前言：中文期刊网精心挑选了土地规划管理办法范文供你参考和学习，希望我们的参考范文能激发你的文章创作灵感，欢迎阅读。
土地规划管理办法范文1
各省、自治区、直辖市及计划单列市土地（国土）管理局（厅），新疆生产建设兵团土地管理局：
现将国务院批准的《省级土地利用总体规划审查办法》转发给你们，请遵照执行。
按照《省级土地利用总体规划审查办法》的要求，省、自治区人民政府的所在地城市、非农业人口50万以上的城市和计划单列市的土地利用总体规划，也要经省级人民政府审查同意后，报国务院批准。上报材料包括市人民政府审查意见40份，城乡结合部土地利用总体规划图（1∶1万～1∶5万）2份，其他与省级规划相同。需报国务院审批尚未报预审的省、市土地利用总体规划要尽快上报预审；经过预审的，要按预审意见抓紧修改，正式上报国务院审批。
省级土地利用总体规划审查办法国土资源部
全文
为了规范省、自治区、直辖市的土地利用总体规划（以下简称规划）审查报批工作，提高工作质量和效率，制订本办法。
一、审查组织
国土资源部负责具体组织规划审查工作，商国务院有关部门研究提出审查意见后，报国务院审批。有关部门包括：国家发展计划委员会、国家经济贸易委员会（国家煤炭工业局、国家冶金工业局、国家石油和化学工业局、国家建筑材料工业局、国家有色金属工业局）、国防科学技术工业委员会、民政部、建设部、铁道部、交通部、水利部、农业部、国家计划生育委员会、国家环境保护总局、中国民用航空总局、国家统计局、国家林业局，总参谋部、总后勤部等。
二、审查主要依据
（一）党和国家有关土地利用与管理的各项方针、政策。
（二）《中华人民共和国土地管理法》等现行法律、法规和标准。
（三）国家国民经济和社会发展规划、国土整治规划及其他相关规划。
（四）全国土地利用总体规划纲要。
（五）土地利用现状调查及其他相关调查资料。
三、审点
（一）编制原则。规划的编制是否符合《中华人民共和国土地管理法》规定的编制原则：严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地；提高土地利用率；统筹安排各类、各区域用地；保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用；占用耕地与开发复垦耕地相平衡。
（二）目标和方针。规划是否与国家经济及社会发展目标和方针、政策相符，是否体现了耕地总量动态平衡、基本农田保护和21世纪人口高峰期对耕地的需求，是否体现了改善生态环境、保护林地、草地的要求，是否体现了土地的集约利用和优化配置，是否落实了上级下达的土地利用主要规划指标。
（三）土地利用结构与布局调整。土地利用结构调整依据是否充分，分区和布局是否合理，交通、能源、水利等国民经济基础设施建设及其他重点建设项目用地是否有保障，土地开发、复垦、整理安排是否合理、可行。
（四）实施措施。实施措施是否体现了土地用途管制的要求，是否切实、可行。
（五）协调情况。农用地与各类建设用地安排是否相协调，城市总体规划、村庄和集镇规划中建设用地规模是否控制在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，非农业建设占用耕地指标分解是否与各类非农业建设用地总规模衔接到位。
（六）规划是否符合原国家土地管理局的《土地利用总体规划编制审批规定》（《国家土地管理局令》第七号）的要求。
四、审查报批程序
（一）前期工作
省、自治区、直辖市土地行政主管部门在组织编制规划时，应深入调查，充分论证，广泛征求社会各界的意见，认真组织评审，做好部门协调工作。国土资源部要加强对省级土地利用总体规划编制工作的指导。
（二）申报
规划经省级人民政府审查同意后，由省级人民政府上报国务院。上报材料包括规划文本及说明、专题报告和省级人民政府审查意见各40份，规划图件2份。
国务院收到报件后，将规划文本及说明、专题报告和省级人民政府审查意见批转国土资源部组织审查。
（三）审查
国土资源部收到国务院交办的报件后，分送国务院有关部门及有关单位征求意见，在综合各方面意见的基础上，对规划进行全面、公正、客观的评价，并提出同意批准、原则批准、不予批准的意见。
在规划审查过程中，国土资源部综合有关部门意见，认为有必要对该规划进行进一步修改完善的，可建议国务院将该规划退回报文省、自治区、直辖市人民政府，请其按要求修改完善后，另行上报。
国土资源部完成组织规划审查的时间为一个月，有关部门和单位自收到审查规划征求意见之日起15日内，应将意见书面反馈国土资源部，逾期按无意见处理；有关部门对规划有较大意见分歧时，国土资源部应组织有关各方进行协调。
（四）批复
国土资源部将综合审查意见和附件及有关部门不同意见一并报国务院审批。
凡属原则批准，但需进一步修改、补充和完善的规划，省、自治区、直辖市人民政府在公布规划前应认真组织修改，并将修改后的规划报国土资源部备案。
规划审查批复的周期一般不超过两个月。
土地规划管理办法范文2
关键词：RS、GIS、GPS；测绘技术；土地规划；优势
0 前言
土地规划是指土地行政主管部门根据土地开发利用的自然和社会经济条件、历史基础和现状特点以及国民经济发展的需要等，对一定地区范围内的土地资源进行合理的组织利用和经营管理的一项综合性措施。国内外早已将数理统计、运筹学、线性规划和重力模型等运用于土地规划和管理。但这些方法的分析对象仅是各个规划要素的属性数据，难以对设计对象实施空间分析，规划成果不直观、不完善[ 1]。随着科学技术的发展与进步，特别是计算机和空间信息技术的广泛应用，我国土地规划与管理经过多年的发展，以遥感技术 （ Remote Sensing，以下简称 RS）、地理信息系统（ Geographical Information System，以下简称 GIS）、全球定位系统 （Global Positioning System，以下简称GPS）为代表的测绘技术已广泛应用于土地规划和管理领域[ 2，3]。
1 RS、GIS、GPS技术介绍
1.1 RS
RS（遥感技术）是一种远距离、非接触的目标探测技术和方法。它通过对目标的探测来获取目标的信息，然后对所获取的信息加工处理，从而实现目标的定位、定性和定量的描述。遥感技术包括遥感器（也称传感器）技术，信息传输技术，信息处理、提取和应用技术，目标信息特征的分析与测量技术等等。
1.2 GIS
GIS（地理信息系统）是由计算机硬、软件和不同方法组成的系统，该系统设计用来支持空间数据的采集、管理、处理、分析、建模和显示，以便解决复杂的规划、决策和管理问题。地理信息系统处理和管理的对象是多种地理空间实体数据及其关系，包括空间定位数据、图形数据、遥感图像数据和属性数据等，用于分析和处理在一定地理区域内分布的各种现象和过程，解决复杂的规划、决策和管理问题。
1.3 GPS
GPS是美国海陆空联合研制的全球性、全天候、具有实时三维导航与定位能力的卫星导航系统。系统由地面控制部分（主控站、地面天线、监测站和通讯辅助系统 ）、空间部分 （ 21颗实用卫星和 3颗备用卫星组成 ）、用户装置部分 （主要由 GPS接收机和卫星天线组成 ）等构成。其主要特点有：全天候、全覆盖、高精度三维定速定时、快速省时高效、应用广泛功能多。GPS的应用前景十分光明，除用于各种交通工具和武器的导航定位和制导外，还可用于航天器定位、全球授时、地形测绘、国界测定、海岛与礁石联测、山体测高、测量板块和地壳运动、交通管制和工程建设等。
特别是近几年发展起来的 GPS RTK技术，是基于载波相位观测值的实时动态定位技术。GPS RTK系统通常由3部分组成，即 GPS信号接收部分 （GPS接收机及天线）、实时数据传输部分 （数据链， 俗称电台 ）和实时数据处理部分（ GPS控制器及其随机实时数据处理软件 ）。GPS RTK以实时定位、厘米级定位精度、作业时间短和效率高等优点逐步在资源调查、城市规划和地质勘探等方面得到广泛应用[1]。
2 RS、GIS、GPS技术在土地规划中的应用
2.1 RS在土地规划中的应用
遥感影像是土地规划与利用的主要数据来源。传统的地面调查
需要耗费大量的人力、物力和财力，特别是在南方山区等条件困难的地区，进行野外实地调查更是难度大、体力劳动强度大、成图周期
长。而利用RS进行土地资源调查，可大大减轻劳动强度，节省调查
费用。
近几年对地观测技术的迅速发展，我们可以获得多时相、多平台、多分辨率的遥感数据，这就为准确研究小范围内土地利用特征、空间结构变化提供了便利。遥感影像与该区采样的数据信息结合能更全面更准确地表达地物的属性特征，这就为规划利用中对之进行判别和分类提供了便利。此外，遥感卫星的传感器不同，产生的遥感影像也不同。遥感影像有全色卫星遥感影像、多光谱遥感影像、多波段的卫星遥感影像、多时相的卫星遥感影像、高分辨率卫星遥感影像等，我们可以根据需要选取较合适的影像或者根据需要对影像进行不同效果的增强，如对同一地区多时段的遥感影像的叠加融合，可以产生一个在原有的地物信息不变的情况下获取包含更多有用信息的卫星影像。
2.2 GIS在土地规划中的应用
土地规划和利用实质上是按照相关法律的规定对土地资源进行合理开发、利用及保护。所以，规划本身的科学性以及现势性对土地管理工作开展的成效有着直接影响，同时还会在一定程度上影响社会经济的发展速度和布局情况。现如今，随着社会经济的迅猛发展，以往传统的规划方式越来越无法满足土地规划和利用的现势性要求，并且也无法充分体现出土地利用的总体规划对管理工作的指导作用。由于土地利用规划涉及较多的图形、数据处理、统计和空间分析等问题，因此，必须采用 GIS 技术并配以其它一些现代化技术，建立起相应的规划管理信息系统，只有这样才能使土地利用规划管理工作真正实现科学化、标准和规范化。
2.3 GPS在土地规划中的应用
土地规划中最重要的基础工作莫过于土地勘测定界，在土地勘测定界中，无论是外业前端数据采集，还是内业图形数据处理，均可广泛采用以GPS为基础的测绘技术。在土地勘测定界的外业工作中，可使用GPS RTK技术进行定位，将基准站的已知数据和观测数据发送给流动站，流动站接收基准站数据，并采集GPS观测数据，形成差分观测值，通过相对定位原理实时计算出流动站的三维坐标及其精度。该测量方式可以提高土地勘测定界精度，并且无需通视，观测时间短，操作简便[ 4]。在土地勘测定界的内业工作中，采用 GIS与数据库技术相结合的方式对土地勘测定界测量和土地征收数据进行管理具有可行性和优越性，能保证从外业到内业数据处理的一致性，能实现内业数据处理的自动化，保证数据统计的准确性以及方便数据的查询[ 5]。
3 结语
土地规划是社会经济发展动态与规划相对静态矛盾不可避免的产物，在其信息化的过程中应尽快建立起统一的管理办法和技术规程，确保其作为土地信息化建设的一部分健康发展。RS、GIS、GPS等测绘技术对土地利用总体规划形成强有力的技术支撑，更好地发挥土地利用总体规划的宏观调控作用，为社会经济的可持续发展提供帮助。
参考文献
[1] 丁莉东. 测绘新技术在土地规划与管理中的应用[J].安徽农业大学，2010，38（ 24）：13432- 13433，13436.
[2] 蓝运超，肖映辉，陈燕中. 城市规划管理现代化 [M]. 武汉：武汉测绘科技大学出版社，1999.
[3] 王成芳. GIS和RS技术在城市规划设计中的应用探讨[ J].测绘科学，2008，33（ 5）：218- 219.
土地规划管理办法范文3
关键词：城市 存量土地 管理 规划
一、研究背景
克拉玛依市位于中国西北部，下辖克拉玛依、白碱滩、独山子和乌尔禾等四个区，地域面积约7700平方千米，辖区内有新疆油田公司、独山子石化公司、克拉玛依石化公司等多个大型石油石化企业，区域内总人口约40万人。新疆油田主要作业区域在准噶尔盆地，年产原油逾千万吨、天然气近40亿方。克拉玛依市主要党政机关、新疆油田公司总部及其大部分二级厂处机关均位于克拉玛依区。
克拉玛依在城市与油田企业的关系方面具有特殊性和典型性。特殊性在于这是一座因油而兴的城市，石油石化企业承担着水、电、暖、燃气和物业等部分城市基础设施管理职能。典型性在于，与大多矿区一样，克拉玛依在由矿区向城市发展的进程中，迫需解决城区用地调整、区域内储量动用等影响油田与城市可持续发展的问题。这些矛盾和问题既有因依法用地意识淡薄、管理粗放、家底不清等历史遗留下来的管理体制和运行机制的问题，也有因企业发展用地需求激增和克拉玛依城市建设空间难以拓展的先天土地资源不足的瓶颈，其数量、质量、时间、空间、用途等诸多要素在配置中必然产生的客观矛盾，这些矛盾和问题交织在一起，成为摆在企业长远发展和城市现代化建设进程中的障碍。只有首先做好了存量土地管理工作，才能实现企业发展和城市建设的共赢。
二、以规划指导企业存量土地管理
土地是油气田企业生存和发展的基础。按常规的管理思路，在城市发展的推动下，被动的对土地逐项进行调整不利于实现企业资产的高效利用和日常管理，更不利于实现企业的可持续发展。截止2008年，新疆油田公司管理着克拉玛依区中心城区约1100公顷土地，约占当时已建成城区面积的50%。面积大、宗地多，管理难度较大。为此，新疆油田主动谋划，在对位于中心城区的存量土地进行深入调查的基础上，结合新一轮城市总体规划和各类专项、详细规划，编制了《新疆油田公司克拉玛依城区存量土地利用规划》（以下简称《存量土地规划》）。
1.编制《存量土地规划》的目的
克拉玛依市于2007年编制完成《克拉玛依城市（中心城）总体规划（2006-2020）》，规划到2020年中心城区用地面积为42平方公里，规划人口28万人，该规划对油田公司中心城区的存量土地用地布局影响较大，也是编制《新疆油田公司克拉玛依城区存量土地利用规划》的主要原因。
随着城市规划的调整和市政工程、民生工程的实施，新疆油田公司中心城区内分散的存量土地面临着外迁和整合，这对企业来讲既是机遇，又是挑战。同时为了全面掌握新疆油田公司在克拉玛依城区土地情况，加强对存量土地开发利用管理、促进土地资源集约利用和优化配置、保证企业用地有序和高效、发挥存量土地效益最大化，实现土地利用方式和管理的转变，为油田全面可持续发展提供用地保障，也需要对油田公司存量土地的权属和用地性质进行全面清理，重新整体规划其用途。克拉玛依中心城区发展情况如图1所示。
2.开展的相关工作
2.1成立编制工作组织机构。新疆油田公司成立了存量土地规划编制工作领导小组，公司主管经营的副总经理任组长。为便于与政府规划、发改、土地等相关部门的协调，领导小组在油田公司规划计划处设置了办公室，具体负责规划编制过程中的统筹协调和管理工作，下属各二级单位均成立相应的存量土地规划编制小组并明确主管领导和专人负责土地调查和规划研究工作。
2.2全面调查。该规划从开始调查到编制完成历时三年。在编制过程中，存在土地资料不全、现状不清、历史因素复杂等诸多困难，这就要求工作人员认真负责地现场调查，细致了解每块存量土地基本信息及变迁沿革，详细核对调整方向与城市发展总体规划有无冲突，深入思考每宗土地如何发展利用等诸多细枝末节事宜。在编制后期要结合油田、市政的各个专项规划多次讨论、反复修改完善，与市政府相关部门进行充分沟通、对接和科学论证，并多方征求社会各界意见。
2.3科学分类。目前在新增用地协调工作中，对于土地类型的界定时常存在很多争议。同样，对于存量土地的调整与利用也存在统计口径不一的问题，这对宗地信息收集和规划利用提出了新的问题。经过研究分析，新疆油田从实际出发，结合现有土地使用情况和油田专项发展规划，提出了将存量土地分为行政办公用地、科研生产用地、生活用地、生产辅助设施用地、市政基础设施用地、物流服务用地、其它用地等七大类型，解决了信息收集和整理工作中的统计口径问题。
图1 克拉玛依中心城区发展情况
3.规划主要内容和取得的主要成果
3.1规划结构及内容
规划中首先按照经济效益、社会效益和环境效益相协调的原则，制定存量土地规划原则、指导思想、目标和基本功能定位；其次通过规划建设用地调整，提出公司存量土地发展方向（尤其是制定改制企业占（使）用油田公司土地解决方案）和存（增）量[2]土地管理体系、制度和实施措施，为存（增）量土地的管理和开发建设提供依据，规划了油田公司土地各时期发展战略。《存量土地规划》主要由七个部分构成，如表1所示。
表1 新疆油田公司存量土地规划的结构及主要内容
3.2通过《存量土地规划》的编制主要取得了以下成果。
3.2.1调查现阶段新疆油田公司存量土地基本情况和存量土地历次变化情况。
3.2.2分析了城市快速发展给存量土地带来的挑战。
3.2.3制定了油田公司存量土地利用调整规划，规划了增量土地建设区位、规模和土地各时期发展战略。
3.2.4制定了改制企业占（使）用油田公司土地解决方案。
4.实施存量土地利用规划的保障措施
4.1建立完善的存量土地管理体系。无论是油田公司，还是市政工程，在克拉玛依城区的各类项目建设、功能布局，均以《存量土地规划》为指导，完成项目总量和布局控制审查。
4.2实行严格的管理制度。建立健全了了存量土地利用审批流程，编制并下发了《新疆油田公司中心城区存量土地开发利用管理办法》。严格按照《存量土地规划》，认真贯彻执行存量土地和增量土地用地分类（用途）规定和许可制度；存量土地的置换、改造、开发建设和增量土地规划建设均须按照规定的权限和程序审批，凡不符合规划要求的，不予审批。推行领导责任制，并将其作为工作目标和考核业绩内容之一。
4.3建立存量土地信息系统，健全存量土地管理台帐。加强规划修编工作。建立新疆油田公司存量土地计算机管理信息系统，实行动态管理，为存量土地的置换、改造、开发、建设和规划决策提供最新、最准确的基础信息。在《存量土地规划》和《城市（中心城）总体规划》指导下，积极参与政府编制的控制性详细规划工作；在上位规划指导下，推进油田公司编制大宗用地、核心区域用地修建性详细规划工作。
4.4开展存量土地各项前期研究工作。土地管理属于动态管理范畴。由于每块存量土地都存在区位和大小差异性，其内在的价值无法准确评估，因此近期油田公司开展了存量土地评价指标体系研究，为其开发提供科学依据。同时根据公司业务发展情况，结合公司产业整合发展目标，开展了土地需求研究。
4.5成立了成立土地置换及地面资产处置工作领导小组，集体决策，对出现的存量土地处置事宜严格按照《中国石油天然气集团公司土地管理手册（2012）》中规定进行处置。
三、城市规划区域内的储量动用
由于克拉玛依先有矿区后有城市的特殊性，近年来，城市范围不断拓展，部分油区和油田生产设施已被包围在城市规划区内。城市发展势在必行，油田资源来之不易，为促进城市与油田的融和发展，在推进城市发展的同时，兼顾油田优质、高效储量的开发利用，油田公司在城市相关规划方案编制阶段即参与相关设计工作，并组织专业部门和专家从钻井方式、开发方式、地面工程、生产管理方式等方面深入研究，“一井一策”，从安全环境、景观布局等细节考虑，充分做好城区建设与油气田开发融和发展工作。
1.充分结合规划布局，合理确定开发方式。城区内实施储量动用必须集约用地；要全面考虑油气资源开发带来的安全和环境影响，满足城市景观要求；要推广丛式井平台方式布井、优化注水管网、减少多级布站、加快开采速度；在日常生产管理方面采用密闭输送等开发方式，这对油气田管理提出了更高要求。目前新疆油田在红003井区已实现了“地下采油、地上旅游”开发模式。按照这一模式，油田公司结合新一轮城市规划和《存量土地规划》完成了对城市规划区域内油藏的评价工作，全面掌握了储量及分布情况，为合理编制开发方案打下了基础。
以中心城以南区域的油气储量动用为例。政府在规划方案编制阶段即来函告知拟实施建设经济适用房和生态湿地项目，并提供了项目范围坐标和规划实施方案。油田公司将项目范围与油区进行叠合后发现该区域内有优质储量尚未全面动用。双方进行了多轮协商，最后确定政府在不改变项目功能的前提下，局部调整规划布局，油田公司以丛式井平台方式布井并尽量远离人员密集区，同时油田公司对规划区域内无法调整的老井，按照项目建设时序加快开采、实施分期封井。
2.开展老油区的安全性评价工作。开发方式调整是完成了城市与油气田开发融和推进第一步，接下来还要进行老油区的安全性评价工作。由于已开发的老区地质情况复杂，裂隙发育程度高，浅井较多，为从根源上杜绝项目建成后的水窜、气窜、塌陷等安全和环境隐患，为城市开发建设提供决策依据，很有必要对地下情况进行全面评价。新疆油田公司与市政府联合成立了“城市规划区域地下油气矿藏安全影响评价工作领导小组”，对整个城市规划区域（包括规划在建区域、规划未建区域和已建成区域）进行评价工作。
评价工作的主要内容是详细描述细微断层的分布、断层延伸高度、地层分层厚度、地层油气水具体含量等，提出地层平面图、剖面图、三维立体空间图等相应研究成果图纸，明确“是否有风险”、“有风险且经济的可控措施”，“对有风险且不可控的建议”等问题。
四、完善企业与政府的协调机制
矿区是城市的一部分，“小而全”的模式带来的是油气田企业投入巨大而功能有限。作为矿区应融入城市发展，利用城市范围扩展的有利时机及时寻求与城市和谐发展的结合点。油气田企业与政府协调的核心是土地。编制《存量土地规划》可指导企业明确职工生活小区、生产设施、仓储设施、科研办公设施等用地的调整方向，这对市政道路建设、供水系统、供电系统、供暖系统、燃气系统以及文化教育、招商引资等市政项目的实施有着重要的参考作用。
1.理顺企业与政府的协调机制
1.1协调工作要以正式文件为依据。政府在实施一个项目前均以函件、通知等形式正式告知油气田企业，这既是企业开展相关协调工作的依据，也是明确工作界限和企业内部进行协调的重要指导。
1.2协调工作须明确牵头部门和负责人。值得注意的是，发送文件的政府部门可能仅是其中一个阶段或某一方面的管理部门而非牵头部门。例如要实施一个市政项目，涉及到政府的规划、土地、建设、财政等多个部门，由于事先未确定牵头部门，可能造成企业同时面对多个部门的情况，极不利于沟通和协商，问题较多。为提高协调工作效率，不仅是政府要在来函中明确牵头部门和负责人，企业内有关部门也应按相关管理制度明确相关责任人和联系人。土地问题较为敏感，只有集体决策才能避免管理风险。
2.城市建设中需要协调的问题。围绕土地这一核心，政府与油气田企业主要的协调问题有：市政设施占用企业土地及地面资产的拆迁补偿；水、电、暖、讯等市政配套系统的建设等两方面问题。解决这两方面问题的关键是：在《存量土地规划》的指导下协调政府落实企业的搬迁承接地，并委托第三方对土地和地面资产价值进行评估；同时对配套系统要编制总体方案设计，按照“谁受益、谁投入”的原则确定实施界面和资金来源。
五、结束语
《存量土地规划》是指导油田企业在城市快速发展中不失方向的重要工具。城市与油田都需要可持续的发展，这就需要我们未雨绸缪，提前做好相关规划的研究，在规划的指导下开展市政和矿区项目的协调工作。这既有利于城市发展，更有利于油气田企业利用城市发展的机遇实现企业资产的保值、增值，最终实现油田和城市发展的双赢。
参考文献
[1]雷国平，宋戈.城镇土地集约利用的潜力计算与宏观评价[J].学习与探索，2006，（6）：184-187.
土地规划管理办法范文4
【关键词】油田；土地管理；决策模式；思考
随着经济全球化进程的加快，以及我国社会经济的发展，土地资源和土地资产的属性逐渐为人们所认识，企业土地资产化管理的理论基础日益成熟。土地作为资产，其价值已然被人们所认识和重视。
1 油田企业要加大对所征土地的管理
油田土地管理一直是油地工作的一项重要内容，做好油田土地管理和开发利用对于正确处理油地之间的矛盾，减少土地纠纷，降低生产成本，确保油田生产经营以及生活后勤等各项工作的顺利进行至关重要。同时，加强土地管理，亦能够有效地保护国有土地不受侵犯， 防止国有资产流失。因此，必须要结合形势变化和工作实际下大力气抓好油田用地管理工作。
1.1 建立和完善油田土地管理机制，有效提升土地管理水平
油田土地管理部门对油田土地管理制定了有关土地管理办法，如《胜利油田土地管理办法》，《胜利油田土地管理考核办法》，《胜利油田外部用地管理办法》等一系列土地管理的制度，并对油田土地“征、占、管、用”等实行“三不”检查，季度考核等一系列考核奖惩措施，使得各单位对土地管理工作高度重视，并提高了对土地管理工作的认识。通过这几年实行相关规定和检查考核为油田节约上千万元的生产成本，并使得各二级单位土地管理部门明确了工作重点，端正了工作态度，并加快了油田土地工作规范化管理。
1.2 规范和加强地籍资料管理，高度重视土地信息系统的完善和应用
油田初期土地信息都是文字档案形式，随着科学的发展，土地管理信息系统是地籍资料管理走向科学化、规范化的重要标志。信息化建设是社会和企业发展的方向，是提高管理水平的重要手段，要进一步增强加快信息化建设的认识，积极适应新形势下土地管理工作发展的要求，以加快推进“数字化油田”建设为契机，高度重视和利用信息化技术提升土地管理的整体水平，油田管理部门利用信息化技术，建立了土地管理信息系统，从单一的文字档案建立成电脑成图的数字化档案，实现土地资产管理由静态化向动态化的快速转变。在土地管理信息系统初步建成后，要根据实际情况进行维护和完善，目前正在进行对系统的完善； 在取得新增用地后，也要及时把数据补充到系统中。同时要在实际工作中加以应用，防止“建而不用”，充分发挥这一先进管理手段的保障作用，提高科学管理水平，为更好地使用、保护、开发土地资源提供可靠保证。
2 油田企业对土地整理的理性决策模式
2.1 整理决策模式，首先要明确各个利益主体的关系和地位
如果一开始提出的问题就已经违背伦理和社会公益，那么后面的研究就毫无意义。职工群众是规划影响最广泛的主体，也是最被动的一方，直接影响到日常生活及自身利益。在油田土地整理过程中，这三类主体构成了一个“屋型”， 职工群众构成地基，油田土地部门是撑起规划过程的柱子，而地方政府就是屋顶，处于最高的领导地位，三者共同合力，才能为油田土地的合理、理性规划、整理起到良好效果。
利益主体关系在现代社会，土地不仅涉及到经济利益，还包括政治利益。油田土地整理规划问题是以解决土地复垦利用为目的，包括油田土地的利用问题和整理规划问题。前者主要是针对土地的自然属性，后者则以社会属性为焦点，直接关系到社会公平和效率。界定油田土地整理规划问题，重点主要突出在整理什么，怎样整理，为什么整理，用何种手段整理规划等。
2.2 确定规划目标
明确目标及评价标准对油田土地整理规划而言，主要是建立方案的综合效益评价体系。从可持续角度评价综合效益，从实际运用角度选取评价因子，便于资料收集和数据计算。结合国内外研究，油田土地整理规划方案的综合效益评价主要从三方面展开，即社会效益、经济效益和生态效益。
2.3 寻找备选方案
编制方案依据油田土地整理规划需要结合油田特有的属性进行编制，主要依据包括：
（1）油田原污染预测分析。油田土地整理规划主要是针对污染地的复垦，掌握油田原污染地的数量、分类、范围、污染情况及环境污染时间等，也是进行规划的前提条件。
（2）土地利用现状分析。这是土地规划前后达到均衡状态的基础资料，可以明确土地利用中存在的主要问题以便在规划中解决。
（3）油田基地、矿区所在地的土地总体规划。规划后的土地利用应与总体规划保持一致，避免与地田的社会经济发展相冲突。
（4）市场供需状况。根据市场供需、产业发展状况，在条件允许下满足开发要求，也是促进油田发展的重要途径。
（5）决策主体因素。油田土地整理规划方案的决策主体是政府，油田企业全力配合，不仅是从自身政绩出发，还要考虑油地共同发展，协调各方利益。
3 对油田企业土地整理规划的理性思考
目标及评估标准确定结合目标属性要求，对某厂油田原污染土地整理规划如下目标：
（1）对油水井的环境污染地进行综合治理，尽量恢复其利用价值；
（2）合理布局土地利用结构，根据污染程度分类，将轻污染土地与未污染土地的规划衔接，增加耕地资源，重建农田水利设施，增强水土保持能力，提高灌溉效率；
（3）改善生态环境，构建工农共建，缓和工农矛盾、油地矛盾，实现可持续发展；
（4）对已进行复垦的土地，鼓励周边百性积极耕种，提高村民生活水平，促进村、乡，镇经济发展。
4 油田企业要进一步健全管理机构、完善管理制度
土地规划管理办法范文5
【关键词】农村土地，规划管理，存在问题，对策分析
中图分类号：G812.42 文献标识码：A 文章编号：
一、前言
改革开放以来，我国的经济得到了迅速的发展，在农村中掀起了发展经济的热潮，各种资源得到了充分的开发利用。在农村资源中，土地资源是最为关键的资源之一，加强对农村土地资源的规划和管理，有助于我国土地资源的优化配置，产生更多的经济效益和社会效益。但是，伴随着相关农业政策的变化和调整，农村中的土地问题在发展中逐渐凸显出各种矛盾，对新农村的建设和社会主义和谐社会的建设产生了极大的阻碍，不利于整个农村经济的健康快速可持续发展，因此，加强对农村的土地整理和规划具有十分重要的社会现实意义。
二、我国农村土地资源整理规划中存在的问题分析
伴随着城镇化进程加快，农村建设取得了迅速发展的契机，农村建设用地面积逐渐增大，在各种建筑施工规模日渐扩大的同时，也面临着各种建设用地问题，既造成了农村土地资源的管理困难，也造成了很多土地资源的浪费，分析农村土地管理和规划中存在的问题，有助于采取有效的整理措施。笔者将从下面几个方面做出分析。
1.缺乏健全的土地规划整理机制
(一)土地的规划整理，要首先对整个农村土地资源的最原始的状况，并结合各种相关的数据资料进行科学的分析评判，编制相关的整理规划，如此可以对整个农村土地资源的整理规划起到很大的指导作用，但是我国现阶段的农村土地资源的规划管理过程中，这方面的工作做得很不到位。
（二）缺乏有效的激励机制。任何政策的贯彻落实都需要一定的奖惩机制，农村的土地资源的管理和规划具有很强的专业性和技术性，也因此相对于一些农地的整理而言，具有一些特殊性，在农村各种土地资源的管理和规划过程中，对各种政策的贯彻落实，都不能够强制性的采取相关措施，而应该采取有效的激励制度，必须形成有效的利益驱动机制。而目前为止，我国的农村土地资源管理和规划过程中，缺乏相关的激励机制，农民和地方政府缺乏积极性和热情。
2.法律法规和政策措施不健全
我国的农村的土地资源的管理和规划还处于初级阶段，各种法律法规都不够完善，一套符合多方利益，符合土地资源利用规律的制度和法规尚未正式形成，各种法规规定尚不够成熟，上需要在具体的实际情况中得到不断的完善，要坚持各种措施都有法可依，如此，可以加快农村土地资源的整理朝着规范化和制度化的方向发展。
3.管理机构设置不尽完善，管理人员专业化水平有待提高
农村土地利用规划和计划管理主要涉及县乡两级国土管理部门，在规划的编制实施等具体管理上又集中到县级规划管理相关科室，使得乡镇农村土地利用规划和计划的编制、实施、管理存在缺位，只是简单的完成上级布置的任务。应通过健全制度、完善机制、规范管理，不断提高管理人员的整体素质和专业化水平。
4.规划计划管理信息化水平区域差异巨大
农村土地利用规划和计划管理信息化建设严重滞后于城市的信息化建设，主要表现在组织机构建设、专业人员的配备、硬件设施、资金投入、数据标准、信息系统建设等多方面。农村的信息化建设仅停留土地利用现状数据库上。各地农村土地利用规划信息化建设发展不平衡。不同地貌条件地区的农村土地利用规划及管理信息化建设呈现不同水平。
三、加强我国农村土地资源管理规划的对策分析
1. 完善规划实施的法律法规保障
通过具有强制效力的法律法规是规范和保障规划实施管理的最基本方法，如以《城乡规划法》为基础的城乡规划法律法规体系，对一切城乡规划的编制、实施管理等都作了明确规定。而土地利用总体规划法律法规依据只有《土地管理法》第三章共14条的1600多字，且由于土地利用总体规划的实施管理包括土地利用年度计划管理、建设项目用地预审、规划局部调整或修改、指导或协调相关规划、规划实施评价或评估等非常多的内容，没办法对这些内容进行全面、深入的规定。
这几年来，各级政府和主管部门为确保土地利用总体规划的实施，通过探索和经验积累，出台了很多的规章制度和相关政策，如国土资源部37号令《土地利用年度计划管理办法》，地方层面上，由于土地利用总体规划实施管理的工作重点是地方性规划，尤其是县、乡两级实施规划，因此，在遵循国家法律法规的前提下，制定可操作的地方性配套法规(如规划实施条例)，提出涉及规划所有实施管理内容和违反规划的强制处理措施等具体规定，来保证各级规划的实施管理。
2.建立并完善补偿和收益分配机制。在进行农村土地资源管理和规划过程中，要对各种和农民切身利益相关的环节加以合理科学的处理，比如对产权归属等进行合理调整，同时，要对收益作出公正客观的分配，如果有受到损失的农民，要给予合理的补偿，这样有助于推进各种土地整理措施的贯彻落实，也有助于缓解社会矛盾，在这项工作中，要坚持公正，客观的原则。
3.农村土地资源的管理和规划必须加强领导，把其列入各级政府的重要议事日程。大力宣传开展农村土地资源的管理和规划的必要性及重大意义，提高广大干部群众的认识，增强开展农村土地资源的管理和规划过程中的紧迫感、责任感及自觉性。
4.建立和完善农村土地资源管理和规划的相关法律和政策。法律、法规和政策的完善，是农村建设用地整理顺利实施的保障。农村建设用地整理必须按法律法规进行，并有严格的操作程序和规范。因而，必须建立和完善农村建设用地整理法律法规和政策措施。
5.编制农村建设用地整理专项规划。开展农村土地资源的整理和规划调查摸底，充分了解农村土地资源的利用现状、潜力及存在问题，为编制农村土地资源管理和规划专项规划提供依据。一个好的规划是有效开展农村土地资源管理和规划的依据和前提，要在充分科学分析的基础上编制好农村土地资源的管理和专项规划，以确保有计划、有步骤地开展农村土地资源的规划管理。
6. 农村土地利用规划和计划管理是农村土地管理的核心内容。农村土地利用规划是合理调整土地利用结构和布局，对土地资源开发、利用、整治、保护进行统筹协调所作的战略性、宏观性规划。新时期．农村土地利用规划计划管理的总体指导思想是：以党的十七大和十七届三中全会精神为指引，落实科学发展观，按照建设资源节约型和环境友好型社会的要求，加强农村土地利用的用途管制，为区域经济社会发展提供必要的用地保障，充分发挥农村土地对国家粮食安全、生态安全和农民利益的多重保障作用。
7.建立农村土地利用规划编制的共同责任机制。农村土地利用规划计划管理的共同责任包括规划计划编制和实施管理的共同责任，其核心是理顺土地管理部门与政府其他相关职能部门在农村土地规划计划编制上的关系，明确各部门在农村土地利用规划计划编制上的共同责任，防止中央政府与地方政府之间、各级地方政府之间、部门与部门之间各唱各调。
四、结束语
农村土地资源的规划整理关系到我国农村土地资源的合理规划和利用，关系到我国农村经济发展，科学规范的土地资源整理，既有助于农村建设的规范性和统一性，有助于改善我国农村布局混乱的状况，又有助于提高土地资源的利用效率，提升经济效益，促进农村的和谐，在此过程中，各个部门，各个参与主体都要本着从全局出发，兼顾局部利益，统筹整体，坚持以人为本的思想，从而促进整个农村土地整理规划的规范化和透明化。
参考文献：
[1]靳鹏钰 我国农村土地规划管理中的问题以及对策研究 [期刊论文] 《财经界（学术）》 -2010年3期
[2]李秋月 集体建设用地土地使用权流转问题研究 [学位论文]2008 - 中国人民大学：经济法
[3]袁弘 汤敏 刘琰 李迪华 地震灾害挑战我国农村土地政策 [期刊论文] 《新建筑》 ISTIC -2008年4期
[4]贾少华 论我国农村宅基地使用权制度的完善 [学位论文]2008 - 武汉理工大学：经济法学
[5]张波 城镇建设建筑工程开发用地的规划管理 [期刊论文] 《城市建设理论研究（电子版）》 -2012年8期
土地规划管理办法范文6
一、基本情况
浙江、湖南、广西三省区,分别是我国东、中、西部具有代表性的缺地地区,2005年经济总量在全国分别排在第4、13、17位,城市化、工业化进程和经济发展速度基本处在由高到低的三个梯度上。
(一)土地资源均明显低于全国平均水平
根据2004年统计数据,全国人均拥有土地11.08亩,拥有耕地1.41亩。三省区人均土地拥有量都低于全国水平,其中浙江省尤为紧张,人均拥有土地3.34亩,只有全国水平的30%,人均拥有耕地0.65亩,不到全国水平的一半;湖南省人均拥有土地、耕地面积为4.72亩和0.85亩,也只有全国水平的40%和60%;广西区情况比浙江和湖南略好,人均土地和耕地拥有量分别占全国水平的65%和94%。
(二)城市化、工业化发展对建设用地的需求强烈
从城市化率、工业化率提高来看,2001年至2004年期间,全国城市化率由37.7%提高到41.7%,浙江由48.7%提高到54%,湖南由30.8%提高到35.5%,广西由26.8%提高到31.7%;全国工业化率由43.5%提高到45.9%,浙江由48.7%提高到54%,湖南由30.8%提高到32.3%,广西由29.1%提高到31.5%。
从建设用地的增长来看,2001年～2004年,全国建设用地量年均达4.86亿亩,年均用地增速为-4.32%。浙江建设用地量年均达到1613亩,年均用地增长速度达到21.07%。湖南建设用地量年均达到2042亩,年均用地增长速度达到32.3%。广西建设用地量年均达到1616亩,年均用地增长速度达到13.5%。
(三)建设用地占有耕地数量不断提高
2001年～2004年,全国耕地减少1.09亿亩,年均减少18.6%。而浙江、湖南、广西耕地年均减幅分别为36.7%、44.3%和21.5%,远远高于全国的减少速度。从耕地减少的构成分析,建设用地占用耕地是耕地减少的重要组成部分。这四年,全国建设用地占用耕地量占耕地减少总量的比重为12.1%,而浙江这一比例高达45.1%,大大高于全国水平,建设占用耕地问题尤为突出;广西、湖南这一比例也分别达到了12.4%和11.2%,与全国比重相当。
(四)土地利用集约化程度有所提高
浙江省建立了政府主导型的收购储备创新制度,推行建设项目用地量化定额和定性控制双重指标管理办法,建立了区域土地集约利用评价考核办法,加大了工业用地招牌挂出让力度。从2001年至2004年期间,浙江省每亩建设用地GDP从4.6万元提高到8.3万元,每亩建设用地固定资产投入从1.7万元提高到4.4万元,每亩工业用地工业产值从11.8万元提高到56.4万元,平均土地固定资产投入强度为564万元/平方公里。
湖南省出台了国有土地使用权相关办法,狠抓国土资源市场秩序建设;严格按规划实施和执行项目用地预审制度,在推进土地资源市场化、盘活存量建设用地、加强建设用地使用监管等方面狠下功夫。从2001年至2004年期间,湖南每亩建设用地GDP从1.6万元提高到3.3万元,每亩建设用地固定资产投入从0.3万元提高到0.9万元,每亩工业用地工业产值从3.7万元提高到6.7万元,平均土地固定资产投入强度为164万元/平方公里。
二、突出问题与矛盾
(一)城镇空间平面扩张与现行规划用地的矛盾
首先,城镇扩容外延化倾向非常明显。目前,全国各地在新城建设热潮中,出现了以政府搬迁为中心,追求大规模、高标准以及严重浪费土地的城镇化“冒进”现象。从三省调查来看,城镇建成区扩展规模过大情况也普遍存在。比如浙江省,截至2002年底,县(市)级以上城镇建成区面积共1695平方公里,比2001年的1499平方公里扩大了196平方公里,年增长率为13%;与1998年的978平方公里相比,扩大了717平方公里,4年增加了73%,远远大于同期全省城镇居民人口增长率。而湖南、广西则是大规模建设新城,使得新城建设对土地的吞吐量明显超过了老城。
其次,现有规划用地已经接近枯竭。三省的城市建设用地的快速增长,导致国家规划用地有被提前耗尽的威胁。 以湖南岳阳市为例,城市建成区已经开发19平方公里土地,到2010年将达到30平方公里,国家规定的岳阳2010年城市土地利用规划限额为32平方公里,用岳阳土地部门的话来说,“五年目标三年实现”。其他地区也大同小异。按照上述用地法,假如国家不再批准新的用地规划,意味着上述地区将成为建设用地资源枯竭型地区。
其三,新城的迅猛扩张与现行土地利用规划的矛盾尖锐化。 三省特别是湖南、广西各级政府城镇化、工业化用地的蓝图都很宏大,均强烈要求进行城市土地利用规划的修编。国家土地规划成为这些地区城市化发展中必须要突破的瓶颈。我们认为,在城市扩容过程中,需要进行城市土地规划的必要修编。问题在于,如果城市建设规划修编的土地利用胃口过大,如国家“十一五”规划专家组成员、中科院院士陆大道所指出的,一些地区按照现有人口和产业规模的两倍、三倍、四倍进行城市规划的修编,导致城市发展空间严重失控,就值得国家规划部门关注了。尽管三省目前还没有发展到上述地步,但城市过度外延化的发展倾向已经非常明显。
(二)建设项目粗放用地与土地指标紧缺的矛盾
首先,土地年度指标严重不够用。从三省调查来看,课题组听到最多的反映就是建设项目用地供求缺口极大。 三省区大批项目卡在土地上难以上马,土地年度指标严重不够,土地指标成为最稀缺的资源,三地由跑项目审批转为跑土地指标。
其次,各类建设用地仍然“广种薄收”。尽管三地在一定程度上提高了土地的投资强度与集约力度,但是从总体上来看,建设项目大手大脚、用地标准过高的状况未见根本性好转。一是“大型公共建筑”耗地居高不下。所谓大型公共设施一般指建筑面积2万平方米以上的办公建筑、商业建筑、旅游建筑、科教文卫建筑、通信建筑以及交通运输用房。从我们在湖南、广西实地考察的情况来看,前几年盛行的“宽马路”、“大广场”、“花园式工厂”已经受到了一定遏制,但是在新城建设中,力求大手笔、高标准的建设大办公、大商贸、大会展、大学城(或教育城)、大交通等“大型公共建筑”的势头正猛,并且被地方政府誉为新城带动老城的发展模式大肆宣传。二是工业园区投入产出效率偏低。湖南、广西等中西部地区既担心土地不够用,但更多的担心找不到商人,强调中西部地区没有土地甜头投资商不会来;因此,现有工程建设用地标准普遍偏高,土地利用效率较发达省、市偏低。
更为重要的是,目前,这些地区各行业用地自定标准,土地部门不参与,在缺乏合理的用地标准与土地综合调控手段的情况下,助长了各行业多要多占土地、留有余地的风气。
其三,面临着用地与供地的总量巨大缺口,三省不约而同提到了国家宏观调控与土地闸门不要一刀切,要求国家实行灵活性的土地供给政策。广西强调, 沿海地区开发区过多,土地资源存在较大浪费,但是中部地区总体是工业化的起步阶段,对土地等要素的需求是扩张时期,应当区别于东部,实行宽松的供地政策,不要“发达地区生病,全国陪着吃药”。湖南提出,目前,丘陵山地、荒地山地都作为农用地,是否可以作为非农用地,增加这方面用地指标。
(三)分散布局、恶性竞争与规模效益的矛盾
工业园区布局分散,产业定位不明确。2003年湖南省有开发区228个,最后核定为省市级开发区76个,但实际上许多县也拥有开发区,形成所谓三类区域工业布局。由于省里对各类开发区用地缺乏统一规划,园区产业定位不明确,工业项目产业集聚度低,重复建设多。 广西许多市同时上甘蔗糖厂,需求资源相同,产业结构趋同。上述情况使得大家都做不大,影响土地资源的使用效率。从浙江来看,大量的“农村工业园区”特点是多而散,占地多,但集聚效益低。
恶性竞争导致土地严重贬值。长期以来,为了吸引投资商竞相杀价,大打土地价格战,形成了恶性竞争的局面,导致土地贬值与收益流失,企业丧失提高土地效率的动力与压力。湖南省里对各类主要开发区统一定地价,严格禁止违规廉价出让国土资源,但是,各个开发区为了留住商家,竞相杀价,一些开发区超低地价或零地价争抢开发商的现象时有发生。低价出让土地背离了市场价格机制,助长了企业圈地、囤地等寻租和投机行为,导致土地投资强度的降低和项目质量的降低。
(四)存量土地难以盘活与增量土地供求紧张的矛盾
存量土地闲置数量巨大。湖南省有关部门粗略统计,建成区的土地大约有500万公顷土地闲置,在各类开发区中,比较普遍的存在政府大量征地,企业大量圈地,多圈少用、圈而不用的情况。广西、浙江的存量土地闲置也有较高比例。
盘活存量土地难度大,进展慢。从总的方面来看,盘活存量土地是政府头痛的问题。湖南反映,土地闲置率高的有几种情况:一是关系硬、影响大的大企业,如几个知名的大企业控制了几千亩土地,但使用率却不高。要盘活,涉及到企业与政府的债权债务纠葛,难度较大。二是破产或濒临破产企业。湖南株洲的破产企业或濒临破产企业由于债权债务大、职工难以安置等历史原因,无法及时转让土地。加上破产企业土地分散,开发成本大,盘活难度大。三是招不来商的土地。广西一些开发区先期征用土地的价格已经确定,但招商引资不成功,后期再招商其他企业时难度大,土地转用其他用途的成本又很高。
更为严峻的是,在湖南、广西,政府部门反映,由于存量土地不能调整,投资厂商闲置土地无法收回,使得存量土地的真正控制权掌握在开发商手里,而不是政府手里,政府要获得用于发展的土地,充实土地储备库,只有向上争取征用农地指标,从而加剧了增量土地的供求失衡。
三、未来对策性思考
(一)建立权威、协调与科学的土地利用规划体系
规划既是土地资源优化配置的蓝图,也是有效调控土地资源配置的源头。尽管我国建立了世界上最复杂的土地利用规划体系,但由于存在根本性的制度性缺陷,使得土地粗放配置无法从源头上得以根除。未来必须彻底改革规划体制,把好规划关。
多年来,土地利用规划在一些地方形同虚设,企业家可以凭借投资提出改变规划的要求,政府部门为企业跑规划修改,使“规划跟着项目走”;市长可以无视既定的规划提出城市发展的新构想,使“规划跟着市长走”。这样,国家通过规划实施土地用途管制的功能就大打折扣。同时,发展改革、土地、建设等部门制定规划时缺乏统一协调和沟通,规划思路和目标往往存在差异,导致产业规划、土地利用规划和城市发展规划之间不统一甚至相互矛盾。
未来应当构建具有权威性、协调性与科学性的新型规划体系。一是集中规划职能,树立土地规划的中央权威。土地利用规划是中央政府对战略性资源控制力的集中表现,规划职能必须高度集中于中央与省级政府,防止分散,否则城市建设中的重复建设、土地浪费问题不可能从根本上杜绝。二是强调规划的执行力。城市建设规划具有强制约束力,一经批准,绝不允许随意突破,擅自、越权修改。国家有关部门如国土资源部应当从繁琐的建设项目土地审批中解脱出来,把好土地利用规划制定与执行的大门。三是大大强化规划制定与执行的社会监督。规划是外部性极强的公共服务,不能局限在行政体系内部封闭运行。要加强各级人大与全社会对各级政府执行土地利用规划制定与执行的监督,使行政系统在规划制定与执行中不违背保护土地资源原则,提高土地资源集约化配置的公众利益。四是各种土地利用规划的协调性。要破除部门利益,加大对产业规划、土地规划和建设规划的协调力度,统筹城乡发展、统筹区域发展,切实做到 “三规合一”,三个规划同时报审、报批。五是加强土地资源的普查,统一统计口径与标准,真正做到摸清家底。建立“规划决定供给、供给引导需求”的土地供应新机制。
(二)建立两级政府分工负责的土地调控制度
土地作为战略性资源,在国家宏观调控体系中具有特殊重要的地位。尽管国家实施了一系列最严厉的管理办法,但是并没有彻底把住土地使用的闸门。未来需要在土地调控方面进行制度创新,把土地资源的集约化配置纳入宏观调控的有效范围。
目前土地调控制度应克服两大制度性缺陷。一是中央政府“抓小放大”的管理错位。我国建设用地实施年度审批制度。每年由国务院分批次审批的城市农用地转用、土地征收和项目用地,使得中央部门陷于时间长、程序繁、耽误事的微观审批事务之中,削弱了宏观监管职能,导致先用后征、边用边征、零批整用等违法违规用地现象屡禁不绝。二是省政府无责少权的管理缺位。在现行制度下,最接近基层的省级政府,在土地调控方面却既没有责任压力,也没有权限和手段,反而成为基层上报用地材料的“二传手”,帮助市县政府与中央政府讨价还价。如此调控,岂有不失控之理?
建立城市建设用地新的分级管理制度。 未来需要解决两级政府在土地调控方面的错位与缺位问题,建立分工合理的土地管理制度。由国务院分批次审批的城市农用地转用和土地征收,将从2007年起调整为每年由省级政府汇总后一次申报,待国务院批准后由省级政府负责组织实施、城市政府具体实施。新的土地审批制度实施后,中央部门大大淡化审批权力,强化对省政府的宏观监管职能,熟悉基层情况的省政府则要担起土地审批重任,从而形成中央政府总监管、省政府负总责、地方政府实施的连环制约的用地制度。虽然新制度实施之后的效果如何尚待观察,但中国的土地管理制度需要创新,才能推动城市化、工业化过程中土地集约目标的实现。
建立省级政府的土地储备库。从省政府角度来看,要有效调控各市县的土地资源配置,需要掌握强有力的调控手段。目前,各地区的土地交易流转基本上以市县区域为市场辐射和调节范围,各市县各自为政,分散运用土地使用权,大打招商引资的土地价格战,造成土地贬值与使用浪费。为此,海南提出建立省土地储备库,强化省政府土地调控职能的新思路。通过省级土地储备库替代各市县分散的储备库,从而在省域范围内建立统一的土地价格体系、统一的市场供需关系、统一的投融资平台,提高全省的土地集中交易能力、土地收益能力、非经营项目(基础、公共设施用地)的用地能力,避免出现土地分散占有与分散配置带来土地浪费。
实行新的土地控制指标管理制度。一是要根据不同类型、不同行业的用地特征,建立以用地类型或行业必要用地量、土地利用强度、投资强度等为核心的控制指标体系。二是以控制指标为基础制定供地环节及后续管理的各项制度,规范供地程序及行为,引导和促进非经营性用地集约高效利用。三是要严格执行耕地占补平衡政策和基本农田保护制度,严禁异地“占补平衡”。四是强化对地方政府供地行为的跟踪考核,制定集约用地评价考核指标体系,约束地方政府供地行为,提高地方政府集约用地管理的自觉性。五是建立对用地者集约用地的奖励和惩罚机制,实现新增建设用地前置控制与事后监督的有效联动,引导和促进用地者集约用地。
(三)完善以市场化为核心的土地配置机制
从城市建设用地实行有偿使用以来,土地资源配置的效率有了很大提高。但是由于市场机制还很不完善,使得土地利用还没有实现由粗放向集约的转化。因此,未来应当完善市场机制,推动土地集约与节约水平的提高。
完善市场配置机制必须克服两大制度缺陷:一是缺乏土地合理使用的约束机制。来之不易,用之珍惜。由于建设用地的成本在整个项目投资中所占比重非常低(2003年～2005年,在地方财政收入中,房产税、城镇土地使用税、土地增值税和耕地占用税四项税收仅占当年地方财政预算内收入的5.5%～5.7%) ,因此,用地单位(企业与非企业)难免多圈多占土地。二是缺乏土地合理使用的激励机制。由于集约用地与粗放用地的政策无差别,使得用地单位没有集约用地的积极性。
建立集约利用土地的约束机制。一是提高建设用地的税收标准。逐步提高土地增值税、城镇土地使用税等项税收,推动建设单位提高土地节约集约水平。二是稳步推进工业用地的招标、拍卖、挂牌供应,要积极探索和推行工业用地租赁制度。三是坚持定期更新城市基准地价。四是对长期闲置不用的存量土地实施高额城镇土地使用税,或开征土地占用税,迫使存量土地占有者提高使用效率。五是提高土地出让金的上缴数量。新增建设用地土地有偿使用费的缴纳主体是市、县人民政府,而不是用地单位。六是提高耕地占用税与耕地征收补偿标准,提高地方政府的征地成本,遏制地方政府多征多卖土地的冲动。
