维修基金管理范文1
关键词：房地产；维修基金；管理
维修基金，又称“公共维修基金”“专项维修基金”，是指住宅物业的业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳一定标准的钱款至专项帐户，并授权业主委员会统一管理和使用的基金。
维修基金由该物业内的业主共同筹集，业主按照缴纳比例享有维修基金的所有权，但使用权归全体业主所有，单个业主不得向银行提取自己所有的维修基金部分。维修基金与具体房屋相结合，随房屋存在而存在、灭失而灭失，不因具体业主的变更而变化，因房屋产权变更成为新业主时，维修基金也应经旧业主更名为新业主名下。
维修基金的收取比例按照购房者从开发商处购买房屋、办理产权过户时按照总房价2%-3%的比例缴纳至物业所在区房地产主管部门指定的商业银行。维修基金的具体收取标准由各地房地产行政主管部门根据当地实际确定。维修基金由物业所在地的房地产管理部门统一监督设立，由物业管理公司代为管理和使用。
随着市场经济的发展和住房制度改革的深化，城市居住用房所有权结构发生了较大变化。如何建立与房地产产权多元化相适应的房地产维修管理体制。理顺房地产维修工作中政府主管部门、售房单位及购房人的关系，保障房地产共用部位、共用设施设备维修更新工作的顺利实施，成为社会各界和居民群众关注的焦点难点问题。为解除居民购房后的后顾之忧，减少房地产维修工作的纠纷，维护好广大购房人的合法权益，现就如何建立房地产共用部位、共用设施设备维修基金制度，完善产权多元化房地产维修关系作一探索。
一、房地产维修基金的现状
在我国，房地产维修基金在缴纳使用管理方面都都有一定的规定，但是却也由此产生一系列问题，只有在充分了解住房维修基金现状下，才能够有效地提出解决问题的方法。目前我国房地产维修基金现状从几个方面看：
1、 相当业主对收取房地产维修基金存在认识误区
(1)部分业主对房地产维修基金是什么。用来做什么等基本情况毫不了解。除房地产价格以外．房地产维修基金是最大一笔费用支出，数额巨大的房地产维修基金容易对业主造成心理暗示作用。业主从心理上也易形成抵触情绪，不愿意交纳这笔大额资金。
(2)部分业主容易把房地产维修基金等同于房地产管理费用当中的一部分。认为交纳的房地产管理费中已经包含房地产维修基金，业主不大情愿交纳这部分“多余”的资金。
2、房地产维修基金保值增值、续筹体制不健全
房地产维修基金在保值、增值和续筹方面措施不到位。房地产公司为了自身利益会抵触这一做法：政府出面进行过多的管理，不利于市场经济的发展；进一步说，房地产维修基金在收集上难度较大，就算是用于金融投资．基金的安全性也难以得到保障。在房地产维修基金续筹方面，各方主体的责任及关系不清晰．这样很容易引起纠纷。
3、乱用维修基金问题
开发商在前期房地产管理合同中往往把日常维护保养和维修不分，把理应由房地产管理企业管理费用承担的开支转嫁给维修基金支出：前期房地产管理合同也不区分保修期内和保修期满后的维修责任，一概统统由业主用维修基金负担。另外，有的开发商在前期房地产管理期间，不交自己尚未出售的商品房的房地产管理费和房地产维修基金，损害小区业主的利益。
二、加强房地产维修基金管理的对策
1、确保开发商及施工单位履行品房保修义务，应制定商品房建设质量管理法律的实施细则，明确落实开发商在房地产保修期内的维修责任。比如，由其为所建房地产小区内的商品房建立维修基金或根据不同共用部位共用设施投保不同期限的房地产财产保险。
2、为了防止开发商和房地产管理企业在前期房地产管理中合谋侵吞挪用、不正确使用房地产维修基金，切实维护业主的维修基金处分权，应在立法中要求，每一笔维修基金的使用计划都要在小区内公示，得到多数相关业主书面签名同意后方能实施，对于额度较大或较为频繁的维修计划，还要经相当资质的评估中介机构评估鉴定结论
3、广泛宣传维修基金归集、管理、使用的相关法规政策
住房共用部位、共用设施设备维修基金如何归集、管理和使用，各级政府主管部门能够了然于胸且说得头头是道，可是对广大业主和房地产管理企业而言却不免茫然。这就需要政府主管部门通过各种媒体，广泛宣传维修基金归集、管理、使用的相关法规政策，使广大业主和房地产管理企业真正了解维修基金的用途、管理状况及使用方法。并号召和鼓励J。大业主参与监督和管理，有条件的城区应建立维修基金归集、管理、使用信息平台，通过上网或房地产市场的触摸屏等信息渠道，使广大业主及时了解、掌握维修基金归集、管理、使用的政策法规和归集使用情况。同时还可由政府主管部门开办学习班或讲座，对业主委员会及房地产管理企业进行政策、业务培训和指导，使之熟悉维修基金相关业务流程，进而促进维修基金归集，管理和使用的规范化。
4、统一制定维修基金筹集办法
应明确大修与中、小修的范围界限，使基金的动用有严格界定，避免房地产公司将由自身负担的中、小费用转嫁给业主负捐。另外，在测算基金筹集比例时应注意涵盖需更新的共用设施设备的更新费用，其中高层建筑费用更高。更新费用总额相对而言比较大．在设计维修基金筹集比例及筹集时间时应充分考虑并涵盖这些费用，在开发商和购房者间按合理比例分摊，避免在更新当时向业主一次性收取，给业主造成沉重负担。
5、加强维修基金的独立核算
从当前各地反馈的情况看，有的把房地产维修基金与房地产款混同核算，有的把房地产维修业务基金业务与管理者的自身经营业务会通核算，有的作简单挂账处理等。房地产维基金缴存、支取、使用和管理都需依政策规定进行。这种混账核算不利于政策的贯彻执行，不利于房地产维修基金业务的进一步开展。所以房地产维修基金应有规范的会 计科目。维修基金运营管理部门应根据自身需要设立科目，应清晰明确地反映维修基金的缴存、支取和使用。同时应有统一规范的财务会计报告。有关房地产维修基金的信息只是部分的体现在一些统计报表里。远不能满足对房地产维修基金规范管理的需要，这是亟需解决的问题。
6、促进基金有效合理的使用
维修基金在使用和管理中要专款专用，明确维修基金归全体业主所有，房地产管理企业提出计划和预算，经业主委员会批准，委托房地产管理企业实际操作使用：业主委员会成立前，维修基金可由政府主管部门代营；维修基金由专户存入银行，接受银行监督检查，不能挪作它用。值得引起注意的是，维修基金不能由房地产管理企业直接掌管，企业是短期行为，基金是长期使用。如果房地产管理企业聘任到期或遭到解聘，不交回基金，会引起纠纷，直接影响维修基金的安全性。另外，当维修基金数额巨大时，要争取产生最大的增值效益，闲置时，可用于购买国债和其它法律法规允许的投资渠道，维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。
7、维修基金的使用与监督
维修资金的使用核准：已售公房维修基金利息由房地产原产权单位提出申请，经相关业主确认后，到房地产所在区房管局办理资金支用手续。商品住房维修资金由房地产管理企业提出维修计划，经业丰大会审议后，由业主委员会到房地产所在区房管局办理支用手续；未成立业主大会前，维修资金支用申请须经三分之二以上业主确认。购房人转让房地产时，缴存的维修基金不予退还，由买卖双方持产权证书办理维修基金交接过户手续。因房地产拆迁或其他原因造成房地产灭失的，维修基金及其利息余额返还所有人。
三、结语
维修基金管理工作目前仍处于发展探索阶段，许多问题有待进一步解决。总之，房地产维修基金政策的不断完善，有利于尽快从根本上解决居民购房后房地产共用部位、共用设施设备维修问题。对完善住房市场机制将起到积极的作用。
参考文献：
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维修基金管理范文2
论文关键词：物业管理维修基金自营模式规模经营
论文摘要：物业管理在我国已经逐渐步八正轨，目前施行于各个城市的管理模式都是从香港或国外引进，与中国实际有所差距。本文从人员素质、基金运作，管理模式和企业规模四个方面详细论述，目的是找到一种新的思路，从而使我国物业管理能进步发展。
物业管理产生于十九世纪的英国．伴随工业革命逐渐兴起．发展到今天已经有近二百年的发展历程．因此它的理论、运作模式与西方经济理论有千丝万缕的联系。我国的物业管理脱胎于国外为了能更好地适应中国的发展实际．就必须从各方面对其进行调整．开辟一条新思路。笔者在从事物业管理教学实践操作中．认为从以下四方面可以进行新的尝试：
一．物业维修基金的运作模式的改进
维修基金是物业企业对物业区域公共设施设备大中修的资金来源。关于它的收取国家有明确规定：由市住房资金管理中心．在业主交纳售房款的时候由售房单位从住宅售房款中提取．多层住宅2O％．高层住宅3O％．然后再由业主按照房改成本价房价的2％交纳。如果专项维修资金花光或者不到首次交纳金额的3O％．就要启动续筹机制。尽管如此．在实际操作过程中却出现两犬问题：(1)物业管理企业私自挪用占有：(2)业主无故拒缴续筹基金。由此产生的结果．公共部位年久失修小区整体环境破坏严重。我们认为应从以下方面改进
1明确基金使用程序
由物业公司确定维修计划以及维修费用．确定要维修的工程．报业主大会同意后．通过信息管理系统分摊到维修工程涉及的各家各户，到银行的维修管理系统提取资金，银行再从每家每户中扣取专项维修资金。如果费用不高，经过业主大会直接授权业委会批准，到银行支取就可以了，如果费用比较高就实行阶梯性的交费，比如先预支30％，让维修工程先运行起来，在维修期间分阶段地支取最后留有5％的质保金，过了保修期后就可以全部交付。在业委会没有成立之前．维修费用的使用则要求物业公司提出维修计划和预算报告，政府相关部门受理．并指定专业鉴定机构进行评估，最终由市国土房管局批准到专户银行支取费用。
2建立基金审查制度
每个财政年度，由房地产行政部门牵头，联合财政、审计部门对各物业区域的维修基金账户进行审查。检查内容包括：核查每笔资金支出程序是否合乎程序．核查每笔资金的使用过程。专项维修资金在存储银行时．所得的利息都存八相应的业主名下．利息由银行操作系统分摊到各个业主的名下。除了维修工程外．其他任何的形式都不能提取专项维修资金。基金账户是在银行备案的专用账户。根据1998年的213号文件．闲置的专项维修资金经过业主大会的决策可以委托银行购买国债．但是有金额的限制．不能把所用的专项维修资金都用来买国债．同时专项维修资金不能用于风险较大的投资．如股票等。最终审查结束后．将审查结果在物业区域张榜公布．使每个业主及物业使用人都了解清楚．资金使用透明化。
3．建立续筹资金的筹集制度
对于续筹资金．应明确各户缴纳比例．通常是按建筑面积计算。缴纳时刻有物业公司直接上门收取．也可直接存入维修基金专门账户．以汇款凭据为证。对于迟缴缓缴．应建立滞纳金制度．每迟一日按一定比例收取滞纳金。长期不交费的业主应具体情况具体分析：对确实经济困难的应办理缓缴手续．延长缴费期限并收取利息对长期无故拒缴的业主应有惩罚措施．如停止物业管理服务等。
二．创建新型物业管理模式
目前．绝大多数城市的物业管理都推行一种模式．即所有居住小区普遍由物业公司进行管理。这样虽然能对整个小区实行集中统一管理．提高专业化程度。但也存在管理费用较高．很多中低收入居民承受不起的问题．是当前物业管理中存在的一个突出矛盾。为了解决这个矛盾．应该打破物业公司管理一种模式的体制．引入我国台湾地区普遍实行的业主自营式物业管理．实行物业公司管理与业主自营式管理两种模式并用的物业管理新体制。所谓业主自营式物业管理．就是将整个社区的建筑物分为两部分一部分是私产(即居民的住房)．由业主自己负责：另一部分是公产．包括庭院、各种公共活动场所和临街的配套建筑物．由社区全体成员管理。他们自己选出一个比较精干的管理委员会．全权负责本管理纯属义务．没有任何报酬。委员一般任期一年．每月开会一次．讨论决定社区物业管理的重大问题。物业管理组织非常精干．专职人员只有两位．一位是干事．另一位是门卫兼监控员他们的房间有对公产部分进行监控的先进电子设备：并且24小时录像．保留2周)．另外有少量的临时工．如保洁员、修理工等．由干事根据需要聘请。管理经费来源是将公用房屋出租．从中收取管理费．所收的管理费在支付了人员费、设备费、公产运作费、卫生费．以及其他费用公共开支以后．一般还有节余。我国台湾省各城市的经济发展与居民收入水平均比内地高出许多．尚且普遍推行业主自营式的物业管理，而我们在大多数居民收入较低的条件下．却普遍推行公司经营式的物业管理，其结果是许多中低收入者交不起物业管理费．而物业管理公司由于收入较少．出现经营困难．使小区物业管理难以开展。因此可以对现行的物业管理体制进行改革．由单一的物业公司管理模式．改为物业管理公司与业主自营式管理并用的两种模式。
三、实现规模经济在物业管理行业中的应用
物业管理是市场经济的产物。它本应是一个科技含量高．专业性强的独立的行业．但现在业界却把它演变成单纯的劳动密集性行业．成了以兽一手工劳动为主的管理行业。相当数量的物业企业基本上是小作坊式经营．服务产品单一管理项目和类型少服务手段原始、粗放经营等。原因主要有四点：一是行业准入门槛低：二是专业服务没有形成市场；三是资源分割．物业管理区域规模小四是物业费偏低．收缴率不高。针对这些问题可采取以下措施：
1．加强行业监管．断绝与房地产企业”父子关系”
很多小物业公司之所以能生存正是由于原所属房地产公司供血．而由此出现大企业吃不饱．小企业吃不了．资源浪费严重的市场状况。行政主管部门应从两方面人手加强监管(1)每年进行财务审查．由政府的审计部门审计物业公司的经济账目．断绝双方的资金支持：(2)强制推行物业区域的招投标．每个小区的物业管理都要进行招投标．由政府组织向全社会公开．实现透明化。
2建立物业企业资质等级制度
制度应在注册资本、专业人员管理经验等多方面进行规定．不同资质的企业管理的区域规模有不同要求．达不到一定规模则不准注册．从而提高了准入门槛。
3．有效整合物业管理资源
针对中小城市居住小区面积偏小、居民收入的特点．我们可以将物业区域按类型、位置进行联合．统一进行招投标。区域面积大了．既能充分挖掘企业潜力．提高企业人员工作能力：同时又因为降低了经营成本：从而能减轻业主交费负担。
四。全面提高各方的物业管理素质
物业管理虽然发展迅速．但毕竟只有二十多年的发展．人们在观念上认识层次上还需要更大的提高。正是由于差距的存在．使得企业在实施管理过程中，业主在接受服务过程中产生了很多错误行为，提高各方素质刻不容缓。笔者认为应进行以下工作：
1对业主委员会人员进行岗前培训
根据《物业管理条例》规定各类居住小区都应建立业主委员会．作为业主代表行使业利。加强业主素质教育就应从委员会成员做起．以点带面．推动全员物业管理知识的普及。具体做法是(1)当地房地产行政主管部门每年定期免费开班培训．凡是新成立的业委会均应派5O％以上成员参加．否则该业委会不予注舰(2)业委会在小区内定期培训业主．宣传物业管理方面的知识。2对物业公司专业人员数量作硬性规定
目前我国已推行物业管理资质认证工作．每年都进行物业管理员(师)资质考试．但由于没有对人员数量硬性规定．各企业对专业培训很不重视．物业服务也因此极不规范。所以各城市应在这方面有规定出台．迫使企业加强专业人员引进和培训工作．提高企业的综合实力。
维修基金管理范文3
一、第三条管理部门市房地资源局下设市物业维修基金管理中心（以下简称市中心），负责全市维修基金筹集、使用的监管和信息管理工作；负责对各区、县物业维修基金管理中心的业务领导、监督和培训。
各区、县房地局应当设立区、县物业维修基金管理中心（以下简称区、县中心），负责所辖区域维修基金的设立、归集和使用监督管理；负责维修基金信息系统操作、业务指导和培训。
二、第四条维修基金的设立本条第一款所称的新建内销商品住宅，是指1999年12月1日之前销售的普通内销商品住宅，以及1999年12月1日起纳入内销商品住宅范围销售的普通内销商品住宅、侨汇商品住房、经济适用房、动迁房等。
三、第五条维修基金专户的开立本条所称的专户银行是指市房地资源局指定的商业银行。
区、县房地局与专户银行签订的委托协议应当使用由市房地资源局印制的示范文本（详见附件一）。
区、县房地局开立维修基金专户时，应当按人民银行规定提交有关文件和资料。
开立的维修基金专户，应按市房地资源局规定，以物业管理区域为单位按幢编制产业代码及分户清册（详见附件二）。
区、县中心应将维修基金专户帐号书面告知市中心。
四、第六条首期维修基金的交纳标准本条所称的每平方米建筑面积成本价，由市房地资源局和物价部门公布。其中，2000年12月31日之前出售的商品住宅，其每平方米建筑面积成本价以1198元计价；2001年1月1日起出售的商品住宅，按签订土地使用权出让合同当年的每平方米建筑面积成本价计价，成片出让土地的地块，按签订土地使用权转让合同当年的每平方米建筑面积成本价计价；签订合同的时间在1996年以前的，每平方米建筑面积成本价按1198元计价。
根据本条第三款规定由业主大会或业主代表大会决定设立维修基金的，应当在通过的业主公约中予以约定。
五、第七条维修基金的交纳时限房地产开发企业应持土地权属证明、建设工程规划许可证和具有相应资质的测量机构出具的房地产实测报告及应交维修基金的分户清册，向区、县中心办理维修基金交款确认手续。区、县中心确认后，开具《商品住宅维修基金交款通知（房地产开发企业专用）》（详见附件三）。房地产开发企业应当依据通知要求向专户银行交款。专户银行收款后，应当出具专户银行盖章的《上海市房地产开发企业商品住宅维修基金交款凭证》（详见附件四）。
房地产开发企业与购房人订立预售合同中的房屋交接书或出售合同时，应按交接书或出售合同确定的房屋建筑面积计算购房人应交纳的维修基金金额，并按规定代房地产管理部门向购房人开具《商品住宅维修基金交款通知（购房人专用）》（详见附件五），购房人应当依据通知要求向专户银行交款。专户银行收款后，应当出具专户银行盖章的《上海市购房业主商品住宅维修基金交款凭证》（详见附件六）。
房地产开发企业或购房人提交经专户银行盖章的商品住宅维修基金交款凭证后，房地产登记机构方可受理房地产初始登记或房地产变更登记。
在区、县房地局核准业主委员会登记的同时，区、县中心应书面通知房地产开发企业按本条第一款第三项规定，将尚未出售商品住宅中应由购房人交纳的维修基金划至业主委员会的维修基金帐户。房地产开发企业持银行盖章的交款凭证向区、县中心和业主委员会备案。房地产开发企业逾期不交纳的，由区、县房地局依照《上海市居住物业管理条例》的规定作出行政处罚；业主委员会也可依法向人民法院提起民事诉讼。
新建外销商品住宅出售时设立维修基金的，按新建内销商品住宅交纳维修基金的规定程序办理交款和房地产登记手续。
六、第八条首期维修基金交存情况的检查和公布区、县中心每月应与专户银行核对维修基金的交存情况，每年以物业管理区域为单位，公布维修基金交存情况。
区、县中心应当定期按规定将维修基金交存情况报市中心。
七、第十条维修基金帐户的开立本条所称的开户银行是指市房地资源局指定的商业银行。
业主委员会开立维修基金帐户，应当按规定向市或区、县技术监督部门办理组织机构代码登记手续，与物业所在地的区、县开户银行签订委托协议，并使用由市房地资源局印制的委托协议示范文本（详见附件七）。
业主委员会维修基金帐户开立后，应将开户银行及帐号报区、县中心备案。
八、第十一条开立维修基金帐户提交的文件和资料本条所指的开户申请书，是指由开户银行提供的《开立银行帐户申报表》（详见附件八）。
本条所指的业主委员会成立的批准文件是指区、县房地产管理部门核准登记的批复（详见附件九）和业主委员会证书（详见附件十）。
本条所指的业主委员会委托物业管理企业办理开户手续的委托书，其格式样本详见附件十一。
业主委员会成立之日起15日内，房地产开发企业应持未出售房屋分户清册，专户银行应持交款业主清册，分别报区、县中心核对；区、县中心在核对后将业主分户清册提供给业主委员会。
九、第十二条维修基金的划转区、县中心经与专户银行对维修基金交存情况及本息数额核对无误后，区、县房地局应当与业主委员会订立维修基金移交协议（详见附件十二），并持支付凭证、维修基金移交协议和业主分户清册，通知专户银行将维修基金专户下的相应资金本息划入该业主委员会帐户。
业主委员会帐户开立后的帐务管理，由选聘的物业管理企业或房地产管理部门认定的中介机构负责。
十、第十三条纳入维修基金的收益在物业管理区域公共设施停放车辆、设置广告等经营性设施收取的费用中，物业管理企业对此发生的管理成本可以在该费用中列支，但具体费用需经业主委员会审核同意。
十一、第十五条物业维修和更新的实施本条所称的发生危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况，是指《关于〈上海市居住物业管理条例〉有关条文的应用解释》第十二条所规定的房屋急修项目。
十二、第十八条维修基金的支取和分摊物业管理企业从维修基金中暂借备用金的，应当编制资金预算计划，并在物业管理服务合同中约定。
业主委员会向开户银行支取费用的，应当提交下列资料：
1.支付凭证；
2.加盖业主委员会公章、业主委员会主任、副主任签字盖章的费用分摊汇总表；
3.按幢立帐、按户分摊的电脑数据。
其中，业主委员会向开户银行支取活动经费备用金的，另需提交加盖业主委员会公章和正、副主任印鉴的业主大会或者业主代表大会的决定；业主委员会支付住宅大修或者专项维修更新预付款的，另需提交施工承包合同；业主委员会向开户银行支取物业维修、更新费用的，另需提交加盖物业管理企业公章的物业维修、更新费用汇总表。
本条所称的维修基金支付凭证是指银行贷记凭证。
十三、第十九条维修基金帐目的核对和公布业主委员会向开户银行查询其帐户情况的，需提供业主委员会的证明和帐号。
业主向开户银行柜面查询其分户帐情况的，需提供业主代码和地址。
开户银行应当免费提供电话或柜面等形式的帐户查询服务业务。
开户银行应当定期按规定将维修基金存取情况报市和区、县中心。
十四、第二十条维修基金再次筹集维修基金再次筹集的标准，应在业主公约中作出约定。
维修基金再次筹集时，业主委员会或其委托的业主小组应向再次筹集的对象发出书面交款通知（详见附件十三）。业主应当依据交款通知的要求，向开户银行交款。
本条第二款所称的首期维修基金是指购房人所交的维修基金金额。
十五、第二十一条住宅转让时维修基金的处理住宅转让时，原业主交纳的维修基金剩余款额，由物业管理企业提供证明，由住宅受让人向原业主支付。转让合同另有约定的，从其约定。
十六、第二十二条维修基金帐户的变更业主委员会办理维修基金帐户的有关变更手续时，除按开户银行规定提交有关资料外，有下列情形之一的，还须提交下列文件或资料：
1.物业管理区域发生调整或者业主委员会主任、副主任发生更换的，须提交区、县房地局核准变更登记的证明文件（详见附件十四）。其中，物业管理区域发生调整的，还须提交相应的电脑数据。
2.物业管理企业发生更换的，须提交经区、县房地局备案的新订立的物业管理服务合同。
十七、第二十三条维修基金帐户的注销因拆迁等原因致使住宅灭失的，其注销房地产权证的证明是指房屋拆迁许可证等可以证明房屋灭失的文件。
已建立维修基金的房屋在业主委员会成立前灭失的，由售房单位或物业管理企业持业主身份证件的复印件、“房屋拆迁许可证”的复印件、“商品住宅灭失退款申请书”（详见附件十五）向区、县中心提出申请，经审核同意后，持区、县房地局的支付凭证及上述资料向专户银行提取其维修基金分户帐的剩余款额，并办理分户帐注销手续。
已建立维修基金的房屋在业主委员会成立后灭失的，由业主委员会或其委托人持业主委员会证明及前款规定的证明文件和资料，向开户银行提取其维修基金分户帐的剩余款额、办理分户帐注销手续，并报区、县中心备案。
十八、第二十六条物业管理区域内非居住房屋维修基金本条所称的公共建筑设施接收单位是指公共建筑设施产权或使用权接收单位。
房地产开发企业在公共建筑设施移交前已按规定交纳维修基金的，房地产开发企业在与公共建筑设施接收单位办理设施移交手续时，可按规定与设施接收单位办理维修基金结算手续。
凡单独确权的车库等物业所有人应按《办法》规定交纳维修基金。
十九、第二十九条施行日期和执行事项本《办法》施行前的商品住宅维修基金的筹集，按下列规定执行：
1.1996年6月10日前出售的内销商品住宅，按商品住宅出售合同的约定或房屋买卖双方、房地产开发企业与业主委员会协商一致的意见执行。
2.1996年6月10日至本《办法》施行之日前出售的内销商品住宅，按市物价局、市房地局沪价房（1996）116号《上海市商品住宅物业管理服务收费暂行办法》的规定筹集维修基金。
3.1999年12月1日前出售的侨汇商品住房、经济适用房、动迁房、有限产权房、使用权房转为产权房的维修基金筹集，按当时有关规定、协议执行。
维修基金管理范文4
为规范本区维修资金的帐目公布，根据《物业管理条例》、《市居住物业管理条例》、《市商品住宅维修基金管理办法》等有关规定，制定本办法。
维修资金公布分商品房维修资金和售后公房三项维修资金两类。拆私还私维修资金、使用权转产权维修资金归为商品房维修资金类；有限产权接轨维修资金归为售后公房三项维修资金类。
对于商品房维修资金和售后公房三项维修资金兼有的业委会，根据小区的立项性质，确定帐目公布的规范标准。
商品房
一、帐目结构
房屋维修资金帐目公布以业委会为单位。按户列帐，每个门牌幢设一个公共户，业委会设一个业委会公共户。
二、商品房维修资金收支项目分类和收益记存、费用分摊方法
1、商品房维修资金收支项目分五大类。
日常收益:主要指公共部位、共用部位的经营收益，如停车费收益、广告牌收益等。
资金增加:主要指维修资金分户金额的增加，如维修资金本金的交纳，本金的利息及本金增值收入。
资金减少:主要指维修资金分户金额的非费用分摊减少，如维修资金本金的退还、灭失及用于增值的资金暂时性减少。
业委会活动经费。
日常维修更新、大修和专项维修更新费用。
2、商品房维修资金收益记存、费用分摊方法
小区公共部位收益计入业委会公共户，自然幢、门牌幢共用部位收益计入门牌幢公共户，开发单位、购房人交纳的维修资金本金及利息计入各分户。
业委会活动经费、小区公共部位日常维修更新费用、小区公共部位大修专项维修更新费用在全业委会范围内进行分摊。自然幢及门牌幢共用部位日常维修更新费用、自然幢及门牌幢大修专项维修更新费用在相应门牌幢范围内进行分摊。商品房维修资金按先公共户资金再分户资金的顺序分摊使用。
三、商品房维修资金帐目公布表编制说明
商品房维修资金帐目公布表由维修资金帐户收益、支取及对帐单组成。
1、列示维修资金帐户期初总额、收入总额、支出总额和帐户期末余额。
2、将所有在小区范围进行分摊的维修资金收支，按月份分日常收益、资金增加、资金减少、活动经费和维修五类科目公布。
四、商品房维修资金帐目公布表生成和公布方式
房屋维修资金帐目公布表由业主委员会或者其委托的物业管理企业编制，每半年公布一次。
在小区管理处、小区公示栏内张贴。业主分户的余额对帐单由专户银行寄送。
五、以商品房立项的小区中售后房三项维修资金帐目的公布
以商品房立项的小区，维修资金的管理使用以《市商品住宅维修基金管理办法》为依据，帐目公布按照商品房维修资金帐目公布规范。
售后房
一、售后房三项维修基金帐目结构
售后房三维修基金分街坊基金、房屋维修基金、电梯水泵大修基金（有电梯房屋有）三部分，由市公积金中心统一监管、增值。
二、售后房三项维修基金费用分摊方法
在分摊使用三项维修基金前，首先应确定管辖范围内售后房的比例，将维修项目总费用按售后房比例折算出三项维修基金应分摊金额。有新出售的公房，应及时到建设银行新增开户，并及时调整基金分摊中的售后房比例。
街坊基金：街坊基金用于全业委会范围的小修养护、中大修、绿化养护和小区照明电费四类支出。分摊方法是全业委会分摊。
房屋维修基金：房屋维修基金用于房屋的小修养护，中大修，水泵检修、报修、抢修、电费，楼道灯照明，信报箱分摊八类支出。分摊方法是门牌幢分摊。
电梯水泵大修基金：电梯水泵大修基金用于房屋电梯、水泵的大修。分摊方法是门牌幢分摊。
三、售后房小区公共收益的处理方法
由于售后房三项维修基金无法计入收益，因此售后房小区的公共收益在扣除管理成本后，由物业公司代管。
四、售后房三项维修基金帐目公布表编制说明
1、列示维修资金帐户期初总额、收入总额、支出总额和帐户期末余额。
2、确定管辖范围内售后房的比例，将维修项目总费用按售后房比例折算出三项维修基金应分摊金额。
五、售后房三项维修基金帐目表生成和公布方式
售后房三项维修基金帐目公布表由业主委员会或其委托的物业管理企业每半年公布一次。
在小区管理处、小区公示栏内张贴三项维修基金帐目表。
业主分户的余额对帐单由专户银行寄送。
六、以职工住宅立项的小区中商品房维修基金帐目公布方式
维修基金管理范文5
【关键词】房屋维修基金；合理利用；探讨分析
1、房屋维修基金概述
房屋维修基金是指专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后大修、中修及更新、改造的住宅专项维修资金。住宅专项维修资金专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、中修及更新、改造，不得挪作他用。其中，共用部位一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。房屋维修基金是伴随着城市化的发展而产生相当于给城市群体住房建立的“医疗保险金”。它关系到群体住房的正常使用和安全，与全体业主和社会公共利益密切相关。随着中国城镇化建设步伐的不断加快，中小城市人口不断增多，城市建设规模不断增大，房屋维修基金的重要性也不断凸显住房专项维修资金的管理、使用和监督也成为人们关注的热点。
2、房屋维修基金合理利用探讨和分析
2.1当前房屋维修基金使用中存在的问题
随着经济的快速发展，我国物业管理产业越来越规范。房屋维修基金的管理和使用相对要规范有序和有效。但在经济不发达地区及很多中小城市，物业管理产业起步相对较晚，覆盖面较窄，规范化程度也不高，主要存在以下几个方面的问题：
（1）使用申报程序繁琐。 根据当前政策法规，使用房屋维修资金，必须经过小区超过半数业主同意。有些涉及小区更新改造的重大项目还必须在征得住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上（即双三分之二以上）的业主同意后，才可以使用住宅专项维修资金。而目前在一部分中小城市，尤其是经济不算发达的地区，小区物业管理不平衡，且很多小区的业主公众意识不强，业主大会很难组织召开，业主无法通过业主大会或者业主委员会表达利益、形成决策，对于住房公共部位的维修，有的人甚至认为事不关己，不想动用自己所属的那份的维修资金。同时，由于住宅专项维修资金申请使用的程序比较繁琐，整个过程需要准备10余项材料，且大部分还需要业主签字同意，让很多业主和物业管理单位嫌麻烦，而对那些既没有物业管理又没有设立业主大会的小区业主来说，组织更加不易。此外，在很多中小城市广大业主对住房维修资金的知情面很窄，仅限于“住房维修资金的筹集使用情况”，而该项资金的交存、使用、增值收益、结存情况，发生列支的项目、费用和分摊情况以及业主分户账中住房维修资金交存、使用、增值收益和结存情况以及其他有关住房维修资金使用和管理情况等，业主则很难知情，导致与维修无关的业主不愿参与决策，出现了物业公司积极，业主观望，业主委员会尴尬的局面。
（2）房屋维修基金管理不规范。由于财政体制和管理的原因，目前在大部分中小城市，财政部门没有明确指定和开设房屋维修基金银行专户，实行专项存储，专款专用，而是将房屋维修基金纳入财政预算外资金一起管理，与预算外资金混存使用，存在被挪用的可能性。为确保维修资金的安全和保值增值，财政和房管部门应将暂不需动用的房屋维修基金以组合存款的方式存放在银行专户里对维修资金产生的利息，每年均按规定分摊至业主的个人账户，其中当年缴存的按银行活期利息结算，上年缴存的按一年定期利息结算。而在一些中小城市，房屋维修基金往往被转成了财政或房管部门的一笔额外收入或用作管理费用。
（3）房屋维修基金使用中存在“惜用和滥用”的误区。根据规定业委会掌握小区专项维修资金的使用审批权利，在实际操作中有些业委会片面考虑为维修资金增值而惜金如命，以避免任期内可能产生的维修资金续筹的难题的矛盾。对物业公司提出的必须对公共设备、公共设施的维护更新项目往往给予否定。而有些业委会则不认真履行对专项维修资金的审批监管，对维修项目具体内容以及使用的合理性不管不问，如果再遇到有些业委会个别人为私利而滥用权利，造成专项维修资金开支过大。同时有些物业管理单位为降低管理成本，听任设备设施带病运行，导致非正常的设备大修而增加维修资金额外支出。以上三种情况都会形成和加深小区业主与物业公司、业主与业委会、物业公司与业委会之间的矛盾。
2.2房屋维修资金合理利用方法探析
房屋维修基金的科学合理利用是有效维护消费者权益，保证社会稳定和谐的重要因素之一，因此需要做好房屋维修基金的合理利用，主要包括以下几个方面：
（1）做好房屋维修基金的宣传工作，提高业主加入的积极性。首先需要进一步完善房屋维修基金相关制度及规范并加大宣传推广力度，使业主家喻户晓、熟悉和了解相关政策、引导业主参与和调动自主管理的积极性，让业主也投入到维修资金的使用监管中来，以加强业委会及业主对维修资金使用监管力度。其次要进一步提高业主对房屋维修资金的知情程度。明确房屋维修资金的具体使用范围，如大、中、小修的维修内容和使用条件，了解房屋维修资金的具体使用的实际运作流程。规范物业管理企业对维修资金的项目立项、审批、公示、验收、账目公布程序。主动接受业主和业委会的监督，提高业主对维修资金管理的信任度。
（2）建立强制性应急使用维修资金的相关制度。积极探索住房维修资金使用的简易程序。可以设立应急使用渠道，在紧急情况下可先使用住房维修资金，再补办手续，能够使老旧危房以及突发损坏能及时妥善地得到维护和修缮，加快中小城市物业管理产业的发展速度，督促和指导各小区成立业主委员会，探索开展移交给物业管理企业代管的模式。切实发挥住房“医疗保险金”便民利民的作用。
例如北京住建委根据《北京市住宅专项维修资金管理办法》，为解决当发生危及房屋使用安全等紧急情况，规定可以在不征求双三分之二以上业主同意情况下，先使用专项维修资金进行房屋维修，此种危急情况共有六种。六大紧急情况是指：
a危及房屋使用安全等紧急情况包括屋面防水损坏、渗漏严重，经多次补漏后仍难以解决的；
b楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的；
c电梯发生冲顶、蹲底或意外灾害危及人身安全的，定期检验时被责令停梯整改的；
d高层住宅发生供水主管道严重漏水，水泵发生泵体漏水、泵电机烧毁等情况，导致供水中断的；
e专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；
f消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的。
同时为规范应急使用制度，既要严格审批，又要简化程序。而应急使用的申请程序应避免重复申请。出现紧急情况后，先由相关部门进行鉴定，小区业委会认证后即可组织施工，维修完成后再进行验收、审核、结算。事实证明实行了应急维修制度后，大大减少业主的有效投诉，减少业主与物业公司、业委会之间的纠纷，取得了良好的效果。目前各地都根据当地实际情况，纷纷制定应急使用的相关管理规定。
（3）规范和强化对房屋维修基金的专户专账专项管理。进一步建立和完善统一归集、专户存储、专款专用、所有人决策、政府监督的房屋维修基金管理体系。认真研究制定房屋维修基金的增值方式，确保房屋维修基金的保值和增值，并严格将房屋维修基金增值收益转入房屋维修资金滚存使用，不得挪作它用。同时，对未缴纳房屋维修资金的住房，根据实际情况制定补缴办法。例如在二手房进行交易时，原业主未缴存首次房屋维修基金或者所缴存的房屋维修基金余额不足规定标准的，由交易当事人协商足额缴存后，方能办理住房所有权转移登记等。此外，还应进一步加大对违法、违规使用房屋维修基金行为的查处力度，严肃追究挪用房屋维修资金的责任人员的法律责任。随着政府监督房屋维修基金去向力度的加大，相关法律、法规制订的完善以及业主对于自身应享受权利的提高，房屋维修基金所存在的问题将会逐步迎刃而解。
3、结束语
随着经济的快速发展，我国的物业行业发展越来越科学化和规范化。物业公司需要做好房屋维修资金的管理和利用工作，其科学化的利用将最大程度上保证业主的利益，促进社会和谐有序的发展。
参考文献：
[1]住宅共用部位共用设施设备维修资金管理办法.建设部，财政部颁布.2008
[2]深圳市住宅区公用设施专用基金管理规定，深圳市住建局颁布.2012
维修基金管理范文6
当房屋保修期满之后，我国对维修资金的使用有明文的规定，其中包括共用设施设备和住宅共用部位，前者主要是指非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等，后者包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面等；房管部门应该增强教职工对维修资金维修范围与概念的了解，采用校内有线电视宣讲、出简报、开讲座等各种形式进行宣传，最终达到提高教职工关注维修资金使用的热情和缴纳维修资金的积极性的目的，加强公有住房专项维修基金使用情况。
尽快建立专门的物业管理公司
为了保障住房区内业主的安全，很大一部分公有住房的小区都已经建立物业管理公司，特别是我国高校出售的共有住房建设时间较早，公共设施很大一部分都已经老化，在这种情况下，急需专门负责维修的管理部门，管理维修资金，健全组织机构。但是从目前的状况来看，高校物业尚未完全社会化，应该设立专门的维修资金管理科室，坚持国家、省市规定的“专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则。按照楼幢、单元、房号作为个人账户建账单位进行清晰透明的管理，定期接受教职工的监督以及业主的回馈的信息，建立与产权多元化格局相衔接、相配套的高校维修资金管理模式，全面建设小区的和谐建设。
培养优秀的专业人才
在我国高校已售出公有住房专项维修的基金使用中，所涉及的方面主要有缴交、储存、使用分摊，会计核算，投资管理等一些比较复杂的工作，所以对于基金的使用，就需要一批具有良好思维同时还要懂得相关业务的专业人员，这样就可以提高我国高校已售出公有住房专项维修基金的使用效率，同时还可以降低管理的成本。
加强专项维修基金管理的规范化
