土地增值税管理范文1
一、房地产企业土地增值税征收方法变化及影响
由于房地产开发的成本项目繁多，房地产开发周期又长，核算起来难度很大，因此土地增值税的征收方式一直是每年按照房地产项目的预计销售收入预征，然后在项目竣工验收后进行清算。但由于预征率较低，预征的税款只占清算税款很小的比例，大部分的土地增值税都是在清算阶段缴纳。
随着国税总局颁布的《关于土地增值税清算有关问题的通知》，土地增值税进入严格清算阶段，这意味着以前缴纳金额较小或者直接免征的土地增值税开始直接影响房地产的开发成本和盈利水平。土地增值税实行四级超率累进税率，计算复杂，对房地产行业的税后利润和资金链都有很大的影响，在土地增值税严格清算的背景下，如何进行科学的管理，显得尤为重要。
二、在房地产开发周期主要环节中的土地增值税关键管理点分析
本文将房地产开发周期主要分为建设前建设中和完工后这三个环节，通过这三个环节，逐项分析影响土地增值税的关键因素。
（一）房地产开发企业建设前的土地增值税管理的关键环节
建设前，因为土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为，所以在立项环节要规划开发建房方案。因为土地增值税不得扣除房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费，所以在可行性研究环节要进行全面的分析论证和评价；因为企业筹建期和开发项目人员管理中的开发间接费用和期间费用界限划分容易模糊，所以要在建设前对这两个环节进行清晰化的区分。
（二）房地产开发企业建设中的土地增值税管理的关键环节
建设中，如果核算环节上不符合要求，将不能享受免税或者优惠政策，所以核算上要选择合适的增值额核算方式，否则，很可能会增加不必要的土地增值税支出。具体而言，在销售定价环节，要考虑临界税率带来的节税收益和缴税成本；为避免清算期税后利润大幅变动，在会计实务处理环节要及时预提当期税金，因为土地增值税对扣除项目税前扣除的凭证要求严格，所以在发票管理环节上要严格把关，适当创新。
（三）房地产开发企业建设后的土地增值税管理的关键环节
竣工后对利息费用的处理方式会影响土地增值税的扣除项目，所以在借款利息计算环节，可以选择合适的计算方式。竣工后对开发房产的处理方式会影响土地增值税的计算，因此，可以根据公司的发展战略进行规划；另外，竣工后清算后缴纳的土地增值税往往大于预缴的土地增值税，所以可以适当在清算时间上有所控制。
三、如何充分利用土地增值税管理提高效益
（一）房地产开发企业建设前的土地增值税管理
首先，在筹建环节，企业可以充分利用加计扣除政策。内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用可能由于间接费用和期间费用的界限划分不是很明确，从而影响土地增值税计算结果。如果核算上计入开发间接费用，就可以在计算土地增值税时全额计入扣除项目，享受20%的加计扣除，如果核算上计入期间费用，那么扣除的因素取决于房地产企业利息的来源和核算方式，并且可能会因为超出限额，在计算土地增值税时不能扣除。笔者建议企业尽量缩短企业筹建期，并且为了更明确的区分总部人员和项目人员，可以通过成立项目公司的方式，将公司人员列编为开发项目人员，这样在会计账务处理时尽量将这部分费用入账到开发间接费用，充分利用加计扣除政策，增加扣除项目，从而降低增值额。
其次，企业必须进行详尽的可行性研究，避免可行性研究不到位，冲动型拿地，某个环节一旦断裂，容易形成烂尾楼，不但要缴纳高额的土地闲置费，还要缴纳高额的土地增值税。
最后，在立项环节，根据不同的情况进行规划可以实现减少土地增值税应税范围的目的。本文提出三种不同的建房策略以供参考。
第一采用代建的方式。代建是房地产开发企业代客户进行房屋建设从中收取一定代建费用的行为。代建行为属于营业税征税范畴，不用缴纳土地增值税。笔者认为，在实际工作中，由于代建要求事先确定最终客户，并且代建费用一般为总标的的2%，利润比较低，采用这种方式进行商业开发的企业比较少，如果在单位职工集资建房时候采用代建方式则节税效应明显。
第二采用合作建房的方式。合作建成后按比例分房自用，暂免征收土地增值税，建成后转让的，征收土地增值税。笔者认为匮缺资金的房地产开发企业可以采取这种方式，通过提供土地使用权的方式，获得合作方提供的建房资金，合作建成后，房地产企业和合作方按比例分得自用的部分均免征土地增值税，房地产企业对自有的部分再次转让时候，才需缴纳土地增值税，同时也获得了货币的时间价值。
第三采用企业分立和兼并的方式。在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。笔者认为，这种收购式投资，不仅对房地产企业自身运营能力要求很高，而且还要有机会以较低的价格购入经营不善但有提升潜力的物业，机会往往是“可遇不可求”的，所以这种模式难以持续快速扩张，但是在业务扩张，城市更新时，可以争取以合理成本获取优质土地，抢占城市资源。
（二）房地产开发企业建设中的土地增值税管理
第一，在核算环节上房地产开发企业要选择合适的增值额核算方式，开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额，如果核算上不进行区分，普通住宅将不能适用免税条例。在实践中，对于同一项目中有不同类型房地产的，很多企业采用不区分住宅和商铺，其建安开发成本合并核算，竣工结算时，按建筑面积分摊。如果不区分核算，可能提高低增值率房产的适用税率，增加这部分房产的税负。笔者建议房地产开发企业在开发前期细化财务核算管理工作，将住宅和商铺的开发成本按不同账户分别核算，这种方法麻烦一些，企业可以通过权衡节税收益和缴税成本，判断是否选择。
第二，房地产开发企业在销售定价环节，制定的销售价格使得增值额在超过扣除项目金额的30%、50%、100%、200%三个临界税率附近的时候，要权衡比较价格提高带来的收益与不能享受优惠政策而增加的税负，如果销售价格上涨带来的收益小于需要多交的土地增值税，可以选择适当降低销售价格从而降低土地增值税的适用税率，这样不仅可以减轻企业税负增加利润，而且以价换量，可以快速回笼资金，降低企业筹资成本。房地产企业在符合开发普通标准住宅的前提下，如果增值率处于20%临界点，可以考虑通过调整销售价格以享受土地增值税免税优惠，使项目税后利润最大化。需要注意的是实务中，要把开发项目的具体情况与当地普通标准住宅的规定相核对，只有完全符合规定才可作为普通标准住宅。
第三，会计账务处理环节需要及时预提当期土地增值税，房地产开发周期长，在开发产品未完成销售之前，为正确核算各期经营成果计提相关土地增值税先计入预提费用账户；还要随着市场的变动，年末预估销售价格变动对土地增值税的影响，补提土地增值税。上市公司更要及时预提当期土地增值税，避免税后利润在清算期大幅变动，影响公司业绩，引起市场恐慌。
第四，在发票管理环节需要严格管理，土地增值税要求扣除项目，取得合法有效的凭证，否则不能做税前扣除，近几年税务局对发票的要求也越来越严格，在实际工作中，施工单位的发票可能存在假发票或者开发票方与实际购票方不一致的情况。笔者建议，房地产企业在内部控制方面规定一定金额以上的，在支付工程款环节均要求附上正式发票和税务局发票查询系统打印出的真伪单。还可以在施工阶段，支付工程款环节提前让施工单位开具质量保证金发票，这样可以作为土地增值税扣除项目。
（三）房地产开发企业完工后的土地增值税管理
首先，房地产企业需对利息费用进行处理。利息支出的不同扣除方法也会影响土地增值税。笔者认为当利息大于取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本的5%，企业应采用据实扣除法，当利息小于取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本的5%，那么企业应采用比例扣除法。
其次，房地产企业可以根据公司的发展战略进行策划，适时选择将开发的部分房产转为企业自用或者出租等商业用途，这部分自用或者出租的房地产面积不仅免征土地增值税，而且也能起到降低项目增值率的作用。笔者认为，在一线城市土地资源越来越稀缺，房地产竞争越来越激烈的今天，房地产企业可以借鉴成功经验，集中商业自持。本文建议两种方式。第一可以通过立足商业项目，逐步形成以购物中心业态、百货业态、超市业态为主体的多业态、多地区、多店铺专业化经营模式，走出一条零售商业发展道路。第二可以通过大盘运营，以住宅回流现金，通过学校医院等公共建筑积累人气，再通过购物中心酒店等完善社区功能，不但可以形成品牌优势，而且依托住宅人流供给，可以保持稳定的客流量和业绩。
土地增值税管理范文2
关键词：土地增值税；纳税筹划；利益最大化；临界点筹划法
近年来，营改增作为降低企业赋税、提高企业经营效益的调控手段，在运行实施过程中获得了各行各业良好的评价。房地产的税收成本核心是土地增值税，房地产企业如何通过合理和科学的纳税筹划手段，降低土地增值税负从而降低企业的税负，提高企业经济效益，成为当前管理者普遍关注的问题。
一、土地增值率临界点税收
控制土地增值税的关键在于如何控制增值率，应该采用四级超率进税率来管控土地增值税，土地增值税率=（应收税款-可扣除项目金额）/可扣除项目金额，房地产项目如果在2016年4月30日之前取得施工许可证，可以采用增值税简易征收法作为应税最优方案，可以将以下税率控制在预定程度：增值税率控制在5%，教育附加费控制在3%，城市建设维护费控制在7%。假设先扣除10%的房地产开发成本带来的开发费用，那么房地产企业就可以享受加计扣除后的20%的开发成本费用，由此计算出增值税率为0-200%的临界点时，土地成本X和开发成本Y之间存在一定的比例关系。由此角度深入，可以根据应税收入和可扣除项目金额两个方面进行纳税筹划。增值率=增值额/可扣除项目金额，普通住宅的土地增值率普遍低于20%，当可扣除项目（X+Y）的1.6479倍普遍高于普通住宅的销售价格P时，土地增值税免征，此价格即为普通住宅的免税临界点。
二、房地产企业土地增值税面临的问题
（一）增值税核算问题首先，错误或不合理的增值税方式会给房地产企业的核算过程中带来巨大的影响。开发商在计算增值税额的时候一定要注意分清住宅的商业性质，普通住宅和商业住宅的增殖税额是完全不同的，普通住宅由普通住宅的免税条款和优惠政策，商业住宅有商业住宅的免税条款和优惠政策，如果不分清楚，统一使用一样的免税条款和优惠政策来进行纳税筹划会导致房地产企业白白损失本不必要交的税额。在现实的核算过程部分企业对于商业住宅和民用住宅的意识浅薄，不在这两者之间多加区分，只是在竣工后以建筑面积分摊费用，导致企业白白损失很多经营成本。其次，房地产开发企业在销售定价环节时要根据当地情况合理定价，如果指定的价格超过了30%、50%、100%、200%几个数值，要权衡价格带来的收益是否与优惠政策的减免程序冲突，不能单单考虑定价后带来的收益，也要考虑到过高的定价是否会得不偿失，损失部分的优惠政策。土地增值税的税率跟销售价格的高低息息相关，房地产企业可以根据自身情况衡量利弊，从而选择适合自己的方法。最后，房地产企业临界点在20%的前提下，符合开发普通住宅的标准，可以考虑调整销售价格，享受土地增值税减免政策。
（二）经营成本问题房地产企业竣工之后的利益费用关乎着房地产经营成本是否发生税务风险的关键。土地增值税的税率会根据房地产企业扣除利息的操作手法不同而产生差异。房地产企业如果持有土地使用权，并且房地产开发成本的利益保持在5%以上，则推荐采用据实扣除法。当房地产企业持有土地使用权并且房地产开发成本的利益在5%以下，则推荐采用比例扣除法。房地产企业想要减免土地增值税的方法有很多，例如选择一些控制的房地产建筑对外出租，作为商业用房或者普通住宅，这些房屋根据有关现行税法是可以免征土地增值税，能够降低房地产企业的项目增值率。现有房地产的市场竞争激烈一线城市的房屋可谓是“寸金寸土”，房地产可以通过建设房屋租聘，另辟蹊径，避开正面市场上异常焦灼的竞争，转攻对房屋需求有异常强烈需求却没有足够资金买卖房屋的人群。可以通过大盘运营，将一些房屋分布出租，建设医学等大型公共设施，积攒社会正面影响力，构建自身企业形象，保持稳定的客流量和业绩。
三、房地产全生命周期的土地增值税纳税筹划
（一）针对房屋类型的纳税筹划对毛坯房类房屋进行纳税筹划时要注意装修前后的毛坯房在有关税法中的税收优惠政策是完全不同的。在出售房屋前，可选择装修毛坯房，提高毛坯房内在价值，避免土地增值税。也可以选择将普通毛坯房以标准住宅的形式出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，也可以免交土地增值税。但通过一些实际案例相比，装修毛坯房所获得的的净利润更高，仅仅增加部分房地产开发成本，却能享受到税收政策带来的优惠，对于买卖双方是一个双赢的方案。开发住宅为精装修房，可采用分散营业收入筹划法。房地产企业主要税收来源是土地增值税和营业税，而土地增值税实行超率累进税率，即所谓的税率会跟着房产增值率的提升而提升。房地产的销售价格如果通过合理的手段进行分解就能大大的降低房地产的增值率，房地产的土地增值税也会因此而大大降低。很多房地产为了避免增值税率过高在出售前都会选择简单装修，可单独核算装修部分的税率，将与客户的合同分为两个，一个为房屋出售合同，一个为装修合同，这样就可以通过两次销售房地产进行纳税筹划。
（二）项目规划设计的土地增值税纳税筹划在规划设计项目初期，开发项目的建筑面积、业态组合、公共设施等方案都会给后期的土地增值税和税负带来直接影响，针对此阶段的筹划方案有：普通住宅的免税临界点筹划、实现筹划选择清算项目单位、投入配套的公共设施筹划等方案。
（三）项目施工阶段的土地增值税纳税筹划在房地产项目施工阶段，主要采取筹划可扣除项目金额和增加配套公共设施的投入等。已知，普通住宅的增值率为21.36%，不能满足低于20%的增值率的免税规定。运用临界点筹划法，可扣除项目金额满足普通住宅小于20%的增值率。在施工开始阶段会计人员应做好以下税务筹划：第一，在房地产企业采购过程中，综合考虑供应商的报价和因素,如所得税扣除等因素。为财务人员的会计处理提供直接参考,房地产企业和建筑的一般纳税人适用税率为11%,建筑业企业开出的增值税抵扣发票，能够为房地产企业减轻税收负担,能够减轻财务人员核算的压力。第二，提高财务人员质量,人力资源部门在招聘财务人员应该精益求精,注重员工是否具有高尚的职业道德和专业精神,以确保会计部门的先进,同时,定期向财务人员专业技术培训,尽量避免发生错误。
土地增值税管理范文3
关键词：土地增值税；征管；问题；对策
中图分类号：F810.42 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）015-000-02
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。开展土地增值税征收能够有效规范土地交易市场的交易规则、促进土地增值收益的有效调节。土地增值税涉及的征收资金巨大、带来的影响很大、测试专业性很强、采用的技术十分复杂，对国家和人民的利益影响深远。近年来，由于土地交易市场环境的不断变化，房地产市场中的规则偏离愈演愈烈，以调控楼市、抑制炒卖、规范市场交易为初衷的土地增值税征收也已经逐渐丧失了这些功能，为改变这种局势，必须对土地增值税征管中存在的问题进行切实分析，找出引发问题的根源，并加以解决，才能够还土地、房地产交易市场一个规范、健康的环境。
一、土地增值税收征管中存在的问题
1.预征率相对低下，预征税入库金额所占比重较大。由于很长时间内我国的土地增值税都实行简易的预征方式，导致在征收总金额构成中预收金额所占比重最高，在此以2012年北京市西城区和桂林市永福县的土地增值税征管为例，通过预征方式获得的金额占累计入库金额比重的72%，通过清算获得的累计入库金额占2%，核定征收实现的累计入库金额占20%，稽查查补带来的入库金额为6%；而2010年桂林市永福县通过预征方式获得的金额占累计入库金额比重的85%，通过清算获得的累计入库金额占9%，核定征收实现的累计入库金额占3%，稽查查补带来的入库金额为3%。
2.土地增值税征管清算不够准确。土地增值税收征管的清算技术相对较复杂，导致房地产商调节税基的手段多样化。鉴于我国的土地增值税的对象规定，很多纳税人都是通过收入的少计入和开发成本的虚增来降低部分征税数额甚至是逃避征税。
3.房地产商长期将土地增值税挂于账上，税款清缴不及时。部分房地产商为了延迟缴税或者逃避缴税，经常长期将土地增值税挂于账上，不及时进行税款的清缴，这也是房地产商迟迟不交土地增值税导致未交土地增值税金额较大的原因。
4.税务部门对土地增值税征管不到位。税务部门在土地增值税征管过程中还存在一些工作能力和质量上的问题，包括在税务征收、管理、申报、交纳、清算以及稽查等环节上缺乏细致的调查研究，部分土地增值税征管人员办公手段缺乏规范化，土地增值税征管工作的盲目开展等。
5.征纳税双方的征纳税意识亟待提升。鉴于近几年在土地增值征管中存在的许多客观情况，普遍上纳税人和征税方对土地增值税征收所涉及的各种计算方法不是很了解，对计算方法的生疏就导致该税种的征收过程中出现很多不便。再加上房地产转让本身就存在多样化的形式，征纳税双方难免会存在些畏难情绪。征纳税双方的征纳税意识之淡薄，可以体现在纳税人有时会把预征土地增值税理解成最终的征税数额，这都是导致土地增值税征管工作受到阻碍的原因。
二、加强土地增值税征管工作的应对措施
1.针对房地产领域的税收费用进行清理整顿。曾有相关专家指出，针对房地产领域的税收费用进行清理整顿，能够促进财税改革的深化。可以将土地增值税、房地产税以及附着在这些税务上的其他费用并入正在搞试点的房地产税种中，通过财产税的形式开展征税。如果只在房地产的开发与销售环节进行土地增值税的计证，在开展房产税税基评估时就要注意避免重复计征该税种。
2.根据销售进度的不同，增加土地增值税的缴纳档位。首先要对现有的土地增值税征管清算规则的合理性和科学性进行重新审视，确定是否存在需要细化、改善的地方。税务征收机构也可以根据房地产开发和销售的进度来征收相应的土地增值税，防止房地产企业长期拖欠土地增值税。例如，如果房地产商已经卖出了一半的房子，就应当在这个档位设立一个缴税比例。若一直等到房子全部销售再进行清算，“欠缴”的行为就会更加猖狂。
3.合理降低边际税率的征收。根据我国土地增值税征管的规定，超过200%的部分要征收60%的税率，确实相对较高。尤其是对部分品牌、高科技和其他无形资产都造成了超负荷的征税负担，对这些企业的经营发展是十分不公平的。除此之外，由于我国地域宽广，地区差异性大，可以效仿土地使用税的做法，大致的征税范围由国家统一规定和，可由地方政府根据自身情况适当调整当地边际税率的征收，凸显土地增值税征管的合理化、人性化。
4.建立健全土地增值税征管考核机制。健全土地增值税征管工作中的目标责任制，是保障土地增值税征管规范化的有效手段。面对现阶段土地增值税征管中税收人员素质参次不齐、征税环境复杂不规范的情况，税务征管部门应当在日常的业务基础上制定出完善的土地增值税征管考核机制，要注重考核的合理性、科学性和针对性。对开展征税业务的工作人员进行能力和素质上的考核，并将此制度作为征税人员的重点考核方面，关注税收检查反馈情况，形成互动、高效的税收征管机制。
5.积极开展土地增值税评估工作。房地产开发企业的特点主要有：一是经营方式灵活，既有销售收入、预售收入、又有出租等收入，二是成本项目复杂，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等，三是涉税金额较大，一项销售收入从几十万到几百万甚至上千万。日常税收监控难以对土地增值税申报的真实性做出准确判断。因此，要选配综合素质较高的评估人员开展房地产开发企业土地增值税专项评估，确保土地增值税纳税评估工作落到实处。
6.加强房地产开发经营的监督，适当改进税收征管手段。首先要加强房地产和政府职能的有效结合，实现政府与房地产企业涉税信息的共享，房地产开发必须首先通过政府的所有监察、审核环节，税务机关则要承担起土地管理、城市规划、房产管理等责任。与房地产开发商时刻保持联系，全程跟踪、监督房地产的开发和经营，获取房地产开发和经营的所有资料，保障信息的真实性。全方位防止房地产企业超范围享受税收优惠、偷税、漏税等情况的出现。
三、结语
综上所述，土地增值税征管工作是我国财政税收的重要组成部分，对国家和人民的利益有重大、深远的影响。在房地产交易市场日益复杂化的今天，面对紧张的土地市场局势，必须加强土地增值税征管工作，切实挖掘土地增值税征管中存在的问题，进一步审视导致这些问题的原因，根据实际的财政政策，对土地增值税征管工作进行适当调整，促进土地增值税征管的顺利开展，帮助房地产交易市场恢复井然有序的市场环境，促进我国财政税收工作质量、效率的提升。
参考文献：
[1]陈梅.房地产企业土地增值税税收筹划的分析[J].企业导报，2016（10）.
[2]王梅.论房地产企业土地增值税会计和税务处理方法[J].财经界（学术版），2016（09）.
土地增值税管理范文4
第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。
第三条土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。
第四条纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。
第五条纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
第六条计算增值额的扣除项目：
（一）取得土地使用权所支付的金额；
（二）开发土地的成本、费用；
（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
（四）与转让房地产有关的税金；
（五）财政部规定的其他扣除项目。
第七条土地增值税实行四级超率累进税率：
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
第八条有下列情形之一的，免征土地增值税：
（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；
（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
第九条纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：
（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；
（二）提供扣除项目金额不实的；
（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
第十条纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。
第十一条土地增值税由税务机关征收。土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，并协助税务机关依法征收土地增值税。
第十二条纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。
第十三条土地增值税的征收管理，依据《中华人民共和国税收征收管理法》及本条例有关规定执行。
土地增值税管理范文5
关键词：房地产 土地增值税 筹划
土地增值税是对转让房地产所得到的增值额度而征收的税，对象是在有偿转让的国有土地使用权以及建筑物等的单位和个人等。对于房地产企业来说，土地增值税是其税收支出的重要组成部分。对于企业来说，通过税收筹划，能够在法律法规的相关规定下，提出符合企业经济利益最大化的纳税方案，是企业税收管理的重要内容。通过合理地筹划增值税税收，能够有效提高企业的财务管理水平，对于提高企业的市场竞争力具有重要的意义。
一、房地产企业土地增值税筹划的意义
（一）有利于完善税收法律
目前我国在土地增值税征收方面还没有形成正式的法律，通过相关的政策、条例等形式进行，但是仍然存在一些不完善的地方。例如土体增值额的计算方法不科学，减免税条例不规范，税率设置不合理等。税收筹划是对现有的土地增值税税收政策进行研究和应用，从而能够了解和发现税收政策中的不合理之处，为完善我国的土地增值税政策提供良好的建议和依据，最终完善我国的税收法规。同时也能够完善相关税收的相关法律，使相关的法律相互协调，最终形成一个整体。
（二）有利于宏观调控
房地产作为我国经济的重要组成部分，对于国民经济的发展具有重要的影响。加强房地产宏观调控，有利于促进我国经济的发展。税收政策作为宏观调控中的重要措施，对于房地产行业的发展具有重要的引导和激励作用。例如房地产企业可以根据土地增值税的相关优惠政策等，进行投资和开发，从而减少企业的经济负担，有利于实现企业利益的最大化。税收政策还有利于国家进行产业结构调整，实现市场资源的优化配置，最终实现宏观调控的目标，促进经济的发展。
（三）能够提高房地产企业的收益
税收筹划能够帮助财务人员深刻地理解土地增值税的相关政策；对于税收筹划来说，其本身比较复杂，为了保证税收筹划的顺利进行，也应当严格地按照相关的规定进行，从而加强企业的财务核算等。通过进行土地增值税税收筹划，不仅提高了企业的纳税意识，也提高了企业的财务管理水平，从而提高了企业的经济效益。对于房地产企业来说，在成本、收入等条件一定的情况下，纳税金额与税前利润之间是彼消此长的关系。通过加强相关的研究，能够帮助企业采取合理的避税措施来降低企业的纳税金额，对于提高企业的经济效益具有重要的促进作用。
二、土地增值税筹划和清算技巧研究
（一）充分利用税收优惠政策
土地增值税在税率方面应用了累进税率的方式，根据纳税人增值率的不同而选择相应的税率。在土地增值税税收优惠政策中，明确地规定了可以免于征收的相关条件，例如增值率20%是一个重要的门槛。当增值率超过20%时，就不能进行免税。对于普通住宅来说，可以在税收优惠政策下进行税收筹划。例如对于某住宅项目来说，可以通过税收筹划合理地降低销售价格，不仅不会极低企业的税前利润，还可能实现税前税前的增加，这主要是在不同的筹划方法中，减少土地增值税额不同。这种特殊的税收优惠政策为房地产企业土地增值税税收筹划提供了空间，因此在筹划的过程中应当合理地应用。在筹划的过程中，应当明确其使用条件，例如建筑必须是符合普通标准的居民住宅，在出售房屋时的增值额扣除项目金额的比例应当低于20%。当企业房地产项目属于混合项目时，应当分开计算其增值额，否则不能享受相关的税收优惠。
（二）合理选择清算的时机
目前国家在土地增值税征收的过程中，采取了预征的办法，通过选择合理的预征率，在项目结算之后进行土地增值税清算的方式。房地产企业在取得预售资质得到的销售收入按照一定的预征率缴纳土地增值税，在项目满足增值税清算条件时再进行汇算清缴。目前我国地方各级政府在土地增值税预征率规定方面存在比较大的差异，在进行土地增值税预征时，当应纳税额大于清算时的应纳税额时，应当尽早进行清算；当土地增值税预征应纳税额小于土地增值税清算应纳税额时，应当推迟清算。在具体的筹划过程中，企业应当对房地产项目的清算时间进行选择，当土地增值率小于土地增值率的平衡点时要早些进行清算；反之，应当推迟清算。土地增长率越高，清算的应纳税额大于预征税额，应当推迟进行清算。在筹划清算时间时，应当在项目达到清算条件之前，只有这样才能提高企业在清算时间上的自主性，合理地维护企业的利益。
（三）合理确定可扣除项目金额
土地增值额和土地增值税应纳税额的确定，都与扣除项目金额具有密切的关系。通过合理地确定可扣除项目的金额，能够有效减少土地增值税税收。通过税收筹划，能够有效增加税前利润；虽然在筹划的过程中，可能出现扣除项目金额增加的情况，但是由于整体税收利润比较大，仍然达到了筹划的目标。对于可扣除项目金额来说，应当根据企业的实际情况，选择合适的金额，实现税前利润的最大化，达到税收筹划的目标。
三、结束语
对于房地产来说，其投资周期长，资金密度比较高，特别是随着土地增值税清算政策的实施，为了提高企业的避税能力，减轻企业的税负，提高企业资金的利用效率，应当加强对土地增值税税收筹划和清算方法的研究。由于土地增值税筹划涉及到了房地产开发的不同阶段，对于企业财务管理来说，应当制定合理的筹划控制目标，为企业的管理和决策提供科学性的依据，最终减少企业资金的压力，提高企业的经济效益。
参考文献：
土地增值税管理范文6
土地价值捕获的原理
土地价值捕获或价值捕获是指归因于社会贡献的土地价值增值全部或部分被社会回收的过程，可以凭借税、费或其他财政手段将其转化为公共财政收入，或是更加直接的让开发商把本质上来源于土地增值的资金投入到一些公共利益的支出中。
土地价值捕获的理论主要是受亨利・乔治的思想影响。亨利・乔治认为社会贫困的原因是来源于社会贡献的土地增值被地主无偿占有了，主张利用地价税将这一部分土地增值全部回收归于社会所有。土地价值捕获的理论借鉴了上述的思想，同时考虑了土地所有者对土地增值的贡献，认为：虽然某些私人土地业主的直接行为也可以提高土地的价值，但是这种情况一般较少，一般的规律是土地价值增值大部分来源于公共部门的行为，比如授予对特定土地用途及容积率的开发许可，或是基础设施投资，或是归因于城市人口增加等等。在上述每个情况下，不动产所有人显然没有对于土地价值增值做出贡献，因而将土地增值全部或部分回收归于公共部门是一种社会的需要。
土地价值捕获的方式包括了财政性的方式和相关管理手段。财政性方式要求私人业主支付税、费来实现政府对土地价值增值的回收。管理手段则是政府针对城市土地增值的使用、分配精心设计的机制，它使得开发商将本质上源于土地增值的资金投入到一些公共利益的支出中，而且一般是通过强迫私人业主以实物支付的形式对公共利益作出贡献来实现，如提供公共开放空间、提供公共房屋、提供相关基础设施等。因此。土地价值捕获方式可以分为税、费和管理手段三种。
土地价值相关税收
由于从概念上讲土地价值是由累积的土地价值增值额组成，以及税收资本化效应，所以，任何土地价值相关的税收都可以认为是土地价值捕获的方式。在美国，各州的法律不同，各州内的不同县、市、镇及特别行政区都使用不同的估税程序和税率，因而在美国有超过68,000个行政主体有权自主征收不动产税，包括50个州政府、39,028个县、市和镇政府、14,422个学校行政区政府和14,951个特别行政区政府。
由于地方拥有自己的财政税收权力，各地的税种设计和税率各不相同，因而个人在决定到什么地方居住时，经常会仔细分析当地政府利用收取的不动产税回报社区提供的各项服务，形成“用脚投票”的现象，即如果其他社区不动产税提供的社区服务相比较更好的话，个人会选择迁移到其他社区居住。
美国不动产税自从殖民时期开始就是税收体系的一个组成部分，地方政府现有不动产税收体系经历了一个长期发展完善的过程，自从1700年以来，不动产税就一直是美国地方政府的主要财政来源。直至20世纪，不动产税实质上是州政府和地方政府财政收入的唯一支柱。到了20世纪末期，土地价值已经占到整个不动产价值的40％，不动产税仍然是地方税收收入的最重要的来源。不动产税收收入从1860年的0.94亿美元上升到1993年的2000亿美元。全国范围内的不动产税收收入中来源于土地部分的税收在上个世纪后半叶从16亿美元上升到700亿美元。
现在，美国的城市政府通常会计算各项非不动产税收入，如销售税、所得税、工本费、罚款、州和联邦政府的拨款，然后把非不动产税收入与地方政府财政预算的差额设定为地方不动产税收总额。从而地方每年的不动产税收税率都会依地方财政预算进行调整。
下面重点介绍美国土地价值税收中有特色的几种做法。
1、单一税社区。由于亨利・乔治的单一地价税思想的巨大影响，在美国，其追随者们进行了一些社区级的实践，许多这样的试验失败了，在保存下来的单一税社区中，有的现在也仅是虚有其表，有的却是相当严格地遵守其最初的单一税的指导思想。
这些土地税收试验社区(也就是单一税社区)的运作方式如下：第一，某个组织或信托机构会购买几宗土地形成试验社区的地域范围。想住在此处的人们不是购买相应土地，而是向管理机构支付每年调整的租金而租用土地。处于这一“殖民地”(这一社区的形式类似于殖民地的一些特征，所以有些时候以“殖民地”来表示。)的不动产同样要置于地方政府的管辖下，和不属于这一“殖民地”的不动产依相同的税法来评估及纳税，但是这部分要交给地方政府的传统的税收会由试验社区的管理机构统一缴纳，而不是每个住户各自缴纳。社区内居民每年向管理机构支付一次费用，这个费用唯一的依据是其租用土地的价值来确定。地上建筑物所有权属于土地租用人，他可以使用、出租或出售它们。
2、双税率税。双税率税不是单纯的土地税，它是将不动产税收负担更多地落在土地价值上，同时较少的落在建筑物价值上，也就是对不动产中土地价值课以重税。而对建筑物价值课以轻税。
这种税收设计有如下的优点：第一，对于大部分的自用住宅和租赁住宅的税收减轻了；第二，居住及商业物业的开发及更新改造的活动得到了鼓励；第三，住宅价格和租金的过快增长随着住宅供应量的提高，得到有效遏制；第四，中央商务区由于吸引了更多的私人投资而得到复兴；第五，由于相对而言土地的成本提高了，空地和未充分利用的土地得以更高效率的使用，这同时减少了造成了巨大危害的城市蔓延的压力。
3、现有用途价值估税。现有用途价值估税是指在缴纳不动产税中进行不动产价值评估时，以不动产现有的用途为估价基础，而不是评估其全部的公开市场价值。这种方法在美国广泛得到应用，它可以减少农场主的不动产税负担，因而减缓农地向非农用地的转化速度。
地费
费是向受益于某些公共投资的土地所有者征收的，它是最被普遍认可的一种土地价值捕获方法。目前最常见的费的形式是发展征费，也称为影响征费，其征收的目的是用来支付部分或全部基础设施的建设成本，这些基础设施可能是宗地外的，但是对于这些土地开发而言是必要的。
1、美国的发展征费。房地产开发的成本不仅包括了建筑物的建造成本，也包括了配套使用的各种基础设施和各种社会服务的成本，如给排水系统、垃圾处理、交通、教育、医疗等。在1928年标准城市规划实施法中明确规定在发展项目内必须包括基本的基础设施，一般包括街道、人行道、排水管线等，
因而宗地内的基础设施的建设成本是必须由开发商承担的。宗地外相关的基础设施和社会服务成本的承担方面，最简单、最常见的方式仍是向开发商收取发展征费，当然开发商可以提供诸如学校、游乐场等实物的形式，或是以现金来支付。
2、受益者付费制度。受益者付费制度是美国政府按照“谁受益，谁付费”原则，回收公共创造的土地价值增值的一种重要形式。小到邻里要求进行路面、人行道铺设、给排水、路灯安装等等生活设施的建设，大到公路、防洪、灌溉等大型工程设施建设，政府都可以指定一个包括所有受益不动产的区域，项目建设成本将会由受益区域内各不动产按照一定的方式进行分担。
管理手段
在美国，作为土地价值捕获方式的管理手段包括了一个很宽范围的应用，它是指当政府的管理措施(允许改变土地用途、授予开发商特殊的开发许可或额外的发展权等)引起土地增值时，地方政府以向受益的不动产所有人收取一些实物的方式，将这部分增值回收归于公共部门，即全社会所有。下面简要介绍在美国得以应用的具体管理手段：
1、奖励区划。奖励区划是为了提高分区规划控制的弹性和适宜性而采取的，当开发商愿意向社区提供一些额外的公共利益的时候，地方规划部门允许开发商超过原有的区划控制来开发土地。开发商超过原有的区划控制来使用土地时，土地价值增加，开发商会获得超额利润，从而，开发商向社会提供的这部分额外公共利益本质上来源于土地的增值，地方政府通过这种方式也就实现了对城市土地增值的分割，所以奖励区划实质上是一种土地价值捕获的方式。
2、额外收费。在美国，近几年来，有许多被称为“额外收费”的收费已经成为土地开发成本中的一个组成部分。许多社区已经借助于额外收费来作为开发的许可条件，有时收费数额是巨大的。在某些情况下，仅仅是当进行重新区划或是对现有区划进行修改时，开发商需要支付额外收费；在另外情况下，为了获得现有的区划法规中规定的开发许可也要求支付额外收费。总而言之，额外收费被征收是为了补偿开发项目假定会强加给社区的成本而支付的代价。
额外收费的方法可以用来取得类似于激励区划的效果。例如，康涅狄格州的哈特福德市没有采用额外收费的方法，而是对建造市区住宅的办公楼开发商给予容积率奖励。显然，在存在强大发展压力和土地供应稀缺的条件下，额外收费和奖励区划方法都能发挥很好的作用。
3、发展权移转。发展权移转的目的是集中发展应该被发展的区域，而限制不应发展的区域。为了实现这一目的，先要规定一个发送区域和接受区域。位于发送区域的不动产所有人对其土地的发展不能达到原规划条例规定的开发限度，但是他们可以将其未用的发展权(差额部份)出售给接受区的不动产所有人。可以预见，当发展权的价格变动到足以激励发送区的不动产所有人出售发展权，同时，这一价格对于接受区的不动产所有人又是有利可图时，发展权的市场就形成了。这个方法可以用来保护开发空间，限制生态脆弱地区的开发，或者实现历史性建筑的保护等等广泛的社会和环境目标。
4、包含区划。在包含区划中，建造超过某一特定单元数目的开发商必须在其总开发单元中包含一定比例用于中低收入家庭或其他特定群体使用。它不同于奖励区划方法的地方是其包含的中低收入家庭使用的单元数量是固定的，相同之处在于这种方法将提供中低收入居住单元的成本转嫁给了开发商。随后，开发商也可能将这一成本至少是部分的转嫁给了购房者或租户。
5、开发协议。加利福尼亚州通过法案允许地方市政当局可以采用开发协议的方法。虽然开发协议必须服从总体规划，但是实质上它已经为现有的区划开了一条旁路。在由开发商和地方市政当局签订的协议中规定了哪些是开发商可以做的，以及哪些是开发商在项目地域必须做的。开发商的利益是获得允许进行一些在现有区划规定下不能做的事情。对于多阶段开发项目的开发商还能得到保证：在项目的建设期，区划限制和其他控制将会保持不变，因为地方政府的行为受到协议的约束。地方政府的利益是要求开发商提供额外的贡献，并作为签订协议的条件。
6、土地征用权。在美国，政府也可以通过土地征用权的实施从私人土地所有者那里获取土地。当某一特定公共投资预期会提升土地价值或为了向一些的基础设施项目提供用地时，政府通过征用土地来直接获得或参与土地增值的分配。
土地价值捕获的特点
通过上面美国土地价值捕获方法的分析和介绍，可以总结出如下的特点：
第一，美国各级政府都有完全的土地税收权限，可以自行决定税种的征收，税率的确定。
第二，美国不动产税的税率往往是多变的。由于美国各级政府是以支定收的，地方政府预算中除了非不动产税收的余额一般就得由不动产税收来承担，因而其变动的可能性很大。
第三，美国土地私有的存在，决定在土地增值收益分配上其所有权的权益是归属私人业主所有的。
第四，美国的受益者付费制度合理地利用了基础设施带给相关宗地的土地增值，既保护了公平，也保证了效率。
第五，美国在土地价值捕获中应用的管理手段灵活、多样化，使得地方政府可以利用土地增值来追求十分广泛的社区经济、政治、环境方面的目标。通过这些管理手段的应用，一方面改善了原有区划控制的过于刚性的不足，又使政府利用土地增值的方式更加灵活、合理。
对我国的借鉴意义
第一，扩大地方政府的税收管理权限。
我国税收管理权限历来高度集中，地方税收的立法权、开征权、停征权、税率调整权以及税收减免权等全部集中在中央，这种高度集中统一的税收管理权，不利于调动地方政府工作中的积极性和创造性，也不利于地方政府因地制宜地通过税种和税率的调整来调控地方土地市场。另外，在《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》(2003年10月14日中国共产党第十六届中央委员会第三次全体会议通过)中指出：“在统一税收前提下，赋予地方适当的税政管理权。”由此可见，中央政府已经认识到有必要扩大地方的税收管理权。在我国城市土地增值收益分配制度的变革中，要逐步扩大地方政府在土地税收上的立法权、税率调整权以及税收减免权，从而调和税收的刚性与土地市场多样性的矛盾，增强税收设计的弹性和适宜性，提高城市土地增值分配收益的科学性。
第二，使用多样性的征费和管理手段的土地增值收益分配方式。
税是以税法为保障，具有国家强制力、刚性和严肃性，但是土地的经济价值是因区位和时间不同而变化多样的，因此地方政府面对的具体情况千差万别，刚性的税收手段在政府对城市土地增值收益进行回收的过程中，会与多样性的实际情况和政府寻求目标的多样性相矛盾，因此如果主要靠税收方式来进行城市土地增值收益的分配，将很难符合所有的实际情况。税收的这种局限性，以及需要对地方政府管理成本进行回收，使得更加有弹性、适应性、针对性的灵活多变的征费手段和管理手段成为城市土地增值分配方式上的必要补充。从各国各地区的相关实践中，也可以看到多样性、创新性的征费和管理手段的应用是城市增值收益分配中的一种趋势。
