投资项目内部收益率范文1
对项目资本金的现金流量表和项目投资的现金流量表进行深度分析，通常会存在现金的流入项目完全符合，但其流出项目存在差异的问题。同时，因为项目投资的现金流量表主要用于融资前的分析，并未将贷款因素纳入考虑，所以利息支付项目并不存在于现金支出当中。为此，需意识到利息的抵税应用，需在现金流量支出项目中增加调整所得税项目，可进行利润分配表和利润中所得税项目的区分。但需注意到其所产生的所得税前后的净现金流量，并且项目投资的内部收益率也会存在所得税前、后两项指标。为此，应在投资实体的分析时将其纳入考虑。在具体的计算当中，进可直接通过所得税前的净现金流量得出，无需考虑税后指标，不但能够提升其计算的科学性和规范性，还保证符合我国的相应税法固定。
二、各指标的数量关系分析
1.资本金内部收益率和项目投资内部收益率的数量关系
项目开发中的财务分析，对于资本金的内部收益率和项目投资的内部收益率之间的重要性存在较多的争议。从投资构成的角度出发，因为项目投资的内部收益率未将账务资金纳入考虑，建设期并不存在利息项目的分析，所以项目的总投资项目仅包括流动资金和建设资金。从融资方案的角度出发，项目建设中所需应用到的全部资金包括债务资金和权益资金，若是项目资本金与权益资金相等，则债务资金便等同于银行借贷。结合相应的计算，可得出若是银行利率小于项目投资的内部收益率，在杠杆效应的影响下，项目投资的内部收益率将小于资本金的内部收益率；反之，若是银行的利率大于项目投资的内部收益率，则项目投资的内部收益率将大于资本金的内部收益率[3]。
2.项目资本金的内部收益率和投资各方内部收益率的数量关系
投资项目内部收益率范文2
【关键词】净现值 内部收益率 投资 现金流量
净现值和内部收益率是用于投资项目评价的两个重要指标，是在决策分析中考虑了货币时间价值的评价方法。但是，在对单个投资方案是否可行的决策分析中，两个指标得出的结论是一致的。但从若干个相互排斥的投资方案中选取最优方案的决策中，两个指标有可能得到相互矛盾的结论。通过对这两个评价指标的比较分析，明确在投资决策中应当怎样来选取评价指标。
一、净现值（NPV）和内部收益率(IRR)的计算方法
净现值是指某个投资项目未来现金流入量的现值与未来现金流出量的现值之间的差额。计算公式如下：
NPV=NCF1/(1+R)+NCF2/(1+R)2+……+NCFn/(1+R)n-I0
当NPV>0时，说明方案本身的投资报酬率大于资金成本，即该方案是可行的；当NPV
如何确定投资贴现率是净现值在实际应用中的首要问题。一种方法可以根据资金成本来确定，第二种方法是可以根据企业对该投资项目要求的最低资金利润率或者是资金的机会成本来确定。因为计算资金成本比较困难，在实际工作中，企业往往根据资金的机会成本确定贴现率。
内部收益率是指能够使未来现金流入量的现值总和等于未来现金流出量的现值总和的贴现率，即能使投资项目的净现值等于零的贴现率。它反映的是投资项目本身的收益能力。计算公式如下：
NCF1/(I+IRR)+NCF2/(I+IRR)2 +……+NCFn/(1+IRR)n =I0
上式中：IRR为待求的内部收益率。
二、净现值和内部收益率评价结果一致的情形
假定投资项目的现金流量为传统型，即在投资有效期内现金流量只改变一次符号，且先有流出量后有流入量，投资者只对某一投资项目是否可行单独作判断时，用净现值法和用内部收益率法得出的结论是一致的。在这种情况下，净现值NPV是贴现率（资本成本）的单调减函数，即：随着贴现率R的增大，NPV单调减少，如图1所示。该图称为净现值特征线，它反应了净现值与贴现率之间的关系。
图中净现值NPV曲线与横轴的交点IRR是内部收益率，R为贴现率。显然，在IRR点左边的NPV均大于零，而在IRR点右边的NPV均小于零。即，当NPV>0时，IRR>R；当NPV
三、NPV和IRR评价结果不一致的情形
在有些投资方案的选择时,会出现使用净现值和内部收益率两种指标评价方案时互斥的情形，产生这种现象的原因有两个：一是项目的投资规模不同；二是项目的现金流量发生的时间不一致。现举例说明这种情况：
（一）项目的投资规模不同
假设有两个投资项目A和B，有关资料见表1。
本例中A和B两个投资项目的内部收益率IRR均大于资本成本率12%，净现值NPV均大于零，如果可以的话，两个项目都应该接受。如果两个项目只能选取其一，按净现值的判断标准应该选择B项目，而按内部收益率的标准则应选择A项目，这两种判断标准的结论是互斥的。
如果按两种判断标准排序出现了矛盾，可进一步考虑项目A和B的增量现金流量，即B-A，两项目的增量现金流量见表2。
B-A相当于在项目B的基础上追加投资，其内部收益率为14%，大于资本成本率12%；其净现值为1373元，NPV>0。不论按哪种判断标准，追加投资项目都应该接受。因此，在资本无限量的情况下，投资者在接受项目A后，还可以接受项目B-A，即选择项目B（即A+（B-A））。反之，如果B-A项目的内部收益率IRR小于资本成本率，则应该放弃B-A项目。在考虑追加投资的情况下，净现值与内部收益率所得的结论趋于一致。
因此，用内部收益率标准对不同规模投资进行选择时，如果B-A项目的内部收益率IRR大于贴现率R，则投资规模较大的项目优于投资规模较小的项目；如果B-A项目的内部收益率IRR小于贴现率R，则投资规模较小的项目优于投资规模较大的项目。
（二）项目的现金流量发生的时间不一致。
如果两个投资项目的投资额相同，但现金流量发生的时间不一致，也会引起两种评价标准在互斥项目选择上的不一致。
假设有两个投资项目C和D，有关资料见表3。
从表3我们可以看出，根据内部收益率的判断标准，应该选择C项目，而根据净现值的判断标准，应该选择D项目。造成这一差异的原因是因为这两个投资项目现金流量发生的时间不同，而导致其时间价值不同。项目C总的现金流量小于项目D，但发生的时间早，当投资贴现率较高时，远期现金流量的现值低，影响小，投资收益主要取决于近期现金流量的高低，这时项目C具有一定的优势。当投资贴现率较低时，远期现金流量的现值增大，这时项目D具有一定的优势。
四、小结
在投资方案的取舍中，净现值指标和内部收益率指标是应用较普遍两个投资方案评价指标。在既定条件下，两个评价指标得到的结论是一致的。但是，企业在选择投资方案时，往往会出现一些不能满足既定条件的因素，比如，各投资项目的初始投资不同或者现金流量的数额、发生的时间不一致，从而导致这两个评价指标出现不一致结论的情况。这就需要我们对二者做出选择。由于净现值指标具有计算简单、与企业财务管理目标一致、再投资假设较为合理以及不存在多解或无解问题等优点，因此当使用净现值指标和内部收益率指标得出不一致结论时应选择净现值指标评价投资项目的可行性。
参考文献
[1]王秋丽，《净现值法、现值指数法与内含报酬率法的应用比较分析》，山西统计，2009年第2期.
[2]M．M．哈达辛斯基，《内部收益率――有缺陷的项目评价准则(一) 》，经济与管理，2008年第3期.
[3]李天民，《现代管理会计学》，上海立信会计出版社，2008.
[4]余绪缨，《管理会计》，辽宁人民出版社，2009.
投资项目内部收益率范文3
【关键词】 项目投资 现金流量 确定
项目投资中所说的现金流量是指与项目投资决策有关的现金流入和流出的数量。在项目投资决策中，“现金”是一个广义的概念。它不仅包括货币资金，也包含与投资项目有关的非货币资源的变现价值，必须注意的是，这里的现金流量，与财务会计中编制现金流量表所使用的现金流量相比，无论是具体内容还是计算口径，都存在较大差异，不能混为一谈。项目现金流量是项目投资的决策依据，是评价项目投资方案是否可行时必须事先计算的一个基础性指标。
1. 项目投资决策中使用现金流量的原因分析
财务会计按权责发生制计算企业的收入和成本，并以收入减去成本后的利润作为收益，用来评价企业的经济效益，全面地概括了企业在收支等方面的成果。但是，在项目投资决策中，则不能用这种方法计算的收入和支出作为评价项目投资经济效益高低的基础。因为，任何一项长期的项目投资，从筹建、设计、施工、正式投产到投资项目清理的整个周期内，除了发生一定数额的利润或亏损外，还会引起大量的持续不断的现金流入和流出。科学的项目投资决策就应以现金流入作为投资项目的收入。以现金流出作为投资项目的支出，以现金净流量作为投资项目的净收益，并在此基础上评价投资项目的经济效益。项目投资决策之所以要以按收付实现制计算的现金流量作为评价投资项目的经济效益的基础，主要有以下两方面的原因。
1.1采用现金流量有利于科学地考虑资金时间价值因素
科学的项目投资决策必须认真考虑资金的时间价值，这就要求在决策时一定要弄清每笔预期收入款项和支出款项的具体时间，因为不同时间的资金具有不同的价值，在衡量方案优劣时，应根据各投资项目寿命周期内各年的现金流量，结合资金的时间价值来确定，而利润的计算，并不考虑资金收付的时间，它是以权责发生制为基础的，利润与现金流量的差异主要表现在以下几个方面。
（1） 购置固定资产付出大量现金时不计入成本，因而不影响利润；（2）将固定资产等的价值以折旧或损耗的形式逐年计入成本时影响利润，却又不需要付出现金；（3）计算利润时不考虑垫支的流动资金的数量和回收的时间；（4）在确认销售收入实现时，只要符合收入的确认条件，就计算为当期的销售收入，从而增加了利润，尽管其中可能会有一部分并未与当期收到现金而形成了应收账款。
可见，在项目投资决策分析中只有现金流量才能很好地考虑自己时间价值因素，借以正确衡量投资项目的优劣。
1.2采用现金流量才能使项目投资决策更符合客观实际情况
在项目投资决策中，应用现金流量能够科学地、客观地评价项目投资方案的优劣，而用利润进行评价则明显的存在不科学，不客观的成分。
（1） 利润的计算在一定程度上要受存货估计、费用摊配和折旧计提等不同方法的影响，因而，利润的计算有较大的主观随意性，作为决策的主要依据不太可靠；（2）利润反映的是某一会计期间“应计”的现金流量，而不是实际的现金流量，若以未实际收到现金的收入作为收益，具有较大风险，容易高估投资项目的经济效益，存在不科学、不合理的成分；（3）利润计算时，没有明确地投资项目投产后额外费用所能带来的税金节约额考虑在内，而税金节约额恰恰是衡量投资项目经济效益的重要组成部分，因为实际上减少了以税金形式表现的现金支出。以现金流量作为评价基础时，税金节约要么被当做现金流出的一个减项，要么被当做一项独立的现金流入，无论以何种方式表示，税金节约额都被明确地当做项目投资经济效益评价的一个重要因素。
2. 项目现金流量的构成
项目投资中的现金流量包括现金流出量、现金流入量和现金净流量。
2.1项目现金流出量
一个项目投资的现金流出量是指该项投资引起的企业现金支出的增加量，一个项目投资的现金流出量主要包括以下四个部分。
（1） 建设投资。这是建设期发生的主要现金流出量，包括固定资产投资和无形资产投资；（2）流动资金投资。流动资金投资是项目投产后为保证其生产活动得以正常进行所必须的周转资金；（3）营业成本。营业成本是指需要每年支付现金的营业成本，又称为付现成本，它是项目投产后最主要的现金流出；（4）所得税支出。所得税支出是指项目投产后依法缴纳的所得税。
2.2项目现金流入量
一个项目投资的现金流入量是指该项目投资引起的企业现金收入的增加额。一个项目投资的现金流入量主要包括以下三个部分。
（1） 营业收入。营业收入是指项目投产后所取得的全部销售收入或业务收入，它是投资项目的最主要的现金流入；（2）回收固定资产残值。回收固定资产残值是指投资项目的固定资产出售或报废时的变实收入；（3）回收流动资金。投资项目出售或报废时，原流动资产投资可用于其他目的，回收的流动资金也属于项目投资先进流入量的构成内容。
2.3项目现金净流量
项目投资的现金净流量是指投资项目周期内现金流入量和现金流出量的差额。现金净流量一般按年计算，当项目现金流入量大于项目现金流出量时，项目现金净流量为正值；反之，项目现金净流量为负值。
3. 项目盈利能力分析
项目的盈利能力分析主要通过财务内部收益率、财务净现值、净现值率、投资回收期、投资利润率、投资利税率和资本金利润率七个评价指标进行，下面分别介绍这七个指标的含义和计算方法。
3.1财务内部收益率
使项目在计算期内各年净现金流量累计净现值等于零时的折现率就是财务内部收益率，财务内部收益率是反映项目获利能力的动态指标。
根据计算基础不同，现金流量表可分为四种，相应地，财务内部收益率可以分为全部投资内部收益率、自有资金内部收益率。在贷款项目评估中，一般计算全部投资内部收益率即可。
财务内部收益率可通过财务现金流量表现值计算，用试差法求得。一般来说，试算用的两个相邻折现率之差最好不要超过2%，最大不用超过5%。将求出的内部报酬率与期望收益率或基准收益率或行业收益率进行比较，若内部报酬率大于所选定的判别标准，则项目就可以接受。
3.2财务净现值
财务净现值是反映项目在计算期内获利能力的动态评价指标。一个项目的净现值是指项目按照基准收益率或根据项目的实际情况设定的折现率，将各年的净现金流量折现到建设起点（建设期初）的现值之和。
财务净现值可通过现金流量表中净现金流量的现值求得，其结果不外乎净现值大于、等于或小于零三种情况。财务净现值大于零，表明项目的获利能力超过基准收益率或设定收益率；净现值等于零，表明项目的获利能力等于设定收益率或基准收益率；财务净现值小于零，表明项目的获利能力达不到基准收益率或设定的收益率永平。
3.3净现值率
净现值率也即项目的净现值与总投资现值之比。净现值率主要用于投资额不等的项目的比较，净现值率越大，表明项目单位投资能获得的净现值就越大，项目的效益就越好。
3.4投资回收期
投资回收期也称返本年限，是指用项目净收益抵偿项目全部投资所需时间，它是项目在财务投资回收能力方面的主要评价指标。
投资回收期=累计净现金流量开始出现正值年份数一1+上年累计净现金流量绝对值/当年净现金流量
在财务评价中，将求出的投资回收期与行业基准投资回收期比较，当项目投资回收期小于或等于基准投资回收期时，表明该项目能在规定的时间内收回投资。
参考文献：
[1] 高树凤谈投资项目现金流量的确定 [J] 天津成人高等学校联合学报 2005年06期.
[2] 赵英杰；以可持续发展为导向的投资项目决策支持系统研究[D]；河北农业大学；2001年.
投资项目内部收益率范文4
关键词:内部收益率 基准折现率 差额内部收益率
中图分类号:F224.12文献标识码:A
文章编号:1004-4914(2010)03-088-02
近年来在项目经济评价中,净现值(NPV)指标因其体现了投资者资金增值最大化的原则,故被国内外经济学家作为正确的评价准则而广泛接受。同时,内部收益率(IRR)作为项目经济评价的另一常用指标,在使用过程中却经常与NPV指标得出不同的结果,而NPV指标一般都是正确的。这是因为IRR指标的内在涵义决定了它的使用是有一定范围的。超出范围的使用必然会导致错误结果的产生。可能会使许多经济效益好的方案被拒绝;反而使一些经济效益不好的方案被接受。这样,会对项目评价工作的准确性造成很大的影响并造成严重的经济损失。所以,我们有必要指出内部收益率正确使用的范围及其使用误区,并指出如何避免错误的发生,以拓宽内部收益率指标的适用范围,消除其使用盲区。与此同时,许多人都承认从需求与供给角度确定的基准折现率。这种基准折现率的确定是从企业或行业的总体目标出发的。需要指出的是这种基准折现率的确定过程不恰当地使用了内部收益率这一指标,从而走入了内部收益率的使用误区,如果继续使用这种方法来确定一个企业或行业的基准折现率,那就会使企业或行业一招走错,满盘皆输。因为基准折现率对项目的经济评价的作用也是至关重要的。
一、内部收益率的使用误区
内部收益率指标在对单方案评价时是正确的,在多方案的比较中,如果直接将两个或两个以上方案的内部收益率拿来比较,并认为内部收益率大的方案优于内部收益率小的方案,就可能导致错误的结果,如果采用这种做法实际上就进入了内部收益率的使用误区。然而在实际应用和研究中错误使用内部收益率指标的人却很多,这是什么原因呢?
二、内部收益率错误使用的原因
内部收益率指标的错误使用主要是因为对内部收益率的内在含义不理解。内部收益率是使净现值为零时的贴现率。其基本表达式为:
NPV――净现值;CIt――第t年的现金流入额。式中:COt――第t年的现金流出额;IRR――内部收益率;n――项目寿命年限。
对于单独项目,内部收益率的评价是正确的,其判定标准为:设i0为基准折现率,
当IRR≥i0,则项目在经济效果上可以接受;当IRR
如图1所示,IRR为NPV曲线与横坐标交点处对应的折现率。随着折现率不断增大净现值不断减小,直到折现率等于IRR处净现值为零。这就是说,当基准折现率小于IRR时,净现值为正,项目方案可行;当基准折现率大于IRR时,净现值为负,项目方案不可行。
从IRR的基本表达式和图1可以看出:IRR的计算不需要知道项目的基准折现率,即不需要考虑市场利率及随时间变化的一些不确定性因素,这就是其优势所在,因此应用内部收益率指标的人也很多,但如果对内部收益率内涵理解不够清晰,就会进入内部收益率使用的误区,即直接依据多方案的内部收益率大小来比较优劣。内部收益率虽能准确反映项目实际盈利状况的可能趋势,但却反映不出项目实际收益率的真实数据。所以,内部收益率只能应用于单个项目自身经济性的评价,不能将两个或多个项目的IRR直接拿来比较优劣。
三、内部收益率在基准折现率确定中的不当使用及原因
基准折现率是企业在项目决策中将各个不同时期的资金联系起来的纽带,它使不同时期的费用和效益具有可比性,从动态的角度充分体现了资金的时间价值。基准折现率在计划经济时代是由国家有关部门行业官方测算公布的,用来评价那些国有投资项目。而对于现在多种形式的投资项目而言,它并没有太大的价值,主要原因是各个项目对投资回报的要求不尽相同。现在,基准折现率多是由投资企业或行业自己决定。所以,一旦企业基准折现率确定的不合理,就会对整个企业盈利性造成很大影响。而决定基准折现率的因素也比较复杂,对于单个项目,基准折现率的大小主要取决于资金来源(借贷资金、新增权益资本和企业再投资资金等)的结构及各种资金的成本,并要考虑到影响投资的项目风险和通货膨胀因素。
而对于整个企业或行业,若从总体的目标出发就产生了另外一种观点,即把从资金需求和供给角度决定的截止收益率作为企业或行业的基准折现率。这种方法是建立在以下假定条件下的:
1.企业是从总体目标出发为使企业全部净投资收益最大化而决策。
2.企业明确全部的投资机会,能正确估算所有被选投资项目的内部收益率并将不同项目的收益率调整到同一风险水平上。
3.企业可以通过各种途径筹集到足够的资金,并能正确估算出不同来源资金的资金成本。
同时认为在一个经济实体中,随着投资规模的扩大,筹资成本会越来越高。而在有众多投资机会的情况下,如将筹集到的资金优先用于收益率高的项目,那么随着投资规模的扩大,新增投资项目的收益率会越来越低。当新增投资带来的收益仅能补偿其资金成本时,投资规模的扩大就应该停止。此时的收益率就是截止收益率,也就是企业从总体目标出发所得的目标收益率。
截止收益率的确定是由资金需求曲线和资金供给曲线的交点决定的。这种做法是:企业把要上马的各项目的IRR从按大到小的顺序排列,随着需求资金的不断增大,IRR不断减小,依此作企业资金需求曲线;同时企业将筹集到的资金按成本从小到大排列,随着资金供给的不断增大资金成本也越来越高,依此作资金供给曲线。两曲线的交点处对应的利率就是截至收益率,对应的累计资金量就企业应有的资金规模。如图2所示。
资金的供给与需求曲线都是从企业的角度出发的,需求曲线实际上是随着累计资金额增大项目收益率不断减小的曲线;供给曲线是随着累计资金额的增大资金成本不断增大的曲线。当收益率与成本率相等时,就确定了一个截止收益率,如果再增加一单位投资,收益即将小于成本。以这种思想确定的截止收益率作为企业或行业的基准折现率,体现了使经济单位目标最大化的特点,在理论上是正确的。但从上例可以看出,它以内部收益率代替了项目的实际收益率。我们已经知道,内部收益率只能反映项目实际盈利状况的可能趋势,却反映不出项目实际收益率的真实数据。所以内部收益率只能用于项目本身可行性的评价,如果把内部收益率直接用做多方案比较的工具是没有理论依据的。上例中,因直接把IRR当作实际收益率,将各项目按IRR从大到小排列,所以得出的资金需求曲线和截止收益率的值都是不正确的。要以这种方法找出截止收益率,必须先作出正确的资金需求曲线,要将各项目按实际收益率的大小排列才能得出正确的需求曲线。但是,在项目未为上马之前,要找出各项目的实际收益率并不现实,内部收益率虽能反映各项目实际盈利状况的可能趋势,却不能将各项目的内部收益率拿来比较,因此,要找一个能代替实际收益率对各项目进行优劣排列且要以利率方式表示的指标实在不易,所以这种确定基准折现率的方法是否实用还值得研究。
四、如何避免内部收益率指标的错误使用
在对单个方案进行经济可行性评价时,内部收益率指标和静现值指标都是很实用的。但遇到多方案选优问题时,内部收益率指标就失效了,这时可以使用静现值指标,静现值是被理论和实践证明正确的指标。还可以使用差额内部收益率法,将两可比方案现金流的差额当作一个独立方案,对此独立方案可运用内部收益率指标进行可行性评价,从两方案差额的可行性判断两方案的优劣。这就是差额内部收益率法。
五、结论
在使用内部收益率指标时,应该知道它的基本含义及适用范围,尤其在对多方案进行比较时,切不可直接使用内部收益率指标,可以借用差额内部收益率法进行多方案比较。于是我们就拓宽了内部收益率指标的使用范围,使内部收益率指标更加实用。同时,以内部收益率代替实际收益率得出的资金需求曲线及基准折现率都是不正确的,所以,在未找到能正确代替实际收益率进行多方案比较且以利率方式表示的指标之前,不应该再使用这种方法来确定基准折现率。
参考文献:
1.傅家骥,仝允恒主编.技术经济学.第三版.清华大学出版社,1996
2.[加拿大劳伦琴大学]M.M.哈达辛斯基.内部收益率――有缺陷的项目评价准则(1)(2)
3.谭德宝编译.内部收益率的缺陷及改进办法.水利水电快报,1998(2)
4.王琳娜.浅谈项目评价中基准贴现率的确定.石油化工技术经济,2002(4)
投资项目内部收益率范文5
关键词：房地产投资 财务净现值 财务内部收益率 投资回收期 财务存在意义
财务净现值、财务内部收益率以及动态回收期是房地产投资决策中的三个最重要的动态盈利能力指标。这三个指标考虑了资金的时间价值因素的影响，是将不同时期发生的收入费用导致的现金流量等值化处理后计算出来的经济评价指标。随着房地产行业的发展，房地产投资也愈加专业化、复杂化，从而实现最合理的收益，对企业自身及整个行业的发展都具有重要的意义。
一、财务净现值
所谓财务净现值（FNPV），是指某种决策方案导致的未来现金流入的现值与未来现金流出的现值之间的差额。其主要思想是企业在进行决策时，通常先设定一个折现率，然后按照此折现率将预计未来的现金流入与现金流出折成现值，计算差额，即得出投资项目的净现值。若净现值为正数，意味着项目的报酬率大于预计折现率，接受该项目；如果净现值为负数，即表示项目的报酬率小于预定的折现率，则拒绝该项目。
净现值法的运用比较灵活，通过对折现率以及现金流量的设定与调整，可以对相关假定条件下的投资单方案或者多方案进行评价以及估计风险与通货膨胀的价值。净现值分析法是房地产投资项目财务评价最基础的方法，其优点是计算过程包含了资金的时间价值，并且考虑并直观的反映出项目计算期全部的净现金流量，可以按照企业决策的需要根据不同情况来进行计算和比选。其缺点是不能反映新项目的实际收益率水平，由于房地产项目投资额巨大，怎样进行决策才能使最小的投入得到最大的产出，净现值法不能解决以上问题。同时作为净现值基本元素之一的折现率尽管具有一定的灵活性，有利于防范风险，抵御通货膨胀，确保最低报酬的实现，但是这种灵活性加大了决策者的制定难度也使净现值指标的真实性和客观性打了折扣。
二、财务内部收益率
财务内部收益率（FIRR），是指房地产投资项目在整个计算期内，前期开发的成本以及后续经营产生的其他费用与项目收入将产生现金流量，财务内部收益率就是当这些现金流量累计等于零时的折现率。财务净现值法虽然考虑了项目资金的时间价值，可以说明投资方案高于或低于某一特定的投资报酬率，但是并没有反映项目本身的获利能力。财务内部收益率的在经济上的实质就是在项目寿命期内项目内部未被收回投资每年的净收益率。即意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。
房地产投资企业通常用内部收益率来表示新项目开发时所能支付最大的融资成本，融资成本包括权益融资成本和债务融资成本。伴随着我国房地产业的迅猛发展，我国房地产的价值日趋提高，投资者大多不具备投资所需的全部资金，于是便通过各种渠道募集资金，实现投资行为，取得收益。目前我国房地产企业的融资来源主要还是银行的间接融资。融资成本的高低在很大程度上决定了项目的盈亏。如果实际融资成本大于大于内部收益率，那么项目将面临亏损。内部收益率超过实际融资成本越多，此投资项目所获得的收益越大。所以内部收益率的优点就在于当融资方式以及融资条件并不明确时，企业可以在计算出内部收益率以后，将其作为融资成本的最高限度。
三、动态投资回收期
投资回收期是指以投资项目的净收益抵偿全部投资所需要的时间，通常以年表示。反映一个项目投资回收的快慢程度。如果项目回收期短于企业所要求的回收期限,则接受该项目;否则,就拒绝该项目。一般从建设开始年算起，如果从投产开始年算起时，应予注明。动态投资回收期是指在以上指标中引入基准收益率概念，考虑资金的时间价值的房地产投资项目动态盈利能力指标。投资回收期指标的优点是计算简便容易理解，即使是不具备相关知识的人也可以使用；另外一个优点是可以将回收年限作为测度项目流动性的指标，即可以用来进行风险评估。
现资学理论认为回收期法作为过去最主要的决策方法，目前只能作为辅助方法与净现值或内部收益率等其他评价指标结合使用，主要用来测定方案的变现能力而非营利能力。即回收期只能是评价项目的一个参考性指标，而不能仅仅依据单一的回收期指标决定是否投资该项目。一是由于回收期仅仅考虑本回收期以内的现金流量，没有包含此投资项目的所有信息；二是由于该方法与公司股东的财富价值最大化之间缺乏直接的逻辑关系，具有战略意义的长期投资常常早期收益较低，而中后期收益较高，这样以来足以使开发的项目净现值大于零，即该项目也能为公司增加财富，而如果仅仅应用动态投资回收期法进行决策，此类项目可能会遭到拒绝。
笔者认为企业管理乱，首先是财务管理乱；企业效益差，首先是财务管理差。房地产行业是资金密集型的高风险行业,面对激烈的竞争,房地产企业要实现长期的发展,获得持续性核心竞争能力,必须提高财务管理水平。财务管理作为企业管理的核心系统之一,应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。在房地产市场波动的情况下，例如对政府新政策出台的预期导致的成交量的急剧萎缩，大多数房地产企业不能获得稳定的现金流以保证所投资的项目是可持续发展的、有战略意义的。
参考文献：
[1] 中国房地产估价师与房地产经纪人学会．房地产开发经营与管理[M]．北京．中国建筑工业出版社．2007．
投资项目内部收益率范文6
1.投资估算依据
投资估算的依据,可以参照建设项目本身的建议书,编制原则执行建设部和政府现行有关编制规定、办法、定额、费率标准。
2.投资测算
参酌项目建议书中项目工程总投资金额,主要用于何用途。本案举例:项目工程总投资250万美元,折合成人民币825万元。主要用于企业筹建及运营过程中办理各种手续及获取各种权证的费用、土地征用费用、生产及附属设施的建设费用、技术改造费用、设备购置维修费用、流动资金投入、人员等费用。
3.融资方案
该项目总投资250万美元,折合人民币825万元,拟向外方融资825万元人民币,采取中外合作的方式操作,外方以现汇出资。合作方式为:组建中外合作公司,中方以自有资金、土地使用权、固定资产及拟建项目未来收益作为合作条件,外方以现汇作为合作条件。外方的投资退出方式采用在合作期年度内等额固定回报形式收回投资,即投资方每年获得固定收益回报。项目实施建设期投资方不收取回报,该项目合作期为0年,建设期为年,从项目实施第2年开始至第0年,连续9年,投资方每年按其总投资额的固定比率2%为分红基数收回投资,到期不还本金。合作期满,外方无条件退出合作公司。
4.投资者权益保障
为了保护投资者利益,该项目将采用完善的资金监控手段:
成立财务审计部,直接对总经理负责,对于每个季度投资者的投入资金使用状况进行详细分析,并及时向投资者报告。
2实施资金的统一管理与监控,做到:
a有科学、如实的资金预算,一切按资金预算办事;
b资金按期、有偿调度使用;
c时刻关心公司资金流量的方向、规模、结构和数量,从中发现与解决问题。
3)、公司正常运营后,外方派员到项目公司进行监督,并委托银行监督。
二、财务分析
1.项目收益期及折现率的测算
财务预测说明。根据公司规划和行业情况,并原则上根据我国财政部颁布的会计准则、会计制度和有关的法律规定,对本项目进行有关的财务预测。
本预测中各种数据比例,是通过调查国内该行业的有关资料,并通过分析统计,制定出的相关比例,具有宏观性和满足统计规律的特点。在本项目的预测中,能够比较好地、大致地反映项目的收益价值状况,但在项目具体实施的过程中,还有大量的、次要的不确定因素,甚至有时还会出现重大的偶然因素,这些因素都会影响到该项目的收益,所以,具体实施可能与本预测存在一定的差异是正常的。
2.项目收益期的确定
收益期限是指项目具有获利能力持续的时间,通常以年为时间单位。由于企业经营受企业自身的发展模式、阶段和经营规模等内部因素,以及宏观经济政策、环境等诸多外部因素的综合影响程度很大,在对未来企业发展趋势的预测时,许多不可预见的因素,在这里不可能得到全面考虑。因此,对未来预测的时间,尽量保持在一个较短的、尽量能够对各类影响因素考虑得比较周全的期间内,以增加可信程度,避免和减少误差。
3.折现率的选取
评估中的折现率按照下式选取:折现率=无风险报酬率+风险报酬率
无风险报酬率。无风险报酬率的高低,主要受平均利润率、资金供求关系和政府调节的影响。一般来说,无风险报酬率可以参考政府发行的中长期国债的利率或同期银行存款利率确定。本次评估中,我们以5年期长期国库券利率作为参考,选取与评估基准日最为接近的5年期长期国库券利率为3.8%,则无风险报酬率为3.8%。
风险报酬率。无论是投资还是经营,都面临诸多风险,承担的风险越高,要求补偿的金额也就越大,经济学中把得到的补偿相对于风险投资额的比例称之为风险报酬率。对风险报酬率一般采用累加法估算,即把面临的各种风险对风险报酬率的要求加以量化并予以累加,其公式为:风险报酬率=行业风险报酬率+经营风险报酬率+财务风险报酬率
综上分析,风险报酬率为%,风险报酬率与无风险报酬率之和为4.8%,取整为5%。同时由于项目收益预测中未考虑通货膨胀的因素,因而折现率中也不考虑通货膨胀率。
4.项目收益测算
产品销售收入测算。本项目的主要收入来自对矿产品的销售收入。不考虑价格波动等调整情况,按初始年收入3000万进行保守估算,随着矿业公司的生产及销售运作正常化开展,其每年的生产销售收入会有不同程度的增长,其项目具体收入估算如下:
5.项目成本测算
项目资金主要用于企业筹建及运营过程中办理各种手续及获取各种权证的费用、土地征用费用、生产及附属设施的建设费用、技术改造费用、设备购置维修费用、流动资金投入、人员等费用。各种手续及获取各种权证的费用依据国家统一规定价格进行估算。
6工资及福利费用
公司的人员编制主要由生产部门、技术部门、销售部门、财务部门及管理部门等组成,编制情况如下表。人员薪资标准生产人员按平均每月2000元,技术部门第一年年工资及福利费用5万,以后每年递增8%,到2万元人民币每年封顶;国内销售部门采用底薪+提成的方式,底薪每年2.5万元,国外销售部门第一年年工资及福利费4万,以后年递增4%;财务部门及管理部门年均工资5万元。
7.项目财务指标分析
对项目的财务指标分析,一般考虑投资净利率、投资利润率、财务内部收益率、财务净现值和投资回收期等指标,以衡量投资的可靠性和有效性。
8.经济效益分析结果
以财务收益评价表明,本项目项目投资净利率为8.60%,项目投资利税率为57.65%,高于市场中其他投资项目;财务净现值大于0,同时内部收益率大于其风险资本回报率,项目中投资回收期为4.3年含建设期年,项目建设期完工后4年多即可收回,投资清偿能力强,项目效益较可观,大有市场潜力,且抵御风险的能力较强,该项目在经济上是可行的。本项目的实施,对于满足市场需求有一定的积极意义。
