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土地估值方法范文1
关键词：客运专线水泥土挤密桩复合地基承载力检测基床加固
1 工程概况
郑西客专高速铁路ZXZQ02标段第一项目部共有路基全长3.097公里，现以第一项目部一工区管段DK45+530~DK45+900段路基基床加固为例，对铁路客运专线水泥土挤密桩加固基床的设计、施工，成桩后桩的质量检测等进行介绍。该段路基位于河南巩义市与荥阳市交界处，本段路基土质为湿陷性黄土，湿陷等级II级（中等），基床承载力低，普遍基床地基承载力不足130kPa，不能满足重载铁路路基的要求，部分地段存在排水不畅和翻浆冒泥病害。为消除湿陷性，并控制工后沉降，需对该段路基地基采用水泥土挤密桩加固地基，进行彻底、完全整治，以保证重载列车安全运营。
2 主要设计概况
2.1 设计参数
桩径0.4m、0.5m，桩长6m～14m，复合地基承载力要求不小于237.33KPa，单桩承载力要求不小于62.83KN。检测方法采用平板荷载试验。
2.2 原材料
2.2.1 水泥：标号为P.032.5，桩径0.5m，掺量为干土重量的12％，桩径0.4m，掺量为干土重量的6％。
2.2.2 土：检验合格隧道施工出土（黄土）。
2.2.3 水：生活饮用水。
2.3 质量检测
2.3.1 桩深≮设计值，抽检频率总成桩数的10%并且每检验批不少于5根，成孔时钢尺测量验孔检查。
2.3.2 桩位（纵横向）：设计桩位±50mmm，抽检频率总成桩数的10%并且每检验批不少于5根，经纬仪或钢尺检查。
2.3.3 桩垂直度：1.5%，抽检频率总成桩数的10%并且每检验批不少于5根，成孔夯实孔后吊垂球测量垂直度。
2.3.4 桩体有效直径：不小于设计值，抽检频率总成桩数的10%并且每检验批不少于5根，开挖50～100cm深后，钢尺丈量。
2.3.5 无侧限抗压强度(90d)。≥ 3MPa，抽检频率3‰，无侧限压实。
2.3.6 桩身密度检测方法、数量及标准参见《客运专线铁路路基工程施工质量验收暂行标准》（铁建设[2005]160号）4.13.9，《铁路路基工程施工质量验收标准》（TB10414-2003）4.9.7：孔内填料应分层回填夯实，其压实系数不应小于0.97。
检测数量：施工单位抽样检测总桩数的3%，且每台班不少于1根。
检测方法：在全部孔深内，每1m取土样测定干密度，检测点的位置应在距孔心2/3孔半径处，轻型击实试验应符合《铁路工程土工试验规程》（TB10102－2004）的规定。
2.3.7 桩间土处理效果的检测方法、数量及标准参见《客运专线铁路路基工程施工质量验收暂行标准》（铁建设[2005]160号）4.13.10：
在孔之间形心点附近、成孔挤密深度内，每1m取土洋测定干密度、进行湿陷性试验和压缩试验，计算干密度与其最大干密度的比值（最小挤密系数）、湿陷系数和压缩模量。
检验数量：沿线路纵向连续每50m检验3处。
设计要求：消除湿陷性，桩间土最小挤密系数不小于0.88，平均挤密系数不小于0.93。
2.3.8 复合地基承载力检测方法、数量及标准参见《客运专线铁路路基工程施工质量验收暂行标准》（铁建设[2005]160号）4.8.12、《铁路路基工程施工质量验收标准》（TB10414-2003）4.9.8：
检测数量：总桩数的2‰，且每检测批不少于3根。
检测方法：平板载荷试验。
设计要求：单桩复合地基承载力特征值及变形模量不小于设计值。
2.4 桩位布置。DK45+530～+570段，桩长12～14m，需设预钻孔，预钻孔直径0.25m，挤密填料孔直径0.5m，桩间距1.0m，三角形布置，12%水泥土；DK45+570～+900段，桩长6～12m，桩径0.4m，桩间距0.9m，三角形布置，6%水泥土。
3主要施工情况
施工方法：人力配合机械施工。分成三个施工小组，每小组6名作业人员，一台锤击式材油打桩机（东方夯锤DD32型），一套填土击实设备，并三个小组共用一辆五征运输车运输水泥土。日均成桩90根，并创下了日成桩120根的记录（中原刊物专访）。
本方法的特点在于每组人员少，易于组织，且施工效率高，安全程度高，故采用本方法，人力配合机械施工。
3.2 原材料选择。本着就近取材的原则，从检验合格隧道施工出土（黄土）中取料作为料源地。水泥选用经过严格招标确定的河南新乡、同力普硅P.032.5，水选用深井饮用水。
3.3 施工参数的选定。从试验结果可看出，原材料的各项试验指标均满足设计要求。主要问题是选定施工参数：最佳夯实次数、虚填厚度、最优含水量等。
成孔在地基土接近最优（或塑限）含水量时进行，当土的含水量低于10%，需对拟处理范围内的土层进行增湿。增湿处理于地基处理前4～6天进行，需增湿的水通过一定数量和一定深度的渗水孔，均匀地浸入拟处理范围内的土层中。
2006年10月22日进行了工艺性试桩，试桩由监理单位监督，施工单位完成。开工前在路肩上进行3根试桩（0.5m），试桩检测结果符合要求，经过数据分析处理，最后确定施工技术参数为：最佳含水量13.8%，填料质量水泥含量12%，打桩机汽缸重3200kg，气缸及锤总重5350kg，频率35～60次/分钟，锤落距250cm，下沉速度控制在1―2m/min。夯实设备垂重200 kg，夯实次数30次，落距200cm，虚铺厚度30cm，夯实厚度18cm。为下一步水泥土挤密桩施工提供了准确的施工技术参数，具备全面开工的条件。
3.4 挤密桩施工
3.4.1 定位：在开工前，施工技术人员按照设计要求在路肩上准确标出当天施工桩孔位置。水泥土挤密桩在定位时，纵向、横向采用白灰点按间距按设计间距布置，应掌握“先两边、后中间”的原则。测定天然含水率（每天）。
3.4.2 利用锤击式打桩机成孔：保证成孔深度达到设计深度，无缩孔，成孔直径为50cm。
3.4.3 桩孔检查：由现场技术人员、质检员利用检孔器检查孔的直径、深度是否满足设计要求(每孔必检)，合格后方可回填水泥土，由现场技术人员作好施工记录。
3.4.4 桩身质量：桩径0.5m，桩身含水泥12％，桩径0.4m，桩身含水泥12％，拌合过程中检查。
3.4.5 填土夯实：压实系数不小于0.97，拌合好的填料每份三次，每次一袋填入孔内，夯实设备垂重200 kg，夯实次数30次，落距200cm，虚铺厚度30cm，夯实厚度18cm。施工参数根据开工前成桩试验确定。
3.4.6 工程照片
打桩成孔
4 质量控制和检测
4.1 成桩质量控制
4.1.1 所用原材料必须经检验合格后方可使用，并测定土的含水量，如含水量过大或过小，必须晾晒或加水搅拌，水泥土应随拌随用，不得超过水泥的初凝时间。
4.1.2 在施工过程中，严格按配合比及试桩参数施工，由专人负责过磅。在原材料无变化时应进行定期试桩。原材料一旦发生变化必须通过试桩，重新确定施工参数。
4.2 成桩质量检测方法
4.2.1 环刀/蜡封法检测桩芯土密实度，采用高于设计的压实系数K0=0.97时，湿密实度≥2.11g/cm3，干密实度≥1.85g/cm3，（设计压实系数K0=0.96）。平板荷载试验，单桩承载力要求不小于62.83KN。
4.2.2 无侧限抗压强度(90d)。≥ 3.2MPa。
4.3 地基承载力检测方法。采用平板荷载试验。当每小时内沉降量不超过0.1mm，并连续出现两次，可加下一级荷载，复合地基承载力要求不小于237.33KPa。
5 总结
5.1 适时进行试桩试验，选定合理的施工参数，适当加大抽检频次，以试验结果真实反映施工质量。
5.2 在水泥土挤密桩施工过程中操作者要掌握必要的技术并须试验人员进行监控。
5.3 郑西客运专线ZXZQ02标第一项目部一工区DK45+530~DK45+900段在精心组织，严格控制的情况下，率先完成挤密桩施工，完成了多个突破，用以指导友临单位施工。
5.4 水泥土挤密桩是一种路基加固的新方法，该施工方法操作简便，加固效果好，形成的复合地基经检测，其承载力能满足设计要求。为以后此累施工积累了经验。
参考文献
《客运专线铁路路基工程施工质量验收暂行标准》铁建设[2005]160号，中国铁道出版社
《客运专线铁路路基工程施工技术指南》铁建设[2005]160号，中国铁道出版社
土地估值方法范文2
公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。
相关资产或负债，是指可以以公允价值计量的各项资产或负债以及企业自身权益工具，如投资性房地产、企业年金基金投资、政府补助等。在对相关资产和负债选择时，企业应从市场参与者的角度出发，而不应考虑企业自身持有的意图。
企业判断初始确认时的公允价值是否与其交易价格相等时，应当考虑相关资产或负债的特征和交易性质。交易价格即进入价格，公允价值即脱手价格。而在大多数情况下，二者都是相等的。若存在关联方交易、被迫交易、计量单元不同、不在主要市场中进行交易等情况，就不应将交易价格作为初始确认时的公允价值。
二、公允价值的估值技术
企业以公允价值计量相关资产或负债，应当使用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术。估值技术主要有市场法、成本法和收益法三种。企业可以选择单一的估值技术，也可以选择多种。准则中并未明确规定企业应当在什么情况下选择哪种估值技术，所以在应用估值技术时，应先获取可观察的市场信息，在此基础上定期对估值模型进行校对，以确保其可将当前的市场状况准确地反映出来，并能识别出已使用的估值模型本身存在的潜在缺陷。
1.市场法
市场法是利用相同或类似的资产、负债或资产和负债组合的价格以及其他相关市场交易信息进行估值的技术。若企业使用市场法，应当以市场参与者在相同或类似资产出售时可以收到或者转移相同或类似负债时需支付的公开报价为基础，再观察该资产或负债的特征，如当前状况、所处的地理位置以及出售和使用的限制等，对获得的市场价格进行调整，以确定最终的公允价值。
2.成本法
成本法，是反映当前要求重置相关资产服务能力所需金额的估值技术，通常是指现行重置成本法。在成本法下，企业应当根据折旧贬值情况，对市场参与者获得或构建具有相同服务能力的替代资产的成本进行调整。折旧贬值包括实体性损耗、功能性贬值以及经济性贬值。
3.收益法
收益法是企业把未来金额转换成单一现值的估值技术。企业使用收益法时，应当反映市场参与者在计量日对未来现金流量或者收入费用等金额的预期。企业使用的收益法包括现金流量折现法、多期超额收益折现法、期权定价模型等估值方法。
三、关于非金融资产的公允价值计量
1.最佳用途
最佳用途，是指市场参与者实现一项非金融资产或其所属的一组资产和负债的价值最大化时该非金融资产的用途。在判断非金融资产是否处于最佳用途时，企业应当从市场参与者的角度出发，考虑该用途在法律上是否未被限制、实物上是否可能以及财务上是否可行，若各方面都满足要求，则就是最佳用途。一般情况下，非金融资产的当前用途就是其最佳用途，除非有信息表明存在可以使该金融资产实现价值最大化的其他用途。
【例1】2×14年12月1日，甲公司购买了一块土地，这块土地在之前被作为工业用地，出租给他人使用。甲公司取得该土地后，仍将其作为投资性房地产使用。2×15年3月1日，邻近的一块土地被开发，作为建宅土地使用。甲公司也可以将其持有的土地用途从工业用地改成建宅土地。则该土地的最佳用途将通过下面两项对比确定：
（1）该土地继续出租的价值。
（2）该土地变成建宅土地的价值，与此同时也应当考虑将其变为空置土地必须发生的拆除厂房成本及其他成本。
以上两项价值较高者即为土地的最佳用途。假设现时土地价值是500万元，而改成建宅土地时价值是900万元，发生的拆除成本是150万元，则该土地的公允价值应为750万元（900-150=750>500）。
2.估值前提
企业确定完非金融资产的最佳用途后，应该判断该资产是单独使用还是与其他资产或负债组合使用。如果是单独使用，公允价值应是将该资产出售给同样单独使用的市场参与者的交易价格；如果是组合使用，公允价值就是出售给同样组合使用的市场参与者的交易价格。只有确认好估值前提，才能准确的对非金融资产的公允价值进行估值。
四、关于负债和企业自身权益工具的公允价值计量
企业应当首先判断，对于负债和自身权益工具，是否存在可观察的市场报价。如果存在，就以此作为确定公允价值的基础；如果不存在，企业应根据其他方是否把该负债或权益工具作为资产持有分为两类。
①若其他方作为资产持有，则其公允价值按以下方式依次确定：a.活跃市场的报价；b.其他可观察输入值；c.估值技术。
②若其他方为作为资产持有，企业就应从承担负债或发行权益工具的市场参与者角度，选择估值技术对公允价值确认。
五、公允价值计量准则的应用建议
土地估值方法范文3
关键词：物业税计税依据评估
一、物业税与不动产评估
世界上对不动产征收财产税的国家中，大多数国家采用以土地和房产的市场价值作为计税依据的方式，少数国家和地区采用的是非市场价值，如俄罗斯采用的是账面价值，美国加州采用的是不动产的获得成本。我国现行房产税是以房产的账面原值按一定比例给予扣除后作为计税依据，城镇土地使用税按纳税人占有的土地面积课税，这使得房产税和城镇土地使用税成为最缺乏弹性的税种。物业税合理、准确的计税依据应是土地使用权和房产的市场价值，市场价值是通过评估得出的，但“评估值”不止市场价值一种价值类型。
以评估得出的土地使用权和房产的市场价值作为物业税的计税依据，使得物业税和评估紧密联系起来。
物业税并非第一个利用不动产评估的税种，在我国现行的土地增值税中，就有对需要进行评估的情况的规定：“纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣除项目金额不实的；（三）转让房地产的价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。”①现行房产税也有用到评估的情况：在确定房产原值时，“对房产原值明显不合理的，应重新予以评估”。②但值得注意的是，上述土地增值税和房产税中的评估是在个别需要的基础上进行的，所涉及的范围有限，而且房产税中的评估是在恢复原值目的下的评估。
物业税税基评估是大规模的、覆盖所有应税不动产的评估，开征物业税使税基评估首次在税收行政中具有了关键的意义。
二、物业税立法中的评估问题
（一）不动产的市场价值
物业税的计税依据是一定时点的土地使用权和房产的市场价值，除这一点外，税法还应进一步对市场价值作出明确的界定，其意义是一方面便于纳税人正确理解和接受；另一方面便于评估人员在评估工作中统一认识，以确保评估值以及纳税依据的准确性，保证不同征税对象纳税依据的可比性。
（二）税基评估的责任划分和评估主体
物业税作为地方税，其税基评估的责任由哪级政府履行应在税法中明确。各国不动产税基评估责任的归属情况不同，在美国，评估由地方政府或县级政府负责；在欧洲有些国家，虽然财产税（包括不动产税）是由地方政府征收的，但评估的责任一般在中央政府，这些国家有英国、德国、法国和丹麦，而荷兰是由市级政府进行评估的。确定由哪级政府承担税基评估责任应当考虑的问题是：一个评估机构服务于多大的范围能够符合税收效率原则。税基评估责任划分的目标应是能保证房地产的评估值符合其市场价值，以保证税款的准确征收和减少纳税人要求复议带来的行政成本。由较低级次的政府负责较小范围的物业税税基评估，可能在评估的准确性上有优势，但分散评估同时也会带来评估成本的增加，因此必须权衡考虑收益和成本问题。
物业税的税基评估由谁来进行是值得讨论的问题。国际上的经验主要是，有的国家设立专门机构从事不动产税基的评估，如在澳大利亚，各州设立总评估师办公室，其职责之一就是为纳税提供税基价值，总评估师是由州议会任命，对州长负责③；英国设立中央、大区和区三个层次的评估办公室，其中中央和大区级的评估办公室主要进行管理协调工作，区级的评估办公室具体承担其辖区内的税基评估工作④。有的国家财产税税基评估的责任在较低级次的地方政府，此时地方政府出于节省成本、提高税务行政效率考虑，倾向于委托社会评估机构评估税基。虽然成本是选择评估主体的重要考虑因素之一，但无论是设立专门的税基评估机构，还是委托社会中介机构评估，最主要的问题是必须明确评估机构的责任。责任界定的缺乏往往会带来比即时的显性成本更大的后期成本或效率损失。
（三）物业税税基评估周期
物业税是以不动产的市场价值为征税依据的，因此评估应定期进行。如果两次评估之间的间隔太长，将会引起两方面的问题：一是通货膨胀和其他市场因素变化使财产价值上涨，仍以原评估值为计税依据会侵蚀税收；另一个是由于不同财产市场价值上涨的幅度不同，仍以原评估值为计税依据会导致纳税人之间的相对不公平。将应税财产值指数化，从而和通货膨胀或估计的市价上涨联系起来可以部分地解决第一个问题，但真正能解决这两个问题的是进行财产的重新评估。从实行财产税的国家来看，法国最近一次的财产税税基评估发生在1970年，从20世纪80年代开始每年对应税财产值作指数化调整；美国的一些地方每年或每两年进行一次财产税税基的重新评估；在丹麦，1982～1998年之间每个不评估的年份实行指数调整，从1998年开始每年都进行全面的重新评估。⑤决定评估间隔时间的因素大概有两个：一是财产市场价值变化的频繁程度和变化的幅度、不同财产市场价值起伏的均衡程度，这是与市场有关的变量；二是进行重新评估的成本。由于市场情况的难预料性，成本因素往往成为决定评估间隔时间的关键。当前计算机技术在评估中的应用，使得开展大规模的财产税税基评估的成本大大降低，这有利于合理增加评估密度，提高财产税税基评估的准确性和保证财产税征收的公平性。
我国在物业税立法时，应在税法中明确规定税基评估的周期。若法律上缺少对评估周期的明文规定，则将在实际操作中出现随意性，既可能发生税务部门为完成税收收入而随意进行评估，从而使物业税的税基评估失去公信的情况；也可能发生税务部门畏于重新评估的工作量而长期怠于评估，致使侵蚀税收收入和损害公平的问题。
（四）申诉安排
物业税的纳税人可能对税基评估的结果存在异议，税法应作出安排以保证纳税人对评估结果申诉的权利。首先，保证纳税人的知情权，税务机关对物业税税基进行评估后，应及时向纳税人通报其房地产评估情况，以便纳税人决定是否申诉；其次，设计简单高效的申诉程序，指定专门的机构或人员处理纳税人申诉。
三、物业税税基评估方法和技术
（一）基本评估方法
税基评估可以采用三种基本的评估方法，即市场比较法、收入法和重置成本法。市场比较法需要在房地产市场中寻找与待估房地产类似的实际交易，分析待估房地产与实际交易的房地产的差异，针对这些差异对实际交易价格进行调整从而得出待估房地产的价值。由于评估市场价值惟一直接的证据是实际交易价格，因而市场比较法从理论上讲优于其它两种方法，但市场比较法对房地产市场的发育程度（足够多的卖方、足够多的买方、足够多的交易等）和信息的可获得性、完备性提出了很高的要求。当由于缺乏足够的交易信息而无法使用市场比较法时，可使用收入法，将实际或预期的从待估房地产取得的收入（租金或其他形式）资本化为其在评估基准日的价值。成本法往往是在上述两种方法都受到限制而无法使用时采取的，它由重新取得土地使用权或重新建造房产所需的成本减除实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值等得出应税房地产的评估价值。
（二）税基评估技术——批量评估
同其他目的的评估不同，为得出物业税的税基，要求同时对大量的房地产进行评估，工作量大且密集；另外其他评估行为中往往对特定房地产进行个别评估，个别评估的成本对于税收行政来说是难以接受的。为保证物业税的行政效率，需要将其征管成本中的评估成本有效控制在一定的范围之内。控制评估成本的目的是通过运用批量评估（massassessment）来实现的。
在对不动产征收财产税的国家中，税基的批量评估已被广泛应用。批量评估的过程包括三个步骤：（1）对辖区内所有不动产进行基本描述，内容包括不动产位置、土地面积和允许用途、建筑物的面积、年代、材料、质量等，大量不动产的基本信息经过整理，储存在特定的数据库中，这样的数据库一般被称为财政房地产簿（fiscalcadastre）；（2）收集市场信息，包括房地产的市场交易价格、市场租金水平和建造成本信息等；（3）估价，首先要进行市场分析。市场分析的目的是要确定位置、土地面积、建筑物面积和质量，以及其他种种因素对不动产市场价值的影响，分析的结果是将上述各因素和市场价值的关系通过估价模型的方式表现出来。估价模型可能是数学模型，也可能是列示各种类型的土地和房产的单位面积价值的图表。一旦估价模型建立，就可以将待估不动产基本信息逐个输入，得出评估值。值得注意的是，对上述批量评估得出的评估值，评估人员需要进行适当检查以确定其是否符合市场价值，对具有明显特性（特殊位置、特殊用途等）的不动产更需要仔细的复查。
很明显，批量评估并非是笼统地分块评估，它承认各项不动产的个性，并通过估价模型将不动产个性对其市场价值的影响切实地表现出来。
当今各国的税基批量评估是同计算机技术紧密结合的，二者的结合产生了计算机辅助批量评估技术（CAMA，computer-aidedmassassessment）。应用这一技术，需要将相关市场交易信息储存在计算机的数据库中，由计算机利用回归技术进行市场分析，构造估价模型，在待估不动产的基本信息输入后，计算机就可以输出其评估值了。CAMA技术的广泛应用大大提高了税基评估效率，降低了评估成本，同时也增加了税基评估的透明度，减少了人为因素的干扰。
四、当前亟待开展的工作
对应税不动产进行大规模的评估是我们在以前的税务工作中未曾试过的。充分借鉴其他国家的经验和技术，事先做好充分的准备工作是物业税顺利征收的关键。如上所述，物业税税基评估中需要大量的、详尽的不动产基本信息和较长时期内的市场信息，这些信息的收集、整理和储存工作必须提前于物业税开征的时间进行。因此当前各地亟待着手建立完善不动产基本信息和市场信息数据库。另外完备的不动产产权登记虽然并不是税基评估的必要条件，却是物业税征收的关键，因此也是相关部门面临的重要任务。
参考文献
（1）中国资产评估协会赴澳培训团考察报告《澳大利亚的资产评估业》，《中国资产评估》2000年6月。
（2）张燕“税基评估的探讨”，《资产评估准则研究》，中国财政经济出版社2002年版。
土地估值方法范文4
【关键词】 估值技术; 公允价值; 投资性房地产
1990年,我国的住宅分配制度完成了从实物分配向货币分配的巨大转变,随之而来的是房地产市场的飞速发展,而投资性房地产也日益成为企业的一项重要投资手段。顺应这一发展趋势,2006年颁布,2007年施行的《新会计准则》,首次将投资性房地产单独列示,并且允许使用公允价值模式进行后续计量。但在新准则实行的两年间,公允价值的使用受到了冷遇,公允价值的计量成为使用者的主要困扰之一。2009年底,财政部网站公布了《投资性房地产评估指导意见(试行)》,明确提出了收益法与市场法两种评估公允价值的方法,这一举措表明投资性房地产评估技术的改进。
一、投资性房地产公允价值计量的现状
公允价值虽然具有准确反映企业的财务信息,提高信息使用者决策能力的优势,但是由于存在市场机制不健全、公司治理不完善等缺陷,尤其是在其应用存在严重技术障碍的情况下,公允价值的实际应用正如表1所反映的那样,并不如期望的那么广泛。
2007年,存在投资性房地产的630家上市公司中,仅18家选择公允价值计量模式,占有此类业务公司数的2.86%。2008年上市公司年报的调查报告中指出,1 624家上市公司有690家存在投资性房地产,而采用公允价值模式的只有20家,占有此类业务公司数的2.89%,且出现了三种计量方式,分别是评估价格(14家公司)、第三方调查报告(1家公司)及参考同类同条件房地产的市场价格(5家公司)。
二、估值技术的应用难题
(一)地域差异问题
《企业会计准则讲解(2008)》指出“投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场并且企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计”就可采用公允价值模式计量。
然而中国幅员辽阔,东中西部、城市与农村的经济发展、制度水平都存在明显差异,房地产的发达水平也不尽相同。公认的活跃市场至少包括中国的沿海大中型城市以及内陆的大型城市。除此之外,同类或类似的房地产要求彼此地理位置、性质、结构类型相同或相近,而由于地段、楼层、朝向不尽相同,要找到每一处房地产的活跃市场,其实很不容易(张兴 徐文学 柳萍 2009)。因此,根据市场的要求,通过在市场中寻找同类或类似的交易案例来确定价格显然存在困难,这就给投资性房地产公允价值估值技术中的市场法的实际运用制造了麻烦,凸显了估值的难度。
(二)时间跨度问题
运用收益法评估投资性房地产公允价值时,准确确定净收益、收益期限以及折现率是估值的基础。虽然这些参数是以现有租约条款、土地使用权剩余使用年限等历史信息为基础,但还是需要对未来信息进行预测。首先,评估基准日的选择可以是资产负债表日、投资性房地产转换日等,不同的时点其风险回报不同,所以要确定的折现率就会随之改变。其次,租金收益是通过履行租约实现的,但未来实际租约收入因为考虑了时段而变得不可靠,这将最终影响净收益的确定。最后,收益期限需要根据建筑物的剩余经济寿命年限与土地使用权剩余使用年限等参数来确定,但企业可能会根据建筑物未来的收益情况来改变其使用期限。所以从总体来看,时点和时段上的改变都会影响估值的准确性。
(三)技术缺陷问题
空间与时间问题最终都可以归结为技术问题,如何将空间与时间问题上的相关因素进行指标化也是解决问题的根本。
最初,估值技术是被禁止的。但在《企业会计准则讲解(2008)》中,财政部已规定:“无法取得同类或类似房地产现行市场价格的,应当参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格,并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素,从而对投资性房地产的公允价值作出合理估计;也可以基于预计未来获得的租金收益和有关现金流量的现值计量。”这就意味着,估值技术现在已经被允许采用。
《指导意见》中的估值技术在很大程度上借鉴了《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》,主要指出了市场法和收益法两种评估方法,但没有明确每种方法的适用范围。大多数企业倾向于使用收益法,但收益法因为考虑了时间价值,需要评估人员的主观判断,增加了估值的不确定性,企业也可能通过对估值方法的选择来进行盈余操纵。
市场法强调了投资性房地产的“实物状况、权益状况、区位状况、交易情况及租约条件”等重要因素。指导意见中的收益法强调了净收益、收益期限、现有租约对公允价值的影响和折现率等重要因素。但这些都是对因素的简单陈述,没有明确指出因素的影响因素,也就无法从根本上对其进行量化,指导相关工作。以区位状况为例,其受空间和时间的双重约束。在空间上,不同城市、同一城市的不同地段的房地产价值相去甚远;在时间上,同一地段的价值在各年份也不尽相同。由于缺乏衡量各因素的具体标准,使得估值缺少客观性。
三、推动估值技术应用的建议
从以上分析中可以看出,由于存在地域差异问题,时间跨度问题以及技术缺陷问题,使得估值技术难以在投资性房地产公允价值中得到切实的应用,从而直接影响到我国公允价值的确认和计量的可靠性,妨碍公允价值在我国的应用。因此,全面推动估值技术的应用,才是当前亟待解决的问题。在此,笔者结合相关研究成果,提出以下建议。
(一)明确量化标准
提高量化手段可以直接提高投资性房地产公允价值计量的可操作性。
首先是明确允许运用估值技术的地域范围。相关准则制定机构应该统筹考虑,将各地经济发展水平,例如人均GDP作为衡量指标,建议以京、沪、广为代表的沿海大中型城市以及内陆大型城市使用估值技术,因为这些城市投资性房地产交易量大,更可能形成活跃的市场。
其次是明确运用方法的依据。本文建议根据公司所披露的经营规模和5年经营业绩的平均值确定估值方法。在符合会计准则计量属性规定的条件时,会计准则中的投资性房地产的公允价值估值优先考虑的是市场法,但实物状况、权益状况、区位状况、交易情况及租约条件等还缺乏量化标准,所以应将各种影响因素根据其重要性的先后顺序赋予权重参数,以规范计量手段,降低使用公允价值的风险。
最后是参照系数的修正。由于市场上不存在完全相同的两处房产,所以在寻找到相似房产后还要进行系数修正,可借鉴资产评估中对企业价值进行评估的观点,通过成长性、资产盈利能力等相关财务指标的比较来确定,再结合参照企业的价值系数确定最终评估对象的价值。
(二)建立行业统一市场信息数据网络和市场信息数据库
信息技术革命所造就的新兴信息资源和信息产业是推动现代市场经济发展的强大动力,而以现阶段信息技术为依托,建立和完善我国房地产市场信息数据网络和市场信息数据库正是适应该趋势的一个重要体现,是推动估值技术应用的重要举措。企业可以充分利用数据网络获取地区权威数据,使相关评估人员在运用估值技术进行投资性房地产公允价值评估时,更具有依据,并能保证评估结果的公允性。
由于数据库的建立一方面需要不同交易市场提供及时可靠的交易数据,另一方面要保证该数据库拥有必要的技术支持,而在我国要素市场、资本市场和商品市场都存在不同程度问题的情况下,其实施起来比较困难。因此,房地产市场信息数据库的建立必需坚持国家主导、市场导向的原则,采取逐步推进的方式,以现有公开市场交易数据为主要数据来源,同时结合国家统计局等有关部门的调研数据。另外,国家有必要通过制定和修改相关政策法规强化信息数据库的权威性。
(三)提高估值技术在报表披露中的地位
由估值技术所确定的公允价值数额会直接出现在报表中,建议企业在附注中增加对具体估值计算确认的过程。首先是估值方法的选定,其依据的标准是什么,所拥有的投资性房地产在同类资产中的地位。其次是具体参数的选定,如果选用的是市场法,应该具体披露所参照的类似市场、参照的标准以及各指标的相似度;若是收益法,那应该分别对净收益、收益期限以及折现率的数值标准进行解释。
通过附注的披露可以使整个计算过程受到信息使用者的监督,增强公允价值确认和计量的准确性和透明度,防止利润操作,提高人们对估值技术的信心,推动估值技术的运用。
(四)加强专业培训,提高资产评估水平
估值技术本身就受资产评估人员和会计人员主观判断的影响,所以两者业务水平的提高是公允价值可以顺利运用的保障。
相关人员一方面要丰富自身的专业知识,尤其是对公允价值的认识与理解;另一方面又需要在不确定因素面前作出自己的职业判断。所以他们除了通过后续教育机构进行再培训、学习欧美先进经验以及最新的国家方针政策外,还要在工作中不断总结经验,了解整体经济走势和行业发展状况,提高经济敏感度和职业判断能力。
【主要参考文献】
[1] 财政部会计司.我国上市公司2007年执行新会计准则情况分析报告[R].2008.
[2] 财政部会计司.我国上市公司2008年执行企业会计准则情况分析报告[R].2009.
[3] 财政部.企业会计准则第3号――投资性房地产[S].2006.
[4] 财政部.企业会计准则讲解(2008)[S].2008.
[5] 张兴,徐文学,柳萍.上市公司投资性房地产采用公允价值计量的现状分析[J].商业经济研究,2009(31).
土地估值方法范文5
实转多年
虽然记者与两市地税局工作人员联系时，他们均表示对房产税在当地扩大试点的情况不甚了解。不过两市在房地产税评估方面做的实践却是从几年前就开始了。
某实地调研者“鄂州我们去过，地税局这几年做的事情我们也都看到了，他们主要工作是把房产税由按原值征收改为按照评估值征收，然后再由实际运行看结果，这实际上是一个评估的问题。其实当时看到的情况，并不是我们原本所想象的那样是对住宅征收，但是他们在建评估模型的时候是把当地所有居民住宅和按照原值征收的企业的不动产全部都纳入到同一个数据库内，然后再进行评估研究。”由此看来，他们在这方面确实做了扎实的工作，尽管这不是现在试点的内容。“我想，之所以传言说选了这两个城市作为试点是因为它们有这个基础，可以拓展到对居民住宅、二套房的征收，不过现在方案没有确切消息。”中国社会科学院财经战略研究院税收研究室主任张斌这样说。
其实，两湖在2007年之前就已经开始推行房地产税评估的工作，具体评估方式是把原来按照原值对盈利性单位征收的房产税，改为按评估值征收，再跟城镇土地使用税合并。当时在全国有十几个地方同时都在做空转性的实验，但是真正付诸实践的地方只有湖南湘潭和湖北鄂州。
鄂州启动房产税试点传言正盛时，当地地税局一名官员称：“鄂州是湖北省最小的一个地级市，处于湖北1＋8城市圈中；鄂州葛店也和武汉江夏区紧密相连，消费能力比其他地级市强，即使房产税试点过程中遇到问题，也利于及时修改，对经济的影响也不大。”2007年底，国家批准武汉城市圈和长株潭城市群为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区，两地由此展开包括财税政策在内的一系列改革探索。湘潭和鄂州正好分别属于两个城市圈中的非核心城市，有利于试点的展开。
实验在路上
鄂州的房产税探索只针对经营性房地产征收，并非针对住宅。探索内容包括将计税依据由原来的房产原值改为市场评估价、房产税和城镇土地税合并。为此，当地相关部门做了大量工作，如多个地方的地税人员在人大开展房产税税基评估集训，为房产税提供技术储备。今年8月，湖北省目前按照财政部、国家税务总局的统一部署，正在开展二手房交易计税价格评估等工作。
对此，多位业内人士认为，鄂州的探索性实践所传达出的信息比较混乱，房产税改革同时考虑到与城镇土地使用税的合并，“事实上居民住宅原本是不征收土地使用税的，也就不存在合并的问题。什么情况下才会有合并的问题呢？指的是既征房产税又征城镇土地使用税的盈利性单位，也就是企业才会有这个问题。所以如果两湖推行试点，是指原来缴纳房产税的企业把房产税和土地使用税合并后按评估值征收？还是指按评估值对居民自住住宅进行征收？或者两者都包括的统一的改革？通常大家所关心的所谓房产税改革是指按评估值对居民的自住住宅征税。”
不过一切推测都止于当地政府最新的一次表态。“地方之所以谨慎，在于在目前敏感的楼市中，试点房产税很容易会被理解为是调控加压的政策，从而影响楼市。”有业内人士分析。
探索下一步
在对消息的捕风捉影中，人们逐渐转向新的思考，房产税的试点有可能从原先的一线城市，逐渐向所谓的三线城市推进，那么政策落地时，在具体操作上是不是也会相应的出现一些调整。
虽然重庆和上海两地房产税改革方案有差异，但是总体来讲，它们在房产税覆盖面问题上的处理还有待商榷这是一种普遍共识，所以两湖的试点如果要有意义的话，需要对存量住房按评估值征税，而且扩大房产税的征收面。
对于这个建议，业内人士做出了进一步解释，这种做法会对利益分配格局产生新的影响，而且也会遭遇很多问题，比如房产税的一个基本矛盾是按照存量财产的评估值或者按照特定的标准征税，纳税人却需要用自己的现金流收入缴纳税款。由于历史原因，我国存在着大量房产属于房改房和福利房，可能房产价值比较大，而房产拥有者并没有那么多现金流收入，这是现实存在的问题。
于是重庆和上海的方法似乎是选择回避这项矛盾。这是一项真理：任何改革涉及到的人愈少时，矛盾就愈少，不过这样的改革难免会流于形式。
“这就涉及到征收房产税是为了什么目的。首先，通过征收房产税可以促进形成合理的房产价格的形成机制。其次，如果房产税能够成为基层地方政府的重要的收入来源，那么它对于政府的行为模式会产生重要意义，促进基层地方政府改善与房产有关的公共服务。第三个目的是房产税有利于财富的重新分配和收入分配调节。”
土地估值方法范文6
关键词：耕地资源；可持续发展；新疆
作为自然资源的耕地是社会经济发展的基础，耕地资源的可持续利用合理与否不仅是农业生产的大事，而且是关系到国计民生的大事。我国长期高速的经济增长，在创造巨大物质财富的同时，粗放型、资源型、劳动密集型的产业类型又在强大的人口压力下激化了人地关系的紧张态势。新疆现己成为我国的农业大省以及国家优质棉花和粮油的生产基地。能源和矿产资源极为丰富，组合良好，是世界上尚未大规模开发的资源宝库之一。在棉花、粮食、油料、畜牧业、能源和原材料等产业开发方面有着巨大的潜力和广阔的发展前景，是我国21世纪重要的资源接替区，并将成为我国经济增长的重要支点。
新疆的经济活动是以绿洲为单元的，是新疆各族人民赖以生存和发展的基础，也是获得经济、社会可持续发展的重要生命支持系统。虽然绿洲面积仅占全国土总面积的3.73%，但未来有水源保证的情况下新疆耕地资源量占全国耕地储备量四分之一。因此，在如何使新疆耕地资源与经济协调发展，且实现耕地资源可持续利用上进行研究具有一定的实践意义。
一、新疆耕地资源现状分析
从图1可以看出，在十年过程中耕地面积变化除了2002年和2003年两年外，呈现出增长趋势。从1998年的331.07万公顷增加到2008年的412.46万公顷，年平均增长率为2.22%，2003-2008年耕地面积稳步增长。主要原因是1997年以来在国家大力保护耕地政策指导下，新疆实施棉花基地建设战略，加大了土地开发力度，使得新疆耕地面积增长。
二、新疆耕地资源可持续利用评价研究
（一）耕地面积可持续利用评价模型构建
1、指标选取
本文将新疆耕地可持续利用评价指标分为自然评价指标、社会评价指标和经济评级指标三大类，每个下面根据具体情况设置若干能够反映系统状况的具体指标，如表1所示。
2、权重的确定
本文采层次分析法（AHP）确定指标权重，先让专家对每个子指标打分，然后应用AHP分析法构造判断矩阵，并求出其特征向量和特征值，最后进行一致性检验。
3、指标数据的无量钢化处理
本文采用的指标数据具有不同的单位，这可能会对评价结果产生影响，因此，要对它们进行无量钢化处理，使其波动范围缩小到0和1之间。具体方法如下：
其中，X'j为指标的量化指标值，Xj为指标的实际值，Zj为指标的目标值，对由于目标值的标准取1。
4、耕地面积可持续利用综合评价模型
其中，Y为综合评价值，Xj为单项指标的实际值，Zj为某单项指标的目标值，rj为某个指标在层次下的权重。
综合评价值Y值介于0-1之间，其值越高表明该地区耕地资源利用处于持续利用的越高阶段。一般可分为四个阶段：综合评价值小于0.30为前期阶段；综合评价值在0.30-0.60为初期阶段；综合评价值在0.60-0.85为基础阶段；综合评价值大于等于0.85为持续阶段。
（二）耕地资源可持续利用评估分析
本文首先采用AHP法确定指标权重，先建立新疆耕地资源可持续利用总体目标与自然、经济和社会等指标的判断矩阵，然后在此基础上确定新疆耕地资源可持续利用评价指标权重。其次选取新疆2006-2008年的自然指标、经济指标与社会指标数据，根据正指标、逆指标不同，利用公式①和②对其进行数据无量钢化处理。最后利用公式③计算出新疆历年耕地资源可持续利用的综合评估值，其结果如表2所示。
三、结论与建议
参照相关资料可以看出，新疆耕地资源可持续利用水平处于基础阶段，综合评估值都大于0.70。从三年综合评估值来看，新疆耕地资源可持续利用状况不太稳定，虽然2007年的综合评估值比上年有所提高，但到2008年时又出现了下降。在此期间尽管社会因素指标的实现率有了提高，但是由于复种比例、粮食单位产量等自然因素与公顷农机总动力、非农人口比重、科技投入量占财政支出比例等经济因素的变化导致了耕地资源可持续利用综合评估值的下降。非农人口比重对综合估值的影响在一定程度上说明了耕地资源与经济发展和新疆人口间的矛盾性。一方面，随着经济的发展，第二、第三产业用地需求增大，大量的工厂、商业用地侵占了大量耕地，此外由于监管的疏漏，使得一些原本严格控制的耕地也流入了第二、第三产业用地。如违法占地、占优补次屡有发生。伴随经济增长，人们的消费结构也发生了巨大的变化。市场导向下的农业资源配置引起农业结构调整不断深化。为了提高效益、增加收益、增强竞争力，农业结构调整在市场需求导向的作用下不断深入，以单一种植业为主的传统农业逐步向农业产业多样化转变。另一方面，新疆虽然幅员辽阔，但是由于其地质特征决定了其适合人类居住生产活动的土地资源并不丰富，从而就存在人口的高速增长与有限耕地资源间的矛盾。总体来看，新疆耕地资源可持续利用离可持续发展目标还有相当一段距离。
通过以上结果分析，本文提出几项政策建议：一是依靠科技进步，提高耕地资源的经济效益，加大科学技术投入；二是加大农业基础设施投资（如农机，水利设施等）；三是转变耕地利用方式，做到适地适种，从而改善耕地质量，提高单位产量。
参考文献
1、国家统计局.新疆统计年鉴[M].中国统计出版社，2007-2009.
2、杨德刚.新疆土地资源可持续利用[J].干旱区资源与环境，2003(3).
