物业管理论文范文1
由于电力企业长期以来一直将物业管理部门当做是后期服务部，正是由于对其的定位错误，常常安排一些老弱病残，或一些快要退休的老职工，并且在物业管理员工培养方面存在严重不足，结果导致现阶段电力企业物业管理人才严重匮乏。作为物业管理人员，不仅需要具备物业管理专业的知识，还必须掌握经济管理、房地产、建筑、法律等方面的技能，就我国电力企业现阶段的物业管理人员配置来说，文化素质以及专业素养有待提升，在很大程度上影响了物业管理的发展。
2.优化电力企业物业管理的对策
2.1早期全面介入，强化物业建设质量
只有具备高品质的物业，才能提高物业管理的水平。这就需要物业公司尽早的介入，作为物业管理企业来说，应当考虑从后期物业管理的角度出发，综合考虑业主、开放商等各方面的利益，将物业管理各个细节延伸到开发建设的各个环节，提出行之有效的规划、设计建议，为物业后期管理提供便利。
2.2加强电力企业内部管理，强化服务意识
为了提高物业管理的服务质量，首先就需要从物业管理企业的内部出发，逐渐的转变员工的服务意识，并加强对其专业技能以及理论知识的培养，执行竞争上岗制度，合理安排物业管理的程序。具体的措施体现在以下几个方面：
（1）引进优秀的物业管理高层人才，充分发挥其在物业管理中的领导才能。
（2）加强对物业管理企业员工的培训，包括专业管理以及相关方面的知识，定期进行考核，采用评比等手段，提升员工自身的综合素质；
（3）加强物业管理企业的内部管理制度，建立良好的企业文化，增强企业的凝聚力，使全体员工树立高质量的服务意识，提高物业管理整体的服务质量。
2.3规范物业管理自身的行为
为了规范物业管理自身的行为，需要做好以下几个方面的工作：
（1）物业管理工作本身存在程序复杂、项目众多、环节繁杂等特点，需要加强对物业的日常管理，强化管理岗位，突出工作程序，优化物业管理的中心环节。
（2）完善物业管理相关的法律法规，有效的约束物业管理的行为。物业管理企业也需要引进质量体系，制定质量监督手册，运用国际通用的准则，规范物业招投标、管理服务方案制定、接管验收、入伙管理、职工回访、有偿服务、退伙管理等所有过程的控制要求，来逐步完善其质量管理体系。
（3）物业管理企业需要加强对企业员工的沟通，关系员工的工作与生活，和谐企业与员工之间的关系。另外，要建立科学的奖罚制度，激励员工，充分挖掘员工的潜力，积极听取员工的建议。
3总结
物业管理论文范文2
1、物业管理公司要实现对分散的下属物业管理处进行统一高效的管理，必须首先实现管理的网络化和标准化，保证公司信息的上传下达快速准确，不会失真；2、总部领导需要在任何时间、任何地点了解下属单位实时的营运情况；3、统一规范化的工作流程可以保证每个管理处都有一流的服务水准；4、网络化管理可以削减中间管理层，简化文件传递等中间环节，实现管理“扁平化”、无纸化，大大降低管理成本；5、网络化管理可以实现集中采购、统一库存、集中培训等，从而有效降低经营成本；6、统一的信息平台可以缩短领导与员工距离，实现公司内部的交互式管理，营造宽松的企业文化；同时也可以实现物业公司与住户间的“零距离沟通”，为物业公司实行个性化服务提供了可能。
二、网络化管理在物业管理中应用的必要性
物业管理公司是小区专业管理的主体，全面负责公共设施维修、环卫清扫、绿化养护、小区治安保卫等服务性工作。通常情况下，住宅的管理是一个劳动密集型的行业，然而它并非一般意义上的体力劳动。物业管理行业发展到现在，已经渐渐地超出了清洁、绿化和安全巡逻的概念。高科技手段和计算机技术已不容选择地进入物业管理行业，物业管理不再是传统意义上全天候的人工管理。
1、消费群领域的网络化刺激了物业管理的网络化进程根据CNNIC的统计，到去年年底中国已有网民2230万，任何一个积极寻求发展的物业管理公司都无法面对如此巨大的市场群体而无动于衷。网络的发展将物业管理公司与业主们一起推向市场经济第一线。
千兆以太网和VODSL等宽带通信技；噩术的应用，利用现有电话线实现带宽达1OMb/s的双向传输，完全可以解决传统ADSL技术中存在的用户上行带宽窄及用户端接入设备昂贵的问题，ADSL终端设备大约要2700至3000元，而VODSL只要几百元钱，用户完全可以负担得起，有条件的发展商也可以免费提供。随着一个个智能化小区纷纷崛起，强大的社区信息网络体系逐渐形成。
2、智能化配套设施的统一管理要求物业管理以网络化与之相适应三表远程抄送系统、消防自动控制系统、自动巡逻系统、停车场IC卡管理系统、红外线安防系统等越来越多的智能化配套设施逐渐进入社区，不同的智能化设施可能关系到物业管理公司中不同的部门和人员的监控管理工作，同时又与每一住户日常生活息息相关。如何充分高效地利用这些设施为住户服务?如何将社区中管理的需求与系列基础设施的功能统一起来?这就要求物业管理实现网络化，以达到设备的应用管理、人的管理和住户的服务高效统一。
3、日常生活服务将逐步纳入物业管理的范畴，并最终实现与物业管理的良性互动住宅建设飞速发展，人们对居住环境也有了更高的要求。居室不仅仅是一个居住的中心、教育的中心、交流的中心。这就要求物业管理公司把自动化的服务延伸到客户一端，为客户提供方便、迅捷的个性化服务和定制信息。目前深圳一些小区如天安数码城、梅林一村等，已经可以在网上实现物业费用查询，网上建议，上网投诉、报修等功能。
4、网络化的进程，使物业管理完全可以与外界配套取得联系，甚至将周边配套视为资源，以补充自身配套的不足项目与商业中心区的距离是目前房价的支撑点，然而随着网络化管理的推进，管理的等级程度将成为人们考虑的另一个焦点。通过网络化管理物业管理公司完全可以与外面的配套取得联系，甚至将周边的生活配套视为自己的资源，以补充自身配套的不足。
三、物业管理网络化的实施措施
1、网络化管理，将社区中人的需求与系列基础设施的功能统一起来通过网络化管理，实现对集成的智能.化设备、系统、网络飞数据库等进行全面的管理和监控。例如一旦出现事故报警，不仅控制中心、保安部门可以立即进行处理，同时相关部门、高层管理人员以及住户均可同时了解到事故的处理过程，以便于及时采取相应的配合措施。
2、小区物业管理的网络化，促进社区管理规范、高效运营在住宅小区的物业管理中，大量日常工作是围绕居住保障进行的。它包括上水、下水、煤气、交通、通讯线路的畅通，供电的稳定，冬季的用暖供给，土建结构的安全保障，外墙装饰的破损补救，以及对突发事故的急修、抢修等。这一系列对物业各类硬件的日常维护、修缮、更新、改造等，相当复杂繁重。网络化管理，将其纳入程序化管理，则能够极大地降低劳动强度，使社区的服务管理规范有序，同时为企业持续发展和追求长期利润最大化奠定基础。
3、社区网络化管理，为物业管理公司带来增值效益如果说网络化的管理给住户带来的是便捷飞高效的服务，对管理公司则意味着勃勃商机。除了搞好物业管理综合服务收费所包含的必要服务项目外，物业管理公司还可以通过网络拓展服务的深度和广度，开展各种在线的增值服务，如VOD点播、远程教育、远程医疗，使用户享受到无微不至的关怀和尽善尽美的服务，并从中获取增值效益。
四、网络化管理的应用优势
在对物业管理的问题上，人们经常谈论的是对社区的物业管理。实际上，它还包括另一个重要层面，即对公司的内部管理。网络化管理首先解决的是实现了对分散的下属物业管理处统一高效的管理。物业管理是规模出效益的行业，但如果集团下属物业管理处个数众多且分布分散，势必造成资源的浪费及管理的不便。网络化物业管理，能有效运用现代管理科学和先进的维修养护技术，以经济手段对物业实施多功能、全方位的统一管理，并为物业所有人、使用人提供高效、周到的服务，使物业发挥出最大的使用价值和经济价值。
1、实现对分散的下属物业管理处统一高效的管理发展速度快本来是一件好事，但同时也暴露出了一些问题，如开发单位多、物业项目小而零散，致使点多、片大、线长。远程统一化管理问题成了让物业管理公司头痛的难题。网络化物业管理有效地解决了远程化管理问题，将物业管理升级，利用网络将有关联的或同一发展商、物业管理公司旗下的项目联结起来，达到资源共用、信息共享，以较少的资源投入发挥更大的功效；物业管理公司老板还可以安坐家里测整个企业在各地的进度。
2、减少中间环节，有效降低成本网络化物业管理最大限度地解决提高了服务质量与降低管理成本之间的矛盾，有效的削减中间管理层，简化了费用核算、文件传递等中间环节，大大降低了管理成本；并实现资源共享、信息、公用，从而有效降低经营成本。
3、统一的信息平台实现了交互式管，理与个性化服务，缩短了领导与员工的距自离，实现了公司内部的交互式管理，营造出宽松的企业文化物业管理是一项系统的管理工作，随着市场的变化，小船的抗风险能力是有限的，大的集团公司的出现，可起到整合市场的功效，只有提早着手建立起远程统一化管理运行机制，即时调整策略，才有可能走自在市场竞争的前列。
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随着中国房地产业的持续发展，国外先进物业管理企业的进入，中国未来物业管理行业的竞争将会异常激烈。物业管理企业如何良性发展，如何在激烈的竞争中立于不败之地，这要求物业管理企业在管理上有所创新，主要从以下几个方面入手：
一、物业管理企业的计划
创新管理计划是由企业的高、中层管理者制定的，它将企业战略中具有广泛性的目标和政策转变为确定的目标和政策，并且规定了达到各种目标的确切时间。管理计划的创新要围绕战略目标进行。物业管理企业的高、中层管理者在制定具有创新性的计划时，应当普遍听取物业管理企业一线员工的意见和建议，因为他们是物业管理服务的直接提供者和接触者，只有他们最了解服务对象的需求。
二、物业管理企业的组织
创新物业管理企业的组织创新在一定程度上说是一场管理的革命。首先要创造一种创新的舆论氛围，使企业的员工充分熟悉组织创新的紧迫性与重要意义；其次，要明确创新的艰巨性与复杂性，使大家对组织创新的困难有个比较清醒的熟悉，从而做好思想上和心理上的预备；再次，要明确创新的有利条件与有利时机，做好宣传工作，以增强对创新成功的信心，发动企业全体员工参与组织创新；最后要明确组织创新的目的、目标、原则、程序和方法等，以保证组织创新过程中的科学性与平稳性。
三、物业管理企业的控制创新第一，人员配备控制
人员配备控制创新包括两方面的内容：一是对员工进行选择，二是对员工进行培训。
对员工的选择主要包括任用谁、提升谁和调动谁的问题。例如，制定人力资源规划时，人力资源部门根据劳动力市场发展变化的猜测，以及组织机构业务发展的要求，向企业管理层提出组织内部人力资源的发展规划，包括组织内部人员数量、年龄结构、文化结构和职业结构的变动趋势，让企业管理层从整体上进行把握。
对员工的培训，既包括技术和业务方面的练习，又包括员工行为和态度方面的练习，物业管理企业对员工的培训创新可从以下几方面入手：
1.培训机构创新。物业管理企业的培训机构一般分两类：外部培训机构和内部培训机构。外部机构包括专业培训企业、大学以及跨企业的合作（即派本企业的员工到其它企业挂职锻炼等）；内部培训机构则包括专门的培训实体，或由人力资源部履行其职责。一般来讲，规模较大的企业可以建立自己的培训机构。规模较小的企业，当培训内容比较专业，或者参加培训的人员较少，缺乏规模经济效益时，可以求助于外部咨询机构。
2.培训对象及方式的创新。根据参加培训的人员不同，可分为高层管理人员培训、中层管理人员培训、普通职员培训，根据不同的受训对象，设计相应的培训方式和内容。一般而言，高层管理人员应以灌输理念能力为主，参训人数不宜太多，采用短期而密集的方式，运用讨论学习的方法；对于中层人员，应注重人际交往能力的练习和引导，参训规模可以适当扩大，延长培训时间，采用演讲、讨论及报告等方式，利用互动机会增加学习效果；对于普通职员的培训，需要加强其专业技能的培养，以“大班制‘的方式执行，长期性的延伸教育，适当运用模拟等方法，充实员工的基本理念，加强实务操作。
第二，信息沟通渠道的控制。
良好的沟通有助于决策者正确、及时地把握与企业运作相关的各种信息，增强物业管理企业员工的团队精神，与业主建立积极的互动关系。沟通，包括内部沟通和外部沟通。外部沟通是指物业管理企业与业主之间的信息传递，物业管理企业与开发商、设备供给商、服务供给商之间的信息传递，以及物业管理企业与政府相关主管部门、园林、水电等部门之间的信息传递。其中，最主要的还是物业管理企业与业主之间的沟通。比较新奇的沟通手段有建立网络平台、举行各种与业主的联谊会等。
内部沟通是指企业内部在运作、管理上的信息传递。内部沟通主要包括两个方面：水平沟通和垂直沟通。水平沟通是指信息在平行的职能部门之间、同级的管理者之间以及基层员工之间的传递。垂直沟通是企业内部具有上下级关系的组织与组织之间、组织与员工之间、上级员工与下级员工之间的信息传递。垂直沟通按信息传递顺序可分为向下沟通和向上沟通。在内部沟通方面，一些外资企业走得比较靠前，如将微软的办公平台系统和专业物业管理系统软件引入物业管理企业，大大简化了沟通手续、提高了沟通效率、节约了沟通成本。
四、物业管理企业的激励创新第一，目标激励
员工从事任何一项工作，都希望所在企业能有一个明确的工作目标，并引导他们围绕这个目标去工作，最终达到和实现。因此，物业管理企业一定要有一个详尽的发展计划，并规定每年要达到的具体目标，是创全国优秀物业管理大厦（小区），还是通过ISO9000质量认证。只有目标明确，员工才有奋斗方向和工作动力。
第二，奖励激励。
员工工作的目的主要是获[FS：PAGE]得生存所需的物质基础，物质奖励的作用显得十分重要。因此调动员工的工作积极性，要充分体现“多劳多得，不劳不得”的公平分配原则。对企业的优秀员工要给予一定的物质奖励，用奖励来激发员工的工作积极性和创造性。
第三，福利激励。
福利可为员工解除工作和生活上的后顾之忧，使员工全身心地投入到工作中。现在的企业一般都会为员工购买养老、医疗等保险和住房公积金。还可以根据企业的经营状况，实行年终双薪、带薪休假、生日礼品、伙食补助等更丰富的形式来提高员工的福利，就可能最大限度地激发员工的工作积极性，增强员工对企业的忠诚度。
第四，榜样激励。
榜样的力量是无穷的，一个单位重要领导的工作能力和人格力量会直接影响到员工工作积极性的发挥。作为物业管理企业的领导层和主要管理人员，一定要处处以身作则，率先垂范，以自身的榜样力量来影响和调动员工的工作积极性。
第五，荣誉激励。
人的需要和追求是分层次的，当基本的工作需求和物质利益得到满足后，他们往往渴望得到各种荣誉。因此，对工作成绩优异、素质高、业务能力强的员工，企业要将他们晋升到高级工作岗位，使工作岗位与他们的工作能力相一致；对工作突出、遵守企业管理规定、受到用户称赞的员工授予“优秀服务标兵”，“先进个人”等荣誉称号，并将其主要事迹在有关报刊和宣传栏中大力宣传；对素质高、品质好、有发展潜力的员工可派出考察学习和培训，提高他们的业务能力。
中国有句古话：“苟日新，日日新，又日新。”这说明中国人是具有创新精神的。希望我国的物业管理人也具有创新精神，努力走出一条具有中国特色、适合中国特色的物业管理之路。
参考文献：
1.杨锡怀，《企业战略管理》，高等教育出版社
物业管理论文范文4
一、“鞭子效应”（Bullwhipeffect）
数年前，P＆G管理人员在考察婴儿一次性纸尿裤的订单分布规律时曾惊奇地发现，虽然婴儿对产品的消费比较稳定，零售商那里销售量的波动也不大，但厂家从经销商那里得到的订货量却出现大幅度波动，同一时期厂家向原材料供应商的订货量波动幅度更大。这似乎是一件与常识相矛盾的事。处于其他行业的HP等其他企业也作过类似的调查，同样印证了这一现象的存在，这与我们在挥动鞭子时手腕稍稍用力，鞭梢就会出现的大幅度摆动的现象相类似。于是，人们就将这种现象称为“鞭子效应”。简单讲，“鞭子效应”就是指供应链下游消费需求轻微变动而导致的上游企业生产、经营安排剧烈波动的现象。
由麻省理工学院管理学院设计的供应链物流管理动态模拟实验--Beergame，为我们较好地再现了鞭子效应产生的过程。这个实验以4人为一组，实验者分别代表供应链中的生产商、经销商、批发商和零售商。在实验过程中，由指导教师代表的消费者发出订单，每个经营者则根据本期从下游经销商收到的订单发出货物，并以此为依据参考销售的历史记录预测未来需求的变化，结合本期期末库存量向上游供应商发出订单。在任意两个经营者之间订单的传递需要两个经营周期，货物的运送也需要两个经营周期，换句话讲，每个经营者从发出订单到得到该计单的订货需要四个经营周期。这样，在经营一段时间以后，首先消费者需求出现微小调整，随后零售商、批发商、分销商的订单、库存量相继出现波动，并且，沿供应链回溯波动幅度越来越大，“鞭子效应”的痕迹越来越明显。
二、“鞭子效应”产生的原因
表面上来看“鞭子效应”表现为需求的不确定，下游企业对本企业产品经销量的波动，但实质上这种不确定是由于需求变化的信息在由供应链下游企业向上游企业传导过程中被扭曲，进而扭曲被放大的结果。“鞭子效应”产生的原因复杂多样，它涉及到企业的营销、物流、生产各个领域。但简单来讲这些原因主要可归为两大类，一类是系统原因；一类是管理原因。两种原因纠结在一起，共同作用提高了企业经营成本，对产品供应链造成消极影响。
系统原因也可以理解为客观原因，或者是供应链本身所无法服的原因。FrankChen等人的文章中曾经指出“鞭子效应”来源于两个方面：需求的变化和订货周期的存在。需求的变化主要指需求自身的波动，需求变化大，则效应强烈；需求平稳，则效应微弱。订货周期（lead－time）的存在，即从经营者发出订单到最终收到所订货物要花费的时间。订货周期越长，相应时间内市场的波动越大，需求预测越不准确，“鞭子效应”表现越明显。
造成“鞭子效应”的另外一个重要的系统根源就是供应链的多层次性。在FrankChen的文章中谈到，由于在供应链的各个层次经营者都会设置安全库存，多层的累积，乃至同一层次中多个仓库库存的累加都会导致整个供应链系统库存产品量的数倍增加，进而导致企业对市场波动的反映速度减缓，“鞭子效应”加剧，再促使企业提高为客户服务的水准，尤其是现货供应水平和提高安全库存，形成恶性循环。
造成“鞭子效应”的管理因素比较复杂和多样化。它可能是由于经营中的非理造成的，例如为避免缺货发出的异乎寻常的大额订单，订货激增给上游经营者带来错误市场信号，扭曲的信息在向更上游的供货商传递过程中多次放大，给整个供应链带来灾难性的后果。这种头脑发热大量订货（取消订货），或者不考虑市场需要完全凭主观臆断决定生产、订货安排的现象在现实中并非罕见。大量的生产闲置，库存积压也往往与此有一定联系。
但“鞭子效应”也可能是经营者理智决策的产物。仍以实验中的经营者为例，实验中不允许经营者之间互相讨论（这也是有着一定的现实背景的），经营者所能够得到的唯一的市场信息就是下游企业传来的订单，由于相互之间的不信任，每个经营者都倾向于根据历史上需求的变动，以及近期所得到的需求的变化情况作出自己的市场预测，并以此作为确定采购、生产、库存决策的依据。企业对需求的历史信息越看重，即当前期实际需求在预测中所占的权数越小，其对预测值的影响越小，有关需求波动信息传导给上游供应商的越微弱；相反，对前期需求变动越看重，当前期实际需求对预测的影响越大，由此制定的未来期采购计划越能反映本期需求波动的情况，向上游供应商所传导的本期需求变动的信号越强烈。由于需求的波动可能是随机的，也可能体现今后一段时间内一定的变化趋势，因此无论哪一种预测策略都可能对从消费者得到的消费信息发生错误理解，进而将错误的市场信息传导给供应链上游企业，并在传导过程中将其扭曲放大，导致“鞭子效应”的产生。
“鞭子效应’还与企业所处的物流环境有极大关联。订货交易成本的存在，运输中规模经济的影响，乃至订单处理、仓储管理的落后，现代化通信手段的匾乏都会直接导致经营者延长订货周期，加大订货批量。同时，鉴于缺货成本通常高于库存持有成本--尤其是当我们将缺货的隐性成本（即所谓失销成本）考虑在内时，理智的经营者必然将选择一定的安全库存量来应付两次采购之间市场可能发生的波动，订货周期越长，需求不确定性也将越大，为此而设计的安全库存量也将越大。此外，一般来讲，订货周期时间由四部分组成：订单传送、订单处理、备货和货物装运。由于这四部分时间中的任何一部分变化都直接影响订货周期，因此订货周期的不确定也通常作为安全库存决策时考虑的一项重要内容。订货周期越长，所需安全库存越多；订货周期变化越大，为达到同样的现货供应比率，同样也会要求有更多的安全库存量。“鞭子效应”也与经营者的营销策略有一定的关联。经济社会中销售与消费的脱节极容易造成经营者将销售量误解为消费量，并据此作出错误的生产、经销计划。企业的促销计划无论是针对经销商的，还是针对最终消费者的，也无论是数量优惠，还是价格折扣，以及付款方式上的优惠，都会产生一定的先期购买（forwardbuying）行为，即在实际需求产生之前购买。这样会造成一段时间内产品的销售量远远超出该段时间市场对该产品的实际吸纳水平。这些超出需要的产品就会被客户或消费者堆放在仓库里供未来消费。当市场价格回升至正常水平，由于他们仍有存货，就会在一段时间内消费但不购买，结果是，客户的购买时间安排与消费时间安排截然不同，购买量的变化比消费量的变化幅度要大得多。由此，处于供应链上的企业受到震荡也就在所难免。促销之外的一些引发先期购买因素也将推动“鞭子效应”。例如HauL．Lee曾在文章里谈到由于热销产品供不应求，销售商往往多订货以防止生产商在不能满足所有订货时按照订货量配给产品；有的企业以销售人员的销售金额为其业绩评估标准，这样会造成在到达评估最后期限时，出现许多虚假的“人情”订单。如果企业出于竞争压力，同时允许经销商免费退货，或者存在事实上的免费退货，那么在产品流行期一过，或者销售人员业绩评估结束，又会有大量订单消失或者被取消，生产商原先依据虚假的需求信息所制定的生产计划就会落空，造成大量的浪费。
三、改进物流管理，削弱“鞭子效应”
“鞭子效应”将造成企业经营成本的上升和管理的低效率。因此，如何削弱这一影响就成为企业管理上的一个重要课题。由于“鞭子效应”的产生归根结底可以看成是个别环节中信息扭曲与信息在供应链流动过程中扭曲被放大这双重因素的结果，因而抵消“鞭子效应”的努力也可以从这样两方面着手。
就个别企业而言，首要是选择好的需求预测工具，以使企业能够对需求的变动作出正确的分析、评价，并对未来市场作出相对准确的预测，进而确定相对贴近市场真实情况的采购、生产等决策。
要避免信息扭曲导致“鞭子效应”还要尽量减少先期购买现象。前文中已经提到，促销、单纯以销售量评价销售人员工作业绩等做法都会引发先期购买，进而或者造成未来购买量锐减，或者由于大量的订单被取消，生产安排在一段时间内发生混乱。要减少先期购买现象就要针锋相对地改变原来的企业经营管理方式。近年来，沃尔玛倡导的天天最低价的做法就是一个例证。天天低价使得消费者囤积现象减少，真实的消费情况显露在经营者的销售信息里。有助于经营者在真实的市场信息的基础上预测需求，正确决策。
要抵消“鞭子效应”，最重要的还是要改进企业物流管理。这可以从几方面入手。（1）要构造企业局域网，引入计算机管理，实现企业内部信息共享。然后，企业通过互联网或电子数据交换系统（EDI）与客户联接，有效地加快订单传输速度，避免多次重复录入，提高备货、运送的效率和准确率，缩短订货周期，降低订货周期的木确定性。（2）要减少订货批量。一方面可以引入电子商务来降低交易成本，另一方面可以借助专业化的第三万物流企业来降低小批量运输时的高额运输成本。在运输领域，由于规模经济的影响，整车运费与零担运费差异巨大，专业公司因为可以将多个货主的货物集中运输，因此可以争取到较为低廉的整车运费，企业庞大的销售系统、富有经验的车辆调度也有助于合理安排运量和运输路线，减少空驶成本。所以，虽然对货主来讲还是小规模运输，但利用专业运输公司可以使平均运费水平大幅度降低。为减少订货批量，也有的企业尝试鼓励经销商订购一篮子商品，而不是一份订单只订购一种商品。这样虽然交货频率、运输效率没变，但是每种货物的交货次数增加了，相应的每次订货量就少了。
抵消“鞭子效应”的另一个重要方面就是加强供应链上企业的合作，减少信息传导过程中的扭曲。在这方面，近年来所推崇的综合物流管理模式将大有用武之地。现代化的供应链管理是变原来生产、销售企业之间瓜分利润的竞争关系为共同拓展利润空间的伙伴合作关系，实现所谓双赢的理想局面。体现现代供应链管理观念的一个重要手段就是供应链企业之间的信息共享，典型的做法就是变原来独自搜集需求信息为合作伙伴之间共享需求信息。通过互联网或者EDI技术使得零售商的销售信息随时传导到批发商、经销商、生产商，使他们得以利用即时信息了解产品消费状况，预测市场走向。由于即时信息比较准确，而且避免多次需求预测，所以真实需求波动被放大的现象得以减少，在掌握真实市场信息的基础上所作出的生产、运作的安排将会更加合理，大量的浪费将被避免。
物业管理论文范文5
既然感动服务是业主对物业服务的心理满足，物业管理人员首先要对业主可能的心理活动态势和需求有一定的了解，才能想办法适度去满足他，促进企业经营目标的实现。
1.业主的五个层次需求
在日常物业管理服务中，不同的业主有着不同层次的需求，其需求从高到低一般分为五个层次，即：自我实现需求、尊严需求、社会交往需求、安全需求和生存需求。物业管理只有尽可能地创造条件满足业主的各类需求，才能减少纠纷，提高业主的满意率。在物业管理过程中，要针对业主的社会地位、不同年龄、不同层次的服务需求，确定业主的需求类型，有效搞好管理服务工作。
2.业主的两种心理定势
(1)单独心理定势，这是指作为单独业主受各自家庭和社会生活阅历以及个体心理特征等因素影响而形成的心理定势。各个业主的心理定势不尽相同，表现在对自己心理活动与行为特点的作用方向与强度上有差异。同时，某些业主又时时具有某些特定的心理定势，有的心理定势对相当多的人在一定程度上具有控制作用。较普遍的心理定势主要有首因效应、刻板效应、晕轮效应、近因效应和投射效应等。
(2)团体心理定势，这是指一定的业主团体在共同的社会生活中，彼此受到共同性的心理特征影响，所形成的带有共性的团体心理定势。团体心理定势的形成有两个基础条件：
①是共同的社会生活条件，受到一致性的外部刺激。
②是共同性的心理活动特征——价值观念、团体规范、思考特点、内心感应等。
3.业主的四种心理状态
(1)外向型业主，其情绪、情感比较显著外露，易于表达，对事情易答应易反悔，性情脾气急躁。物业管理人员需在其情绪稳定时再谈问题，不要去激怒他，否则引起其不考虑后果的冲动。
(2)好动型业主，其情绪明快，情感易转移，善于交际和沟通，但其意见和观点不稳定。
(3)抑郁型业主，这类业主情绪变化不大，语言谨慎，行动小心，不愿与他人沟通，全凭自己认定的心理办事。这种类型的业主容易在物业管理的小问题上吹毛求疵。
(4)沉默型业主，这类业主情绪不太外露，从表情上看不出明显变化，反而从容迟缓、行动稳重、语言简便，善于控制自己，比较固执，其形成的观念往往难以纠正，彼此交流的难度较大。
4.业主的五种心理气质
(1)冷漠型业主，其对外界事物漠不关心，置若罔闻。
(2)表现型业主，这类业主好强顽固，总认为自己的意见是正确的总想把自己好的一面表现给别人知道。
(3)议论型业主，这种业主私心较重，对人不尊重，喜欢喋喋不休地评论物业公司这也不对那也不是，对什么都觉得不顺眼。
(4)过敏型业主，这类业主有些神经质，小心眼，对事情的变化非常敏感，往往为了一点小事，会与人争执不下，一般业主能忍受的误解或委屈，这类人却无法忍受。
(5)平稳型业主，这类业主往往心胸较宽广，能够与人较好地沟通，人际关系好。
二、做好常规的管理服务同样可以做到“感动服务”
业主的感动是对某项物业服务的满足，不同的物业管理项目收费标准不同，业主的需求差异也很大，只要找出常规管理服务中的主要不足，及时改进，取得明显效果，同样能使业主感动。
案例一:2001年10月份厦门侨建社区居民组长例会正要召开，刚接任10天的物业主任准时步入居委会列席会议，刚才还熙熙攘攘的会场突然鸟雀无声，霎时间又爆发出一阵热烈的掌声，让物业主任不知所措。紧接着，居委会主任解释说，这是组长们为你才来几天就明显改变小区面貌所感动而自发的掌声，本社区从未有过。原来，侨建花园一期是90年代初建的安置房（共有7.5万平方米，1008套），结构设计上还保留窗上有宽大遮雨蓬，许多居民有往下丢杂物、垃圾的陋习，遮雨蓬和绿地垃圾随处可见，交房多年来空中垃圾没有清过；北面外口小区污水长期排入本小区一块绿地，形成烂泥田，蚊虫横生。上任的第二天，物业主任找了外口小区主任，商定由外口小区出钱侨建整改。侨建物业发动所有员工自行施工，埋管砌沟整绿地，硬是在两天内整改完毕；接着又请专业公司清理空中垃圾，三天中竟清理了三卡车垃圾。管理处的举措在小区业主中传为佳话。之后，管理处的工作得到了社区居委会和居民组长的有力支持：有些业主长期欠费，居民组长帮做业主的开导；业主垃圾乱扔乱放，居民组长参与管理；车辆长期进入小区停放扰民问题的规划和劝导，在车主的理解和居民组长的配合下，很快得到有效整治，等等。
案例分析：本案例中，管理处只是尽到常规管理服务职责，却在业主中产生了很大反响，在业主和物业服务企业间形成了互动效应，提高了收费率，促进了小区物业管理的良性循环。
原因在于抓住前期显而易见的突出问题，采取快捷、有效的行动，环境得到明显改善，使业主产生鲜明的对比，心理上得到一定的满足。所以，“感动服务”并非一定要作出惊天动地的事，而是首先要做好我们的本职工作，造就安全、卫生、有序的生活、工作环境，让业主满意。该社区属于普通住宅小区，业主的需求不高，主要是安全和生存需求类型。物业管理服务的重点要针对这些需求展开。
三、用情感与业主进行沟通的技巧
物业管理人员与各种各样的业主打交道，即使服务再好，有的业主也会不满意，原因是沟通的方式方法欠妥。所以，要使业主感动，除了提供优质服务外，必须掌握沟通的技巧。
案例二：厦门某住宅小区，某业主因业主间的尖锐矛盾而拒缴管理费已经2年，对于管理处的多次催缴置之不理。2004年6月，管理处主任在核对水电费计算表时，发现该业主当月用水比正常用水多出上百吨，觉得这是沟通的好机会。主任马上与该业主联系，说明情况，征得业主同意，亲自上门帮其检查原因。原因查出并当场排除故障后，主任与该业主拉起家常，但故意不涉及其拒缴管理费的敏感问题。当交谈逐渐投机后，业主主动解释拒缴管理费的理由，主任简明扼要地作了解释，该业主接着说保安有次对他态度不好，主任说道：“人要互相尊重，很多业主对保安都不错，他怎么可以这样对待业主呢？我了解一下，一定好好教育教育，你是干大事的，不要跟他一般见识。”主任临走前，该业主表示以前的欠费过两天去交，以后不会再欠费了。
案例分析：本案例中的业主是有一定经济实力的生意人，自尊需求比较强烈；其心理状态属于外向型，情绪、情感比较显著外露，性情脾气急躁；其心理气质属于过敏型，有些神经质，小心眼，对事情的变化非常敏感，往往为了一点小事，会与人争执不下，之前保安因其酒后乱停车进行劝导，他认为自尊心受损，产生隔阂；因该业主掺和小区两派业主多年的激烈冲突，其心理定势属于团体心理定势。对于这种具有综合沟通障碍的业主，如果简单的就事论事进行沟通，往往适得其反。管理处新任主任是首次与其沟通，将产生首因效应，即该业主的第一次形成的印象对新主任认知的强烈影响这将对日后该业主与管理处矛盾的化解、小区业主间的和谐产生一定的影响。主任到任后没有急于找其沟通要求缴纳管理费，而是抓住良好时机，主动并亲自帮他解决问题，从情感上先拉近距离；在与该业主拉家常时，是进一步增进相互了解、建立信任感、继续拉近距离的过程，如果主动地、过早的涉及敏感问题，会增加沟通的难度。业主主动涉及拒缴管理费问题，是从法从理上都感到心虚，主任及时发现并亲自帮他解决问题避免了每个月几百元经济损失，使他心里过意不去。对于业主提出的保安问题，主任话中有话，但给了其台阶下，使其自尊需求得到一定满足；在沟通过程中，主任耐心地倾听业主的倾诉，让他把心里的话说完，也体现了主任对业主的尊重。在上述过程后，主任才对敏感的问题简明扼要作了解释，但在第一次沟通不宜太深入，以免过多涉及敏感问题引起反弹。最终该业主补缴了管理费，日后基本上能按时缴交，达到了预期的目的。
四、“感动服务”的社会效益和经济效益
“感动服务”可以产生社会效益和经济效益，对业主和物业服务企业是双赢。社会效益和经济效益间又可以互相促进，共同提高。
案例三：同样是案例二的小区，业主间7年来的激烈冲突，使大部分业主苦不堪言，期望小区早日和谐。管理处不断利用提供“感动服务”的良机，提高业主的信任度，斡旋于业主间，加强正面宣传引导，逐步缓和矛盾，并于2004年中秋节邀请两派业主参与组织、全体业主参加的首次中秋博饼活动，弘扬厦门中秋博饼文化，造就小区和谐氛围。从此以后，小区业主间的冲突明显减少，逐渐走向和谐。同时，小区物业服务费的收费率不断上升，目前已经达到98%以上，管理处已经实现了扭亏为盈。
案例分析：提供“感动服务”，业主享受到等值甚至超值服务，心理需求得到满足，能够使物业服务企业与业主关系和谐，物业服务企业保证收费率，进而通过提供增值和特约服务，提高企业和员工的经济效益，创造可持续发展的条件；企业通过“感动服务”，建立业主信任感和亲近感，形成社区和谐的催化剂和粘合剂，众多社区和谐又是社会和谐的基础，有利于创建区域和谐，促进区域经济的发展。所以，“感动服务”看起来虽小，而其意义是何其深远。
五、“感动服务”的控制
“感动服务”既然对社会效益和企业的经济效益能够产生深远的影响，为什么又要进行控制呢？
案例四：厦门某高档小区是闻名的物业管理优秀小区，豪华的别墅吸引着众多盗贼的眼球。一天晚上，一个盗贼潜入小区作案行窃被保安发现，盗贼拔腿就跑，保安穷追不舍，追到一个约四米高的悬壁前，眼看就要追上，盗贼没有退路，腾空跳下，保安不加思索紧跟着跳下，保安当即脚跟骨折，盗贼乘机逃之夭夭。保安为保护业主财产的勇敢行为博得业主的赞扬，但是，事后企业也为该保安承担了数千元的医药费。
案例分析：物业服务是企业行为，不是慈善事业，企业是以利润最大化为追求的目标，为业主提供感动服务有个适度问题。案例四中保安已经制止盗贼的继续作案，职责已经尽到，如果能够进一步把盗贼擒获当然更好，但是当追到悬壁时，保安应该要有自我保护意识，得当自卫。本案例中保安的“感动服务”履责过度，个人和企业都蒙受不应有的损失。
参考文献：
[1]张志国郑实:物业管理沟通艺术[M].机械工业出版社，2006，1.
[2]杨贵庆:城市社会心理学[M].同济大学出版社,2000，8.
物业管理论文范文6
关键词:物流成本物流成本管理对策措施
随着现代物流的迅速发展,物流管理日益渗透到企业各项管理之中。物流成本管理是生产企业物流管理的核心部分。企业通过对物流成本的有效把握,利用物流要素之间的效益背反关系,科学、合理地组织物流活动,加强对物流活动过程中费用支出的有效控制,降低物流活动中的物化劳动和活劳动的消耗,从而达到降低物流总成本,提高经济效益和社会效益的目的。
生产企业物流成本管理现状
生产企业物流成本是指企业在进行供应、生产、销售、回收等过程中所发生的运输、包装、保管、输送、回收方面的成本。与流通企业相比,生产企业的物流成本大都体现在所生产的产品成本之中,具有与产品成本的不可分割性。
西方发达国家的物流成本管理研发经历了了解物流成本实际状况、物流成本核算、物流成本管理、物流收益评估、物流盈亏分析五个阶段。在生产企业的物流成本管理实践中,达到物流成本管理第四阶段水平的企业不多,多数企业的物流成本管理水平还都处于第三阶段。
在我国,生产企业对物流成本的构成已经有了一定的理解,并确认了最需要展开的功能成本分析和动态的成本计算能力。但是由于我国工业化总体水平较低,许多会计核算方法成为解决物流成本问题的障碍,对物流过程进行有效的成本管理仍然存在着困难,严重影响了工业企业物流合理化及管理水平的提高。货物卸货、搬运、暂存、包装、资讯、准时配送等方面失控,企业物流专业化技术水平不高,物流不合理,物流运作能力低下。
物流管理水平的低下决定了物流成本管理水平较低,组织间交易成本高,物流成本水平居高不下。从物流成本管理经历的五个阶段看,我国企业的物流成本管理大多还处于了解物流成本的实际状况,即对物流活动的重要性提高了认识的第一阶段,只有少部分企业达到了物流成本核算,即了解并解决物流活动中存在的问题的第二阶段(但核算水平很低、了解和解决问题的层次也不深),物流部门落后于生产部门,物流成本管理远远落后于生产管理。
生产企业物流成本管理的主要问题
企业物流成本管理关系到企业成本竞争优势的建立。在我国绝大多数生产企业管理实践中,物流成本衡量的计算体系尚未确立,能明确本企业物流成本在销售额中所占比例的企业少之又少,报表上所反映出来的物流成本仅是向企业外部支付的物流费用,只不过是物流成本的“冰山一角”,因而无法真正了解物流的全部费用,实现物流成本削减也变得十分困难。
(一)现行财会制度和核算方法不利于物流成本管理
日本早稻田大学西泽修教授在研究物流成本时指出,现行的财务会计制度和会计核算方法不适合现代物流的费用管理,不能掌握物流费用的实际情况,导致人们对物流费用的了解甚少,存在很大的虚假性。目前,我国企业现有的会计核算制度主要是按照劳动力和产品来分摊企业成本的,企业现行的财务会计制度中没有单独的科目来核算物流成本,企业的“损益表”中没有物流成本的直接记录,因而较难对企业发生的各种物流费用做出准确的计算与分析,无法完整统计物流成本,使企业物流成本管理无从下手。
(二)物流量规模小制约物流成本的降低
我国第三方物流还处于发展初期,第三方物流市场还相当分散,第三方物流企业规模小,多数第三方物流企业重基础设施建设,轻物流信息平台建设,缺乏标准化的运作程序,无法提供整体解决方案,难以大幅度降低物流成本。没有物流业务外包的生产企业多为中小型企业,物流量小,达不到规模经济,并且物流设施和技术落后,在仓储、运输、配送各个环节仍然以手工作业为主,使企业物流成本管理难以开展,物流成本较高。
(三)物流成本横向比较困难
各企业通常是分别对物流成本进行计算和控制的,即各企业是根据各自不同的理解和认识来把握物流成本,没有统一的标准,因此各企业间无法在物流成本方面进行比较分析,也无法得出确切的行业平均物流成本值,难以建立物流成本比较优势。
提升生产企业物流成本管理水平的思路
物流成本管理是企业物流管理的重要手段。通过对物流成本的有效管理,能推动企业物流的合理化进程,提高企业的经济效益。对物流成本的控制,企业应当从思想观念上和管理体制上加以转变,研究制定可行的程序和方法,坚持运用系统化的方法综合考虑以得出合理的方案,最终追求总成本的最小化。
在物流成本的控制过程中运用系统理论和系统方法,将与物流相互联系的各项业务环节组合成统一的整体,并将计算机运用到企业物流成本的综合控制中,从系统整体出发,互相协调,为客户、本企业内各部门提供最佳服务,最大限度地降低企业物流成本。
(一)优化物流流程
企业降低物流成本应从优化物流流程,改善物流管理入手,从企业组织上保证物流管理的有效进行。设置专门的物流管理的部门,实现物流管理的专门化;树立现代物流理念,重新审视企业的物流系统和物流运作方式,吸收先进的物流管理方法,结合企业自身实际,寻找改善物流管理方法,有效管理企业物流成本。
(二)完善物流途径
传统的狭义的物资成本概念仅限于物资本身的购进价款,物资的质量成本及拖期交货成本对企业成本的影响往往没有得到计算、考核和控制。在物流成本构成中,仓储成本比重仅次于运输成本,因此企业应注重仓储成本的管理,采用JIT(JustInTime)方法,完善物流途径,缩短物流运程,减少库存量和周转环节,合理库存,提高保管效率,这是降低物流成本最重要的方法。企业在保证物资质量和交货时间的前提条件下,可以免去为防止残次品和不按期到货而多储备物资,节省流动资金的占用,降低物资存储费用。
(三)再造业务流程
为适应当前的竞争态势,生产企业物流管理部门必须进行以市场、客户为导向的流程再造,变职能管理为流程管理,通过流程再造,建立以市场为导向、面向客户、以客户评判作为服务考核结果、体现运作效率和效果的流程,更好地满足客户需求。
与流程再造相配套的还包括将原有的基于职能部门的绩效评价指标过渡到基于业务流程的绩效评价指标体系,修改后的绩效评价指标体系应该能恰当地反映企业整体运营状况以及流程各节点部门之间的运营关系,从而促进整个物流上的资金流、信息流、物流、价值流、工作流高效流动,实现整个物流畅通无阻的高效运行。
(四)恰当选择物流模式
从产权角度看,物流模式大致可以分为自营物流、物流联盟和第三方物流。在物流实践中,企业应该以物流成本最小化为最终目标,从企业的资金实力、管理能力、物流在企业发展中的战略地位以及物流市场的交易成本四个方面进行综合权衡,选择物流模式。
物流外包作为一个提高物资流通速度、节省仓储费用和减少在途资金积压的有效手段,确实能够给供需双方带来较多的收益,企业选择第三方承担物流服务的情况将会更加普遍。因此,企业应根据自身的实际情况,选择理想的第三方物流企业,实行物流外包或局部外包,是降低物流成本的方法之一。如果物流对企业发展非常重要,企业的物流管理协同成本小于委托第三方物流的交易成本则应该选择自营物流。
(五)系统管理物流成本
追求物流总成本的最小化,对于企业构筑和优化物流系统,寻找降低物流成本的空间和途径具有特别重要的意义。随着物流管理意识的增强和来自降低成本的压力,不少企业开始把降低成本的眼光转向物流领域。
然而,在实践中发现,不少企业对降低物流成本的努力只是停留在某一项功能活动上,而忽视了对物流活动的整合。由于各种物流活动之间存在着效益背反,这就要求管理人员必须研究总体效益,以成本为核心,用系统论观点,按照总成本最低的要求,调整各个分系统之间的矛盾,把它们有机地联系起来,成为一个整体,从而达到物流总成本最小化,实现企业的最佳效益。
(六)加强物流成本的核算
物流成本核算的基础是物流成本的计算,物流成本计算的难点在于缺乏充分反映物流成本的数据,物流成本数据很难从财务会计的数据中剥离出来。因此,要准确计算物流成本,首先要做好基础数据的整理工作。
(七)实施“全程供应链”管理
对于一个企业来讲,控制物流成本不单单是追求本企业物流的效率化,而应该考虑从产品制成到最终客户整个供应链过程的物流成本效率化。为了进一步降低企业的物流成本,企业管理应从过去关注企业“内部供应链”的管理转向关注从客户到供应商的“全程供应链”管理。生产企业对从原材料采购到产品销售的全过程实施一体化管理,企业与供应商和顾客发展良好的合作关系,建立比较完善的供应链,尽量减少“中间层次”,直接将货物送达最终顾客,减少开支,并能更有效地管理资源,无需承担仓储及存货管理的成本。
(八)构筑现代物流信息网络系统
局部物流效率优化无法保证企业在竞争中取得成本上的优势,为此,企业必须借助于现代化信息系统的构建,把物流系统内部各功能要素和外部的战略伙伴有效地联系起来,形成物流快速反应系统。具体来说,就是通过将企业定购的意向、数量、价格等信息在网络上进行传输,从而使生产、流通全过程的企业或部门分享由此带来的利益,充分应对可能发生的各种需求,进而调整不同企业间的经营计划和行为,从整体上降低物流成本。
参考文献:
1.鲍尔索克斯.物流管理[M].机械工业出版社,1999
2.王之泰.现代物流学[M].中国物资出版社,1995
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5.现代物流管理课题组.物流成本管理[M].广东经济出版社,2002
