物业周工作计划范文1
一、计划分类
1、按计划性质分,
新品开发计划、销售计划、成品入库计划、兰坯产品入库计划、工艺外协小件入库计划、白坯产品入库计划、自制小件入库计划、物资领用计划、物资采购计划
2、按时间分
月度生产计划：是全月总量计划，广本汽车部品、嘉本田、建雅马哈产品下达全月总量计划，其余产品只对每周总量作大致安排。
周生产计划：对月计划总量进行分解，对本周的日生产进度进行安排。
调整计划：对月生产计划量进行增减、对周计划进度进行移延、对未列计划品种进行追加的调整安排。
二、计划编制程序
见《产供销作业计划编制程序图》。
三、计划保证措施
（一）、采购周期及生产周期
1．采购部在接物资领用计划后，随时保证主体材料和管子材料的供应，8小时以内保证排气管上的附件供应，24小时内保证其他外购件供应，3天内保证纸箱供应。
2．生产周期共96小时，其中白坯生产作业周期为55小时；兰坯生产作业周期为30小时；装配工段作业周期为11小时。
（二）、生产能力
1．计调中心和制造部协商拟定单品种最大日产量、系列产品最大日产量，及关键工序和瓶颈工序最大生产能力，作为阶段性的作业指南。
2．周生产计划必须满足单日计划总量不超过5500件（包括嘉本产品，但不包括小件），周计划总量不超过35000件的总原则（周日平均计划量5000件，星期天计划量不超过3000件）
3．调整计划必须满足单日计划总量不超过5500件的原则。
（三）白坯入库时间的规定
白坯库正常上班时间为早上8：00至晚上2：00，遇特殊情况需延长时间由制造部书面通知仓储部。
四、计划编制规定
1．月度生产计划
a、销售开发科根据市场需求情况编制月度新品开发计划；
b、销售科根据市场需求情况编制广本汽车部品、嘉本田产品、建雅马哈产品月度销售计划；
c、计划调度中心根据月度销售计划，综合考虑成品库结存情况，编制广本汽车部品、嘉本田、建雅马哈产品的成品入库计划、白坯产品入库计划、纸箱及装配小件领用计划；
d、计划调度中心根据市场需求情况，综合考虑公司经营目标编制白坯生产预投计划；
e、采购部根据白坯产品入库计划、预投计划、纸箱及装配小件领用计划，综合考虑物资结存，编制物资采购计划。
白坯产品入库计划和预投计划于每月25日下午3：00时交制造部和采购部，制造部据以编制物资领用计划，制造部将物资领用计划于25日下午4：30交采购部，据以编制物资采购计划。
2．周生产计划
周生产计划计划期为次周二至次次周一。在编制周计划时，对本周四至次周二的生产情况视同按计划100％的完成，按市场需求和成品在库情况下达下周计划。计调中心于每周四下午3：00将白坯产品入库计划和自制小件入库计划传递至制造部和采购部，将纸箱及装配小件领用计划传递至采购部；制造部据以编制物资领用计划，制造部将物资领用计划于每周四下午4：30交采购部；采购部根据物资领用计划编制物资采购计划。
每周六下午3：00时由计调中心、制造部、采购部在销售公司会议室对已的下周计划进行协调。
3．调整计划，由计划调度中心随时据实际情况（品种增减，数量增减，进度移延等）编制后交制造部，调整计划同时体现总量和日进度要求。当日调整计划应在当日下午4：00时前交制造部，4：00时后下达的调整计划作次日计划。
五、计划的有效期
1．公司有效计划为周计划和追加计划，月度计划仅作为制造部和采购部作生产准备的参考资料，不作为入库数量的考核依据，但*合资公司、建雅马哈和嘉本田公司的月度计划，仍为有效计划，并按月度计划执行和考核。（由于周转箱差缺，对雅阁产品按销售进度进行考核）
2．周计划有效性规定：当日内未完计划量在本周内完成或在计划期截止日之后两天内（即次周三17：30时前）完成均为有效计划，允许按正常计划产品办理入库。但是，计划完成率考核仍然按当日完成情况执行。
3．追加计划的有效性按其入库时间在哪一周来确定其考核和有效性按那一周的周计划执行。
六、调减计划规定
1．无销售市场的计划无条件取消。取消计划应由计调中心书面通知制造部和采购部。
2．取消后的损失及资金占用的责任划分：按55小时界定原则，即允许白坯入库时间后55小时以内的算销售开发公司责任，55小时以后的制造部责任，若制造部能分清属于采购部责任，由采购部承担。
3．取消计划的处置规定
a、仓储部接销售部门的调减计划时，检查减计划物资的入库情况（白坯），按55小时原则界定责任，传递书面资料告知销售开发公司、制造部，同时作台帐记录。
b制造部接减计划时，按55小时原则界定责任，通知质管部和计调中心对已投入物资作判定，按损失最小和易于保管原则就地封存，同时书面资料告知销售部门，并作台帐记录。
c销售开发公司需对减计划书作编号管理，建立减计划台帐，每月对减计划造成的不良资产拟定处理方案，方案包括原因分析、责任部门、处理措施、损失预算等。
4．制造部明知由于采购原因可能造成某产品计划失效时，应先与销售部门确认该产品延期入库后有无销售计划继续消化，若无，则找采购部门确认所造成的不良资产后就地封存，所封存资产计入采购部占用，传递书面资料告知采购、销售部门，同时作台帐记录；如有后续销售计划，则按继续组织生产，以便下期入库。
七、关于自制小件的规定
1．自制小件的定义：由制造部利用边料或由钢材库房领用材料自制，及制造部从仓储部外协库领用需组合加工后直接进入装配工段或需工艺外协加工的小件。
2．自制小件由计调中心根据生产难易程度和市场稳定性自行掌握储备量。
3．自制小件的工艺外协加工由计调中心负责。
4．自制小件经工艺外协加工入外协库后，还需加工的由制造部加工。
八、其他
制造过程中工序协作（需由外单位协作加工）由制造部负责。
计调中心和制造部物资领用计划分产品下达，采购部物资采购计划按产品分零件下达，各类计划有特殊要求须在备注栏注明。
物业周工作计划范文2
【关键词】采购计划；工程计划；资金计划；信息化
1核电施工企业物资采购计划管理面临的问题
目前核电施工企业物资采购计划管理存在的问题主要有以下两方面。
1.1采购计划管理功能不全
采购计划工作是物资管理的龙头，必须得到高度重视。采购计划是指导供货进度、降低资金成本、明确质量要求等要素的综合性文件。采购计划必须与工程进度计划密切关联，才能确保最小的资金占用成本，实现总体效益最优。传统施工企业的采购计划人员往往容易成为“抄书先生”，仅仅是对需求计划的汇总，采购计划的各项功能未能很好发挥作用。
1.2核电施工企业物资部门信息化较为落后
信息化是目前的趋势，很多外资或者有外资背景的工程公司信息化工作已较为成功，信息化为这些公司创造了更高的价值。而核电施工企业目前的信息化工作相对比较落后，无法对采购计划形成有效支持与互动。
2提高核电施工企业物资采购计划管理水平的建议
物资管理工作是通过开展供应商调研、采购计划、采购招标、验收、包装、运输、仓储、发放及回收各个阶段的有效活动，以最低成本、以最少消耗、以最大保证确保物资管理满足工程进度需要，从而实现物资管理和整个项目的进度、质量和成本目标。采购计划是上述工作环节中的龙头，决定着后续工作目标是否可以顺利实现。现结合相关文献及实际工作经验，对核电项目物资管理流程进行讨论并提出一些建议，主要内容如下：施工企业项目部工程计划系统由三、四、五、六级共四个级别进度计划以及专项进度计划组成，其中：三级进度计划即工程合同进度计划（项目进度计划），是物资管理准备的工作指南针。在工程承包合同签订后，物资管理部门将根据三级进度计划编制物资调研计划，进行潜在供应商和市场调研评估。此项工作开展的深入充分与否，直接影响物资管理的后续工作，直接影响物资管理进度、质量和成本目标的完成。四级进度计划即年度进度计划，是年度施工活动的指令计划，是技术部门编制物资需求计划编制的基本依据，也是物资部门编制采购计划、供货计划、资金计划的基础。五级进度计划即月进度计划（三月滚动计划），以物资到货为依据进行编制，是施工活动的执行计划，是物资配送的准备依据。六级进度计划即周进度计划（单周滚动计划），是施工班组的作业计划，也是物资部门配送物资的具体指令计划的基础。各个专项进度计划是具体执行计划，或为关键路线，或是特殊设备，必须有针对性地予以跟踪，保证物资管理到位。从上述计划关系分析看出，工程进度计划是施工管理的龙头，物资管理计划是物资管理工作的龙头，物资管理计划关键点就是确保物资管理进度满足工程进度计划要求。物资管理不同岗位人员，关注的时间跨度和焦点也不同：一般情况下，采购计划人员关注长期目标，在工程开始初期和时间跨度较远情况下（工程开始阶段为三月以上，后续补充供应阶段为半个月以上），物资管理主要工作为计划管理，即（调研、计划）工作；采购人员关注中期目标，在时间跨度较近期间（工程开始阶段为一月以上，后续补充供应阶段为半个月以上），物资管理主要工作为采购工作，即物资准备（采购）工作；仓储人员关注短期目标，在更近的时间阶段（一般为一个月以内，或者7天以内），为物资发放管理，即仓储配送工作。在工程早期和物资准备阶段（计划、采购管理），采购计划以工程计划为龙头，在时间进度调整余地缩小的计划管理近期（五级进度计划及其以后），工程进度计划以实际物资管理为基础，工程计划和采购计划两者在不同时期扮演不同角色，相互制约。但是，在任何情况下，应该以工程进度计划为龙头，保证关键进度计划完成。在关键进度不受影响的情况下，可适当根据物资管理实际情况进行调整。通过以上各个阶段、各个层次对各级计划的管理，最终是为了实现以最合理价格按时、保质、保量保证物资管理。以四级工程进度计划为基础，按照物资需求计划要求，编制采购计划。采购计划管理的目的就是保证物资管理能够及时满足工程进度的需要，采购活动的最终结果能够满足工程进度对物资管理的需要。因此，为了满足物资采购周期需要，物资需求计划时间必须大于物资采购周期时间。为了实现“以进度计划为龙头”的管理目标，保证工程进度，主要物资管理必须满足四级进度计划要求。物资部计划人员按照需求计划进行平衡，编制物资采购计划，并要求采购活动满足采购计划进度要求，为及时供货创造条件。采购工程师以采购计划为基础，合理确定合同到货时间，跟踪合同执行情况，为编制5级工程计划创造物质条件。按照六级工程计划（周计划，作业计划），编制配送计划，供仓储人员进行物资配送工作。由于现场零星设计修改、工程变更等原因，造成物资短缺，影响工程施工。一般情况下，五级进度计划（月度作业计划）是物资管理的警戒线，必须全力保证供应。对于六级计划（周计划）调整，因为时间太短，供应难度将大大增加。对此类计划调整引起物资管理变化应特事特办，急事急办。在采购计划管理工作中，设定主要物资采购供应周期非常重要，将采购周期与进度计划进行匹配，可以形成互动的效果。采购周期也为需求计划编制提供了依据。需求日期根据三级进度计划及安装过程中本专业安装的前后顺序和各专业之间逻辑关系编制而成。在工程准备阶段及安装高峰之前，根据物资特性、数量和计量特点，根据施工备料需要，可以实行批量采购，争取价格优惠，并按照工程进度需要，分批到货；在安装高峰期中之后，大批量物资已经到货，相关施工图纸也到达，工程需求物资数量逐渐明晰，宜根据总量控制原则，实行逼近采购，控制总量，杜绝浪费；在工程后期及配合调试阶段，应该严格按照工程需求，实行精确采购，并做好材料代用工作。开辟应急通道，急事急办。采购计划阶段也会对后续物资供应质量产生较大影响，因此对质保2级以上物资采购计划必须附有质量保证要求条款，该要求由安全质量部提供，并作为合同附件要求。若供应商对设计技术条件理解有交流需求，则提交技术部门组织设计院、技术部、物资部、安全质量部等进行技术交流，并签订技术协议，作为采购技术和质保控制依据，并作为合同附件予以执行[1]。根据采购计划管理要求，理论上，物资采购总数量（即供应量）必须满足工程需求数量要求，包括缓冲要求，并按照进度进场。其平衡原理及理论供应量内容包括：库存量（包括退库量），已经收入；在途量，作为预期收入；未关闭合同余量，将要执行的预期收入；未签订合同的采购计划量，将要执行的预期收入；根据未完工程量与时间关系确定的缓冲库存量。在编制采购计划同时编制采购资金计划，价格以合同价格为基准，作为采购控制成本基础。因为价格变动，将近期采购价格列入，作为进一步考核依据，并供采购工程师采购参考。核电施工企业应从战略高度加大信息化工作进度，建立ERP管理系统。实现工程管理模块和采购管理模块的数据共享及互动。采购计划所需的数据、信息均来自ERP系统，采购执行情况也通过ERP系统反馈至采购计划，确保采购计划管理人员及时了解采购执行情况，为决策提供依据。目前市场上已有成熟的ERP管理软件，针对企业及项目特点进行优化后，可以很好地整合施工流、物流、信息流、商流。包含：采购计划管理、合同管理、催检交管理、到货管理、财务管理、各类查询树、资金曲线等模块。
【参考文献】
物业周工作计划范文3
关键词：需求时段；时段划分；优化决策；采购
Abstract:
Purchase is the beginning of enterprise product increment process; it also has much significance of reducing the supply chain total cost， guarantying the product quality， reducing the operation cycle. Modern management emphasizes the effect of optimization decision; hence， this paper discusses purchase optimization from requirement period pision and order optimization model. It uses day to pide requirement period， compares and analyses the advantages of reducing purchase cost based on this new method.
一、引言
采购作为企业与外界联系的桥梁，在企业中具有重要的作用[1]。信息化工具能够从操作流程和业务管理上优化采购管理，但对采购管理的内容还不能进行很好的优化，例如供应商选择决策，订货批量和时间决策等，若能通过一定的优化方法和模型，结合信息系统，为这部分内容提供决策支持，便能进一步提高采购管理功能，降低采购成本，增加企业利润。
采购优化中对供应商选择决策已有很多的文献探讨了其优化的方法，但还鲜有文献就需求时段的划分作专门的研究，也没有区分需求时段划分到周或日对企业成本预算带来的差异，而需求时段划分的正确与否，对采购成本计算以及订货日期的确定具有重要的作用，甚至会对生产造成直接的影响。因此本文主要对订货优化决策中需求时段的划分进行研究。
二、需求时段划分解析
通过研究发现，在采购中涉及到需求时段划分的主要有两个部分，一是物料需求计算，主要运用到MRP的原理确定每种物料在什么时间段需要多少数量的问题，二是订货优化决策，主要采用一些优化方法确定每种物料在什么时间采购多少数量的问题。如图1所示：
无论是物料需求计算还是订货优化决策，对于需求时段的划分主要有三种方式。
第一种，直接将需求时段按照周划分，一些文献中还主要采用此种方法[2]。这一方法使用简便，但在实际应用中带来了显著的问题。该方法没有将非工作日排除，每周的日数都是相等的七天，而在实际使用中，每个企业都有其自身的工作日历，每周的工作日数都是不同的，如果按照这一方法进行划分，将会造成成本比实际发生成本偏低的假象，会为决策者提供虚假的决策支持，使决策者无法作出正确的决策。
第二种，先将需求划分到日再根据企业工作日历，乘以该周的工作日数（一些ERP软件中采用此[LL]方法）。这种方法比第一种来的更为精确，但是，从决策支持角度来讲，这仍将影响到订货优化决策的计算。订货优化的目的是根据提前期计算出最优的订货量和订货时间[3]，若将时间段划分到周，则无法确切的计算订货时间。这一方法若加改进，便是在周的基础上，重新根据工作日历划分到日，然后再根据提前期，计算出准确的订货日期。这一过程繁复冗长。
第三种，也就是本文提出的方法，从物料需求计算开始，直接将需求划分到日，并根据企业工作日历排除非工作日，并将物料需求计算结果存放在数据库中，当进行订货优化决策计算时，从数据库中直接调用需求时段，扣除提前期便可获得较精确的订货日期和订货量。
下面通过仿真数据，研究需求日期划分到周和日的区别，以及在需求日期划分到日的情况下，使用优化方法和不使用优化方法的区别。
为简化说明，所涉及的采购成本均不包括物料的价格成本；同时，排除工作日历和提前期的影响，即每周七个工作日，并应用在采购中的订货优化决策阶段。
所使用的基础数据如表1：单位存储费用0．05元/周=0．05/7=0.007143元/日，单位订货费用47．00元/次。
订货优化决策采用优化模型最小总费用法。最小总费用法的理念是，寻找存储费用和订货费用最接近即存储费用和订货费用差值最小的日期，作为再订货点，此时的总成本是最小的。
（一）时段划分周与日的区别
1．按周划分
每周的存储费用为：C(i)=C(i-1)+(Q(i-1))×S，i≥2，其中C(i)为第i周的存储费用，Q(i)为第i周的订货量，S为单位存储费用。
设每周存储费用与订货费用的差值为：Z(i)=C(i)-P(i)，其中P(i)为第i周期单位订货费用，则订货费用与存储费用差值最小，即minZ(i)=|C(i)-P(i)|，当Z最小时，记这时的i为订货点i*，设总的需求时间段为m（即m周），i的取值范围是i∈[i*+1，m]。
通过计算，得到数据如表2所示。
根据表2的计算，得到表3所示的订货优化决策方案。
2．按日划分
将需求日期划分到日，由于不考虑工作日历和提前期，所以每日的需求量=周需求量/7。计算方法不变，中间过程如表4所示，最终结果如表5所示。
通过数据分析，可以看到，以日划分的采购费用（不包括产品价格）无论是总成本还是各阶段的单位成本都要高于以周划分的采购费用，看似划分到日没有划分到周优越。其产生的主要原因是，对物料需求划分到以日为单位后，进一步细化了存储费用的计算，这一原因造成了总成本的上升，可以理解，划分到周的费用要比实际发生的费用低，掩盖了成本的实际情况，这就是人们所说的采购费用偏低的假象。
以日划分后计算的采购费用，更接近于实际的成本数据，更为精确，为成本计算提供了较为准确的基础。
（二）有优化方法与无优化方法的区别
在同样是以日划分需求时段的前提条件下，采用优化方法实现的采购费用将会低于不采用优化方法时的费用。这一费用的降低，是真实的降低，而不是像以周划分那样，掩盖了实际成本的虚假降低。计算结果如表6所示
由于需求量具有连续性和延续性，后续的需求会对应用最小总费用法划分的最后一个需求段产生影响。例如在使用最小总本法过程中，由于只有56个工作日，所以，在发现第一次存储费用和订货费用最接近的第36日后，在剩下的日次中直到最后第56日，才是最小的，但如果需求进一步延续，则会发现更低的差值，订货日次就会发生变化，这一时段的物料单位成本就会相应降低。
基于这个原因，为了使得五个方法之间的比较更具科学性，每种方法只比较第一次订购的成本（如表6中阴影部分），由这五行数据可以看到，使用优化方法——最小总成本法的物料单位成本是最小的，如表7所示。
三、新的需求时段划分的优势
通过上述分析，可以看出在优化订货决策中采用优化方法和新的时段划分方法具有以下优势：
1.真实地反映成本通过将需求时段划分到日，能更为精确的计算采购成本，避免了以周划分带来的掩盖成本发生费用的情况。
2.配合使用优化方法后进一步降低成本需求时段划分到日后能真实地反映成本，在此基础上，采用一些定性和定量的优化方法，可以更好地降低成本，提高利润。
3.易于明确再订货日期。将需求时段划分到日以后，能够方便的通过和提前期的计算而确定再订货日期。
4.与企业工作日历相结合更为简便。
各企业的工作日历各不相同，将需求时段划分到日以后，与工作日历的结合更为简便，能够方便地排除非工作日的影响，使得物料需求计算和订货优化决策都能更为准确。
四、结束语
现代企业管理的核心是经营，经营的重点在于决策。企业生产经营正向多品种、小批量方向发展，降低企业经营成本，尤其是产品生产物料成本，在很大程度上影响着企业的经营成果和市场竞争力[4]。采购中如何能够获取价廉物美的物品是企业的关注点，除了使用信息化手段以外，配合以一定的定性定量优化分析方法，辅助决策，达到降低成本，提高效率，增加利润的目的。
本文从采购中的需求时段划分和订货优化方法出发，通过仿真数据，阐述了目前使用周划分时段潜在的问题和弊端，通过比较，说明了以日划分需求时段对费用计算的精确性，以及采用优化方法后会带来费用的降低。
该优化方法可通过计算机实现，采用微软的ASP.NET，架构了B/S结构的采购决策系统，模型库中采用多种优化方法，例如本文提到的最小总费用法，此外还有经济订购批量法、最小单位费用法、批量价格折扣法、带有缓冲量方法等，在此基础上，利用ERP采购管理系统提供的基础数据，经过需求时段划分和优化模型的计算，通过可视化的界面，能够快速便捷地获得辅助决策信息，进一步优化采购管理工作。
参考文献
[1] 苏菊宁， 赵小惠， 李铭.基于集成化供应链的采购管理研究[J].工业工程与管理， 2004(3)， 37-40.
[2] Richard B. Chase，Nicholas J. Aquilano，F. Robent. Jacobs . Production and Operations Management：Manufacturing and Services[M].Mcgraw-Hill，1998，648-653.
物业周工作计划范文4
关键词:竣工测量 基底面积 建筑面积 容积率 建筑密度 绿地率
中图分类号：TU198文献标识码： A
一、概述
城市建筑规划竣工测量工作是对已竣工建筑工程项目的现状进行的测量，即对建筑物、构筑物、道路、停车位、绿化、水沟、水池等进行实地测量，测定其特征点的平面位置及高程，并通过内业绘制竣工地形图，以反映建设项目竣工后的现状，并结合规划审批的各项要求、施工规范等技术标准，为建设工程规划验收提供依据。
大邑县根据《成都市城市规划管理技术规定》和有关规划竣工测量的技术规范要求实施建筑工程规划竣工测量，根据城市规划管理部门批准的规划建筑红线图、总平面图、规划用地红线图，对已竣工建设项目位置、尺寸、高度、层数、间距、退让、绿地、地面和地下停车位进行实地测量，并测算总体指标。随着城市建设的持续发展，新增建设项目不断出现，规划竣工测量的任务越来越艰巨。同时，城市建设的发展又对规划竣工测量提出了更高的要求，使得城市建筑规划竣工测量必须不断完善和提高。大邑县规划竣工测量在原竣工测量基础上将房屋分层测量、获取现场照片等纳入到竣工测量工作范畴，确保城市规划管理部门获取更多可靠的规划竣工验收资料，为规划竣工验收的顺利进行提供有力保障。同时，我们还可利用规划竣工测绘图对县城甚至县域原有地形图进行及时更新，使其起到一举两得的作用。
二、作业内容
城市建筑规划竣工测量可分为外业数据采集与内业资料整理两大工序。随着城市建设的发展，大邑县的建筑规划竣工测量技术不断更新完善，测量内容已涵盖了全野外1∶500数字地形图测绘、建筑高度测量、建筑面积测量、建筑基底面积测量、绿地面积测量、地面及地下机动车停车位测算、内业绘制规划竣工验收测绘图等。
主要作业内容如下:
1、全野外1∶500数字地形图测绘：主要包括图根控制点布测、地形要素采集、内业编绘成图等步骤。
2、建筑高度及间距测量：建筑高度测量分平屋顶和坡屋顶两种情况，平屋顶建筑高度是指从室外地坪至建筑物顶层屋面的高度，坡屋顶建筑高度是指从室外地坪至坡屋顶一半位置的高度；建筑物之间的间距可通过内业绘制出的建筑物平面图形在电脑上标注出来。根据相关技术规范规定，建筑物高度误差不得超过15厘米，而建筑物之间的间距误差不得超过5厘米，否则视为不符合规划要求。
3、建筑面积测量：外业测量时，对每一幢建筑物采取分层测量的办法，测出每一层边长尺寸，然后通过内业编绘图表，计算出每幢建筑物分层建筑面积，进而计算出每幢建筑物的建筑面积以及所有建筑物的总建筑面积，作为计算容积率的依据（容积率是指，在规划建设用地内，建筑面积总和与规划项目建设用地面积的比值，用%表示。这里的建筑面积指的是参与容积率计算的建筑面积，主要是指地上部分的建筑面积）。
4、建筑基底面积测量：建筑基底面积是指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构垂直投影面积，它是计算建筑密度的重要依据。利用外业测量采集的数据，通过内业展绘，将各建筑物底层外墙轮廓绘制成闭合多边形后，即可利用成图软件面积计算功能计算出各多边形的面积，即为每一幢建筑物的基底面积，最后将所有建筑物基底面积累加得出建筑总基底面积。根据建筑总基底面积，即可计算出该建设项目的建筑密度（建筑密度是指，在规划项目建设用地内，建筑物的基底面积总和与规划项目建设用地面积的比例，用%表示）
5、绿地面积测量：外业测绘绿地边界，内业提取绿地面积并计算绿地率。按照相关技术规范规定，绿化景观小品内的小路、水景观等一并计入绿地面积。根据计算出的建设项目总绿地面积，即可计算出该建设项目的绿地率（绿地率是指，在规划项目建设用地内各类绿地面积的总和与规划项目用地面积的比率，用%表示）。
6、机动车停车位测算：外业测算地面及地下室停车位数量及面积，地面停车位又分生态停车位和一般停车位，该两种停车位应分别计算面积。其中生态停车位面积的20%可计入绿地面积。
7、外业拍照：对建筑物立面材质、外墙色彩等进行现场拍照，为下一步的规划核实提供依据。
8、绘制规划竣工验收测绘图：将全站仪及GPS在外业测量中采集的数据输入电脑，并通过成图软件展点、连线、注记各地物及地类符号（如草地、花圃、水塔、亭榭、独立树木、水系等）、标注建筑物主要特征点坐标、相邻建筑物之间的间距、建筑物高度、地面高程等，并在相应图表内填写建设项目规划净用地面积、基底面积、绿地面积、建筑面积、地面车位数量及面积、地下车位数量及面积等实测指标数据，最后通过图幅整饰，成为一幅完整的规划竣工验收测绘图。
三、实施要求
1、资料收集
收集已有的测绘资料及相关图件，如土地使用证、规划用地红线图、规划建筑红线图、规划总平面图、竣工建筑底层平面图(若有地下室，还应附有地下室平面图)、建筑放线资料、建筑区周边地形图、控制资料、建筑立面图等。
2、竣工地形测量实施要求
(1)竣工控制测量：规划竣工测量起算控制点应为城市Ⅰ级导线以上等级的平面控制点，利用支导线引测控制点时，支导线发展次数不得大于3次；必须进行原有地物点坐标检核测量；角度测量可采用盘左、盘右单测回观测，距离测量采用往返观测或单程双测回观测。对于某些大型的竣工工程(如大型住宅小区)以及支导线发展3次仍无法测定的复杂工程，应布设导线。
(2)地形图的实测和修测全野外数字采集的数据包括地物、地貌等要素。地形要素点一般应实测坐标，少量隐蔽建筑物无法实测拐点时，可采用交会法进行补充。地形图修测要先检查原图的质量，精度符合要求后才进行修测。修测工作应利用原有的邻近控制点和测有坐标的固定地物点设站进行。当地物变动面积较大且周围地物关系控制不足，或补测新建的住宅楼群或独立的高层建筑物，或修测丘陵地、山地及高山地的地貌，应先布设图根控制点再进行修测。
(3)建筑工程地形测量的范围
测量范围除包含规划用地许可证核定的范围外，还需测量与四至位置相关的地形。竣工建筑物与周边建筑无间距要求的且周边建有围墙的，可测绘至建筑物周边围墙结束为止。未建有围墙的，无论竣工建筑物与周边建筑有无间距要求，都应测至竣工建筑物主要朝向25 m内第一排永久性建筑物结束为止，次要朝向应测至15 m内永久性建筑结束为止。
竣工建筑与周边建筑有间距要求或退让关系的，应测绘至相关周边建筑结束为止。竣工建筑周边已建道路，应将本次竣工地形测绘所涉及的图幅范围内道路测绘完整。
(4)建设工程地形测量的内容
按1∶500地形测量要求外，应特别注重以下测量内容:①每幢竣工建筑至少采集一条长轴线坐标，坐标采集所依据控制点精度不得低于图根控制点精度。②小区内交通组织要标示清楚(地上停车场范围、地下停车场范围及其出入口、完整的内部道路边线)；
(5)建筑物单体尺寸测量竣工建筑物单体尺寸一般应使用钢尺或全站仪测量，量取的数据包括建筑物的长宽数据。测量不规则建筑长宽数据时可根据实际情况适当取舍，但应给出建筑总长度和总宽度，读记至厘米。
3、建筑物周边关系
测量竣工建筑物是独立的，其周边关系是指该建筑与邻近建筑物的平面位置关系(一般为与竣工建筑物临近距离为25 m的范围内相关地形)；竣工建筑是小区建筑，则是竣工建筑物与邻近建筑物的平面位置关系，以及竣工建筑物与用地红线、道路规划红线、绿地规划绿线、文物保护紫线等规划控制线的退让关系。
建筑物周边关系测量应遵循下列原则:
(1)按规划部门批准的规划建筑红线图(规划总平面图作为参考辅助件)外控尺寸部位测量，建筑红线图上的标注都要进行重点测量，核实体现。
(2)建筑四至退让及间距按建筑红线图标注处测量。
(3)规划控制线调整时的退距表示:按建筑红线图标注的退距要求标注建筑与调整前后规划控制线的退距。
四、竣工验收测绘实例（以大邑县西岭名苑住宅小区为例）
1、外业数据采集
大邑县西岭名苑住宅小区分为一期、二期进行规划竣工验收。我们先用GPS进行控制点布设并用全站仪进行控制测量并平差，计算出各控制点坐标及高程。然后进行碎部测量，测出各幢楼房的平面位置及高程，以及内部道路、绿地范围、地面停车位（分别统计一般停车位和生态停车位的数量及面积）、地下停车位，各幢楼房高度等。楼房高度测量可利用全站仪的免棱镜远程高程观测进行测量，此方法的优点是简便、快捷，而且准确性很高，可大大节省测量时间。
2、内业绘图
外业数据采集后，接着进行竣工验收地形图绘制。内容包括：展点，连接房屋轮廓线、道路边线、绿地轮廓线，标注房屋幢号、房屋结构、房屋层数、房屋高度、基底面积、房屋拐点的坐标、房屋之间的间距，标注绿地及其它地类符号等。
3、整饰及计算
图形清绘完成后，即进行图幅整饰和各项实测技术指标的计算和填写。将图形配上竣工验收测绘图框，填好工程名称、建设单位、测绘日期及净用地面积、基底面积、建筑面积、绿地面积、地面车位数量及面积、地下车位数量及面积等。至此，一幅大邑县西岭名苑规划竣工验收测绘图即告完成。
五、结语
本文只针对城市建筑工程规划竣工测量的内容进行了探讨，未涉及市政道路和地下管线竣工测量的内容。目前国内各城市都在实施规划竣工测量，在城市建设过程中为城市规划管理部门提供可靠的规划竣工验收资料。随着社会发展各类新技术不断出现，建筑工程规划竣工测量应结合测绘技术作动态的创新和完善，如条件允许进一步进行三维规划竣工测量，则更为直观，也为城市信息化应用拓展更宽的市场。
物业周工作计划范文5
关键词：路桥施工企业；周转材料；管理；核算
中图分类号：F275.2 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）10-0109-02
一、路桥施工企业周转材料管理现状
目前路桥施工企业大都引进了劳务分包商，而劳务分包商是周转材料的使用主体，但许多项目部在签订劳务分包合同时并没有明确周转材料现场管理责任方面的内容，周转材料发生有形损耗的问题就不可避免，项目部会指责是分包商队伍保管不善，而分包商则会说是项目部工地现场物资人员监管不到位，各执己见，责任不能明确，而为着施工生产进度的需要，项目部只得重新增加投入。由于周转材料本身价值较高，由此给企业带来的经济损失是巨大的。
周转材料可分为有形损耗和无形损耗两个方面的内容。项目部在周转材料使用完毕后如果是就地处理，一般可以收回材料原值的40%～60%；如果运回公司总部的内部租赁管理站，项目部除要摊销成本外还要花不少的运杂费，比较起来对项目部自身的工程成本而言不如就地处理的划算，因此，传统上的施工企业各个项目部往往会选择前者。选择这种处理方式，从单个项目部的成本控制角度来讲是可以理解的，但从整个施工企业的成本控制角度上来看，却造成了周转材料的无形损耗，因为企业其他项目部如果也要使用相同的周转材料时还得按原值重新购买。这种处理的方式形成了周转材料成本的一次性摊销，对企业来讲也形成了一种无形损耗。周转材料的无形损耗虽然不好用数量来描述，但可以用价值来计算，它带来的经济损失也是巨大的。周转材料成本的一次性摊销使用是周转材料管理中应该引起高度重视的问题。
二、路桥施工企业周转材料的主要管理方法
（一）采用ABC分类法对周转材料进行管理
ABC分类法是运用数理统计的方法，对事物、问题分类排队，以抓住事物的主要矛盾的一种定量科学管理技术。按照企业周转材料的管理目标，对周转材料进行ABC分类。路桥施工企业的周转材料可作如下ABC分类：
（二）通过建立周转材料内部租赁市场管理周转材料
全面清理路桥施工企业内部范围内周转材料并登记建账，使周转材料的品种规格数量动态都清楚明确。实行内部租赁的方式，使项目部在周转材料使用中对有形损耗的管理更为重视。建立内部租赁市场，制定出一套合理的周转材料管理办法并严格遵守，周转材料的无形损耗问题将会得到根本性的解决。在企业施工项目处于竣工结算期间，可以将闲置的周转材料进行外部市场租赁，充分使用周转材料的有效价值，节约物资成本，提高经济效益。
三、路桥施工企业周转材料的核算方法
（一）领用周转材料的核算
领用一次转销的周转材料时，应将周转材料的计划成本和成本差异全部结转给受益对象负担；领用分次摊销的周转材料时，应作由“在库”转为“在用”的处理，并同时结转应分摊的成本差异。
（二）按期计提摊销额的核算月份终了，企业应编制“在用周转材料摊销计算表”，计算各工程应负担的周转材料费用。
（三）周转材料短缺和报废的核算
为了加强周转材料的管理和核算，企业应于年度终了或工程竣工时，对在用周转材料进行盘点，确定其短缺数量、实有数量及成色。对于短缺、报废的周转材料，计算其应补提的摊销额，并调整记入“周转材料摊销”明细账户。计算方法如下：
应补提摊销额=应提摊销额-已提摊销须
应提摊销额=报废、短缺周转材料的计划成本-残料价位
已提摊销额=报废、 短缺周转材料的计划成本×（该类在用周转材料账面已提摊销额/ 该类在用周转材料账面计划成本）
（四）周转材料的退库
工程完工后，在用的周转材料清理入库，应按其净值，借（增）记“材料——周转材料——在库周转材料”，贷（减）记“材料——周转材料——在用周转材料”。并结转“周转材料摊销”账户，借（减）记“周转材料摊销”，贷（减）记“材料——周转材料——在用周转材料”。
（五）由公司统一管理
由路桥施工企业统一对周转材料进行管理，是减少周转材料资金占用，提高周转材料使用效率的重要方法。由路桥施工企业统一管理周转材料，不仅要对周转材料的核算程序予以明确，同时要规范会计的账务处理。
案例分析：
1.甲路桥施工企业购入一批架料，买价100 000元，增值税17 000元，运费5 000元，货已收到计划价130 000元，价款以银行汇票支付。
2.甲路桥施工企业发出钢材一批，委托乙厂将其加工成模板。材料实际成本200 000元，以支票支付加工费及运杂费110 000元，模板收回并以计划价320 000元入库。
3.甲工程将上述架料以调拨价120 000元，模板以调拨价320 000元，挡板以调拨价220 000元转给物资中心，并转发了列账通知单。
其财务处理如下：
（1）借：材料采购122 000元
贷：其他货币资金122 000元
借：周转材料——在库130 000元
贷：材料采购122 000元，材料成本差异8 000元
（2）借：委托加工物资——模板200000元
贷：原材料——钢材200 000元
借：委托加工物资——模板110 000元
贷：银行存款110 000元
借：周转材料——在库320 000元
贷：委托加工物资——模板310 000元；材料成本差异10 000元
（3）甲公司：
借：内部往来——物资中心 660 000元
材料成本差异——周转材料 10 000元
贷：周转材料——架料 130 000元
——模板 320 000元
（4）物资中心每月向使用单位结算租赁费
凭周转材料租赁费账单，其账务处理如下：
物资中心：
借：内部往来——使用单位（租赁费）
贷：工程施工—合同成本——某工程项目（直接材料费）
使用单位：
借：工程施工——合同成本——??项目（直接材料费）
贷：内部往来——物资中心（租赁费）
（5）计提摊销。
凭周转材料摊销计算单，其财务处理如下：
物资中心：
借：工程施工——合同成本——??工程项目（直接材料费）
贷：周转材料——周转材料摊销
（6）周转材料丢失、毁损，由物资中心下达赔偿通知书，双方确认后，办理赔偿、报废清理手续。
四、结语
路桥施工企业物资成本控制的关键是主要围绕价格、数量、与周转材料的利用率做好文章，采取科学合理的周转材料管理与核算方法，是降低施工成本、提高经济效益有效途径。路桥施工企业周转材料的管理和核算的研究对路桥施工企业增强自身的经营能力、提高企业的生产效率等方面都有着积极的作用。
参考文献：
[1] 北方交通大学.物资管理学[G]//现代德国经济管理译丛，2002：2.
物业周工作计划范文6
关键词：全周期；项目管理；房地产企业；应用
如今人们的生活水平不断提升，对住房和工作用房的要求也日渐提高。房地产具有价值量大、使用时间长等特点，对人们的生活和工作产生了很大影响。所以，如果要促进社会与经济的可持续发展，就要转变传统的管理思想，在房地产开发与物业管理过程中推行全周期项目管理理念。
一、房地产全周期项目管理理念
全周期项目管理理念的含义是在项目规划初期，就要从社会化、环境化、人性化、经济化等多个角度，全面分析建筑产品的使用寿命，以及产品周期内所有阶段互相影响的综合性功效发挥情况。全周期管理理念不仅要涉及到项目的功能与构造，还需要在有限的环境资源（如建造资源、使用资源、社会资源等）情况下，充分考虑到建筑项目的施工、销售、使用、维修、养护、再循环等多种问题。全周期管理理念强调的是建筑的环保性，要求在建筑物在使用期内保持稳定和可靠，达到降低社会成本、提高建筑利用率的目的。
二、房地产项目全周期管理的目标体系
（一）质量目标
质量目标的内容是要追求工程质量，保证整体功效和产品服务的统一，重视经营管理，最大限度地发挥建筑项目的功能价值。另外，现代化工程项目管理对质量目标也有了新的要求，规定房地产项目要具有人性化、可塑性、可靠性、可维护性、延展性、安全性等多种特征。
（二）成本目标
成本目标可以分为三类，第一是全周期成本目标，即对建筑成本和运作成本进行优化。第二是社会成本，比如由于项目的环保投资不足，造成操作人员的健康受到损害，引起社会保险和医疗成本上升等问题。第三是环境成本，比如工程建造导致社会处理污染物的成本上升等。
（三）时间目标
关于时间目标的因素有：建筑周期、投资时期、维修期、更新周期、建筑的设计寿命、物理寿命、服务寿命、项目产品的市场开发期、上升期、巅峰期、衰退期等。
三、全周期项目管理在房地产企业中的应用方法
（一）房地产项目周期的定义
对房地产项目周期的定义可以分为狭义和广义两种。从狭义上讲，房地产的全周期项目管理指的是把房屋建造设置成周期起点，经过房地产交易、使用、修葺等多个阶段，最后以房屋灭失为周期终点，这整个过程的管理就是房地产项目的全周期管理。从广义上讲，房地产的全周期管理就是把土地总体规划视为周期的起点，经过规划管理、设计管理、供应管理等周期计划阶段，再经过房屋建造、交易、修葺等阶段，最后以房屋灭失为终点，进行房地产项目的全周期管理。对于房地产全周期管理，可以作出以下较为直观的表述：依据土地利用规划以及年度总规划，一片耕地被征用后会成为建造用地，并划入土地储备资源库中，再按照土地供应计划进行土地交易，从储备资源库流入市场，由开发商包装成商品房，经过交易之后投入使用，若干年后回收，再次进入资源库，就代表着一轮周期的完成。
（二）土地规划与土地开发阶段的房地产周期
房地产项目管理从广义上讲，就要包括土地规划和土地开发阶段的管理。土地规划是建造用地、耕地保护、土地管理、土地开发等环节的重要根据，也是土地开发与管理工作的前提。通常来讲，土地规划的相关工作都是由政府土地规划部门及土地管理部门负责完成。要达到集约用地的目的，有关土地规划人员就要结合我国社会当前的发展状况，从长远利益出发，采用科学合理的方法分析什么样的土地最适于用作城市建设和房屋建造。对于已经划为建设用地的土地，也要展开分析，确定应当在什么时候开始进行土地征用。如果各种配套条件都还未成熟，就过早地开始征用土地，则很容易造成土地资源的闲置或浪费。
（三）项目设计环节的房地产项目管理
科学有效的设计是调控工程建造成本与运作成本的重要条件。根据常规项目的开发经验可以看出，项目开发的设计成本往往只占到了整个工程成本的1%到3%左右，但对工程造价的影响却能够达到75%。因此，设计质量的高低不仅能够决定建筑项目投资的多少，还会影响到建筑产品的市场销售情况以及使用后维护的成本。项目设计是土地开发的基础，设计方案一旦确定下来，工程的质量和成本也就基本能够确定。工程建造、监管、结算等程序只是针对工程的质量、施工时间以及成为，无法从根本上转变工程的目标和方向。所以，在工程建造时必须抓好设计环节的相关工作，引入国内外先进设计技术，促进房地产项目价值的真正实现。
（四）工程建造环节的房地产开发和管理
工程建造是对规划设计工作的实践过程，也是工程质量、建造成本、建设期限等要素的实现环节。从传统的角度看，项目管理对工程质量、成本和工期这三大要素的掌控已经趋于成熟。最近，我国一些地区出现了不少室内甲醛、石棉等对人造成伤害的事件，这是由于建造时选取的主要材料不合标准，产生了对人体有害的物质。所以，在房地产开发的工程建造环节，还必须引进具有再生性、环保性、节能性的材料和技术，加强环保工艺的运用。
四、结束语
我国房屋建筑对资源的消耗非常之大，容易造成资源浪费。所以，房地产企业在进行全周期项目管理规划时，要注意选用节能、环保的材料和工艺，坚持可持续的周期发展。房地产项目的全周期管理是一项具有系统性的工程，其不仅涉及到房地产开发环节，还涉及到物业管理、使用等多个环节。因此，必须贯彻全周期管理理念，为社会创造更多效益。
参考文献：
[1]曲燕,刘亚鹏.浅谈项目管理在房地产开发企业中的应用[J].景德镇高专学报,2011,02:101-102.
