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土地投资的方式范文1
房地产开发企业拿地的主要方式有：一是通过“招、拍、挂”的方式从国有土地储备中心拿地；二是通过股权并购拥有土地资源的企业的方式间接获取土地；三是通过资产并购的方式从其他企业直接购买土地；四是通过接收土地出让方以土地资产使用权投资入股的方式获取土地资源。与获取土地有关的税收主要有营业税、城建税、教育附加、企业所得税、土地增值税和契税。本文将分别从拿地过程中相关各方即土地出让方和土地受让方的角度来分析各自的纳税风险和纳税义务。
一、通过“招、拍、挂”的方式从国有土地储备中心拿地
通过“招、拍、挂”的方式从国有土地储备中心拿地是房地产开发企业获取土地资源最主要的一种方式，在这种方式下，土地出让方是国有土地储备中心，国有土地储备中心代表国家将国有土地使用权让渡给拟将进行房地产开发的企业，因而土地出让方没有任何税费，拿地的一方，即土地受让方，通常为房地产开发企业，支付土地出让金以获取土地使用权，支付的土地出让金可以完全进入企业所得税和土地增值税的计税成本，作为房地产开发企业，支付的土地出让金还可以计入加计扣除20%的基数，在拿地环节，土地受让方只需支付土地出让金金额4%的契税，无其他纳税义务。这种拿地方式是一种最规范和最干净的拿地方式，不会出现纳税风险，但是，这种拿地方式要充分考虑拿地的主体问题，例如，签订土地转让框架协议的可以是母公司，但最终签订土地出让协议的，一定要是最终开发的项目公司。否则，土地使用权由母公司再转让到项目公司，会产生很严重的税收问题。
二、通过股权并购拥有土地资源的企业的方式间接获取土地
这种方式通常是土地出让方将目标公司的其他资产先行清理掉，留下土地使用权资产或少量其他资产，然后将目标公司股权的100%或者是大部分股权转让给土地受让方，土地受让方通过并购目标公司股权从而间接获取目标公司的土地，这种拿地方式是目前运用非常普遍的方式。万科地产公司每年新增的土地储备中大部分是采用股权并购的方式来实现的。在这种方式下，土地受让方的大忌是在谈判的时候，不考虑税负及纳税风险，结果承担了较大会税务义务和纳税风险。
在股权并购的方式下，转让股权的一方（土地出让方）在税负上只有企业所得税，没有营业税（根据财税【2002】191号文件：对股权转让不征收营业税）和土地增值税。对于受让股权的一方（土地受让方）来说则税负较重，风险较大：因为收购的是企业原股东所持目标企业的股权，企业法人财产并没有发生变化，因而收购股权的溢价不允许作为成本在企业所得税和土地增值税前扣除，在以后目标企业进行企业所得税和土地增值税清算时，清算的计税基础仍然是目标企业的原始成本资料，这种方式相当于土地出让方将应交纳的土地增值税转嫁到土地受让方；目标企业面临或有税负的风险，因为在对目标企业的收购过程中，不可能对企业以前的所有纳税义务进行全面的调查了解，只要目标企业存在偷、漏税行为，立即面临税务检查风险，只能是股权受让方承担所有的税收义务和责任；目标企业可能面临或有负债的风险，如担保，潜在或未决诉讼、产品质量索赔等。
三、通过资产并购的方式从其他企业直接购买土地
在这种方式下，土地受让方直接支付价款给土地出让方，以购买土地出让方的土地使用权资产，作为土地受让方来说，购买土地所支付的价款直接作为开发成本中的土地成本（应取得税务部门认可的合法票据），除了缴纳4%的土地契税以外，没有其他涉税问题，支付的土地价款可以完全进入企业所得税和土地增值税的计税成本，作为房地产开发企业，支付的土地价款同样可以加计扣除20%。但作为卖方的土地出让方来说，则面临着较多的税务问题：一是企业所得税，土地使用权资产的净增值部分必须交纳25%的企业所得税；二是营业税，根据财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知（财税[2003]16号），单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额，计算交纳营业税；三是城建税、教育附加，按营业税的有关比例计算缴纳；四是土地增值税，土地使用权的转让必须计算交纳土地增值税，根据国税函【1995】110号的规定：对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款，交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金；对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20％以及在转让环节缴纳的税金。
四、通过接收土地出让方以土地资产使用权投资入股的方式获取土地资源
土地投资的方式范文2
模式一：主动介入闲置土地调查与认定，避免被认定为闲置土地
是否为闲置土地，需要由市、县国土资源主管部门依照法律程序、法定条件予以调查、认定，土地使用权人须未雨绸缪，主动介入、提前介入，依法、依规，充分说明事实，避免被认定为闲置土地。
（一）充分提供“动工开发”的资料并予以详细说明
《闲置土地处置办法》第2条规定的闲置土地的认定标准之一是“指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地”。其核心要件有三：一是规定的动工开发日期；二是动工开发；三是满一年未动工开发。
1.规定的动工开发日期
如果国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书中的约定或规定是清晰的，也就不存在争议，但是，如果未规定、约定，或者规定、约定不清晰时，该如何处理呢？《闲置土地处置办法》第22条第2款规定：“因特殊情况，未约定、规定动工开发日期，或者约定、规定不明确的，以实际交付土地之日起一年为动工开发日期。实际交付土地日期以交地确认书确定的时间为准。”
2.动工开发
在新的《闲置土地处置办法》前，由于旧《闲置土地处置办法》（国土资源部令第5号）没有“动工”状态的具体标准，管理者经常遇到用地者以“围墙”为动工标志的现象，不利于闲置土地的认定和处置。但2012年7月后，动工开发有了具体的界定标准：“依法取得施工许可证后，需挖深基坑的项目，基坑开挖完毕；使用桩基的项目，打入所有基础桩；其他项目，地基施工完成三分之一。”
3.满一年未动工开发
提请土地使用权人注意的是，不是满一年未开挖土石方或开工等，而是满一年基坑未开挖完毕、基础桩未打入完毕、地基施工未完成三分之一等，土地使用权须主动提供如上工作已完成的资料、说明等。
（二）充分提供“投资额”和“开发面积”的资料并予以详细说明
《闲置土地处置办法》第2条规定的闲置土地的认定标准之二是：“已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。”对此，土地使用权人须注意两个核心要件：一是投资额；二是开发面积。
1.投资额
对于投资额，土地使用权人须慎重两件事：第一，在项目立项审批备案时，因地方政府在追求经济发展的动力下，要求土地使用权人超额申报投资额，土地使用权人须慎重；第二，国有建设用地使用权出让价款、划拨价款和向国家缴纳的相关税费不能计入投资额内。
2.开发面积
应动工开发建设用地总面积，须在规划设计阶段，土地使用权人做好统筹考虑，避免后期法律风险。
（三）避免超期提供资料和说明
土地使用权人应当在接到市、县国土资源主管部门送达的闲置土地调查通知书之日起三十日内，及时按照要求提供土地开发利用情况、闲置原因以及相关说明等材料。
模式二：主动与国土资源主管部门协商，争取最有利方式盘活土地
一旦被依法认定为闲置土地后，土地使用权人须认真分析导致闲置的原因，并在满足特定条件下，积极主动与国土资源主管部门协商，争取对土地使用权人最有利的盘活方式。
（一）只有在特定条件下土地使用权人才能协商
1.造成土地闲置的原因是政府及其有关部门的行为
如未按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的期限、条件将土地交付给国有建设用地使用权人；土地利用总体规划、城乡规划依法修改，造成国有建设用地使用权人不能按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的用途、规划和建设条件开发；国家出台相关政策，需要对约定、规定的规划和建设条件进行修改；因处置土地上相关群众事项等无法动工开发；军事管制、文物保护等无法动工开发等。
2.造成土地闲置的原因是自然灾害等不可抗力
按照《合同法》第117条的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
（二）争取以最有利的方式协商盘活土地
在因政府及其有关部门的行为、自然灾害等不可抗力等原因导致土地闲置的情况下，根据《闲置土地处置办法》第12条、第13条的规定，市、县国土资源主管部门应当与土地使用权人协商，协商一致后，拟订闲置土地处置方案，报本级人民政府批准后实施。因此，土地使用权人须结合自身实际情况，在如下方式中，选择最有利的方式去协商。
1.签订补充协议、延长动工开发期限
土地使用权人协商签订补充协议，重新约定动工开发期限。但是，需注意的是，从补充协议约定的动工开发日期起，延长动工开发期限最长不得超过一年。
2.调整土地用途、规划条件
一般是在土地利用总体规划、城乡规划依法修改后，按照新用途或者新规划条件重新办理相关用地手续。但是，改变用途后的土地利用必须符合土地利用总体规划和城乡规划。
3.交由政府安排临时使用
待原项目具备开发建设条件，土地使用权人重新开发建设。但是，从安排临时使用之日起，临时使用期限最长不得超过两年。当然，交由政府临时使用，可以协商使用费用事宜。
4.置换土地
置换土地的前提条件较为严格，只针对已缴清土地价款、落实项目资金，且因规划依法修改造成闲置的土地，可以为土地使用权人置换其他价值相当、用途相同的国有建设用地进行开发建设。
模式三：积极引入战略投资者，盘活因自身原因导致闲置的土地
由于土地使用权人自身资金不到位、管理不到位等，未动工开发满一年的，将被按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费；未动工开发满两年的，将被无偿收回国有建设用地使用权。因此，在未被政府无偿收回之前，积极引入战略投资者，盘活闲置土地，避免被无偿收回。引入战略投资者的方式，主要有四种：一是债权融资；二是股权融资；三是债权加股权融资；四是工程总承包加包销。
（一）以债权融资方式引入战略投资者
债权融资的方式，从担保方式来分，一般有：自身信用或第三人信用融资；自有资产或第三人资产抵押融资；自有资产或第三人资产质押融资。从融资对象来分，一般有：商业性或政策性银行；信托、基金、理财；担保公司、财务公司、个人等。当然，还有其他如代建、项目管理、BT、施工单位垫资等融资方式。
（二）以股权融资方式引入战略投资者
虽然根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，在国有建设用地使用权出让时，并未要求竞买人一定是公司，自然人也可参与土地出让竞买。但是，对于通常的房地产开发项目来说，一般均成立项目公司来具体运作、经营、管理特定地块的房地产开发。而土地使用权人在引入战略投资者时，可以以股权融资的方式实施。
股权融资的方式，一般通过两个路径切入：一是采取增资扩股的方式；二是采取股权转让的方式。股权融资相对于债权融资来说，战略投资者因作为股东进入，享有股东的权利和义务，对房地产项目公司的原有股东，在决策上形成较大的冲击，但是，对于债权融资来说，却不存在。
（三）以债权加股权融资方式引入战略投资者
此种操作模式，在使用基金、信托等的资金时，房地产项目公司、基金公司或信托公司、商业银行之间，往往设计复杂的交易结构，采取债权加股权的方式，引入战略投资者，盘活闲置土地。
各种各样、名目繁多的融资方式，均逃不出两个核心点：一是以债权融资；二是以股权融资，万变不离其二。但是，以下即将分析的方式，却有不同之处，当然，应用得也较少。
（四）以工程总承包加包销方式引入战略投资者
房地产项目公司，可以将整个项目以工程总承包的方式承包给具备相应资质的单位，同时将包销的权利义务也授予工程总承包单位。对于工程总承包，国家予以鼓励和推广，且已出台了相关的政策文件等予以支撑。
如果房地产项目公司采取工程总承包加包销方式，可以提前让具备施工实力和包销实力的单位进入，解房地产项目公司资金之渴。但此种方式，需具体结合房地产项目的实际实施。
模式四：在特定条件下转让土地使用权，全身而退
虽然根据《城市房地产管理法》第38条和第39条的规定，闲置土地不得转让，但是，如果项目土地满足特定的条件，土地使用权人可以以三种方式转让，全身而退：一是将持有的房地产项目公司全部股权转让给第三人；二是将土地全部转让给第三人；三是将土地全部有偿交由政府收回。
（一）将持有的房地产项目公司全部股权转让给第三人
对于此种方式，如果房地产项目公司下的土地属于闲置土地，以股权转让的方式实现土地转让的目的，存在涉嫌违反《合同法》第52条规定的“以合法形式掩盖非法目的的”而导致股权转让合同无效的法律风险，因为闲置土地，国家法律是明确规定的，不准转让。
因此，房地产项目公司，可以采取“模式三”中的众多方式之一，将闲置土地盘活之后，再行股权转让，方可控制此等风险。当然，在股权转让之时，如果房地产项目公司为国有公司，转让的股权为国有股权，须遵守国有产权转让的系列法律、法规的规定。
（二）将土地全部转让给第三人
前文已述，闲置土地，不得转让。但是，房地产项目公司，在以“模式三”中的众多方式之一盘活闲置土地后，在满足《城市房地产管理法》第39条和第40条的规定的前提下，视土地为出让土地或划拨土地，而采取不同的方式实施转让。
（三）将土地全部有偿交由政府收回
对于此种方式，其前提条件如模式二所说，必须是因为政府及其有关部门的行为、自然灾害等不可抗力等原因导致土地闲置的，才可以与市、县国土资源主管部门协商一致，报同级人民政府批准后，由政府有偿收回。如果是因为土地使用权人自身的原因导致土地闲置，土地使用权人无此权利，甚至有可能被政府无偿收回土地。
土地投资的方式范文3
财政部于2006年2月的新会计准则体系中，涉及土地使用权的核算的会计准则有《企业会计准则第6号——无形资产》和《企业会计准则第3号——投资性房地产》。其中第6号“无形资产”准则规定，企业取得的土地使用权通常确定为“无形资产”，但改变土地使用权用途，用于赚取租金或资本增值的，取得确凿证据（即：（1）企业董事会或类似机构应当就改变房地产用途形成正式的书面决议，（2）房地产因用途改变而发生实际状态上的改变。）时应将其转为“投资性房地产”核算。第3号“投资性房地产”准则限定投资性房地产的范围为已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。对投资性房地产的后续计量模式，通常采用成本模式，满足特定条件（即（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。）的情况下也可以采用公允价值模式。但是，同一企业只能采用一种模式对所有的投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式进行后续计量。随着我国人均土地面积的不断减少，土地不断增值，经济发展，人们生活水平的不断提高，导致需要征用土地的企业越来越多，企业不通过生产经营，而将取得的土地使用权用于出租或资本增值，往往会获得较高的收益，甚至大于自行建造用于生产经营的收益。企业提供的会计信息既要反映资产的性质和价值，又要保证损益计量的合理性。本文着力通过实际案例，分析非房地产开发企业对持有土地使用权进行租售的不同会计处理，及不同会计核算方式下对企业当期损益的影响。
二、非房地产企业土地使用权租售会计处理
（一）初始核算 当企业持有土地使用权的初始意图为自行建造用于生产经营时，按照会计准则第6号规定，计入“无形资产”账户中核算；如企业在持有土地使用权时的初始意图为以备出售，按照会计准则第3号规定，应计入“投资性房地产”账户中核算。但在我国实务中，持有并准备增值后转让的土地使用权这种情况较少。
（二）后续核算 企业拥有的土地使用权计入“无形资产”账户进行后续核算时，由于企业产品的生命周期、市场销售状况、房地产建造成本等因素的影响，暂停建造，临时出租的尚未取得确凿证据时不转换会计核算方式。年末，由于土地资源的稀缺性及市场经济的持续发展，土地使用权一般不会发生减值，则会计核算主要体现在租金核算、无形资产摊销及相关税金的会计核算上。对企业当期损益的影响主要体现在营业收入、营业成本、营业税金及附加项目上。
当企业有确凿证据表明自用的土地使用权用途发生变化，为保证会计信息反映真实的资产的性质和价值，应当由“无形资产”核算方式转换为“投资性房地产”核算方式予以反映。 一般情况下转换后的“投资性房地产”采用成本模式计量。在该计量模式下，投资性房地产核算实质沿用了无形资产的核算方式。则会计核算在转换日没有差额，不会影响当期损益；后续则为租金核算、无形资产摊销及相关税金的会计核算。对企业当期损益的影响主要体现在营业收入、营业成本、营业税金及附加项目上。 企业如同时满足前述两个条件，转换后投资性房地产可采用公允价值模式计量。会计核算上的主要的变化体现在一是初始转换时，转换日的公允价值与无形资产的账面价值之间的差额，如为借方差额，计入“公允价值变动损益”账户，从而影响当期损益。如为贷方差额，计入“资本公积”账户，在出售时影响当期损益，后续核算不摊销、不减值，且公允价值的变化会通过“公允价值变动损益”账户影响当期损益的变化。对企业当期损益的影响主要体现在营业收入、营业税金及附加、公允价值变动收益项目上。
（三）出售时核算 在“无形资产”账户核算方法下，企业在借方确认“银行存款”、“累计摊销”，贷方核销“无形资产”原值及税金，贷方差额计入“营业外收入”账户，借方差额计入“营业外支出”账户。对企业当期损益的影响主要体现在营业外收支项目，从而影响利润总额等指标；在“投资性房地产”成本模式核算下，取得的收入借方计入“银行存款”等账户，贷方计入“其他业务收入”账户，同时，借方核销“投资性房地产累计摊销”及“投资性房地产减值准备”账户，贷方核销“投资性房地产”原值，将差额计入借方“其他业务成本”账户；在“投资性房地产”公允价值模式核算下，取得的收入借方计入“银行存款”等账户，贷方计入“其他业务收入”账户，同时，借方或贷方核销“投资性房地产——公允价值变动”贷方核销“投资性房地产——成本”原值，将差额计入借方“其他业务成本”账户，将“公允价值变动损益” 账户的余额和转换日贷差形成的“资本公积”账户的金额 转入“其他业务成本” 账户。对企业当期损益的影响主要体现在营业收入、营业成本、公允价值变动收益项目，从而影响营业利润等指标。
三、实例分析
下面通过一个综合案例比较分析非房地产企业在不同方式下对持有土地使用权租售的会计核算及对当期损益的影响。
[例]甲企业地处市区，为一般企业（非房地产企业）。于2012年1月1日签订合同购入土地使用权，有效期50年，面积1000亩，每亩均价12万元，款项已经支付。购入意图为自建厂房用于生产经营。
2012年1月1日，购入时会计处理为：（单位：万元）
借：无形资产——土地使用权 12000
贷：银行存款 12000
2012年1月31日起，每月摊销时会计处理为：
借：管理费用 （12000/50/12=20） 20
贷：累计摊销 20
假设，土地使用权在购入后，市场出现替代产品且建造资金尚未到位，未能动工，期间土地使用权租赁价格较高，企业将土地临时出租，于2012年7月1日与乙公司签订土地租赁协议，当年收取租金180万元，款项已经收到，营业税税率为5%，城建税税率为7%，教育费附加征收率为3%。
2012年7月1日，收到租金时会计处理为：
借：银行存款 180
贷：其他业务收入 180
2012年7月31日起，每月摊销时的会计处理为：
借：其他业务成本 20
贷：累计摊销 20
2012年7月31日，相关税金及附加会计处理为：
借：营业税金及附加 [180×5%×（1+7%+3%）] 9.9
贷：应交税费——应交营业税 9
——应交城建税 0.63
——应交教育费附加 0.27
假设2012年11月15日，与乙公司签订协议将该土地使用权以15000万的价格出售，假定不考虑相关税费，款项已经收到。
则2012年11月15日，出售时会计处理为：
借：银行存款 15000
累计摊销 200
贷：无形资产 ——土地使用权 12000
营业外收入 3200
若租赁日，企业董事会批准，土地使用权改变用途，提供确凿的证据，但土地使用权公允价值不能可靠计量。
2012年7月1日，土地使用权转换时会计处理为：
借：投资性房地产——土地使用权 12000
累计摊销 120
贷：无形资产——土地使用权 12000
投资性房地产累计摊销 120
2012年7月1日，收到租金时会计处理为：
借：银行存款 180
贷：其他业务收入 180
2012年7月31日起，每月摊销时的会计处理为：
借：其他业务成本 20
贷：投资性房地产累计摊销 20
2012年7月31日，相关税金及附加会计处理为：
借：营业税金及附加 [180×5%×（1+7%+3%）] 9.9
贷：应交税费——应交营业税 9
——应交城建税 0.63
——应交教育费附加 0.27
2012年11月15日 出售时会计处理为：
借：银行存款 15000
贷：其他业务收入 15000
借：其他业务成本 11800
投资性房地产累计摊销 200
贷：投资性房地产——土地使用权 12000
若租赁日，企业董事会批准，土地使用权改变用途，提供确凿的证据，且企业能够提供与土地使用权公允价值相关的资料，如表1。
2012年7月1日，转换日会计处理为：
借：投资性房地产——土地使用权——成本 12200
累计摊销 120
贷：无形资产——土地使用权 12000
资本公积——其他资本公积 320
2012年7月1日，收到租金时会计处理为：
借：银行存款 180
贷：其他业务收入 180
2012年7月31日，相关税金及附加会计处理为：
借：营业税金及附加 （180×5%×（1+7%+3%））9.9
贷：应交税费——应交营业税 9
——应交城建税 0.63
——应交教育费附加 0.27
2012年7月31日，公允价值变动时会计处理为：
借：投资性房地产——公允价值变动 300
贷：公允价值变动损益 300
2012年8月31日，公允价值变动时会计处理为：
借：投资性房地产——公允价值变动 1000
贷：公允价值变动损益 1000
2012年9月30日，公允价值变动时会计处理为：
借：公允价值变动损益 200
贷：投资性房地产——公允价值变动 200
2012年10月31日，公允价值变动时会计处理为：
借：投资性房地产——公允价值变动 700
贷：公允价值变动损益 700
2012年11月15日 出售时会计处理为：
借：银行存款 15000
贷：其他业务收入 15000
借：其他业务成本 13800
贷：投资性房地产——土地使用权 ——成本 12000
——公允价值变动 1800
借：公允价值变动损益 1800
资本公积——其他资本公积 320
贷：其他业务成本 2120
现将不同会计核算模式下对企业当期损益的影响对比如下：（表2）
四、结论
结合上述账务处理和报表数据比较分析，可以看出，企业土地使用权在“无形资产”核算模式下和“投资性房地产”成本模式核算下，对企业当期利润总额指标、净利润指标的增减变动没有影响，由于出售核算时确认的损益账户不同，则对营业利润指标产生影响。“无形资产”核算模式下营业利润指标为负数，而若转换为“投资性房地产”核算模式下则营业利润指标为正值。可见，若不转换会计核算方式，会对会计信息使用者传递企业主营业务获利能力表现不佳，偶发获利能力较强的会计信息。因此，笔者认为在非特殊情况下，需及时调整企业土地使用权租售的会计核算方式，及时由“无形资产”的会计核算方式进行“投资性房地产”计量方式的转换，以保证企业会计信息的真实性。
当企业能够提供确凿的证据说明其土地使用权用途发生转换，且能够提供投资性房地产活跃市场公允价值资料时，通过以上分析可以看出，根据土地使用权价值量的“刚性”特征，若企业将土地使用权由“无形资产”核算模式转换为“投资性房地产”公允价值模式核算时，相比而言，营业利润指标可能出现较大的增加，从而影响企业利润总额指标及净利润指标相应的增加变化。因此，笔者认为，为保证会计信息质量要求的谨慎性原则，企业在非特殊情况下应尽量采用“投资性房地产”成本计量模式而避免采用公允价值计量模式。
参考文献：
土地投资的方式范文4
关键词：房地产、税务筹划、所得税、土地增值税
税务筹划是随着市场经济运行的规范化、法制化以及公民依法纳税的意识提高而出现的，随着市场经济体制的不断完善，税务筹划将具有更广阔的发展前景。房地产开发企业要在激烈的市场竞争中立于不败之地，必须对纳税活动进行全方位、多层次的运筹。
所谓税务筹划，是纳税人在国家税收法律规定许可范围内，通过对投资、经营、核算等一系列经济活动的事先安排，以充分利用税收法规所提供的包括减免税在内的一切税收优惠政策和运用税收法规所允许的技术差异，从而达到尽可能降低税收负担或递延缴纳税款的目的，以使纳税人获得最大的经济利益。
在对房地产项目税收进行筹划之前，有必要先了解一下当前房地产项目税收立法整体情况。一个房地产项目从招投标、开发、建设到销售（转让）过程主要涉及以下这些税种：企业所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、契税等，相对应的法规为各税种暂行条例及其实施细则以及财政、税收部门的规章、通知、批复等。
因此，进行税务筹划，必须是在充分了解国家税收政策的基础上结合企业的自身情况进行。税务筹划的分类主要可以分为分行业、分税种、根据经营活动三种类别进行筹划。房地产项目可以从企业的经营活动以及区分不同税种进行税务筹划。
一、根据房地产企业的应缴纳的税种进行税务筹划
一般来说，房地产企业需要缴纳所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、契税等。根据税种进行税务筹划，主要是通过减免税政策、税法的模糊性、选择性、数量性条文等进行税务筹划，还可以通过税基、税率、税额避税的方法进行节税。房地产企业需要承担的税种主要是营业税以及企业所得税，而5%的营业税以及在此基础上附加的教育附加与城建是根据企业的销售额征收的，因而节税空间不大。接下来主要从企业所得税、土地增值税两个税种简单介绍一下税种的税务筹划。
（一）、企业所得税的税务筹划
根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》的规定在我国境内实行独立经济核算的企业或者组织，应当就其生产、经营所得和其他所得缴纳企业所得税。因此房地产企业从房地产开发经营和其他经营活动取得的所得，是企业所得税的征收对象，同时还包括对外投资产生的股息、利息、租金、转让各类资产、特许权使用费等所得。目前，内资房地产企业的企业所得税为25%。
（二）、土地增值税的税务筹划
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应缴纳土地增值税。该税种是针对房地产市场而设的特殊税种，因此更有必要进对土地增值税进行税务筹划。
1、根据土地增值税的征税范围进行筹划
土地增值税的征税范围为：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物行为，不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。因此，像房地产中的代建房行为就是应该属于劳务行为，其收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定最终用户，实行定向开发，以达到减轻税负的目的，避免开发后销售缴纳土地增值税。
2、利用土地增值税起征点作税收筹划
土地增值税的起征点为：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20％，免征土地增值税。利用这一规定，纳税人在建造普通标准住宅出售时，应考虑增值额增加带来的收益和放弃起征点的优惠而增加的税收负担之间的关系，否则增值率稍高于起征点就会带来损失。
阳光房地产开发公司建造一幢普通标准住宅，取得销售收入693万元。该公司为建造普通标准住宅支付的地价款为100万元，建造此楼投入了300万元的房地产开发成本（其中：土地征用及拆迁补偿费40万元，前期工程费40万元，建筑安装工程费100万元，基础设施费，开发间接费用40万元），房地产开发费用为40万元，与转让房地产有关的税金为55万元。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规定，该房地产企业可以扣除的费用除了上述费用以外，还可以加计扣除（100+300）×20%=80万元。因此，该房地产企业的增值率为（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20.5%。根据税法规定应按30%的税率缴纳土地增值税（693-100-300-40-80-55）×30%=35.4万元。企业税后利润为693-100-300-40-80-55-35.4=82.6万元。如果该企业进行纳税筹划，将该批住宅的出售价格降低为690万元，则该公司的增值率为（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20%.根据税法的规定，该企业不用缴纳土地增值税。企业税后利润为690-100-300-40-80-55=115万元。进行纳税筹划后使企业减轻税收负担115-82.6=32.4万元。
3、利用增加扣除项目金额进行税收筹划
计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。而增值率=增值额 / 扣除项目，因此适当增加分母，即扣除项目，可以降低增值率，适用较低的税率，达到降低税负的效果。
税法准予纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本；房地产开发费用；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目，主要是指从事房地产开发的纳税人允许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成本之和的20%。其中房地产开发费用中的利息费用如何计算，《土地增值税暂行条例实施细则》中做了明确规定，房地产企业可以选择适当的利息扣除标准进行税收筹划。税法规定利息支出凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的 10%以内计算扣除。房地产企业据此可以选择：如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除；反之，主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。
二、根据房地产企业的经营活动进行税务筹划
（一）.利用不同的资金筹措方式进行税收筹划
房地产开发企业对资金的需求量较大，如何更好地筹措资金，对公司的经营起着至关重要的作用。从税收的角度来看，不同的筹资模式方式公司所承担的税收负担是不同的。
假设2011年1月份阳光房地产开发公司新开发一个项目，需要资金1000万元，由于公司采用的筹措资金的方式不同，对公司的税负影响也必然不同。
如果企业选择银行贷款融资方式，按年利率6%计算，每年需要支付利息60万元，根据税法规定，该利息费用可以在税前扣除，因此采用银行贷款融资方式融资，对公司利润的影响额为60万元，可以为公司节税60×25%=15万元；如果阳光房地产开发公司经过批准发行债券融资，公司债券可以对社会公开发行，也可以局限于企业内部职工发行。税法规定资本红息不得在税前扣除，而债券利息可以作为费用在税前列支。如果债券年利率为10%，则通过债券融资对公司利润的影响为100万元，即采用发行债券的方式融资可以为企业节税25（100×25%）万元。采用上述两种方式融资，都可以达到节税的目的，只是影响程度有所不同，但如果企业通过发行股票的方式进行融资，由于发行股票属于权益资金模式，只能按税后利润分配，所以不能有效降低税基。
（二）、通过不同的投资方式进行税务筹划
根据我国现行税法规定，投资收益、经营收入及利息收入涉及的税目与税率是不同的，会产生同样的投资收入所对应的税负不同的情况。因此出于对节税利益的追求，可以通过将不同性质的收入进行相互转换达到税收筹划的效果。
譬如阳光房地产公司有500万的闲置资金，希望与某房地产开发公司A进行合作，至于采用什么样的方式进行合作很有讲究，毕竟采用何种方式进行合作将直接对阳光房地产公司的今后取得的合作收入的纳税活动产生决定性的影响。
阳光房地产公司主要可以采取三种方式与A公司进行合作：第一种是直接将500万作为出资与A公司进行合作开发房产；第二种是通过金融机构将500万资金出借给A公司参与房产开发；第三种是采取投资入股方式参与房产开发。
假设阳光房地产公司在1年以后中途退出该房产开发项目，经与A公司协商，分得现金100万。第一种方式下，100万收入按税法规定作为项目收入分利。由于阳光房地产公司出资金，其收入不分摊任何成本，在公司分得100万元时，相当于公司将合作开发的房产中属于自己的部分转让给A公司，转让价格为600万元。转让收入需要缴纳不动产销售的营业税及附加、企业所得税。其中营业税及附加为33万元，企业所得税16.75万元，税后收入为50.25万元。第二种方式下，假设阳光房地产公司通过金融机构将500万借给A公司。1年后阳光房地产公司同样收回100万元，其作为利息收入，应缴纳金融业营业税及附加5.5万元，企业所得税23.625万元，税后利润70.875万元。在第三种情况下，房产完工销售后分回股利100万元。由于两个公司的税率相同，公司100万税后利润不需要补税，即阳光房地产公司所获经济利益为100万元。从以上三种投资方式看第三种税负最轻，但要承担经营风险，而且B公司不负责还本。第一种与第二种相比，第一种投资方式税负较重，但是阳光房地产公司直接参与了房产开发项目，获得开发经验。在实际操作中，由于经营收入、利息收入、以及分红收入在收入性质上可以相互转让，企业可以结合自己公司的实际情况、实际需求来确定经营投资方式以减轻税收负担。
（三）、合作建房的税务筹划
土地投资的方式范文5
关键词：房地产；合作开发；税务；筹划
所谓税务筹划，是在完全符合税法、不违反税法的前提下进行的，是在纳税义务没有确定，存在多种纳税方法可以选择时，企业做出缴纳低税负的决策，其目的是实现企业价值最大化和使纳税人的合法权益得到充分的享受和行使。企业进行税务筹划的目标不仅仅是直接减轻税收负担，而且还包括:无偿使用财政资金以获取资金的时间价值，保证账目清楚，纳税申报正确，缴税及时足额，不出现任何关于税收方面的处罚等。
近年来，全国房地产市场和房地产企业被社会公众关注的频率不断提高，特别是房地产开发企业的行业利润率普遍较高，税务部门对于房地产企业的税收也逐步趋于规范和严格，并提出了一系列的加强征管措施。在这种形势下，应该采取什么措施来实现对房地为了加强房地产市场管理，国家对于房地产行业的税收征管工作日渐加强。那么房地产开发企业又该如何合法地进行税务筹划，从而达到税后利润最大化的目标呢?
1．房地产项目合作开发模式
以物易物式合作建房是指由一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。项目独立核算法是以拥有土地的一方企业为主体，另一方资金以协议借款方式参与项目的开发，并约定对项目税后利润的分配方式。另外，还有新设公司合作建房，开发企业采取增资或股权部分转让方式吸收外部投资。
这几种合作方式中合作方承担的责任和享有的权力不尽相同，但对投资各方的利益分配上只要方案得当，均能达到相同的结果。
2．项目合作开发方式的税务分析筹划
2.1以物易物式合作建房
（1）土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。实际业务中由于土地使用权证在甲方。参与合作建房的开发产品如果是对外出售的商品房，因涉及办理房产证和施工许可证等，比较复杂，实际操作性较差，一般房地产企业不会考虑此种方法。
（2）以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。如甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业－租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。
所得税处理方面，开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，该项目未成立独立法人公司，开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方（即合作、合资方，下同）开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。
土地增值税方面，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。这种方法适合参与合作建房的双方出于自用目的，因土地出租，办理相关产权证较困难，不适合对外出售的开发产品。
2.2项目独立核算法
国税发【2006】第031号规定：开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：
（1）开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
（2）投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税。
按此规定，合作双方实现利润先税后分，提供资金一方不得以任何名义从另一方收取利息，规避所得税。由于是利用自有资金开发，筹资成本不得在开发成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出，对拥有资金投资方的投资回报率会产生影响。拥有土地的开发企业的筹资成本可以税前扣除。在纳税筹划时，可以确定合作双方投资开发该项目不计利息的，视同准注册资本的投资额，双方按此比例进行税后利润分配，项目开发不够的资金采用双方对金融机构担保的方式，获得开发贷款，使得投资方的借款利息能在税前扣除，充分利用财务杠杆，提高投资方的投资回报率。
项目开发建设过程中，土地使用权人和房屋所有权人均未发生变化，未发生《中华人民共和国营业税条例》规定的转让无形资产的行为，一方提供土地使用权，另一方提供所需资金，以拥有土地使用权方的名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房，在此过程中不另外涉及所得税和土地增值税。
3．小结
房地产企业要充分考虑价格提高带来的收益与不能享受减免优惠政策及提高税率增加税负之间的关系。但税负仅是房地产企业在确定销售价格要考虑的因素之一，企业还要认真分析价格变动与房地产市场竞争能力变化的关系。通过不同价格销售方案的分析比较来确定合适的房地产销售价格，以减少税负，实现利润最大化。
参考文献:
[1]张艳纯.企业纳税筹划[M].长沙:湖南大学出版社, 2004.
土地投资的方式范文6
【关键词】房价;宏观调控;土地供应;房地产市场
一、我国房地产发展现状
1、房地产开发投资
自1998年以来，我国房地产市场发展势头火热，房地产开发投资额呈连年大幅上升趋势。1998年房地产开发投资额为3614亿元，2013年达到86013亿元，增长了约24倍，年均增速保持在15%以上，占全社会固定资产投资的比重由12%上升到19%a 1998年到2004年这一段时间内，房地产开发投资保持持续较快的增长率，2004以后，其波动幅度显著加大。受国际金融危机的冲击，2008和2009年我国房地产开发投资额下降，但在2010年迅速回升，总体来说，住房市场化改革后的十几年是我国房地产市场发展的黄金时期。2011年以后，受调控政策影响，房地产开发投资增速下滑，市场趋于平稳。
2、商品房销售情况
1998年，全国商品房销售面积12185万平方米，截止2013年增长到130551万平方米，增长了约10倍。除2008年下降15%外，其余各年增长率皆为正。2004年以前，增长率在20%-30%间小幅波动，2004年后，波动程度显著上升。
二、土地供应和房价互动机制
（1）土地供应影响房价的路径
从土地的自然属性来看，土地的总量是有限并缺乏弹性的，不受人类活动的影响。但由于土地具有稀缺性、用途可变性和报酬递减性等经济属性，使得土地的所有者拥有了通过土地的供应来调控土地市场及房屋市场的能力。特别是在我国，城市土地所有权属于国家，政府垄断土地一级市场，通过实施土地政策干预房地产变得更为便利。切实可操作的政策工具是土地供应影响房地产市场起点，运用政策工具，影响与土地相关的一系列操作变量。这些变量通过市场机制的作用，最后转化为具体的中间变量，形成对房地产市场的最终影响，达到调整土地的收益分配，改变房地产市场的发展规模、速度和结构，平抑房价的短期波动，并推动经济长期稳定增长的目的。
（2）土地供应量对房屋供应量的影响
土地是房屋最重要的生产要素，土地供应量变化首先影响到房屋的供应量。在需求及企业生产函数给定的情况下，“面粉”量发生变化，“面包”的供应量自然受到冲击。Ruijue Peng & William C. Wheaton（1994）}}0}在他们的研究中曾指出，土地供应量影响房屋供应量的机制可能有以下两个：（1）减少土地供应会减小开发企业土地的可获得性或增加开发企业的拿地成本，必然减少开发企业的土地储备，进而影响房屋开发量。在一定的需求水平下，开发企业房屋库存量减少带来供给压力，从而选择提高供给价格。（2）在城市建设中，土地与资本可以相互替代。如果长期可供给土地的减少打破了住房供给与需求的平衡，最终会提高人们愿意支付的租金和愿意承担的房价与地价，此时为了维持住房供给与需求增长的协调，资本就会替代土地，也就是说，单位土地匹配的资金量上升，通过容积率的调整，住房建筑密度增加。但我国的城市土地建筑的容积率在城市规划时已经确定，并作为一项规制条件附带在土地出让过程中，制约了土地与资本的相互替代机制，房屋的供给量相应减少。
（3）土地供应量对房价的影响
土地供应量与对商品房价的影响机制为：土地政策通过影响土地供应量的变化，经生产函数途径影响房地产开发，导致商品房数量变化，从而改变供求关系并影响房地产价格。土地供给量在土地市场上作用于土地均衡价格，经成本推动对房价产生影响。以上两个影响在数量关系上表现为土地供应量与房价的负相关关系。
（4）土地出让方式对房价的影响
协议供应方式是强计划性的供应方式，它将竞争排除在外，在供给和需求两端都只有一个参与者，是一种双边垄断市场。一般来说，协议的供应方式比出让的供应方式形成的价格低，但开发商为获取土地付出的成本却不等于协议价格，其中有两个比较主要的影响因素，一是交易成本，二是寻租成本，额外成本的存在，使得协议供应土地的名义价格一般低于实际价格。从我国的实践看，实行经营性用地招、拍、挂制度前，开发公司并非全部从事房地产开发，主要包括几类：一是专职负责立项、审批、规划定点等，二是专办用地手续的，三是办理规划、建审手续的，一般接手第二类公司的项目，最后才是从事房地产开发的开发企业。开发商取得土地前被层层剥皮，一个项目多次转手，交易环节多且交易成木较高。负责拿地的公司为了获取土地使用权，需要与政府维护良好的关系，这一过程中往往存在违规行为，协议供应存在较大寻租空间。
但实际上，土地出让方式主要通过影响地价的形成机制影响地价，通过地价的途径影响房价，“招牌挂”的实施相比于协议会显著提高土地价格。
三、完善我国土地供应和房价互动机制的建议
1.完善土地“招拍挂”制度、探索多种交易形式
一是针对历年招拍挂实践中出现的问题，加以解决或完善。建立出让前预研判，选用更加灵活的差别化竞价方式。并加强竞买人资格审查，严格市场准入条件，减少非理性竞争。
2.创新国有土地经营方式，减少地方政府的土地财政依赖
政府是土地出让的主体，控制土地出让的数量与节奏，财政收入的制度影响政府的土地出让行为。因此，要从长远解决我国土地供应存在的问题，需要从转变经济发展方式角度，改革政府“以地谋发展”的制度条件，设计一套可逐步替代传统发展方式的新模式。
3.处置土地闲置和囤地炒地，促进土地供给有效性
一是加大闲置土地处置力度，建立闲置土地实施检测和反应机制，一旦发现土地闲置问题严重，按《闲置土地处置办法》，监督开发企业尽快启动闲置土地开发。
参考文献：
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