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经济适用房税收标准范文1
关键词:经济适用房;政策性问题;思考建议
中图分类号:F293文献标识码:A文章编号:16723198(2009)21006301
国计民生是党的十七大十分关注的话题,面对全国经济适用房营运过程中出现的诸多问题,十七大代表指出,有关经济适用房管理和建设部门应加强管理,规范运作,共同构建文明的、和谐的、科学发展的社会。十七大报告强调:“加快推进以改善民生为重点的社会建设”,“着力保障和改善民生,推进社会体制改革,扩大公共服务,完善社会管理,促进社会公平正义。”故本文针对经济适用房政策运作过程中存在的问题,提出了规范和完善经济适用房运作的建议,以促进经济适用房的健康发展,促进社会主义的和谐发展。
1 现阶段经济适用房建设面临的主要问题
1.1 地方政府建设经济适用房的积极性不高
国家规定对经济适用房免征土地出让金,相关行政事业单位收费减半,而土地出让金和税收是地方政府收入的重要来源,这就使得这项对中低收入人群福利保障的措施与地方政府财源对立起来。而且地方政府在经济适用房的立项论证、开发建设、销售过程和消费过程这四个方面的监督成本很高。 因此,在土地供应和审查监督上,地方政府并不向经济适用房倾斜。同时,房地产投资一般占全社会固定投资的20%左右,个别热点城市在 40%以上,投资是拉动GDP的重要因素,而 GDP又是衡量官员政绩的重要指数。建设经济适用房不能对 GDP有很大贡献,这也在一定程度上影响了各地政府建设经济适用房的积极性。
1.2 政府对开发商的监管力度不强
开发商作为追求利润最大化的“经济人”,趋利是其本性,对开发商而言,开发经济适用房与商品房,目的都是为了获取高额利润,只是表现形式不同而己。商品房开发直接表现为高额的利润率而经济适用房是在不突破利润率上限的前提下,借助于规模经营、优惠的土地取得成本和税收减免等政策来实现高额利润的目的。因此,只有政府对开发商进行严格监控,才能避免开发商违规行为的出现。目前,我国政府没有制定相应的法律规范其行为,也没有设立独立的管理机构对经济适用房开发主体进行监管。由于监督主体的缺失与错位,政府缺乏对开发商资质、开发项目的立项、土地划拨、配套设施建设、户型和面积、审核、销售定价、购买人资质等各个环节的有效监督,致使开发商借经济适用房之名,谋取商品住房之利。
1.3 经济适用房的购买对象界定不明
国务院1998年23号文件规定,经济适用房政策的购买对象是中低收入家庭。那么如何界定适应我国国情、区情的家庭收入对经济适用房的定位是关键。按照国际通用作法,一般居民家庭收入划入为高、中等偏高、中等、中等偏低、低5个档次。那么我国现行经济适用房政策中的受益者,究竟是指高收入阶层以外的群体,还是仅涵盖中等偏下收入的人群,迄今为止还未有明确的界定标准。由于目标群体外延模糊,导致具有社会保障性质的经济适用房面向超过70%的城市居民,而经济适用房在住房投资结构中所占的比例仅为10%左右,经济适用房的供给不足,供需矛盾突出。此外,由于涵盖的对象太宽泛,许多住房困难的中低收入阶层因为受到收入的制约,没有从经济适用房中得到相应的福利,而中等偏上、中等收入者因为具有较强的支付能力,对开发商开发的超面积经济适用房,能够支付得起,从经济适用房中得到福利。经济适用房分配中存在严重的“福利倒置”现象。
2 解决经济适用房政策性问题的对策
2.1 加强经济适用房的法律法规建设
整体规划上,从立法角度提高住房保障供给的稳定性和长期性。经济适用房之所以出现这种“无序”状态,很大程度上源于规则的缺失,是法制不健全的表现。这些年,尽管国家出台了《经济适用住房管理办法》等政策与制度,但各地普遍缺乏明确而具体的实施办法,即使有些较明确的管理办法而其可操作性却不强。因此,为了确保住房保障制度的实施效果,有必要制定一部住房保障方面的法律法规,对保障性住房的建设、分配、消费等环节进行规范,明确政府在住房市场的责任与义务,真正建立起对中低收入家庭起到住房保障和落实优惠政策作用的长效发展机制。
2.2 完善经济适用房保障对象的进入机制
首先,在国家还没有一套科学的划分居民收入的可执行标准的情况下,各个城市可根据实际情况制定相应的定量指标,并把收入划分标准并公布于众,这样就可以在广大群众的监督下把居民收入线逐步划分准确;其次,适度收缩经济适用房供应对象的范围,进一步将经济适用房的适购对象限定在那些确实没有能力购买商品房的低收入和中等偏低收入的居民家庭。经济适用房的性质应定位于保障居民住房的基本需求,而非改善和提高居民住房水平。因此,
相对于目前的购买标准来说,限定的居民家庭年收入水平的标准线仍可进一步降低,将中等偏高收入的家庭排除出去;最后,地方政府必须专设部门,对购买经济适用房的申请执行严格的审核制度。应该根据职工工资、家庭收入、家庭结构等因素,综合界定购房目标群体,严格执行经济适用房认购申请和审核制度,对申购过程中发现的虚报、瞒报者给予严厉惩罚和不诚信个人信用档案记录。
2.3 设计有效的激励模式
(1)对地方政府的激励。
对于地方政府追逐利益最大化导致的政策无效率,应建立问责制,明确各级政府在经济适用房供应方面所承担的任务与责任,同时,加强财税体制的配套建设,把住房保障纳入地方政府政绩考核体系,以促使地方政府及其职能部门提高对经济适用房政策认识的深度和政策执行的力度,提高地方政府参与住房保障的积极性,形成中央-地方良性互动的格局。
(2)对经济适用房开发商的激励。
经济适用房的开发利润十分有限(利润限制在3%),因此无形中会引发开发商的道德风险。为贯彻好开发商建设“低价不低档”原则,地方政府可依托适当的激励手段,在提高开发商的积极性的同时,要建立开发经济适用房的激励机制。例如,政府在设计开发合同时,应当采用补偿激励合同的形式,即对按照规定标准进行开发、业绩考评较好的开发商,在其商品住宅开发项目的土地供应方面给予一定的价格补偿,在今后经济适用房开发项目上适当扩大商品住宅部分的面积,或者在商品住宅开发项目上减免一定的税费。通过事后补偿激励合同, 防范开发商机会主义行为倾向和道德风险, 有效规避经济适用房项目运作中出现的负面问题。采用类似的激励机制,对于防范经济适用房质次、更进一步提高开发商的积极性,将会发挥重要的作用。
2.4 建立科学的业绩评价体系
规范开发商的开发行为,政府主管部门应当对开发商进行有效的监督,建立科学的业绩评价体系是实施有效监督的必要手段。通过设置科学的评价指标,对开发商进行综合考评,并在当地媒体上公开披露考评结果。通过考评信息披露机制,使开发商原有的隐蔽信息转化为公开信息,使开发商在顾及企业信誉的基础上,不断提高其社会责任感。此外,科学有效的考评体系,可以为激励合同的设计提供相应的依据。
参考文献
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经济适用房税收标准范文2
现状：福州市经济适用房政策实施情况
来自统计表的信息。
数据告诉我们，自中央推出经济适用房政策以来，福州市的住房供应结构及其演变情况具有如下特点：
（1）住房供应结构不尽合理。1998―2005年全市商品住宅竣工面积占比93.8%，经济适用房占比6.06%，廉租住房（1008套按每套35平方米折算）占比0.14%。相对中低收入群体比例而言，经济适用房与廉租住房市场供应总体不足
（2）经济适用房供应比例持续下降。2003年、2004年经济适用房竣工面积分别占同期商品住宅竣工面积比例仅为0.4%和1.1%，即使2005年这一比例上升到6.08%，占比仍是低的。同时据福州市房管局统计，在过去几年内，经济适用房共解决8893户中低收入家庭住房问题，但相比于福州市的人口，这个数字只是杯水车薪，并没有扭转大多数住房困难户的处境。另据调查了解，建设用地难以落实是福州市经济适用房新开工项目逐年减少的重要原因。
（3）廉租房投入相对不足。廉租房政策是住房保障制度体系的重要组成部分，为解决双特困户(经济特别困难、住房特别困难)的住房问题，福州市从2000年开始实施廉租房政策，几年来投入建设资金约3000多万元，建成642套廉租房，户型面积25―45平方米，另外腾退166套廉租房，共安排579户双特困家庭，但相对于2004年底全市登记在册的约3000户双特困户来说，这个数字明显偏低。究其原因，主要是受资金来源的制约，廉租房投入相对有限。
（4）住房补贴拉动作用较弱。福州市2000―2004年累计发放住房货币补贴3.23亿元，带动购房资金14.75亿元，仅相当于2000―2004年商品住宅销售额245.5亿元的6.0%，住房补贴对居民购房拉动作用有限。
其他信息。1998年以来福州市先后出台了《福州市经济适用房建设管理暂行办法》、《福州市经济适用房销售管理暂行办法》等，希望通过较为严格的建章立制来推进经济适用房建设规范有序发展。但是，从调查情况看，实际执行结果并不尽如人意。
从供应对象情况看，福州市经济适用房限于家庭年收入4万元以下、人均居住面积低于12平方米、具有本市城区常住户口、达到晚婚年龄的中低收入家庭，享受标准主要依据行政或职称级别设定（普通职工享受70平方米，科级为85平方米，处级为100平方米，厅级为130平方米）。但在政策实施中，引起了各方质疑。一是销售对象难以控制。据福州某售楼部经理透露，经济适用房的申购其实很简单，购房户只须提供相关单位或居委会、街道开具的证明，证明其符合相关的申购条件即可。由于居民收入的私密性带来的信息真实性审核困难，加上开发商急于收回成本，于是有的销售方根本不在意买房人的收入高低，只要有钱就卖，致使部分高收入居民，或关系群体轻易获取经济适用住房，这部分人群购房后自住率低，用于出租或上市转让牟利，从而违背了经济适用房政策初衷。二是对政策中规定的中低收入家庭标准的合理性有疑义。据某政府要员介绍，2005年福州市区城镇人均可支配收入约为1.2万元，4万元应该是中等收入3口之家了，按照这一标准，福州市有80%的家庭符合购买经济适用房的条件，因此供需矛盾显而易见。三是对住房享受标准按行政级别确定的合理性存在质疑。福州市经济适用房销售沿用房改政策标准，依据申请人职务或职称级别确定，忽视了家庭人口数量。但经济适用房作为社会保障性质的特殊公共产品，其分配应体现“人本主义”，不应“唯身份论”，若单纯以行政级别确定享受标准，显失公平。
从建筑标准看，为满足不同行政级别供应对象需求，经济适用房建筑标准相对偏大，同时也迎合了开发商意愿。据建设主管部门统计，全省建成经济适用房户型结构比例中60平方米以下占5%，60-90平方米占30%，90-140平方米占60%，140平方米上占5%，部分地方经济适用房存在复式结构（顶楼）现象，与“经济”、“适用”的初衷背离。这里既有政府的政策导向，也有开发商为谋取高额利润的道德风险因素。
从销售管理看，销售价格由市房委办和物价局按“八项因素”（包括征地补偿费、勘察设计费、建安工程费、小区基础设施建设费、管理费、贷款利息、税金、3%利润等）测算上市价格，实行政府定价。但调查发现，为平衡小区建设中政府基础设施投入，部分经济适用房建设后被转为商品房销售，或在经济适用房土地供应中切块搞商品房开发，相应减少了经济适用房供应量。在售后管理方面，福州市某中心有关人士认为，经济适用房销售时以政策性身份进入市场，退出时却以商业性身份交易买卖，收取的差价补贴仅是象征性的，这也影响了经济适用房的周转供应。财政部门也反映，经济适用房在转手销售时如何补收差价、规费等，目前的规定不合理也不落实，亟需调整。还有政府部门有关人士认为，经济适用房根本不应以商品房身份进入市场。
从招投标情况看，按规定要由政府统一组织，通过竞投标，择优录取有实力、有资质、有信誉的内、外资房地产开发企业参加经济适用房建设，包括规划设计也实行招投标制度。但由于种种原因，福州市至今还未实施这一制度。
问题：经济适用房政策存在十大弊端
在以上调查的基础上，我们对经济适用房政策再全国其他地区的总体实施情况通过多种渠道进行了解。我们认为，经济适用房政策存在十个方面的弊端。
经济适用房保障目标定位过高。一是“中低收入家庭”的规定过于宽泛。当前在资源约束条件下，经济适用房保障的目标人群首先应放在低收入者，然后随着资源的增加而逐步扩展到收入略高的家庭。在实际建设中，经济适用房也只占住宅建设中的很小一部分。但是，“中低收入家庭”这个标准圈定了远远超过地方政府财力所能承受的人群范围，而且过宽的准入标准，不利于资源配置的公平性，使得一些该由市场解决住房的人群变为政府来解决，财政补贴部分地落到了收入较高者身上，从而违背了建设经济适用房的目的和财政补贴的支付原则。二是中低收入家庭的标准不明确。目前中低收入家庭的收入界限、中低收入家庭包不包括中等收入家庭等都没有划分清楚，而大部分老百姓都觉得自己是中低收入者，使得经济适用房的供应对象说起来明确，做起来混乱。
经济适用房供应量无法确定。由于经济适用房供应对象界定模糊，直接导致了经济适用房的供应量难以确定。此外，国家确立的住房供应体系包括商品住房、经济适用房和廉租房三种供应层次，但是这三种住房在住房建设的总量中各应占多大的比例为宜，一直不明确。按照政策的最初设计，经济适用房供应量要占到住房供应总量的70%至80%，而实际上全国经济适用房投资比重从2000年以来一直处于减少趋势，2004年只有4.61%。若按原设计的供应量标准，这么小比例的经济适用房是远远满足不了中低收入人群的购房要求的。
经济适用房开发用地难以落实。从客观因素分析，一方面，随着城市建设的快速发展，建设用地和项目用地日益增多，城区可供开发的土地越来越少；另一方面，经济适用房开发用地受成本制约，征地难度大、时间长，从而导致其开发用地的落实难度越来越大。且目前可提供经济适用住房建设用地均处于偏远的城市边缘地带，交通及配套设施均不完善，既增加了购买者的居住成本，也加大了政府提供配套公共设施的投入成本。从主观因素分析，经济适用房用地是无偿划拨的，免收土地出让金，而土地出让金恰恰又是地方政府收入的重要来源之一，因此，在地方财力较为紧张的情况下，土地供应不向经济适用房倾斜也就在所难免。而这造成的结果将使经济适用房的后续供应能力严重不足，经济适用房的供需矛盾更加突出。
经济适用住房申请对象信息真实性审查难。目前在实际操作中对申请对象家庭实际收入难以准确判定。如何确认购买经济适用房的对象为中低收入者，仅凭个人的填表或工作单位的盖章是远远不够的，且目前也缺乏专门的机构对个人申报的家庭收入情况进行鉴证。在我国目前个人征信系统与税收信息系统尚未健全的情况下，对经济适用住房申请对象信息真实性的审查，即使花费较高的管理成本，也无法达到预期的效果。因此，信息的不透明必然造成分配的不公平，部分中高收入者混水摸鱼也就在所难免，困扰经济适用房的寻租问题和信息不对称问题也难以解决。
经济适用房户型面积失控。经济适用房的建设应以“经济”与“适用”为原则，其使用功能满足居民的基本生活即可。按照《经济适用住房管理办法》规定，经济适用房要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套面积控制在60平方米左右。但受各方利益驱使，各地制定的执行标准往往超过这一规定，如福州市按照行政级别确定享受面积，其中厅级享受面积为130平方米。在实际操作中，不少经济适用房的建设规模和标准更是大大超标，多以大中户型为主。由于总价过高，已大大超出中低收入家庭的购买能力，事实上将一些最需要经济适用房的低收入群体挡在了门外，而中等甚至中高收入群体成为经济适用房的实际购买者。
政府对经济适用房建设的监管难以到位。按照规定，政府对经济适用房的监管成本存在于经济适用房的规划、开发建设、定价、公示、交易和售后管理等各个环节。这不但偏离了政府的正常职能，而且过高的监管成本直接导致了政府对经济适用房监管的缺位，但又找不到低成本的有效监管途径。此外，经济适用房的优惠政策直接给了开发商，中间转了几道弯后就有可能“走形”。由于经济适用房是由政府减免地价并核定开发利润率的，一些存在道德风险的开发商利用经济适用房建设监管的缺失，通过各种非法手段变相地提高投资回报率。因此，一些经济适用房实际上受到了开发商的“操纵”，令经济适用房陷入了既不经济又不适用的尴尬境地。
经济适用房售后管理存在缺陷。经济适用房作为政府的福利资源，被购买后成为购买者的完全资产，即使该购买者今后收入大幅提高，也依旧享用政府的福利资源，而上市出让，仅仅补缴象征意义的土地出让金（按同地段普通商品住房与经济适用房差价的10%收取），使得政府的福利资源难以得到补偿。经济适用房售后管理规定的缺陷导致了政府福利资源的流失，财政的使用效率因此大大降低。
经济适用房有冲击商品房市场之嫌。政府通过给予种种优惠政策刻意降低经济适用房价格，导致在生产环节上的双轨制和不公平竞争,从而在某种程度上扰乱了市场信号，冲击了商品房市场。
经济适用房有悖于我国的福利保障制度目前我国实行的是低福利保障制度，居民的保障主要通过自身积累，政府仅提供少量的福利保障，在这种制度下，经济适用房是难以成为住房保障供应体系主体的，因为由地方政府为社会大多数人群提供经济适用房这种低价住宅，其财力显然难以支撑。因此，实行与我国福利保障制度相适应的住房保障制度将是必然选择。
住房保障体系的相关政策落实难。廉租房政策是与经济适用房相关的政策，都是住房保障制度的组成部分，但目前仍处于起步阶段，发展缓慢。一次性投资大，而资金来源不足，是制约廉租房建设的瓶颈，许多城市因无法落实资金而搁置廉租房计划，即使实施廉租房制度比较好的地区，在缺乏稳定资金来源的情况下，也面临着难以为继的境地。此外，在廉租房的管理上也存在难点，一是租金的收取困难重重；二是廉租户的收入超过了低保线，按规定应退出廉租房，但倘若其不退出，也无法采取强制手段。
对策：实行以租赁住房补贴政策为主的住房保障制度
住房社会保障是政府的职责，取消经济适用房后，必须采取别的措施达到保障的目的。从社会保障角度考虑，政府应着重解决最低收入阶层住房问题，并注重发挥市场配置作用，这就需要理念上的突破，需要能够实现住房政策目标和更有效率的制度安排，在促进社会公平的基础上更好地分配社会资源，真正帮助弱势群体解决住房问题。从我国国情出发，我们建议实行以租赁住房补贴政策（廉租房政策中的其中一种办法）为主的住房政策，同时取消经济适用房政策和廉租房政策中的其他办法。通过发放租金补贴形式解决低收入者的住房保障问题，按“人头”实行租金补贴，不仅避免了政府在经济适用住房建设与管理中存在的种种弊端，缓解政府土地与住房供应压力，而且可以充分发挥市场对资源的配置作用，活跃租赁市场，也有利于住房保障对象在房屋租赁市场自行选择居住地点与标准，方便工作和生活。
事实上，实行租赁住房补贴政策也是发达国家通行的做法。美国住房政策的着力点和住房管理部门的主要任务就是帮助中低收入家庭解决住房问题。凡家庭收入未达到所在地区家庭平均收入80%者，可以申请住房补贴。住房支出超过收入30%时被认定为过度消费负担，并以此为参考对住房需求者进行补贴。对没有能力购买住房的，政府划定低水平保障线，低于保障线的家庭，在租住房时，政府直接给承租人发放30%左右的租金补贴。在培育房屋租赁市场中，政府鼓励租售并举、合理搭配，城市居民根据家庭收入、就业等情况自由决定买房或租房。瑞典自1948年起开始实行住房补贴制度。它分为两种，一种是给退休人员的，全国大约有30%的退休人员从住房补贴中受益。另一种是给低收入、多子女家庭的，当住房租金、收入相同时，孩子多的得到的补贴多，子女多的家庭住房纯支出要比子女少的家庭少；收入多的家庭，租金补贴少，住房纯支出多。
多渠道筹集和积累租赁住房补贴资金。解决资金瓶颈、多渠道筹措资金是实行租赁住房补贴政策的前提和基础。因为实行货币化补贴需要一定金额的货币支出，在地方财力捉襟见肘的情况下，该项政策能否最终走下去，资金问题是关键。由于低收入者租赁住房补贴属于社会最低住房保障范畴，政府在资金安排方面应发挥主导作用。各级政府应设立租赁住房补贴基金，其资金来源可考虑以下渠道：一是将低收入城镇居民租赁住房补贴纳入各级财政预算，中央或省级财政可根据下一级财政收支差异考虑分担适当比例的住房补贴支出；二是将经济适用房计划指标用地的拍卖收益和廉租住房建设资金直接转为租赁住房补贴的资金来源；三是对现有土地出让金收入按一定比例提取；四是住房公积金的增值收益按一定比例提取；五是变现一部分国有资产，包括出售现有公房等收入；六是现有公房租金收入；七是考虑发行住房保障福利彩票；八是鼓励社会组织和个人为城市居民最低住房保障提供捐赠和资助。
建立健全租赁住房补贴政策管理体系。经济适用房的问题，实际上也反映了我国当前公共管理水平不高的问题，因此在实施租赁住房补贴政策过程中，应出台管理条例，落实管理责任，严格管理流程。
（1）合理界定租赁住房补贴的对象。实施货币补贴，同样有不少问题需要解决，与经济适用房一样，首先要解决的是“寻租”问题，关键是确定补贴对象，应确定一个合理的实施租房货币补贴的人群范围。为解决人人有房住的问题，除了买得起或租得起商品房之外的所有低收入人群，只要符合规定的条件，都应界定为补贴对象。具体条件可规定为：家庭人均收入低于当地政府划定的租赁住房补贴线、家庭人均住房面积低于当地人均住房面积的60%的“双低”人群。
（2）合理划定租赁住房补贴线。根据居民最低生活保障线与上一年度住房租赁平均价格以及住房保障面积来确定租赁住房补贴线，其计算公式为：租赁住房补贴线=最低生活保障线+上一年度人均住房面积×60%×上一年度住房租赁平均价格。家庭人均收入与租赁住房补贴线的差额即为补贴金额，但最大不得超过租赁住房补贴线与最低生活保障线的差额，因为最低生活保障线以下属最低生活保障范畴。以福州市为例：该市目前执行的最低生活保障线是人均210元―230元/月（前者为多户人口，后者为单户人口），2004年该市住房租赁月平均价格约为7元/平方米，福州市统计公报公布的2004年该市人均住房使用面积为19.29平方米，根据计算公式可得出福州市租赁住房补贴线为人均291―321元/月，人均月收入低于该补贴线的家庭均可申请租赁住房补贴。
（3）明确管理机构及其职责。住房保障制度是社会保障体系的组成部分，因此租赁住房补贴政策应纳入社会保障管理。现行的廉租房政策一直是附着在民政部门的“低保”体系中的，借鉴这一做法，租赁住房补贴政策的实施和管理职能应归口社会劳动保障部门承担，借助其低保管理的经验，减少管理成本。管理机关主要职责：对最低收入家庭基本住房情况进行调查摸底，全面掌握需求状况，建立保障对象档案；对补贴线进行测算，及时公布；制定审批标准，承担具体审批与发放工作；对已经享受了租赁住房补贴的居民，应对其收入和资产变化情况进行连续的监控，根据其收入变化情况，相应调整补贴金额。
（4）加强资格审核。对租赁住房补贴实行申请审核制，由申请租赁住房补贴的低收入者出具有关证明材料，填写“城市居民租赁住房补贴审批表”，在管理机关进行预登记，并接受家庭收入和资产审查。管理机关结合入户调查、邻里访问、网络公示、系统查询等手段对申请人真实性进行审核。
（5）强化法律保障。只有通过立法，为租赁住房补贴政策提供严格的法律保障，才能确保该项工作取得实效。可比照《城市居民最低生活保障条例》，予以立法管理，明确住房保障标准与条件、申请对象资格的公示与监督、管理机构职责与行为规范以及故意骗保行为的法律责任等。对于以虚报、隐瞒、伪造等手段骗取租赁住房补贴，享受补贴期间收入提高不告知管理机构，以及管理机构工作人员等行为给予惩处。
经济适用房税收标准范文3
【关键词】保障性住房；存在的问题；对策
引言
1998年7月公布实施的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》宣告了福利分房制度的终结和住房体制市场化改革的开始。经过近30年的“房改”，住房商品化和社会化问题得到了很好的解决，住房不仅成了居民的居住场所，也成了居民保值增值、抵御通货膨胀的良好投资品种。但是，市场化取向的住房体制改革也使得房价上涨过快，尤其是房价上涨速度远远大于低收入家庭收入增长速度，低收入家庭只能“望房止步”。从发达国家的经验来看低收入家庭住房问题是不可能通过市场机制得到解决的，需要政府提供公共服务来实现。发达国家的经验和我国房地产市场的现状已经说明完全市场化改革是不可取的，政府有责任也有义务为低收入家庭提供保障性住房，“以商品房为主导以经济适用房、公租房、廉租房和限价房为补充”的住房供给体制应该成为我国政策取向。
一、我国城市保障性住房规划与建设中存在的问题
1、政府环节的问题
保障性住房规划与建设的主导者是政府，政府的政策和资金、行动的支持对于保障性住房的规划建设起着至关重要的作用。但是当前我国的大多数城市的城市保障性住房规划都存在着用地面积不足、资金不到位等的问题，这严重的影响到了保障性住房的建设，政府的财政收入相对减少使保障性合住房这一改善民生的措施之间存在着很大的矛盾。同时，在选择承建商的时候，某些地方政府存在着资格审查不严格的问题，而且保障对象部分错位，直接导致了保障性住房结构的不均衡、住房资源不够充裕等问题的出现，不但不能降低房地产业过热带来的风险，而且还给“小产权房”的出现和发展提供了空间。
2、居民收入审查形同虚设
按政策规定，保障性住房只能出租或出售给中低收入的家庭，但在现实中，这一规定已经基本失去了意义。不排除保障房还是解决了一批生活非常困难家庭的住房问题，但一些保障性住房被高收入家庭或已有一套或多套住房的家庭所租用或购买，这已是不争的事实，也是众多学者呼吁取消经济适用房建设的原因。出现问题根本的原因就是形同虚设的审查制度以及缺少相应的公开透明的程序所造成。众所周知，按照我国目前的就业用工制度、收入分配制度、税收制度、家庭理财体系（包括家庭储蓄、投资、继承，等等），就凭单位一纸证明很难核定一个家庭的收入水平或财产价值。而在核定上述收入上，又没有详细的规定。因此，在收入核定上，瞒报、少报、不报现象普遍存在，弄虚作假随处可见。造成这种审核失控局面的原因有客观的因素，也有主观的成分。如果我们在主观上，加强审核管理、改进审核办法，也能够大大提高家庭收入水平的准确度。可惜，在这方面，还没有引起各地政府的重视。
3、住房保障定义过宽与未覆盖中低收入者的矛盾
按照现行住房保障制度的标准，廉租住房和经济适用房的受惠家庭约占总家庭数的四成左右，但是实际情况与此相差甚远。首先，经济适用房仍未能满足中低收入者住房需求。经济适用房的价格与市场普通商品房价格相比便宜很多，但是许多中低收入者仍然无力购买。其次，以廉租房和经济适用房为主的住房保障体系主要解决中低收入的住房困难家庭，但其中一部分中低收入者既负担不起商品房，又不能享受廉租房和经济适用房。这部分人群主要包括：新就业人员、外地务工人员、不满足廉租房申请条件又没有经济能力购买经济适用房的家庭以及不满足经济适用房申请条件又没有经济能力购买商品房的家庭，即所谓的“夹心层”。
二、促进保障性住房规划与建设的对策
1、建立与完善住房保障法律
住房保障实施有赖于完善的住房保障法规，对中低收入居民、特殊阶层、边缘化人群的住房保障问题进行明确的界定，以法律要求并保障财政拨款计划、租金控制计划、税收减免计划、抵押贷款贴息计划等的实施；对各种计划所惠及的人群具有明确的准入条件和收入标准，同时对违反法律的行为予以严惩。我国应借鉴美国住房保障的经验，尽快制定专门的住宅法和住房保障法，从立法层面对住房保障的实施计划、惠及对象、供应标准、资金运作方式、运作机构、保障措施进行法律界定。
2、在管理中，一是要健全退出机制
退出机制体现了公正、公平，只有建立了科学、合理、完善的退出机制才能使保障性住房的管理得到全社会的广泛认同；二是要严防并严厉查处骗取保障性住房行为，建立保障性住房诚信档案，完善失信惩戒制度，防止社会分配不公；三是要实施动态管理，要定期不定期进行入户核查，通过核查对不符合条件的住户要及时进行清退，使保障性住房发挥应保尽保的作用；四是政府要加大财力、物力、人力投入力度，加强保障性住宅小区的管理。政府不仅要努力实现“居者有其屋”的目标，同时也要解决“安居”的问题。针对保障性住宅小区居民收入低的实际情况，仅靠市场化运作的模式对小区实行物业管理难以达到应有的效果，政府应投入适当的物力、财力、人力进一步加强小区的物业管理，才能使保障性住宅小区更加干净、整洁、有秩序，从而赢得保障房居民的认可和支持。
3、多渠道争取保障性住房建设所需资金，解决与地方政府的利益关系
由于地方政府往往因财力有限、建设资金筹集不足、前期工作缓慢等原因减少保障性住房的供应数量，资金投入现已经成了保障性住房建设的首要问题。所以，多渠道争取建设资金是促进保障性住房建设的第一要务。笔者认为：第一，地方人大必须利用立法手段要求地方政府在土地出让金里拿出一定数额的资金作为保障性住房建设的专项资金，以此给保障性住房建设争取主要的资金投入；第二，保障性住房建设是一项涉及面广的工作，需要建立广泛的社会公众参与体系，调动各方面的积极性；第三，要发挥非政府组织作用。各类非政府组织，关注民生、关注可持续发展，是推保障性住房建设的重要力量，政府应加强支持引导，吸收各类非政府组织的力量，以获得智力支持、民意支持乃至资金支持
结束语：
总之，相对于广大国民生活保障的住房建筑来说，住房建设是稳定社会生活安定实现富民安邦的重要民生工程。社会主义经济建设形势下，加强保障性住房建设，是促进当前经济稳定发展，调整经济结构的有效途径。
【参考文献】
经济适用房税收标准范文4
关键词：委托理论；寻租理论：道德风险；逆向选择：经济适用房
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
一、经济适用房的产生和发展
1998年国务院在《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设》文件中第一次提出了经济适用房的概念。这份文件同时明确提出：要建立和完善以经济适用房为主体的多层次城镇住房供应体系，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，即高收入者购买或租赁市场价格商品住房，中低收入者购买经济适用住房，最低收入者租用政府单位提供的廉租住房。经济适用房由地方政府统一组织建设，面向中低收入家庭，以解决中低收入家庭住房困难为目的，是一种由政府提供了相关优惠政策的、只获取微利的普通商品住房。
经济适用房作为我国住房供应新体系的重要组成部分，主要是通过某种政策倾斜来扩大住房供给，以解决中低收入家庭住房问题。经济适用住房的作用主要应体现在：解决部分中低收入家庭的住房问题；优化房地产市场供应结构：平抑商品房价格的不合理上涨；促进居民住房消费i缓解城市旧城改造和房屋拆迁矛盾；促进城郊结合部等特殊区域的发展。
但是，在经济适用房建设以及销售的实际操作过程中，它的作用并没有得到充分发挥，更重要的是，它并没有真正满足老百姓的愿望和要求。目前的现状是，经济适用房并没有很好地体现经济和适用的特点，和普通商品房没有太大的区别：且真正需要经济适用房的低收入人群并没有享受到经济适用房应给予他们的福利。
二、基于委托理论分析经济适用房开发过程中的问题
(一)委托理论的基本概念。委托关系是经济社会中广泛存在的社会关系。如果当一个需要通过另一个人的行动来获得自己需要的利益，那么委托关系就产生了。如果某个个体想获得某种利益，但自己又没有能力去实现这个目标，而只能委托别人替自己完成，那么这个人就是委托人，而后者就是人。从信息不对称的角度来说，委托人通常处于信息劣势，而人处于信息优势。
由于信息的非对称性，具有信息优势的人可能会选择有利于自身利益的行动，而发生逆向选择和道德风险。逆向选择是指契约发生前，契约一方隐藏自己的私有信息，或者提供不真实的信息，以谋取自己的利益而损害另一方的利益。道德风险是指在信息非对称的情况下，契约发生以后，契约一方选择有损于另一方的机会主义行动，以获取自身利益的最大化。因此，委托理论的基本内容就是在特定的条件下，委托人如何设计激励合同，规范人的行为，使人选择有利于委托人利益的行动。
(二)分析开发商在项目建设和销售过程中的问题。我国在进行住房保障制度设计中，经济适用房的运作不是由非营利性机构来封闭实施，而是由追逐利润最大化的开发商来运作，这本身存在着制度设计上的缺陷，因为政府和开发商的目标存在较大的差异性，政府实行经济适用房制度的目的是通过二次再分配的形式，解决中低收入阶层住房困难问题，住房保障体制所追求的是公平合理的居住状况：而从经济学基本假设的角度来看，开发商作为理性的“经济人”，追求利润的最大化是其本质特性，不管是开发经济适用房还是商品房，目的都是为了获取高额利润。商品房开发直接表现为较高的利润率；而经济适用房是在不突破利润率上限的前提下，借助于规模经营、优惠的土地取得成本和税收减免等政策来实现高额利润。政府和开发商基于这样的制度条件而形成的委托关系，必然导致经济适用房政策实施的实际效果与初期目标产生较大偏差。
目前所采取的经济适用房开发模式是政府通过给予经济适用房开发商一定的财政补贴，如划拨土地、税费减半征收等措施，来降低开发项目的成本；开发商则负责经济适用房的开发、销售等全方位的工作，在要求的利润空间内制定销售价格；政府指定或者通过招投标形式选择开发商来开发经济适用房，开发商根据政府的相关要求进行开发建设。
签订开发合同后，政府无法直接观察到开发商的努力程度和工作状态，开发商通过提高开发标准、扩大商品房的比例、提高价格、隐瞒经济适用房性质等违规行为来欺骗政府主管部门，损害了政府部门的利益，导致道德风险。地方政府与开发商进行博弈的过程中，开发商由于对项目的运作、资金投入、成本控制、生产技术等拥有较全面的信息，承担人的角色；地方政府因对开发商的信息掌握不充分，处于委托人的地位。地方政府在指定或者通过招投标选择开发商时，因信息不充分会导致逆向选择。正是由于道德风险和逆向选择的共同作用，不良开发商对利润最大化的追求愈演愈烈，进而导致了经济适用房价格偏高和开发标准的高档化。
三、基于寻租理论分析政府在监管和规划方面的问题
(一)寻租理论的基本概念。经济学里所说的“租”的原意是指一种生产要素的所有者获得的收入中，超过这种要素的机会成本的剩余。 广义而言，寻租活动是指人类社会中非生产性的追求经济利益活动，或者说是指那种维护既得经济利益或是对既得利益进行再分配的非生产性活动。在现代社会中，更为常见的，也是更为高级的寻租方式则是利用行政法律的手段来维护既得经济利益或是对既得利益进行再分配。这类寻租行为往往涉及采用阻碍生产要素在不同产业之间自由流动、自由竞争的办法来维护或攫取既得利益。
整个寻租活动包括权力主体的设租和个体的寻租。权力主体的设租，即权力主体在对经济活动的行政干预和管理过程中阻止供给增加，人为造成某种生产要素的供给弹性不足，从而形成权力主体获取非生产性利润的环境和条件，这往往是从权力到金钱的过程。个体寻租，即个体利用合法或非法手段获得特权以维护既得利益的活动。寻租过程通常会表现为，由利益驱使获得权力，再由权力获得利益。
(二)分析政府在经济适用房监管和规划方面存在的问题。对于经济适用房的开发和建设，国家给予了用地优先划拨、免收土地出让金、开发贷款优先发放、减免部分行政事业性收费等诸多优惠政策，自然诱使开发商们竞相向主管部门寻租，以“经济适用房”之名行“商品房”之实。而对于拥有审核开发商资质、分配经济适用房等权力的主管部门及负责人来说，一旦认识到手中权力的市场价值，“造租活动”也会伴随着开发商的寻租迅速蔓延。
缺乏制衡的权力运用很容易导致权力的滥用和商品化，从而为寻租提供了温床和土
壤。从法律法规建设方面来看，我国房地产法律法规体系尚待完善，现有法律法规的漏洞和空白较多，无法可依、有法难依、有法不依的现象同时存在，极大地影响了对寻租活动进行监督的效力。由于信息不对称，舆论监督和社会监督更是流于形式，缺乏应有的力度。
由于受到经济租的诱惑和影响，在部分经济适用房项目的规划过程中，也就难免因为要照顾开发商的利益而出现不合理的地方。在市场经济体制中，市场在资源的有效配置中扮演着重要角色；而开发商为维护自己通过寻租获得的利益，就希望政府保持对土地等资源的控制权，或者通过某种“隐形市场”支配和影响资源配置。政府对市场的垄断及政府扶持下造就的企业垄断排除了公平竞争的可能性，使得竞争机制、供求机制和价格机制不能良好地运行，导致市场的资源配置功能失灵，给消费者和经济适用房市场带来潜在损失。
四、经济适用房存在问题的对策研究
(一)从委托的角度分析对策。从政府和开发商之间的委托关系来看，要解决经济适用房开发中的问题，也就是要预防逆向选择和道德风险。根据委托理论，规避逆向选择和道德风险问题可以通过制定权利和义务、责任和利益相制衡的竞争和激励约束机制，将委托人的风险不同程度地转为人的风险，从而促使人选择有利于委托人实现目标利润最大化的行动。
当前，在进行经济适用房项目运作时，政府通常指定开发商进行开发，没有引入竞争机制，虽然经济适用房在销售时，各城市物价部门也希望控制开发商的利润，但是开发商通过虚报开发成本、减少公共配套设施的数量、恣意扩大商品房的比例等手段获取较高的实际利润。因此，有效规避开发商的违规行为，有必要在经济适用房的开发建设中导入竞争机制，改变原有的政府指定开发商、划拨土地、控制开发利润的运作方法；采用锁定售价、拍卖地价的市场化运作方案。国土资源部门和其他相应的管理机构应对经济适用住房开发项目的售价、户型标准、购买群体制定严格的标准程序和条例，在此基础上公开对经济适用房项目用地进行拍卖，以上运作过程保证了建设主体和供地方式的市场化运作，提高了运作效率，也能够体现市场化原则。另外，对开发商来说，经济适用房不超过3％的利润率显然不能对其产生明显的激励效果，政府也应该积极探索和思考如何通过适当的政策倾斜或其他形式的优惠措施使开发商在保证经济适用房的经济性和适用性的同时，获得理想的回报。通过导入竞争机制和政府部门更有效的制度约束，重新定义政府部门和开发商之间的委托关系，从而预防和减少开发商的违规行为。
(二)从寻租的角度分析对策。针对寻租理论对政府在经济适用房开发建设中所存在问题的分析，要解决经济适用房领域的寻租问题，需要从以下几个方面去思考：
1、加快政治体制改革步伐，促进市场经济体制改革。在保证社会经济稳定的前提下，深化市场经济体制改革，尽量缩短房地产市场中双轨制中非市场制度的运行时间，建立完善、顺畅的市场机制，做到信息公开化、竞争公平化，力求减少租源，遏制寻租活动的根本出路。为达到这一目的，就必须加速我国政治体制改革，进一步转变政府职能，改变政府在房地产经济活动中，特别是经济适用房开发过程中的主导地位，取消一些不必要的政府干预。
2、完善监督制约机制，加大惩戒力度。从经济学意义上看，只要寻租的预期收益大于预期成本，潜在的寻租者就会变成现实的寻租者。而有效的监督约束机制可以加大预期成本，减少预期收益。因而，有必要进一步完善监督约束机制，加大惩戒力度。
在监督过程中，应强调政府的主动性和参与性。对经济适用房开发的过程，政府应有专门的机构和部门进行全过程的主动监督，而不是在问题出现以后再去解决，在经济适用房建设过程中的每一个阶段，都应该有相应的监督标准；对经济适用房购买资格的审核以及经济适用房的销售，政府都应该积极参与、严格把关，可以由主管部门在项目售房部设立专门的购买资格审核接待处。
经济适用房税收标准范文5
关键词：保障性住房 房地产市场 分配公平
保障性住房建设对于加快解决群众住房困难，调整住房供应结构，促进房地产市场平稳健康发展具有重要的促进作用。国务院副总理关于保障性住房的密集讲话更是引起广泛关注，保障性住房建设已成为中央调控楼市的重要目标。 据估算，2010年保障性住房建设的总投资接近 8000亿元，中央推进保障房建设的决心之大，可见一斑。 今年是近几年来保障性住房建设力度最大、任务最重的一年。
住房具有明显的社会保障性质，世界各国政府都对国民的住房问题给予了相当程度的关注，并采取了一系列调控措施，我国政府也不例外，自1998年住房实行货币化改革之后，出台了“富人购买商品房，中低收入者购买经济适用房，最困难的居民享受政府补贴的廉租房”政策，以实现“居者有其屋”的理想。但在实践运行中，保障性住房市场却出现了不少问题。
我国保障性住房市场现状
（一）保障性住房建设力度有待加强
1997-2008 年，尽管经济适用房投资总额从 185.5 亿元增加到 982.6 亿元，增长了429%，但其占城市住房投资比例却从 12％下降到 4.45％。1998-2007 年，经济适用房销售面积虽然从 1700 万平方米增加到 3500 万平方米，但从 2001 年开始，经济适用房的销售面积从绝对额上确是下降的。根据 2008 年的统计数据，全国已经建成的廉租房只有 350 万户左右，廉租房的保障面积尚不足 5‰。中央财政无法全包廉租房资金缺口，只能很有限地解决部分困难地区的廉租房建设资金缺口。按照相关政策，廉租房建设资金应以财政供应为主。然而，实际上只有少数城市可以做到。由于没有固定的经费来源，廉租房的建设和推广远未达到预定目标。2010 年上半年，由于房价过快上涨带来的社会及中央政府压力，各级地方政府开始加快保障性住房的建设。河北省 2010 年将新开工建设廉租住房 2.5 万套，廉租住房保障达到 12.71 万户；浙江省将重点实施保障性安居工程，这项工程包括全年新增廉租住房保障家庭 1 万户以上，新开工建设保障性住房300 万平方米以上；广州市 2010 年本级政府性住房基金支出为 8.1 亿元，用于廉租房基金支出 6.7 亿元，比 2009 年多出 2.8 亿元。
（二） 政策保障的目标对象偏离
住房保障政策本应体现为中低收入家庭或低收入家庭的倾斜和支持，但在实施过程中，政策保障对象发生了偏离，导致了不公平现象的发生。在公积金政策中，住房公积金由个人和单位依照工资一定比例同时缴纳同样的份额，受制于单位经济效益和个人收入，因此导致单位效益好、收入高且稳定的非低收入阶层受益较多，而真正需要扶持的中低收入阶层却收益较少或被排斥在住房公积金的受益范围之外。在经济适用房政策的具体实施中，则出现“富人买经济房”现象。根据对北京、西安、太原三个城市的抽样调查，结果显示“经济适用房主要满足了中等收入偏上家庭的需要”。从经济适用房的受访业主的家庭收入情况看，北京市受访业主中属于较高收入以下的家庭占51.9%，属于较低收入和低收入的家庭占22.3%，属于高收入的家庭占25. 8%。根据《经济适用房管理办法》政策范围的界定，“中等偏下收入和低收入”家庭才是政策保障的对象，对照于对北京的调查结果，只有22. 3%的业主属于覆盖范围内。此外，购买经济适用房的家庭在收入提高后如果不符合资格条件，或由于家庭人口出现变化，享受的保障住房本应退出或者应相应减小面积，但实际中这部分非政策对象群体却依然享受政策保障。由于非政策目标群体占用了大量的住房保障资源，使得其他群体无法获得政策惠顾，造成了对住房保障公平性原则的损害。
（三） 经济适用房申购管理混乱
经济适用房的居住与购买，为何会出现名实不符的情况呢？大多数人认为，各个环节的监督不力是导致种种怪现象的根源。文章通过调查了解到按照北京目前购买经济适用房的政策，大致可分为按类领表填表、核定总额、登记备案、网上公示持证购房六个步骤，而现有管理流程却存在诸多漏洞。在北京，购买经济适用房的条件之一是家庭年收入不超过6万元，而由于我国并没有收入考评体系，使得这一规定形同虚设，很多高收入人群钻了政策的空子。调查发现，仅从回龙观、天通苑等经济适用房小区暴露出的问题，就可判断一些房主“所在单位核准盖章”为虚假信息大开方便之门。弄虚作假除了隐瞒收入外，还包括职称“低职高报”，行政级别“突击提拔”等情况，通过一系列的障眼法，达到享受更多经济适用房优惠政策的目的。北京师范大学管理学院教授董藩指出，诸多怪现象显示经济适用房的建设受到了开发商的“操纵”。具体表现是：一些开发商在经济适用房开发中常从自身利益出发，自行定户型、定面积、定销售对象，导致住宅面积过大、总价过高现象。排队、放号、摇号等都是开发商说了算，留下了很大的炒作空间。据知情人士透露，在北京一些经济适用房项目上出现的“长队现象”，不排除有开发商故意炒作之嫌。
（四） 廉租住房准入与退出机制及相关政策缺失
对低收入家庭采取住房保障的前提是需要一个合理界定收入的办法，这其中最重要的是确定合理的收入标准和有效的收入审核管理办法。目前全国对于收入监督系统均尚不健全，这对审核居民收入有相当大的难度。因此，缺乏有效的统计和监管机制是我国目前实施城镇低收入家庭的最大障碍之一。以江苏苏州为例，申请廉租住房的六个条件之一就是涉及到收入问题。由于银行不允许查询私人账户，致使一些申请家庭的收入与实际情况不符。目前，虽然已采取了通过街道居委会公示、监督等方式，但严格界定还是很难做到。从近几年的实施情况看，不少低收入家庭通过廉租住房制度切实改善了居住条件，但因收入增加或条件不符而退出廉租保障的人却寥寥无几。退出机制不完善，住房保障就是一个无底洞，一方面政府负担越来越重，而另一方面不该享受的人却不合理地享受了社会资源。
造成保障性住房分配不公的原因
（一） 收入标准评估的模糊性
由于我国各地区经济发展水平和城镇居民住房状况千差万别，各地对于经济适用房申请者审核的标准各异。1994年建设部颁布的《城镇经济适用住房建设管理办法》规定，“中低收入家庭住房困难户认定的标准由地方人民政府确定”。因而各地方政府在制定实施细则时，有的把中低收入理解为包括70%的城市中的中低收入家庭，有的则理解为涵盖30%的城市中等偏下加低收入家庭（除了作为廉租住房申请对象的最低收入的10%家庭）。2003年以后，各地政府都把经济适用房政策的目标群体定位在中等偏下的30%家庭，但由于灰色收入等问题的影响，这一界定在操作上仍难以明确规定。由于目前个人资金管理、信用管理等相关条件还不配套，要调查清楚一个人的家庭年收入并非易事。这使许多高收人的家庭或具有隐性收入的家庭也进入申请者的行列，这一现象被称为“购买对象失控”，从而使真正的中低收入家庭遭受排挤。
（二） 资格审核不严
资格审核是住房保障中公平性最容易受到扭曲的环节。保障性住房的分配首先要对申请人进行资格审核。目前资格审核程序表面看似公平，但由于我国金融系统和税务系统的不完善，以及个人信用制度的尚未建立，在资格审核的实际操作过程中住房保障的公平性极易受到损害。在审核家庭收入之时，目前所能计算的是面上的工资收入，而在工资之外的其他收入则是隐性的，几乎难以计算；住房保障所需的单位收入证明可信度也很差，容易弄虚作假，这就有可能导致实际高收入者也进入经济适用房购买和廉租房承租行列。虽然制定了保障对象的标准，但缺乏严格的审核制度；或即使建立了审核制度，但缺乏对申请人住房状况和收入状况的真实掌握，无法准确审核保障对象的实际收入，造成了保障供给与保障对象存在一定程度的偏离，影响了住房保障政策的公平性。
（三） 监督体系上互动性与时效性不足
首先，从购买销售上来说，在经济适用房分配过程中，坚持了住房申请者的分类体系。目前由于住房市场的需求大于供给，而且惠及人群的广泛性，这样不可避免出现了经济适用房的热销。其次，受益人群也出现难以甄别的状况，目前我国尚未建立科学的个人收入申报制度，从而使得“中低收入家庭”变成一个十分宽泛而模糊的概念。在社会诚信系统未建立的条件下，购房者家庭年收入等材料都可以通过造假等多种渠道获得。最后，中国正处于经济高速起飞阶段，人们收入水平界定的不确定因素很大，明确界定中低收入阶层也不是一劳永逸的事情。这些原因导致经济适用房一部分流入实际上并不缺房而着眼于升值的投资者手中。
对分配公平失真的经济学分析
保障性住房市场的公平缺失需要从整个社会经济角度考虑，本节以经济学上理性人的角度，对个人在市场上的行为进行了简要的分析，并得到在个人选择下公平失真对整个社会的影响模型。
（一）个人角度
从个人角度去分析理性人在市场上的选择行为，只有当收益大于预期成本时才会对该行为进行选择，即：收入>预期成本。而对于住房市场申请理性人，在现阶段诚信成本极低的情况下，预期成本即为罚款数目，因而个人需要考虑Max（E-pf），其中E为违规行为的收益，p为违规行为被惩罚的概率，f为惩罚的罚金。
S.t.f=f（w）
P=p（w）
其中，w为违规行为对占用的社会资源。
求一阶导数得：E'=p'f+f'p
从以上结论可以看出，该违规者得到的边际收益想要最大化，受到两方面因素的影响，边际惩罚严厉程度和边际惩罚概率程度，而当对于两者的弹性等于（）时，该违规者的利益得到最大化。
（二）社会角度
在E>pf的基础上，违规行为对社会造成的危害包括占有的社会资源以及此类行为所需要的社会监督成本，即社会最大价值需要考虑公式：
其中，w为违规行为浪费的社会资源，a （w）为监督w的社会成本，r（E）为w的概率密度。
s.t.E≥pc
在理性个人决策点上考虑社会最大值，则对求p的一阶导数，原公式转变成：，得到c[pc-w-a（w）]r（pc）=o，最终得到公式P=，此公式代表违规行为的发生概率与所侵占的社会资源的大小成正比，而与所需要付出的罚金即成本成反比，在诚信成本及其他违规成本缺失下，罚款的提高能有效的降低违规行为的发生概率。
保障性住房分配公平的有效规制手段
（一）建立监督机制并增强惩戒力度
社会监督是保证公平性的有效手段。推行严格的审核和惩戒制度，把好住房保障最后一关。推行严格的审核和惩戒制度是保障性住房政策顺利实施的重要保证，我们应该明确界定购买对象，资格审核由多重门槛改为双重门槛，即住房条件、工种、收入、级别等条件改为依靠收入和住房条件来衡量，达到其福利保障的目的。增强惩戒力度，通过行政、法律手段对弄虚作假者进行处罚，增加其欺骗成本，遏制其骗购、骗租的企图。对通过弄虚作假已骗取住房保障者要通过法律及行政手段严厉惩戒，回收已购或已租住房，取消其在一定年限之内的购房或租房资格，并处以罚款，情节严重的通过法律手段追究其刑事责任，以维护住房保障的公平性。其经济学的分析为：
s.t. E≥p（f+kS）
其中，s 违规行为被查处的刑期，k 刑期相对于罚款的折算系数。
在个人利益临界点上考虑社会最大价值：
对公式求s的一阶导数得到p（f+ks）-w-a（w）=0
P=
由此公式可得：在引入罚款与刑罚的保障住房市场，违规行为的发生的概率与占有的社会资源成正比，与罚款及刑罚的严厉程度成反比，因而在现阶段其他成本无法显性化的现实基础上，我们需要用法律法规确定违规行为需要付出的一定数目的罚金以及刑期，以达到降低违规行为发生的概率，改善市场环境，达到保障住房的公平分配。
（二）住房保障法规的建立与完善
分析美国住房保障的特点，不难看出，美国住房保障的实施有赖于完善的住房保障法规。美国先后制定并颁布了《住宅抵押贷款法》、《国家住房法》、《住房与城市发展法》、《国民可承担住宅》等法案，从法律制度层面对中低收入居民、特殊阶层、边缘化人群的住房保障问题进行了明确的界定。在法律的时效期内，制订相应的财政拨款计划、租金控制计划、税收减免计划、抵押贷款贴息计划等等，同时，对各种计划所惠及的人群具有明确的准入限定条件和收入限定标准。法律条款的完备和有效的监督机制，为美国住房保障政策的实施达到垂直公平的目的奠定了基础。我国自20世纪80年代启动的住房制度改革，虽然在不同的发展时期，曾经颁发了相应的条例和条令，但是迄今为止，还没有一部专门涉及住房保障的法令，甚至连基本的《住房法》都没有颁布，住房保障主要依靠行政手段加以干预，公共住房政策的实施缺乏立法体系强有力的保障。住房法律制度的完善是保证住房货币化改革顺利实施的基础，住房法律为住房保障明确了保障目标、保障模式、保障计划、保障实施策略，这为解决城市边缘化群体的住房困难问题提供必要的法律依据。因此，我国应该借鉴美国住房保障的经验，尽快制定专门的住宅法和住房保障法，从立法层面对住房保障的实施计划、惠及对象、供应标准、资金运作方式、运作机构、保障措施进行法律界定。
（三）分权化治理进入和退出甄别机制
住房保障制度针对的是无力在房地产市场购买商品房的中低收入困难家庭，而不是面向全体社会成员的普惠制度，因此，准确界定购买对象是实施住房保障制度得以成功的关键。但是，由于国家没有建立完善统一的个人收入金融管理机制，个人收入的实际数额很难确定。而且，由于不同地区经济发展水平的差异，个人收入高、中、低的标准也难以统一。这就直接导致了无论是经济适用房制度还是廉租房制度，都无法由中央政府制定统一的准入标准。另外，各个地区中低收入家庭的户数、居民拥有的房产、保障性住房建设用地面积、实际的需求与供给规模等信息不同，中央政府如要全面掌握就显得勉为其难，而且这些信息还处于不断变动的状态之中。而地方政府在这个方面有着中央政府无可比拟的优势。无论是信息的收集、整理，还是对信息变化的追踪和反应，地方政府都比中央政府更准确、更快捷。因此，住房保障的分权型体制能够发挥地方政府对本地的信息优势，从而减少中央政府的信息成本。
（四）建立严格的收入考评制度
为了保证符合条件的中低收入者买到经济适用房或租到廉租房，杜绝不符合条件的人“搭便车”，一个最基本而又十分重要的工作就是通过严格的收入考评搞清楚申请者的真实收入状况。为此，一是要建立收入考评机构。近年来税务、社会保障、民政、建设等部门都根据各自工作的需要在一定范围开展家庭收入调查。笔者认为，为了减少信息搜集成本和提高工作效率，有必要建立一个机构或者由某个部门承担这项工作，或者几个部门联合开展工作，资源共享。二是建立家庭收入申报制度。国家税务总局在《个人所得税管理办法》中明确提出要建立个人收入档案制度，以提高纳税人信息来源的真实度。这是一项非常重要的工作，其意义不仅仅是有助于税务部门合理征税，对于社会保障管理部门和银行也是非常重要的。税务部门建立的收入档案其对象是纳税人，但除此外还有许多不符合纳税条件的家庭和个人的收入状况需要掌握。应当统筹考虑这个问题，可采取统一管理、部门分工、任务衔接的办法，比如由国家发展和改革委员会牵头，税务部门负责掌握符合纳税条件的家庭和个人的收入状况，其余家庭的收入状况由社会保障和建设等部门负责调查。
（五）建立行之有效的保障住房专业管理体系
在公共住房制度比较成熟的国家，都有一套行之有效的专业管理体系，这个管理体系由不同的机构组成，这些机构从功能上可以划分为决策层和执行层。决策层指为公共 住房专门成立的决策协调机构，负责制定政策和长期发展计划，整体负责与计划、财政、金融、土地、法律、建设等部门的协调运作。执行层来具体落实公共住房建设和运行。例如，韩国设立了国家住房政策审议委员会，作为公共住房的决策协调机构。执行层为建设交通部，下设韩国住房住宅公社和大韩土地开发公社，专门负责建造面向中低收入阶层的出租屋的同时尝试成立专门的住房保障部门，加强宏观指导。美国的HUD（Housing Utilities Department），新加坡的住房发展局，中国香港的房屋委员会和房屋署等机构在本国、本地区住房保障中的积极作用，都可以给我们重要的启迪。
结论
综上所述，发达国家住房保障制度的演变过程表明，居民的住房保障问题，是一个长期性问题，随着具体情况的变化而不断发展。我国的保障性住房分配不公的问题与政策缺失以及社会发展程度有关，所以我们在分析的时候需要结合实际，首先在制度上规范准入与退出市场，加大惩罚力度，然后加快完善相关法律，建立严格的收入考评制度，逐步建立行之有效的保障住房专业管理体系。
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作者简介：
经济适用房税收标准范文6
关键词：住房保障；廉租房；住房公积金
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1004－1605(2007)12－0048－04
住房问题是现代化城市社会问题之一，是城市化与工业化发展的产物，决定于投资体制、生产制度、流通制度和管理制度。现代工业化过程同时也是城市化过程，城市作为经济活动的聚集地，人口在城市高度集中，产生了对住房的巨大需求，形成了住房供应的绝对短缺，导致住房价格上涨。住房价格过高于中低收入家庭的支付能力，于是又产生住房有效需求不足的问题。这两大问题导致大批贫民生活在拥挤不堪的贫民窟中，并因此产生了疾病、犯罪、社会规范和社会道德约束力下降等一系列严重的社会问题，危害整个社会的经济发展和政治稳定。政府在解决这些由住房引起的社会问题的过程中，逐步形成了住房保障这一特殊的社会保障制度。
住房保障制度是国家或政府依据法律规定，通过国民收入再分配，保障居民基本居住水平的一种制度。它是一种在住房领域内实行的社会保障制度，其实质是政府利用国家和社会的力量，通过行政手段为中低收入家庭提供适当住房，解决他们的住房问题。住房保障制度不是一种单一的保障制度，而是一种复合性的保障制度，具有社会保险、社会救济、社会福利、社会优抚等多方面的成分与性质，是一种综合性的社会保障制度。当然，在不同国家(地区)、同一国家(地区)的不同时期，住房保障制度的侧重点会有所不同，形成不同的住房保障模式。目前，正在我国城镇范围内推行的住房保障形式主要有三种：经济适用房制度、廉租房制度和住房公积金制度。这三种制度在逐步推行中已取得了一定的成效，但还存在不少问题。下文着重分析存在问题并提出相应对策。
一、现行住房保障制度存在的问题
1、经济适用房建设中存在的问题
经济适用房建设规模过小。经济适用房是以行政划拨土地，享受政府优惠政策，以保本微利为原则，向中低收入家庭出售的商品住房。按照现有说法，我国高收入者占有10％－15％，最低收入者占10％－15％，中低收入者占70％－80％，这就意味着我国经济适用房规模应该非常大。我国是一个发展中国家，居民收入不高，政府能在住房上提供财政支持的能力有限。在土地方面，我国的人地矛盾比较突出，政府用行政划拨方式解决70％－80％中低收入者的住房用地将会非常困难，但即便如此，政府仍应在解决这部分人的住房问题上发挥作用。因此，必须扩大经济适用房的规模，改变目前城市住宅开发中经适房占比过少的状况，以满足广大居民的住房要求。
销售对象界定不清。政府规定：经济适用房的主要供应对象为中低收入家庭，具体收入标准由各地政府按本地实际情况自行确定。按照国际通用做法，一国居民家庭收入划分为高、中等偏高、中等、中等偏低、低收入阶层，中低收入阶层占绝大部分。在我国现行经济适用房政策中的受益对象究竟是指高收入以外的其他阶层还是中等偏低加低收入阶层，到目前政府仍然未有明确的界定，使得拥有价格优势的经济适用房面对了大约90％左右的购买者。由于没有一个权威部门提供判定家庭收入的精确标准，在实际操作中又将对购买对象的监督职责转化到企业身上。企业目标是追求利益最大化，企业不愿也不可能承担这一职责，从而形成了在经济适用房销售对象方面的无效监督。现阶段购买经济适用房只要由购买者出具工资收入证明即可，而目前个人资金管理、信用管理等宏观条件还不完备，购房者收入核实取证难度较大。一些经济适用房开发商甚至把销售对象定位在高或中等偏高的群体，出现了经济适用房“富人化”的现象，甚至成为不少高收入阶层投资的项目。这使政府的优惠政策在一定程度上没有落到中低收入阶层的身上，又无形中增加了政府的负担。
区位选择上存在局限。政府对经济适用房项目开发实行划拨用地，各种税费减半征收的优惠政策。因此，经济适用房的开发建设必然会降低城市土地收益，所以经济适用房一般多会选择在城市边缘或近郊土地收益较小的地段进行，这样做虽然能降低房价，但同时也带来新的问题。城市郊区的市政、交通、教育、医疗等都不十分完善，将经济适用房建在近郊地带，会加大购房者的生活成本，给其就业、生活带来不便，不利于中低收入阶层生活水平的提高。同时，由于地段较差，可能带来销售状况的不理想，形成新的空置。
经济适用房面积过大，标准过高。在实际操作过程中，一些房地产开发商按照经济适用房的政策享受优厚待遇的同时，并没有按照规定建设经济适用房，打着经济适用房的幌子，开发的却是超标准的中、高档商品房，其户型多为三室一厅直至四室两厅，户均面积达100平方米以上。虽然经济适用房较同质的商品房而言单价较低，但由于面积过大，每套经济适用房的总价仍然居高不下，将大部分中低收入阶层排斥在购买群体之外。据国家统计局2005年11月份的统计显示，全国人均月收入为912.52元，而目前许多中小城市的经济适用房价格都超过了2000元／m2，北京、天津等地更突破了4000元／m2，已经大大超过了中低收入家庭的购房能力。
2、廉租房建设中存在的问题
廉租住房由于其保障的范围较小，在执行过程中总的情况比较好，但仍有一些深层次的问题需要研究。其中最主要的问题是廉租房使用对象范围过窄。关于廉租房的适用对象，目前我们只局限于具有“非农业长住户口的最低收入家庭和其他需保障的特殊家庭”。按这样的界定，适用人群的范围就显得狭窄了。首先，对于收入处于平均收入水平以下、最低收入水平以上的家庭来说，由于实际情况的差别，也存在对廉租住房的需求，而廉租房适用对象并未将这一部分人包括进去；第二，我国现有很多农民工进城务工，他们之中的绝大部分，目前则是靠着在城乡结合部“私搭乱建”，或私下里租用居民住房来解决问题，成为社会不稳定因素的一种，这一廉租房的适用群体目前也还没有纳入到政府廉租房适用对象的考虑范围之中；第三，越来越多地出现在现代城市人群中的单亲家庭(据统计，单亲母亲约占已婚妇女的10％－15％)及日益增多的老龄群体中的空巢家庭，对廉租房也有着特殊的要求。
3、公积金制度中存在的问题
现行的公积金制度将需要扶持的低收入者被排斥在受益对象之外。目前大量下岗职工、小型私营企业雇员等中低收入职工，由于就业状况而不能参与住房公积金缴存，一些企业以种种借口抵制、逃避建立住房公积金制度，拒绝为职工缴纳
公积金，使得这批最需要政策扶持的低收入者无法申请公积金贷款，被排斥在受益对象之外。同时，由于相关制度的缺失，住房公积金管理较为混乱，挤占、挪用甚至贪污住房公积金的案件时有发生，存在很多安全隐患。
二、进一步完善我国住房保障体系的措施
1、充分认识完善我国住房保障体系的重要性和紧迫性
完善住房保障体系，是维护社会稳定、构建社会主义和谐社会的迫切需要。安居才能乐业。随着人类社会的进步和经济的发展，“住房作为人类生存不可替代的必需品，人人都应享有合适的居所”的观念已经得到普遍认可。1985年第40届联合国大会确定每年10月的第一个星期一为“世界人居日”(亦称“世界住房日”)，就是旨在提醒各国重视人民享有住房的基本权利和对良好人居环境的向往，为构筑未来人居环境承担起应有的社会责任。党的16大提出构建社会主义和谐社会的理念，而进一步完善我国住房保障体系，满足人民群众的住房需求，维护社会的稳定，恰恰是体现和谐社会的重要内容之一。但是自从1998年以来，房价飞速上涨，给大批中低收入家庭带来置业的重重压力，人民对解决住房困难，共享改革开放和经济发展成果的愿望十分迫切，虽然目前的住房保障体系在一定程度上解决了部分中低收入家庭的困难，但是住房保障的矛盾依然十分突出，因此，完善住房保障体系，解决中低收入家庭的住房问题，是维护社会稳定、构建社会主义和谐社会的迫切需要。
完善住房保障体系，是政府弥补市场机制缺陷，调控房地产市场的必要手段。鉴于住房本身所具有的特殊性以及住房市场所存在的缺陷，仅仅依赖市场机制难以完全解决中低收入家庭的住房问题。由于城市化进程的快速发展和城市中外来人口的日益增加，使得房价在较短时期内快速上涨，广大中低收入家庭的购房能力远远落后于住房的市场价格，如果政府不介入，通过市场化的手段就无法解决这种住房矛盾，这已被世界各国的实践所证明。因此，政府作为社会资源再分配的主导者，有责任和义务通过完善住房保障体系，解决中低收入家庭基本住房需求，弥补市场机制的不足。当然，这并不代表要取代市场机制，更不是要破坏市场机制，而是在市场机制无法发挥作用或无法充分发挥作用的情况下，通过政府对住房市场的干预引导市场，是对市场机制的一种补充和修正。同时，完善住房保障体系，由政府根据市场情况，适时、适量地提供定价合理的公共住房，通过改变供求关系，将能有效地刺激和控制住房生产，确保住宅市场的供需平衡，合理调控房地产市场。一般而言，政府投入的公共住房的数量直接影响到房地产的市场价格水平。当住房需求过大，房价飞涨时，政府投入公共住房越多，将能显著的制约房地产市场价格的上涨，从而达到调控房地产市场的目的。
2、加快住房保障立法，整合相关机构职能，抓好保障措施的落实
加快我国住房保障立法，从法律上明确公民的住房保障权。目前，我国住房保障体系的建设，采用的方式一直是在国务院的指导协调下，以建设部与地方政府和建设系统的文件与规定作为依据。这样的体制，必然会造成行政效力层层衰减，没有基本法律的保障，住房保障政策在实际执行过程中很难完全到位。例如，建设部1999年就颁布了《城镇廉租住房管理办法》，而截至2006年9月底，全国尚有5个省(区、市)没有建立廉租住房制度目标责任制，19个地级以上城市没有建立廉租住房制度；国务院1998年在《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中明确提出：“建立以经济适用住房为主的住房供应体系”，但是，目前全国很多城市基本上停止经济适用住房的建设。因此，加快住房保障立法，通过立法来指导国家的住房保障工作，以法律的形式确定公民的“居住权”，把完善住房保障、提供公共住宅产品、解决中低收入者的住房问题作为政府的行政责任，才能改变住房保障措施落实不力的局面。
整合相关机构的职能，理顺职责分工，便于住房保障工作的顺利开展。目前，我国住房保障措施执行不力原因是多方面的，但与管理职能错位也有很大的关系。我国目前住房保障职能归建设部扎口管理，住房保障政策涉及的范围很多，它既有经济适用住房政策、公积金制度，又有相关税收减免政策、租金补贴政策等，是国家利用行政权力对住房分配领域进行利益调整，属于支出分配的范畴，是社会保障的一个组成部分。而建设部长期从事建设领域的工作，对分配领域的工作缺乏经验，在职能上更不能从全局的角度统一考虑整个社会保障问题。因此，必然造成住房保障与整个社会保障工作割裂。所以，应将有关住房保障职能归并到劳动和社会保障部，使住房保障工作能与整个社会保障工作信息共享、政策衔接，保证住房保障工作顺利开展。
3、因地制宜，制定切合实际、循序渐进的保障政策和保障手段
任何国家的住房保障政策脱离不了自身经济发展的局限，如果经济发展尚处于落后阶段，那根本谈不上什么高水平的住房保障。作为世界上人口最多的发展中国家，在经济基础并不是很雄厚的情况下，要想在住房保障问题上突出重围，较好地解决中低收入家庭的住房困难，需要从以下几方面着手：
不同地区、不同经济发展阶段，保障政策的侧重点和保障的标准应循序渐进。我国国土辽阔，人口众多，区域经济发展不平衡现象严重，整体上东部地区经济发展优于中西部地区，但就是经济发展较快的东部地区内部也存在参差不齐的情况，要在同一时段高水平的解决所有困难人群的住房问题，非常不现实。因此，在住房保障初级阶段应以最低收入家庭为主，随经济的发展，将保障的对象逐步扩大到中低收入家庭，保障的标准也应根据经济发展的可能，逐步提高。
针对不同的收人阶层，保障手段应采取多种形式。目前我国的住房保障体系中，由政府提供的实物型的公共住房主要有廉租房、经济适用房两种，由于这种实物型住房保障需要的一次性投入非常大，将会给地方财政带来巨大压力，因此，在经济实力尚显薄弱的今天，建议对适用于廉租房制度的最低收入家庭，采取以租金补贴为主的手段，实物配租只能在满足特定条件的情况下才可进行，如属残疾人、军、烈属等；对适用于经济适用住房的中低收入家庭，则采取出售为主、租售并举的手段。
提供公共住房的方式由政府直接介入向间接介入的方式逐步转变。提供公共住房既可以采取政府直接介入的方式，也可以采取间接介入的方式。由于政府直接介入提供公共住房的方式对政府财政压力很大，并且容易引发腐败、寻租等不良后果，因此，由政府直接提供公共住房应逐步过渡到通过政府出台税收优惠政策、金融扶持政策等，借助社会团体、非营利组织等为社会建造低租金或低价的住宅。另外，在条件许可的情况下，可以鼓励和引导住房合作社等多种建房手段。像瑞典政府，就是通过给予非营利公司、住房合作社等种种财政优惠，建造了战后国内总建房量2/3的住宅，使瑞典成为世界上解决住房问题最成功的国家之一。
