经济泡沫的产生范例6篇

经济泡沫的产生

经济泡沫的产生范文1

关键词:经济泡沫;虚拟经济;投机;价值

中图分类号:F014.36

文献标识码:A

文章编号:1672-3198(2009)13-0022-02

1 经济泡沫

1636年荷兰郁金香事件,让我们认识到经济中的泡沫。“泡沫”这个物理概念,从此被引入经济领域。此后三百多年中,泡沫成为普遍的经济现象,出现如:金融泡沫,房地产泡沫,网络经济泡沫。经济泡沫对经济发展产生着重要而深远的影响。它决定着经济的繁荣到底是真实的还是虚假的。经济泡沫同时还影响着经济周期,推动经济循环。

马克思认为,价格围绕价值波动。但如果,价格在一定时期内严重偏离价值;或者另一种表述资产的价格严重背离其基础价值,则认为存在泡沫。而暂时性的波动,短暂的严重背离,则非泡沫。泡沫虽然易破,仍能存在一定时问。

经济泡沫的载体不同,种类则不同。经济泡沫即可能存在于债券、股票等虚拟经济,也可能存在郁金香、房地产等实体经济。金融资产的价格严重偏离,叫金融泡沫。金融泡沫也是最普遍的泡沫,是经济泡沫中最重要的一种。

经济泡沫与通货膨胀联系紧密。经济泡沫讨论的是价值和价格的关系,而通货膨胀分析的名义价格与实际价格之间的关系。虽然两者的最终结果都会变现出很高的价格,但两者是不同的经济现象。往往存在经济泡沫都会伴有较高的通货膨胀。经济泡沫可以存在于局部,而通货膨胀一般都针对的是整个社会。

2 经济泡沫的形成与破灭

2.1 经济泡沫的形成

(1)投资者的过度投机。当市场上的某个子市场出现高利润时,这时投资者往往会蜂拥而至。可能还会伴有国外资金的介入。

(2)市场的不均衡发展。如果各个子市场均衡发展,与均衡利润相一致,那么资金将在各个子市场上均衡分布。一旦某个子市场过度繁荣,将会导致过多资金投入到该市场,同时将加剧该子市场的繁荣,也将会带动与之联系紧密的相关市场。市场的不均衡将进一步加剧,不稳定性进一步加深。

(3)实体经济与虚拟经济背离。目前一般将经济分为实体经济和虚拟经济。实体经济的增长将导致社会财富的增长。而虚拟经济的增长并不一定带来社会财富的增长。通常情况下,实体经济与虚拟经济相一致,这时经济将会良好增长,价格也不会背离价值。一旦虚拟经济与实体经济脱离发展,那么泡沫将会形成,可能会出现虚假的繁荣。

(4)信息不完全。买方与卖方信息不对称,将会导致资产的价格扭曲,从而形成泡沫。泡沫的另一种表述就是价格扭曲,通常情况下会远远高于其基础价值。买方往往处于信息缺失一方,对于风险不能完全了解和掌握。同时,卖方可能存在逆向选择与道德风险。这些都将对泡沫的形成起到催化的作用。

2.2 经济泡沫破灭

泡沫形成后,将会持续一段时间,甚至是很长一段时间。在这段时期内,我们将看到经济的繁荣。经济繁荣过程越快,泡沫膨胀越大。大多数学者认为,这时是经济的虚假繁荣,并没有导致经济真实繁荣。泡沫形成后,经济的不稳定性大大增加。经济泡沫化程度越严重,其破灭后产生的破坏力也越严重。如果恶性泡沫形成,并且市场主体不及时采取措施挤出泡沫,一旦恶性泡沫破灭,将会对经济产生致命的打击。

根据价值规律,价格是围绕价值波动的。价格在一定范围内偏离价值,是可能长期存在的。但任何严重背离价值的价格是不可能长期存在的。所以,恶性泡沫终将破裂,它没有存在的基础。

泡沫的破灭一般由外部力引起。经济泡沫是不断急剧膨胀的。通常情况下,不会是其自身破灭,而是由外在因素引起。经济中存在泡沫,则经济将呈现出一定得脆弱性,市场自动调节能力下降。如果市场机制不能抵挡住泡沫破裂的冲击,那么就将形成经济危机,出现大萧条。

经济泡沫破灭的前提是必须膨胀到一定程度。轻微的泡沫就如低通货膨胀一样,会对经济发展起到促进作用。价格可以偏离价值,但必须维持在适当的范围内。

经济泡沫破灭不一定会导致经济危机,对经济产生强大的破坏力,经济泡沫的破灭包括两种形式,一种是缓慢的挤出泡沫,例如中国股市泡沫的破灭,监管当局不停进行干预,以挤出存在的泡沫。另一种破灭是,由于外部剧烈的冲击,导致泡沫突然破灭,比如泰国泡沫。

3 经济泡沫的利与弊

经济泡沫既然存在,则必有它存在的意义。由于经济泡沫与经济危机紧密联系在一起,就被误认为它只会对经济产生破坏作用,而没有促进作用。而事实上却并非这样。经济泡沫与经济危机并不是充要条件。经济泡沫并不一定导致经济危机,而经济危机也不一定源于经济泡沫。

经济泡沫对经济产生何种影响关键在于其泡沫化的程度。美国的新经济被认为是存在良性的经济泡沫,促进了美国经济长达十多年的一高两低经济发展。美国新经济泡沫化低,因而能起到促进作用。而日本经济泡沫导致其经济发展一直缓慢,源于泰国金融泡沫的破灭的东南亚金融危机使亚洲各国陷入经济萧条。

经济泡沫将会影响市场机制的调节。泡沫的存在,导致了价格的扭曲。投机大于投资,价格不能体现资产的实际价值,市场的供求状况处于极度不均衡,从而市场自动调节效率下降,甚至是市场失灵。经济泡沫将导致资源配置不合理。泡沫通常都存在于特定的某个领域,一般为股市,债市以及房地产市场。过多的资金投入这些领域,导致这些子市场投资过度,而其他领域投资不足,资源没有得到充分的利用,经济效益下降。经济泡沫将增加市场不稳定性。由于资源配置不合理,各市场发展不均衡,市场波动加剧,经济脆弱性增加。

当然,经济泡沫的存在仅非只有它消极影响的一面,也存在积极影响的一面。经济泡沫能降低过度积累,提高经济的动态效率。如果资本过度积累,在缺乏技术进步时,边际产出下降。过高的储蓄率对于经济的发展无益的。通常情况下,一个社会越节俭,越贫穷。经济泡沫,尤其是金融泡沫,将会刺激部分投资者减少储蓄,加大对金融资产的投资,从而使经济达到黄金律水平。泡沫形成的挤出效应能防止虚假繁荣以及虚假增长。

4 总结

总之,经济泡沫对经济的作用取决于其泡沫程度化。经济泡沫可能促进经济的增长,也可能产生巨大的破坏作用。将经济泡沫控制在一个合理的范围内,促进经济的良好发展。规避恶性经济泡沫,需从以下几点出发:

完善经济制度。泡沫的恶性膨胀往往是信息不完全的结果。完善经济制度,降低信息不对称,能在一定程度上阻止价格扭曲以及过度的投机。完善经济体制有利于投资者理性投资,减少“羊群效应”。

经济泡沫的产生范文2

正确认识泡沫的现象

在许多议论房地产泡沫问题的文章中,对泡沫一词的释义口径不一。关于泡沫、经济泡沫及其释义从17世纪开始,几部外国辞典的简要释义是:泡沫是虚拟资本过度增长的经济现象。我国《辞海》的释义,与之基本相同。也可以说,泡沫的主要表现是一种价格远离价值的经济现象。比如,在市场经济活动中,通过各种"狂热"的哄抬、投机等行为,使得某种商品、某种资产或某个公司的股票价格猛涨,若干倍地远离其价值。这种高价,不能长期维持,最终会像泡沫一样地破裂。这就是泡沫或泡沫经济现象。其中比较典型的,称之为泡沫经济事件。

由于在市场经济运行中,价格较大幅度地离开价值的现象总会在各种商品中经常发生,除了把这些经济现象统称为泡沫现象外,专家们还根据泡沫产生的不同程度和后果,把它分为以下两种。

第一种是泡沫经济。共同特点:一是,产生泡沫经济现象的主要原因之一是过度投机,并伴随各不相同的其他原因;二是,价格若干倍地狂涨,远远离开其价值;三是,哄抬出的高价只能停留一定的时间(有的是短暂时间)就会破裂猛跌,下降到与价值相近的价格;四是,每一次泡沫经济事件都会对社会经济造成不同程度的危害。

第二种是一般性泡沫。某种商品的价格在一定时间内有较大幅度的上涨,但没有达到典型泡沫经济事件的4个特点,就属于一般性泡沫。许多专家把它简称为经济泡沫。经济泡沫是比较经常而普遍地产生的,它的消极方面是因较大幅度涨价而带来的各种副作用,但因其价格上涨和下降幅度相对较小,一般不会出现泡沫经济那样明显的"破裂"和"猛跌"现象,造成的危害也小得多。它的积极方面是在一定程度上调节市场的作用。因此,不要一提到泡沫就谈虎色变,而要用一分为二的观点来看待经常发生的经济泡沫。

明确了泡沫的释义和其与泡沫经济的区分,我们就知道经济泡沫会经常发生,就不会否认我国房地产业也会经常发生经济泡沫。由于经济泡沫一般没有明显的破裂现象。泡沫释义扩大化引起的混乱长期以来,在西方国家和我国,都认定泡沫现象是价格狂涨而远离价值的经济现象。但是,最近几年,许多作者在发表的文章中,却把泡沫现象包含的内容任意扩大。几乎把房地产经济活动中出现的各种问题,统统归纳为泡沫现象。有的文章还进一步扩大为,这次我国宏观调控所采取的各项政策措施,统统属于治理泡沫的措施。为此,需要说明以下两点:

其一,不能通过曲解来辩解。有的文章为泡沫释义扩大化辩解的理由是:西方有名的《新帕尔格雷克经济学大辞典》明确指出,"理论界尚未达成对泡沫状态的一致同意的定义",既然没有一致同意的定义,我国专家当然有权对泡沫增添内容。其实,西方理论界对泡沫经济现象的意见是一致的。只有对形成经济泡沫状态的定量指标,即其价格离开价值的幅度达到多大才能称为泡沫状态,意见还不一致。《大辞典》仅仅指出理论界对形成泡沫状态的意见不一致,决不能把它曲解为对"泡沫"释义的意见不一致。

其二,对不同质的经济现象,应该有不同的表述词汇和治理措施。如果把以上扩大化的内容统统归入泡沫现象而采取统一的治理措施,就会犯大错误。以房地产为例,如果发生了价格陡涨而远离其价值的泡沫现象,主要的治理措施应为:适度加大房地产投资和扩大开发规模以增加供给;增加经济适用住房和低价位商品房的比重以降低平均房价(即结构性降价);提高宏观调控水平以调控房价和抑制投机。而泡沫扩大化提出的许多内容,例如"房地产发展过热"、"房地产投资增长过速"、"房地产开发规模过大"、"住房空置率过高"等,经济学界历来就使用"发展过热"、"规模过大"和"生产过剩"等恰当的词汇来表述。这些经济现象生产出的产品,不是虚拟的而是真正的物质财富,除极少数报废的产品外,都会陆续出售而投入使用,不会像泡沫一样地破裂。而生产过多、过剩,则是导致价格下跌的重要原因,只能采取与治理泡沫现象完全相反的政策措施。如果硬要把这些内容归入泡沫现象,必定会造成理论上、实施政策措施上和问题探讨争论上的混乱。因此,必须正本清源,坚持对泡沫现象的原有释义。

我国房地产泡沫的成因

从房地产泡沫的定义中不难看出,过度投机是导致房地产泡沫产生的最直接原因;另外,消费者的预期、非理性扩张、政策导向、结构性矛盾等因素则间接促进了泡沫的形成。

1、 房地产泡沫产生的直接原因

过度投机而导致的地价飞涨是房地产泡沫产生的最直接原因。作为市场经济中极为活跃的房地产市场,投机活动尤为严重。土地交易制度不健全,行业管理不完善,在一定程度上助长了投机活动,产生大量投机性泡沫。业内人士有这样的说法:拿到了地就上了赚钱的大路。因此,房地产开发商都千方百计地“圈地”,进行土地储备,等到时机成熟,或将土地以高额的价格转让,或进行开发并疯狂炒作,导致地价、房价飞涨。房地产投资在一定程度上变成了圈地投机,投机的成分越多,泡沫形成得越快。同时由于土地资源是稀缺的、有限的,随着经济的发展和人口的增多,以及城市化进程步伐的加快,人们对土地不断增长的需求与土地稀缺之间的矛盾越来越突出。在这种情况下,有限的土地在反复转手交易的过程中,价格飞涨,严重脱离了其实有价值而产生地价泡沫,进而导致整个房地产业泡沫的形成。

2、房地产泡沫产生的间接原因

(1)消费者的预期。

消费者的预期实质上就是对价格的预期。由于房地产不同于一般商品,当价格上升时,人们预期今后价格还要上升,需求量增加,房地产持有人惜售,供给量反而减少。这样就进一步刺激了价格上升,促进了泡沫的产生。在泡沫破灭时,价格下跌,人们认为价格还要下跌,持有人纷纷抛售,反而增加了供应量,同时由于无人肯接手买入而需求量减少,这样就加剧了价格的下跌。

(2)政策因素。

房地产业作为国民经济的主导性产业,对国民经济发展的促进作用是举足轻重的,因此,每个政府都会下大力气对该行业进行干预,我国也不例外。例如我国住房制度改革、土地使用制度改革,以及国家出台政策鼓励购房按揭、放宽银行信贷、建经济适用房等政策,都直接推动了我国房地产市场的高速增长。正是这种政策的导向使房地产开发过热,导致价格虚涨,空置率上升,助长了泡沫的形成。

(3)房地产投资的过度增长。

房地产投资的增长速度应该与城市化进程的步伐一致,如果一国的房地产投资的增长速度远远超过了城市化进程的速度,就容易造成市场供给与市场需求的严重不平衡,房屋闲置率高,房地产价格急剧下跌,产生泡沫。这种现象一般发生在发展中国家,在加快城市化进程的过程中,对房地产的大量需求使众多的投资者纷纷涌入市场,房地产开发大军急剧增多,投资出现过度增长现象,使房地产泡沫不断堆积。

(4)银行信贷的非理性扩张。

由于房地产业是资金密集型行业,房地产开发必须拥有雄厚的资金。但随着房地产开发规模的不断扩大,开发商仅靠自有资金是远远不够的,其开发资金主要来源就是银行贷款。一般来说,各国政府在对待房地产开发的贷款上都有一定的约束政策,但由于房地产的高回报,使许多银行在贷款的实际操作过程中,违反了有关规定,向开发商发放大量贷款,甚至不去验证其信用等级,大量的资金涌向房地产市场,又缺乏必要的风险控制意识和手段,从而使许多开发商拥有少量的资金就可以从事项目开发,造成过度开发,而且各种投机行为愈演愈烈,不断堆积金融风险,给泡沫的产生埋下了隐患。

(5)结构性矛盾。

经济适用房和豪宅的开发比例应该控制在一个合理的范围之内。如果开发商为追求高利润而纷纷投向豪宅的开发,使一段时间内大面积大户型的豪宅开发数量急剧上升而且闲置过多,经济适用房则出现供不应求的情况,这种结构性的矛盾一方面提高了商品房空置率,一方面使经济适用房的价格不断提高,两方面的作用极易导致房产泡沫;另外,这种结构性矛盾还包括高级写字楼的过度开发。

经济泡沫的产生范文3

要弄清房地产业与泡沫经济的关系,首先要搞清泡沫经济的涵义。

什么叫泡沫经济?《辞海》(1999年版)中有一个较为准确的解释。该书写道:“泡沫经济:虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长,金融证券、地产价格飞涨,投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机,造成社会经济的虚假繁荣,最后必定泡沫破灭,导致社会震荡,甚至经济崩溃。”

从这个定义中,我们可以得出以下几点结论:

(1)泡沫经济主要是指虚拟资本过度增长而言的。所谓虚拟资本,是指以有价证券的形式存在,并能给持有者带来一定收入的资本,如企业股票或国家发行的债券等。虚拟资本有相当大的经济泡沫,虚拟资本的过度增长和相关交易持续膨胀,与实际资本脱离越来越远,形成泡沫经济,最终股票价格暴跌,导致泡沫破灭,造成社会经济震荡。

(2)地价飞涨,也是泡沫经济的一种表现。如果地价飞涨,脱离土地实际价值越来越远,便会形成泡沫经济,一旦泡沫破灭,地价暴跌,给社会经济带来巨大危害。

(3)泡沫经济寓于金融投机。正常情况下,资金的运动应当反映实体资本和实业部门的运动状况。只要金融存在,金融投机就必然存在。但如果金融投机交易过度膨胀,同实体资本和实业部门的成长脱离越来越远,便会造成社会经济的虚假繁荣,形成泡沫经济。

(4)泡沫经济与经济泡沫既有区别,又有一定联系。经济泡沫是市场中普遍存在的一种经济现象。所谓经济泡沫是指经济成长过程中出现的一些非实体经济因素,如金融证券、债券、地价和金融投机交易等,只要控制在适度的范围中,对活跃市场经济有利。只有当经济泡沫过多,过度膨胀,严重脱离实体资本和实业发展需要的时候,才会演变成虚假繁荣的泡沫经济。可见,泡沫经济是个贬义词,而经济泡沫则是个中性范畴。所以,不能把经济泡沫与泡沫经济简单地划等号,既要承认经济泡沫存在的客观必然性,又要防止经济泡沫过度膨胀演变成泡沫经济。

二、经济泡沫的利与弊

在现代市场经济中,经济泡沫之所以会长期存在,是有它的客观原因的,主要是由其作用的二重性所决定的。

一方面,经济泡沫的存在有利于资本集中,促进竞争,活跃市场,繁荣经济。

另一方面,也应清醒地看到,经济泡沫中的不实因素和投机因素,又存在着消极成分。

三、房地产业与泡沫经济的关系

在搞清了泡沫经济的涵义以及泡沫的利与弊之后,我们可以回过头来研究房地产业与泡沫经济的关系这个主题了。研究的结果是:

1、房地产业本质上是实体经济和实业部门,其本身决不是泡沫经济。

首先从房地产的属性来看,房地产是不动产,房地产商品兼有生活资料和生产资料双重属性,是以实物形态存在的实实在在的实体产品,同金融证券(包括股票、债券)仅仅是收益权利证书相比,根本不同,它本身并不是泡沫经济。

其次,房地产业部门是实业部门。它同金融证券等虚拟资本也是根本不同的,谈不上泡沫经济。

再次,房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业,处于主导产业地位,起到十分重要的作用。在发达国家内生产总值中,房地产增加值一般要占到10%左右。房地产业以其产业关联度强、带动系数大的特点,成为促进国民经济增长的支柱产业。事实已经证明,现阶段我国房地产业的兴旺发达,是我国经济繁荣的标志之一,并不像有些人所说的那样所谓虚假繁荣的“泡沫经济的第二次高潮”。

2、房地产业也含有某些经济泡沫成分,如果任其膨胀,也存在着发展成为泡沫经济的危险性。

应当承认,房地产业成长过程中,确实存在着一些经济泡沫,主要表现在:

(1)地产价格泡沫。如前所述,土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用,及其土地市场投机炒作,会出现虚涨,这种虚涨的部分就属于经济泡沫。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨,就会发展成泡沫经济。如日本的地产价格暴涨就是鲜明的例证。日本六大城市的地价指数,在上世纪80年代的10年间上涨了5倍,地价市值总额高达4000万亿日元,相当于美国地价总值的4倍,土地单价为美国的100倍。1991年以后地价暴跌,泡沫破灭,至今经济尚未恢复过来。地价虚涨是不能持久的,在一定阶段便会破灭。

(2)房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中,商品房供给超过市场需求,超过部门的供给增长属于虚长,构成经济泡沫。按照通用的国际经验数据,商品房空置率达10%以内时,这种经济泡沫是正常的。如果超越过多,引起严重的供给过剩,形成泡沫经济,导致房价猛跌,开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭,失业率上升,经济混乱,社会动荡。

(3)房地产投资泡沫。一般规律,房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应,力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段,百业待兴,房地产投资增长率略大于消费增长率,形成供略大于求的市场局面,对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀,商品房严重滞销,造成还贷困难,连带引起金融危机时,才形成泡沫经济破灭。1997年东南亚金融危机中的泰国就是一例。

(4)房价虚涨泡沫。房价是与地价相联系的,房价泡沫与地价泡沫密切相关。此外,开发商对利润的期望值过高,人为抬高房价,也会形成经济泡沫。如果房价飞涨,开发商攫取暴利,购房者难以承受,由此也会形成房地产泡沫经济。

可见,房地产确有经济泡沫,存在着发展成为泡沫经济的可能性。但绝不能把房地产业等同于泡沫经济。

3、房地产经济泡沫的存在有利有弊,关键在于控制在适度的范围内,避免出现泡沫经济,导致大起大落的波动和震荡。适度的经济泡沫,例如土地价格微幅上扬、房价稳中有升、房地产开发投资高于社会固定资产投资增长率和商品房供给略大于市场需求等等,对活跃经济,促进竞争,推动房地产发展和国民经济增长是有利的。同整个国民经济一样,没有一点泡沫房地产业是不能繁荣的。而如果泡沫过多,过于膨胀,造成虚假繁荣则是不利的。关键在于要控制这些经济泡沫过度膨胀,不致形成为泡沫经济,带来严重危害。

四、辩证地看待当前上海的房地产市场形势

当前的房地产市场形势究竟处于什么状态,是否已达到泡沫经济程度?这不是凭印象可以判别的,而是必须按照实际数据科学地进行评价。

衡量房地产市场形势必须树立一些基本标准。笔者认为,首先要看房地产业的发展与宏观经济状况的适应度;其次要看商品房供给与需求的均衡态;再次,要看商品房价格的波动状况及其走势。只有抓住了这些基本标准,才能进行正确判别。

以上述基本标准来衡量,当前上海房地产市场,适应全市国民经济快速增长的要求,主流是处于持续发展的繁荣阶段。其主要标志是:

(1)房地产市场的供给和需求基本平衡,求略大于供,呈现出供求两旺的态势。据上海市房地产交易中心、上海市统计局的2002年1~6月房地产市场信息数据汇总资料,已登记的商品房预售面积1230.14万平方米,与上年同期相比增长49.9%,批准的预售面积(1138.86万平方米)与实际预售面积之比为1∶1.08,实际预售面积略大于批准预售面积。已登记的商品房销售面积为1195万平方米,同比增长19.5%,大大超过商品房竣工面积(468.51万平方米)。不少优质楼盘,出现少有的排队购房现象。前几年累积的空置房逐步消化,大幅减少。住宅市场旺盛的需求,拉动着上海房地产市场出现繁荣的局面。

(2)存量房交易大幅增长,向着房地产市场主体的方向发展。2002年1~6月,已登记的存量房买卖面积达到811.23万平方米,同上年同期相比增长31%。日渐接近增量房交易,部分区内存量房产交易量已超过增量房交易量。预示着上海的房地产市场逐步成熟。

(3)房地产开发投资更趋理性化,市场基础扎实。与20世纪90年代初那种不顾市场需求、盲目开发的情况不同,如今的房地产开发商普遍比较重视市场调研和目标市场定位,使房地产投资开发牢固地建立在市场需求的基础上,可以说属于市场需求拉动型投资扩张。2002年1~6月的上海房地产开发投资额达到355.36亿元,与上年同期相比,增长45.3%,预计全年将超过700亿元,这对拉动投资需求,平衡供求,抑制房价过快上涨是有益的。

(4)商品房价格稳中有升,基本合理。2001年上海的房价上升了8%左右,2002年上半年上涨了5.8%。从其成因来分析,主要有三个因素:一是楼盘品质提高、环境改善,成本推进型上升:二是居民收入提高,消费结构转换形成的需求收入弹性促进型上升;三是商品房阶段性、暂时性供不应求的需求拉动型上升。2001年上海居民的可支配收入增长9.9%,而房价的增幅仍低于收入增长幅度。从长期发展趋势看,房价稳中有升是符合市场经济和经济发展的客观规律的,也是合理的,它恰恰是房地产业景气的重要标志之一。

通常人们喜欢用“冷”和“热”来形容房地产市场状态,这种通俗的说法容易引起误解,是不科学的。正确的提法应当用繁荣还是衰退,即景气度来表示。当前的上海房地产市场处于正常发展的佳境状态,如果从房地产经济周期角度看,则是繁荣阶段的高峰期,笔者预测还会延续二三年时间。那种把房地产市场的繁荣扣上“泡沫经济”的帽子是站不住脚的。

当然,也应当看到当前的上海房地产市场存在一些值得注意的问题,出现了一些泡沫过多的现象。主要表现在:

(1)房地产开发投资增幅过猛,隐含着再次出现供给过剩的危险。从现在开始就应适当控制土地供应量和房地产开发投资规模。

(2)商品房开发结构过于向高档房倾斜,中低档住宅开发不足。要积极引导开发商多建中价位住宅,避免结构失调。

经济泡沫的产生范文4

关键词:我国房地产经济 泡沫 对策

房地产经济泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨,这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期,并不断吸引新的买主——随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加,房地产的价格远远高于与之对应的内在价值,由此导致房地产泡沫的形成[1]。

1.泡沫经济与房地产经济的关系

1.1泡沫经济

所谓泡沫经济是指虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀,日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长以及金融证券、房地产价格飞涨,投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机,造成社会经济的虚假繁荣,最后必定泡沫破灭,从而导致社会震荡甚至经济崩溃。其实质有三个方面:

1)泡沫经济主要是虚拟资本的过度增长;

2)地价飞涨暴跌;

3)泡沫经济寓于金融投机。

1.2泡沫经济与房地产业

房地产业本质上是实体经济和实业部门,其本身绝不是泡沫经济。但是,就其发展而言,房地产业也含有经济泡沫的成分。如果任其膨胀,也存在着发展成为泡沫经济的危险性。在现代市场经济中,经济泡沫之所以会长期存在是有客观原因的,主要是由其作用的二重性所决定的。一方面,经济泡沫的存在有利于资本集中,促进竞争,活跃市场,繁荣经济;另一方面,也应清醒地看到,经济泡沫中的不实因素和投机因素,同时存在着消极成分[2]。

2.房地产经济泡沫的产生原因和危害性

房地产商品具有一定的特殊性,在一定的时间之中会出现供求不均衡的现象,最终使交易成本不断降低,为经济泡沫的产生提供了基础,因此,房地产行业本身很容易产生经济泡沫。

房地产行业经济泡沫的危害主要表现在以下几个方面。首先,没有对社会资源进行合理的优化配置,产生了经济结构的失衡。在房地产经济泡沫产生之前,房地产的价格不断上升,使投资回报率在短期内迅速升高,对长期投资的行为造成了很大的误导,很多社会资源盲目的进入房地产行业,在基础设置建设、服务产业和生产性产业之中,没有足够的资金进行投入,阻碍了其它产业的发展,导致了经济结构的失衡。第二,房地产经济泡沫会对金融系统造成破坏,产生了金融危机。由于在泡沫经济时期,很容易造成投机活动,提高了市场的预期回报率,许多银行将贷款放入到房地产行业之中,扭曲了资金的投入标准,没有履行监督功能,降低了整个银行体系的防御功能,给金融机构造成了很多的坏账和呆账,最终会导致大量房地产企业的破产,使银行系统失灵,面临着巨大的经济危机。

3.控制房地产经济泡沫的对策

3.1严格审批开发项目规划

中国将经历一定时期集中的、大规模的新城开发和旧城再开发,这是一个彻底改善城市形象、重塑城市景观的大好机会。也是防止房地产经济泡沫的一条有效途径。房地产开发是应该突出项目的个性和特色的,但更要强调统一规划与整体协调,使新开发的楼盘能与周围的环境融为一体,不断完善城市景观。必须及时制定和完善城市的片区开发景观规划,并排除权力干扰,切实付诸实施。

3.2调整房地产业市场结构

从整体上来看,我国房地产市场目前处于一种垄断竞争的市场格局,因此,要制定合理的产业政策,降低发展商的退出壁垒,实施大规模的企业购并和资产重组,不断提高房地产业的市场集中度和产业竞争力。要降低上市公司从事房地产开发的进入壁垒,增强发展商的资本实力;要充分利用资本市场,通过收购、兼并,推进房地产企业的资产重组和企业扩张;要通过多种途径促进本土企业扩张,尽快提高市场集中度;要推进房地产企业改制,实行产权结构多元化;要在资本规模、技术实力、操作经验、开发规模等方面提高房地产业的市场准入的条件,延迟销售许可证的发放时间,征收土地闲置税和房地产空置税,促使无实力的项目公司退出市场,有效控制房地产经济泡沫的产生。

3.3精心打造房地产精品

我国众多大城市房地产开发和市场销售的状况短期内被市场认同、价格上涨、销售火暴的项目较多,但真正经得起时间考验、中长期不被市场淘汰、能够保值增值的项目不多,大量的楼盘缺乏历史文化价值和升值空间,甚至有的项目清盘以后,价格便开始大幅下跌,发展商赚了大钱而买房者却陷了进去,对先前购房的投资者产生极大的打击。要真正防止房地产经济泡沫,就应该树立“双赢”的理念引导房地产开发,以为业主创造价值、为社会创造财富、为后代创造文化的高度责任感,精心打造物业,贡献房地产精品,适应城市现代化发展的要求。

3.4建立土地产权制度

必须在土地产权制度改革和土地市场培育上取得突破,全面盘活土地资产,建立健全土地批租市场,促进划拨土地使用权进入市场;通过立法,明确存量不动产划拨土地使用权的使用期限,逐步提高存量不动产划拨土地使用权的年租金,使之与批租土地的年地租成本相当;放宽划拨土地使用权进入市场的条件,原则上不限制划拨土地使用权的转让、入股、出租、抵押等,但上述权利的行使不得超过规定的土地使用期限,同时要承担缴纳地租的义务;对于新增的经营性土地使用权主要通过土地批租市场,实行土地出让,并以土地拍卖、公开投标、挂牌交易方式取代协议方式;培育土地二级市场,促进土地产权的有效配置;不断开拓土地等不动产金融业务,运用金融机制促进土地产权流动。

3.5改革房地产市场管理体制

房地产经济泡沫与经济增长的趋势和经济波动紧密相关。要适应市场经济体制发展的趋势和房地产业发展的要求,建立健全房地产市场管理体制,实行房地产市场的有效调控,防范房地产市场的风险;要建立地政、房政统一管理体制,土地资源、资产双重管理职能,实行房地产的价值化管理。要加强城市规划管理和土地供应计划管理,通过有效控制土地投放量,合理调节房地产市场的走势;要运用房地产价格管制、房地产金融机制、房地产税收杠杆等,对房地产市场实行宏观调控。

总之,房地产商品具有一定的特殊性,在一定的时间之中会出现供求不均衡的现象,最终使交易成本不断降低,为经济泡沫的产生提供了基础,因此,房地产行业本身很容易产生经济泡沫。

参考文献:

经济泡沫的产生范文5

关键词:房地产业 泡沫 风险管理 经验借鉴

随着全球经济的发展,房地产业已成为世界经济发展的聚焦点。次贷危机、迪拜债务危机,使得人们更加关注房地产业的发展。房地产业的健康发展决定了经济的稳定增长,反之,房地产泡沫的膨胀,会诱发经济危机的产生。就中国本身而言,随着经济全球化的不断推进,无论是国外还是国内的房地产泡沫都对国内经济有着显著影响。

一、世界房地产泡沫的特征分析

所谓泡沫经济,是指虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长,金融证券、地产价格飞涨,投机交易极为活跃的经济现象。因此,房地产泡沫是一种表面繁荣的现象,其表现是房地产价格远远偏离了房子和土地本身所包含的真正价值。世界房地产泡沫的发展主要分为形成、膨胀和破灭三个阶段,每个阶段的都有其一定的特点,对经济造成的影响也不尽相同(如表1):

(一)房地产泡沫特征分析

1.房地产泡沫产生于繁荣的经济环境。纵观历史发展长河,几乎每一次极具影响力的房地产泡沫大都发生在经济发展较发达地区。经济体为追求经济的进一步扩张,一系列紧密的、投资活动持续不断,再加上政府的一些扩张政策又进一步推动了泡沫的扩大。从世界范围来看,20世纪三次最具影响力的房地产泡沫分别为20世纪30年代的美国房地产泡沫、20世纪90年代的日本房地产泡沫及继日本之后,东南亚国家的房地产泡沫。其中,美国和日本都是发达国家,20世纪20年代中叶美国经济一片繁荣之象,最为显著的一个特征便是房屋建筑异常活跃,这是美国历史上房屋建筑极为兴盛的一个时期;90年代时,日本经济一片繁荣,吸引了大量的国际资本,不断推高了房地产价格。东南亚国家的房地产泡沫,以泰国为代表,泡沫的产生也是经济的持续过热导致的。从单个经济体来看,发达城市更容易引发房地产泡沫,例如美国房地产泡沫期间,纽约、华盛顿、旧金山等城市的房价暴涨50%;日本的房地产泡沫时期东京、大阪等城市房价的飙升。由此可见,房地产泡沫是经济发展到一定阶段的产物。

2.房地产投资活动动机由长期投资转变为短期套利。楼市价格不断攀升的原因是人们将不再房地产视为一项长期的投资资产,而是非理性地将房地产作为一项短期投机活动的工具以获取暴利。房产作为一项固定资产,其所代表的是一笔规模不小的财富。房地产开发商的大肆鼓吹、政府的刺激计划以及一些媒体不恰当的宣传使得投资者对房地产市场过分自信、盲目追捧,忽视了其价格上涨的不合理性。2008年美国房地产泡沫破灭的原因正是由于一些投资机构及个人投资者的盲目追逐,认为楼市价格仍会不断上升,购买了大量的垃圾债券以求在短期内获得巨大的利润,最终导致了许多老牌金融机构的破产。因此,对于房地产投资活动,人们更多地应该将其视为一项长期的投资活动,应采取理性的态度对待。

经济泡沫的产生范文6

Abstract: With the rapidly growth of China's national economy, the development of the real state industry which is considered as one of the national economic pillar industries has been paid a lot of attentions. The reason of real estate price bubble has been researched that it contained peculation credit support of the bank, excessive support of the financial system. Some relevant analysis models have been summaried. The hazard of real estate price bubble has been analyzed and the solution of real estate price has been put forward.

关键词: 房地产;价格泡沫;模型

Key words: real estate;price bubble;model

中图分类号:F293.33 文献标识码:A 文章编号:1006-4311(2013)11-0167-03

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作者简介:贺婷婷(1987-),女,湖南常德人,在读研究生,研究方向为区域经济与房地产;朱红梅(通讯作者)(1967-),女,湖南慈利人,教授,研究方向为土地资源利用与土地经济。

1 房地产泡沫产生的原因

1.1 国外关于房地产泡沫产生原因的研究现状 Hirshleifer认为,主观信念是诱发投机的主要原因。市场中总有一些投资者明知房产价格高于实际价值,但他们确信将来会有更多人愿意以更高的价格购买,因此会不断地购入,最终形成房产泡沫[1]。Harrison和Kreps(1978)认为,如果资产在流动中价值没有增加,而投资者支付了更高的价格,说明这种资产存在着泡沫。

1.2 国内关于房地产泡沫产生原因的研究现状 刘琳认为, 过度的投机需求、投资信贷的支持以及房产行业自身的特点是导致泡沫的原因[2]。易宪容认为,房产市场的泡沫是完全建立在银行过度支持的基础上的[3]。周京奎通过一个博弈分析认为,信念与金融支持过度是房地产泡沫形成的重要原因[4]。李涛等人认为,房地产不同于一般商品,当价格上涨时,人们预期今后价格还要上升,需求量增加,房地产持有人惜售,供给量反而减少。这样就进一步刺激了价格上升,促进了泡沫的产生[5]。张明用索罗斯的反射理论对房地产泡沫的形成机制做了新解释。市场价格与参与者的预期之间是相互影响的,由于供给无弹性和需求的增长,直接引发了人们对房价正的预期,并在“反射”作用下逐渐被强化最终演变为房地产泡沫[6]。厉以宁则指出,从整体看不要轻易说房地产是泡沫,“泡沫”只是迷雾,根源在于结构。一是产品结构失调,经济适用房、商品房与高档房的结构不合理;二是各地房地产的定价与地方经济发展水平不匹配,属于地区发展结构问题[7]。

对于房地产泡沫的成因,主要包括消费者的投机心理导致房地产的价格偏离其基础价格不断上升,过度投机,信贷支持,金融系统支持等,“羊群行为”使整个行业的非正常发展不再显而易见从而使得泡沫不断产生。

2 房地产泡沫检测模型

2.1 国外研究模型 Tirole[8]和Weil[9]通过世代交叠模型证明了只有在动态无效率中,资产泡沫才可能出现。泡沫存在性的检验缘自著名的希勒检验(Shi1Ier,1981),希勒认为,如果泡沫存在,资产的价格会在其基础价值变化不大的时候异常的波动,引出了资产价格的超常易变性检验,希勒的研究结果拒绝了超常易变性的假设[10]。随后,Flavin和Merton对于希勒检验方法中的变量平稳性发面提出质疑,Merton认为希勒拒绝了市场有效性假设和理性泡沫的存在性假设,由此West构造了两步检验方法,结果同样拒绝了资产价格超常易变性的存在[11]。可见早期对于泡沫的研究中,并没有得出比较一致的结论,而且检验的结果似乎也出乎人们的意料。自从八十年代以来,关于泡沫的分析更多的结合了具体的市场结构以及行为金融的相关理论。

Campbell和Kyle(1988)[12]创建了股票市场的“噪声交易”模型;DeLong(1990)[13]发展了一个基于行为人的正反馈行为的资产定价模型。Allen和Gorton(1991)[14]证明,即使所有的参与者都是理性的,投资者和资产组合管理者之间的问题也会产生泡沫,Allen的模型还指出,资产市场的信息不对称使价格操纵成为可能,并最终导致资产的价格泡沫,等等。但是这类研究主要是针对于资本市场,其中又以股票市场的研究居多,主要针对房地产市场的研究并不多见,Abraham[15]和Hendershotf[16]分别于1993和1996年对美国的房地产市场泡沫进行了实证的检验,得出了沿海城市的房地产泡沫明显大于内陆城市的结论。Hing Lin Clan,Shu Kan Lee and Kai Yin Woo[17]借鉴股票市场的泡沫检验方法建立了一个以预期房租收入现值为理论价格的泡沫检验模型,用1985-1998年的季度数据对香港的住房市场泡沫进行了实证研究。Kar-Yiu Wong以泰国地产泡沫为背景设计了一个动态模型,解释了由于过度乐观而形成的羊群效应是如何产生泡沫以及最终又是如何导致泡沫膨胀和破裂的。

2.2 国内研究模型 袁志刚和樊潇彦通过局部均衡模型探讨了房地产市场中理性泡沫存在的条件[18]。陆磊和李世宏参照Jean Tirole的模型来研究居民的房地产投资决策和泡沫的形成与破裂过程[19]。陈日清,李雪增在总结国内外房地产泡沫预警研究的基础上。论述了二值响应模型在房地产泡沫预警研究中的应用。并以日本[20]为例进行了实证研究。结果表明,二值响应模型在房地产泡沫预警中有比较准确的预测作用[21]。何正霞,许士春建立了一个跨期替代模型,通过分析居民的微观决策来说明房产泡沫的形成与破灭。研究表明:①只要存在预期房产实际价格上升,便有房产的投机行为引起房产泡沫;②居民预期收入增加和银行过度金融支持会加大房产泡沫;③实际利率的上升和预期收入的下降是房产泡沫破灭的主要外生冲击变量[22]。孙伟,扈文秀在布兰查德和沃森的股票理性泡沫模型(R-B模型)的基础上,通过修改测度因子,提出了房地产泡沫的测度模型,描述了该测度模型中所需数据在我国房地产市场环境下的获取方法[23]。彭建林建立了一个计量经济模型对房地产市场价格泡沫进行了研究。首先选取了6个变量作为模型的解释变量,然后利用我国2001-2003年三年间全国除外的30个省级行政区的相关数据共90对进行回归,在经过检验后,采取了一个模型,据此来预测以后年份的房地产价格泡沫[24]。

王琳,王洪卫为检验北京、上海两市住宅及写字楼市场泡沫的存在性,根据Grant McQueen和Steven Thorley 提出的久期依赖理论对我国的房地产市场进行检验;最后得出结论:我国的房地产市场存在投机泡沫,其中上海住宅市场的泡沫更为显著[25]。韩冬梅,刘兰娟,曹坤建立了商品房供给与需求的状态空间模型,把基础价值作为一种状态变量被纳入到模型中,对上海市房地产价格泡沫问题进行了实证研究。研究结果表明上海市房地产价格泡沫已经出现,并且近四年来平均泡沫程度达到22.5%[26]。朱述斌,申云,周洁文(2011)通过蛛网模型理论分析我国房地产市场上银行信贷和房地产价格泡沫化之间互相推动的循环[27]。

3 房地产泡沫的危害以及相应的应对措施

房地产泡沫除了对我国经济造成严重的影响外,对我国政治的影响也不言而喻,作为支柱产业之一的房地产如果出现严重的泡沫最后泡沫破灭时,会造成整个国家经济不同程度的瘫痪,民心不稳就容易引发暴乱,对我国政治体系也将是严峻的考验。要采取恰当的措施使之“软着陆”。

3.1 防止国际游资的侵扰 可以采取的措施包括:首先,制定相关政策严控外资投资我国房地产。商务部刚出台规定严控外资进入我国房地产,但是具体措施还不完备;其次,建立更为灵活的汇率制度。我国虽然宣布汇率制度的改革,但由于浮动幅度仍然偏小,国际投机资本仍然不断流入我国。因此,建立灵活的汇率制度,使我们不再受制于汇率而失去货币政策的独立性。

3.2 银行应该采取紧缩的信贷政策 在银行利率、过户登记、物业转让和税费等各个环节加大管理力度。严格监控这部分资本的流向,避免过度的投资需求严重误导居民形成的心里预期,造成房价的剧烈涨跌和市场的动荡。

3.3 国家应该出台合理的房地产税收政策 应当尽快建立起一套规范合理的房地产税收体系,根据住房面积征收不同比例的房产税,全面发挥税收对我国房地产市场的调节作用。政府通过开征空地税以防止圈地、囤积土地,限制以投机为目的的炒地皮现象,同时还可促进土地资源的合理配置,提高土地利用效率。在房地产交易转让环节应强化增值税的征收,增加投机者转移成本,降低投机预期,以控制过快上涨的房地产价格。

3.4 消费者应该学会理性思考房地产价格的非理性波动 宣传教育消费者转变传统的购房偏好。一旦购房,有些人一辈子为还房贷不敢消费,害怕失业,当外部因素变动,如贷款利率的增加、失业等,可能出现断供,这样因还不起贷款房产被收归银行,对社会的稳定是一个严重的考验。其次,房地产的消费投资者应该量力而行,在自身的承受能力范围之内进行购房消费或投资。

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[3]易宪容.中国房地产市场过热与风险预警[J].财贸经济, 2005,(5).

[4]周京奎.信息不对称、信念与金融支持过度:房地产泡沫形成的一个博弈分析[J].财贸经济,2005,(8).

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