房屋纠纷合同范文1
关键词：法定租赁；市场租赁；拆迁补偿；利益分配；城市拆迁
中图分类号：D923.6 文献标志码：A文章编号：1673－291X（2011）05－0139－02
我国城市化的不断发展加速了城市建设的运行，于是城市建设就以各种各样的手段展现在我们面前，城市房屋拆迁自然成为这其中的手段之一。目前，我国城市房屋拆迁可谓是随处可见，随“市”可见。以哈尔滨市为例，2009年哈尔滨市共完成拆迁252万平方米，涉及2.4万户；而2010年哈尔滨市拆迁工作主城区棚户区改造拆迁规模在345万平方米，道路拓宽改造拆迁规模在65万平方米，拆迁总量达2008年和2009年拆迁量之和。由此一个城市我们就可以看到，城市房屋拆迁的规模和影响是不言而喻的，而城市房屋拆迁所引起的问题也是层出不穷。其中的问题之一，则是如果拆迁标的房屋上还附着了租赁关系则会引发拆迁房屋租赁合同纠纷案件。
根据房屋的所有人的不同，我们将房屋租赁分为两类：一类是“法定租赁”，一类是“市场租赁”。由历史体制原因形成的福利分房，一般称法定租赁；根据市场双方协商形成的房屋租赁关系，一般称市场租赁。两类租赁关系表面上看起来是一样，但实际内容并不一样，并且两类租赁房屋的拆迁处理实际操作也各不同。下面我主要就法定租赁房拆迁和市场租赁房拆迁两种不同情况，分别论述在房屋拆迁过程中引起的租赁问题及解决方式。
一、法定租赁房拆迁所引起的利益分配纠纷的法律探讨
我国早些年在城市实行的是公房租赁实房分配政策。公产房屋所有权人是国家或者集体，但公产房屋主要是提供给市民、职工的福利。因此，我们所谓的“法定租赁”，也就是我们所说的公房居住人基于特定的身份关系而居住公房的行为。在实际生活中这种法定租赁房非常普遍，主要有以下几种情况：直管产房屋（公房）；单位分配的房屋；历史原因形成的长期事实租赁房屋；双方协商同意，有租赁行为但没有租赁协议的租赁房屋等。
（一）确定公房承租人
确定公房承租人的目的就是找寻公有房拆迁补偿的利益分配人。依照不同情况，需要进行公房承租人资格确定的有这样一些情况：原承租人仍然健在的一般不发生承租人变更，补偿对象当然还是原承租人；承租人依法变更，变更后的承租人为新的公房承租人，在拆迁中取得补偿获益权；原承租人去世后公房由其共同生活的部分家庭成员继续居住，因为没有拆迁补偿的问题一直没有办理变更。
公房承租人资格认定标准：一要根据承租公房的实际居住情况和缴纳房租的状况来决定。二是原承租人死亡或者外迁后与其共同居住的家庭成员继续居住该房屋并向政府公房管理部门或直管公房经营管理单位缴纳房租的，是与政府公房管理部门之间形成了事实上的公房租赁关系，实际居住的家庭成员成为事实上的公房承租人。但由于没有变更公房租赁登记，其公房承租人身份不明确，容易受到其他当事人的质疑，在这种情况下实际承租人应当向政府公房管理部门申请确认或变更。根据规定，申请变更公房承租人的须满足以下基本条件：原承租人死亡或外迁；与原承租人为同一户籍；是原承租人的家庭成员；与原承租人共同居住二年以上；没有其他住房。
（二）法定租赁房拆迁补偿利益分配
确定了公房承租人，那么，公房拆迁补偿利益分配人就很好确定了。公房承租人对于所承租的公房只有居住和有限处分权。公房承租人对于所承租的公房的权利不能以继承的方式转由其继承人享有，只能通过变更的方式转由符合条件的继承人或其他共同生活的家庭成员享有。公房承租人也不可以遗嘱的方式对所承租的公房作出实体的处分。如果公房承租人以遗嘱的方式对所承租的公房作出实体上处分，该处分属无权处分，在有权限的公房管理单位给予认可之前，该处分没有任何法律上的效力。
由于目前我国各个省份的实际情况不同，所以，具体的拆迁补偿费用也大不相同，对此，各省市都制定了相关的实施条例。本文选择了一种认为较为合理的补偿方式介绍，希望能够对实际生活中的应用给予借鉴：根据《城市房地产管理法》实施货币补偿安置的，房屋所有人取得房屋拆迁货币补偿款的20％，房屋承租人取得房屋补偿款的80％，按照25平方米、30平方米保底计算，超出原面积部分的货币补偿款，由房屋承租人全部取得。实施产权调换安置的，偿还房屋与原房屋建筑面积相等部分，由房屋所有人按规定支付差价；超出原面积部分，由房屋承租人按规定支付差价，并取得该部分房屋产权。
对于公有房屋租赁问题应当注意的法律建议：租赁公有房屋，承租人发生变更的，应当及时办理承租人变更。公有租赁房屋由于原承租人去世等原因，承租人未及时变更的，共同居住人应积极主张权利，早日完成承租人的变更，避免日后发生纠纷。公有租赁房屋拆迁时，共同居住人内部就补偿等无法达成协议的，可先行搬迁，以便获得拆迁补偿费用和拆迁奖励。该补偿费用也可以由拆迁人或第三方暂存，待共同居住人达成协议后再行分配。以此方式可维护共同居住人的最大利益。
二、市场租赁房拆迁所引起的利益分配纠纷的法律探讨
在这里所谓的“市场租赁”，实际上就是根据《合同法》和《城市房地产管理法》规定的“房屋租赁”，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房屋的租赁关系是房屋所有权人与承租人之间的契约关系，性质上属民事法律关系，它的调整应当依据相关的民事法律，在房屋所有人与承租人之间进行调整。房屋租赁关系在城市房屋拆迁过程中是从属的法律关系。根据我国法律的规定，依法成立的合同，受法律保护。下面针对《城市房地产管理法》中有关涉及到房屋承租人权益的条款进行介绍和法律分析。
（一）《城市房屋拆迁管理条例》中有关拆迁租赁房屋进行补偿安置的具体规定
1.《条例》第十三条第二款规定：“拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。”这一规定对拆迁租赁房屋如何订立拆迁补偿安置协议作了特别规定，即拆迁补偿安置协议由拆迁人、被拆迁人、被拆迁房屋的承租人三方签署。这首先就是对引发争议的租赁问题作了很好的限定，也是对日后的纠纷起了很好的预防作用。在具体操作中，拆迁人与被拆迁人、承租人订立补偿安置协议时，应包括拆迁人对被拆迁人的补偿方式、补偿金额或安置用房面积和地点，房屋承租人搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，此种情况下，被拆迁人有选择补偿方式的权利。
2.《条例》第二十三条规定：“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。除本条例第二十五条第二款、第二十七条第二款规定的外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。”《条例》第二十五条第二款：“拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。”《条例》第二十七条规定：“拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原承租人承租，被拆迁人应当与房屋承租人重新订立房屋租赁合同。”这三条的内容是息息相关密不可分的。实践中，对拆迁补偿前已经解除了租赁协议或出租人对承租人进行了安置的，也可以由拆迁人与被拆迁人签订补偿安置协议，这实质上相当于非租赁房屋的补偿安置，只要不发生矛盾和纠纷能够顺利拆迁即可；如果被拆迁人与房屋承租人之间对解除租赁关系达不成协议，被拆迁人对补偿方式没有选择权，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立实行房屋产权调换的补偿安置协议，产权调换的房屋由原承租人承租，被拆迁人应当与房屋承租人重新订立房屋租赁合同。本条款充分体现了民事活动中主体平等的原则。
3.第三十一条第一款、第二款规定：“拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。”“在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。”有关搬迁费和临时安置补助费的发放，应根据上述具体的情况和拆迁补偿安置协议的约定向被拆迁人或者房屋承租人发放。根据本条规定，当房屋是由被拆迁人自己使用时，上述费用发放给被拆迁人；当房屋是由承租人使用时，上述费用发放给承租人。
（二）对于市场租赁问题的法律建议
为了避免房屋拆迁发生纠纷，市规划部门建议单位或个人租赁房屋应注意以下几方面：房屋租赁必须签订租赁协议；租赁协议中应明确约定遇到房屋拆迁时的解决方式和责任；租赁期限约定要明确。
房屋纠纷合同范文2
赵某拥有私房三间，使用面积共计二十七点五平方米，多年来一直租于马某居住。现在该房内居住的有马某及其女儿、女婿、外孙女。赵某除该处房产外，在他处无其他住房，多年来一直随子女居住。
一九九九年一月，赵某以自已所有的私房三间现由马某一人租住，且自己住房困难为由，起诉至原审法院，要求将该房收回自住。
法院审判
原审法院经审理确认，马某承租赵某私房未违反租赁合同，且赵某所述其私房由马某一人居住及其在外另有住房一节，未向法院提供相应证据，遂于一九九九年三月判决：驳回原告赵某收房之诉讼请求。判决后，赵某不服，以原判认定事实不清，处理不公为由，上诉至二审法院，要求撤销原判，由马某腾出诉争之房。
二审法院经审理，查明赵某与马某曾于80年代初签订房屋租赁契约，租赁期限未定。后马某一直于该房内居住，现在该房内居住人系马某一家四口人，赵某在他处无其他住房，一直随子女居住。上述事实，有双方当事人陈述、房产所有证、私房租赁契约、证人证言等证据材料在案佐证。但赵某所述其私房由马某一人居住及其在外另有住房一节，未向法院提供相应证据。
二审法院在判决书中指出："公民合法财产受法律保护。双方诉争之房系赵某之私产房，其对该房享有占有、使用之权利，且赵某现他处无正式住房，其居住困难大于承租人马某。马某一家四口人占住西房三间，具备腾退部分房屋的条件，故原审法院判决驳回赵某收房之诉讼请求，适用法律不当，本院依法予以改判，根据马某家庭人口情况，赵某要求将房屋全部收回，依据不足，本院不予支持。"二审法院于1999年7月，作出终审判决如下：一。 撤销一审民事判决；二。 二审判决生效后十五日内，马某及其共居人将三间争讼房屋中的西向第一间腾空交予赵某。由赵某负责将该房与第二间之间隔断墙上的门封堵，并该房另行开门。
三。 驳回赵某其他诉讼请求。
专家评析
房屋租赁纠纷是一种较为常见的房地产案件。由于我国及北京市房地产政策的历史遗留问题，造成大量产权人虽在名义上拥有房屋产权，但房屋被历史上形成的承租人长期租住的情况。在这种承租关系中，房屋租金往往是一直在依照历史上形成的极低廉的租金标准执行，名为承租但实际上并未支付租金的例子亦屡见不鲜。近几年来，房屋产权人因不满原有租金或自身住房困难， 要求收回房屋而引起的诉讼十分普遍。
那么，这种未定期限的房屋租赁合同关系，是否可以退租腾房，应依据何种法律呢？对于此种情况，我国法律中相应的规定不够完备，仅在"最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见"第119条中规定："未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般应当准许。承租人有条件搬迁的，应责令其搬迁；如果承租人搬迁确有困难的，可给一定期限让其找房或者腾让部分房屋".根据该条规定，此种案件是否判决退租腾房，主要考察两个情节：一是产权人收回房屋是否自住，主要是看产权人住房条件是否困难；二是看承租人是否有其他房屋，是否可以搬迁。在实践中，根据双方居住条件的具体情况，主要有三种解决方法：一。 承租人确有其他房屋居住的，则无论产权人住房是否困难，均应退租腾房。在产权人住房困难的情况下，理应准许其行使对自有房屋的使用权；即使产权人住房条件比较宽裕，出于民法的基本原则，未定期限的合同，双方均有权随时提出解除，只需给对方留出必要的准备期限即可，一旦产权人提出解除租赁关系，亦应准许，但应给承租人搬迁腾房必要的时间。
二。 承租人无其他房屋，且产权人住房相对宽裕的，一般不准许产权人全部收回房屋。这是为了维持社会的稳定，保护全社会的整体利益，避免出现承租人无家可归的情形，法律要求产权人让渡一部分所有权，具体讲就是暂时放弃对自有房屋使用权的行使。但其对房屋的其他所有权，如处分权、收益权仍受法律保护，该房可以出售，亦可以收取房租。
房屋纠纷合同范文3
原告：江西省樟树市水暖设备安装公司
被告：刘剑，江西省樟树市个体工商户
案由：房屋租赁合同纠纷
原告于1992年4月与市自来水公司分家后，未经城市建设部门批准，擅自在原属自来水公司使用的巷道上搭建一简易棚屋。1993年6月，原告将该巷道上的简易棚屋出租给被告做服装生意，双方签订了门面房屋租赁合同，合同规定租期1年。1994年合同期满后，双方同意续租1年。1995年6月5日，原、被告再次签订房屋租赁合同一份。合同规定租期1年，每月租金170元。合同期满后，被告保证将房交还原告。去年6月5日合同期满后，原告按合同规定要收该房，被告则以原告未依法取得房屋产权，没有出租权为由，拒不退房。以致双方发生纠纷，原告诉至法院。
法院审判
樟树市法院经审理认为，原告搭建的简易棚屋，因未向城建部门办理有关准建手续，属违章建筑。建设部城市房屋租赁管理办法的有关规定，属违章建筑的房屋不得出租。原、被告两次所签的门面房屋租赁合同均违反了该规定，应属无效合同。原、被告违反规定，签订房屋租赁合同，双方都有过错责任。因此法院判决双方1995年6月5日所签门面房屋租赁合同无效。被告退出门面房，该房在未取得合法手续之前不得出租。驳回原告要求被告承担占用期间租金的请求，没收原告的租金收入7040元，对被告处以罚款500元。
房屋纠纷合同范文4
关键词：
最高人民法院2009 7月30日公布，9月1日实施了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称房屋租赁解释）。本文从优先购买权制度的性质、行使要件、行使顺序和对其的限制几个方面对解释本身予以评析。
一．解释21条将优先购买权确定为一种请求权对优先购买权的性质界定不科学
（一）将房屋优先购买权界定为债权，不利于保护承租人的居住权。
房屋优先购买权制度创设初衷是为了保障无房屋者的居住权这一基本人权。法律应当首先保证弱势者的居住权。就应该把推进法律关系的主动因素分配给弱势者，这就决定了将优先购买权定性为形成权更为科学。如果把优先购买权界定为形成权，同等条件下出租人与承租人之间买卖关系的成立与否只需承租人一人之意思表示即告确定，更有利于保障承租人的居住权。
（二）将优先购买权界定为法定强制缔约请求权，有混淆强制缔约与形成权之嫌疑
相关学者将解释21条的规定解释为债权性质的强制缔约请求权，对应的出租人就负有强制缔约义务。强制缔约是对合同主体自由原则的限制，但就合同内容却是协商一致所达成的。承租人只能和出租人为买卖行为，更重要的是合同内容也已经确定，标的为特定房屋，“同等条件”等。这两部分作为买卖合同主要的内容却是经由承租人一方行使优先购买权而告确定。此种经一人之意思表示即宣告法律关系产生的权利应该是形成权。
（三）将优先购买权界定为债权请求权，无法解释其行使期限法律性质分析。
解释24条第三款规定了承租人15日的忧虑期间。此意味着在出租人履行通知义务后15日内为优先购买权的有效存续和行使期间。那么此15日法律性质是什么？其实为不变期间，即不可中止、中断和延长，这具有典型的处斥期间的特征。而制约请求权的是诉讼时效，适用中止、中断和延长，两者相悖。
二．对优先购买权的行使要件规定不完备
优先购买权的行使有四个要件，即主体要件；启动要件：出卖方式；实质要件：同等条件；对行使期限作出界定。解释22、23和24条处分方式和合理期限都作了明确。然而，就完善优先购买权行使要件而言，解释也有其不足之处。没有对优先购买权的行使主体和实质要件作出规范。尤其是其中的实质性要件——同等条件这一规范的构成要件要素。司法解释没有能够明确界定“同等条件”这一构成要件是本次解释最大的缺陷之一。
三．解释24条第一款规定房屋共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买权。这一规定是科学合理的。
（一）符合物权优先与债权的基本法理。
房屋共有人的优先购买权依附于共同所有的物权关系。承租人对租赁房屋的优先购买权依赖于出租人和承租人之间的租赁合同，其基础关系为债权。根据物权优先于债权的一般法理，房屋共有人的优先购买权的基础关系优先于承租人的优先购买权的基础关系，所以共有人的优先购买权应当优先于承租人的优先购买权。
（二）共有人优先购买权优先有利于房屋的管理和利用，有利于共有人之间的和谐。
共有人优先购买权优先行使不仅有利于维护共有人之间的密切联系和人身信任，增加社会的信任感和亲和力，使其关系更加和谐。而且有利于简化共有关系，减少共有人数量，对于共有物的管理处分更以达成一致意见，利于共有物的管理和利用。如果承租人优先购买权优先，则意味着承租人会加入共有关系。这样会打破原有的密切联系，使共有关系复杂化扩大化，不利于共有物的管理与利用。
四．对优先购买权的限制是恰当的。
（一）根据《解释》第24条第2款的规定，出租人将房屋出卖给近亲属，承租人不得行使优先购买权。如此规定既符合中国的实际国情和中国的历史传统。中国是靠亲情和人情为纽带联系起来的熟人社会。熟人社会是中国市民社会的基本特征。法律尊重这种既定的社会特征，更加有利于法律调整作用的发挥和维护法律的威信。亲属先买权是中国的不动产交易的历史传统。中国古代的不动产交易以亲、邻优先权为核心。不少地方甚至有不允田宅卖出本族的，有“倒户不到族，倒族不到宗”、“业不出户”、“同族不断业”等法谚。
（二）根据《解释》第24条第4款的规定，第三人由于不知情而经交易取得所有权后承租人不得再行使优先购买权。如此限制承租人优先购买权是为了维护善意第三人的利益和交易安全。以善意取得制度的效力举重明轻，此处承租人当然的不能在享有优先购买权。有学者认为《解释》24条第4款是善意取得，这是错误的。出租人出卖租赁物的行为是有权处分，因此第三人尽管善意受让也不适用善意取得制度。虽然不适用善意取得制度，但是根据善意取得制度的效力，通过举重明轻的解释，第三人仍取得所有权。善意第三人已经取得所有权，出租人再主张优先购买权已经没有法律意义。善意第三人已经取得所有权，出租人没有权利处分房屋了。承租人再向原出租人主张优先购买权又有什么意义呢？
五．规定了出租人损害承租人优先购买权的救济途径——承租人损害赔偿请求权。
承租人此处的损害赔偿责任的性质
《解释》21条规定的出租人对承租人所承担的损害赔偿责任在性质上属于一种侵权责任。首先，因为优先购买权是合同法赋予房屋承租人的一项法定权利，出租人具有通知义务也是法定义务。对法定权利的侵害和对法定义务的违反只能是侵权。其次，这一项法定权利在内容上表现为民事财产权益，属于侵权客体。
房屋纠纷合同范文5
论文关键词 表见 合同诈骗 法律责任
一、案情简介
2011年9月，甲公司与乙公司签订了委托合同，合同约定：乙公司有权甲公司销售和租赁甲公司位于x区的两个楼盘；乙公司因销售、租赁甲公司楼盘而获得的款项应打入甲公司的账户；甲公司应根据乙公司的销售、租赁业绩向乙公司支付提成。合同签订后，甲公司向乙公司移交房屋清单和房产资料，乙公司成立项目组履行合同。2011年11月，乙公司法定代表人陈某向本市工商局申请成立一家公司（因该公司名称与甲公司极为相似，本案中暂称为新甲公司）法定代表人仍为陈某。该公司设立后，陈某以新甲公司为名向王某等数十人销售房屋，并称新甲公司是甲公司的下属公司，并许诺可以以低于市场价的价格向其销售房屋，但必须先支付房款后签订合同。王某等因价格所诱先后向陈某付款共计1000多万，而陈某则以新甲公司名义出具收款单，拒绝与其签订买卖合同。此后王某等先后向其催款数次，陈某每次以陈某个人/新甲公司名义向王某等开具欠条，承认收受房款承诺还款，但拒绝签订合同。2012年3月，王某等因索款无望，以甲公司、乙公司、新甲公司为被告向法院，要求返还房款。
二、案例分析与点评
本案是一起综合刑法、民法为一体的典型案例。在本案例中甲公司是否应该为王某等的损失承担责任、陈某、新甲公司与王某等购房者之间的法律关系变化（即是否形成了买卖合同关系）、陈某及新甲公司的行为应该如何定性，成为本案的焦点。
（一）甲公司不应该为王某等的损失承担责任
在本案中，对甲公司是否应该承担责任有三个不同的观点：观点一认为陈某所设立的乙公司与甲公司签订委托协议，因此陈某有权，因而甲公司应该承担责任；观点二认为陈某与王某等的行为实际上构成表见，甲公司应该承担责任；第三种观点认为陈某不应该构成表见，而是无权，甲公司只有追认才能承担责任。本人同意第三种观点。
首先，依《民法通则》第63条规定：委托是人在权限内，以被人的名义实施民事法律行为。在本案中，新甲公司一直以自己的名义与王某等进行交易，并以自己的账户收受被答辩人的款项，而甲公司与乙公司签订的委托协议明确规定乙公司因销售、租赁甲公司楼盘而获得的款项应打入甲公司的账户。由此可见该行为不满足权的基本要求，而且新甲公司在销售房屋后并未按照合同约定与王某等签订买卖合同、上交房款，而是将房款放入自己的账户，而合同法第399条明确规定，受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。因此观点一所认为的委托并不成立。
其次，对于陈某是否构成表见，可分析民法中的表见制度。《合同法》第49条规定：“行为人没有权、超越权或者权终止后以被人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有权的，该行为有效。可见，在民法中有两种行为不能认定为表见：（1）本人根本没有授权，而其他人却以本人的名义从事行为；（2）本人并不知晓人的行为超越了权限的事实。这两种情形不能构成表见的原因也是由民法的特性决定的。由于民法是市民社会的基本法律，它最重要的特征就是平等性，即意味着民法对每一个民事主体都平等的给予保护。在表见的各种形态中，虽然说存在保护善意第三人的倾向，但也仍然不能否认本人对权利外观发生责任，这与民法的过错责任也是相吻合的。结合本案可见，陈某在与王某等买卖房屋时并未使用甲公司的名义，而是以新甲公司的名义进行交易，而事实上甲公司从未与新甲公司签订任何委托合同，这两个公司之前并无任何法律关系。王某等仅是听凭陈某一面之词就认为新甲公司与甲公司之前有关联，无法认定为表见。在这种本人完全不知情的情况下，如果人全然没有权，就是对社会中所有的人来说都被认为拥有真实的权，表见也不能成立。这是为了给本人安全的保护的最少限制的条件。因此，如果在这种情况仍然保护善意第三人的利益，则会明显的侵害本人的利益，这种行为也违反了民法的平等原则。
以上论述可以得出，新甲公司利用王某等的过失，擅自和王某等进行交易并越权收取了巨额房款，其行为系无权、越权。对此，依《民法通则》第66条之规定，没有权、超越权的行为由行为人承担民事责任，而甲公司只有追认才能承担责任。
（二）新甲公司、陈某与王某等购房者之间形成的法律关系
从本案中可以注意到这样一个事实：在2011年11月陈某向王某等兜售房屋时，陈某以新甲公司名义与王某在口头上达成契约进行房屋买卖，王某等向新甲公司先后交付房款共计1000多万元人民币，由该事实可见，无论新甲公司是否有权，在事实上王某等与新甲公司已形成一个口头的买卖合同。然而，此后陈某拒绝签订书面合同及转移房屋产权，而王某等向陈某多次要求返回房款，而非继续履行合同。我国合同法规定：买卖合同是一方转移标的物的所有权于另一方，另一方支付价款的合同，标的物是合同之所以成立的不可或缺因素，在房屋买卖合同中的标的物则为房屋。在本案中新甲公司已经违约，在履行期限届满之前，已以自己的行为（拒绝签订房屋买卖合同并过户房屋）表明不履行主要债务。而王某等作为为债权人亦未要求新甲公司交付标的物，而是要求返回货款，并接受陈某以个人名义开具的欠条，由此可见新甲公司与王某等的房屋买卖合同关系已经因无标的物交付而结束，代之以的是陈某与王某等的个人债权债务关系。本案中法律关系双方已从公司与个人转变为个人与个人。
（三）陈某与新甲公司应当对该案件承担责任
1．新甲公司不应当承担责任
在本案中，新甲公司是否触犯法律，是否应该承担责任成为本案的难点，现简要阐述本人观点：
首先，对于新甲公司与王某等人订立的口头合同是否可以成为合同诈骗罪的对象在学理上有不同的观点，本人持赞成态度，理由有二：（1）从立法上看，刑事法律对合同诈骗罪中的合同形式并未予以说明或限定。因此，界定合同诈骗罪之合同的形式，应当以《中华人民共和国合同法》为基础。该法规定合同的形式不仅包括书面形式，还包括口头形式和其他形式，因此，在刑事法律就合同诈骗中合同形式未作特别限定的情况下，《刑法》对于合同诈骗的所有条款所涉及的合同概念自然也该随之变化。（2）合同诈骗罪和普通诈骗罪有各自的调整对象。合同诈骗罪的危害本质在于对市场秩序的破坏，合同范围仅限于市场经济领域内，这是成立合同诈骗罪和合同的基本特性。而合同是书面、口头亦或其他形式，只不过是从合同的外在表现形式上对合同的评价，不影响对合同内容和性质的判断。如果合同不具有上述特征，则不论其是何种表现形式，利用该合同诈骗都不构成合同诈骗罪；而如果合同具有上述特征，则也不论合同的表现形式如何，利用该合同进行诈骗即可构成合同诈骗罪，由此，将口头合同乃至其他非书面形式的合同归于合同诈骗罪中，不会导致特别法条（合同诈骗罪条款）架空普通法条（诈骗罪条款）的现象，他们仍然有各自调整的对象。
其次，陈某以新甲公司的名义订立与王某等订立买卖合同收受款项后拒不履行合同义务的行为已构成合同诈骗罪，但新甲公司不应当承担法律责任。我国合同法规定，合同诈骗罪是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，采取虚构事实或者隐瞒真相等欺骗手段，骗取对方当事人的财物，数额较大的行为。结合本案案情，陈某的行为已经构成合同诈骗罪的构成要素，应当认定为合同诈骗罪。由于新甲公司实际为陈某实施诈骗行为而特定设立的公司，从我国法律对单位犯罪的定义可见，个人为实施某一特定犯罪而设立的单位不应当成为单位犯罪的主体，此种情形下可认为是个人犯罪。因此陈某应该为本案负责。
最后，在本案中，公安机关认为陈某向王某等人出具欠条等行为改变合同诈骗罪的性质，应该以民事法借贷关系角度处理，但本人认为陈某所犯合同诈骗罪已经既遂，其承诺还款的行为无法改变犯罪事实。刑法保护的是公民的合法权益不遭受非法侵害，而非犯罪分子获取了非法所得。因此，不能以犯罪嫌疑人获取了非法利益作为判处犯罪成立的既遂标准，合同诈骗罪的犯罪既遂应当以被害人在犯罪行为人的欺骗行为下，产生了错误的认识，并因此对财物进行处分，处分行为的开始即作为犯罪既遂的标准，与犯罪嫌疑人是否取得财物无关，本案中王某等人已经向陈某设立的公司汇款，已经造成了实际损失，应当认为是犯罪既遂。
（二）陈某应当承担法律责任
上文已述，陈某作为新甲公司的设立者，应当为利用公司所犯罪行承担刑事责任，而陈某向王某等人出具的欠条则为刑事责任所附的民事责任，这两者并不冲突。有观点认为因陈某出具欠条即可转化陈某诈骗的性质，只能以借贷关系处理，这是错误的观点。我国刑事诉讼法中规定了刑事附带民事诉讼程序，可见一个案件既可以包括刑事责任，亦可包括民事责任。因而陈某对其行为应当承担刑事责任及民事责任。
三、案例相关启示
在经济活动日益频繁的今天，各种经济关系变得复杂而多样化。如何在经济交往中最大化的保证自己的权益，是每一个个体都应该关注和重视的话题。本案给我们带来以下两个启示：
（一）当事人在签订买卖合同时应谨慎履行审查义务
买受人在签订大额的买卖合同时，为了保证自己的权益不受损伤，应该对合同相对人进行合理的审查。这种审查包括权限审查和资质审查两个方面，而审查的方式也应以书面证明为主，结合其他方式进行审查，通过认定合同相对人的权限以确保资金的安全。而在实践中，由于社会关系等多种原因，很多当事人在面对大额交易时因未履行这一义务而最终酿成了经济纠纷，使得自身权益受到了严重损失，不得不花费大量时间精力挽回损失，在浪费社会资源的同时也增加了诉累，而从根源上解决这一问题的办法就是严格履行交易审查，才能避免可能的诉讼。
房屋纠纷合同范文6
林建益诉讼至厦门市中级人民法院。法院一审判决认定：林建益与永同昌公司、永发行公司签订的商品房意向书、商品房买卖合同及相关补充协议有效。
一审判决后，双方当事人均提起上诉。二审福建高级人民法院经审理认为：双方当事人签订的“意向书”，虽然名为“意向书”，但已经具备合同特征，应认为是合同。但是，根据我国《城市房地产管理法》第四十四条的规定，商品房预售应当取得商品房预售许可证以及符合一系列条件，而林建益与永同昌公司签订该买卖合同时，双方明知永同昌公司没有取得预售许可证的事实的情况下，签订意向书，应认定为故意违反法律的强制性规定。根据当时生效的经济合同法及现行的合同法有关规定，该合同应认定为无效，相关协议也认定为无效。因此，判决撤销了厦门市中级人民法院的一审判决，判决合同无效，令双方当事人返还财产。
本案提出了一个十分重要而且非常普遍的问题：即合同法实施前，未办理商品房预售许可证订立的售房合同是否有效？
民商法教授、博士生导师江平认为：合同法实施之前，我国城市房地产管理法第四十四条规定，商品房预售应当取得县级以上人民政府房产管理部门的销售许可，但是，并没有规定不取得许可证明的买卖合同就无效。因此，没有办理许可证的合同仅仅是没有生效，但不能认为是无效，只要在合理的期间内办理许可证，合同还是可以生效的。
合同法颁布后，特别是在《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》颁布实施后，这一问题得到进一步明确。该解释第九条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续合同才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”从这一条规定看，如果合同需要批准的，只要在一审法庭辩论终结前当事人办理了批准登记手续的，合同就应当有效。在本案中，商品房的出售者在一审终结前早已办理了登记许可，合同当然应当是有效的。
另外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日）非常明确地提出：出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订阅的商品房预售合同，在前取得商品房预售许可证的，可以认定为有效。这就进一步明确了许可证对商品房买卖合同效力的影响究竟是什么。
民商法教授、博士生导师王家福认为：从诚实信用原则看，该案如确认合同无效将违反诚信原则。在本案中，出售方明明知道自己在没有销售许可证的情况下出售商品房，过后虽然也取得合法许可证，但却基于其他合同以外的原因，主张买卖合同无效。如果法院支持这种主张，则与合同法的诚实信用原则及合同无效制度的立法目的不合。
民商法教授、博士生导师王利明认为：法律规定这种预售许可的目的，主要在于控制和防止欺诈，保护买受人。如果事后当事人补办，表明当事人将欠缺的瑕疵已经补正。自觉的补正应当认定有效。在本案中，既然买受人的利益没有受到任何损害，社会利益、公共利益没有受到任何损害，认定这种合同无效，不符合合同无效的立法精神。
