住宅工程分户验收方案范例6篇

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住宅工程分户验收方案

住宅工程分户验收方案范文1

【关键词】商品住宅;分户验收;方法

随着我国社会主义市场经济的飞速发展,人民群众也开始日益的步入小康生活,而对于事关百姓自身利益的问题--商品住宅工程质量问题,也就日益成为社会和百姓关注的焦点。为了做好商品住宅工程质量的控制和监督,我国开始实行住宅工程质量分户验收的管理办法。住宅工程质量分户验收,是指建设单位,组织施工、监理等单位,在住宅工程各检验批、分项、分部工程验收合格的基础上,在住宅工程竣工验收前,依据国家有关工程质量验收标准,对每户住宅及相关公共部位的观感质量和使用功能等进行检查验收,并出具验收合格证明的活动。住宅质量分户验收制度的实行,不仅有利于促进施工单位提高工程质量水平,还能进一步做好施工工程质量的控制和监督,以减少工程的返修率,提高居民对住宅工程质量的满意度,强化市场主体的质量意识,同时提高政府的监管效率。下面笔者就目前商品住宅分户验收工作中存在的主要问题及做好商品住宅分户验收工作的策略和方法谈谈看法。

一、目前商品住宅分户验收工作中存在的主要问题

1、分户验收质量责任的模糊不清

虽然各地对商品住宅工程纷纷实施分户验收制度,但是由于该制度实施的时间还不是很不长,因此还没有健全、完善的制度对各参建单位进行约束和责任划分,从而导致效率低下。这些问题主要体现在:(1)建设单位对分户验收工程控制不严、组织不利,从而导致工程质量保证体系失去控制;(2)由于监理单位的责任心不强,从而对施工单位缺乏了有效地监督;(3)施工单位不能正确的理解分户验收制度实施的意义,从而对分户验收制度的实施意识不强,且消极的对待分户验收工程的实行,使商品住宅工程实施分户验收工作流于形式,不能达到预期的效果。

2、从监理单位和施工单位方面来看

商品住宅分户验收工作的实施,使得监理单位和施工单位的工作量大大的增加,同时两家单位又并没有获得相应的报酬和补偿,从而致使两家单位的工作积极性普遍不高,有些还出现了消极怠工的情况,甚至一些监理单位和施工单位为了应付分户验收工作,对分户验收工作的结果进行虚假谎报。

3、住宅工程分户验收制度的不完善

由于我国实行分户验收的时间还不够长,设备还不够完善,验收内容涉及的还不够的全面,因此许多方面还无法满足住宅客户的要求。例如,无法满足住宅客户对房屋室内空气质量检测和节能环保检测方面的要求,以及住宅客户对房屋噪音污染检测及光污染检测等方面的要求。

4、各参建单位对分户验收工作的不重视

由于各参建单位是商品住宅工程成果的利益共同体,因此为了使自己在施工过程中出现的问题不至于被暴露出来,从而避免不必要的麻烦,获得更大的利润,各参建单位对分户验收制度的不落实情况采取漠视的态度,导致分户验收结果的数据不真实,甚至还会出现验收结论与现场实体质量有很大出入的现象。

5、缺乏政府质量监督部门的参与和监督

由于分户验收工作缺乏政府相关职能部门的参与和监督,使得政府对商品住宅的分户验收工作不能很好的实施参与、监督和控制,也不能知道分户验收档案的存放是否参考了工程备案制度,从而致使住宅客户的权益得不到最基本的保障。

二、做好商品住宅分户验收工作的策略和方法

1、建立健全的住宅分户验收质量责任制度

为了解决住宅的质量通病问题,降低住宅客户的投诉率,减少住宅的返修率,有关部门必须建立起健全的住宅分户验收质量责任制度和责任追究制度。在责任制度中,必须明确、详细的规定各参建单位对住宅客户所应承担的责任。例如,可以建立以建设单位负责人为组长,监理单位总监和施工单位项目经理为副组长,所有参建单位相关人员为组员的分户验收质量保证体系,将责任落实到个人、部门和单位。因为健全的住宅分户验收质量责任制度不仅能够规范验收单位的行为,还能保障分户验收工作的顺利开展。

2、设立专门的住宅工程分户验收费用

在目前的房地产市场上,建设单位作为分户验收工程的发起者和受益方,将其主要精力和时间都花费在市场开发和市场营销上,而将分户验收的具体工作委托给监理单位。使得监理单位在承受巨大工作量和责任的同时,施工成本又相应的增加了,但又不能得到相应的补偿,使得分户验收工作即使开展了也很难达到预期的成效,因此建设单位有必要为监理单位和施工单位设立专门的分户验收费用,来调动两家单位执行分户验收工作的积极性,从而减少住宅通病的问题的出现,降低住宅客户的质量投诉率。

3、完善住宅工程分户验收制度

随着人民生活质量的不断提高,住宅客户对住宅的质量要求也越来越高,但是分户验收制度的相关规定中,却没有对于房屋的室内空气质量、节能效果、隔音效果以及光照时间和污染的检测结果,因此有关部门必须根据住宅客户不断变化的需求,持续不断地对住宅工程质量验收体系进行补充和完善,以满足住宅客户日益增长的需求。例如,就目前而言,可以增加空气质量检测、节能环保检测、噪音检测以及光照时间和污染检测等方面的内容。这样房地产就可以用真实、可靠、全面的数据向住宅客户证明自己的房屋质量情况,从而吸引更多的客户。

4、提高各参建单位的重视程度

由于分户验收工作工作量大、内容繁杂、耗时耗财耗力,而且建设单位和监理单位是利益共同体,验收结果又是对自身所建造的工程质量优劣的评价,于是为了避免不必要的麻烦,建设单位和监理单位对一些项目的检查都是点到即止,并不进行深入的检测,因此分户验收就很难做到公平、公正。为了避免这些情况的发生,建设单位可以再委托第三方检测机构对分户验收的内容进行检测,这样不仅能够提高各参建单位的重视程度,为施工单位和监理单位敲响警钟,还能更好的维护建设单位及住宅客户的利益。

5、政府应对住宅工程分户验收实施监督

尽管有各参建单位和第三方检测机构对商品住宅进行分户验收,但是如果没有政府相关职能部门进行参与和监督,分户验收工作很容易偏离正轨,越走越远。因此政府必须要介入其中,并设立专门的部门对分户验收工作进行参与、监督和控制,建立专门的分户验收档案存放室用来存放分户验收工作的档案,以便于住宅客户能够对住宅信息进行了解和查询。政府部门的介入不仅有利于政府对建设单位开展分户验收工作的管理,还有利于提高项目各参建单位对验收工作的重视程度,更好地维护建设单位及住户的利益。

三、总结

随着社会主义市场经济的快速发展,商品住宅工程将会越来越多,客户对商品住宅的要求也会越来越高,各参建单位也会更加的重视商品住宅的分户验收意识,因此商品住宅的分户验收管理方法将日渐成为一个趋势,同时住宅工程质量管理工作也会日益的法制化。

参考文献:

[1]黄智强.住宅工程分户验收当前面临的问题与对策[J].福建工程学院学报,2010 (S1).

住宅工程分户验收方案范文2

近年来,我市住宅工程质量尽管有了明显提高,但仍存在屋面渗漏、墙体潮湿霉变、塑窗闭封不严等诸多群众反映强烈的质量缺陷。为进一步加强住宅工程质量管理,解决目前住宅工程中存在的影响使用功能和居住环境质量等问题,确保全市住宅工程质量稳步提高,现就加强我市住宅工程质量管理工作的有关要求通知如下:

一、提高认识,突出抓好住宅工程质量管理重点环节,把工程建设各方主体的质量管理责任落实到位

住宅工程质量,不仅事关我市国民经济和房地产市场的健康发展,而且直接关系到广大人民群众的切身利益。质量管理部门和工程建设质量责任主体,要从实践“三个代表”重要思想的高度,充分认识当前做好住宅工程质量工作的重要意义,切实增强搞好住宅工程质量的紧迫感和使命感。根据我市住宅工程质量现状,确定提高住宅工程质量的阶段目标和任务,制定科学可行的创建“无质量通病住宅工程”和“精品住宅工程”活动计划,进一步完善激励机制,不断提高住宅工程质量总体水平。

(一)建设单位(含开发企业,下同)是住宅工程质量的第一责任者,对住宅工程的建设质量全面负责。建设单位应设立质量管理机构并配备相应人员,加强对施工质量的过程控制和验收管理。在工程发包和材料采购上,要严格执行国家相关规定。在工程建设中,要保证合理工期、造价,不得擅自降低设计标准,变更审查批准的施工图设计文件。

建设单位应在住宅工程的显著部位镶嵌铭牌,将工程建设的有关单位名称、主要参建人员和工程竣工日期向社会公示。

(二)建设单位应设立工程质量投诉接待处理和回访部门,并在《住宅质量保证书》中注明联系人、电话和地址。对发生的住宅工程质量投诉,由建设单位负责并组织有关责任方解决质量问题。对暂时无法落实责任的问题,建设单位应予先行解决,待质量问题查明后由责任方承担相关费用。

(三)设计单位应严格执行国家有关强制性技术标准,施工图需经审查机构审查通过后方可组织施工。

(四)施工单位应严格执行国家《建筑工程施工质量验收规范》,强化施工质量过程控制,保证各道工序的施工质量达到规范要求和施工图设计要求。要结合我市处于高寒地区的特点,制定本企业的住宅工程施工工艺技术标准,对容易产生空鼓、开裂、渗漏的屋面、墙体,塑钢门窗安装、卫生间防水等施工环节,要制定详细的施工方案,进行专项治理,并采取相应有效的技术保障措施。

施工单位应根据国家和省、市住宅工程保修规定,积极履行保修义务。

(五)监理单位应针对工程建设实际情况,制定监理规划和监理实施细则,按照国家规范和技术标准,严格把好质量验收关,前道工序验收不合格的,不得进行下道工序施工。要将住宅工程结构质量、使用功能、防渗漏、防结露及室内环境质量作为监理工作的控制重点,切实履行好现场监理责任。

(六)单位工程竣工验收前,建设单位应组织施工、监理单位,按照省建设厅《关于印发<住宅工程质量分户验收管理办法(试行)>的通知》要求进行分户验收。

1.住宅工程质量分户验收,应根据国家和*省关于《建筑工程施工质量验收统一标准》、《混凝土结构工程施工质量验收规范》、《砌体结构工程施工质量验收规范》、《建筑装饰装修工程质量验收规范》、《建筑地面工程施工质量验收规范》、《建筑电气工程施工质量验收规范》等相关规范标准组织实施。

2.住宅工程质量分户验收检验批主控项目和一般项目的观感质量应全数检查验收,需要实测实量的项目要使用专业检查工具。在公共部位检验批验收完后,要及时填写分户质量验收记录表。

3.建设单位在申报单位工程竣工验收前,建设单位项目负责人、总监理工程师和施工单位项目负责人,要在《住宅工程质量分户验收表》上签字并加盖验收专用章。

4.工程质量监督站将《住宅工程质量分户验收汇总记录》作为申报单位工程竣工验收所需要件之一,并监督分户验收的落实情况。

(七)建设单位在组织单位工程竣工验收前7天,应携带工程竣工验收所需要件到质量监督机构申报验收,工程竣工验收合格之日起15日内到市(县、市)建设工程所在地的工程质量监督机构办理竣工验收备案手续。

二、认真贯彻落实国家、省、市关于民用建筑节能法规、标准及相关文件精神,确保我市节能住宅工程质量

按照建设部《民用建筑节能管理规定》、《关于新建居住建筑严格执行节能设计标准的通知》和《民用建筑工程节能质量监督管理办法》要求,建设单位、设计单位、施工单位、监理单位、施工图审查机构、工程质量检测机构等单位,必须依照国家有关建筑节能的法律法规和技术标准,履行合同约定义务,并依法对民用建筑工程节能质量负责。特别要做好“三玻”节能外窗的落实,屋面防水、外墙保温节点的处理及节能保温材料验收把关等工作。

三、采取有效措施,切实加强对住宅工程质量的监督管理

(一)住宅工程完成质量监督注册后,质量监督机构应针对工程特点制定并送达监督计划,同时依据建设、施工单位的质量管理水平实行差别化监督。

(二)质量监督机构应加大对影响住宅工程质量的重要结构工程及使用功能的抽查力度,尤其要对防水工程、外墙保温工程、填充墙面层处理、塑钢门窗制作与安装工程等实行专项治理。

住宅工程分户验收方案范文3

关键词: 住宅工程;分户验收;质量通病防治

Abstract: in this paper the author JianZhuFang related party for residential project quality acceptance with the individual is not enough, the interior space of the room is not in conformity with the requirements, stair armrest in after installation and not enough to the platform stairs banisters can meet the banisters can meet the requirements, it is difficult to achieve the water was on the balcony was less than 10 cm high and exterior easy ooze water balcony part, floors, walls and ceiling empty drum, crack, and take off the layer period and protection problems of analyzing the reason and countermeasures of discussion.

Keywords: residential projects; Acceptance of the individual; Prevention and control the quality common faults

中图分类号:O213.1文献标识码:A 文章编号:

0 引言

分户验收是指常见的“一户一验”的方式,它是指当住宅工程在已经按照国家有关标准、规范要求建筑完成,在进行最后的工程竣工验收时,对于每一户的住宅空间及单位工程公共部位都进行独立性分别验收,在分户验收完成且结果合格后,则由验收部门出具包含工程质量竣工的验收记录[1]。本文通过对质量分户验收的必要性、质量分户验收的内容、分户验收常见问题的讨论,分析了分户验收常见病因并提出解决方案。

一. 住宅工程质量分户验收的必要性

1.1 建筑工程质量应确保“零缺陷” 由于住宅工程作为人民群众生活不可或缺的特殊商品,它具有建设周期长、货值高、生活重要程度高等特点。但由于相对于其它行业,住宅工程的一线从业人员文化层次较低、建筑工艺化及自动化的程度不高、建筑用材的涉及种类及型号较多易于混用造假、施工质量受施工环境及条件的影响较大等典型问题。

1.2 抽检方案往往不具备全面性 按照我国的建筑业特点,国家对于产品的检验批质量检验方案是抽样检验,依照 GB/T2828 国家标准进行检验方案的制定。对于生产者风险以及使用者风险的控制一般是按照小于 5%和 10%分别管控,但判定为合格批次的也会存在不合格户型被合格验收的情况。这些虽然在统计学中属于可接受的风险,但对于具体到使用者来说已经成为了不折不扣的损失。

1.3 住宅工程质量分户验收是有效解决现行问题的手段 分户验收工作的开展以及落实,可以有效加强工程质量责任和责任追究制度的落实,提升工程质量水平,提高住户对住宅工程质量的满意度。

二. 住宅工程质量分户验收的主要内容

2.1 室内空间高度、构件尺寸;房屋的地面、墙面以及顶棚面层质量;门窗的安装质量;房屋防水工程的质量:房屋通风、空调系统安装质量;房屋给排水系统安装质量;室内电气工程安装质量以及其它可能产生质量缺陷或需要分户检查的内容。

2.2 住宅工程所有房间的室内净高、室内净开间、外窗台高度、外窗及窗扇安装质量、栏杆(板)的高度、厨房卫生间等有防水要求的地面应全数进行渗水检查。

2.3 建设行政主管部门和质量监督机构将加强对分户验收的监督管理,工程质量监督机构将随机抽取分户验收资料进行核查,并在竣工验收监督检查时对部分验收项目进行抽查。

2.4 商品住宅工程交付使用时,应将《住宅工程质量分户验收结果表》作为《住宅质量保证书》的必要附件一同交给业主。对于未经核查或核查结果不符合要求的住房,则应由工程质量监督机构责令改正,对于批次中不合格房间较多或者不合格情节较为严重的,应责令建设单位重新组织进行分户验收。住宅工程在使用过程中若发现房屋存在建筑质量缺陷的,建设单位与施工单位应依照有关法律法规的规定承担质量保修等责任。

2.5 对于分户验收检查发现不合格的户型,建筑方应对不合格部位及时标注并进行整改,待整改符合要求后再重新进行验收。对于分户验收中通过弄虚作假、降低验收标准等影响合格判定的行为,监管部门应对对责任单位和责任人给予不良行为记录.情节严重的按照有关法律法规对责任单位进行行政处罚。

三. 住宅工程质量分户验收的常见问题及原因分析

对于住宅工程的分户验收,常常依照如下国家标准以及法律:《建筑地面工程施工质量验收规范》GB50209-2002、《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001、《屋面工程质量验收规范》GB50207-2002、《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242-2002、《民用建筑设计通则》GB50352-2005、《建筑玻璃应用技术规程》JGJ 113-2009、《建筑电气工程施工质量验收规范》GB50303-2002、《通风与空调工程施工质量验收规范》GB50243-2002、《建筑法》等规范标准。

3.1建筑方等相关方对于住宅工程质量分户验收工作仍然存在着一定的抵触心理,因此在对验收工作的配合上并不十分积极 造成这一问题的原因主要由于建筑方认为该项目已经按照工程质量验收规范进行了检验批以及分项分部的验收,没有必要再进行分户质量验收。同时由于进行分户验收的人员并未经过系统专业的训,导致了现场检查测量的效果与效率受到了一定影响。

3.2 房间室内空间尤其是净高的尺寸不符合要求 造成这一问题的原因主要是由于施工时不注意弹线的使用造成墙体的位置不够准确。对于这一问题,则可以在砌筑墙体前预先弹线定位以确保墙置;同时对于梁、板、柱等可能超标的几何尺寸在修凿后再行粉刷而非直接批腻子;对于室内净高值的推算则应综合考虑地坪厚度以及天棚批灰厚度再估算净高是否符合要求。

3.3 楼梯的扶手在安装后导致净宽不够且楼梯平台的净宽难以达到要求造成这一问题的原因主要是由于设计时未充分考虑粉刷厚度问题,且后期在施工过程中导致了粉刷厚度超标。

3.4楼地面、墙面、天棚空鼓、裂缝、脱层和爆灰问题 主要原因有结构构件(柱、梁、板)与砌块间的连接、填塞要求不明确,没有适当的加强构造措施;因钢筋混凝土与加气混凝土砌块的温、湿度变形不一致而造成开裂;建筑物立面设计未能考虑适应温度应力变化,如外墙粉饰未设分格缝,或分格缝间距过大。

由于房间墙面粉刷开裂以及空鼓的现象经常存在,这一问题只能通过对砌块质量、砌块与墙体衔接处的质量控制、抹灰砂浆选择等要求的提高来解决。

四.建筑屋面及塑钢窗渗漏问题的防治措施

4.1 屋面渗漏

4.1.1 设计单位在进行坡屋面设计时,要依据建筑的使用功能要求,在设计文件中注明防水材料的品种、规格、性能要求。檐沟、檐口、泛水、出屋面排期汽口等易渗漏关键部位应有节点大样图以便于施工。

4.1.2 施工单位应严格按照设计文件的要求进行屋面工程施工,对容易产生渗漏的部位应采取相应的技术保障措施。

4.2 塑钢窗渗漏问题

4.2.1 严格按标准规范施工,确保塑钢窗框、扇牢固焊接及注胶的施工质量。并按有关规定合理设置排水孔,确保塑钢窗排水系统的畅通。

4.2.2在窗框与墙的缝隙处充填聚苯乙烯发泡剂或闭孔泡沫塑料等弹性材料,填塞不易过紧,由室内向室外窗框槽内注入,直至槽内饱满,外口基本平整。其洞口内侧与窗框之间应采用水泥砂浆填实抹平;当外侧抹灰时,应采用片材将抹灰层与窗框临时隔开,其厚度宜为5mm,抹灰面应超出窗框,其厚度以不影响扇的开启为限。待外抹灰层硬化后,应撤出片材,并将嵌缝膏挤入抹灰层与窗框缝隙内。保温、隔声等级要求较高的工程,洞口内侧与窗框之间也应采用嵌缝膏密封。

五.讨论

本文根据验收的实际情况与经验,主要对建筑方等相关方对于住宅工程质量分户验收工作不够配合、房间室内空间尤其是净高的尺寸不符合要求、楼梯的扶手在安装后导致净宽不够且楼梯平台的净宽难以达到要求、阳台止水槛达不到10cm高度且阳台部位外墙易渗水、楼地面、墙面、天棚空鼓、裂缝、脱层和爆灰问题、铝合金门窗的渗水问题以及后期保护问题等方面进行了原因分析及解决对策的讨论。除了解决上述具体问题外,还应通过修订完善《规则》并上升为省地方标准、建立完善质量责任追究机制、加强政府指导和监督力度等方面予以改进。

参考文献:

[1]孙文友,李中,何文韬.关于住宅工程分户验收的几个问题;2011

住宅工程分户验收方案范文4

关键词:住宅工程;质量;分户验收;施工成本;过程管理

随着住房制度改革的不断深入,越来越多的普通城镇居民选择购买商品住宅。然而目前的住宅楼工程质量水平受制于管理模式、施工工艺及质量验收方式等问题显得参差不齐,即使质量较好的住宅楼也往往不能满足住户对住宅质量的各类要求。近几年来.全国各大城市纷纷出台住宅工程质量分户验收制度,有效缓解了住宅工程质量与住户的质量要求这一矛盾,是解决住宅工程质量问题的有效方法。

1、解放思想.积极推进分户验收制度的实施。

住宅工程质量分户验收制度通常要求住宅工程在按照国家规范内容进行竣工验收时,对每一户及单位工程公共部位进行专门验收,并在分户验收合格后出具工程质量竣工验收记录。开发商在向购房者交房时,必须提供采暖系统安装质量,给水、排水系统安装质量等多项房屋质量检查和整改记录.并公示住宅工程的建设、设计、施工、监理和物业管理单位的相关信息。“分户验收”使得住宅工程小区业主能够充分行使权利,各住户的具体意见得以体现。因此,自然而然地对工程项目管理提出了更高的要求。

以往住宅工程验收时,面对的仅仅是开发商,监理单位等工程建设中的管理者。而“分户验收”则要直接面对住宅的终极使用者.工程质量问题自然被细化、放大。许多施工单位因此背上了思想包袱,过去是由甲方、监理单位组织验收,现在物业、住户都要验收。以往是分层验收,现在是分户验收,工作量成倍增加。

验收人员的变化、验收工作量的增加,要求过程管理更加严细。在这种情况下,首要工作就是消除工程管理人员思想上的惯性,对分户验收制度建立全面的认识。分户验收制度本身就是对施工企业工程管理体系的一种检验.要把质量意识落实在每道工序中,落实在严格执行的规范上。围绕着转变观念.施工单位需要对不同层次、各个专业分包单位的管理人员、操作人员进行培训。培训的主要内容是:分户验收的相关标准、实施过程中需要的认识、用户的要求甚至具体到每道工序衔接的要求等。在培训过程中还需要组织相关人员进行现场参观和实地演练,使其充分掌握分户验收技巧。

2 面对分户验收制度采取各种措施降低施工成本。

由于“分户验收”直接面对住户的要求,工程质虽将接受的最严格的检验。提高质量和降低成本向来是一对悖论,如何在确保工程质量的情况下尽量降低施工成本,组织高效益的施工,需要施工单位采取多种途径,充分利用现代化的管理技术和手段。降低施工项目成本的途径.应该是既开源又节流,或者说既增收又节支。只开源不节流,或者只节流不开源.都不可能达到降低成本的目的。因此,施工单位可以采取了组织措施、技术措施、经济措施三个途径来控制成本。

一、组织措施。作为工程项目成本管理的第一责任人,项目经理需要全面组织工程项目的成本管理工作,应及时掌握和分析盈亏状况,并迅速采取有效措施。工程技术部门是整个工程项目施工技术和进度的负责部门,应在保证质量、按期完成任务的前提下尽可能采取先进技术,以降低工程成本;经营部门主管合同实施和合同管理工作,负责工程进度款的申报和催款工作,处理施工赔偿问题,经济部门应注重加强合同预算管理,增创工程预算收入。施工单位的其它部门和施工班组都应精心组织,为增收节支尽责尽职。

二、技术措施。制订先进的、经济合理的施工方案,以达到缩短工期,提高质量、降低成本的目的。在施工过程中努力寻求各种降低消耗、提高工效的新工艺、新技术、新材料等降低成本的技术措施。确保工程质量管理体系的有效运行,杜绝返工现象,缩短验收时间.节省费用开支。

三、经济措施。采取人工费控制管理、材料费控制管理、机械费控制管理,并采取间接费及其它直接费控制,精减管理机构,合理确定管理幅度与管理层次,节约施工管理费。

在具体的住宅工程项目管理中需要将三者有效融为一体、相互作用,采取科学方法控制成本,力争在达到“分户验收”标准的情况下,保证住宅工程合理盈利。

3 加强质量管理.力求通过住宅工程分户验收。

实行分户验收后.参与验收人员的成分多样化、验收要求更细,但分户验收制度并未制定新的标准,也未提高标准,这就需要施工单位对住户关心、影响使用功能的部分内容进行调查研究,比如室内空间尺寸的允许偏差、外窗淋水试验等环节进行重点解决。需要从工程施工细节着手解决住户较高的质量要求与工人技术水平的矛盾。

施工单位需要在住宅工程总体管理中强调过程管理,而分户验收对过程的要求近乎苛刻。面对分户验收的压力,施工单位从基础工程就要抓起,以计划为龙头,实施总工期计划、月计划、周计划、日计划、工序计划,对所有参加施工的各项资源进行优化整合。在施工过程中。每道工序严格贯彻、样板引路,挂牌施工、现场讲评、专题培训。即:在每道工序施工前,先做出样板,将工人集合在样板前进行技术交底,操作工人在每道工序上挂上操作者的姓名,在现场经理的配合参加下,组织工序的定期讲评.并实行工序交接检制度。对于新技术、新规范,操作前进行专题技术交底培训。组织施工管理人员与验收人员参加分户验收培训班,统一思想、提高质量意识。在验收前还要与业主配合,组织各专业人员全程陪同用户参观,广泛征求意见。

住宅工程分户验收方案范文5

1.住宅小区工程档案管理存在的问题

住宅小区工程档案管理存在的问题较多,也别较复杂,总结来看大致包括如下问题。

1.1建设单位方面的问题

建设单问的问题是住宅小区档案管理的基础问题,之所以出现这样的问题主要是思想问题、人员缺少问题和人员流动频繁问题。

1.1.1“重建设、轻档案”的思想问题

长期以来,在住宅小区建设中,存在的“重建设、轻档案”的思想问题,有些建设单位只重视建设工程的投资、工艺、质量、施工期间的安全与工程建设进度,不关心建设工程的档案收集,大多数都是竣工后,就无法收到到完整的施工档案,缺乏有效的管理措施,直接影响了工程竣工档案的及时归档。

1.1.2缺少专业档案管理人员问题

对施工单位和监理单位,由于考虑到人员增加,会提高成本,因此,为节约成本,施工单位和监理单位,通常都不配备专业的档案管理人员,为了工作的需要,常常采取工程技术人员兼职档案管理的方式,这些技术人员由于在上岗前没有参加过档案管理培训,他们只是习惯利用图纸,但缺少档案管理的基本知识,因此很难保证档案管理的质量问题。

1.1.3住宅小区档案人员流动频繁问题

住宅小区档案人员由于工作情况,频繁变动这是常见的问题,这种结果必然造成了档案管理的经手人多,资料分散,尤其是在档案保管条件差的情况下,在施工过程中就难以做到很好的交接工作,必然会出现交接档案流失问题,待整个小区竣工验收时,就必然出现无法顺利移交问题。

1.2 管理部门方面的问题

住宅小区档案管理部门对档案的管理也具有义不容辞的责任,他们的问题主要有以下方面。

1.2.1 住宅小区档案管理部门人力问题。

住宅小区档案管理部门人力有限,影响城建档案管理工作。由于住宅小区的建设工程项目竣工快,管理人员忙于验收指导,对档案管理疏于有效监控,就会使档案管理无人过问。

1.2.2 住宅小区档案的收集问题。

住宅小区档案收集较为被动,服务不到位。就会使档案管理工作,出现服务指导不深入的现象。这样也使档案管理人员在收集过程中处于被动地位,尤其是住宅小区档案部门坐等施工单位上门交接档案。这种单一的收集方式,在一定程度上造成了住宅小区档案工作人员的困难,也显现了住宅小区档案管理人员,对档案收集的重要性认识不足。

2.做好住宅小区工程档案措施

要搞好住宅小区工程档案工作,要做好如下的管理措施。

2做好住宅小区工程档案措施

2.1完善档案管理制度的措施

住宅小区工程档案是建设项目重要资源,它可以使管理者有效的实施维护,因此要求住宅小区工程档案,必须要求是完整、准确、系统得,这一点非常至关重要。因此,对住宅小区工程档案的收集和整理一定要实行制度化管理。对住宅小区工程档案的管理要制定合理的管理规定,对住宅小区工程档案的管理要做到分工明确,责任明确。住宅小区工程档案的管理要明确相关责任人的职责。这样,才能保证住宅小区工程档案能够做到归档文件材料及图纸内容的准确、齐全和规范,才能使住宅小区工程档案的技术资料记录齐全、签署完备,做到住宅小区工程档案资料的真实可靠。

2.2提高工程档案归档意识的措施

对住宅小区工程档案的归档意识,是做好住宅小区工程档案的基础工作,要充分认识住宅小区工程档案的重要性。要针对住宅小区工程档案的特殊性,采取相应的对策,对住宅小区工程档案的管理必须齐全,在住宅小区工程中,无论是地上、地下的建筑物,都要保证可以随时调用,以确保应对住宅小区工程维修的需要,因此住宅小区工程档案的完整、准确、系统型就显得非常重要,它可以为住宅小区的物业管理得到维修保证。尤其是当住宅小区出现改建、扩建和重要部位维修时,住宅小区工程档案,就可以依据档案材料据实修改、补充和完善,既方便快捷,又不致破坏整体工程。

2.3 加强职能部门监管作用的措施

住宅小区工程档案的规范管理工作,是住宅小区物业工作服务优秀的保证,它可以指导住宅小区服务工作的跟踪和监控。同时,也有利于加大执法监督,对违法的单位和个人按照有关法律予以追究法律责任。因此,住宅小区工程档案的管理制度,做好档案工作的检查工作,凡是涉及住宅小区过程问题,都必须按照城建档案管理部门的要求,严格验收合格手续。这样不仅能确保住宅小区工程档案资料的完整、准确。也能使建设单位在建设过程中,自始至终就做好档案资料的积累工作,把住宅小区工程单干工作贯彻于住宅小区工程项目过程之中。

住宅工程分户验收方案范文6

关键词:住宅工程;工程质量;分户验收文章编号:1674-1145(2009)35-0131-02

河北省开展住宅工程分户验收工作最早的是邢台地区和沧州地区,其中邢台地区2006年7月1日就已开始,全省普及是从2008年11月1日河北省建设厅下发《河北省住宅工程质量分户验收暂行办法》起。到目前为止已有唐山、衡水、保定、廊坊、邯郸、邢台、沧州七个地市分户验收覆盖率已达100%,全省平均达85%。分户验收在确保工程地基基础和主体结构安全可靠的基础上,重点对每户住宅的观感质量和使用功能进行检查,主要内容包括:(1)房屋室内空间尺寸;(2)地面、墙面和顶棚面层质量;(3)门窗、护栏安装质量;(4)室内防水工程质量;(5)给排水及采暖系统安装质量;(6)室内电气工程安装质量。

通过开展住宅分户验收工作,使住宅工程的观感质量和使用功能有了一定程度的提高,使产权人有了知情权,减少了投诉,满意度明显上升。

一、分户验收工作程序

我省住宅工程质量分户验收工作规定由建设单位组织、建设施工、监理单位专业技术人员按照分户验收方案,对每栋住宅逐套、逐项实施量测,如实填写《住宅工程质量分户验收检查记录表》,并各自签章。全部验收后将分户验收资料报送工程质量监督站,由监督站随机抽查不低于总户数20%的分户验收资料,并量测总户数5%,不低于3户的工程实体进行核实,发现分户验收记录不完整的,分户验收成员不符合要求或实体抽测与分户验收记录表不符,极差较大的,则认为该分户验收无效,责令建设单位重新组织分户验收。

二、将分户验收同处理质量投诉、治理质量通病相结合

今年4月1日起《河北省建设工程质量投诉管理办法》开始施行,老百姓“质量投诉有门了”。我们在日常监督中,注重收集整理百姓投诉的热点问题,在分户验收中重点把关。

1.房间尺寸偏差问题,往往在后期维修和赔偿问题上纠缠不清。要求分户验收时测量人员要认真施测,如实记录,发现问题及时处理,而且要用极差的概念对房间尺寸进行评定。即同一房间、同一测项的极差不许超过允许偏差的绝对值。例如砖混结构净高允许偏差为±30㎜,H1实测为16㎜,H2实测为-19㎜,虽然两个点各自不超标,但极差为35㎜,也是不符合要求的。对开间的测量,规定测点为距墙角300㎜,高度距地面500㎜(即50线),方便了毛坯房的测量选点。

2.有防水要求的卫生间渗漏问题,我们采用砼上翻边吊模施工,与地面一次性浇注,形成一个整体的盆状结构,防止积水向外部扩散。在住宅工程分户验收前,所有卫生间蓄水24小时,深度>20㎜,检查抽查户的楼上楼下是否有渗漏。

3.对外墙、外窗和屋顶的渗漏,强调窗台抹灰的内高外低,防止窗口下部积水,有效防止向室内及窗下墙体的渗漏;在外窗质量控制中着重检查窗框四周是否塞实海绵棒,打胶密实程度,中空玻璃是否漏气、开裂,密封胶条的完整性;对屋顶,则观察雨后渗漏情况,地面无渗漏,排水顺畅。

4.对于现浇模版开裂问题,必须在主体施工阶段事前控制,在预拌砼的生产、浇注、养护过程中严格按现浇板抗裂施工方案操作,严禁对砼擅自加水,做好砼的坍落度测量,砼浇注后初凝前用木抹子搓一遍,终凝前再用铁抹子压光,或者浇注后及时加盖塑料薄膜,控制砼水分的蒸发;在钢筋工程中,重点检查负弯矩筋被踩下,间距、位置不正确等易造成砼开裂的问题,有效减轻了后期分户验收及维修的工作量。

5.给排水工程质量:给水管道、阀门、水嘴等无渗漏。排水管灌水后管道及接口无渗漏;管道坡向正确、无倒坡;地漏水封高度不得小于50毫米或设置存水弯;伸缩节设置必须符合设计或规范要求;在立管上应每隔一层设置一个检查口,但在最底层和有卫生器具的最高层必须设置。

6.电器工程安装质量:漏电保护装置动作灵活可靠,动作电流不大于30MA,动作时间不大于0.1S;接线整齐,回路编号齐全,标识正确;接地连接可靠;开关、插座面板应紧贴墙面,安装牢固;相位正确。其他验收内容包括烟道表面无裂缝,出屋面高度符合规范要求;空调孔、板位置和大小正确,排水坡向正确。

三、在实施中存在的主要质量问题

1.外窗淋水实验未强制要求,门窗渗漏结露,受相应气候、季节影响,有可能造成部分渗漏问题未被发现。天长日久聚氨酯材料裂后渗漏,但检验时没问题。窗口安装不对口,锯墙筋现象时有发生。

2.物业是否该参与:建设、监理、施工单位是责任主体,已选定物业公司的,物业公司相关人员可以参加分户验收,否则物业不需参加,使分户验收责任主体更加明确。

3.毛坯房的室内空间尺寸问题:检查中以开间、进深、净高的极差值为依据,对户内所有房间“室内空间尺寸”全数检查,室内方正,边角顺直,强度过硬。将测量数值标注在各房间墙角处。

4.针对“经返修或加固处理,虽然改变外形尺寸,但仍能满足安全使用要求的情况”。吴松勤教授在《建筑工程施工质量验收统一标准》有关解释中强调,这种情况实际是工程质量达不到验收规范的合格规定,应算在不合格的工程范围。