（2）监督乙方对公用设施专用基金的合理使用，并按公用设施专用基金管理办法拨付给乙方。
（3）按市政府规定的比例提供商业用房（总建设面积的＿＿％）＿＿平方米给乙方，按月租金＿元租用，并负责办理使用手续；
（4）给乙方提供管理用房＿＿平方米（其中办公用房＿＿平方米，员工宿舍＿＿平方米），按月租金＿＿元租用；
（5）负责向乙方提供本住宅区工程建设竣工资料一套并在乙方管理期满时予以收回；
（6）不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动；
（7）对乙方的管理实施监督检查，每半年一次考核评定，如因乙方完不成第六条规定的目标和指标或管理不善造成重大经济损失，有权终止合同；
（8）负责确定本住宅区管理服务费收费标准；
（9）委托乙方对违反物业管理法规和规章制度以及业主公约的行为进行处理：包括予以罚款、责令停工、责令赔偿经济损失，以停水、停电等措施对无故不缴有关费用或拒不改正违章行业责任人进行催交、催改；
（10）协助乙方做好宣传教育、文化活动，协调乙方与行政管理部门、业主间的关系；
（11）政策规定由甲方承担的其他责任。
2.乙方责任、权利、义务：
（1）根据有关法律、法规，结合实际情况，制订本住宅区物业管理的各项
规章制度；
（2）遵守各项管理法规和合同规定的责任要求，根据甲方授权，对本住宅区物业实施综合管理，确保实现管理目标、经济指标，并承担相应责任，自觉接受甲方检查监督；
（3）根据住宅区内大、中修的需要制订维修方案，报甲方审议通过后，从公用设施专用基金中领取所需的维修经费；
（4）接受甲方对经营管理过程中财务帐目的监督并报告工作，每月向甲方和住宅区管理部门报送一次财务报表，每三个月向全体业主张榜公布一次管理费收支帐目；
（5）对住宅区的公用设施不得擅自占用和改变其使用功能，乙方如在住宅区内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施；
（6）乙方须本着高效、精干的原则在本住宅区设置管理机构和人员；
（7）建立本住宅区物业管理档案并负责及时记载有关变更情况；
（8）负责测算住宅区管理服务费收费标准并向甲方提供测算标准与依据，严格按照甲方审议通过的收费标准收取，不得擅自加价；
（9）有权依照甲方委托和业主公约的规定对物业主公约和物业管理规章制度进行处理；
（10）在管理期满时向甲方移交全部专用房屋及有关财产、全部物业管理档案及有关资料；
小区物业合同范文2
乙方（受托方）：_________（物业管理公司）
为加强_________（物业名称）的物业管理，保障房屋和公用设施的正常使用，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境，根据《中华人民共和国合同法》、建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对_________（物业名称）实行专业化、一体化的物业管理订立本合同。
第一条 物业管理内容
1.物业基本情况
（1）物业类型：_________.
（2）座落位置：_________市_________区_________路（街道）_________号。
（3）四至：东_________，南_________，西_________，北_________.
（4）占地面积：_________平方米。
（5）建筑面积：_________平方米。
2.委托管理事项
（1）房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯问、走廊通道、门厅、设备机房、）的维修、养护和管理。
（2）房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等）的维修、养护、管理和运行服务。
（3）本物业规划内附属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场）的维修、养护和管理。
（4）本物业规划内的附属配套服务设施（网球场、游泳池、商业网点）的维修、养护和管理。
（5）公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运。
（6）交通、车辆行驶及停泊。
（7）配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产保险保管责任）。
（8）社区文化娱乐活动。
（9）物业及物业管理档案、资料（material）；
（10）法规和政策规定及授权由物业管理公司管理的其它事项。
第二条 委托物业管理形式
承包经营，自负盈亏。
第三条 物业管理服务费用和住宅公共维修基金
1.本物业的管理服务费按下列第_________项执行：
（1）按政府规定的标准向业主（住用户）收取，即每月每平方米建筑面积_________元；
（2）按双方协商的标准向业主（住用户）收取，即每月每平方米建筑面积_________元；
（3）由甲方按统一标准直接支付给乙方，即每年（月）每平方米建筑面积_________元。
2.管理服务费标准的调整按下列第_________项执行：
（1）按政府规定的标准调整；
（2）按每年_________%的幅度上调；
（3）按每年_________%的幅度下调；
（4）按每年当地政府公布的物价涨跌幅度调整；
（5）按双方议定的标准调整_________.
3.住宅共用部位共用设施设备维修基金
（1）共用部位共用设施设备维修基金的归集、使用和管理按政府有关文件执行。
（2）共用部位共用设施设备维修基金不敷使用时，经房地产
行政主管部门或物业管理委员会研究决定，按建筑面积比例向产权人续筹或由产权人按实分摊。
（3）产权人在出售、转让或馈赠其单元或因其他原因房屋产权转移时，所缴交的共用部位共用设施设备维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。
4.乙方在接管本物业中发生的前期管理费用_________元，按下列第_________项执行：
（1）由甲方在本合同生效之日起_________日内向乙方支付；
（2）由乙方承担；
（3）在_________费用中支付。
5.因甲方责任而造成的物业空置并产生的管理费用，按下列第_________项执行：
（1）由甲方承担全部空置物业的管理成本费用，即每平方米建筑面积每月_________元；
（2）由甲方承担上述管理成本费用的_________%.
第四条 其他有偿服务费用
1.车位及其使用管理服务费用：
（1）机动车：_________；
（2）非机动车：_________；
2.有线电视：_________；
3._________.
第五条 代收代缴收费服务
受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费、燃（煤）气费、热费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。
第六条 物业管理期限
委托管理期限为_________年，自_________年_________月_________日起到_________年_________月_________日止。
第七条 双方权利、义务
1.甲方权利义务：
（1）根据本合同规定甲方将住宅区委托乙方实行物业管理；
（2）监督乙方对公用设施专用基金的合理使用，并按公用设施专用基金管理办法拨付给乙方。
（3）按市政府规定的比例提供商业用房（总建设面积的_________%）_________平方米给乙方，按月租金_________元租用，并负责办理使用手续；
（4）给乙方提供管理用房_________平方米（其中办公用房_________平方米，员工宿舍_________平方米），按月租金_________元租用；
（5）负责向乙方提供本住宅区工程建设竣工资料（material）一套并在乙方管理期满时予以收回；
（6）不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动；
（7）对乙方的管理实施监督检查，就物业管理的有关问题向乙方提出意见和建议。每半年一次考核评定，如因乙方完不成第六条规定的目标和指标或管理不善造成重大经济损失，有权终止合同；
（8）负责确定本住宅区管理服务费收费标准；
（9）委托乙方对违反物业管理法规和规章制度以及业主公约的行为进行处理：包括予以罚款、责令停工、责令赔偿经济损失，以停水、停电等措施对无故不缴有关费用或拒不改正违章行业责任人进行催交、催改；
（10）协助乙方做好宣传教育、文化活动，协调乙方与行政管理部门、业主间的关系；
（11）政策规定由甲方承担的其他责任。
2.乙方权利义务：
（1）根据有关法律、法规，结合实际情况，制订本住宅区物业管理的各项规章制度；
（2）遵守各项管理法规和合同规定的责任要求，根据甲方授权，对本住宅区物业实施综合管理，确保实现管理目标、经济指标，并承担相应责任，自觉接受甲方检查监督；
（3）根据住宅区内大、中修的需要制订维修方案，报甲方审议通过后，从公用设施专用基金中领取所需的维修经费；
（4）接受甲方对经营管理过程中财务帐目的监督并报告工作，每月向甲方和住宅区管理部门报送一次财务报表，每三个月向全体业主张榜公布一次管理费收支帐目；
（5）对住宅区的公用设施不得擅自占用和改变其使用功能，乙方如在住宅区内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施；
（6）乙方须本着高效、精干的原则在本住宅区设置管理机构和人员；
（7）建立本住宅区物业管理档案并负责及时记载有关变更情况；
（8）负责测算住宅区管理服务费收费标准并向甲方提供测算标准与依据，严格按照甲方审议通过的收费标准收取，不得擅自加价；
（9）有权依照甲方委托和业主公约的规定对物业主公约和物业管理规章制度进行处理；
（10）在管理期满时向甲方移交全部专用房屋及有关财产、全部物业管理档案及有关资料（material）；
（11）开展卓有成效的社区文化活动和便民服务工作；
（12）有权选聘专营公司承担住宅区物业管理的专项业务并支付费用，但不得将住宅区物业管理的整体责任及利益转让给其他人或单位。
第八条 物业管理目标和经济指标
1.各项管理指标执行物业行政主管部门规定的各项标准，要求住宅区在乙方接管后_________年内达到_________标准。
2.确保年完成各项收费指标_________元，合理支出_________元，乙方可提成所收取管理费的_________%作为经营收入。
第九条 风险抵押
1.乙方在合同签订之日起三日内向甲方一次性支付人民币_________元，作为风险抵押金。
2.乙方完成合同规定的管理目标和经济指标，甲方在合同期满后三日内退还全部抵押金及银行活期存款利息。
3.如由于甲方过错致使本合同不能履行，
由甲方双倍返还抵押金并赔偿乙方经济损失。
4.如由于乙方过错致使本合同不能履行，乙方无权要求返还抵押金，并应赔偿甲方经济损失。
第十条 奖罚措施
1.在各项管理目标、经济指标全面完成的前提下，管理费如有节余，甲方按节余额_________%奖励乙方。
2.如该住宅区被评为全国、省、市文明住宅小区，甲方分别奖励乙方人民币_________元（全国）、_________元（省）、_________元（市）；获得上级部门单项奖或有关荣誉的奖金另订；如在乙方管理期间，由乙方获得的文明小区称号被上级部门取消，则乙方应全部返还上述奖金及银行活期存款利息。
3.如果甲方不完成应负的合同责任，由此而影响乙方的承包管理目标和经济指标，或给乙方造成直接经济损失，甲方应当给予补偿或承担相应责任。
4.如果乙方没有完成合同责任或管理目标和经济指标，甲方应当责成乙方限期改正，情节严重的处以人民币_________元至_________元的罚款，直至终止合同，经济损失由乙方承担。
5.由乙方管理不善或重大失误，造成住户经济损失或生活严重不便的，应当赔偿甲方或业主及使用人的经济损失。
第十一条 合同更改、补充与终止
1.经双方协商一致，可对本合同条款进行修订更改或补充，补充协议与本合同具有同等效力。
2.合同规定的管理期满，本合同自然终止，各方如欲续订合同，须于期满前的_________个月向对方提出书面意见。
3.合同终止后，乙方可参加甲方的管理招标并在同等条件下优先承包管理。
第十二条 声明及保证
甲方：
1.甲方为一家依法设立并合法存续的企业，有权签署并有能力履行本合同。
2.甲方签署和履行本合同所需的一切手续_________均已办妥并合法有效。
3.在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对甲方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。
4.甲方为签署本合同所需的内部授权程序均已完成，本合同的签署人是甲方的法定代表人或授权代表人。本合同生效后即对合同双方具有法律约束力。
乙方：
1.乙方为一家依法设立并合法存续的企业，有权签署并有能力履行本合同。
2.乙方签署和履行本合同所需的一切手续_________均已办妥并合法有效。
3.在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对乙方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。
4.乙方为签署本合同所需的内部授权程序均已完成，本合同的签署人是乙方的法定代表人或授权代表人。本合同生效后即对合同双方具有法律约束力。
第十三条 保密
双方保证对从另一方取得且无法自公开渠道获得的商业秘密（技术信息、经营信息及其他商业秘密）予以保密。未经该商业秘密的原提供方同意，一方不得向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容。但法律、法规另有规定或双方另有约定的除外。保密期限为_________年。
一方违反上述保密义务的，应承担相应的违约责任并赔偿由此造成的损失。
第十四条 不可抗力
本合同所称不可抗力是指不能预见，不能克服、不能避免并对一方当事人造成重大影响的客观事件，包括但不限于自然灾害如洪水、地震、火灾和风暴等以及社会事件如战争、动乱、政府行为等。
如因不可抗力事件的发生导致合同无法履行时，遇不可抗力的一方应立即将事故情况书面告知另一方，并应在_________天内，提供事故详情及合同不能履行或者需要延期履行的书面资料（material），双方认可后协商终止合同或暂时延迟合同的履行。
第十五条 通知
根据本合同需要发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用_________（书信、传真、电报、当面送交等）方式传递。以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式。
各方通讯地址如下：_________.
一方变更通知或通讯地址，应自变更之日起_________日内，以书面形式通知对方；否则，由未通知方承担由此而引起的相应责任。
第十六条 争议的处理
1.本合同受_________国法律管辖并按其进行解释。
2.本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解；协商或调解不成的，按下列第_________种方式解决：
（1）提交_________仲裁委员会仲裁；
（2）依法向人民法院。
第十七条 解释
本合同的理解与解释应依据合同目的和文本原义进行，本合同的标题仅是为了阅读方便而设，不应影响本合同的解释。
第十八条 补充与附件
本合同未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，甲乙双方可以达成书面补充协议。本合同的附件和补充协议均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。
第十九条 合同效力
本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖公章之日起生效。有效期为_________年，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。本合同正本一式_________份，双方各执_________份，具有同等法律效力；合同副本_________份，送_________留存一份。
甲方（盖章）：_________ 乙方（盖章）：_________
代表（签字）：_________ 代表（签字）：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
小区物业合同范文3
建于上个世纪九十年代，位于成都市武侯区桐梓林中路1号的芳草地小区曾是成都最高档住宅小区的代表。2000年成都市仅有两个小区获得“全国物业管理优秀示范小区”称号，芳草地小区榜上有名。然而2004年底小区物管公司更换后，小区环境明显大不如前，社会声誉下降。桐梓林中路一带房屋价格在2009年12月时普遍在每平方米8,000元左右，而芳草地小区却只能卖到每平方米5,000元左右，小区业主颇有怨言。
2009年10月小区业委会选聘了新的物管公司，-就在新物管要进驻小区的时候，一系列是非接踵而来。突然出现的黑字横幅将新物管公司拒之门外，小区里贴上了大字报，谣言四起，而小区外道路则被实行了临时交通管制。业主业委会，业委会老物管公司，曾经的“明星”小区突然间深深地陷入了社区公共危机的泥沼之中。
这一切的乱象究竟从何而起?
达成“双过半” 业委会决定选聘新物管
2008年8月30日，芳草地小区业委会正式成立。“安保人员严重不足，长期实行12小时轮班制，停车混乱、设施设备损坏、人员随意出入、安防系统形同虚设、围墙年久失修导致入室盗窃多次发生……”针对小区业主对小区物管公司――成都三泰物业管理有限公司(以下简称三泰物业)服务不满，业委会多次向三泰物业提出提高物业服务质量的书面及口头要求。2008年12月16日，业委会和三泰物业在整改方面达成共识。当日，业委会公告，通报了业委会下一步的工作计划和方案，主题就是选聘物业服务企业，让小区恢复到以前的优秀和文明。业委会主任杨文清回忆说，小区业主总数为844户，当时考虑到召集业主大会举行会议讨论不太现实，业委会决定将选聘物业服务企业这一重大事项改为采用书面征求业主意见的形式。同时业委会还议定，按照《芳草地小区业主大会议事规则》第十八条第(三)款规定，由业主委员会发放征询意见表，将业主大会的议事内容书面征求业主意见。
2009年3月20日起，由各幢各单元选出的业主代表逐户上门送达征询意见表，业主开始按幢按单元签名投票。4月3日，上门书面征求意见的工作全部结束，4月6日，业委会组织部分业主代表参与计票统计工作。最终，同意授权业委会重新选聘物业管理企业的业主，总面积为83,292.53平方米，占整个芳草地小区总面积124,789平方米的67.25％；总户数为558户，占整个芳草地小区总户数844户的66.113％。业委会认为这一计票统计结果符合“双过半”要求。
2009年6月24日，业委会在小区公示了《芳草地物业服务合同》及补充协议。业委会主任杨文清说，考虑到三泰物业在小区内存继物业管理，可以给予优先续约权。于是从7月2日起，业委会首先将三泰物业作为签订物业服务合同的优先考虑对象，与之洽谈。业委会要求三泰物业拿出10万元的履约保证金，并将包括停车场、游泳池、网球场等在内的每年公共收益的70％，交给全体业主，余下的30％可作为物管公司的管理费。经过近两个月、先后6次合同谈判，双方未能达成一致意见。三泰物业的负责人认为，要接受业委会提出的方案比较困难。
“物管费16年都没做过调整，小区管网老化，设施设备需要更新，以前的公共收益，都拿去补贴维修经费的不足了。”三泰物业总经理李江接受《现代物业》采访时表示，公司只要能做到微利，都愿意接受业委会的条件。但是按照那次谈判时业委会的条件继续服务小区企业将亏损，因此终止了谈判。
2009年9月2日，芳草地业委会向成都市物业管理协会、武侯区房管局物管科、小区所在街道办事处、社区四个部门作出书面汇报，汇报的内容有当前小区的物业服务情况、业委会的情况以及三泰物业拒绝签订合同等事宜。据此，以上相关部门同意业委会公开选聘新的物业公司。随即，业委会着手面向社会选聘物业服务企业，先后与十三家企业接洽，并通过邀标方式，收到四家物业企业的投标书。经评比筛选，业委会最终选定了四川艾明物业管理有限责任公司(以下简称艾明物业)。业委会将中标信息在小区内公示后，于10月17日与艾明物业签订了《成都市武侯区芳草地小区物业服务合同》，次日公告选聘结果，并上报武侯区房管局、火车南站办事处、桐梓林社区居委会。
2009年10月19日，业委会在小区公示了与艾明物业签订的合同。合同中艾明物业在维持现有的物业服务收费标准的情况下，接受10万元保证金及公共收益三七分成的约定事项，同时提高了满意度百分比考核要求，承诺为业主提供上门服务时只收取材料费、不收取上门服务费(三泰物业的上门服务费是5元起计收)。另外还用分值考核物业服务质量，让其接受大家的监督。10月22日，业委会给三泰物业发出离场通知，定于10月28日离场并移交资料。当日，业委会给艾明物业发出入场通知书，定于10月28日进场。
接到业委会离场通知后，三泰物业并没有离场。“业委会选聘艾明物业的消息传出后，小区许多业主联合签名向公司发出挽留信。”三泰物业总经理李江说，鉴于小区部分业主坚决反对移交资料，不同意三泰物业离场，同时小区尚有业主拖欠大量费用未结清等情况，三泰物业暂不离场，不移交资料。业委会随即将情况向当地政府汇报，同时向艾明物业通报。艾明物业当即把情况向成都市物业管理协会进行了报告。
业主分两边 新物管终被堵在门外边
在更换物管的公告张贴后，小区出现了一份签名表，200多户业主联名签名要求业委会撤销与新物管公司签订的服务合同。有业主将这份签名交到业委会负责人手中，他们的要求未被业委会采纳。10月25日，业主代表委托公证人员，对这份签名中的业主签名及身份进行确认并公证。10月26日，小区部分业主代表商量后，自费委托律师向武侯区法院递交了诉状，要求撤销业委会与新物管公司签订的合同，并责令业委会自行承担违约产生的损失。在这几天内，物管中心外的墙上，一些业主贴出了“业委会如此堕落”、“艾明草台班子滚蛋”、“不作为的业委会必须下台”等大字报，并在小区悬挂类似横幅。同时，关于业委会成员假公济私、签订合同缴纳保证金和公共物业收益三七分成是业委会想将其“独吞私分”的传言在小区散布开来。
考虑到小区环境很差和部分业主还不了解企业的情况，艾明物业决定进场后在小区进行一
次实力展示，派出了两百多名员工，身着工装整齐地来到小区，准备为小区开展一次清洁大扫除作为见面礼。然而10月28日上午，当艾明物业列队来到小区，小区门口却悬挂起反对艾明物业进场的横幅，部分业主也聚集在小区门口阻止新物管进场。艾明物业负责人当即命令队伍在小区20米外的地方列队等候通知。反对新物管进场的业主表示，业委会制作的选聘意见表不规范，上面没有写明是要更换哪家物业公司，而且很多签名都是业委会找家里的老人和小孩签的字。根本不能代表业主的意见。另一名业主表示，业委会2008年8月成立，一直都没有召开过业主大会，就算换新物管，除了没有公示，大家也根本不知道是否招标，业委会换新物管有暗箱操作的嫌疑。反对新物管进场的业主还认为，三泰物业所有工作人员都非常负责，这个小区的物管费为多层0.7元／平方米、含电梯高层1.2元／平方米，一直都算成都比较低的，但老物管仍把小区管理得很好。
然而，支持更换物管的业主并不认同。“从业委会成立起，三泰物业就对业委会强烈不满和抵触，唆使部分业主出面干扰业委会正常工作，这些业主要么不交纳物管费，要么以极低租金租用小区共有部分的房产从事商业经营……”，“哪个说三泰物业服务好?今年火车南站辖区小区院落卫生评比，我们芳草地小区排名倒数第二!我们以前可是全国物业管理优秀示范小区哦!”支持业委会的业主态度也十分强烈。小区门口剑拔弩张的紧张态势引起当地政府的高度重视，政府相关部门迅速赶到现场，平息事件。
政府忙调停 协调会纪要暂时保稳定
10月28日中午，经过成都市房管局物管处、武侯区房管局、火车南站街道办主持调解，一纸经各方参会单位和个人签名的会议纪要张贴在了芳草地小区门口，称鉴于部分业主就物业管理选聘过程有异议向法院提讼的情况，从当日起在法院7个工作日立案审查期间，艾明物业暂缓进场，三泰物业公司维持现有物业服务。待法院立案审查期过后，如法院作出不予立案的决定，三泰物业立即退场，艾明物业依法进场；如法院作出立案的决定，则中止合同执行，待法院判决后依判决结果执行。立案审查期间，三泰物业负责保持现有公共秩序，做好小区物业服务。艾明公司负责人在纪要上签署意见“以业委会通知为准”。业委会主任杨文清在纪要上签署“业委会对外的决定、意见，须经业委会集体表决。”
当日下午，杨文清回到小区看到小区内大字报仍未清理，反对艾明物业进场横幅仍挂在小区门口。杨文清认为“三泰物业并未按会议纪要要求履行负责保持现有公共秩序，做好小区物业服务的义务。”下午4点，业委会向艾明物业再次发出进场的书面通知。当晚7点，艾明物业再次带领员工进场。反对艾明物业进场的业主则坐在小区门口坚决反对新物管进场。当地政府及派出所、武侯区公安局防暴大队立即赶到现场，防止事态扩大。当晚，艾明物业总经理杨斌向反对方业主表示艾明物业严格按照合同办事，遵守国家法律、法规，服从行业主管部门的协调。他对业主说：“我们是一家遵纪守法、合法经营的管理规范化、服务人性化的公司，我们一切按照法律程序及合同办事，为了配合政府部门的工作，为我们构建和谐社会，保持社会稳定，避免发生大规模，我们暂缓进驻”，随后带领公司员工离开了现场。此后几天，反对艾明物业进场的横幅依旧挂在小区门口。
三泰物业总经理李江对《现代物业》解释了为什么会议纪要贴出的当天杨文清还可以看到小区门口的条幅：10月28日政府会议纪要出来后，她即回到小区活动中心劝告悬挂横幅的业主撤走横幅。“业主悬挂的标语、横幅，物管无权强行撕毁，不能强行撤除，只能做到劝告。”李江表示并非物管不作为。
11月3日，武侯区房管局、武侯区火车南站街道办主持召开业委会及反对方业主参加的协调会。会议就10月25日200多名业主代表签名要求业委会撤销与艾明物业签订的物业服务合同进行协商，先对联名反对新物管进场的签名代表进行人数确认。
11月4日，火车南站街道办徐金凤，业委会杨文清、刘琼华筹备确认具体工作，决定组织三个小组同时进行，每组成员有社区、提案方业主、业委会、业主代表各派1人组成，街道办派人员现场指导监督。
11月5日上午，业委会发出权数确认公告。告知小区业主确认工作的目的、时间、地点、要求等事项。公告在小区告示栏、54个住宅单元楼口张贴。应提案方请求，确定时间由一天延长至两天。
11月6日至7日，在小区球场坝子开展确认工作。联合签名的200多名业主，仅有11名业主现场确认。对此，业委会认为所谓的200多名业主联合签名系子虚乌有。
11月22日和27日，在主管部门的要求下，三泰物业向业委会移交资料。“三泰物业并未移交关键资料!小区总平面图、供电线路图、小区客户资料等核心资料并未移交给业委会。”业委会委员黄宗群告诉记者。而到了12月23日，当记者联系三泰物业总经理李江时，她说目前物管从开发商接收的小区资料已全部移交业委会。
有业内人士提出了疑问：在法院未判决业委会与艾明物业签订的物业服务合同无效前，该合同是否还具备法律效力?
遭通报批评 新物管向协会发律师函
11月4日，芳草地小区业委会引进的新物管――艾明物业遭到成都市物业管理协会的通报批评。在市物协发出的《关于对四川艾明物业管理有限公司全行业通报批评的决定》中称，在此次事件中，艾明物业违反国务院《物业管理条例》第二十八条，《成都市物业管理条例》第七十二、七十三条等规定，在没有对建筑区划内共有部分及相应的档案进行查验的情况下，擅自进驻芳草地小区，致其出现混乱局面，造成了不良的社会影响。“根据《成都市物业管理协会章程》，决定对四川艾明物业管理有限公司给予全行业通报批评，并提请会员大会终止其协会理事职务，同时提请市房产管理局按照《成都市房地产行业信用信息管理办法》予以信用记减分。”
艾明物业立即向市物管协会提出意见：国务院《物业管理条例》第二十八条是针对前期物业管理，而芳草地小区业委会此次选聘物业服务企业已不属于前期物业管理范畴。随即，市物管协会对通报依据进行了调整，引用《物业管理条例》第三十七条，对艾明物业进行处罚。11月9日，四川盛豪律师事务所受艾明物业委托向市物管协会发出律师函。该函称协会通报事实不清，情况不明，定性不准。该律师函声明：艾明物业并未正式进场，10月28日艾明物业只是在小区外20米列队等候入场，且艾明物业是依据与业委会的合同，接业委会书面进场通报才进行入场准备；至于未做物业设施设备承接验收，业委会也有书面告知，三泰物业不愿意移交资料，根本无法验收。该函件请市物管协会“撤销对艾明物业的通报，同时向原传播信息的渠道发出更正的通告，消除
负面影响。”该律师函还提出希望协会谨慎和妥善处理，否则艾明物业将通过司法途径维护自己的合法权益。函件同时抄送成都市物业管理处、四川省建设厅产权管理处。12月21日艾明物业公司董事长戚鑫对记者说，11月4日艾明物业委托律师向芳草地小区业委会发出律师函，函件的主要内容是告知业委会，由于业委会未能让艾明物业按照合同规定如约进场而给艾明物业带来的一切经济损失将由业委会承担。
艾明物业公司总经理杨斌表示，公司按照相关规定合法取得入场资格，却遭到阻挠，更是遭到了行业协会的批评。戚鑫说，公司为人场做了大量前期准备，比如人员招聘、人职培训、服装采购等，但现在过去了一个多月，却还没有入场的消息，不排除根据合同要求向业委会索赔10万元。戚鑫认为艾明物业现在已是骑虎难下。如今，公司为进入芳草地小区而招聘的大量人员处于闲置状态，人工成本使其很是头痛。如果解聘这部分人员，公司又会受到劳动法的处罚；再者，如果业委会一旦提出进场通知，公司无人员储备，将面临违约的风险。“不管事情怎么发展，我们公司是要随时做好进场准备的。‘芳草地事件’把公司推进了全社会的视野里，艾明公司将更好地为芳草地小区提供优质服务，提升公司品牌形象。”戚鑫说。
据了解，芳草地小区旁边的丰和园小区也是艾明物业前两年接手的一个旧小区，艾明物业在该小区的服务满意度达到了95％。戚鑫说：“做好芳草地小区服务虽然会面临很多困难，但我们公司有信心!同时也希望公司得到行业主管部门的公正待遇。”
三泰物业不愿意移交资料，以物管费用未结清而不愿意离场，市物管协会并未对其进行行业通报批评。三泰物业总经理李江对本刊说，政府主管部门只对公司进行了监督检查，公司没有收到什么处罚通知。成都物管行业一业内人士对此表示不理解，不管三泰物业因何原因不离场，但该小区反对艾明物业进场的横幅能在小区门口悬挂几天，小区大字报在小区满天飞，是严重不符合当前成都构建和谐物管要求的。但为什么只有艾明物业挨批呢?“艾明物业应该按业委会通知依合同进场呢?还是违反合同不进场呢?”
“20％不存在” 业委会拒绝政府开大会
2009年12月4日，武侯区房管局向业委会发出关于限期召开芳草地业主大会会议的指导意见函。该意见函称“小区在选聘物业服务企业过程中，有部分业主联名提出在选聘物业服务企业过程中有侵害业主知情权和选择权一事，请求召开业主大会会议。”根据《物业管理条例》第三十条，经20％以上业主提议，业主委员会应该召开业主大会临时会议、《成都市物业管理条例》第三十二条，业主大会会议由业主委员会组织召开。业主委员会不依法依约履行召开业主大会会议职责的，区(市)县房产行政主管部门应当责令其限期召开；逾期不召开的，街道办事处、乡(镇)人民政府可以组织业主召开业主大会会议。除前两款规定外，任何单位和个人不得擅自召集业主大会会议。根据《芳草地业主大会议事规则》以及11月3日下午，业主代表与业委会代表在火车南站街道办的协调意见，限定业委会5日内召开业主大会会议。同时要求业委会依法履行职责，确保小区的正常秩序和稳定。
12月11日，业委会针对武侯区房管局发出的指导函，向武侯房管局发出回函称：11月3日，业主代表与业委会代表在火车南站街道办的协调，明确要求对“20％以上业主”提议的业数进行确认核实，以便根据相关法律法规召开业主大会临时会议。11月6日至7日，火车南站街道办派桐梓林社区工作人员组织三个小组，每个小组均由业主代表、业委会成员、社区工作人员等共同组成。在火车南站工作人员派员监督指导下，经查证“20％以上业主”提议的业数不实，只有11名业主现场确认，占小区844户的1.3％，而且其中还有签字确认声明放弃召开业主大会的提议，因此不具备召开业主大会临时会议的法定人数。业委会已于11月10日，将结果报告火车南站街道办及武侯区房管局。因此，业委会认为不存在20％以上的业主提议召开业主大会临时会议这一事实，故依法将不会召开议事内容为指导函所要求的“把芳草地近期选聘物业服务企业发生事件、物业管理共同事项和业主书面提议内容提交业主大会会议讨论表决”的业主大会会议。业委会认为，芳草地小区发生的事件属于不需要及时召开业主大会即能予以解决的范畴，而且引发这些事件的争议和纠纷已进入司法程序。因此，业委会也可以决定不需要召开临时业主大会会议。对芳草地小区目前状态和发生的事件，业委会认为由人民法院司法判决处理为宜。否则，将容易引发新的不稳定因素。如硬要以并不充分的理由和并不适用的法规。以行政命令强行组织召开临时业主大会会议，一有行政干预司法之嫌，二来可能会激化芳草地小区当前存在的矛盾。 鉴于芳草地小区目前状态，且已有两起纠纷已进人法院诉讼中，法院于2009年12月8日第一次开庭审理了张静、范瑞华两位业主诉业委会撤销权一案，并于2009年12月21日开庭审理业委会诉三泰物业公司合同纠纷一案。 对于武侯区房管局发出的指导意见函，小区部分业主抱有怨言。有业主称武侯区房管局置“20％以上业主”提议的业数不实的事实而不顾，依旧限定业委会召开业主大会临时大会的行为是对业委会的打压。确保小区的正常秩序和稳定应该是小区目前物业管理者三泰物业的职责，武侯区房管局却将责任推向业委会。据记者了解，截至2009年12月23日，芳草地业委会一直没有按照武侯区房管局的指导意见函召开业主大会临时会议。业委会主任杨文清表示坚决按照法律法规及《芳草地业主大会议事规则》办事。
业委会抗辩 “双过半”公开公正应有效
2009年12月8日下午2点半，成都市武侯区法院正式开庭审理成都芳草地小区部分业主代表张静、范瑞华小区业委会一案。作为小区全体业主代表的业委会，与其所代表的业主对簿公堂。法庭上，原告律师递交的状称，“业委会在选聘物业服务机构的过程中，违反《芳草地小区业主大会议事规则》、《物业管理条例》及《成都市物业管理条例》的规定，在未召开业主大会和未取得业主合法授权的情况下，违背广大业主意愿，擅自与四川艾明物业管理公司签订《物业管理合同》。”请求法院判决业委会与艾明物业合同无效。
对此，被告方辩护律师答说，被告人是经业主大会选举产生，并依法在成都市武侯区房管局和武侯区火车南站办事处备案的芳草地小区业主大会业主委员会，其产生符合国家法律法规规定，也受芳草地小区大多数业主支持和拥护。作为业主大会的常设办事机构，业主委员会是维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中合法权益的合法代表。本案涉讼的选聘物业公司行为，是在武侯区房管局、火车南站街道办事处、桐梓林社区居委会的指导下，经业主大会以书面形式
征求业主意见，并经芳草地小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主(“双过半”)同意，授权业主委员会选聘物业服务企业并与其签订物业服务合同，不违反任何法律禁止规定，符合《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、国务院《物业管理条例》和《成都市物业管理条例》等相关法律法规的有关规定，符合《芳草地小区业主大会议事规则》和《芳草地小区业主委员会工作规则》的规定，其过程公正公开，程序合法，合同有效。 业委会认为原告是对业主大会和业主大会会泌这两个基本概念，以及对业主大会会议的形式有重大误解所致。首先，业主大会是一种组织形式，而非原告理解的“召开大会”的一种行为方式；其次，业主大会会议有两种形式，即《物业管理条例》第十二条规定的“业主大会会议可以采取集体讨论，也可以用书面征求意见的形式”。而原告认为自己没有参加过集体讨论形式的会议，就轻率指责“没有召开业主大会”，实则是对业主大会会议及其形式的片面理解和误解。
业委会表示，原告之前对于业委会的公告、上门发放征询意见表、征集意见和签名表达业主是否授权选聘一事，并未向业委会提出过任何意见，仅是在选聘结果公布后持有异议，实则是因为业委会根据广大业主意愿选聘物业公司，在与三泰物业谈判破裂后，没有与三泰公司签署物业服务合同，从而与原告目的不一致导致的结果。
对于原告诉称业委会选聘物业服务企业并签订合同“未取得业主合法授权”、“违背广大业主意愿”，业委会认为，从业主意见征询表可以得出判断。业委会确已取得法定的“双过半”的业主授权，因此原告的说法不成立。业委会说，有极个别业主，看到有人在三泰物业支持和怂恿下，在小区内铺天盖地贴出大小字报，对业委会成员造谣中伤、诽谤诬蔑，声称签订合同缴纳保证金和公共物业收益三七分成是业委会想将其“独吞私分”，而又不清楚事实真相，又看到三泰物业多次动用保安制造威胁、声称断电断水这些类似黑社会暴力手段后，害怕受到报复牵连，提出反悔，改称当初是在不知情下签字授权给业委会选聘并与物业服务企业签订合同。业委会认为这一抗辩理由完全没有法律依据和不足以抵抗书面授权的合法性和有效性。
至于实施新物业服务企业选聘并与选聘物业服务企业签订物业服务合同的授权是否合法有效，业委会认为这也是不容置疑的。芳草地小区采用书面征求意见形式的业主大会会议，一旦经全体业主人数过半面积过半“双过半”的授权表决，业主委员会与选聘的物业公司签订物业服务合同，是其当然的责任，完全符合《物业管理条例》第三十五条“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同”的规定。与《成都市物业管理条例》第七十四条“业主大会选聘物业服务企业或者其他管理人前，应当召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决”的规定也不矛盾。依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条“公民、法人可以通过人实施民事法律行为。人在权限内，以被人的名义实施民事法律行为。被人对人的行为，承担民事责任”的规定，只要这一授权签署是业主本人真实意思的表达，芳草地小区业主委员会完全可以获得这样的授权。答辩人向法庭提交了2009年3月20日开始发放的书面征询意见表这一证据，上面清楚地列出了授权事项。业主阅读并签署后，即是其真实意思的表达。
业委会认为本案涉讼纠纷所诉的行为和决定，完全符合这些法律法规的规定，程序和实体均合法有效。请求法院驳回原告的全部诉讼请求，并判令原告承担诉讼费用。在当日的审理上，法院决定择日宣判。
“三泰”有两个 老物管服务合同新疑点
2009年12月21日，武侯区法院公开审理业委会三泰物业一案。业委会提出三个诉求：一、请求人民法院依法判令被告移交芳草地小区属于全体业主的物业房产、物业公用设施设备和《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料文件；二、请求人民法院依法判令被告全体工作人员撤离芳草地小区；三、判令被告承担本案全部诉讼费用。 庭审时，业委会称芳草地小区业主自1994年入住后即由开发商下属的武城三泰物业管理公司管理(后来在小区内实施物业管理的成都三泰物业管理有限公司，和与开发商签订有《前期物业管理合同》的成都武城三泰物业管理有限公司是两个完全不同的法人主体)。被告注册成立后接替原物业公司即武城三泰公司，在芳草地从事物业管理服务。因被告在进行物业管理过程中，未能尽职尽责，导致小区卫生脏、乱、差；治安环境差、乱，芳草地小区大部分业主对被告的工作极不满意。2009年10月22日原告向被告发出通知，通知其退出小区并移交各项资料，但被告却以债务未结、部分业主挽留等为由，拒绝撤离芳草地小区，并造成冲突，对此原告多次请求政府、房管、社区出面协调，但至今被告仍拒绝撤离芳草地小区。依据《中华人民共和国物权法》第八十一条“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”和《物业管理条例》第三十九条“物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。”的规定，结合《成都市物业管理条例》第七十五条第(一)款“物业服务合同依法、依约解除的，物业服务企业或者其他管理人应当退出建筑区划的物业服务，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出”的规定。
对此，三泰物业表示，业委会选聘艾明物业，并非为应广大业主要求进行，同时“双过半”也不符合事实。此前，业主以此为由业委会一案也在审理之中。同时因有业主未结清物管费用，根据10月28日成都市房管局物管处、武侯区房管局、火车南站街道办、桐梓林社区居委会、业主代表、业委会、艾明物业、三泰物业协调会议纪要精神，在业主大会未作表决之前，三泰物业暂留在小区从事物业服务。根据《物权法》第八十一条规定业主有权更换物业服务企业，但前提是小区业主依法作出决定。三泰物业辩护律师提请法院中止本案诉讼。
三泰物业称已于11月22日和27日把物业资料移交给业委会。业委会则称物业管理用房、共用设施设备、业主客户资料、小区总平面图、供电总平面图等未移交。庭审时三泰物业总经理李江表示，三泰物业已于2008年9月把上述资料移交给业委会筹备组成员范瑞华和黄宗群。黄宗群当庭表示不知情。
对于未签订物业合同，李江表示该公司为小区开发商下属物业公司。芳草地小区开发商由三泰屋业等三个股东构成。小区建成后，开发商与武城三泰物业公司签订了前期物业合同。后来，武城三泰物业公司注销，三泰屋业与张友华共同出资500万成立了三泰物业公司，三泰物业公司从武城三泰物业公司接手小区物业管理。
但业委会方面认定，小区前期物管企业为武城三泰物业公司。虽然武城三泰物业公司当年确系开发商所属物管公司，但并不代表武城三泰物业公司注销后，三泰物业就可以在没有合同的情况下在小区从事物业服务。自业委会成立后，三泰物业没有与小区签订物业服务合同就是非法经营。对于三泰物业提出的10月28日会议纪要精神，业委会则强调根本未接受10月28日的会议纪要，且该纪要不具备法律效力，无权指定三泰物业继续在小区从事物业服务，更无权阻止艾明物业按合同进场。
顽症与时弊 再考验行政司法大智慧
小区物业合同范文4
一、老小区先天性严重不足，基础设施不配套。由于老小区开发时间早，年久失修，普遍存在着屋面墙面渗水严重、道路破损、绿化不足、下水道堵塞、化粪池漫溢等问题，再加上老小区中有部分是原来单位的集资房或公房，安全保障设施不齐全，物业维修金又无法落实，这样增加了物业管理难度。有的老小区由于规模小、小区通道多，造成管理运行成本大；还有的在原来规划、建设、房屋质量等方面有遗留问题，物业管理用房、经营用房配置又不到位。同时老小区内居住人员复杂，低收入家庭多（如城东新村2500户居民中，下岗工人占30%比例），出租房比例高，人员流动性强，不仅对物业需求标准难以统一，而且收费困难，影响服务档次的提升。
二、小区管理缺乏力度，物业进驻难成共识。由于老小区内违章停车、私自搭建、架空层出租、野蛮装修等情况时有发生，而物业公司因无法实施行政措施，只能对居民进行劝阻，导致物业企业在实际管理中存在诸多困难。此外政府有关部门在相互配合上没有整体性，如小区周边的无证经营，特别是餐饮业，作为工商、卫生、环保都可以管，但实际上没有一家单位真正在管。物业公司对这些居民反映的问题无法解决，居民认为物业公司没有管好，意见比较大，有的业主就拒交物业费，使得整个物业费收取出现了难题。现在小区物业收缴率一般在80%左右，低的只有65%，在老小区中有10－15%的住户长期只交卫生费不愿交纳物业费，甚至是一些机关事业单位干部职工欠交物业费现象已屡见不鲜。
三、物业管理不够规范，业主委员会作用发挥不大。目前我市19家物业公司中只有三家具有二级资质，其他都是三级资质，资质低下导致部分物业公司管理质量不高。一是没有公开与业主委员会签订《物业服务合同》，不能按照合同约定的服务内容和服务标准提供质价相符的物业服务，侵害了业主的合法权益。二是行业队伍素质不高，人才短缺。从业人员很多是外来务工人员，没有经过相应的管理培训，无论是职业道德、专业技术、应急能力、法律知识水平等都难以适应物业管理和服务的要求。三是老小区物业收费低，一般都在每月每平方米0.2－0.25元之间，而服务人员工资报酬在逐年提高，接管的物业公司无利可图，甚至亏损，往往出现管理不到位、服务质量降低现象，导致居民满意度和物业费收缴率的降低。四是现有业主委员会人员基本上是一些退休人员或在职人员组成的，属于一种松散型的组织，其作用尚未充分发挥。
四、新《劳动合同法》出台，加重了物业公司成本负担。新《劳动合同法》实施后，用工制度更加规范，劳务成本也会提高，这对劳动密集型企业物业公司影响很大。原来招的员工一般文化、技术要求不高，就业门槛低，工资报酬相对低廉，现在如果真正按《劳动合同法》条例实施，劳务成本要提高50%以上，从原来每人每月900元左右提高到1300元左右，所以物业费势必也水涨船高。据了解，有个小区原来的物业费是18万元，现在要提高到42万元，提高了133%。物业收费大幅度提高，肯定会出现更多的居民不接受、难接受，物业费收缴率可能更低，退出管理小区的物业企业会更多、更频繁的现象，老小区物业发展面临举步维艰处境。
建议：
一、逐步建立老小区物业财政帮扶机制。老小区是城市化进展中的一个特殊部落，政府要象支持贫困村发展一样扶植老小区物业管理。如海曙区已尝试对老小区建立物业长效管理奖励资金制度，政府拨出300万元资金，按每月每平方米0.1元的标准，根据考核结果和居民满意程度分档补贴。上海浦东新区房产管理署建立了物业管理应急处置机制，设立“物业无人管理专项补贴资金”，接手的物业公司可得到每平方米0.2元的补贴；除了物业应急托底保障外，该专项补贴资金还有另一项功能——房屋综合整治，根据老小区房屋设施设备老化情况，对房屋实施保障型的综合整治。所以建议市政府拨出专款对老小区物业进行扶植，同时建议在2008年市服务业奖励政策中继续对接管老小区的物业公司给予奖励。
二、加强对物业公司的管理。一是市建设局在招标、竞标的过程中对兼管老小区的物业公司要给予优先竞标，特别是新小区的前期物业在招标、竞标时要看该公司有否管理着老小区的物业，如果没有的不允许参加招标、竞标。二是要加强行业队伍建设，抓好用工人员的培训工作。三是要充分发挥行业协会的作用。
三、扩大社区保安管理范围。社区保安队伍由原城区街面、路面、公共场所等管理区域延伸到一些大型老小区的治安巡防管理，通过政府财政转移支付形式承担老小区治安管理职能，减轻居民物业费负担，促进社会稳定。
小区物业合同范文5
一、 依法行政，加强物业管理，构建科学、民主、和谐的社会环境。
物业管理是社区管理的重要组成部分，加强居住区的物业管理是创造科学、民主、稳定社会的前提，作为物业行政管理部门，要牢牢抓住物业管理企业和业主这两个市场主体，依法履行房地行政管理职能，指导和监督物业管理企业、业主开展物业管理工作。
1、 加强党的领导，依法组建业主大会和业主委员会。
业主大会、业主委员会依法开展自治管理，是维护社区稳定、建立规范物业市场的基础。加强业主大会、业主委员会的指导和帮助，首先，在业主大会组建和业主委员会组建、换届中，要把握好程序关、人选关。在业主委员会的人选上，要紧紧依靠社区党组织的力量，充分发挥社区党组织的核心作用，推荐一些守法、尽责、热心的业主，通过房地局指导程序，组织业主选举，依法规范组建业主委员会，使业主委员会正确行使职权，真正发挥作用；其次，加大业主委员会成员的综合素质和业务知识培训。要结合当前出台的一系列物业管理政策法规，对业主委员会成员开展1-2次集中培训，使他们尽快熟悉《条例》、《规定》以及配套文件，能够在日常工作中，依法维护广大业主的利益。第三，探索建立业主自律、业主委员会监督体系。将业主和业主委员会置于业主大会和广大业主的监督之下，通过业主公约和业主大会议事规则，引导业主间的自律机制。要在商品房小区内，试点开展业主公约和业主议事规则主要内容公示，采取楼道内张贴，业主委员会办公室上墙；建立业主委员会定期接待制度，业主委员会成员每周设立固定时间接待业主；帮助、指导业主委员会做好投诉、咨询、会议记录等台帐。
2、 加强行业监管，努力提升物业管理企业的服务水平。
房地办事处要指导和监督物业管理企业依法开展物业管理活动，组织物业管理企业学习《条例》和《规定》，使之尽快掌握法律、法规的规定，并按照物业管理服务合同的约定，科学规范地进行物业管理。要继续以小区经理为抓手，会同居委会、业主委员会开展小区经理的日常考核，从小区的房屋维修、绿化养护、保洁保安、装修管理等方面，综合评定小区经理的管理水平，并在充分听取业主意见的基础上，实行小区经理年检制度，对一些不合格的小区经理，坚决不予通过年检。同时，将小区经理的日常考核和年检，与企业资质评定挂钩，促使物业管理企业管理重心下移，真正做到管理责任落在小区。在物业行风建设中，仍要以“维修、服务、收费”为重点，继续与区纠风部门联合，聘请物业行风监督员，通过明查暗访、征询业主、舆论报道等外部门监督机制，开展各种形式的物业行风检查，宣传和发扬行风建设中物业管理企业的先进事迹和规范做法，批评物业管理中存在的不规范行为，从而促进物业行风建设的长效管理机制。
3、 加强自身建设，严格实施行政管理。
物业行政管理人员要认真学习法规、法章、相关业务和社区管理理论，在实践中提高综合知识的掌握运用能力，认真履行职责，开拓工作思路，规范行政行为，严格依法办事。房地办事处的属地管理工作要落到实处，主任要定期向街道（镇）汇报物业管理工作，沟通辖区的物业管理信息，接受街道（镇）布置的物业管理工作，并保证每周有一天时间在小区内检查、指导；管理员要带领今年上岗的房屋协管员，开展物业小区的巡查、指导、监督工作，确保每月巡视小区一遍，每周走访居委会、业委会，并做好记录，及时解决物业小区内的各类物业管理矛盾。房地办事处要做好房屋协管员的业务培训、指导、考核等工作，要发挥协管员在基层管理中的作用，使之成为房屋行政管理中的一支重要力量。同时，房地办事处要继续完善物业基础资料信息，充分利用物业管理信息系统，强化物业行政管理，抓好日常来信、来访、来电的处理，力争将各类物业矛盾化解在基层。
4、 加强基层管理，切实推进物业管理网格化建设。
物业管理行政资源的合理配置，要结合社区网格化管理的要求。物业行政管理要充分运用社区网格化为载体，加强行政执法和日常监管。在组织管理机制上，街道（镇）物业协调小组统揽全局，具体领导和协调物业管理的各项工作；在各网格管理中，以若干个居委会范围划成网格，以居民区党组织为核心的“四位一体”为基础，运用快速反应机制、综合协调机制，具体处理居住小区内的物业矛盾。物业管理网格化，房地办事处要在每个网格中按排管理人员，实行划块负责，责任到人。日常管理上，房地办事处要服从街道（镇）的统一指挥，实行12小时轮流值班制度，在工作效果上，体现各司其职，形成合力。物业管理网格化建设中“四位一体”的规范运作，是网格化推进的关键，房地办事处要落实“四位一体”的各方职责，明确“四位一体”的操作程序，使物业管理网格化工作规范，有序的推进。
二、 抓住难点，加大行政执法力度，规范违法建筑执法体系。
已经实施的《上海市住宅物业管理规定》明确了房地部门是物业小区违法建筑行政执法的主体，这就要求，行政管理部门必须加大行政执法力度，以进一步维护小区舒适、整洁的居住环境，因此，在违法建筑的处理上，必需依据法规，采用各种措施，力求达到整治拆除的效果。
1、 违法建筑整治的措施。
按照《条例》规定，对正在实施的违法建筑，房地办事处在接到举报或小区巡查中发现后，应立即会同物业管理企业进行制止，制止无效的，暂扣施工工具、材料，并由房地办事处组织物业管理企业代为改正；对老的违法建筑要结合小区综合整治，会同街道、城监、工商、市容等部门，开展集中整治；对严重影响小区环境、矛盾焦点较突出的违法建筑个案，运用行政处罚程序，通过司法途径强制拆除。
2、 违法建筑整治的方法。
新建住宅小区，要督促物业管理企业加强管理，从源头上控制违法建筑的行为。同时，小区内要加大业主临时公约或业主公约的宣传力度，引导业主自觉维护小区环境，制止违法搭建。在一些高档住宅小区内，例如：新城花园、田园别墅等违法改建、搭建较突出的小区，要会同规划部门开展专题研究，从房地、规划执法的程序上，寻找结合点，采取集中整治、联合执法的方式，进一步加大高档住宅小区的执法力度。
三、 明确目标，开展房屋综合整治，营造整洁安宁的居住环境。
历年来，开展房屋综合整治取得了明显的效果，居民对居住小区环境的改善，表现出了极大的欢迎，为此，2005年房屋综合整治工作要在已取得经验的基础上，进一步加大力度，切切实实将这件为民办实事的好事做好。
1、 认真梳理，制定计划。
要在深入小区、调查研究的基础上，广泛听取广大市民和社会各方对居住物业管理的意见，认真梳理各类历史遗留的险、漏、堵、水、电等“老大难”问题，合理编制整治计划，集中力量开展整治，切实解决物业管理方面的“急、难、愁”问题。2005年房屋综合整治的重点为：着重开展大楼整修，以电梯改造更新、墙面脱落、消防设施老化、管道堵塞等项目，明年整治58幢，计69万平方米；旧公房小区整修，以屋面墙面渗漏、路面损坏、上下水管道堵塞、绿化缺损、门卫、车棚整修等项目为整治目标，突出小区的单项目整治，明年共整治48个小区，计110万平方米。
2、 各方筹措，落实资金。
旧住宅小区的房屋整治资金，以业主维修基金和物业租金筹措为主，市房地局整治资金、街道（镇）社区创建资金、建设单位资金等作相应补贴，原则上区政府净归集款不作补贴；大楼房屋整治资金需求量大，资金筹措推行“六个一点”原则，即在上述五方共同筹集的基础上，区政府净归集款再给予一定的补贴。
3、 落实责任，巩固成果。
房屋综合整治后，小区的各项管理措施要及时跟上。要督促物业管理企业抓好基础设施的日常管理，要维护小区的整体环境，特别要防止违章搭建的“回潮”。物业管理企业与业主委员会要携手共建文明小区、创优小区、安全小区，使综合整治成果在日常管理中加强和提升。
四、 强化机制，突出长效管理，提高管理水平和管理质量。
1、 运用市场机制，建立舒适型小区的长效管理。
商品住宅小区要严格履行物业管理服务合同的约定，突出保修、保安、保洁、保绿的服务特色，注重管理的效果性，体现人性化的管理理念。服务质量的评价体系，要以业主的满意度为标准，建立物业管理企业与业主互相监督机制。物业管理企业的选聘要充分运用市场机制，采取招投标的方式，建立优胜劣汰，择优选聘的竞争机制。商品住宅小区要在物业管理法规的范围内，通过市场调节，建立完善的长效管理机制。
2、 运用指导、协调机制，建立改善型小区的长效管理。
旧售后房小区和动迁房小区要积极推进“一体化”管理，切实做好保修、保安、保洁、保绿等基本服务工作。服务要求上，做到维修及时、保安保洁尽责、绿化养护到位、收费规范。房地办事处要会同街道（镇）积极协调多家管理，引导业主大会在听取业主意见基础上，选聘一家物业管理企业管理，使小区物业管理开展规范有序。在小区管理层面要注重发挥“四位一体”作用，运用“四位一体”管理机制，切实解决小区中的难点、热点问题。
3、 通过宣传、引导，逐步推进保障型小区的规范管理。
无人管理房屋在综合整治以后，落实了物业管理企业托管，但由于业主付费服务的观念尚未转变，业主大会、业主委员会又无法组建，因此物业管理以维持日常维修为主开展。为此，要充分发挥“两级政府，三级管理”中街道（镇）的综合协调作用，通过居民的自治组织??居委会牵头，会同房地办，组织居民实行自我管理，将小区的维修、清洁、保安、绿化等分项委托专业部门实行有偿代管。同时，社区和房地办积极动员居民，实施有限产权房屋接轨，解缴房屋维修基金，对符合条件的帮助组建业主大会和业主委员会，然后选聘物业管理企业，落实物业管理，使无人管理房屋物业管理逐步向规范方向发展。
小区物业合同范文6
为进一步加强物业管理工作，提高物业管理服务水平，改善人民群众生活质量，提高我市城市建设管理水平，推进“幸福”建设，根据《省物业管理条例》等有关规定，结合我市实际，提出以下意见。
一、充分认识加强物业管理的重要性
物业管理是住房商品化、社会化的产物。随着我市城市化进程的加快，物业管理在城市管理中的重要作用日益突出。加强物业管理，对于提升城市形象、改善人居环境、增加就业岗位、建设和谐社会具有重要意义。各级政府、各有关部门要从落实科学发展观、推进城市转型的高度，充分认识加强物业管理工作的重要性，增强责任感、紧迫感，以改善居民环境、提高生活质量、提升城市形象为目标，加强领导，强化措施，健全长效管理机制，不断扩大物业管理覆盖面，推动物业管理工作上水平。
二、理顺管理体制
社区物业管理工作，要按照“区（市）政府负责，街道办事处组织，社区居委会落实，主管部门指导监督，属地管理，条块结合”的原则，理顺管理体制，明确管理职责，落实工作责任，将物业管理纳入社区建设统一管理，形成上下联动、齐抓共管的工作机制，共同推进物业管理工作。
（一）各区（市）政府、高新区管委会对本辖区物业管理工作负总责。组织落实各项物业管理政策措施，全面开展社区物业管理工作；建立健全区（市）、街道、社区三级物业管理工作体系和机构；落实物业管理责任，抓好本辖区物业管理工作的组织协调、监督指导和部署检查。
（二）街道办事处负责组织开展本辖区物业管理工作。会同物业主管部门，界定物业管理服务范围，科学划定社区物业管理区域；组织指导本辖区各物业管理区域内的业主大会成立和业主委员会换届工作；组织并参与物业服务质量的检查考评；组织开展旧住宅区的物业管理工作并予以监督；负责建立物业管理联席会议制度，调解处理辖区内物业管理方面的纠纷和工作。
（三）社区居委会具体组织本辖区物业管理的实施工作。配合街道办事处协调辖区内的物业管理活动；组织业主委员会制定管理规章和业主大会议事规则，规范业主和物业服务企业的公共行为；指导业主委员会选聘物业服务企业或建立群众性物业服务组织，签订物业服务合同，监督物业管理活动，调处管理服务中的矛盾纠纷。
（四）市房产管理部门负责全市物业管理行业的监管和指导。负责研究制定物业管理发展规划，制定相关配套政策和行业标准；参与新建住宅项目配套设施的规划建设和综合验收；负责物业服务企业的资质审查，监管物业服务企业，规范物业管理服务行为；负责物业专项维修资金和物业质量保修金的归集管理，会同财政等部门搞好监督管理；落实物业管理项目招投标制度，组织物业管理行业的检查、考核和人员培训工作；牵头组织检查考核各区（市）、各有关部门推进物业管理工作情况。
（五）建立健全物业管理联动工作机制。各级住建、规划、公安、城市管理、工商、环保、物价、民政等相关部门依据各自职责，落实好部门职能进社区，共同抓好涉及物业管理的相关工作。各职能部门要建立违法行为投诉登记制度，公布部门职责和联系方式，接受居民的投诉和监督，依法查处纠正居住小区内违章停车、违法搭建、占用绿地、无照经营、物业服务收费、污染环境以及装饰装修中擅自改变房屋结构等违法行为。
三、合理确定物业管理方式和组织形式
社区物业管理实行等级或基础性管理服务。根据各个社区房屋建设环境配套、居民需求、业主意愿及服务约定等情况，确定物业管理模式。
（一）新建住宅小区。严格遵循规划设计方案，按照配套完善、环境优美、交通安全等要求进行建设，并通过招投标选聘有资质的物业服务企业实施等级化物业服务。规划、住建、房管等部门要各司其职，把好新建住宅小区的规划设计、施工建设、物业管理三道关。新建住宅小区要严格落实综合验收制度和配套设施交付使用制度。开发建设单位要按前期物业管理的相关规定，建立完善物业管理移交手续，保证前期物业管理落实到位。业主委员会组建后，开发建设单位、前期物业服务企业、业主委员会三方要按规定做好物业管理的转换衔接工作，确保新建住宅小区全面实行规范的等级性管理服务。
（二）老旧住宅小区。各区（市）要认真贯彻执行《市人民政府关于加快推进棚户区改造和旧住宅区整治的实施意见》，加大对辖区内现有老旧住宅小区的整治力度，逐步解决现有住宅小区环境、配套等方面的问题。各街道办事处和社区具体指导实施旧小区整治后的物业管理工作。根据居民的需求及承受能力，把物业管理同社区管理有机结合起来，以社区管辖范围为基础，界定物业服务区域；以社区居委会为基础，组织召开业主大会，组建业主委员会；以物业服务企业或群众性物业服务组织为基础，开展物业服务活动。对整治后具备条件的住宅小区，由业主委员会选聘专业物业服务企业按等级实施物业管理；对不完全具备条件的小区，推行居委会管理与物业管理相结合的管理模式。成立“两站一中心”（物业管理矛盾调解站、物业应急维修服务站和街道物业服务中心），由社区居委会牵头组建物业服务队伍，落实以保洁、保绿、保安为主要内容的基础。力争到2014年底前，物业服务覆盖每个老旧住宅小区社区，基本建立体系健全、政策完善、责任到位的物业管理工作机制。
(三)非住宅物业。党政机关、事业单位、厂矿企业、商业、医院、学校等非住宅项目的后勤管理应向社会化物业管理转制，通过公开招投标的方式选聘物业服务企业实施物业管理。力争在“十二五”期间，非住宅物业基本建立起政策完善、机构健全、责任到位的管理工作机制。
四、规范运作有关工作
（一）规范新建住宅小区的前期管理工作。凡达到规定规模的住宅小区，必须采取招投标方式选聘物业服务企业，实施前期物业管理。开发建设单位在办理商品房预售许可证前，应提供项目竣工后的物业管理方案，并落实物业管理用房和社区办公用房，招标选聘前期物业服务企业并签订前期物业服务合同。市政公用基础设施、公用设备设施、人防工程设施设备要与新建住宅小区住宅同步交付使用。竣工交付前，建设单位要按照规定与物业服务企业办理物业交接手续，将物业图纸等资料移交给物业服务企业。物业服务企业要进行查验，做好交接记录，明确责任。建设单位在办理房屋初始登记时，必须提供前期物业服务企业接管证明和房屋单体、设备设施等单项验收合格证明。
前期物业服务企业要加强对住宅小区建设工程质量的跟踪，有权提出合理化建议，发现擅自变更设计方案、降低建设质量和配套标准等违法行为，要及时向物业主管部门报告。
（二）规范业主委员会的组建和工作运作。各街道办事处要根据社区管理和业主自治相结合的原则，按照规定的程序，推进业主委员会建设。每个物业管理区域应当成立一个业主委员会。住宅小区业主委员会的组成人员，原则上从社区居委会、有关产权单位及物业管理区域内离退休人员、热心公益事业人员中推荐人选；推行居委会成员和业主委员会成员交叉任职模式。业主委员会主要负责召集业主大会、选聘物业服务企业、监督履行物业服务合同、监督实施管理公约等工作，并积极配合和支持社区居委会的工作。业主委员会成立前或集体换届期间，由街道办事处指定社区居委会代为履行业主委员会的职责，确保物业工作正常运转。
（三）规范物业服务收费。根据住宅的种类、特点及物业服务阶段，住宅物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅前期物业服务收费，实行政府指导价，由市价格主管部门会同同级物业主管部门（市授权市价格主管部门会同同级物业主管部门管理），制定本地区执行的基准价及浮动幅度，并每年向社会公布。具体收费标准，由建设单位与前期物业服务企业在规定的基准价和浮动幅度内约定。非普通住宅以及业主委员会成立后的普通住宅物业服务收费实行市场调节价，由业主大会或者全体业主与物业服务企业约定。
（四）规范物业服务企业退出和移交程序。业主委员会和物业服务企业，应本着维护社会稳定、保证物业管理区域基本正常秩序、实现平稳过渡的原则，在物业服务合同中明确约定物业服务企业退出的具体程序和移交办法，并接受物业管理部门、街道办事处及社区居委会的监督和指导。
物业服务企业应在物业管理区域内显著位置，将服务企业名称、详细服务内容以及收费依据、价格举报电话等进行公示，接受业主的监督；不得向业主或者物业使用人收取任何未予标明的费用，未进行公示的或公示不规范的项目，不得收取费用。
（五）规范对物业服务企业的监管。各级物业管理部门要加强对物业服务企业的监管，建立健全物业服务企业信用档案制度，完善物业服务企业不良行为记录公示制度和量化考评制度，引导诚信经营、规范经营；建立健全物业投诉责任机制，及时查处物业服务中的不规范行为，切实保障业主合法权益；建立健全物业企业淘汰、退出机制，重点培育资质等级高的品牌型物业企业，发挥其龙头带动效应，提升服务水平。
五、加强组织领导
（一）强化组织领导。市政府成立市物业管理工作领导小组，由分管副市长任组长，市政府有关部门单位、各区（市）政府负责人为成员；领导小组实行联席会议制度，由市住建局牵头，定期会商重点工作。各区(市)也要加强对该项工作的组织领导，根据辖区规模和任务建立相应的物业管理机构，确保经费保障、推进措施等落实到位。
（二）加强政策扶持。各区（市）要研究出台扶持物业服务行业发展的相关政策，鼓励和引导物业管理向市场化、专业化、规模化方向发展，提高城市物业服务水平。人社部门要结合实施扩大再就业工程、完善社会保障体系工程等，落实物业管理从业人员有关优惠政策。
（三）加强舆论宣传。各级、各有关部门要采取多种形式，大力宣传《省物业管理条例》等相关政策法规，宣传物业管理工作的重要意义，树立物业管理商品消费观念，引导社区居民主动支持、参与物业管理活动，积极维护社区良好环境。
