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物业经营方针范文1
【关键词】双面向 实训基地 综合效益
随着我国改革开放的不断深入和市场经济的建立与完善,物业服务以现代城市朝阳产业的姿态迅速发展。专业的物业服务模式应运而生,逐步形成住宅小区、工业园区、商务写字楼等各种不同类型的物业服务形式。与这些常规的物业服务形式不同的是,高职院校物业服务,既缺乏理论依据,更缺少实践经验。因而,作为我国国有资产特殊形态的高职院校物业服务,如何面对市场经济的发展,如何面对职业院校人才培养的要求,即如何实行“双面向”的经营理念,是我们需要探讨一条物业服务的新思路,这对高职院校物业服务具有较强的理论和现实意义。所谓“双面向”的经营理念,即物业服务要面向市场竞争,面向院校发展。面对市场必须是独立经营的企业,要谋求竞争战略与优势;面对院校可以是“实训基地”,以此为载体实行对学生职业能力的培养与实训,服务于院校的专业建设。
一、面向市场的经营理念
高职院校物业服务首先要面对市场,形成一个按市场规律运作的经营实体,并通过对社会的服务积累经验,提升内涵,最终更好地为职业院校人才培养提供服务。目前,高职院校物业服务企业的性质一般是体制国有化、经营市场化,属院校的第三产业。工作范围主要涵盖对内管理及对外经营两个部分。其经营方式主要是利用院校资源,直接面向市场,独立经营。在这样的背景下,物业服务遵循的原则和理念起着至关重要的作用,为此应做到四个引入。
1、引入市场观念
正确的市场观念是企业发展之灵魂,立足之根本。一般院校的物业服务与一般物业企业有较大区别,各种条件如环境、设备设施智能程度、资金及人力的投入、机构合理性等都处于劣势,但也有其优势,如经营成本低、管理费用少等,容易形成依赖院校领导“等、靠、要”的思想和工作作风。许多院校的物业服务企业都患有依赖习气,使得企业经营死气沉沉,物业服务费拖欠、出租物业空置、家属物业散乱等现象司空见惯。但市场在巨变,其关键是对市场的审视和对自身的反思,从根本上解决问题,即树立正确的经营理念,充分认识到“等、靠、要”思想等同于坐吃山空,是死路一条,而直面市场竞争、直面院校发展才可能有无限生机。所以确立“以院校为依托,以市场为导向”的独立经营理念,引入市场观念是第一位的。市场观念的引入不是一句空泛的口号,它应体现在经营战略的确立、服务意识的深化、制度机制的完善与改革等多个方面。
2、引入经营战略
有了正确的经营理念,还必须确立行之有效的经营战略,这是企业发展的方向和动力。高职院校物业服务企业在确立了“以院校为依托,以市场为导向”的经营理念后,也应像一般企业一样审时度势现实的市场竞争,从中寻求适合自身长足发展、短期见效的经营战略和策略。其要义在于深入调查研究、因地制宜确立正确的经营战略及策略。如某高职院校物业服务企业针对其写字楼租赁经营的实际,研究周边环境和物业租赁市场走势,按照市场规律,建立多条信息渠道,及时收集各种信息,把握商机,最终确立了依托周边优势商圈位置,融合学院已有资源,借势而为、稳步求胜的战略思想,同时定位于在写字楼陈旧和成本低廉的基础上的低价位策略。经营战略的引入有利于企业明确发展方向,进而确立各项具体的经营策略中,如人才策略、财务策略、营销策略等,以保障经营战略的实施。
3、引入服务意识
服务意识是物业服务企业的最高宗旨。作为高职院校物业服务要在市场中拥有自己的一席之地,经营中引入行规、强化服务理念是首当其冲的。优质的物业服务具有多重含义,不仅体现在微笑服务、语言及行为态度上,还体现在“以人为本”的各类周详的商务服务、齐备智能的物业设备设施、严谨灵活的运营机制上。在调研中我们发现一般院校的物业服务企业在这方面普遍存在客户遇到问题无人问经、设备老化无人修缮、设施陈旧不思改善、运营机制官僚简单等各类问题。经分析,我们认为服务意识淡化是根本痼疾,为此必须引入和强化服务意识。这里要解决两个问题:第一,要不要引入服务意识,即是否从思想意识上认定优质的物业服务才是物业服务企业良性运营的最高宗旨;第二,怎样做到。其实,意识问题解决后,怎样做就会迎刃而解。如某高职院校物业服务企业实施了“首问制”和“四主动”服务机制。即在任何情况下,客户遇到问题时第一个被提问的物业服务者必须给出明确的答复或解决的方法、途径;同时要求四个主动,即:客户预约时,主动接待、热情礼貌;客户签约入住后,主动上门征求意见,及时调整、改进服务;出现问题,主动提出解决办法,及时处理,直至客户满意为止;遇到个别客户违背物业使用规定,违反业主公约时,主动上门做工作,特别要做通客户的思想工作,力图使问题得到满意的解决。
4、引入现代化设备设施管理
提升设备设施管理是物业服务企业优质服务的物质保障。院校物业服务在设备设施上也应逐步增强服务意识,特别是针对动态的现代化设备设施管理的不断提高,它已是一般物业服务现代化程度的突出表现。相对于院校物业服务这方面还呈弱势,特别是院校资源有限的情况下,设备陈旧、设施短缺等普遍存在,如何因地制宜,挖掘有效投入寻求最大的服务效益,是院校物业服务管理者深思的问题。其中有三个重点需要把握:第一,设备设施完备化。物业设备设施是为客户“服务”的物质载体。现代化的发展,人们对物业设备设施的要求已超越一般使用的满足,而要追求舒适、卫生、安全、快捷、环境优美等多项层面的满足,物业设备设施的完备正是这种满足的先决条件。全方位改建物业设备设施,并在其中体现“以人为本”的服务理念是物业服务的内涵表现。如逐步改进客户的饮用水设施,卫生环境,增设智能设施、商务设备等,极大地方便了客户。第二,设备设施管理完善化。在健全物业设备设施后还要辅以良性的运行和有效的管理,最大发挥设备功效,以求用户的使用满意,提升服务水平。第三,设备设施安全可靠化。强化安全是物业服务的重中之重,是优质服务的根基,要常抓不懈。为此须着力做到:坚持预防为主的方针,完善治安保卫制度,落实到人,及时发现不安全因素,立即整改,防患于未然;经常开展“四防”活动和经常性的安全教育;及时不断改善硬件设施,搞好科技治安,杜绝一切安全隐患。
二、面向院校的发展要求
高职院校物业服务无疑具有其特殊性,在“双面向”的同时还要做到“双满足”,即满足市场竞争的需求、满足职业教育的要求。职业教育的意义在于职业性、技能性、实践性和应用性,这就奠定了高职院校物业服务必须面向院校发展的理念基础。通过市场运营,高职院校物业服务企业改变了观念,引进了市场经营模式,积累了管理经验,为院校的专业建设奠定坚实的实习实训场所的实体基础,针对物业管理专业可以直接肩负实训基地的职责。并在实训基地建设中做到三个对接,即人才对接、实体对接和机制对接。
1、人才对接
企业的竞争力关键在人。院校物业服务企业的人才内涵有其特别的要求,既要具备市场竞争需要的企业经营能力,又要具备职业院校“双师型”教师的素质能力,因此,物业服务的人员达到物业行业的从业条件,具备“物业管理师”的职业资格是必需的,即以教师和物业管理师的双重身份经营物业服务,肩负学生实习实训的指导工作。这就要求决策者有长远的目标筹划,站在经营和教学长期发展的角度培养人才,善用人才,不仅选用有经营才能、兼具“物业企业经理”资格的经营者管理院校物业服务企业,还要着力培训全体员工取得相应证书,全面提升素质,为实现以下两个对接奠定师资基础。
2、实体对接
建立企业经营与人才培养相结合的实训基地是高职院校物业服务的独有特色。即以高职院校物业服务为依托,建立物业管理专业实习实训基地,为学生提供一个真实的实习实训场所和技能培训平台,从而满足了高职院校专业建设中建立企业实训基地的要求,在校内实现了企业独立经营与兼做实训基地的直接对接,满足院校物业管理专业的学生实习实训需要。
3、机制对接
院校物业服务兼具双重功能,在面向市场、独立经营、自创收益的同时,肩负为院校培养学生的专业实习实训任务。为使二者有效结合、协调发展,达到一方投入两方受益的双重目的,院校物业服务的实体即企业可以与学院的物业管理专业共同制定运行方针,实行双重机制,实现综合效益。所谓“双重机制”即企业经营机制与专业教学的实训机制并存,达到“实训”与“教学”相结合;所谓“综合效益”即企业经济效益与专业培养效果综合受益。比如教学中融合企业机构和教学班级的设置,学生入学时,将班级编制模拟为一个物业服务公司,从总经理到各个岗位,每个学生都有对应岗位职务,学生在理论学习时就扮演岗位角色,还可调换角色,从不同角度学习物业服务知识,为实习阶段进入实际角色预备理性知识,在实习阶段,学生以早已熟悉的物业服务者的身份参加到企业的实际工作中,直接与客户打交道,进行物业服务,同时完成毕业实习、撰写毕业论文等学业任务。
三、“双面向”促成“双优化”
通过高职院校物业服务面向社会、面向学院的运作过程,实现了企业经营和院校专业建设的双优化,具体体现在四个层面。
1、优化企业经营
高职院校物业服务就其实体而言同一般企业一样,也要把经济效益最大化作为最终目标,在市场竞争中历练成熟,实现企业经营优化。首先,实现价值优化,把讲诚信、重效益放在首位,在强化服务意识、提高服务质量上练内功,充分懂得经营二八法则,通过优质服务创造老顾客、老朋友,形成良性经营链,为企业带来信誉;其次,实现机制优化,建立企业内部管理机制,完善各项规章制度,按行业标准落实岗位责任制,实现高效的工作质量和工作效率。在取得经济效益的同时,保证物业最终业主――院校的利益,实现物业保值增值;最后,创造物业服务实绩新突破,作为高职院校的物业服务企业在负有实训基地、独立经营双重任务的同时,大大降低了经营成本、实训基地建设成本,加上有效的经济收入是对院校教学工作、专业建设积极的补充,更是对院校发展的直接贡献。
2、优化师资素能
在“双面向”、“双机制”、“双服务”实践中,可以带来理论与实践、教学与应用的双丰收,二者相得益彰、互促互进,尤其在院校物业服务企业的人员和专业教师的综合素能上。实践中,经常遇到一些一般企业很难遇到的特殊问题,如“关系”户收费问题、实习中学生所学与实际情况差距较大的问题等,都是双方师资亟待研讨、共同解决的问题。在理论上是一些新课题,在实践中,更需要经验的积累,经常的沟通研讨与实践合,有利于企业管理者和教师共同增长认识水平与实践技能,同时敦促专业教师结合实际情况研究有实际意义的教学理论和手段。实际问题的理论提炼、理论认知的针对应用使师资素能得到有效和全方位提升。
3、优化课程改革
高职院校的人才培养关键在以市场为导向,以就业为目标。为此,要求其在课程设置上有别于一般的本科培养方式,注重于岗位技能定位、实践教学设计、教学方法调整、教材改革等。针对物业管理专业,高职院校物业服务及其实体,特别是实训基地的直接对接,无疑在上述诸方面提供了有效、快捷的途径,使之更加直接有效。
4、优化学生质量
高职院校物业企业为专业实习就地取材,将物业管理专业学生的毕业实习植根于实训基地。随着课堂教学的循序渐进,学生可以随时参观院校物业和经营,实习过程中,企业专门人员以辅导教员的身份配合专业指导教师对学生进行专业技能的训练,完成实习报告,实习结束后,由企业给学生一个综合评价,直接考核学生的实际能力,为撰写毕业论文及就业打下感性与实践基础。由于学生的实习单位属院校的一部分,有效避免了各类实习成绩失真的现象,保证了实习成绩的真实性,从而达到有效的实习目的。实际有效的实习实训,不仅给学生提供了一个展现自我、培训技能的平台,也使学生培养的实用性、就业可能性得到一定提高。调研中看到某些高职院校物业管理专业毕业生常年保持100%的就业率和98%以上的签约率,包括毕业生信息反馈中不少学生得到来自就业单位的好评和提升,有的物业企业特意索要这些院校的毕业生,认为这些高职院校的毕业生“好使、能用”。我们认为有效的集中实习实训工作是造就优秀高职人才不可或缺的环节。通过四个引入、三项对接、四种优化诠释了高职院校物业服务“双面向”的内涵,实现了企业经营与高职人才培养的综合效益。
图1是我们在调研中统计的某高职院校物业服务企业近十年中企业经营绩效(出租率、空置率)和为学院培养实习生成果(实习率)。
研究高职院校物业服务企业在独到经营与积极参与院校实践教学环节的实践和探索,坚持“以院校为依托,以市场为导向”的经营理念,实行“双面向”经营方针,强化服务原则,遵循市场法则,尊重教育教学规律,建立实训基地,创办双重机制是一套行之有效、独到的高职院校物业服务思路。尝试这一思路,可以创造理论与实践的双重收效,实现综合效益。理论与实践的完善还在不断增进,经济效益与社会效益的双重增长,开创具有高职院校特色的物业服务之路是一种不懈的努力。
【参考文献】
[1] 张明媚:物业服务服务与经营[M].电子工业出版社,2006.
物业经营方针范文2
一、管理方式
投标单位主要是依据招标的物业现状以及自身的专业经验和优势，选择最适合的招标物业的管理方式。比如选择独资管理方式，还是股份制的管理方式，仰或是有限责任公司的管理形式等等，对目标物业的管理与现在的物业管理企业正在管理的物业之间采取形式的联系等等。
二、管理组织架构
所谓管理组织架构就是介绍目标物业的组织机构，根据目前我国物业管理发展情况来看，物业管理组织机构有三个特征：
1、管理体制
管理体制主要有三类：
（1）总经理负责制；
（2）董事会下的三总师负责制；
（3）董事会下的总经理负责制。
2、管理方法
目前国内的管理方法有两种：
（1）垂直领导方式（直线式管理模式）。优点是政令淌通，管理到位，管理层直接对成本，对管理质量负责。缺点是人力资源分散，横向协调配合困难。
（2）矩阵式领导方式。这种方式的优点是充分利用人力资源，调动个方面的积极性，可采用现代化管理手段进行管理。缺点是管理结构稳定性较差，人员经常变动，容易形成多头领导。这种方法适用于多品种而且形成规模的物业管理。
3、机构的设置
根据管理物业的多少，以及业主的需求来确定管理组织结构。目前我国物业管理体制下的物业管理的管理机构有以下几种：
（1）三部一室。即机构具体设置为：办公室、财务部、管理部、工程部。
（2）四部一室。即机构具体设置为：办公室、财务部、管理部、工程部、经营服务部。
（3）六部一室。即机构具体设置为：办公室、财务部、管理部、工程部、房产部、社区文化部、公关部。
除了机构明确以外，对参加管理服务人员的素质构成要进行策划、培训。比如目标物业管理的管理经理、副经理，他们的文化层次，年龄结构，工作经验，都应明确规定下来。然后对从事目标物业管理服务的人员结构也要明确，对他们的文化素质，工作能力，基本条件都要提出要求，甚至要制定好接受目标物也管理以后的人才培训计划。
三、管理费用的收支预算方案
经费是物业管理运转的基础和保证，所以对目标物业必须要进行经营测算。测算应本着“实事求是”、“取之于民、用之于民”、“用户至上、服务第一”、“根据物业功能、分层次收费”等原则进行。
1、收入测算
物业管理费用主要来源于物业管理服务收取的各类费用。因此，该收的费用都要收齐，不能漏收。通常收费的项目有：
（1）目标物业的管理费用。按照政府物价部门核准的标准进行测算。
（2）物业管理企业根据所给的营业用房而开展“三产”经营获得的收入。
（3）维修基金每年可取的利息金额。
（4）其他方面的服务收入。
2、支出预算
围绕着目标物业开展管理服务所支出的成本核算。通常有：
（1）人员工资、福利、津贴、奖金，以及其他各类保险支出。
（2）各类服务成本的开支。例如，能源有水，电，气，汽油等的消耗；各种设备的添置；各类服务所需要的的消耗品。
（3）物业管理企业正常的办公管理服务所需要的各项开支。
（4）其他有关各项的开支等。
通常根据招标文件的要求，要进行3年预算。
四、管理操作
这部分要求细化，他体现出物业管理企业的管理水平、管理质量，以及规范化的管理的标准，从这些制度中可以看出物业管理企业的实力、能力，所以各物业管理企业都对此很重视。其通常分为两大类：
1、根据目标的物业情况，认真制定相应的规章制度。通常物业管理规章制度分为：
（1）公众管理制度，主要包括：
①业主公约；
②精神文明建设公约；
③楼宇使用及维护管理规定；
④装修管理规定；
⑤治安管理规定；
⑥清洁卫生管理规定；
⑦消防管理规定；
⑧交通车辆管理规定；
⑨环境保护管理规定。
（2）岗位责任制度，主要包括：
①管理处主任岗位职责；
②管理处主任助理岗位职责；
③环境主管岗位职责；
④保洁员岗位职责；
⑤保安主管岗位职责；
⑥工程主管岗位职责；
⑦维修人员岗位职责；
⑧会计人员岗位职责；
⑨行政人员岗位职责。
（3）内部管理运作制度，主要包括：
①员工行为规范；
②培训制度；
③考核制度；
④奖惩制度；
⑤回访制度；
⑥来访，投诉处理制度等。
2、根据目标物业，确定各管理岗位工作人员的职责
管理岗位主要有：
①保安；
②机电维修；
③清扫保洁；
④园林绿化；
⑤电梯操作；
⑥社区文化。
五、管理目标，经营管理宗旨、方针
投标书中应表明投标单位对目标物业的管理目标、管理方针、管理宗旨，便于业主委员会成立的招标领导小组及评委们更加清楚理解物业管理的理念、宗旨。例如某物业管理企业投标某商住楼时，提出管理目标：树立“服务至上，客户第一”的管理思想，达到一流管理、一流形象、一流效益，一促进后期的楼宇销售；提出管理经营方针：保本经营、独立核算、自负盈亏、开展一业为主，多种经营，求得自身的生存与发展。
六、便民服务措施
物业管理是有偿的服务活动，这是其性质所决定的；然而开展物业管理并不是一味只追求经济效益，而是要正确处理好社会效益，环境效益与经济效益三者的关系，使之有机的统一。一些物业管理企业，在开展物业管理有偿服务的同时，还向业主公开承诺无偿便民服务项目若干项，深受业主的欢迎和好评。
七、社区文化
随着一幢幢楼房的建好，新的社区环境形成，人们从熟悉的环境般到不熟悉的环境，特别是老年人的“高楼病”多了，孩子也变得孤独了。为此，社区文化的重要性越来越被老百姓看中，成为购房中的一个重要因素。物业管理企业在写投标书时，应认真考虑到社区文化的开展，制定有关社区文化制度，安排好各类社区文化活动，使住宅小区内的业主不仅享受到物质文明，也享受到精神文明。
八、管理指标的承诺
物业管理是新生事物。国家为了规范和指导物业管理，对一些管理服务也相应的作出了一些基本要求。作为投标的物业管理企业，针对目标物业，对照国家有关规定，向业主委员会作出相应的承诺。通常有以下主要内容的承诺：
⑴房屋及配套设施的完好率；
⑵房屋零修，急修及时率；
⑶维修质量合格率；
⑷清洁保洁率；
（5）道路车辆完好率；
（6）小区治安案件发生率；
（7）业主综合服务满意率；
（8）绿化完好率；
（9）重复维修率；
（10）住户有效投诉率等。
九、档案资料的建立和管理
为了使物业管理规范化、程序化，为了对物业管理状况进行连续化记录，并保留资料，需要建立档案资料管理。投标的物业管理企业应对建立档案管理制度提出相应的设想：是否建立单独的档案室，还是放在办公室合署办公；派几位同志负责档案管理；管理的程序图；采用什么样的管理制度，是否实行现代化、系统化、科学化、规范化的电子计算机管理档案等等。
十、提高物业管理水平的新设想
物业管理企业在对目标物业进行投标时，也需要表明本企业对未来的物业管理上水平、创一流、达国优提出一些设想，使人们感到实实在在，同时又大胆创新。例如，某物业管理企业对目标物业经过调查之后，对未来目标明确提出，接管后一年达到市优，两年达到省优，三年达到国优，在达到国优的同时，一定通过ISO9002贯标，使物业管理质量标准化、规范化令人可敬、可佩、可信。
物业经营方针范文3
关键词：物业企业；诚信；品牌
中图分类号：F270文献标志码：A文章编号：1673-291X（2014）16-0025-02
目前尽管物业管理行业处于蓬勃发展之势，但是我们不得不面对的一个突出现象就是物业管理成为近年来消费者投诉的热点，如时常出现物业乱收费、随意更改收费标准、物业服务与承诺不符，甚至还出现小区保安打人围殴业主等事件。这些问题的产生除了因法律法规不健全等因素外，不讲诚信、诚信缺失也是其中最主要的原因。随着业主维权意识的觉醒，理性的业主群体在选择物业公司的时候会更加看重企业的诚信，因此物业企业要想长期可持续性发展，必须走企业诚信建设，打造物业企业的品牌之路。
一、诚信是物业企业立业之本
“诚信”是中国传统伦理的基本概念。早在先秦时期，儒家就提出了“诚”与“信”的概念。在现代经济社会中，诚信尤为重要，党的十报告更是第一次将“诚信”纳入社会主义核心价值观系统，并提出全面提高公民道德素质，深入开展道德领域突出问题专项教育和治理，加强政务诚信、商务诚信、社会诚信和司法公信建设。可见在市场经济飞速发展、法治社会不断健全的大背景下，企业诚信建设也是未来社会发展的主题。而物业企业作为服务行业，诚信更是其立业之本。
（一）诚信是物业管理本质的必然要求
根据《物权法》的规定，修订后的《物业管理条例》将物业管理改为物业服务，很多物业企业也由原来的物业管理公司改为物业服务公司，可见物业管理表面上是对物的管理，而真正的服务对象是物的所有人，因此服务才是其本质。这种本质决定了在实施物业服务过程中，物业企业必须按照国家相关法律法规的要求，依据合同规定在管理好物业（或配套设备设施）的同时，为业主或客户提供满意的服务。同时作为购买服务的业主（客户）和服务的提供者物业服务企业，双方能否很好的合作，基础便是诚信。如果物业企业利用市场机制不完善、业主维权意识欠缺或信息不对称等获利，采取多收费少服务，甚至是收了费不服务等方式，将丧失诚信。一旦诚信不在，也就缺乏了合作基础，最终将被市场淘汰。
（二）诚信才能实现物业的保值增值
物业服务企业能否在激烈的市场竞争中立于不败之地，最主要的是能否实现自己的承诺，为业主提供满意、放心的物业服务，让业主感到缴纳的物业费所享受的服务是值得的，进而使业主甚至公众能从内心认同该物业服务，达到物业保值增值的目的。例如万科之所以得到社会大众的认可在于其“诚信”的物业服务，购买万科物业的业主也会为享受万科物业诚信的服务，支付超出周边物业价格的价值。因此诚信的物业服务实现了物业的保值增值，也是企业生存和发展的基石。
二、品牌是物业企业的固本之源
在物业管理专业化的今天，品牌已经成为物业企业的一笔巨大的无形资产和赢得市场的关键。品牌能让业主保持忠诚和信赖，能传达出企业的价值、文化、人文、经营理念等诸多要素。同时也是物业企业和业主沟通的重要手段，保证了物业企业对业主信息的准确传达。在当前激烈的市场竞争环境下，物业管理企业的品牌起到固本之源的作用，具体如下：
（一）有利于拓展物业管理市场
物业企业品牌不仅仅是其服务产品的标志，更是其满足消费者需求能力和消费者对服务信任程度的综合表现。尽管一个物业品牌被设计创造出来之后，要使其变成为被消费者接受的名牌，是要经过一个千锤百炼、不断提升的过程。但是一个物业品牌一旦在市场上确立起来，它的竞争力就具有扩散效应，可实现规模经济效益。因此在目前物业企业“保本微利，服务社会”的经营方针下，物业管理公司只有通过创立品牌，运用品牌优势扩大经营服务范围，获取充足的服务对象，形成规模效应，才能充分利用人力、物力资源，降低成本，使企业获得可观效益。
（二）有利于树立形象，实现可持续发展
物业企业一旦成为知名企业，或者在管项目被国家、省市评为示范物业管理项目，那就代表着企业所提供的服务已经得到业主的认可与信任。它虽不直接具有法律效力，但却具有超越于法律的效力，能够为企业创造超额价值。因此建立物业品牌，有利于树立良好的形象和信用，使业主甚至是广大消费者对物业企业产生良好、深刻的印象，并最终形成对企业产品质量、价格、服务的高信赖度和认知度，产生品牌效应，使企业通过品牌效应获得市场份额和经济效益，从而实现企业可持续发展。
三、用诚信打造物业企业品牌
（一）诚信与品牌的关系
诚信和品牌从来都是相辅相成的两个方面。诚信是企业的立业之本，有了它，企业才能生存和发展；品牌是企业的无形资产和灵魂，是固本之源，有了它，企业才能有市场和发展的后劲。同时诚信是永恒的，没有诚信，就无法创立优质品牌，自然不可能促进物业服务行业的深化发展；但有了品牌，丢了诚信，同样企业同样也会被市场淘汰。因此物业企业应该用诚信打造品牌，同时反过来用品牌保证诚信，只有实现两者互动，才能实现良性循环，在市场激烈竞争中立于不败之地。
（二）用诚信打造品牌的途径
1.持续提供优质的服务和专业化运作
物业管理作为服务行业，创立企业品牌首先必须提供优质的服务，而且需要将诚信理念长期贯彻其中。除了要高质量地完成常规的保安、保洁、环境绿化、工程管理等服务项目外，还应致力于探索物业管理服务的内涵，注重服务创新，形成人性化、前瞻性的服务体系，为业主提供深层次、个性化、多样化服务。打造物业企业在业主心目中良好的诚信形象。
其次创立物业管理品牌还需引入专业化的运作，建立科学有序的质量管理体系（ISO国际质量认证体系），导入企业CI系统（企业形象识别系统），树立专业化的“管家”企业形象，通过企业的标准化建设，提高企业的整体素质和市场竞争力。在实际的物业管理中逐步形成并突显专业化管理的优势，更能被业主广泛认同。
2.要严格履行合同，取信于人
物业企业在与业主、开发商等打交道的过程中，要严格履行合同，取信于人。这一方面需要培养并强化物业企业经营管理者与企业员工的诚信意识，不仅把诚信作为个人修身立业之本，还要求在企业经营及管理活动中，要自觉地践行诚信理念；另一方面还需在物业企业建立诚信经营的奖惩机制，把管理者和员工的工作行为纳入诚信制度之内，根据管理者和职工的诚信经营行为及业绩进行考核，作为提拔和奖励的依据。只有这样才能使物业企业各级员工自觉养成诚信的习惯，进而形成诚信的企业文化，打造诚信的品牌形象。
3.履行其社会责任及义务
物业企业所提供的服务与社会大众的生活息息相关，因此在市场激烈竞争中，在其他条件相同的条件下，业主选择物业时，必定会把目光投向勇于担当社会责任，公益形象较好的品牌物业服务企业。这就决定了物业企业不能仅限于提供简单的物业服务，更多的要履行其社会责任及义务，争取将社会效益同经济效益结合起来，实现两个效益同步增长。实践证明，作为一个物业企业，只有坚持履行社会责任，才能推进物管企业自身品牌的提升。
总之，诚信建设和品牌的打造是物业企业持续发展的关键所在，物业企业应正确处理好诚信建设与品牌打造的关系，实现快速稳定的发展。
参考文献：
[1]莫宁贤，梁敏.浅谈物业服务企业信用与诚信[J].现代物业，2013，(6).
[2]刘裕民.诚信是物业管理企业生存和发展的基石[J].技术经济与管理研究，2006，(4).
[2]孔明.创立品牌是物业管理企业可持续发展的需要[J].工程与建设，2006，(20).
Build A Property Company’s Brand with Integrity
WANG Hai-yan，MA Yun-jun，HE Jing-mei
（Shenyang Institute of Engineering，Shenyang 110136，China）
Abstract：In the rapid development of the market economy and the background of the improved rule of law，property company as a service industry，its integrity is the foundation，and its brand is the source of the strengths of its conducive .It not only expand the property management market，but also help establish the image to achieve sustainable development.Therefore，companies need to use the integrity to build brand，while in turn used brand to ensure itsintegrity，to achieve both interactive，invincible in the fierce market competition.
Key words：property company；integrity；brand
物业经营方针范文4
物业第一季度工作计划【1】
一、完善安全管理体系，建立长效管理机制
为了做好安全管理工作，物业部计划在五月份成立保安组、保洁 组、维修 组归口部门，在物业部的形式下，在公司副总经理管线领导下，负责公司的全盘安全工作。下设执行小组，物业部以物业经理为小组成员，保安、保洁主管、维修主管为组员。同时公司实行主管级以上人员夜间巡岗制度，使项目在夜间公司各项目的突发应急事件得以快速稳妥处理，安全隐患得以消除。具体到每人晚上在项目住宿并负责夜班的巡查工作。
二、实行半军事化管理，培养保安精兵。
(一)严把进人关，狠抓基本功。
首先，在保安招聘过程中公司一直坚持“宁缺毋滥”的原则，建立了一套完整的保安员招聘、培训 和使用机制。对公开招聘和定点定向输送来的男青年从身体素质、文化素质、政治素质等方面严格把关，经严格检查后才能进入公司，在入职后试用期一个月，培训期间满后采用考核的方式，考核合格才能正式上岗。从此使上岗队员能尽快的熟悉工作情况，进入工作状态。
(二)有为才有位，实行带班、队长竞争上岗制度。
竞争上岗是一种科学选人用人机制，它有助于形成正确的用人选人导向，克服用人上的不正之风。过去挑选班长，实行的是一种“伯乐相马”的用人方式，难免存在看关系、讲来头、凭交情、论亲疏的情况。而公开的竞争上岗是一种“赛场比马”的用人方式，它为广大保安员提供了一试身手，一比高低的平等机会，这有助于保安员勤奋工作创出成绩。今后只要努力工作，不断提高自己，在公平竞争中就有获得留用或晋升的机会。采取科学用人的机制。同时物业部将根据公司的要求，适当拉开保安员、班长、队长的工资待遇，便宜层级管理，稳定员工。
(三)保安食宿训练一体化。
为了便于日常管理，公司物业部将实行保安员统一住宿、统一就餐、统一训练，达到了公司半军事化管理的目标。内容具体化，要求每天定点、定时训练，适时有序。
三、细化内部管理，提升安全服务品质。
(一)实施保安管理标准化。
面对目前轻纺城与建材城严峻的治安形势，为了使安全管理进一步规范 化、标准化，创建新城一流保安队伍的管理目标。物业部将制定《员工手册 》和《保安管理制度》等，其标准化的主要内容包含了物业安全管理人员职责标准化;治安保卫管理制度执行标准化;保安服务管理工作执行标准化;安全应急事件处理工作标准化;安全管理工作考核及奖惩标准化等。标准化的实施有效的推动了整体安全工作的提升，使公司安全管理更加规范和细致。
(二)加强消防管理，减少火灾隐患。
在消防管理过程中，以坚持“预防为主”、“防消结合”的思想。首先从物业服务的特点出发，在宿舍、办公楼与房屋装修巡检等日常性工作中，始终把消防问题作为一个主要标准进行控制，确保防范在先。其次建立完善的公司保安管理档案，落实目前租户的紧急联络方式和联络人，使租户在消防管理要有认识，在第一时间能与物业服务人员，特别是保安的联系。第三，制定适应九园工业园区实际、实效性强的火灾应急处理方案，使整个项目的灭火救灾工作处于有序的运行状态。第四由保安主管负责制订消防月检查的制度，对存在的问题隐患及时上报维修及更换、更新，使消防系统时刻处于完好状态。
(二)强化技防系统运用，将人防、技防有机结合。
在做好人防管理的同时，物业部将运用各类技防系统做到操作规范、及时报修。对物业部的技防系统实行了统一管理，由姚主管主抓，建立各小区技防设施档案，对规范操作、问题报修、维修养护等，使技防设施的有效利用率得到充分提高。同时为了使人防与技防的有机结合，要不定期组织进行各类综合演练，通过演练与培训增强保安员的实战能力，保障了宿舍楼与办公楼与在管区域内的财产安全和人身安全。
(三)成立专职巡逻监督岗。
为了加强保安岗位人员监督和夜间外围巡查，物业部将根据公司进度成立巡逻监督岗。白天负责检查保安员的岗位形象和值勤纪律，夜间负责各小区外围巡查和突发事件的紧急处理。巡逻监督岗的成立，一方面对检查过程中发现的保安员岗容风纪和值勤状况等方面出现的问题及时纠正，并对违纪人员给予教育批评，严重者报公司给予处分，从而严整队伍作风，有效提高值勤质量;另一方面由于巡逻监督岗良好的机动性使夜间项目的外围安全得到了保障，保证了夜间突发事件及时调度、及时处理，使区域防范工作得到深化和加强。
综上所述，物业部今年的重点工作放在安全管理上，包括对资产的重点清点与台账管理，同时在防汛、防寒上
为了加强保安 岗位人员监督和夜间外围巡查，物业部将根据公司进度成立巡逻监督岗。白天负责检查保安员的岗位形象和值勤纪律
开展工作。在安全管理工作根据新城公司这几年的工作经验，进行充分总结 ，吸取经验教训。同时，物业部充分认识到目前的管理安全工作距离现实的要求还存在较大差距，物业部将在今后的安全管理工作将仍以服务为重点，提高安全服务品质，在公司领导的指导下，使整体安全服务工作再上一个新台阶。
物业第一季度工作计划【2】
在送旧迎新之际，物业公司在回顾20xx年工作开展的基础上，总结经验，找出不足，以更加务实的态度，积极配合集团经营的战略方针，细化...
在送旧迎新之际，物业公司在回顾20xx年工作开展的基础上，总结经验，找出不足，以更加务实的态度，积极配合集团经营的战略方针，细化管理，从内部挖掘潜力，向管理要效益，更加严格要求，加强培训，勇于面对不足，团结一心，增强大局意识、责任意识和协作意识，同心同德，努力完成工作。我们会继续发扬敬业、奉献的精神，共同为公司的迅速发展竭心尽力。
《孙子兵法》说：间于天地之间，莫贵于人。员工是企业的根本，员工素质是企业优质服务的基础。我们将把培养一支专业、高效、严格管理的服务团队作为20xx年物业开展内部管理的基本战略，实行严格管理，善待员工的方针，开展系列的培训计划、绩效考核，推进企业文化，强化品牌意识，提高团队的凝聚力和向心力。
一、人事行政
人事行政工作目标：
人员当月流动率小于5%
人员培训覆盖率达到100%
人员招聘到岗率达到98%
员工生活满意度达到90%
1、团队的建设在于制度化的管理，人事行政部年度首要工作是完善管理制度，细化岗位责任制，把责、权、利充分统一，落实到位。推行与之相配合的绩效考核制度，调动员工的积极性。绩效源于执行力，执行力源于细节，人事部计划以保安部作为试点，对每个岗位提出具体的岗位职责要求，推行新的绩效考核制度，调动员工对工作的积极性，使员工不断加强自我管理能力，明确工作标准，提高自我提升的动力并逐步推广。在各个岗位上采取绩效管理，力求在三月份全面覆盖，以提高整体的服务水平和团队的执行力度。在有效的绩效考核制度和岗位责任制的基础上，人事行政部将加强监督的力度，对岗位的操作和执行进行有计划巡查管理。及时发现问题，及时改进。
2、人事行政部将把提高员工素质作为部门工作的重点，制定有针对性的培训计划，以业务知识培训和企业精神相结合，坚持正面灌输，强化理念，增强员工主人翁责任感和事业心，培养开拓进取，勇于奉献的精神。要求员工在工作中真正做到100%业主第一。以企业精神和宗旨作为统一员工意志，述职报告统一行动的共同基础。在人事管理流程中，采取优胜劣汰的方针，对入职、转正的员工严格按标准把关，逐步提高员工素质，继而提高团队的整体素质。
3、在提高管理要求的同时，更进一步关心员工生活，重视员工需求，加强员工宿舍、饭堂的管理，组织相应的员工生日活动、团队活动。重视改善员工福利，加强与员工的沟通，以多方渠道听取员工意见加以综合，并及时给予改善。
4、效益是企业的最终目标，通过岗位责任制的落实，人事行政部将重新审核各部门、岗位人员定编的情况，避免人浮于事，以建立一支精干、高效的服务团队为目标，严格控制人事成本。
5、行政方面，将以配合业务部门开展工作的需要为前提，积极与各部门加强沟通协调，大力配合。修正现有的工作程序，使之更标准化、规范化。及时完成物料采购，严格管理物料的采购、使用控制流程，重视公司资产、仓库、车辆的管理，堵塞漏洞，做好把关的工作，保证公司财物、利益不受损失。
二、客服中心
物业管理是以服务为主，客服中心是整个物业公司的服务窗口。为此，服务中心将把服务放在第一位，坚持以人为本的服务宗旨，规范管理、追求创新、至诚服务。不断提高江南世家物业价值，使物业发挥最大的使用效能。
工作思路：
强调成本控制意识和成本管理程序;
强调团队的有效运作和服务流程;
强调公众服务的规范化与特约服务的个性化;
强调以人为本的服务理念和服务的人性化;
致力于建立与业主有良好沟通的和谐社区。
目标设置：
客户综合满意率不低于90%;
服务综合及时率不低于85%;
业务技能培训100%;
小区绿化完好率不低于90%;
绿化覆盖率不低于60%;
管理费收费率一期逐步达到70%;
二期收费率达到90%;
物业第一季度工作计划【3】
在送旧迎新之际，物业公司在回顾20XX年工作开展的基础上，总结经验，找出不足，以更加务实的态度，积极配合集团经营的战略方针，细化...
在送旧迎新之际，物业公司在回顾20XX年工作开展的基础上，总结经验，找出不足，以更加务实的态度，积极配合集团经营的战略方针，细化管理，从内部挖掘潜力，向管理要效益，更加严格要求，加强培训，勇于面对不足，团结一心，增强大局意识、责任意识和协作意识，同心同德，努力完成工作。我们会继续发扬敬业、奉献的精神，共同为公司的迅速发展竭心尽力。
《孙子兵法》说：间于天地之间，莫贵于人。员工是企业的根本，员工素质是企业优质服务的基础。我们将把培养一支专业、高效、严格管理的服务团队作为 20XX年物业开展内部管理的基本战略，实行严格管理，善待员工的方针，开展系列的培训计划、绩效考核，推进企业文化，强化品牌意识，提高团队的凝聚力和向心力。
一、人事行政
人事行政工作目标：
人员当月流动率小于 5%
人员培训覆盖率达到 100%
人员招聘到岗率达到 98%
员工生活满意度达到 90%
1、团队的建设在于制度化的管理，人事行政部年度首要工作是完善管理制度，细化岗位责任制，把责、权、利充分统一，落实到位。推行与之相配合的绩效考核制度，调动员工的积极性。绩效源于执行力，执行力源于细节，人事部计划以保安部作为试点，对每个岗位提出具体的岗位职责要求，推行新的绩效考核制度，调动员工对工作的积极性，使员工不断加强自我管理能力，明确工作标准，提高自我提升的动力并逐步推广。在各个岗位上采取绩效管理，力求在三月份全面覆盖，以提高整体的服务水平和团队的执行力度。在有效的绩效考核制度和岗位责任制的基础上，人事行政部将加强监督的力度，对岗位的操作和执行进行有计划巡查管理。及时发现问题，及时改进。
2、人事行政部将把提高员工素质作为部门工作的重点，制定有针对性的培训计划，以业务知识培训和企业精神相结合，坚持正面灌输，强化理念，增强员工主人翁责任感和事业心，培养开拓进取，勇于奉献的精神。要求员工在工作中真正做到100%业主第一。以企业精神和宗旨作为统一员工意志，述职报告统一行动的共同基础。在人事管理流程中，采取优胜劣汰的方针，对入职、转正的员工严格按标准把关，逐步提高员工素质，继而提高团队的整体素质。
3、在提高管理要求的同时，更进一步关心员工生活，重视员工需求，加强员工宿舍、饭堂的管理，组织相应的员工生日活动、团队活动。重视改善员工福利，加强与员工的沟通，以多方渠道听取员工意见加以综合，并及时给予改善。
4、效益是企业的最终目标，通过岗位责任制的落实，人事行政部将重新审核各部门、岗位人员定编的情况，避免人浮于事，以建立一支精干、高效的服务团队为目标，严格控制人事成本。
5、行政方面，将以配合业务部门开展工作的需要为前提，积极与各部门加强沟通协调，大力配合。修正现有的工作程序，使之更标准化、规范化。及时完成物料采购，严格管理物料的采购、使用控制流程，重视公司资产、仓库、车辆的管理，堵塞漏洞，做好把关的工作，保证公司财物、利益不受损失。
二、客服中心|||
物业管理是以服务为主，客服中心是整个物业公司的服务窗口。为此，服务中心将把服务放在第一位，坚持 以人为本的服务宗旨，规范管理、追求创新、至诚服务。不断提高江南世家物业价值，使物业发挥最大的使用效能。
工作思路：
强调成本控制意识和成本管理程序;
强调团队的有效运作和服务流程;
强调公众服务的规范化与特约服务的个性化;
强调以人为本的服务理念和服务的人性化;
致力于建立与业主有良好沟通的和谐社区。
目标设置：
客户综合满意率不低于 90%;
服务综合及时率不低于 85%;
业务技能培训 100%;
小区绿化完好率不低于 90%;
绿化覆盖率不低于 60%;
管理费收费率一期逐步达到 70%;
二期收费率达到 90%;
生活垃圾日清率为 &n
bsp; 100%;
工作重点：
根据对20XX年的工作回顾和反思，20XX年将致力于加强规范管理、协调沟通、落实执行，以提高管理服务效能，营造和谐生活环境。
(1)制定、完善工作手册，使员工翻开手册即可操作，如《管理规章制度及操作规程》等。使每一位员工了解工作规程，熟悉管理程序，达到规范自我、服务业户的目的。并对员工进行定期的业务、技巧、服务意识等方面的培训，通过不断的强化学习，不断提高服务中心员工水平。尽快带领出一支业务过硬、服务意识强的员工队伍。对进入服务中心工作的员工严格把关，定期进行考核评比，对不称职员工坚决撤换。
(2)小区的环境管理极为重要，如何为业户创造一个良好、舒适的居住环境，是我们非常重视的问题，以往的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导、检查、培训落实到位，才能充实发挥每个人的潜能，认真地去做好每天的保洁工作。积极宣传环保意识，使小区的环境卫生状况达到最佳状态。
(3)根据目前的收楼情况，强化对工程维修的监管力度，与各部门积极协调配合，完成收楼任务。
(4)对物业管理费收取率较低的现状，由于综合因素较多，将通过定期开展社区文娱活动、定期安排上门家访及问卷调查等多种渠道与业户进行沟通，听取业户的意见。接受合理的要求及意见，采取有效措施进行相应的整改，提高管理质量;对于超出管理标准的要求，按国家及有关规定向业主耐心解释，并加强对物业管理行业的政策宣传，以转变以往固有的观念，争取业主的理解，对经解释无效拒交管理费的业户，将通过法律途径解决，使管理工作得以顺利开展。
(5)加强社区文化的建设，建立与业主的良好沟通，共建和谐社区。
(6)协助成立业主委员会筹备小组，实行业主自治，共同管理。
三、工程维修
四、保安部
保安部针对20XX年总结和分析工作情况，继续坚持以固强补弱和狠抓落实为中心，以做好安全和服务工作为前提，搞好团队建设。结合公司的发展需要和管理方向，做好小区的全面安防工作，保证人、财、物的安全，配合客服，加强对小区的巡查，提高整体管理水平。
工作目标
住客及公司综合满意度 95%;
无因管理责任事故率 0;
新员工岗前培训率 100%;
不合格项整改率 100%;
员工流动率≤20%(不包括非正常流动率);
突发事件快速反应率为 98%;
非正常投诉率低于 2%。
1、 做好《百日安全无事故评比活动》方案的实施(20XX年11月1日至20XX年2月8日)，
并全力配合做好二期水乡别墅外售和收楼工作及本部相关工作事项的接管，同时全面做好二期有关工作的服务和管理，树立保安队伍的形象。
2、 做好元旦、春节期间小区各项安防工作，节日前小区安全大检查，由主管领导负责;同时落实好春节期间主管领导巡查和值班;明确强调放假不放制度;组织和安排好春节期间部门员工的业余娱乐活动。随着本部人员增加和三期宿舍篮球场地的修复完工，拟成立物业公司篮球队，既可丰富员工业余生活，又可为公司联谊公关比赛做好准备。
3、 保安部将于1月份开展为业主或客人优质服务月活动，体现保安队伍的服务意识和服务热情，同时建立良好的口碑。
4、 做好一二期智能化系统投入使用的前期准备工作，建立和完善智能化系统的使用和管理制度，及时进行智能化系统操作规范培训，逐步改变完全靠人防的管理模式。同时设专人负责在监控中心上岗，保证小区24小时的监督和管理，提高安防标准。
5、 针对一、二期消防设备设施的分布和配备情况，更进一步完善设备设施管理和使用运作培训，同时加强日常消防培训和突发事件处理演练。根据实际情况将小区日常安全管理注意事项、家居与森林防火、突发事件处理方法等安防常识制作后派发业主，提高安防意识的宣传和群防群治工作。
6、 做好人员的培养和储备工作。对保安员管理方向是力求转型和建设成为强有力综合型的队
伍。结合保安职业特性，在年初人员流动高峰期前做好人员安抚工作，加强与人才市场、部队和保安学校的联系，做好人员补充储备工作。全年退伍军人占总人数比例为75%，其它占比例为25%(保安学校、警校、武校人员)。发挥和利用现有人力创造最大价值，做好物业公司排头服务部门。
7、 加强骨干队伍的建设，拓宽员工知识面，条件允许组织骨干参观兄弟单位学习，查找自身问题，提高整体素质和层次，(骨干队伍)使用原则为能者上、庸者让，每季度开展工作自评，部门上半年工作总结时工作述职。
五、会所经营
20XX年上半年将继续以服务为先、效益为本的经营方针，积极配合营销及客服工作的开展。采取灵活的经
营手法，推出更贴身的服务，把会所经营做到推陈出新。在内部管理上，加强本部门各经营点的协调合作性，着力增强和提升员工工作技能和服务意识，最大限度地调动人员的积极性、创造性;切实加强餐厅出品管理工作，在饮食出品上不断推陈出新，做好小区配套服务工作的开展。
工作目标
力争半年创收3万元;
六、财务管理
围绕集团发展战略和财务年度工作目标，促进效益增长，完善财务管理体系，加强资金、资产、成本、采购价格的管理和控制。在把服务放在第一位的同时，建立规范的账务管理，积极配合业务部门工作的开展，加快科耐物业管理的投入使用。为全面完成物业的各项工作指标和工作任务，制定物业财务部06年上半年工作计划如下：
工作目标：
服务满意度90%;
控制亏损在20万元以内;
建立君华物业成本库;
1、物业财务部在集团财务中心的统一指导下, 根据物业公司财务管理制度,结合物业财务工作的实际情况,建立一套详细完整的成本库,合理的进行成本控制, 及时准确地向管理层提供最真实的财务数据。
2、负责公司资金计划的制定与跟踪对比，管理台帐的登记与财务状况分析，并向管理层提供财务报告,进行成本分析,提出相关的建议,力争控制半年亏损额在20万以内。
3、以服务为宗旨，与客服中心一起做好管理费的收缴工作。对于前期欠费的业主要与客服中心配合，一起商定催缴的办法，争取催缴率达到30%。把物业公司的收费工作推向一个新的台阶。
4、负责各种款项的审核，规范财务付款审核程序，进行新的财务制度的培训。主要是对物业公司各部门负责人及本部门员工组织一起学习新的财务制度，对以前修改的部分要进行重点的讲解，新的制度实施后，要严格按照制度执行。财务部门进行监督把关。
物业经营方针范文5
关键词：房地产；开发模式；私人订制
1 房地产开发的特点
与其他商品相比，房地产开发具有如下特点：
（1） 开发成本高，投资量大
（2） 风险大但回报高
（3） 开发建设期长，投资周转慢
（4） 市场具有地区性和分散性
（5） 需求具有稳定性
（6） 涉及面广，综合性强
2 房地产开发模式
房地产开发模式是指实施房地产开发活动的途径，方式或方法，也包含房地产开发活动框架和程序的涵义。
房地产开发模式有多种不同的划分方法。可以根据房地产开发企业核心业务过程的不同，将房地产开发模式归结为多元化开发模式和专业化开发模式。
2.1多元化开发模式
（1）混业开发。混业开发，指开发企业跨行业的互动发展，包括金融投资行业、建筑材料行业、建筑施工及装饰装修行业等。以涉足金融投资行业为例，这种经营方式，适应开发资金量大的需要，有效改善开发项目的现金流。
（2）综合项目开发。综合项目是指诸如融居住、商业、旅游观光于一体的主题社区，集旅游、保健、高尔夫为一体的综合度假区，具备购物、餐饮、综合服务、休闲娱乐等功能的集合式商业经营地产项目等一类开发项目。在综合项目开发经营中，多种物业功能和经营方式相互支撑，可提升房地产开发效益水平，保持收益的稳定性，有利于可持续发展。
（3）纵向一体化开发。纵向一体化开发，是指开发企业实行房地产开发建设与物业资产管理并重的经营方式。从国内外的经验看，拓展房地产投资及与之相关的房地产资产管理业务，构筑房地产开发与管理密切结合型企业，是房地产开发企业实施可持续发展的重要途径之一。从发展趋势看，房地产市场将无疑会从提供增量供给为主向保持存量供给为主转变，物业资产管理会成为企业的主要业务。
2.2专业化开发模式
（1）特定物业类型开发。开发企业根据对自身资源（包括资金、实力和经验）的评估以及对所处市场的独特认识，可以选择某类物业作为企业相对专一的开发对象，实施专业化开发。特定物业类型开发，可以在某一特定地域上进行，也可以在广泛地域上进行，甚至进行国际性开发。具体方式的选择依赖于开发企业的经营方针。
（2）特定业务领域开发。这是一种非一体化的、非全能型的开发方式，它围绕开发过程中某种业务领域来进行开发经营。这种业务领域的选择与确定，同样依赖于多种因素的综合评估。在大多数情况下，这些业务领域是开发企业的核心业务领域。特定业务领域开发，可以采取土地整理、以开发流程管理为纽带的协作型房屋、基础设施建设等开发方式。
3 构建新型房地产开发模式
3.1客户需求数据的收集整理
传统房地产开发产品定位的依据往往是宏观的、广度的需求数据，即通过对国家和项目所在地的政策环境、资本背景、客户消费习惯、消费心理、民风民俗、喜好偏好等进行调研而得到的统计数据，是属于一种“面”的数据。随着项目开发的时间推移，客户需求往往发生改变，会给产品的调整和营销工作带来相当的难度。而本文提及的客户需求数据是针对客户个人，利用数据收集平台和渠道采集的关于有特定需求客户的个人偏好、个人习惯、个人住房设想的数据，是属于“点”的数据，具有独一无二的定位精准性。这是一项细致入微的工作，应由专业的市调或商调公司（平台）组织实施，利用“大数据”、“云计算”等先进的手段实现数据的收集整理、分类细化，并最终实现产业化，而随着互联网的飞速发展目前已有实现的可能。如现在的营销公司、机构、市调企业均可借助信息化升级为专业的客户数据采集公司，线上线下联动采集客户个性化住房需求数据，通过专业筛选有针对性地提供给后续服务商（如养老地产、旅游地产、文化地产开发服务商或众筹平台），收取服务费，最终形成房地产开发的上游产业。对比传统房地产的营销做法，这样的需求数据更为准确，且提前锁定目标客户，便于后续“私人订制”，实现产品提前销售。
3.2众筹平台
在上游产业收集了目标群体个性需求数据的前提下，众筹平台通过购买数据推出不同的、有针对性的住房个性化众筹产品，将某一特定需求产品集中成一个“私人订制”项目，按一定溢出比例对目标客户进行邀约，客户按个人需求根据项目开发进度分期购买众筹产品。众筹产品应以该产品完整开发周期为限，到期现房交割或现金赎回，若赎回则按约定的收益率结算投资回报，保障客户资金安全。众筹平台的设立应严格按照国家相关法律法规的规定，由政府相关部门担负监管职责。同时，众筹平台作为业主代表，在众筹产品销售成功后，对项目开发任务进行发包，由下游房地产服务商提供专业开发服务，众筹平台根据项目进度拨付资金，并将项目开发建设进度、质量、安全、个性化措施等客户关心的事项随时公开，保障客户知情权。众筹平台通过剩余资本运作和收取服务费获得盈利。现阶段国内已有房地产巨头在利用自身的资金技术优势发展独具特色的众筹平台，短期则可以通过规范利用P2P平台来实现。
3.3房地产开发服务商
传统的房地产开发商应重新定位为房地产开发服务商，从资本运营、开发建设、产品营销的全过程产业链中脱离出来，演变为专业开发服务商，其开发建设资金由众筹平台按期提拱，而产品营销由于上游数据提供商及众筹平台的精准定位，已无实质销售内容，可发展为开发服务商的客户服务部门。房地产开发服务商可分为土地一级开发商和二级开发商，出于专业角度，由二级开发商接受众筹平台委托的开发任务，在一级开发商整合土地资源后，通过招拍挂获取符合条件的土地进行开发建设，其规划设计方案以产品符合客户个性需求为原则，并通过众筹平台公示。房地产开发服务商致力整合开发建设过程中的各种专业资源，提高效率，在约定的时间内生产出合格的住房产品，赚取相应服务费。由于不需要自有资金的投入（或需向众筹平台缴纳一定的保证金），故财务可以完全做到公开、透明，彻底实现轻资产经营。产品最终成交价以成本核算后的成本价为准，由众筹平台向业主收取，房地产开发服务商对交付房屋的质量负责。
3.4专业服务提供商
“私人订制”的最后环节是在房地产开发服务完成后，由各专业服务商提供客户入住后的服务，包括物业管理、社区商业、教育文化、医疗保健、生活配套等。由于住房产品针对客户量身打造，在数据服务商提供了客户对于专业服务的个性化需求数据后，各专业服务商能在最短时间内为目标客户提供更为贴心的服务，从而降低了运营成本，提高了服务质量和效率。专业服务提供商可以由众筹平台招选，也可以由客户民主选聘。在专业服务领域，要及时引入先进的理念和技术，有效利用智能手段提供服务，如公共设施可以通过“互联网+传感器”实现远程智能管理。
物业经营方针范文6
1电力企业多经产业的现状问题
电力企业多种经营是基于电力企业的长期封闭经营和长期单一经营方向而提出的，有其鲜明的历史背景和时代特征。近年的发展和经验告诉我们，电力企业走多业并举，多元并重之路已经成为电力企业发展的主要模式。
目前的电力企业多种经营产业，主要形成了依靠或依赖主业生存和发展的称之为“眼睛向内式”的专业化产业结构模式。有电力安装、电力修试、简单的电力制造、金具加工、电力物资、物业后勤管理、宾馆（招待所）、旅游、高耗能产品生产等产业支柱。总体上，不乏有山东鲁能电力多经的成功典范，但大多数还仅局限于靠山吃山，靠水吃水的状况。既无可参与市场竞争的拳头产品和品牌产品，又无具体实体可言，基本上是人们常常称之为以辅助生产服务为主的“第三产业”模式。
电力企业多种经营产业在实际运作中存在着不少的问题，需要认真思考、探索、研究，并加以解决。
2电力企业多经产业发展中存在的主要问题
2.1违背了市场经济规律和现代企业管理制度
企业的产权问题决定着企业的属性问题。电力多经企业大多为原电力企业的辅助生产、后勤服务部分，多经改组和改造大多是整建制划转模式，包括劳动场所、劳动工具和生产资料等，本来作为电力主业和电力多种经营产业是一种投资与被投资关系，应当建立相应的资本纽带关系，按《公司法》规定运作。而从实际财务账面情况看，电力主业对多经企业并没有任何投资，主业实际划出的国有资产部分并未转作对多经的投资和持股。
2.2电力企业多经产业的管理模式的不足
电力多经企业多年来经营思路沉陷于服务型、安置型、福利型的模式，没有真正受到市场挑战，其管理仍然是传统的职能部门的管理模式，没有面向市场建立符合市场规则要求的多经管理体制。另一方面，电力多经人员身份依然是电力职工，保持稳定而较高的收人与福利，使多经职工有一种优越感，工作没有实效。即使部分有识之士对电力多种经营产业发展有宏伟构想，由于机制等方面的原因，只能是意见保留，有想法，没办法，严重制约了电力多种经营产业的战略定位和发展方向。
2.3电力企业多经产业的规划不足
电力企业多种经营产业普遍存在背靠主业有余，面向市场不足的问题。电力企业计划经济思想的惯性作用，使得电力多经企业经常处于接受指令和行政命令的状况。电力多经的划分和改制，从很大程度上是原有电力企业的化整为零行为，致使多经企业有参与市场竞争的先天不足之说。没有准确完整的企业发展规划和市场开拓计划，在市场经济的大海中极易迷失航向，走简单经营型、凑合型、围绕主业型、甚至为主业倒账、变通型公司的路子。
3电力企业多种经营产业发展的措施
3.1建立适应现代企业的产权关系
针对目前电力企业与多种经营企业投借不清，产权关系模糊，行政干预严重的现状，电力企业可委托社会中间机构如会计师事务所或审计师事务所对现在多经的资产进行清产核资，重新评估，进行资产重组，严格按公司法的规定规范运作。除此之外，多经企业已形成的资本积累应进行产权鉴定，也可吸纳职工人股，让职工从无产者变为有产者，既是企业的劳动者又是企业的财产所有者，既是职工又是股东，以此来广泛调动多经企业职工的积极性、主动性、创造性，提高和加强多经企业的自觉性和自律性，把职工、集体、企业利益三者融为一体。
股份制的改造和建立给多经企业的发展注人了新的生机和活力，多种经营的身份将更加具体和明确，操作更加灵活和多样，易改过去主业行政管理一言堂的官僚作风，以企业章程为核心，以董事会、监事会、股东大会三会的形式，各行其是，生产经营决策程序化、制度化、规范化，一切管理工作将有章可循，有条不紊，有序进行，以法制化管理的要求促使多种经营走上公司制改造、商业化运营的轨道上。
3.2建立管理新体制
理清思路，转变观念，建立规范、有序、开放、竞争的多种经营管理新体制。电力企业与多种经营企业之间应当以资本纽带关系明确双方的权利和义务，严格按照《公司法》运作，杜绝长期以来主辅不分，责权不明，造成管理难、乱、差的现象，确立完整的企业发展规划，制定科学的可持续的企业经营战略。
要改变对电力企业兴办多种经营产业的认识。兴办多种经营不再是单纯的为主业安置富余人员、解决电力职工子女就业、为主业提供生产及生活服务，而是要以市场为导向，寻求新的经济增长点。要逐步切断多种产业对主业的依赖性，将企业的资本、技术等生产要素有机地融人社会化大生产和广泛的专业化分工与协作之中，最终实现多种产业与主业之间企业分立，资产分离，管理分开，形成产权多元化、经营市场化、管理科学化的多种产业格局。超级秘书网
3.3科学制定企业的发展规划和经营战略
科学制定企业的发展规划和经营战略是事关企业发展方向和生死存亡的一件大事，是有关整个企业长远发展道路的重大决策。它的主要内容包括企业经营宗旨、经营方针与基本原则、企业发展目标和实施发展目标的战略行动等。
科学制定经营战略，为企业各单位、各部门和全体职工提供了统一认识、统一行动的共同纲领。在制定经营战略过程中，多经企业领导主要应在大的方面提问题、想思路、定原则、把好关，保证企业经营战略的科学性、合理性和创造性，并坚定不移，想方设法，千方百计推动实施。
3.4解决好多经企业的用人机制问题
多经企业干部的工作能力、组织协调能力、领导能力、经营理念等综合素质直接关系着多经企业的前途和命运，为此，首先应尽快建立健全选拔任用优秀多经企业干部的科学标准和实施办法，使多经企业干部的聘任工作规范化，克服用人上的随意性、不公正性，积极创造条件，让优秀的经营管理人才脱颖而出。其次，引人竞争机制，公开、公平、公正地选聘多经企业干部，第三，建立经营者压力与动力并存的风险抵压金制度，年薪制度，目标考核制度，科学的经营指标考核体系等等，进行量化目标，严格考核。在规定期限完成者予以奖励，不达者，扣罚，直至解聘。第四，要深刻领会十年树木，百年树人的哲学寓意。制定严密有序的多经企业人才规划和职工教育计划，进一步重视和加强职工教育和培训工作，按照企业实际需要和市场经济发展的要求，加强企业各类人员的培训教育工作，定期组织厂长经理、财务会计、劳动工资、市场营销等人员进行专业培训和业务技术学习。第五，坚持以人为本的管理思路，尊重人，关心人，团结人，充分调动起多经员工的积极性、主动性和创造性，设立合理化建议奖、金点子奖，鼓励职工向企业献计献策，建立起职工能在勤奋工作中获得应有奖励和报酬、自我价值得以实现的管理机制，坚持多劳多得，不劳不得的分配原则，打破平均主义和论资排辈思想，全心全意依靠广大职工办企业，群策群力，不遗余力，积极倡导职工爱岗敬业，团结奋进，加快多经企业集体领导和民主化决策的进程。
