摘要:以城市住宅小区为研究方向，分析了房屋渗漏、开裂的特象及发生的原因，并提出相应的处理方式和方法。研究发现，减少房屋渗漏、开裂现象发生的关键在于三个方面，开发商的质量质检，严禁施工人员偷工减料;施工单位在各个工艺关键的严格掌握;业主的合理使用。
关键词:物业;物业管理;住宅小区;体制
0前言
20世纪80年代以来，随着改革开放的不断深入和城市化进程的不断推进，房地产业迅速崛起，各住宅小区逐渐兴建起来。在我国物业管理作为一种新兴行业，起步比较迟，市场化水平较低，行业在成长的过程中出现了不少问题。
1物业管理的内涵
物业管理是一种公共行业服务名称，是指业主与物管企业相互配合共同对建筑物及相关设施、场地等管理的一种过程。根据物权法内相关内容，业主可自行经管物业，也可付托物管企业或其他经管人进行管理。美国的物业设有专门的管理组织，并具有一批高素养的专业从业员。同级别政府机构中也都设有房产管理局，其职责是拟定房地产法律例并进行监督，其物业管理已有较高的服务水平。我国物业管理行业的实践催生了一系列法律法规的出台。2003年6月，《物业管理条例》法颁布，于同年9月正式生效。2007年3月16日，通过了《中华人民共和国物权法》，并于2007年10月1号起正式生效。2007年8月26日，国务院对《物业管理条例》进行了修改，为了与物权法中相关法律一致，将物权法中的有关规定具体化到条例中来。
2物业管理权责识别
2.1物业管理公司的权责识别
2.1.1物业管理公司的权利
物业管理公司在管理中可以行使以下权利。1)有权按照相关法律规定并结合当地实际情况来制定小区物业管理条例，只对本小区发挥作用。2)有权制止违反规章制度的行为。3)有权将一些专项业务付托给其他专营公司来完成。比如请保洁公司人员做住宅楼道、楼梯的清扫和管道疏通等专项工作，但不得将整个物业管理运营服务转交给他人。4)有权开展有效的社区文化活动和便民工作。
2.1.2物业管理公司的职责
物业管理公司除享受上述权利外，也应承担下列义务。1)履行物业管理合同、依法经营。2)接受管理委员会和小区居民的监督。3)建立健全物业管理档案资料。4)重大管理举措应交于业主委员会审议，并得到业主委员会的认同。5)接受物管主管部门及政府相关部门的监督指导。
2.2开发商的权责识别
2.2.1开发商的权利
在前期物业管理中，开发商与物管公司属于雇佣与被雇佣关系，服务与被服务关系。开发商作为甲方可以行使以下权利。1)对乙方的管理进行监察，每年进行一次全面的考核评定，若因乙方管理不妥造成重大经济损失，在经政府相关部门断定后，有权结束合同内容。2)托付乙方对违反物业管理法及业主公约的行为做出处理。
2.2.2开发商的职责
开发商在享有权利的同时也需承担相应的职责。1)甲方自合同起效起依照规定提供乙方经营性商业用房。2)不得干涉乙方实行的管理活动。3)负责解决非乙方造成的各种纠纷。4)协助乙方做好管理工作、宣传教育与文化生活。5)法规政策中规定的需要甲方承担的其他责任。
3房屋渗漏问题
3.1渗漏原因分析
房屋建筑同人们生活密不可分，若是出现渗漏问题，会影响建筑的正常使用，还可能给居民的生命财产、安全等带来潜在影响。因此，若发现有房屋渗漏，必须及时采取有效的防治措施，防止渗漏对房屋墙体、结构构件等造成进一步的损害。与此同时分析渗漏原因，做出处理。一般渗漏常见于屋面、阳台、厨房、卫生间等。1)屋面是较常出现渗漏的地方。屋面防水层出现损坏时雨水可以直接渗入到室内。不符合相关施工要求，比如未涂刷防水涂料或在涂刷过程中出现偷工减料的情况、在铺设防水卷材时拼接未绝对地密封、原材料不符合规范等。2)房屋外墙发生渗漏的原因主要有:砌砖体施工工艺不规范，砌体砂浆不饱满，砖间存在空头缝;施工过程需要脚手架，但未将预留的孔洞堵塞好等，若雨水进入缝隙，必然会发生渗漏。
3.2渗漏影响分析
房屋渗漏是日常住宅居住中常见的问题，且对居民日常生活造成的影响较大。1)房屋渗漏会使墙面发生霉变，造成潮湿环境，从而滋生细菌、白蚁等，对家具造成破坏，影响室内布局的整体性与美观度，同时也对住户的身体健康造成一定的影响。2)房屋渗漏不仅对住户生活带来影响，若楼上发生渗漏，也会连累楼下邻居。若处理不当，久而久之漏水导致的恶劣邻里关系则给日常生活带来不必要的困扰。3)长期的渗漏会严重影响建筑物自身的稳固性，致使墙体结构层薄弱，承载力大大降低，建筑物的使用寿命大大缩减。
3.3责任划分
不同原因引发的房屋渗漏对应不同的责任体。较为常见的原因有:工程建造时遗留质量问题、业主使用或装修不当、设备老化引发漏水。1)如果是施工质量问题引发的渗漏，则根据相关的规范规定，业主有权要求开发商采取补救措施，并做出赔偿。若房屋还在质保期内，则根据签订的合同内容，开发商有义务做出整治补修。若渗漏对住户的财产造成损失，根据《民法通则》相关规定，开发商需要负民事责任。2)若渗漏是由于住户使用或装修不当造成，且对楼下或邻近住户的人身、财产等造成一定影响，即使房屋在质保期内，开发商也不需要对其负责，而造成渗漏的当事人一方需要负民事责任。3)保修期满后，若房屋屋面、外墙等正常使用仍然漏水，可以申请使用房屋维修基金进行维修。4)属于公共设施造成的漏水由物业管理公司承担维修责任。
3.4解决办法
1)为了防止房屋渗漏问题的出现，施工过程中，防水层的铺设及防水材料的应用便显得格外重要。此外，在施工过程中要对裂缝的出现提前采取防范措施。保温材料应根据预先设计的质量要求进行选用，保温不好的材料容易受压缩造成防水层开裂、渗漏。为了使雨水可以顺利地进入建筑物和城市的雨水排水系统，平屋面必须按照设计的排水方向建造缓坡。另外为了有效抑制屋面找平层的收缩变形，找平层中宜配置钢筋网片并设置分格缝，且分格缝需嵌入密封材料，缝间的距离不宜大于6mm。在铺设找平层之前，先将保温层表层清理干净并洒水防止其干燥。用水泥砂浆找平时，为防止其失水后产生裂缝，应进行二次压光提高其平整度。2)为保证荷载的对称和建筑物整体的均匀沉降，砖墙的砌筑和楼板的施工应对称实施。框架结构和剪力墙结构的填充墙砌筑必须等到梁达到一定强度时才能进行。3)填充墙砌至梁底约两皮砖高度时，需一周后再将余下的两皮砖砌筑，且在梁底处取用实心砖进行斜砌压紧，砂浆要充实。4)备好施工过程中可能会用到的一些非标准砖，若对其需求不多则用混凝土预制块取代，如此以来可减少砍砖造成的隐性裂缝，从而降低渗漏发生的可能。5)房屋的门窗通常在结构施工后安装，施工前预留好一定尺寸的门窗洞口，施工时先将木砖嵌入，之后将门窗塞入其中。这种方法容易使窗框与墙体间存在空隙，后期需要用水泥砂浆嵌实。6)安放空调的隔板、屋面挑檐等部位应有防水处理，若设计无此要求时，应该在其面板铺设一层防水层，防止阴角处有水向室内渗漏。
4结论
物业管理看似简单，实则内部运转相当复杂，小区的物业管理并非仅仅保障房屋的正常使用及环境的保护，实际上，物业管理的实施更需要业主们的配合。若业主不能及时反映发现的问题，可能会导致设备构件失修等情况。另外国家及有关部门应指导物业服务企业建立明确的分工机构，明确建管双方的关系及职责，建立健全管理机制，采取多角度、多层次的措施以缓解业主间、业主与服务企业间的矛盾，并对产生的问题做出积极恰当的解决。
作者:栗嘉琨 单位:郑州科技学院
