房屋管理合同范文1
【关键词】综合终端管理系统；业务放装；流程
互联网技术的日益普及深入为人们的工作、生活及各行各业带来了巨大的变化，人们对互联网的终端需求也随之不断增加，变得日益多样化、复杂化。为更好的支持各类工作、家庭网关的技术管理和需求，互联网宽带技术、三网融合工程的不断发展和推进，中国电信正在积极推进综合终端管理系统，即ITMS（integratedterminalmanagementsystem）。ITMS可以有效的解决数字用户线、光纤局域网、光纤接入等多种接入方式综合统一管理的难题，将多样、复杂的信息技术需求进行高效、统一的管理。ITMS业务在逐步推广实践的过程中仍然存在许多技术难点和执行流程规范化的需求，因此本文根据现阶段广西电信实际工作中ITMS的应用，从运营商及其他系统流程交互的角度出发，对业务放装流程进行探讨。
1综合终端管理系统（ITMS）在网络中所处的位置
在广域网管理协议TR069中提出，可通过ITMS对包含数字用户线、光纤局域网、光纤接入在内的多种终端接入方式的业务、家庭综合网关业务以及终端应用业务进行统一管理，从而推进三网融合进程。ITMS在网络中处于枢纽位置，可连接多种接入种方式及终端入口，实现对家庭各类网关入口的统一管理。除此之外，通过ITMS还可以实现对终端家庭网关的各类业务管理，如开户、销户、变更账户等系统支持服务，在系统维修、数据综合监控、报表系统等方面也可以实现综合统一管理业务，为家庭终端网关的应用提供了有力的保障。
2综合终端管理系统（ITMS）规范流程及业务放装流程
ITMS在网络中处于各网络的枢纽位置，是跨网络、跨业务、跨运维的复杂系统业务流程十分复杂。因此规范的业务操作流程就显得十分重要，但就目前ITMS在实际应用中，仅就部分业务操作给出了规范流程，例如：批量设备业务配置流程、单设备业务配置流程、故障处理流程等，业务放装流程等重要操作却并未明确规范操作流程，因此在实际的操作中依然存在人力成本过高、操作流程复杂等问题，使得ITMS的推进进程发展缓慢，本文通过对现有的实际应用进行分析，对各流转环节进行了重点梳理和研究，对业务放装流程进行了总结、探讨。ITMS在终端业务放装操作类型主要有以下几种：开户、停机、销户、复机、更改速率、更改账号、更换设备（修障）、移机等。整个业务放装涉及到的相关系统及它们之间的关系如图1所示。
2.1终端开户流程
首先客户在营业厅进行业务申请，受理员受理的同时进行资源确认，资源条件符合时，受理客户申请，录入客户信息，业务信息同步至客户关系管理系统（CRM）；当资源条件不符合时，受理员对客户进行告知，同时进行预受理。由CRM生成预受理订单，流转至服务开通系统，资源管理系统进行资源配置，形成工单流转至相关受理部门，即会产生如下几种流转情况：①工单流转至自动激活系统，再有自动激活系统根据不同情况进行PON（无源光网络）网管系统、AAA（认证、授权、计费）认证系统相关业务平台等系统进行开通配置；②工单配置到ITMS，家庭网关可以自动连接至ITMS然后进行自动远程配置；③当无资源时，工单会配置到施工调度系统，分配至外线人员，外线人员接单后进行光纤跳线，上面安装终端设备，正确连接终端设备和上行线路后，上报终端数据值、逻辑ID，ITMS、光线路终端（OLT）会将系统配置工单与终端设备进行自动匹配，从而完成终端设备的安装、调试。安装完毕后外线人员进行回单确认，客户即可开始使用。
2.2终端停机流程
终端停机流程由CRM受理客户停机申请后，采用AAA认证系统进行确认，确认误异常情况后停止终端账户，与现行宽带业务流程一致，并不涉及ITMS参与此流程。
2.3终端销户流程
客户发起拆机申请后，由营业厅人员受理，录入客户拆机申请提交至CRM系统，CRM系统会生成工单流转至服务开通系统，由服务开通系统形成拆机工单并派发给相关系统进行配置，会产生如下几种情况：①工单配置至自动激活系统，自动激活系统根据不同情况配置到PON网管系统、AAA认证系统、相关业务平台；②工单流转至ITMS，ITMS拆除相关配置；③工单流转至施工调度系统，由外线人员进行拆机操作，将终端设备进行回收，完成拆机后，提交回单。
2.4终端复机流程
复机操作流程与停机操作流程相似，ITMS并不参与此过程，受理客户复机申请后，由AAA系统进行账户复机申请，对申请终端端口进行激活和PON网关启用操作即可。
2.5更改速率操作流程
受理客户更改速率申请，由营业厅人员在服务开通系统提交该申请，流转至自动激活系统，由服务器开通系统自动进行终端速率的更改，在此过程中ITMS并不参与。
2.6终端更改账户流程
当终端系统需要进行账号更改时，ITMS可以通过终端客户的逻辑标志唯一性来进行账户的修改，从而达到终端账户重新绑定的目的。
2.7更换终端设备流程
终端设备更换可能由两种情况引发：①由服务器保障系统或10000号发起，因账户终端设备产生故障而引起的设备更换警示。在更换过程中ITMS并不参与此过程，由常规外线人员派单，并进行终端设备更换，在终端设备更换后，由终端将信息提报至ITMS，ITMS自动或手动进行用户信息资料更新，将新用户信息配置至终端设备。②因用户更变而发起的终端设备更换，由客户发起申请，进行终端设备重装，受理客户申请后，与用户新装流程一致。
2.8终端移机流程
客户在营业厅提请终端移机申请，营业厅人员进行受理后进行新地址却，并进行实时资源核对匹配，新地址资源具备时，受理客户申请，录入移机信息至CRM系统，生成订单至服务开通系统，通过ITMS以及PON网关获取终端信息，对新地址进行资源配置，对旧地址进行拆机流程，此时会产生如下几种情况：①工单流转至自动激活系统，根据实际情况由PON网管系统、AAA认证系统、相关业务平台进行新地址的开通配置，原设备拆除；②工单流转至ITMS，由其自动进行远程终端数据配置，并完成就地址的终端设备拆除；③工单流转至施工调度系统，由外线人员进行新地址的安装，完成终端设备安装后，由ITMS和OLT完成终端设备的远程数据自动配置，并完成旧地址的拆机。
3结束语
随着家庭网络使用普及程度不断提高，终端用户数量迅猛增长。在此情况之下，如何进行高效的管理和维护就成为的相关部门的关注重点。随着三网融合进程不断推进，可行之有效的在终端网关自由转换的ITMS系统的应用被越来越多人所关注。通过对ITMS使用操作关键业务放装流程进行不断完善和规范，提高了对终端用户的业务操作、管理效率，能够通过业务测试与实际应用，能够满足运营商对终端客户安装和维护的常规工作，极大的改善了终端安装、管理消耗大量人力、物力的原有状况。本文通过ITMS的实践应用，对电信综合终端管理系统与业务放装标准化工作流程进行了分析与探索，意在能够为电信终端业务操作提供更加规范、便捷的操作体验。
参考文献
[1]赖宏宇.综合网管之综合技术.广东通信技术，2001，21（7）：35~38.
[2]孟洛明，等.现代网络管理技术.北京邮电大学出版社，1999，5.
房屋管理合同范文2
为了提高实验室的开放水平、管理的精细化水平和有效利用实验室空间、设备以及支持的能源、网络等资源，提出了采用微信、微博等学生喜闻乐见且使用方便的网络新媒体来实现学生的实验室签到和使用预约;设计了基于智能能耗传感器等物联网设备对计算机系统、空调系统和其他实验室支持环境的能耗进行采集与优化控制的新型监测和管理方式;基于新媒体和物联网技术的新型智能化、精细化的开放平台实验室管理机制使得实验室的开放管理机制更适应双/多校区的教学及科研活动管理，并且实现资源高效利用和节能减排。
关键词:
微信;物联网;精细化管理;双校区;绿色校园
近年来随着高校教学改革的深化，各高校不断地探究新的实验教学方法，高校实验室管理和运作模式从传统的课程教学型实验室逐渐转变成开放型实验室。开放型实验室不仅能满足不同水平和能力的学生需求，而且提供了一个发挥个人潜能的实验环境，从而使学生可以自主地到实验室进行实验研究和探索性学习，这不仅有利于发挥学生做实验的积极性、主动性，也有利于培养学生的个性，激发学生的思维，引发他们创造的欲望，点燃他们创新火花［1］。开放型实验室能更好地适应当前新的实验教学模式，例如课题研究实验教学模式，项目化实验教学模式，竞赛培养实验教学，为学生搭建一个多元化的创新平台，培养了学生的科研精神和团结合作精神，从而提升学生的综合素质［2－4］。开放型实验室建设是一个系统工程，它需要多方面的建设。实验室开放不是时间、空间的简单开放，也不是教学内容和仪器设备的简单开放，实验室开放必须有先进的管理理念和管理制度作保障［5］。在为实验室开放提供必备经费、设备和人员保障的前提下，探索基于新媒体和物联网的开放实验室管理新机制，设计开放实验室管理系统是至关重要的［6］。它可以进一步提高教学资源和设备的利用率，更能够保障高校实验室开放管理的顺利运行，使开放型实验室真正成为培养创新型人才的摇篮。
1当前实验室开放和管理中的突出问题
1．1学生无法及时获得实验室详细的开放信息
目前高校实验室一般采用课程实验预约开放时间，开放自主使用的网上预约管理方式［7］。由于网上系统信息需要及时更新和实时录入，尤其是课程实验时间的临时调整变化无法及时上传，学生无法方便地获得实验室的实时开放状态和具体的空余(设备)资源情况。以天津大学为例，2015年进入双校区运行状态后此问题将会变得更加突出。例如，学生从实验安排表查询，发现某实验室无实验教学课程，当他从卫津路校区到津南校区，需要的设备已经被其他自主使用的同学占用了。这样导致一方面学生白跑冤枉路，另一方面没有预约的其他实验室空间以及设备白白闲置。因此，需要精确的个体化的设备和资源使用情况，以及提前进行预约个体的实验设备的信息管理和服务平台［8］。
1．2管理者无法准确掌握具体使用情况
值班人员和实验室管理人员仅仅能看到学生在或者不在，大致了解学生人数。但是他们缺乏对具体每个学生使用具体设备情况的信息化统计手段，缺乏对于学生的上网、使用实验设备等情况的有效管理和统计。指导教师也无法时时获知在开放时间段内来实验室作实验的学生情况。学院基本上只是按照实验学生人数、经费情况来配置实验室面积、设备数量和支持资源等。统计的实验时数等是实验室人员手工填写的，缺乏客观依据。通过对设备资源使用的监测和信息化统计，将大大提高实验室管理的精细化水平，为实验室规划、投资效益分析等提供客观、翔实的数据基础。
1．3实验室相关资源浪费严重，管理粗放
实验室开放必然会加大实验室的人员、电力、能源和设备开支。但是仅仅是粗放型开放，就会导致成本大量提升，导致资源浪费，而没有取得相应的学生实践能力的培养效果。以当前周一至周日全开放的某大学计算机实验教学中心平台实验室为例，该实验室有2层，使用面积300余平方米，采用了集中空调系统。从近几年的具体使用情况看，周末或者晚上来实验室做实验的学生很少。但是仍然需要实验室同时开启几十个无线网络接入点等网络设备、大量的中央空调和视频监控等辅助设备，并且增加聘用员工，安排实验人员长期值班，这带来了不必要的大量能源消耗和人员经费开支。这样的粗放型实验室资源开放情况对于建设绿色校园、实现节能减排是非常不利的。
2物联网和新媒体的精细化管理新机制
针对以上问题，我们提出精细化管理实验资源，合理配置实验设备，及时对信息收集和的新的开放实验室管理机制［9］。研发基于能耗和其他物联网装置的实验室环境能耗和设备使用管理软件;研发及时实验室精细化使用情况的新媒体交互系统;研发通过微博等新媒体签到来获得实验室实验设备及网络等资源使用许可的认证和管理软件。
2．1学生需求的精细化和实验预约机制
目前的学生需要的信息比较单一化，往往只是简单使用实验室的时间信息，而且没有对学生是否按时来使用实验室资源进行确认和管理。新机制将学生的实验室使用需求细化为:使用时间、使用的设备、使用的实验室支撑资源(网络、空调、其他辅助设备等)、需要指导人员、使用的优先级等。其中使用时间就是计划开始使用实验室的时刻和计划的时间长度;使用的设备是指进行实验的主要设备;支撑资源是为了进行该实验需要的辅助设备和支撑环境;指导人员指是否需要特定的教师指导实验过程;使用的优先级由新机制自动生成。学生使用的优先级主要依据的因素包括:学生的预约信誉(即以往预约的正确性、按时使用实验室的概率);实验室空闲设备的匹配率;实验室支撑资源的利用率等。如果某同学预约信誉高、空闲设备和他的需要匹配，并且对实验室辅助资源的占用少，他的使用优先级就比较高，可以有效预约到实验室开放时间段。反之，预约信誉低、使用的设备不空闲、占用的辅助资源多的预约的优先级低。
2．2实验室使用监测和精细化管理机制
以往实验室只是通过门禁系统来对学生进行基本的是否进入实验室进行管理;通过视频监控系统来粗略地观察实验室是否有学生和是否安全。新机制将精细化管理学生的预约、预约的到位率、设备的具体使用情况，生成设备和实验室的精细化监测信息。将新媒体预约与实验室签到系统和门禁系统结合，实现对学生是否按时使用预约资源的监测和统计，并且为上面的学生信誉机制提供签到数据。将计算机类设备的登录系统增加二维码，学生即可在具体设备上签到，和下面的能耗等传感器配合，可以获得准确的使用状态信息和进行精细化设备使用率、完好率等统计，避免了后期的人工操作，提高了统计监测的实时性。
2．3实验室支撑环境的物联网监测和开放机制
将空调、网络系统、视频监控系统和高耗能的实验设备分别增加具有网络接口的能耗传感器，即可实时获得设备的能耗信息。通过非侵入式负荷分解与识别技术还可以进一步分析设备的工作状况(空闲、低负荷、高负荷)。将实时获得的设备能耗等信息进行分析，并且和学生签到以及设备利用率管理系统配合，就得到了实时的开放效益评价。根据实验室开放规则，依据设备、辅助资源的利用率和能耗等情况，来确定是否接收学生的个性化实验室预约。这样就可以避免为了极少数的学生，实验室大量资源全部开放导致的浪费情况的发生。从而引导学生自主实验预约时间集中，提高实验室运行效率。通过学生实验需求的精细化预约，加上门禁和新媒体签到系统对设备和预约情况的确认与精细化管理，配合实验室支撑环境的监测系统，就形成了灵活、高效的开放实验室基于物联网和新媒体的管理新机制。该机制可以有效地响应学生需求，高效利用实验室资源，减少实验室支撑环境和人力的浪费，促进节能减排，并且提高管理的效率和实时性。
3管理系统设计
为了实现上述管理机制，将计划预约、及时和申请结合的新机制，并且需要考虑设备和实验室环境的能耗、人员开销等，建立及时收集设备、支持环境、学生使用情况的制度、方法;提出优化的开放目标，以学生使用和能耗为综合约束条件，引导学生利用开放实验室平台［10］。我们设计了下面的主要管理系统。
3．1基于微信等新媒体的学生预约和签到系统
分析微信、微博等新媒体的开发平台、进行移动应用的学生签到、信息交互等软件需求分析、模型设计和快速原型开发。考虑到学生的使用习惯，并且针对学生到其他校区不方便使用电脑进行实验预约和签到的实际问题，开发了基于微信等新媒体的实验室预约和签到软件。
3．2基于能耗传感器的设备使用情况监测系统
对于典型设备和支持环境，增加具有网络数据传输功能的能耗传感器。对实验室的电脑、视频监控设备、空调、实验台等进行分类监测统计。通过及时的网络监测和负荷分析模型，可以获取设备使用情况和能耗的关系。得到不同设备的工作状态(正常工作、待机、低功率等状态)。为管理人员判断开放实验室的范围提供基于能耗的设备有效使用率的客观依据。
3．3实验室资源使用授权和设备利用率统计系统
研发基于签到的实验室网络等资源的授权系统，只有通过预约和有效签到的学生才可以在指定时间内使用实验室资源，避免学生滥用和相关人员私自对外开放。综合签到数据、结合分析相关类型的设备能耗数据，可以精细化地对设备的利用率进行及时统计，并且可以对实验室整体开放效益进行及时分析。
4结语
分析了物联网技术和新媒体技术条件下的高校实验室开放管理机制，针对学生预约实验和教师与管理机构管理实验室开放过程中的突出问题，提出了基于新媒体的实验室开放新机制。开放型实验室采用适应双校区的基于新媒体和物联网的开放实验室管理机制是实验室开放建设的需要，更是深化高校教育改革、促进实验教学模式改革的需要。开放实验室管理新机制可以进一步提升实验室的内涵式开放性，使实验室成为创新型人才成长的沃土。
作者：罗咏梅 单位：天津大学计算机科学与技术学院
参考文献(References):
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房屋管理合同范文3
【关键词】基础设施；征地迁占；补偿资金；投资包干；规范管理
随着社会经济的不断发展，政府更加重视基础设施建设。一般情况下，基础设施（以下简称项目）建设征迁量大，征迁资金所占总投资比重大，征迁工作牵涉面广、政策性强、涉及群众利益，事关社会和谐稳定大局。规范项目征迁程序、强化征迁资金管理很有必要。
1征迁资金管理特点及依据
征迁资金包括直接费用、其它费用、基本预备费、有关税费。直接费用包括农村移民安置补偿费、专业项目复改建补偿费、抬田防护工程费、库底清理费。征迁资金实行政府领导、分级负责、县（区、市）为基础、项目建设单位参与的管理体制。征迁资金管理十分复杂，其特点：一是项目建设征迁涉及面广。征迁涉及群众、单位多，涉及需要工作协调的部门、层次多。二是项目建设征迁涉及政策性强。征迁涉及土地征收、房屋征迁、社会保障等多项政策；征迁所涉政策的内容多，仅土地征收政策就涉及土地规划、征用审批、耕地保护、征收公示、征地款发放等。三是项目建设征迁涉及群众利益和社会稳定。征迁涉及土地补偿、青苗补偿、房屋征迁补偿等，补偿资金总额固定、行业补偿标准不统一、群众期望值高，涉及群众切身利益、有关社会和谐稳定。征迁资金管理主要依据：工程初步设计概算批复文件，具有相关资质等级的社会评估机构出具的征迁补偿评估报告，项目建设单位与征迁实施部门、征迁实施部门与被征迁对象签订的征迁协议，具有相关资质等级的社会中介机构的测绘勘测界定报告，与征迁有关的国家、地方政府（部门）政策规定。
2征迁资金管理存在的问题
1）征迁补偿标准差异大。项目建设征迁存在同期、同区域不同项目的征迁补偿标准不一致情形；相邻征迁补偿区域，城区征迁补偿与农村征迁补偿标准差别大，参照《城市房屋拆迁条例》规定执行的按市场评估价补偿，按照国家关于农村房屋拆迁补偿政策执行的补偿标准远低于按市场评估价补偿标准。2）征迁程序不规范。项目建设客观上存在先征迁后补征迁手续的违规操作，或边征迁边办理征迁手续，没有按照规定征迁程序办理。项目建设单位未与征迁实施部门签订征迁投资包干协议，征迁实施部门未对土地征用范围、补偿标准进行公告，未与被征迁对象签订征迁补偿协议。项目建设征迁程序被简化，征迁程序执行不到位。征迁后期对“钉子户”妥协，征迁补偿“前紧后松”，同一项目征迁补偿不公。3）调查锁定信息不完善。项目建设单位未将征收调查锁定的信息在拟征收范围内向被征收对象公示，或虽已向被征收对象公示，但公示的调查锁定信息不全、公示时间少于7d。土地征收补偿协议、房屋及青苗补偿调查表无调查人和物权人签名，房屋土地证号、面积等重要原始信息填列不完整。4）调查与兑付不严肃。征迁补偿兑付表与征迁补偿调查表的内容不一致，征迁补偿调查表无征迁实施部门签字、地面附着物未标注规格。地面附着物补偿执行单价与评估单价不一致或无评估单价，征迁房屋的搬迁费和安置费计算依据不足。临时征地补偿面积大于实际测绘勘测定界面积，地力损失补偿面积大于临时征地面积。征迁补偿兑付表部分补偿表数据在征迁补偿调查表中无对应项目。5）征迁资金管理不严格。征迁实施部门出借征迁资金，擅自动用结余征迁资金支付其他工程款。土地补偿金、安置补助费等补偿款项发放经县、乡、村多环节，有的借故拖延补偿款发放、以补偿款抵扣其它费用，有的弄虚作假克扣、贪污、占用补偿款等。
3征迁资金管理建议
房屋管理合同范文4
(一)监理的招标。这是整个监理工作中非常重要的初步工作，只有通过了招标，才能进行。房屋建筑工程监理单位，只是受到招标人的委托，在房屋建筑过程中进行咨询、管理、协调、监督等服务。
(二)进度的监管。进度监管就是对分批施工计划的进度做一个按时的检查、监督，监理每个月的月报的主要内容就是进度控制。建筑工程施工的工期是从监理人员通知开工的第一天算起，对于一些在计划进度里完成不了的施工建筑，监理就会与建设方进行协商，按照合同上的条款采取一定的措施;如果不是因为承包商的原因而耽误施工期，那么应该及时报告业主并签证明。
(三)竣工验收。在房屋建设工程监理工作中，竣工验收是房屋建筑工程施工的一个收尾环节，需要严格管理。其中，建筑施工单位会按照施工前制定的计划进度施工完毕，监理人员再根据设计文件、施工合同、工程建设标准、法律、法规等依据对工程进行检测试验。
(四)工程质量保修。房屋建筑工程的质量保修就是监理单位根据合同内工程质量的保修时间、内容和范围设置的担保，监理单位安排监理人员对房屋建筑工程中的质量问题进行再次的检查和记录，待质量过关后再签收合格。
二、房屋建设工程监理工作中存在的问题
(一)建设施工的制度只能在施工阶段有效。监理制度包括投资计划、设计、建设投标、施工等阶段，但是人们认为监理的工作只能在施工阶段起到作用，监理人员收到通知后开始进行检查监理，这样就会导致监理人员对工作情况不熟悉，只能边工作边熟悉，对于施工范围比较大、施工技术比较繁琐的大工程，会使监理工作不能顺利开展。
(二)监理有责任但是无权利。虽然在《建筑工程质量管理条例》、《建筑法》、合同、监理相关法则中明确说明了监理工作人员的责任和权利，但是实际实施这些权利的情况却很少。因为监理公司的快速发展，导致市场竞争极其激烈，招投标越来越不严谨规范。尽管业主违反了合同上的要求，监理单位也不会去得罪业主，这样就让工地上的监理人员想好好管理都没有权利，也不能对建筑工程质量作出如实的公告，导致房屋建筑工程监理的力度不够，很难实现建筑工程监理工作的完整。
(三)部分监理人员的素质比较低。要想做好房屋建设就必须找一个高素质的监理人员，随着建筑工程体系的建设和改进，监理工作正在快速发展，发展的同时必然会带来一些问题，这些问题会影响房屋建设行业的发展。其中有一个比较严重的问题，有一部分的监理人员的工作和素质水平比较低，很难满足监理工作的要求，监理管理人员的道德水平也不高，无论是在人数上还是在技术方面都不能让房屋建筑市场得到满足，监理工作不能正常进行。房屋建筑工程监理工作是一个高智商的工作，必须综合考虑法律、经济等手段对每个项目进行严格的管理，而监理人员的素质往往直接影响到监理工作的工作水平，因此，提高监理人员的素质水平至关重要。
(四)监理人员逐渐当作质检员来工作。这个方面的问题一般涉及到监理人员的职责问题以及验收程序。监理人员一般是通过工程建设合同和监理合同作为第三方来工作，并不是承包商的质检员。在一个建筑建好后，必须在承包商检查之后再请求监理人员来验收，承包商有责任确保产品的合格，而监理人员只负责验收，因此，承包商不能把监理人员当作质检人来使用，监理人员必须作出全面的检查，从而确保整个工程的产品合格。
(五)监理体系不够完善。房屋建筑工程监理的工作不但需要素质道德水平高的监理人员，也需要一套健全的工程监理体系，要想实现房屋建筑工程监理的预期目标，就得先建立好监理管理体系，改善建筑资源结构，保障建筑工程能够在预期时间内顺利竣工。通过一些资料表明，目前社会的房屋建设监理市场的体系还不够完善，也不规范，其管理制度和组织结构等方面也不健全，这会使一部分业主对监理企业在监理大型建筑时不放心把整个过程交给监理人员来负责，虽然监理企业会承担建筑工程的质量、合同管理、进度控制、组织协调、投资管理等服务使业主放心，但是业主还是会对监理人员的管理作出一定的限制干涉建筑施工。
三、房屋建筑工程监理工作的思考
(一)树立好品牌。我们要把监理企业打响，树立一个好的品牌，提高建筑监理行业在整个社会市场的发展地位，因为建筑监理企业本身属于一个上层次高智商的综合管理企业，所以必须拥有自己的企业品牌形象，使之发光发亮。
(二)提高招投标工作能力。监理企业应该提高招投标的工作能力，业主是否能选择到一个品质保障好的承包商，关键在于施工建设质量的好坏和招投标工作能力的强弱，同时还有优越的施工方案和高端的施工技术。
(三)扩展监理人才市场。在房屋建设监理市场，组建一套完整的建设监理人才市场，让素质高、品质优越的监理人员优先被好的监理企业录取，做到物尽其用、人尽其才，从而提高建筑工程监理企业的水平，让业主能够更加放心地把个人的大型建筑工程交给监理人员管理。
四、结语
房屋管理合同范文5
一幢高层建筑的管理者若能参照《中华人民共和国消防法》履行消防安全职责,则该楼物业管理的消防安全评估系数将大大地提高。而实际上,高层建筑在竣工验收投入使用后,消防安全后续任务仍然艰巨,情况不容乐观,主要存在以下问题。
(1)消防设施、器材保管不善,挪用、借用甚至丢失。在日常检查过程中经常发现消火栓箱内水枪、水带缺失,逃生面具没有的情况,有的楼内灭火器、应急灯等消防器材越用越少。
(2)自动消防设施故障、损坏甚至停用。火灾报警联动灭火系统是一幢高层建筑中消防安全系统的核心部分,由于前期工程质量原因或者后期维护保养不到位或者维修经费跟不上,常常导致高层建筑投入使用后,不过几年自动消防设施就发生故障甚至停用,起不到保护大楼的作用。
(3)原有的防火分区被破坏,公共疏散通道被占用,安全出口被锁闭。个别业主为了实现自身的使用需要,不听从物业管理,擅自拆除原有防火门,或在公共通道上安装防盗门,致使火灾危险性加大,或消防疏散路线不畅。有的物业管理公司由于保安力量不足和治安的需要,锁闭非主要安全出口,一旦发生火灾,疏散出口严重不足。
(4)为了增加收入和解决停车位紧张的情况,大楼外部的防火间距和消防车道被占用。发生火灾的情况下,势必影响消防车辆救援,且高空坠物很容易引发次生灾害。
(5)在工作检查过程中,还发现消防控制室工作人员无证上岗,文化程度不高,不会操作使用自动消防设施,更谈不上对火灾自动报警系统和自动喷水灭火系统按期进行功能测试。为了防止发生误动作,一般将操作系统完全置于手动状态,在缺乏应急处置管理措施的情况下,几百万的消防设施形同虚设。
(6)租赁户的流动或局部使用性质的改变,高层建筑内边使用边装修的情形时有发生,如果缺少必要的施工防火措施和安全意识,极易发生意外后果。2010年11月15日上海市静安区胶州路728号公寓大楼发生的特大火灾,直接原因就是由于电焊人员违规操作,坠落溶珠引燃聚氨酯保温材料,从而引发大火,造成58人死亡、71人受伤的特大悲剧。
二、高层建筑物业管理消防安全成因分析
追究以上问题出现的原因,主要有以下几方面。
(1)物业管理进入我国房地产市场20多年发展至今,良莠不齐,实力不等,有的物业公司管理能力和水平有限,消防专业力量薄弱,资金、人力、物力与承揽的物业负荷不相匹配,急待提高。
(2)开发商对房产进行了分割销售,未能及时通过业主大会成立业主委员会,大楼竣工验收使用多年,仍处于前期物业管理合同推诿责任,实际工作难以落实。
(3)高层建筑在使用管理上缺乏有效的行政约束,大楼在投入运行后,消防安全制度不健全,消防经费没有保障。目前除消防设施维保费以外,消防教育宣传经费、消防岗位人员培训经费、消防设施检测经费等均无章可循,再遇消防设施更新或大修,房屋维修专项基本的使用制度跟不上,问题难以解决。
三、高层建筑物业管理消防安全工作的突破思路
针对高层建筑物业管理消防安全的现状,消防安全工作作为物业管理系统的一项重要子系统,它的完善一方面应在全面加强社会物业管理这个系统中给与考虑,另一方面需要加强消防行政力量对物业管理制度的监督。
(1)国务院和住建部门、房地产主管部门需根据社会发展的实际情况完善物业管理制度中有关消防安全管理的内容。
①明确消防安全管理是现代物业管理中一个重要分支,涉及的不只是目前实施的《物业管理条列》中提到的公共消防设施的维护保养,加强对业主大会制度和前期物业管理合同履行的监管,适时召开业主大会,确保物业管理依法实施,有序进行。
②进一步规范物业管理市场,加快实现规模化经营,专业化管理,在物业管理涉及各个领域方面配备足够的注册资质人才和专业人才。2013年2月份,人力资源和社会保障部、公安部联合下发了《注册消防工程师制度暂行规定》,面对全社会开展了注册消防工程师资格考试认定工作,提倡从事消防安全管理和消防设施检查、维护、管理的人员取得了相应等级的注册资格,持证上岗。对于一般管理人员,积极倡导参与“行业消防知识在线学习”,以山西省太原市为例,任何单位或个人均可以登录太原市行业消防知识在线学习平台进行学习、测试、培训。而且参加人员通过在线测试后,即可打印获得相应的合格证书,加盖属地消防部门公章即可生效(有效期为一年)。
③规范房屋专项维修基金的使用,或设立消防设施专项维修基金。从目前房地产运行情况来看,再以山西省太原市为例,单位或个人购房前缴纳一定比例的房屋专项维修资金存入当地房地产维修基金专项账户,但不能由业主自行决定使用,申请使用程序也不成熟。据了解,目前仅有电梯维修,屋面防水翻修两项维修基金申请可获批,消防设施更新或其他大修还得不到明确支持。
(2)消防部门作为消防工作的监督执法者,应该对物业管理消防安全工作加大行政执法力度和教育宣传力度。
①从“源头”上加强建筑消防工程的施工质量。建筑消防设施系统是整栋高层建筑消防安全的硬件系统,理论上要求与建筑同寿命,如果从设计质量到施工质量严格把关,从施工人员到监理人员严格要求,从产品抽检到系统验收认真负责,势必极大地提升消防设施系统的可靠性,为日后的正常维护保养和有效运行创造良好的基础。
②明确业主和物业管理方在消防安全工作中的法律角色。以一幢消防安全重点单位的多产权高层建筑来分析,参照公安部61令《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》的规定,单位的法人为本单位的消防安全责任人,实施消防安全管理工作的为消防安全管理人,而该高层建筑常为多产权建筑,应成立业主委员会,物业公司与业主委员会签订物业管理合同(其中含概消防安全管理内容)后,按照产权关系和合同约定,应认定业主委员会为该高层建筑的消防安全责任人,物业公司为该高层建筑的消防安全管理人。若该高层建筑投入使用后未成立业主委员会,则物业管理方所担负消防责任应以《前期物业管理合同》约定为准,其他消防责任理应由开发商和入住的业主共同负责。
房屋管理合同范文6
本文从监理的特性出发，分析了房屋建筑工程监理的重要作用，并对房屋建筑工程监理的控制策略进行了探讨，以供参考。
关键词:
房屋建筑工程；监理；作用；控制策略
房屋建筑工程监理指的是监理单位针对工程建设所实行的一种全面的、综合的管理与控制，目的在于保证房屋建筑工程质量。因为工程质量与建设单位、施工单位的利益有直接关联，加强监理对房屋建筑工程的管理与控制具有重要意义。
1监理的基本特性
特性:(1)独立性。监理单位负责为工程项目提供服务，其与施工单位和建设单位之间互相平等，监理工作的开展必须保持其独立性，这也是监理工作正常开展的基础要件;(2)公正性。在房屋建筑工程建设中，监理属于第三方单位参与，施工单位及建设单位的利益严重受到监理工作质量的影响。在实际的工作当中，应当坚持公平公正的原则，从而使施工单位与建设单位的合法权益得到保障;(3)科学性。房屋建筑工程是一项技术工作，工程监理本身就要求从事监理工作的员工应当具备满足工作需要的、较高的相关法律知识与工程业务的素养，只有做到这些，监理单位所提供的相关服务才是有效的、有益的、适宜的、积极的。
2房屋建筑工程监理的重要作用
一是保证合法规范地建设房屋建筑工程，即监理单位采取一系列策略，形成有序的、完善的合同管理网络，协调参建各方的关系，不仅对顺利建设房屋建筑工程有利，还能推动房屋建筑工程质量控制的法制化进程;二是确保房屋建筑工程质量，通过动态管理有效规避房屋建筑工程施工环节的各类安全隐患、质量隐患，真正在细节上做好房屋建筑工程施工质量控制工作;三是管理房屋建筑工程建设资料，即监理人员所保存的涉及房屋建筑工程建设的重要文件资料，包括各方合同、资金投入与流出报告、建筑图纸、相关法律规定等，能为明确参建各方的责任提供可靠的依据，并利用这些资料调整建设过程。
3房屋建筑工程监理的控制策略
(1)严格遵循监理工作基本原则。一是合理性，即监理单位要按照房屋建筑工程的特征、规模、复杂程度及环境条件，依据国家相关的法律法规、技术性规程、规范以及设计文件等严格审查承包方的管理水平与实力，保证房屋建筑工程承包建设的合理性;二是全面性，因为房屋建筑工程项目建设是系统工程，监理单位不能忽视任何子系统或环节，避免影响计划的实施;三是与合同要求相符，因为总承包合同、监理合同是开展监理工作的重要依据，只有依据合同条款安排监理工作计划，并详细分析约定的各项目标，弄清楚招标文件的内容、明确招标人员对监理的深层次服务要求，全面解读招标人的意图;四是与计划的弹性需要相符，因为房屋建筑工程项目计划的建立是基于预定项目目标及其实施方案、既有工程经验、对未来的合理预测以及环境条件等因素之上的，在监理工作的实践环节会受到各方因素的干扰，需及时调整计划，满足弹性需要。
(2)采取有效监理质量控制方法。一是旁站监理，要求监理单位要按照房屋建筑工程实际详细制定旁站监理方案，安排监理人员对施工现场的基础工程、主体工程等所涉及的结构安全部位进行旁站监理。在旁站监理中，监理人员必须亲临施工现场，收集第一手资料，及时纠正发生在施工环节的质量问题，保证施工质量满足技术要求、合同要求。二是巡视检查，它是监理人员在房屋建筑工程施工过程中控制施工质量的重要方法，可借此对房屋建筑工程经常出现质量问题的部位或项目做好事前控制工作，尽可能避免发生质量通病。监理人员的巡视检查不能只随意查看，遇到问题时务必要做好相应的记录，留下准确、真实的原始资料，可单独记录、也可在监理日志上记录，如果是单独设置记录表，则要涵盖施工现场监理的所有内容。三是平行检验，它要求监理单位务必要拥有足够的检测设备、检测工具，科学检验各项专业的房屋建筑工程质量验收规范、设计文件中规定必须要检查的项目等。
(3)务必及时验收建筑隐蔽工程。一是当施工单位完成隐蔽工程的施工之后，要按照施工图纸、技术规范、施工要求等初次自检隐蔽工程，自检合格之后再通过报告的形式报送监理部门，由监理部门复查隐蔽工程。二是监理单位要按照施工单位提供的复查报告落实审查工作，如果没有问题，就要在规定时间里通知施工单位的质量管理者，要求在除施工质量管理者以外的施工人员的陪同下开展现场审查工作。三是当监理部门完成现场审查工作之后，如果没有问题，则由监理质量管理者在检查建筑隐蔽工程的记录上签字确认，允许施工单位继续施工，如果检查环节发现质量问题，应即刻要求施工单位整改，直到满足质量要求为止。
(4)完善并执行监理保障性措施。一是完善对监理单位及人员的管理机制，通过优胜劣汰的形式提高房屋建筑工程监理水平。目前国内是由政府管理监理单位、监理人员，这对监理行业的发展是很不利的，因为捆绑人品资质、企业资质的做法不但对人才流动不利，还对市场培育不利，且政府管理模式极易导致责任主体缺失，急需通过政府监管、行业自律双管齐下的方式管理监理单位。二是努力提升房屋建筑工程监理的地位，这就离不开监理单位自身的发展。监理单位只有在日常工作中确保业务精准，不断提高自身的服务质量与水平，获得建设方的信赖，才能改变监理的尴尬地位，在房屋建筑工程建设环节发挥出应有的作用。三是提升监理人员的素质。企业的发展离不开人才的支撑，这是任何企业寻求发展的不变准则，监理单位也不例外。监理单位务必要留住高素质人才，特别是既有管理才能又有技术能力的监理人才，因为复合型人才不管是对监理单位还是监理行业都有巨大的影响。所以监理单位要着重培养擅长管理的、专业素质水平高的青年人才，在提高监理单位核心竞争力的同时为市场竞争储备更多优秀人才，对整个监理行业的发展发挥必要的促进作用。
4结束语
总而言之，在当下建筑行业飞速发展的新时期里，加强监理工作对房屋建筑工程的整体质量有关键性的影响，只有坚持采取行之有效的控制策略，加强监理对房屋建筑工程的控制，保证顺利施工，才能在保障房屋建筑工程质量的同时推动监理工作逐渐走向科学化、标准化、规范化，促进建筑事业可持续发展。
作者：苏小莉 单位：中外天利(北京)工程管理咨询有限公司
参考文献
房屋管理合同范文7
关键词：前期物业管理；物业管理模式；质价相符
前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。前期物业管理合同的主体是物业的建设单位和物业管理企业，合同的标的是物业服务，物业服务的供给是物业管理企业，需求方是业主，而业主并非前期物业服务合同的主体，虽然在购房合同中会涉及到相关内容，但业主在物业管理企业的选择上并没有主动权。
1居住类物业的前期物业管理模式
1．1房地产开发商，组建自己的物业服务公司，自建自管
在房地产市场竞争越来越激烈的今天，房地产开发商越来越重视企业品牌。开发商要完成项目品牌的积累后，逐步从项目品牌向企业品牌转移，形成企业的品牌形象，提升本项目的销售业绩，同时为下一个项目的开发销售提升卖点。那么，组建物业公司，通过前期物业管理招投标获得自建项目，从提升卖点的角度实施物业管理，是很多实力雄厚的开发企业的首选。当然，也有一些小型的房地产开发商，他们可能只为某个项目而存在，当项目开发结束，为了解决部分人的就业安置问题，也常常会成立物业管理公司，通过招投标的方式管理自建物业。据不完全统计，我国目前大约有80％以上的新建住宅小区实施这种物业管理模式。
1．2房地产开发商，不成立物业服务公司，与外来物业公司形成战略伙伴
房地产开发商和没有开发商背景的物业管理企业形成战略合作伙伴关系，房地产开发商和物业管理企业即协调发展，又相对独立，实现房地产开发商和物业管理公司之间的互动和双赢。目前，国内的品牌物业服务公司80％属于国内的地产集团，集团内的物业服务公司本身的发展受其地产集团的制约，出于地产集团自身的战略发展考虑，一般情况下，房地产公司不能容忍其集团属下的物业服务公司与其他的大房地产商形成战略伙伴关系，从目前国内的物业管理市场运作来看，与地产集团背景的物业管理企业形成合作的房地产开发商成功的案例不多。
1．3房地产开发商，不成立自己的物业公司，开发项目实现物业管理社会化
部分房地产开发商，处于多方面考虑，未成立自己的物业公司，通过招投标方式，选择合适的物业管理企业实施社会化的物业管理。这种模式下物业企业完全独立经营，根据合同实施市场化的物业管理。
2开发商自建自管物业管理模式的弊端分析
房地产开发商通过对房地产的开发销售而获取利润，利润的多少与物业本身的地段、设计、监理、质量、环境、价格等因素有关，购房是短暂性的行为，而住房（物业管理）是一辈子的事，所以物业管理对物业销售所起的作用越来越大，良好的物业管理品牌已经成为房地产开发商品牌的延续和有效的卖点。国家《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”从概念中可以看出，物业管理企业只有通过业主的选聘并签订物业服务合同后，才能取得小区的物业管理权。也就是说，住宅小区的物业管理是一种市场行为。《物业管理条例》第三条还规定：“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业管理企业。”这进一步确定了物业管理市场行为的性质。虽然有政府前期物业管理招投标的强制规定，但项目的开发商处于对项目的了解、肯投入、敢承诺等多方面优势，很容易在招投标过程中取胜，成为自建项目的物业管理者。开发商自建自管的物业管理模式在具体实施过程中有诸多不符合市场原则之处。
2．1“自建自管”易导致开发建设单位售楼时随意许诺，给日后物业管理的正常实施设定障碍
开发建设单位为了促使房屋销售，在售房时通常承诺较高的物业服务水平和收取较低的物业服务费。但物业服务费是维护小区物业管理正常运行的基本费用，开发建设单位往往为了促销而承诺高标准服务、低标准收费。例如，笔者曾参观过的一个某市物业管理示范小区，全封闭智能化管理模式，小区内鸟语花香、亭台水榭、室外游泳场免费开放、高级会所业主可以低价享受，天鹅在湖里游泳，喷泉在尽情的喷放，名贵树种随处可见，叫不上名字的花卉在小区绿化里点缀，环境一尘不染，安全工作一丝不苟，客户服务人员无论形象还是业务能力也均可谓高配，高层住宅小区，物业费只有2元／月／m2，且有很大一部分业主是享受三年免收物业费待遇的，笔者初步估算了一下这类小区这种管理水平的物业费情况，如果按市场化水平，不考虑物业费免交，至少每月每平方米4元，能基本实现市场化水平。那么问题来，庞大的管理费用缺口如何补充？很明显，房价款，在开发商看来，高质量低收费的物业服务模式不但不会让开发商损失，反而会赚的更多，一方面是优质的物业服务提升房价，在人们越来越重视居住环境的今天且提升的额度可观，远远超过售房期间物业费的损失，另一方面低廉的或者是免收的物业服务费更是吸引业主购房的一个亮点，一个举措，增加了两个卖点，对开发商来说是值得的。
2．2“自建自管”的物业管理模式，使过多的开发建设遗留问题由物业管理企业承担
笔者所在城市每年新竣工的住宅近1000万m2，在众多的开发项目中，或多或少存在质量问题。比较严重的是屋面漏雨、墙体返霜、门窗变形、建筑材料不过关等。保修期内，这些应当是由开发商解决的问题，但是，在自建自管的物业项目中，大都由开发商的“儿子”———下属物业管理公司来承担。业主反映的房屋质量问题，有的就由物业管理公司直接解决；物业管理公司解决不了的问题也不敢理直气壮地向开发商反映，又不能引导业主拿起法律武器直接向开发商维权。这样一来，业主对房屋质量的不满就可能发泄在物业管理企业身上，往往表现为拒交物业管理费的形式。在业主心里已经形成思维定式，认为这些问题就应该是物业公司来解决，因为物业公司就是这么做的。
2．3自建自管的物业管理模式为质价相符原则的实施设定障碍
开发商注资的前期物业管理模式成为很多开发商房屋销售的卖点，但是为后期的物业管理带来诸多弊端：如果后期的物业管理一直是由开发商的物业公司来做，那么物业公司是否会继续坚持高标准的服务低廉的收费价格，如果继续坚持，那么开发商就要源源不断的向物业企业注资，在房屋已经销售完毕房屋品牌已经营造成功的情况下，势必成为开发企业的包袱；如果不继续注资，那么物业企业将市场化，质价相符原则要求企业要么降低服务标准以适应物业费收入，要么提升物业费收费标准以满足高质量的物业服务。在物业企业一方，两者均可行，但是在业主一方，任何一种模式都是不能接受的，因为他们已经习惯了开发商注资的前期的物业管理模式。还有部分项目，开发商完成自己的目的既撤出，项目交给社会化的物业企业来管理，前期物业管理过程中给业主带来的优越条件根深蒂固，新的物业公司很难在项目上推行质价相符的物业管理模式，致使这部分小区环境每况愈下，不再有当日开发商前期物业管理的辉煌，甚至沦为老旧小区或问题小区，无人敢问津，业主深受其害。
3实现前期物业管理质价相符原则的必要性及对策
质价相符的物业管理模式，业主理性消费、开发企业按市场规则办事、物业公司独立经营，是物业服务市场发展的必要条件。在前期物业管理过程中，履行市场化的物业服务合同，各方权责明晰，为后期的物业管理铺平道路，对于开发商来说形成的品牌效益是长期的，对于物业企业来说，市场化的物业管理更有利于企业的发展，对于业主来说，享受质价相符的服务也是作为卖家应该接收的，不能因为短期的利益牺牲后期多年的居住环境保障。面对这种现状，多方必须齐抓共管，方能扭转时局，多方受益。
3．1前期物业管理招投标过程监管
在前期物业管理招投标过程中：①要将质价相符原则作为衡量物业管理企业能否中标的一项重要指标，质低价高不合理，质高价低更不科学。②要将前期物业服务合同中涉及到的开发商、物业企业和业主三方责任界定清楚，明确实施主体和费用承担。
3．2前期物业管理实施过程监管
部分地区的前期物业管理项目，招投标过程只能决定谁有管理权，却对实施过程没有实施有效的监管，中标企业的投标文件、签订的前期物业服务合同对服务的具体实施没有约束和指导作用。在具体管理过程中，仍然是按照短期利益目标实施，或者是推行不专业的管理模式，给业主造成误导，给今后的物业管理设置障碍，所以监管部门除对招投标过程实施科学的监管外，还要在前期物业管理的实施过程中发挥作用，不仅仅是指导工作、处理纠纷，更应该对合同的具体实施进行监管。
3．3房地产销售合同监管
部分开发商为了提高房屋卖点，在销售过程中随意许诺，甚至于在前期物业管理还没有进行招投标的时候就对未来的服务和费用进行承诺，这种越权承诺严格的说是没有法律意义的，是不负责任的做法，对今后项目的管理极为不利。所以房地产管理部门应该为房屋销售合同把关，严查越权承诺的现象，净化物业管理市场。
4结束语
在前期物业管理过程中实施质价相符的物业管理模式，是推动物业服务行业良性发展的必由之路，一个行业只有完全市场化才会大展拳脚，顺应民心。要想实现这个目标，有关部门首先要意识到问题的严重性，方能采取有效措施，从根源上解决物业发展路上的绊脚石。
［参考文献］
［1］王怡红．物业管理法律法规［M］．北京：清华大学出版社，2013，（9）．
房屋管理合同范文8
房屋建筑是建筑行业中主要的工程项目，建筑行业的飞速发展带动了房屋建筑的新浪潮。在房屋建筑数量的不断增加伴随着越来越多的建筑质量问题，房屋建筑工程的监理管理工作是房屋质量的重要保障，是杜绝施工不合格等不良现象的主要手段之一。本文主要分析了房屋建筑工程监理管理中的弊端，并给出几点创新方案。
关键词：
房屋建筑工程监理管理；问题；创新
房屋建筑是人们居住、办公的场所，房屋建筑的质量直接影响着人们的日常生活，是人们越来越重视的问题。虽然我国建筑行业日趋成熟，房屋建筑数量急剧增长，尤其是城市的建筑规模正在急速扩大。工程监理是控制房屋建筑质量的有效办法之一，政府也采取了强制监理的措施来保证房屋建筑的质量，以延长建筑的使用寿命。但是目前国内很多房屋建筑中的工程监理中存在问题，严重阻碍了房屋建筑行业的健康发展。
1工程监理和项目管理的区别和联系
建筑工程监理，就是相关监理单位收到工程项目法人的委托，严格按照国家批准的建设文件，遵循建筑工程法规法律，按照工程合同和监理合同，实施建筑工程的监理管理。而项目管理指的是建设单位委托专业的工程项目管理公司，按照合同上约定，分阶段或者是全程代替建设单位对项目组织实施的过程进行服务或管理。二者之间的区别就在于项目管理具有更高更广泛的职责和职能，而工程监理只是一种有偿的技术服务。建筑工程监理的主要目的是对管理模式进行改革，一方面项目法人不会将建设项目的合同、进度以及投资等全权交给监理人，另一方面国家政策又要求建设单位必须有监理人，因此监理单位就只是负责了项目管理中的质量管理。近年来，建筑的安全监理工作也逐渐受到重视，要求监理同时对安全有监管作用，但是在实际工作中，仍然存在一定的问题和差距，根据市场经济的发展规律，建筑工程监理会朝着项目管理方向发展。
2房屋建筑工程监理的特性
房屋建筑的工程监理具有多发性、严重性以及复杂性的特点。房屋建筑工程监理涉及的范围和内容比较广泛，是一项繁杂的系统性工作。其中任一环节出现些许差错都可能影响整体工作效果。例如施工现场的监理工作，涉及到了施工设备、员工、专业、材料等管理内容，体现出了工程监理的复杂性。在工程监理中会遇到一系列的房屋建筑质量方面的问题，并且相同的问题还可能在不同的项目阶段发生。管道堵塞、裂缝漏水等都是房屋建筑中常见的多发问题，随着投入使用时间的增加，问题的发生频率还会上升，体现了工程监理的多发性。要想做到工程监理中工程零质量问题，几乎是不可能的，但是一旦房屋建筑出现问题引发的后果比较严重，会使施工成本增加，工期延长，造成不必要的安全隐患。房屋建筑质量问题如不及早发现，在房屋正式投入使用后，将会给使用者和建筑单位都带来严重的影响以及经济损失。
3房屋建筑工程监理管理中的问题分析
3.1建筑单位行为不规范
建筑单位的行为是否规范，直接影响到房屋建筑工程项目的开展顺利情况，以及建设目标的达成效果。很多建筑单位因为自己是出资方，就对工程监理工作干预过多，甚至是跳过监理工程师和承包商进行沟通，从而造成很多误解和监理纠纷。开启有些大型项目时，有的建筑单位因为不放心，会自行组织一批人员来监管工程投资和进度，久而久之，形成恶性循环，造成极度不良的影响。理论上讲，建筑工程监理的唯一负责人应该是监理工程师，建筑单位既然找了监理单位或人员，就应该让监理人员负责现场的管理和监理，由监理人员实施建筑单位的一些决策，建筑单位只需做好工程监理的管理工作，而不是忽视监理单位的作用，直接去参与工程监理。这些问题看似容易处理，但是在实际工作中，很多建筑单位都存在行为不规范的现象，因此引发很多问题。
3.2监理单位缺少专业人才
自房屋建筑工程监理工作实施以来，监理单位的收费也逐渐降低，尤其是低价竞标引起的费用降低。比如部分监理单位的收费方式不及标准收费的1/3。监理费用过低会造成工程监理行业以及从业人员的工作心态和专业素质造成一定的影响，很多高学历、高水平的人员都不愿意加入监理行业。有的监理单位没有足够的资金聘请专业技能高的人员，有的甚至为了自身利益，大力缩减开支和成本，采用外聘的方式请监理工程师，导致人员流动性大，没有充分发挥出监理的真实作用。一旦一个阶段的项目结束，就解聘监理工程师。
3.3以质量监理涵盖工程监理
监理单位职责包括“三控、二管、一协调”，但是在实际的工程监理工作中，在体制以及其他原因的影响下，很多监理单位的职责都被分散了，该做的事情没有做，不在管理范围的却要承担责任。工程监理三控中的进度、质量管理、投资等职能已被弱化，仅剩工程的质量监理。监理工程师对工程中的勘察设计、前期咨询、设备采购等过程没有予以应有的重视。目前有的建筑单位对房屋建筑的工程监理工作认识不到位，因此不重视监理工作。此外一些监理单位和工作人员没有责任意识，没有发挥应有的职能作用，没有严格标准进行操作。工程监理单位变成了简单的房屋建筑质量监督人员，有的建筑单位只是单纯为了满足国家的强制要求，来聘请监理人员，认为此过程没有任何必要，只是为了应付上级检查。
4工程监理管理的创新方案
4.1创新工程质量的管理方法
①加大各个施工环节的质控监督力度，尽量减少隐蔽工程中的质量问题。在工程启动前，进行现场勘查，提出整体的施工质控方案；在施工过程中以方案为基础，进行动态管理，各部门严格按照方案进行施工，如遇到特殊情况需要变更方案，需经过审批方可执行；工程竣工时建筑单位需自行进行质量检查确认，及时发现问题并采取措施，然后进行验收操作。②加大工程质量监理的力度，明确监理职责，比如在进行施工机械、资格以及材料的监理时，检查完成后需指定相应的评估报告。完善监理机制，监理人员制度的规定范围中进行管理。
4.2创新工程成本管理方法
主要是动态管理房屋建筑工程的成本，具体措施有，创建和完善工程成本的组织管理机构，选拔专业的管理人员，实施管理责任制，实现成本核算、预算、结算的动态控制。其次是提高管理的相关配套措施，包括材料、设备、劳务以及资金等资源配置，而且让工程成本的管理更加科学化和合理化。责任成本作为财务成本的组成部分，是工程成本的基础，合理界定责任成本，实现工程成本质控的有效性。此外还要培养管理人才，充分掌握成本管理的相关知识以及经营和投资的流程，提高管理人员的专业素质
5结语
房屋建筑工程的质量直接关系着使用者的人身和财产安全，而工程成本、施工进度以及安全等也决定了施工方的经济利益。房屋建筑的工程监理单位和工作人员认真开展工作，积极采取相应的措施来解决监理工作中的难题，保证房屋建筑行业长远的可持续发展。
参考文献
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