小区物业合同范文1
一、当前军队住宅小区物业管理存在的问题
业主观念难以转变，无意参与物业管理。军队住宅小区的业主以军人为主，即使是新建军队经济适用房小区的业主，也大多有过甚至刚刚告别多年福利住房的经历，福利住房的低廉房租以及免费维修等在军人业主的思想中打下深深的烙印。许多军队住宅小区的业主大多不太了解物业管理的实质，对物业管理也不关心，主要表现在：一是有部分业主认为，参与物业管理是对全体业主有益，希望其他业主能够出面，自己“搭便车”的思想较为严重；二是部分业主不能将物业服务看作是使自己房产保值、增值的消费行为，花钱买服务的意识不强；三是有些业主认为“凡是对物业管理有利的做法，都是业主在吃亏”，不愿与物业管理公司打交道，甚至站到物业服务公司的对立面。所需设施老化严重，不利于推行物业管理。军队住宅小区除新建经济适用住房小区外，大多为已售干休所住房或从家属生活区划分出售的区域，住房情况复杂，建成年代、楼房形状、结构形式差别较大，对其按照统一的标准进行改造难度很大。主要体现在：受建筑年代、建设要求和当年技术水平等影响，部分房屋质量差，维修保养成本较大；部分管线老化厉害、超负荷运行现象严重；一些新划售房区的各种附属设施设备的市政化程度较低，物业管理公司难以接手。法规体系有待完善，物业监管力度不大。当前，我军实行物业管理的依据除国务院颁布的《物业管理条例》及《物权法》外，还有《军队住房物业管理暂行规定》、《军队营房保障社会化管理暂行规定》等。这些法律法规只是对军队住宅小区实行物业管理的组织实施、监督监管、资金使用等问题作了笼统的规定，缺乏可操作性的实施细则。特别体现在物业管理的监管上，既缺乏监管的主体机构，又缺乏相应的规章制度。根据国家的法律法规及我军住房物业管理的相关文件，对军队住宅小区的监管职责应由业主代表——业主委员会来履行。但实际上，军队住宅小区的业主委员会大多组织构成比较松散，还不具备主体地位，难以发挥维权、监督和协调的作用。在规章制度层面上，规范和约束小区业主与业主之间、物业公司与业主之间的关系仅靠几部管理公约还远远不够，必须有更加细化的配套规章制度体系，来规范营房管理部门、施工单位、物业管理公司、业主四方的关系，明确他们各自对物业的质量、养护、使用应承担的责任。管理经费标准偏低，业主费用收缴困难。营房管理经费的标准，严重影响、制约军队住宅小区的物业管理质量水平。在物业费的收缴上，由于军队住宅小区业主受传统观念影响较深，一部分人不愿意支付住房的日常消费费用，特别是房屋维修基金的收缴更是困难。甚至有业主把房屋维修基金等同于物业管理费用当中的一部分，认为交纳物业管理费中已经包括房屋维修基金，不大愿意交纳这部分“多余”的资金。此外，物业管理资金缺乏监管，使用状况的不透明，也是许多业主不愿意交费的原因之一。这些问题如果长期得不到解决，将对我军住宅小区的物业管理社会化进程产生十分不利的影响。物业服务缺乏标准，公司和业主责权不明。当前，我国的物业公司大多还处于劳动密集型阶段，不同的地域、不同公司的管理理念、员工素质、服务水平差别很大，就军队住宅小区一些现状，目前物业管理也很难有统一的服务标准。例如，在物业维修上，维修到哪种程度，保修期多长等，也没有统一的尺度。此外，对于物业公司的服务性收费，由于地区、市场供应、小区级别等差异，我军目前也没有统一的服务收费标准，这就决定了一些小区物业公司的收费行为具有一定的随意性和自主性。
二、做好军队住宅小区物业管理的几点建议
引入竞争机制，招标选择物业公司。军队住宅小区物业管理的招标应采取以营房管理部门为主体，业主参与的原则，必要时可以聘请专业的组织招标活动中间人对招投标活动加以指导。营房管理部门要明确招标方向、规范程序，积极引导招投标顺利进行。在选择中标方时，要做好实地考察工作，管理方不但要对入围公司的团队精神和管理能力进行实地考察；还应组织投标单位现场考察小区情况，认真解答投标单位咨询的各类问题，避免以后物业公司以签订合同时不知情为借口违约。签订合同时，一定要按照标准合同的格式，将双方的承诺和一些事项的界定具体化，保证合同条款的可操作性，避免日后可能发生的纠纷。完善规章制度，充分发挥榜样作用。在实行物业管理之初，部队房管部门就要根据国家和军队现行相关法律法规，制订完善小区物业管理的各项规章制度。在售房之初就要印发《入住须知》、《业主公约》、《住房装修管理规定》、《物业管理缴费管理规定》等资料，让每一位业主都感到有章可循，有据可依。还要根据小区实际情况制订好物业服务标准的细则，细化如《安保管理规定》、《停车管理规定》、《小区绿化管理规定》标准等，尽量做到事事有约在先，从根本上解决物业管理服务缺乏标准的问题。同时，要发挥榜样的作用，将小区整体开发效果明显、物业管理制度完善、物业服务质量水平高、业主与物业服务公司关系融洽、业主主体作用发挥好、满意度高的小区，树立为军队住宅小区物业管理的典型，总结并推广其做法和经验，以此带动军队住宅小区物业管理水平的提高。争取多方支持，积极筹措管理资金。解决物业管理资金问题，应本着尽可能不增加业主负担、不增加部队投入的原则，根据资金的不同用途，多方筹措：将售房所得款的一定比例用作公共维修基金的启动资金，专项用于小区住房共有部分、共用设施设备的维修保养；对于需要改造的设施，在用好总部补助经费的同时，探索利用市场经济手段引入社会资金的办法；对列入地方政府改造项目的部分，要积极争取地方政府的资金支持；将原属单位按政策应享受的设施设备更新改造费用以及共用部分的维修基金下拨给物业服务公司；充分发挥小区内在优势和潜力，开发活动中心、商铺等服务性场所，以其出租收入的一部分弥补物业管理费和住房公共维修基金。强化主体意识，科学设立业主委员会。现代物业管理的实行，离不开业主的支持与理解。首先，要加强对业主的政策宣传，使国家和军队的房改政策人人皆知；其次，将实施物业管理的必要性以及给业主带来的益处解释清楚，切实让军队住宅小区实行物业管理深入人心；第三，要切实做好实行物业管理后业主与物业服务机构责、权、利的宣传与解释，使每个业主都明了自身角色，都能够自觉服从小区管理规定，形成人人懂得物业管理、人人参与物业管理的良好局面；第四，要加强小区业主委员会建设，充分发挥业主在物业管理中权力主体的地位作用。加强监管力度，营造和谐物业环境。对重大管理行为和物业管理基金实施监管，是确保业主切身利益不受侵害的根本保证。在业委会成立之前，部队营房管理部门应主动承担起临时业委会的责任，参与物业管理全过程，协助和监督物业管理机构依法经营，落实各项管理工作。要建立物业管理重大事项的监管机制，凡是小区内涉及共有财产的管理、重大修缮行为、共用部分财产变更、改建重建建筑物及其附属设施等涉及全体业主利益的重大事项，都要明确要求物业管理公司和业委会组织召开业主大会来研究决定。业委会成立之后，基金应由业委会负责监管，重大事项必须要经过业委会的审核决议后才能实施。物业服务公司至少应每半年向业主公布一次管理费用收支账目，每季度应组织业主召开一次管理工作形势分析会，让业主心里有数，努力营造一个和谐、透明的物业管理环境。
作者：何晓云 单位：成都军区房地产管理局昆明房管处
小区物业合同范文2
对当前城市住宅小区物业管理涉及的物业信息及其关联的空间信息进行分析与分类，研究其具体的管理方法。探索城市住宅小区三维GIS构建的关键技术，开发了一个基于三维GIS的物业管理原型系统。该系统将物业信息与其关联的空间信息紧密相连，使物业管理人员通过基础物业信息直接定位相关物体在小区中的空间位置，让三维GIS与物业管理信息系统的结合不仅仅局限于小区表面环境简单的可视化，增加了三维GIS的实用性，完善了物业管理信息系统，为深化三维GIS在城市信息化、智慧化管理领域的发展应用提供技术参考。
关键词:
物业管理;三维GIS;城市信息化;三维立体空间框架
0引言
近年来，我国城市化进程不断加速，城市中建成了众多环境优美的商业住宅小区，在居住环境逐渐同质化的情况下，是否具有良好的物业管理服务已经成为人们购房置业的重要参考。所谓物业管理(PropertyManage-ment)，是指专门的机构受物业所有人的委托，按照国家法律以及合同和契约行使管理权，运用现代管理科学和先进的技术对已投入使用的物业以经营的方式进行管理，同时，对物业周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等统一实施专业化管理，并向业主或租户提供全方位、多方面的综合性服务［1］。由此可见，住宅小区物业部门管理和服务能力的强弱将对业主的生活品质产生重要的影响。而随着物业管理信息化的发展，是否具有完善的物业管理信息系统平台已经成为评价物业部门管理和服务能力的重要标准之一。我国在《2006～2020年国家信息化发展战略》中明确指出，要加快服务业的信息化。物业管理属于传统服务业，其核心是服务［2］，目前正处于向现代服务业转型的过程中［3－4］。在这个过程中，信息化是物业管理向现代服务业转型的科技支撑之一［4］，而物业管理信息系统则是体现物业管理信息化程度的重要标志，是物业部门对住宅小区进行日常科学管理的信息化平台，是评价其物业管理和服务能力的重要标准，也是今后城市信息化、智慧化发展的有机组成部分。在这样的背景下，相关学者和企事业单位对物业管理信息系统的研究应用逐步深入，出现许多物业管理商业软件，如北京中科华博、广州乐天和深圳思源等。但是这类物业管理软件主要是基于文本信息的管理方式，缺乏对空间信息的管理与表达。根据物业管理的定义可知，其涉及的物业信息还关联着大量的空间信息，如道路、绿地、安防设施、地下管线，以及业主所在的建筑物等的空间分布和位置信息等。但是基于文本信息的管理方式是不完善的，无法满足物业管理部门日益增长的空间信息管理和表达的需求。对此，GIS(GeographicalInformationSystem，GIS)领域的研究者们提出利用GIS的技术方法来改进和完善传统的物业管理信息系统，使其能够充分地管理和表达物业信息中的空间信息。相关研究主要集中在两个方面，一是将物业管理信息系统和传统的GIS集成在一起，在空间数据库中存储二维地图等图形数据，然后，利用组件式GIS开发方法实现住宅小区地物位置信息查询及其属性信息的查询、修改、添加和删除等基本功能［5－7］;二是进一步在物业管理信息系统中构建住宅小区的虚拟环境，实现三维可视化和漫游功能［8－9］。这些研究将GIS成功引入物业管理领域，使GIS和物业管理信息系统集成在一起，具备了初步的空间数据存储、管理和可视化的能力。但是传统的GIS都是二维的，仅能处理和管理二维图形和属性数据［10］，而传统三维可视化GIS仅限于三维外观的显示［11］，不能够完整地描述整个住宅小区的三维立体空间。因此，我们需要深入地利用三维GIS来管理和表达物业信息所关联的空间信息，探索并构建与现实世界相近的住宅小区地上地下、建筑内外表达完全一致的三维立体空间框架。为此，本文首先对当前城市住宅小区物业管理涉及的物业信息及其关联的空间信息进行分析与分类，研究与其相对应的管理方法;然后，研究城市住宅小区三维GIS构建的关键技术，建立住宅小区地上地下、建筑内外完全表达的三维立体空间框架;最后，再将三维GIS与物业管理信息系统集成在一起，开发一个基于三维GIS的物业管理原型系统。这为进一步完善物业管理信息系统，深化三维GIS在城市信息化、智慧化发展中的应用提供了技术参考。
1物业信息的分类及其管理方法
物业信息是从物业管理的具体内容中提取出来的，可以说物业管理的具体内容决定物业信息的组成。当前我国物业管理行业正处于向现代服务业转型的过程中，城市住宅小区物业管理的基本出发点是物业部门根据小区业主对生活需求的变化，利用科学的维护技术和现代管理方法，运用经济手段来管理物业，为小区业主提供健康、舒适、和谐的生活环境，其基本内容就是为业主提供各种服务。主要是指业主与小区物业部门通过物业服务合同约定的公共性服务，即公共服务。其他的服务还包括专门服务和特约服务，即针对专门的小区业主或者个别业主提供的额外服务，如各类中介服务和代办保险等服务，需另行收费。本文主要讨论公共服务的内容及其包含的物业信息。公共服务是小区物业部门为全体业主和租户提供的经常性服务，是所有住户都可以享受到的，贯穿于物业管理的始终。其内容主要包括小区建筑物及露天环境中的共用设施设备的维修、养护与管理;小区环境卫生和绿化管理服务;小区公共秩序、安全保卫、消防、交通等协管事项服务;建筑物装饰装修管理服务;物业和业主档案资料的管理;专项维修资金的代管服务等。从这些公共服务的具体内容中我们可以提取出需要物业部门日常管理的物业信息，如业主身份信息、物业费及其他代收费用信息、公共设施更换及维修信息、消防安保信息、绿化保洁信息等。而这些物业信息同时也关联着大量的空间信息，如业主身份信息关联着其物业所在的建筑物和楼层等具体的空间位置信息;公共设施更换及维修信息关联着其在小区中的空间位置信息，等等。其中，基础物业信息主要利用关系型数据库来存储和管理，物业信息关联的空间位置信息以及小区二、三维图形数据需要利用空间数据库来存储和管理。
2住宅小区三维GIS构建的关键技术
三维GIS是一种新型的GIS［10］，是GIS的发展动态之一［12］。三维GIS技术具有空间信息综合处理与直观表达能力［13］，其对现实世界的真三维表达弥补了传统二维GIS和三维可视化GIS的不足。因此，构建住宅小区三维GIS可以让物业管理人员全面、直观地了解住宅小区地上地下、建筑内外的空间结构，将之与物业信息相关联使二者之间有了交互，为物业部门的日常管理和突发事件应急处理等提供先进、科学的辅助决策功能，进而为业主提供更加优质的物业服务。根据住宅小区物业信息的内容和三维GIS技术方法，构建住宅小区三维GIS包含以下几个关键技术。
1)住宅小区地上地下、建筑内外三维模型的构建三维模型具有重要的空间格局与视觉作用［14］。利用三维GIS技术辅助城市住宅小区物业部门对小区的管理工作，构建小区地上地下、建筑内外三维模型是其中一项重要内容，也是构建住宅小区三维立体空间框架的主要工作。根据物业信息分类及其与空间信息的关联情况，我们需要建立住宅小区的三维地形模型、环卫设施模型(如垃圾桶、垃圾收集站等)、共用设施模型(电房、安防设施等)、地上下管线模型、建筑物内外部详细结构模型等。构建这些模型需要利用包含基于CAD软件平台绘制的住宅小区竣工图、管线设计与竣工图、建筑设计与竣工图等基础地理数据和利用高清数码相机拍摄的高清纹理照片数据，然后对二者进行预处理，进而采用基于SketchUp建模软件的三维建模方法来构建住宅小区地上地下、建筑内外完全表达的三维立体空间框架。这种方法的优势是技术方法成熟，构建的三维模型数据量小，通用性强。
2)空间数据管理所谓空间数据是指与空间位置和空间关系相联系的数据［15］。住宅小区地上地下、建筑内外三维模型和二维地图等数据都属于空间数据，对其进行合理的利用和管理可以提高生产效率。存储和管理空间数据及其属性数据需要利用空间数据库。目前，已经成熟运用于商业开发的可以存储和管理空间数据的数据库软件主要有Ora-cle、SQLServer、PostgreSQL等，这些数据库软件庞大，可以存储海量的空间数据。本文涉及的空间数据规模较小，应选择关系型数据库+空间数据引擎类的中间件解决方案，这种方案的优点是数据访问速度快，应用灵活且支持通用的关系数据库管理系统，与三维GIS平台关联更为紧密，其典型代表就是ESRI的ArcSDE。
3)住宅小区三维GIS开发目前，三维GIS的常用开发方法主要有通过底层开发实现和在现有的GIS平台上二次开发实现两种方法。底层开发方法即基于可视化面向对象开发语言和底层图形编程接口的开发方式来开发三维GIS，其优势明显，可以有自主知识产权且效率较高，同时，具有跨平台的特性。缺点是工程量很大，开发周期长且只能针对开放的数据格式;在现有的GIS平台上进行二次开发，即利用GIS厂商提供的GIS组件根据实际需求来开发三维GIS，是目前大多数三维GIS的开发方法，具有技术方法成熟、工程周期短、开发难度低和灵活性强等优点，典型代表为ESRI的ArcObjects和Skyline公司的TerraExplorerPro等。本文根据实际情况，采用现有的GIS平台上进行二次开发的方法来开发住宅小区三维GIS。
3原型系统实现与评估
根据对城市住宅小区物业信息分类及其与空间信息关联情况的研究，以及对小区三维GIS构建关键技术的研究，再结合本研究的实际情况，本文采用．NET开发平台结合ArcGIS的ArcObjects组件来开发基于三维GIS的物业管理原型系统，非空间数据的存储和管理采用微软的Access小型关系型数据库，空间数据及其属性数据的存储和管理采用ESRI的ArcSDE空间数据库。本系统包含用户管理、物业管理和空间查询与定位三大模块，可以实现对系统用户和物业信息进行基本的查询、修改、删除等管理操作，又能根据需要通过物业信息对与其关联的小区地上地下、建筑内外的空间信息进行查询和定位，即在查询某个物业信息时点击空间定位按钮，就可以直接定位和显示该物业信息所关联的物体在小区地上下或者建筑内外的空间位置。从而使物业管理人员能够更加直观、全面地了解住宅小区的空间结构，并且可以对小区物业信息进行立体式的管理。
4结束语
本文对当前城市住宅小区物业管理涉及的物业信息及其关联的空间信息进行分析与分类，研究其具体的管理方法，然后，探索城市住宅小区三维GIS构建的关键技术，最终开发了一个基于三维GIS的物业管理原型系统。本系统具有良好的住宅小区地上地下、建筑内外三维立体空间框架，将物业信息与其关联的空间信息紧密结合，使物业管理人员通过基础物业信息可以直接了解并定位相关事物在小区地上地下、建筑内外空间中的位置，从而让三维GIS与物业管理信息系统的结合不仅仅局限于小区环境简单的可视化，更增加了三维GIS的实用性，实现了物业信息的立体式管理，进一步论证了三维GIS和物业管理信息系统结合的可行性。为完善物业管理信息系统，深化三维GIS在城市信息化、智慧化管理领域的发展应用提供了技术参考。
作者：武宜广 刘学军 胡召玲 黄翌 王健 单位：南京师范大学虚拟地理环境教育部重点实验室 南京师范大学地理科学学院 江苏师范大学城市与环境学院 南通大学地理科学学院 扬州市国土资源局
参考文献:
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小区物业合同范文3
关键词:小区；物业管理；消防安全；模式
一、小区物业消防安全管理工作的现状
1、缺乏统一的规范。物业管理是一种以合同规定的履行管理职责的工作，混杂了各式各样的经营模式。尽管我国有出台部分有关物业管理的法规、政策，但相比物业消防安全管理的法律地位、管理责任等缺乏规范性，这使得在物业消防安全管理中发生了大量的纠纷和矛盾。2、物业消防职责落实不到位。物业管理中有关公共消防设施维护和管理工作，在《中华人民共和国消防法》第十八条第二款中已明确，但在实际的管理过程中，许多物业管理单位未认真履行和落实相关的消防安全管理职责。3、小区物业管理单位缺乏对消防设施、器材的维护。许多物业管理单位,由于消防意识不强,缺乏常见消防设施和器材维护保养常识,没有定期对小区管理范围内的消防设施和器材进行维护和保养。造成在面对突发火灾事件时，没有完好的消防设施和器材进行初起火灾的扑救，埋下了小火变大火的安全隐患。
二、导致小区物业疏于消防安全管理的原因
1、物业管理单位消防法律意识观念不强。物业管理单位在日常的消防管理工作中，对法律法规明确的消防安全职责了解少。不能认真贯彻落实《中华人民共和国消防法》第十八条和《机关、团体、企事业单位消防安全管理规定》第十条规定的物业管理单位消防安全职责，直接或间接地纵容了各类火灾隐患的滋生和生长。2、物业对部分消防安全意识淡薄的业主缺乏管理。部分业主往往只注重自己居住的小环境，而缺少对小区整体安全的考虑，借着装修之名，肆意扩大装修面积，擅自改变建筑物使用性质，改变建筑结构、楼梯形式，强占圈围公共走道等，而物业单位为追求经济利益，害怕得罪业主，未尽到劝阻和管理责任，未及时与相关职能部门沟通，而只是认为我不是执法部门根本管不了这些事情，从而放任发展，增加建筑的火灾危险性和火灾负荷，造成了大量的“先天性”的火灾隐患。3、消防设施日常维修资金得不到有效保障。现有法律对建筑维修基金的收取、保管、使用等方面的规定，要求维修基金的使用由售房单位或受托的物业管理企业作为实施单位，提出维修经费预算报告书，经业主委员会审核，房地产行政管理部门审批后方可将维修基金分批拨付实施单位，其操作程序复杂，很少有物业单位有耐心去申请和使用这笔经费，致使包括消防设施在内的公共设施维护保养经费的使用得不到有效保障。
三、提高小区物业消防安全管理工作的对策
1、增强消防法律意识观念，创建高素质物业消防安全管理队伍。首先要让物业管理单位明确本身所担负的消防责任，明确管理人员的职责，然后加强对消防法律法规的学习，以提高物业管理单位的消防安全观念和法律意识，并结合日常工作管理好小区内的各种消防设施和器材，保证器材装备维持在最好状态，从而更好的预防火灾，还能在消防官兵到达现场处置之前做好人员疏散和初起火灾处置工作，减少灾害损失。2、加大宣传力度，增强业主的维权意识。物业管理单位不但需要培训业主的基本防火灭火知识和疏散逃生本领，还要增强业主维护小区公共安全的意识。第一，让业主之间互相监督，全力履行业务消防监督的职责，共同维护小区的消防安全；第二，业主和业主委员要求做到对物业单位增强监督，促进其履行消防职责，及时消除各类火灾隐患。4、消防机构的安全管理和监督指导。消防机构需定期对物业管理人员进行消防培训，并且增强安全管理培训，增强他们的消防安全意识。经过消防机构对物业管理单位的监督和指导，能做好消防监督检查，为物业管理企业提供法律法规、消防技术方面的支持和帮助，提升物业的消防安全管理水平。
参考资料：
[1]刘春华.试论小区居民住宅消防安全管理[J].管理学家，2013(24).
小区物业合同范文4
关键词:物业管理;存在问题;立法构建
伴随着飞速发展的房地产，其中关键的一部分服务产业——小区物业管理，正处于不断探索发展之中，在我国已有三十多年的历史，为提供就业岗位做出了积极贡献，成为新的经济增长点。这一应运而生的新兴行业，尽管这些年取得一定成绩，但涉及到政府有关职能部门、开发商、物业公司及业主、业主委员会等多方法律关系主体，较为复杂，物业管理过程中难免产生矛盾纠纷。在《中华人民共和国民法典》颁布施行前，与物业管理有关的法律有《物权法》《合同法》《侵权责任法》。单纯物业管理方面的法律体系并不完善，国务院2018年4月对《物业管理条例》作了部分修改，但其仅仅是一部行政管理法规且对物业管理中许多问题的规定是抽象模糊的原则性规定，缺乏引导性和预见性，实践中产生了一些问题。目前物业管理面临全国性法律缺失，地方性法规繁杂混乱等实践困境，在全面依法治国、构建和谐社会的今天，有必要建立物业管理相关立法，推动这一行业健康发展和社区和谐稳定。
一、小区物业管理中存在的常见突出问题
（一）物业服务人员队伍滞后于物业管理发展水平
由于小区业主多，物业公司规模小，物业服务人员如保洁人员、管理人员和安保人员相对较少，对小区环境、挤占公共道路、安全隐患、公共设施维护等不免存在疏漏的地方，当业主需要疏通管道、维修电力设施时，物业公司因缺乏专业人员无法承担，更谈不上优质服务。当物业公司的管理涉及到广大业主利益时，各种不满情绪出现，业主们往往为了共同的利益团结起来，甚至演变为群体性事件。
（二）利益主体诉求多元化，物业公司管理难度大
由于小区居住人数多，不同业主存在不同需求，业主利益诉求多元化。比如：在小区内，有的底楼业主将住房改为门面房开麻将馆，噪音引起邻里纠纷；有的业主将电瓶车私搭电线充电，造成安全隐患引发其他业主不满；有的业主将汽车停在地面共有部位，破坏地面绿化、影响其他业主通行；甚至部分购买顶楼的业主将楼顶大门锁上，引发其他业主不满。而所有这些，都会被业主看做是物业公司管理不到位引发。不同利益主体的不同需求，增加了物业公司管理难度。
（三）纠纷调解难度大
由于小区业主素质参差不齐，物业管理过程中，一部分业主并没有树立起有偿服务的理念，不按照合同约定履行义务，刻意拖欠物业服务费用现象较为普遍，物业公司财务状况恶化造成无力承担小区管理和配套设施，收费水平跟不上小区建设水平，引发已缴纳物业费用业主不满。在物业管理纠纷中，由于涉及业主人数众多，调解需要在物业公司生存、社区和谐和社会稳定之间寻求平衡点，如何使物业公司与大部分业主之间达成协议，需具备很强的说服力，调解难度大。
二、小区物业管理存在问题的原因分析
（一）物业管理与基层社会依法治理不协调
小区物业管理是一项系统工程，是开放型市场经济专业化、多元化的表现。肺炎疫情证明，物业管理在防疫防控中发挥了坚强堡垒作用。然而在疫情防控中，暴露出了部分基层组织对物业服务企业重视不够，未将物业服务企业管理纳入日常工作议程，导致基层组织和物业服务企业之间衔接不够，部分街道和社区工作人员未将综合管理职能及时传达，社区管理和小区管理未能及时沟通协调，造成部分业主表现出对物业公司的不理解，物业公司工作得不到认可，物业管理人员产生了失落心理。
（二）业主委员会法律地位不明确
尽管《物业管理条例》第十五条规定“业主委员会执行业主大会的决定事项”，但实践中对业主委员会的法律地位仍存在很大的争议，导致业主委员会在处理矛盾纠纷时处于尴尬境地，不利于为广大业主争取合法权益。
（三）物业管理相关法律法规不健全
作为一部国务院颁布实施的行政法规，现行《物业管理条例》尽管经过2018年部分修改，但很多问题仍没有做出具体规定，面对日益复杂的物业管理矛盾纠纷，此行政法规仍缺乏可操作性。由于缺少较为完善的法律法规作支撑，物业管理有关的规章制度执行条款之间没有形成完整和系统的体系，甚至出现规章之间存在矛盾的地方，导致物业公司的管理处于一种尴尬的境地，实践中很难将规章制度全部落实。
（四）政府监管职能缺位
对于小区物业管理政府层面，建设部曾在1994年的《城市新建住宅小区管理办法》中有明确的规定：房地产行政主管部门负责小区管理的归口管理工作；市政、绿化、卫生、交通、治安、供水、供气、供热等行政主管部门和住宅小区所在地人民政府按照职责分工，负责小区管理中有关工作的监督与指导。《物业管理条例》第五条也规定：县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。但在实践中，政府有关部门对物业管理认识不足，甚至存在部门之间推诿扯皮现象，面对小区业主不同诉求，很难快速形成齐抓共管局面，造成大量物业管理纠纷得不到及时调解化解，引发群体性事件甚至集体上访事件。
三、完善小区物业管理立法构建初探
（一）提升物业服务质量，探究服务新形式
作为服务企业，物业公司在管理过程中，应时刻信守承诺，严格按照《前期物业服务合同》和《业主临时管理规约》的约定，履行合同中约定的各项义务，合理规划小区地面上的公共资源，避免公共资源业主个人利益化，强化契约精神和法治引领。同时，积极为业主营造一个良好的居住环境，借助高质量服务水平换取较高物业费用收缴率，以此来保障企业正常运转，从而实现利润最大化。比如，可以委托一些专营性的服务公司来完成相关项目的专门服务，或通过提供“菜单式”的物业服务项目，满足不同层次的业主不同需求，换取更高的服务报酬。
（二）完善业主委员会选举机制立法，健全业主自治保障机制
业主委员会与物业公司是建立在经济关系和法律关系上的平等民事主体，是物业专门管理和业主自治管理相结合的产物。作为全体业主自治组织的业主委员会，寄托了全体业主的权益。但《物业管理条例》并没有就业主委员会的选举方式、选举程序、物业行政主管部门的监督以及业主委员会的组织形式作出明确规定，实践中难免造成业主对业主委员会不信任。因此，有必要通过完善法规明确业主委员会的法律地位。
（三）完善物业管理相关立法进程
法具有滞后性，在小区物业管理服务中，实践先行、立法滞后是痛点。为最大限度地调和物业管理中的各种矛盾，有必要充分发挥法的预测作用，上层建筑方面，可出台一些操作性强的相关法规，不断健全完善之前的法规体系。为实现矛盾各方利益互惠，可在即将颁布施行的《中华人民共和国民法典》中增设专门针对小区物业管理工作的规定，以便更好的完善《物业管理条例》这一行政法规，使小区物业管理工作有关法规能够与其他法律规定自然衔接，使物业管理方面的法律法规上升为国家法律体系的一部分。事实上近年来，上到国家下到地方政府，关于物业管理这一主题相关法律法规及政府规章陆续出台。特别是《物权法》《合同法》《侵权责任法》相关规定及国务院2018年修订的《物业管理条例》，都站在更高层次上规范了小区的物业管理，尤为业内人士称道。但是，对一些问题的规定仍是粗线条的，有待出台更为具体细致的法律规定，提高其可操作性。因为，物业管理是一项业主对自身财产行使处置权的表现，不应该强制规定业主必须通过物业公司的服务进行物业管理。为此，有必要完善不动产登记制度，明确物业管理权是业主的自治权利，从而促使物业公司依法管理、依法服务。
（四）完善物业管理政府监管层面立法
完善的物业管理有利于社区和谐稳定，提升城市整体管理水平。根据国家对物业管理企业严格年检制度以及相关等级评定制度,物业管理企业走上规范化发展轨道势在必行。对于政府层面监管而言可以分为以下几个方面：一是监管作为居民住宅小区的建设企业——房地产开发商，确保其搭建符合国家标准的工程质量，当小区要推向市场的时候,交纳按照房屋造价一定比例的专项基金给房地产行政主管部门,监督开发商提供总建筑面积一定比例的物业管理用房。专项维修基金目的是保障维修渠道畅通。为保障专项维修基金到位以及物业管理用房足额提供，开发商在得到商品房预售许可证之前，要督促物业公司足额缴纳一部分资金，并且要求物业服务企业在法律规定的时间内履行完毕。二是在开发商选聘物业服务企业之前就提前介入，对开发商在竞选物业服务企业过程中予以监督以及适当的管理，督促选聘程序依法进行，从源头监管物业服务企业。三是当召开业主委员会时，严格依照《物业管理条例》条件进行，同时邀请小区所在地的社区、街道办事处、公安派出所等有关单位到席。
（五）完善物业管理纠纷调解机制，推进物业管理司法层面化解矛盾力度
按照《物业管理条例》规定，当发生纠纷时，物业公司、业主、业主委员会三方法律关系主体应根据自愿平等原则，妥善处理纠纷。业主也可以向小区所在地县级以上地方人民政府房地产行政主管部门投诉。另外，业主也可以根据《仲裁法》第4条的规定，依照物业服务企业中约定的仲裁条款或者纠纷发生后自愿订立的仲裁协议，将纠纷提请有管辖权的仲裁机构仲裁委员会进行仲裁裁决以解决纠纷。通过以上途径仍不能解决纠纷时，可将纠纷诉至法院，请求法院依法行使审判权解决纠纷。综上所述，在小区物业矛盾愈演愈烈，影响和谐社区构建的情况下，要尽快完善物业矛盾纠纷有效化解机制。物业管理企业加强自身管理水平、完善物业管理相关立法、政府部门加强监管力度，不失为解决纠纷途径的理性选择，具有必要性和紧迫性。
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小区物业合同范文5
关键词：物业管理；公共维修工程；成本控制
在我国市场经济迅速发展的背景下，我国各行业迎来了新的发展的机遇，其中也包括物业管理行业。随着国民生活水平的不断提高，人们对居住环境的要求也随之提高，为满足人们的生活需求，各房地产开发商在住宅区内开设物业管理部门，对居民居住的公共区域建筑以及基础设施进行有偿管理维修。随着物业管理的不断发展，公共工程维修费用问题不断突显出来，如何加强公共维修工程的成本控制成为当下小区物业开展管理工作的重中之重。
一、物业管理的具体内涵
物业管理起源于19世纪60年代的英国，同时首个物业管理组织成立于1908年，我国物业管理行业起步相对较晚，20世纪80年代才由香港引入。物业管理作为一种新兴行业，是一种公共服务行业，具体是指物业服务企业受小区业主委托或业主自身，对小区内业主共有的建筑区域、基础设施等进行管理及维修的活动，据《物权法》规定，业主可自行管理物业，也可委托物业服务企业及其他管理者来管理物业，一般而言物业服务管理包含三种，常规性服务、针对性服务以及委托性服务。当前我国物业管理费用由政府进行定价，物业费用一般由当地经济水平以及物业管理公司的服务水平来决定。同时物业管理企业在提供物业管理服务时要遵循权责分明、业主主导、统一管理、收费合理、服务第一、专业高效、依法行事以及公平竞争原则。近年来，随着国家对房地产行业宏观调控力度的不断加大，住宅型物业管理的市场规模不断下降，而商用以及工业型的物业管理迅速发展，但当前物业管理市场中，住宅物业比重仍较高。
二、加强公共维修工程成本控制的必要性
现阶段我国小区物业管理的主要工作内容包括对小区业主共有区域的建筑及基础设施进行管理、维护、更新以及改造等，所以公共维修费用是物业管理费用的主要构成部分。当前多数小区的公共维修费用主要来源于业主的专项维修基金，包括首次收缴和续筹两部分。一般而言，业主在购买住房时会以房款的2%至3%的标准缴纳专项维修基金，在首次收缴基金无法满足使用时，由业主大会或当地房管部门研究，依据业主的住宅建筑面积收缴基金。专项维修基金是针对小区公共维修工程的，在使用中必须专款专用。当前我国部分小区由于建筑年限较长，小区未设置专项维修基金，公共维修工程的费用多由小区业集资或单位出资，公共工程的项目较多，且使用期限较长，致使公共维修工程的耗资较大，一定程度上增加了物业管理的难度，同时物业企业作为经济型企业，若长期经济效益无法得到提升，不利于物业公司的健康持续发展。因此，当下物业管理中要加强公共维修工程的成本控制，优化资源配置，降低成本支出，最终提高物业管理的服务水平，提升居民的居住满足度。
三、物业管理中公共维修工程成本控制的对策
当前要控制物业管理中的公共维修工程成本，物业公司就要全方位控制其维修成本，包括事前控制、事中控制以及事后控制三方面。
1.事前控制
事前控制是指物业公司积极依据上一年度的公共工程维修成本以及公共工程的使用现状编制本年度公共维修工程的成本预算。如，公司工程部填写本年度维修工程清单，包括维修内容、规模(包括大修、中修、小修三种)以及预算资金等，并将清单交回财务部门，之后财务部综合考虑历年公共维修资料、当前市场维修材料成本等修改预算，并通过各部门协商以及业主大会等修改成本预算，最终由预算委员会讨论确定本年度维修费用的预算。
2.事中控制
事中控制阶段要对维修项目做到事前审批、事中汇报以及事后报销。在事前审批环节，财务部门要参与合同的签订过程，首先依据成本预算资料合理控制各项费用，并制定修理项目预算表，主管领导要全面分析合同内容、金额及成本预算，在其审批通过后合同部门才能签订合同。在这一过程中，物业公司还要审核维修企业的资质以及信誉等，从而确保维修工程的质量。事中汇报环节，物业公司要依据资金管理规定、维修工程预付款规定以及合同约定等来预付维修合同款，同时财务部门要随时了解工程施工进度以及各项目实际成本支出。事后报销环节，财务部门要核查预付款的发票，同时还要确认工程人员的验收签字等。此外，物业公司可以与信誉较好的维修企业签订长期合同，提升物业维修质量的同时通过优惠政策降低成本，或针对大维修项目进行竞标，在全面分析维修企业的服务以及价格的基础上确定合作企业，另外在日常物业管理中要定期对建筑及基础设施进行维护，组织公司的维修人员及时对小问题进行处理，并及时对当地维修行业进行信息调查与收集，全面了解维修市场各项材料的成本，合理控制维修工程成本。
3.事后控制
事后控制是指在年度结束时及时统计该年度的公共项目维修状况，综合分析本年度工程维修的成本以及收益等，并对比事前控制阶段编制的预算成本，合理分析预算成本与实际支出差距，从而为下一年度事前控制阶段的成本预算编制提供真实、完整的信息。
四、结语
综上所述，公共工程维修作为物业管理的主要工作内容，其对提升物业管理服务水平具有重要作用，针对当前公共维修工程成本较高的现象，物业管理公司可以在事前控制阶段完善成本预算编制，事中控制阶段合理选择维修企业，事后控制阶段全面分析维修项目的成本支出来加强公共维修工程的成本控制，最终提升业主居住满意度，提高物业公司的管理服务水平，推动物业管理公司的长远发展。
参考文献：
[1]田瑞杰.浅谈物业管理中公共维修工程的成本控制[J].中国化工贸易,2014(20).
[2]任蕊.浅谈物业管理成本费用控制[J].财会学习,2017(10).
小区物业合同范文6
关键词:物业管理;物业公司;业主委员会;市场竞争;监督管理
住宅小区物业管理是城市管理的重要组成部分，当前存在的问题已经成为社会关注的焦点，政府管理的难点。笔者对此进行了调研并提出建议，以期对住宅小区物业管理健康发展有所裨益。
一、住宅小区物业管理存在的主要问题
(一)业主委员会虚置化严重
一是业主委员会组建严重滞后，许多住宅小区建成使用多年未组建业主委员会。据了解，业主委员会的组建率不到50%，运行好的仅有15%。二是有些住宅小区虽然成立了业主委员会，但组织松散，有责无利，积极性不高，形同虚设，在维护业主利益、协调业主与物业公司关系等方面没有发挥应有作用。
(二)配套设施不全
由于老旧住宅小区建成时间早，规划设计简单，绿化率低，停车位不足，物管用房、公厕、路灯、广告牌、健身设施、休闲桌椅等公用设施设备少，管道老化，排水不畅，通信管网不完善，小区架空线缆形成空中“蜘蛛网”、“五线谱”，影响居民生活，妨碍市容观瞻。新建小区突出表现停车位不足，绿化面积小，电梯质量差，没按规定配建公厕等。随着新能源汽车的推广使用，住宅小区又出现了与充电桩配套设施相关的新的问题。
(三)物业服务水平低
物业公司多数规模较小，设备设施配置不足，人员配备少，服务内容单一，服务标准低。公司仅有十多个员工，主要是打扫卫生，运垃圾，居民需要维修水电暖、疏通管道等日常小事，物业公司也无力承担，何谈提供高质量的服务。当然也有少数物业公司实力强，经营规范，服务到位，业主比较满意。
(四)停车问题突出
停车位紧张是新旧小区普遍存在的突出问题。老旧小区建设早，规划车位少，导致停车紧张。新建小区多为封闭小区，一般规划建设小高层或高层楼房，容积率高，车位一般建在地下。地下车位建设成本高，开发商受利益驱动，能少建就少建，加上近年来小汽车增长迅速，停车位供需矛盾日趋突出。有些小区建成后，开发商为尽快收回建设成本，对车位只售不租。有些业主因价格等方面原因，只买房不买车位。有的小区车位可以出租，但费用较高，有些业主于是既不买车位，也不租车位，干脆将车停在小区外面的道路上。更为严重的是，有些开发商为了逼迫业主购买或租用车位，规定没有停车位的车辆，一律不得进入小区，引发矛盾纠纷。
(五)物业收费不规范
一是收费不合理。老旧小区服务标准低，收费偏低，有的每平方米仅收取0.35元;新建小区服务标准高，收费偏高，有的每平方米高达2.5元以上。二是收费不透明。有些物业公司不按规定在小区显著位置公布服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、服务资金年度预决算，有的仅象征性地予以公布。三是擅自收费。有些物业公司不按规定征求业主意见，不经物价部门批准，擅自提高收费标准，增加收费项目。四是收缴难。老旧小区收缴率低，约为70%左右;新建小区收缴率约为93%左右，有的更高。老旧小区收费低、收缴率低，物业公司为维持经营平衡，降低服务标准，业主不满意而拒交物业费，物业公司收费更加不足，再次降低服务标准，形成恶性循环。新建小区收费高，收缴率高，但业主意见很大。
(六)矛盾纠纷集中
物业管理与群众利益密切相关。物业服务的好坏群众都有感受，一旦服务欠缺最容易引发矛盾纠纷。我国物业管理起步较晚，存在的问题多，引发的矛盾纠纷一直居高不下，严重影响社会和谐稳定，严重影响群众幸福指数。
二、住宅小区物业管理存在问题原因分析
(一)法制建设滞后
目前调整物业管理关系的法律主要有全国人大制定的《中华人民共和国物权法》、国务院制定的《物业管理条例》，以及有关部委制定的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《物业服务收费管理办法》等规章，立法分散、笼统、操作困难。例如，《物业管理条例》规定，业主大会、业主委员会在业主物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府指导下成立，而如何成立、由谁提起、由谁负责筹建以及相关行政机关如何指导都没有明确规定。各地制定的地方规章，规定不相一致，不利于住宅小区物业统一规范管理。
(二)开发建设遗留问题多
此类问题分为两大类:一是住宅小区规划设计时没有设计或者虽有设计但不符合规定标准而形成的问题。没有设计的原因很复杂，有的是当时没有这方面的需求，也没有这方面的规定，例如充电桩配套设施问题;有的是国家有规定但因受各种因素影响没有规划建设。二是开发建设过程中偷工减料、降低品质而形成的问题。例如，供暖效果不好问题。这些问题有的是“胎儿带”的毛病，根本没有办法有效解决。例如，有些小区停车位严重不足，受场地限制，即使变更规划进行整改，也只能增加部分停车位，不能从根上解决问题。有些问题经过后期整改，可以解决，但要付出很大努力。
(三)责任界定不清
住宅小区物业管理主要内容有:一是对房屋建筑及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理;二是维护小区内环境卫生和相关秩序，包括卫生清洁，垃圾收集、清运，车辆行驶及停泊管理，配合和协助公安机关进行安全监控和巡视等护卫服务。目前，不少业主对物业管理认识模糊，责任界定不清，将应由有关部门承担的职责误认为物业公司的责任，结果将矛盾纠纷指向物业公司。
(四)物业公司选聘竞争机制不完善
我国物业管理起步晚，市场发育不成熟，没有形成有效的竞争和约束机制，多数新建小区物业公司是由开发商组建或者指定，与开发商存在着“父子”、“兄弟”等裙带关系，带来许多问题。一是物业公司遍地开花。一般是开发一个小区，组建一个物业公司，规模小，经验少，服务水平难以满足要求。二是开发商与物业公司“合作”有余，制约不足。“业主公约”全凭开发商意志制定，单方面规定在售房合同中，业主毫无选择余地，留下矛盾纠纷隐患。三是开发商与物业公司责任划分不清，小区物业交接不规范，一些未达到交付条件的物业实施了交接，给后续管理留下隐患。四是住宅小区交付使用后，迟迟不能组建业主委员会、选聘新的物业公司。即使最终组建了业主委员会，也发挥不了应有作用，选聘的物业公司往往仍为原来进驻的物业公司。
(五)市场观念尚未形成
住宅小区物业多为自建自管，物业公司与开发商存在着千丝万缕的关系。这种“前店后场”式的业务承接，基本都是“终身世袭”，物业公司缺乏危机感和竞争压力，自身发展动力不足，摆不清自己“位置”，不把业主当“上帝”，随意侵犯业主权利。业主消费理念不成熟，法治意识、权利意识淡薄，从众心理严重。有的业主不关心小区公共事务，不参加业主大会和业主委员会选聘会议;有的业主只想享受服务，不想缴纳费用。不论哪种情况，当业主认为自身权益受到侵犯或者对物业管理有意见时，一般都会拿物业费说事，或者拒缴，或者少缴或者拖欠，影响物业公司与业主关系。
三、住宅小区物业管理存在问题解决办法
(一)完善物业管理法律法规
建议本着解决问题、满足需要、规范管理原则，整合现有法律法规，尽快制定一部专门的物业管理法，对居住小区配套设施设备规划指标、前期物业管理、物业公司选聘、业主委员会组建、物业收费、物业监管等热点难点问题进行规范。根据立法技术需要，可配套出台具体实施细则和部门规章。
(二)推进自治组织建设
首先由地方党委政府确定由谁牵头组建业主委员会的问题。现有法律对此规定不明确，根据属地管理和利于工作原则，确定由街道办事处、乡镇人民政府牵头、房地产行政主管部门配合为宜。其次由街道办事处、乡镇人民政府根据现有法律规定，制定业主委员会组建操作规程。第三是解决业主委员会不能发挥应有作用问题。业主委员会“虚置化”的根本原因，是其是一个松散性的组织，无地位、无场所、无资金、无待遇。建议有条件的地方本着有利于物业管理的原则，对此进行积极探索。例如，是否由业主委员会主任试行担任居(村)委会副主任，或者业主委员会主任与居(村)委会主任由一人担任，以此强化两个“自治组织”间的联系，加强工作衔接?业主委员会是否可借用居(村)委会的场地日常办公，解决无场所问题?业主委员会是否可以从物业收费中提取一定比例资金作为日常活动经费?参照“两委成员”的工资待遇，是否给予业主委员会委员适当薪酬，以提高其工作积极性?
(三)集中解决突出问题
烟台开发区的做法很有借鉴意义。烟台开发区开展“美化家园”活动，成立由管委领导任组长、相关部门负责人任成员的领导小组，领导小组办公室设在街道办事处，由其做为具体负责部门，分期分批对老旧小区进行综合整治。重点对小区道路、绿化、管道管线、停车位、路灯等基础设施进行改造提升，并通过新建、租赁、购买等方式解决住宅小区综合服务用房不足或缺失问题。“美化家园”活动开展六年来，财政累计投入资金2亿多元，改造了10个老旧小区，彻底解决了长期困扰老旧小区物业管理的“老大难”问题。未列入“美化家园”整治范围的住宅小区，配套设施基本齐全，主要是解决停车位日趋紧张问题。具体办法是由开发商负责，经有关部门批准和业主同意后，对小区内绿化和其他公共部位进行适当调整，对小区周边小块空地进行改造，增加停车位;小区周边非城市干道两侧规划临时停车位，允许“夜停晨离”限时停车，基本解决了此类小区的停车问题。加强对新审批住宅小区规划建设的审查把关，防止老旧小区存在的问题在新批建小区重复出现。
(四)加大开发建设监管
规划、建设、消防、水电气暖等相关部门要按照“谁主管，谁负责”的原则，切实负起责任，加强监督管理，防止有关问题发生。首先要把住“源头”。对开发商编制的住宅小区规划设计，要本着满足需要、适度超前的原则，依法严格审批。例如充电桩问题。法律具有滞后性，有些指标即使符合规定但不能满足实际需要，也不能审批通过。例如《城市居住区规划设计规范》只对住宅小区停车位提出指导性指标，控制下限，即停车率不应小于10%，如果按照最低控制标准审批，停车位肯定不够，所以在关键指标审批上，一定要具有前瞻性。其次要加大施工质量监管。对于偷工减料、降低质量标准、不符合规划要求的，严格按照规定处理，决不能纵容迁就，留下隐患。第三是严把综合验收“关口”。不符合交付使用条件、不符合规划设计要求的，一律不得通过验收，防止交付使用后产生矛盾纠纷。
(五)鼓励支持物业公司做大做强
首先要加强物业管理队伍建设。必须配足配强物业管理人员，解决有人管、能管好的问题。二是严把物业公司审批关。对新建小区，严格限制自建自管，鼓励开发商通过市场公开选聘物业公司，防止自建自管问题发生。三是完善物业公司公开招投标选聘机制。促使物业公司比管理、比成本、比质量、比服务、比信誉、比效益，最终比品牌，优胜劣汰，内强素质外塑形象，提高服务水平。四是实行奖惩制度。设立政府奖惩基金，专款专用。街道办事处、乡镇人民政府会同房地产行政主管部门每年对物业公司进行考评，考评分值适当向业主倾斜。考评靠前的(比如考评得分前30%的物业公司)给予奖励，资金全部用于补充缺岗人员成本支出及公用设施设备维护支出等费用，引导物业公司规范管理。五是加强日常监管。对开发商或物业公司不按规定提供物业服务、肆意侵犯业主合法权益的行为，进行有效管控和惩罚。六是给予税费扶持。物业管理涉及千家万户，建议给予物业公司税费优惠，支持其做大做强，提高发展能力和服务水平。
(六)加大宣传引导
一是宣传物业管理内容，引导业主分清责任;二是宣传物业收费标准，引导业主树立“谁消费、谁付费”的消费理念;三是宣传物业权利义务，引导业主和物业公司正确行使权利;宣传维权办法，引导业主和物业公司正确维权。四是宣传途径要多种多样，方式要灵活多变，讲求趣味性。
参考文献:
［1］张作祥.物业管理概论［M］.清华大学出版社，2014.
小区物业合同范文7
采用随机问卷调查和走访的方式对抚顺市的新抚、顺城、东洲、望花等4个行政区住宅小区展开调研，分析资源型工业城市老旧小区物业管理面临的困境及其成因，结合抚顺市老旧小区物业管理实践经验，提出完善资源型工业城市老旧小区物业管理的对策:改造基础设施，推进准物业化管理;深入挖掘优势资源，实施群众自我管理;完善平台建设，规范物业行业管理;转变物业企业经营理念，实现主体间良性互动。
［关键词］
工业城市;老旧小区;物业管理
城市小区建设作为保障人民生活的重要载体和衡量人民生活幸福感的重要指标，近年来得到社会各界的广泛关注。2016年，中共中央国务院下发《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，为中国城市发展谋划布局，明确提出未来深化城镇住房制度改革的两大方向，其中突出要求对现有的城镇棚户区、城中村和危房加强改造［1］。辽宁省也着力加强老旧小区物业管理，陆续下发了《辽宁省物业管理条例》等文件。抚顺市作为辽宁省乃至全国资源型重工业城市，在特定历史时期，根据城市发展需要建设了一批以单位命名的住宅楼小区，物业管理主要由企业承担，极大地提高了居民的生活品质。如今，伴随着部分企业的改制、破产，这些住宅小区也逐渐步入老旧小区的行列，物业管理已经不能满足居民的实际需要，探索一条适合资源枯竭型城市老旧小区物业管理的路径已成为当务之急。
一、资源型工业城市老旧小区物业管理的困境
资源型城市是以本地区矿产、森林等自然资源开采、加工为主导产业的城市，以东北地区最为典型。按照《全国资源型城市可持续发展规划(2013－2020年)》将资源型城市划分为4种类型:成长型、成熟型、衰退型和再生型。抚顺属于衰退型资源工业城市。资源型工业城市的小区建设与城市本身的经济社会发展息息相关，矿业的发达造就了发达的矿业经济，形成了成熟的城市经济链条和完善的生活配套，小区建设最初多由矿产企业或较有实力的矿业配套企业完成。在工业化过程中，随着资源的枯竭，这些城市的支柱产业逐步衰退。然而，这些资源型工业城市并没有随着资源的枯竭而消失，城市老旧小区的一系列问题逐渐出现。课题组在对抚顺市新抚、望花、顺城、东洲等4个城区的老旧小区进行走访调研的基础上，走访了抚顺6位社区书记、多家物业公司和业主委员会，发现城市老旧住宅小区类型主要以开放式小区为主。其中，完全开放式小区所占比例为51．06%，半开放式小区所占比例为25．53%，封闭式小区所占比例仅为23．41%。老旧小区物业管理困境主要体现在以下6个方面。
1．老旧小区管理难。由于老旧小区早期规划、设计的不合理，导致物业管理难以全面覆盖。大部分老旧小区存在墙皮脱落、楼体漏水、墙体长毛、下水道堵塞疏通不及时、楼道被占用、楼体沉陷、圈地种菜、小区卫生清理不及时、小区流动人员多等问题。小区开放式的特点导致交通工具乱停乱放，小区成为临时“停车场”，极大地增加了安全隐患。
2．物业管理企业经营难。抚顺物业管理企业主要通过服务换取收益，其经营难通常与收费难相挂钩。物业费收费标准缺少统一规定，业主与物业管理企业在物业费收取方面存在心理预期的偏差，低收费率、高维修成本致使企业生存困难，无法满足因社会成本增加带来的劳动力成本大幅度提升的需求，物业行业发展受到严重制约。
3．历史遗留问题多。根据城市历史发展的特点，资源型工业城市老旧小区在初始的规划、设计中主要是由一家产权单位或多家产权单位共同管理，专业的物业管理公司是近几年才发展起来的。随着住房政策的改革和企业的改制，大量的产权单位放弃对职工住宅小区楼房的管理，这些住宅小区一度处于无人管理的状态。之后跟进的物业管理企业，不得不面对产权单位与业主遗留下的有关管线铺设、楼体防护、维修基金筹集等问题。
4．物业管理人才少。在抚顺，物业管理行业是新兴的服务行业，目前物业服务管理人员多为外聘的临时工，人员流动性大。由于该行业工资低，年轻人从业意愿不高，高校也缺少相关专业的设置与人才的培养，人才储备严重不足。
5．管理职责划分难。抚顺市老旧小区物业管理主要分为两部分:一部分，主要是由物业公司负责的楼体维修、防护;另一部分，主要是由社区负责的小区和楼道的卫生环境管理。居民每年均需要向这2家单位分别缴纳房屋维修基金和卫生费。由于管理分散、职责划分不明确，当业主与物业公司发生纠纷时，业主多要求社区出面向政府相关部门寻求帮助，而不是直接与物业公司沟通。
6．业主委员会生存难。抚顺市老旧小区已成立业主委员会的情况寥寥无几，且大都不会定期召开业主大会。业主委员会成员间存在利益分歧，缺少沟通，导致业主委员会作用未能得到持续发挥，小区出现问题无法得到及时解决。虽然在物业公司不作为时，业主委员会基本能做到维护业主利益，但在物业公司经过调整，运营正常或得到居民认可后，业主委员会均不同程度地出现淡化监管职能的趋势。
二、资源型工业城市老旧小区物业管理困境的成因分析
针对上述困境，课题组就其原因，随机对抚顺市4个城区的居民展开调研。调研结果表明，44．68%的被调查者认为是现有物业管理法律、法规不完善;37．23%的被调查者认为是政府职能部门不作为;81．91%的被调查者认为是业主购买物业服务的消费意识不到位;60．4%的被调查者认为是物业公司经营水平不高。课题组经过分析，将资源型工业城市老旧小区物业管理困境的成因归纳为以下3个方面。
(一)市场调节主体———政府方面
1．物业管理机制不健全。(1)服务标准不明晰。物业公司为规避责任，在物业合同里对服务内容和标准约定模糊，一旦产生争议就很难协调。(2)定价机制不完善。定价收费多采用企业报批、政府审核的模式，业主未能充分参与定价过程，尽管目前价格已从政府审批变为备案，但业主对价格制定的合理性仍有质疑。
2．政府职能部门不协调。不论是产权单位，还是物业公司，在推行物业服务过程中均需要完善的法律法规和职能部门的配合。但在实际操作过程中，一方面地方政府物业法规配套不健全，处理物业应急事件时，各部门难以协调;另一方面，政府具体职能部门在提升群众自治管理意识和物业管理法律法规宣传等方面有所欠缺。目前来看，指导监督职能多由基层自治组织社区承担。
(二)供给主体———物业公司及产权单位方面
1．产权单位的物业管理混乱。抚顺建于20世纪八九十年代的住宅楼，主要以红砖楼为主。老旧小区存在楼体年久失修，配套设施老化，环境卫生管理难，安全隐患集中，且业主入住时尚未实施大修基金政策，楼体“年年防水年年漏”。同时，一个单元或一栋楼存在多家产权单位或多家物业公司共同管理的现象，一旦出现问题，产权单位之间、物业公司之间、产权单位与物业公司之间便互相推诿。
2．物业公司与开发商建管不分。在调查中，物业公司与小区开发商同属一家企业的占调查总数的15．96%。由于开发商和物业公司建管难分，导致物业公司身份尴尬，无法胜任为业主维权的角色。部分物业公司表示当开发商不再对其提供补贴时，只能降低服务质量，维持成本运营，从而引发业主更大不满，形成恶性循环。
3．物业公司服务水平不高。抚顺物业管理行业管理并不规范，存在部分物业公司没有资质或通过挂靠有资质的物业公司来承接物业管理项目的情况，这些物业管理公司缺乏服务意识和竞争意识。物业管理与服务市场存在只有卖方没有买方的情况，业主多是被动接受开发商聘请的前期物业公司的管理与服务。
(三)需求主体———业主方面
1．业主消费观念有偏差。在抚顺的4个市辖区调研过程中，某家物业公司旗下管理的既有封闭小区，又有老旧小区。尽管10年来该物业公司一直保持老旧小区每月每平方米0．3元的物业收费标准不变，但收缴率也从未超过80%。究其原因，排除物业公司服务不到位等因素，业主过高的心理预期和自身消费观念存在偏差，也是导致抚顺市物业费收缴率不高的重要原因。
2．物业服务消费市场不成熟。物业管理服务的真正价值在于通过提升物业服务效能，达到物业公司盈利的目的。一方面，由于我国长期实施福利分房低租金制度，受传统观念影响，抚顺老旧小区居民对于物业服务的商品意识和消费观念并未完全确立，物业服务消费市场也没有完全成型;另一方面，由于业主缺乏对物业管理的了解，往往将房屋建设遗留问题归咎于物业公司，并选择拒交物业费，使物业公司难以维持正常运营。
三、抚顺市老旧小区物业管理的实践
为解决老城区物业管理逐渐凸显出来的问题，从2012年开始，抚顺市委、市政府以顺城区将军堡街道为实践平台，通过社区试点方式，探索老旧小区物业管理的新途径。
1．点面结合健全制度，四方议事共协商。针对老旧小区普遍存在年久失修等情况，试点街道制定了由试点社区牵头，楼(院)党支部、业主委员会、物业管理企业共同参与的“四方议事”制度，研究小区安装物防和技防设施、楼(院)美化、收缴物业费等事宜。与此同时，街道物业办与辖下所有社区积极发挥辖区内“两代表一委员(人大代表、党代表、政协委员)”的作用，协调职能部门，为老旧小区解决实际困难。2015年，由政府出面购买社会服务，对试点老旧小区的基础设施进行积极改造，包括安装防盗系统、粉刷楼面等。
2．依法成立业主委员会，自主选物业。老旧小区物业不作为，业主与物业矛盾纠纷时有发生，业主常以激进的方式表达诉求，严重影响社会的稳定。试点工行公寓是一个弃管8年的老小区，停水、停电事件时有发生，电梯老化年久失修，自来水二次泵压后水中存在有害物质。尽管多次更换物业公司，但情况毫无改善。为此，街道和社区指导与监督并行，多次组织召开业主联席会议，指导业主成立业主委员会，协调市、区等相关部门，对自来水二次泵压系统进行了改造，对2部电梯进行了更换。同时，挑选出几家资质较好的物业公司供业主委员会自行选择。最终公寓业主委员会通过正式程序敲定正规物业公司入驻。新物业公司的管理与服务得到了业主们的一致好评。
3．创建房管小组新方式，探索自治途径。业主自治管理模式是新形势下适应市场需求的物业管理模式。此种模式主要是发挥业主委员会或业主管理小组的作用，由业主自行管理住宅小区的物防、技防、保洁、绿化等事宜。由于试点小区不具备成立业主委员会的法定条件，2012年6月在区物业办、街道物业办和社区的指导下，试点小区组织业主成立了房管小组，职能等同于业主委员会，成为试点社区弘扬文明新风、传播文化底蕴、创建平安社区的阵地。从上述分析可以看出，资源型工业城市老旧小区物业管理的改革离不开政府和社会多方面力量的大力支持。老旧小区物业管理的创新与探索，需要社会各方面的密切配合。只有当各主体都被充分调动起来，物业管理才能真正发挥作用。
四、完善资源型工业城市老旧小区物业管理的建议
资源型工业城市老旧小区建设完善程度与城市本身的经济社会发展程度息息相关。2012年起，抚顺市政府通过社区试点方式，积极探索老旧小区的物业管理途径。今后还应进一步推动老旧小区物业管理改革实践的深入进行，让每个居民享受到城市发展的成果，为其他城市推动此项工作提供更多借鉴。
(一)改造基础设施，推行准物业化管理
1．改造老旧小区基础设施。老旧小区在建设之初规划方案比较简单，多是由厂矿单位出面建设。随着城市人民生活水平的提高，其硬件设施主要存在以下一些不足:绿化面积较小、活动空间较小、房屋使用年限较长、机动车位少等。针对资源型工业城市老旧小区多、居民经济承受能力有限的特点，主张开展全市性老旧小区摸底调查，制定总体规划。规划的实施应充分结合城市发展思路，契合城市升级步伐，将好钢用在刀刃上，避免做无用功。由政府出面购买社会服务，并积极引进社会民间资本对小区的基础设施进行不同程度的改造，如安装防盗系统、改造下水管道、粉刷楼面、绿化养护等，为老旧小区实行准物业管理、实行群众自治管理奠定基础。
2．鼓励专业物业公司参与老旧小区的准物业化管理。政府可针对管理老旧小区的物业公司降低准入门槛，提供更多优惠政策，如获取老旧小区特定区域公共资源的广告经营权等，通过适当减少物业公司的运作成本，增加其收益，从而加大正规物业进驻老旧小区的吸引力，使老旧小区也能享受专业的物业管理，让居民积极接受正规的物业管理。
3．组建具有政府背景的综合性物业公司。以具体行政区划为业务范围，根据抚顺市属于资源枯竭型城市的特点，在矿区、郊区、城乡结合部等存在大量老旧小区的地区，可组建有政府背景的综合性物业公司，该公司既可以是能够完全承担物业管理职能的正常企业，也可以是统筹管理辖区内多家物业公司的协调机构。以街道(社区)为主导，以综合性物业公司为依托，不断健全社区、小区、业主委员会、物业公司多方协作制度，联动解决实际问题。
(二)深入挖掘优势资源，实施群众自我管理
资源型工业城市老旧小区的治理，离不开公共服务水平的提升和社会管理能力的完善。针对不同的老旧小区，应采取不同的方式进行治理，引导鼓励小区居民步入群众自我管理的轨道，即在街道(社区)指导下，由业主委员会或业主代表组成房管小组，由业主自行管理住宅小区的物业事宜，实现群众自我管理，满足业主的不同需求［2］。针对没有物业公司愿意接管的老旧小区，需要采取一定的措施对小区已有人力资源、区位资源进行整合与利用。如组织工矿离退休人员或其他退休人员，成立绿化环保小组或者安全巡逻队伍，发挥老旧小区的人力成本优势;深挖城市中心、城区中心的区位优势资源，将其转化为经济收益，解决老旧小区自治管理运作经费短缺问题。当然，群众自我管理并不意味着政府完全退出。鉴于资源型工业城市老旧小区底子薄，部分居民属于低收入群体，政府应积极引导居民与物业公司、社区与居民、社区与物业公司建立对话、博弈的平台与机制。这既是对基层政府的执政智慧和能力的考验，也是提升老旧小区居民公共服务参与意识的要求。
(三)完善平台建设，规范物业行业管理
1．规范行业资质，推行星级制度。抚顺市目前有合法物业管理职业资格并采用信用管理的企业227家。通过实地调研反馈所得，证实了存在部分物业公司不符合资质承接物业项目的现象。政府职能部门有必要进一步明确行业准入资质，严格把握执业资格，依法取缔缺乏资质的公司。建立统一、公开、透明的物业管理企业招投标管理平台，做好物业公司管理与服务水平的等级划分，推行物业公司星级制，加快实现行业品牌效应，实现物业管理行业长效竞争机制。
2．推行合理测评服务，建立诚信档案。在深入调查过程中发现，资源型工业城市物业费收取难的问题相当突出。尽管有个别业主少交或不交物业费，但物业公司并不会中断整体的物业服务。因此，物业服务消费“搭便车”现象十分严重。部分物业公司为解决收费困难问题，通过法院诉讼的方式向业主追讨应得利益，付出了大量精力和额外成本，结果却并不理想。(1)建议引入物业管理第三方，代收业主应缴物业费并管理支付物业服务费用，客观评价物业公司服务。每年年初或年终经社区、业主委员会等多方测评后，由第三方按测评结果向物业公司拨付业主缴纳的物业费，减少物业公司与业主的直接矛盾。(2)建立业主诚信档案。把业主缴纳物业费情况与水、电、煤气、个人信贷、出国出境等相关事宜联网，实现个人事项联网。这将有利于解决物业费收缴难问题。抚顺于2015年推行了每隔5年可提取一次公积金，一次可提取6000元，专门冲抵、缴纳物业费的政策。2016年7月，辽宁省已经提出将拒交或恶意拖欠物业费行为纳入个人诚信系统［3］。
(四)转变物业经营理念，实现主体间良性互动
东北老工业基地对于资源的依赖程度较高，在短时间内实现产业的转型升级有一定难度，必须提高资源型工业城市物业管理市场竞争意识，不断完善市场竞争机制。通过市场机制，引导物业企业改变经营理念，提升服务管理水平;通过物业行业产业政策宏观调控，促使物业行业资源重新分配，实现资源有效配置，增强物业管理企业的社会责任感;通过更多企业直接参与市场竞争，街道、社区监督引导，业主委员会和居民实现自治管理，加速物业公司转变经营理念，引导其侧重提升服务质量。针对老旧小区业主、租户提出的合理需求，物业企业应及时回应解决，逐渐创建服务品牌。与此同时，物业企业应主动公开服务标准、收费标准和依据，依法合规收费，对恶意拖欠物业费的，积极通过第三方平台予以解决，维护好公共利益，及时向业主全面、全程公开物业费使用情况，使业主感到“收得明白、花得放心”［4］，从而形成资源型工业城市老旧小区业主、物业企业、政府职能部门间的良性互动，为城市的发展与稳定贡献力量。
作者：周蓓 王雪 林丽凤 单位：辽宁省抚顺市社会科学院 福建卫生职业技术学院继续教育中心
［参考文献］
［1］中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见［EB/OL］．(2016-02-22)［2016-05-22］．
［2］抚顺市社会科学工作领导小组办公室．2015年抚顺经济社会发展研究［M］．沈阳:辽宁民族出版社，2016:99．
小区物业合同范文8
关键字：物业管理；服务质量评价；体系构建
物业管理经过近30年左右的发展时间，管理体系不断完善，在服务水平上取得显著提升。但随着物业市场的逐渐兴盛，物业企业不断增加，各企业的管理和服务水平有高有低，近年来的网络投票结果显示，有超过70%的网民对自家小区的物业管理服务表示不满意或非常不满意。构建物业管理服务质量评价体系对于物业自身发展乃至整个行业的发展都有重要影响，应根据合理的评价结果，对物业行业进行整顿，从而提高群众的满意度。
1物业管理服务质量评价体系的构建策略
1.1物业服务质量评价内容
服务是物业管理的基本属性，而且相比其他服务行业，物业业务具有委托性、代办性、低选择性和综合性等特点。物业单位只有被业主选择后，才能成为受托方，履行物业管理职责，而且在其业务开展过程中使用的场所、设施和工具等也由业主提供。物业方作为受托人，则需要向业主提供安全、环境卫生、生活服务等综合性的服务业务，且服务质量要满足业主需求。因此，构建物业服务质量评价体系应从业主需求和物业管理服务的内容出发。具体包含两方面内容：（1）技术质量，具体包括设施完好程度、维护水平、消防安全管理情况、绿化管理、清洁服务、社区氛围等；（2）功能质量，具体包括服务人员的仪容仪表、举止行为、语言态度、知识技能水平、职业道德、团队精神以及物业管理服务的时效性等[1]。
1.2评价模型的构建
目前在物业管理服务质量评价方面主要采取自我评价、顾客评价、第三方评价的三方评价体系，三种评价方法都有各自的优缺点，可通过对其调整和组合，构建新的物业服务质量评价体系。首先从物业自我评价方面来看，主要以ISO9000质量管理体系为基础，根据物业单位的实际情况，制定评价体系，评价内容包括业主资料、合同、钥匙表、验房资料等的齐全度，业主签收情况，水电表查抄等。因根据实际需要，增加员工考核评价、设施完备性评价和小区分为等方面的评价内容。在顾客评价体系方面，则包括服务接待、保洁绿化、保安消防、维修服务和收费服务等评价项目，应按照物业服务的可见性和不可见性，对其进行整理归纳，确保评价体系结构的合理性。比如采用SERVQUAL模型进行顾客满意度评价，具体包括有形性、可靠性、响应性、保证性、移情性和补救性等。第三方评价则是指恒业主观部门对物业企业的评价，可参照建设部颁发的相关考核标准，对物业且与的实际管理服务水平进行综合评价，督促行业服务水平的整体提升[2]。
2物业管理服务质量评价体系的具体应用
2.1合理应用评价体系
采用上述服务质量评价体系，对A、B两个小区的物业服务质量进行评价，其中A小区物业管理人员42人，住户424户，物业费为3元/平方米。B小区物业管理人员29人，住户280户，物业费为2.85元/平方米。从评价结果进行分析，由于A、B两个小区的业主对物业服务水平的期望值不同，最终的满意度也有所不同，其中A小区的平均期望值为6.10，B小区的平均期望值为5.53。A小区业主对物业的服务质量期望值排序依次为可靠性、补救服务、保证性、响应性、有形性和移情性。B小区的期望值排序则将保证性和补救服务调换了位置。总体来看，两小区对物业服务质量要求最高的都是可靠性，对移情性的要求相对较低。业主感知的服务质量水平受期望水平想象，A小区明显高于B小区。且在研究中发现，自我评价结果不能代替业主感知服务质量，但可通过对自我评价体系进行完善，使其趋近于顾客评价结果。第三方评价的因素则对小区物业管理水平的提升有重要影响，因此，应用三方评价体系十分必要。
2.2明确评价体系影响因素
在物业管理服务质量评价体系的构建和应用过程中，要明确其影响因素。首先，不同的小区和物业单位制定的收费标准不一致，但在物业管理的相关法规中，未制定不同价格物业管理的行业标准，会对评价体系的建立和完善产生一定影响。而且物业服务质量评价受人的影响因素较大，不同评价方有不同的出发点，导致三方评价结果可能会出现较大差异。此外，小区的基础设施、环境以及物业管理项目所处的不同时期，都对对评价结果产生一定影响。物业管理科分为前期管理和正常使用管理两大阶段，前期阶段是物业企业的自我完善过程，同时也是与业主相互了解、建立信任关系的阶段，服务质量更侧重于顾客评价。而进入正常使用阶段后，则应三方评价并重，全面提升物业管理服务质量，维持项目的长治久安。
2.3根据评价结果改进物业管理服务
开展物业管理服务质量评价的最终目的是促进物业单位管理服务水平的提高，同时起到规范行业发展的作用。应根据评价结果，不断对物业管理做出改进。具体可以从以下几方面着手：（1）实施标准化和定制化服务，根据相关质量体系标准，制定统一的评价标准，同时为顾客提供所需的定制化服务；（2）做好顾客期望管理，深入了解顾客期望，与顾客开展沟通，增强顾客对物业的信任度，避免因刻板印象影响评价结果，从而使评价结果能够为企业改进工作提供有效指导；（3）加强信息化建设，积极引进现代化管理工具，提高物业管理和服务效率，促进业主满意度的提升。
3结束语
综上所述，通过构建三方评价体系，可以对小区物业管理服务质量作出全方位的评价，尽可能真实的反映物业管理服务水平。在此基础上，根据评价结果对物业管理工作作出改进，可以促进物业管理服务水平的提升，从而收获更高的业主满意度。
参考文献：
[1]廖坤仪.广州市住宅小区物业管理服务质量评价体系的构建与分析[D].华南理工大学,2013.
