景区营销策划方案范例6篇

景区营销策划方案

景区营销策划方案范文1

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教师节活动策划方案由于教师节并非中国传统节日,所以各地每年都会有不同的庆祝活动,没有统一、固定的形式。政府、学校方面,有举行教师节庆祝表彰大会,为教师颁发奖金、证书。

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乡两学一做活动方案一、把握总体要求1. 坚持把党的思想建设放在首位。以尊崇党章、遵守党规为基本要求,以用系列重要讲话精神武装全党为根本任务,教育引导党员自觉按照党员标准规范言行,进一步坚定理想信念,提高党性觉悟;进一步增强政治意识、大局意识、

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两学一做主题党日活动方案两学一做学习教育,指的是学党章党规、学系列讲话,做合格党员学习教育。下面是第一小编为你整理的20xx两学一做主题党日活动方案,希望对你有用!20xx两学一做主题党日活动方案1一:活动主题:纪念百色起义,龙州起义80周年二:活动

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酒店中秋节活动策划方案一 活动背景中秋节是我国仅次于春节的第二大传统节日,这一天家家吃团圆饭,品月饼,赏明月,到处洋溢欢乐喜庆气氛。今年中秋正好的十一黄金周,也是举办活动的黄金时机。

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国庆活动策划方案十一国庆,是中华人民共和国成立纪念日,也是金秋丰收时节,我景区在此节日举行庆祝国庆的系列民族活动,56个民族共同庆祝丰收、庆祝祖国生日,并在将来形成民族狂欢节的国庆节庆品牌。

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十一国庆活动策划方案背景:我们将伴随着红歌的旋律去回忆那段激情燃烧的岁月。 红歌是中国革命历史真实的写照,它永远是激励我们继续奋斗的号角!红歌是一种呼唤,红歌在呼唤红色精神。这种精神经过历史的沉淀早已根植人心。

公益活动策划方案一、活动背景:在中国农村有这样一个群体:他们的父母为了生计外出打工,为国家经济发展和社会稳定作贡献,但是作为子女的他们却被留在了农村家里,一年难得跟父母见次面。

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精选品牌推广策划方案品牌推广是最具潜力的市场3营销方式,是很多知名企业和商家普遍运用的一种销售方式,那么关于品牌推广策划方案应该怎么来策划呢?下面是小编整理的关于品牌推广策划方案,欢迎大家参阅。

演讲比赛活动策划方案演讲又叫讲演或演说,是指在公众场所,以有声语言为主要手段,以体态语言为辅助手段,针对某个具体问题,鲜明、完整地发表自己的见解和主张,阐明事理或抒发情感,进行宣传鼓动的一种语言交际活动。

婚纱照活动策划方案结婚是人一生中的大事。随着人们生活水平不断提高,生活内容不断丰富多彩的今天,婚纱摄影已经成为人们留驻幸福一刻的主流。根据XX年中国经济景气监测中心对城市结婚消费进行了居民调查,结果显示,无论贫富,多数人结婚都要动用积蓄。

重阳节活动策划方案重阳节(又称:老人节),在每年农历的九月九日,是汉族的传统节日,因《易经》中把六定为阴数,把九定为阳数,九月九日,日月并阳,两九相重,故而叫重阳,也叫重九。

大型文艺晚会策划方案怎样写今年是西北师大知行学院XX年华诞,这在我校发展史上是一个重要里程碑,是学校几代人凭着知术欲圆,求旨须直的校训创造出的辉煌成就的一年,是学校拼搏奋进、再创辉煌的新起点。

景区营销策划方案范文2

网络营销方案是指具有电子商务网络营销的专业知识,可以为传统企业或网络企业提供网络营销项目策划咨询、网络营销策略方法、电子商务实施步骤等服务建议和方案,或代为施行以求达到预期目的人进行的一种网络商务活动的计划书。

网络营销方案是指企业、组织、政府部门或机关、个人在以网络为工具的系统性的经营活动之前,根据自身的需求、目标定制的个性化的高性价比的网络营销方案。

网络营销方案可以包括的内容如下:

一、战略整体规划:市场分析、竞争分析、受众分析、品牌与产品分析、独特销售主张提炼、创意策略制定、整体运营步骤规划、投入和预期设定。

二、营销型网站:网站结构、视觉风格、网站栏目、页面布局、网站功能、关键字策划、网站SEO、设计与开发。

三、传播内容规划:品牌形象文案策划、产品销售概念策划、产品销售文案策划、招商文案策划、产品口碑文案策划、新闻资讯内容策划、各种广告文字策划。

四、整合传播推广:SEO排名优化、博客营销、微博营销、论坛营销、知识营销、口碑营销、新闻软文营销、视频营销、事件营销、公关活动等病毒传播方式。

五、数据监控运营:网站排名监控、传播数据分析、网站访问数量统计分析、访问人群分析、咨询统计分析、网页浏览深度统计分析、热门关键字访问统计分析。

网络营销方案设计基本步骤

网络营销方案的策划,首先是明确策划的出发点和依据,即明确企业的网络营销目标,以及在特定的网络营销环境下企业所面临的优势、机会和威胁(即SWOT分析)。然后在确定策划的出发点和依据的基础上,对网络市场进行细分,选择网络营销的目标市场,进行网络营销定位。最后对各种具体的网络营销策略进行设计和集成。

(一)明确组织任务和远景

要设计网络营销方案,首先就要明确或界定企业的任务和远景。任务和远景对企业的决策行为和经营活动起着鼓舞和指导作用。

企业的任务是企业所特有的,也包括了公司的总体目标、经营范围以及关于未来管理行动的总的指导方针。区别于其他公司的基本目的,它通常以任务报告书的形式确定下来。

(二)确定组织的网络营销目标

任务和远景界定了企业的基本目标,而网络营销目标和计划的制定将以这些基本目标为指导。表述合理的企业网络营销目标,应当对具体的营销目的进行陈诉,如"利润比上年增长12","品牌知名度达到50"等等。网络营销目标还应详细说明达到这些成就的时间期限。

(三)SWOT分析

除了企业的任务、远景和目标之外,企业的资源和网络营销环境是影响网络营销策划的两大因素。作为一种战略策划工具,swot分析有助于公司经理以批评的眼光审时度势,正确评估公司完成其基本任务的可能性和现实性,而且有助于正确地设置网络营销目标并制定旨在充分利用网络营销机会、实现这些目标的网络营销计划。

(四)网络营销定位

为了更好地满足网上消费者的需求,增加企业在网上市场的竞争优势和获利机会,从事网络营销的企业必须做好网络营销定位。网络营销定位是网络营销策划的战略制高点,营销定位失误,必然全盘皆输。只有抓准定位才有利于网络营销总体战略的制定。

(五)网络营销平台的设计

所说的平台,是指由人、设备、程序和活动规则的相互作用形成的能够完成的一定功能的系统。完整的网络营销活动需要五种基本的平台:信息平台、制造平台、交易平台、物流平台和服务平台。

(六)网络营销组合策略

这是网络营销策划中的主题部分,它包括4P策略——网上产品策略的设计;网上价格策略的设计;网上价格渠道的设计;网上促销策略的设计。以及开展网络公共关系。

三段式网络营销策划方案

1、确定目标:策划对象?策划目标?策划的意义作用?

2、分析思路:从目标客户、竞争对手、自身优劣势洞察来综合分析,确定策划的整体思路。

3、执行分解:将思路具体落地,需要分解为几个模块、几个步骤和环节,然后需要的人力、财力、物力的资源配合,最后将所有操作编制成一份甘特图,从时间、空间、任务、目标等落实到人。

这样基本上一份网络营销策划方案就完成了。需要注意的是,在具体的网络营销策划方案执行过程中,不管前期考虑多周详,也一定有需要调整的细节。所以,前期策划、组织领导和执行监督控制。是一样都不能缺失,才能将网络营销工作越做越好。运筹帷幄,决胜网络。

网络营销方案作用表现有如下二点:

1. 网络营销方案解决的就是企业主和网络公司疑惑和观望的问题,网络营销顾问公司打破了网络科技公司重技术轻营销的弊端,为企业提供全面的网络营销策划,为企业做针对性的网络市场调查研究,结合企业自身的发展特色做好网络规划,使企业最终走上健康的电子商务发展道路。

景区营销策划方案范文3

关键词:市场营销;行业背景动态;理实一体

中图分类号:G712 文献标志码:A 文章编号:1674-9324(2013)22-0162-02

调查显示,目前高职高专市场营销专业的现状是:专业设置缺乏对各个行业的深入调研,市场营销专业的专业设置结构和人才培养层次结构没有明显界定,如房地产营销、汽车营销、医药营销、服装营销及电力营销等,各个行业在营销原则、营销手段、营销策略及营销技巧方面存在较大差异,所以对市场营销人才的要求也明显不同,例如,近几年市场对汽车营销人才的需求急剧增加,要求从业人员不但要有娴熟的营销技巧,还要懂得汽车结构,汽车行业相关知识及汽车行业营销规律。而我国目前高职高专市场营销专业的专业设置多只重视营销专业理论基础知识的系统教育,而忽视行业差异的理论及实践教学,因而毕业生的行业知识缺乏,解决实际营销问题的能力较弱,致使市场营销人才市场上的专业性和结构性人才比例失衡,导致企业用人单位的用人成本增加,毕业生的就业出现障碍,用人单位对营销专业毕业生的满意度下降。为此,本文对市场营销专业理实一体动态行业背景系统学习方案进行了设计,以探索解决目前高职高专市场营销专业人才培养与市场实际需求脱节问题的解决方法。

一、从人才培养方案入手改革人才培养模式

为经济建设培养应用型人才是教育的根本任务。市场营销专业要面向经济建设需要,即按市场需求来抓好市场营销专业建设。这是人才培养工作主动、灵活的适应市场需求的关键环节。在设置市场营销专业时,一定要深入各个行业和市场进行调查,邀请企业中有实践经验的市场营销从业人员和各个行业的代表进行论证,要从当地相关产业体系出发,从各个行业的实际情况出发,设置所需专业,构建市场营销专业课程体系。因此高职高专营销专业人才培养目标要依据当地区域经济及具体行业需要进行定位,具体应描述为培养适应当地区域经济发展需要,满足行业营销业务一线需要,具有良好的营销职业道德,掌握营销专业基本理论和某个或多个行业(如汽车、通信、房地产、零售、电力行业等)的专业知识和营销方法,具有进行营销调研、市场分析、产品推销、营销策划与销售管理等能力的技能性应用型人才。

二、以地方经济发展需要为依据构建动态理实一体动态行业背景课程学习方案

市场营销专业人才培养模式改革的重要突破口在于构建理实一体的动态行业背景学习方案,即以地方经济发展需求为基础充分调研各个行业对营销人才的知识要求及技能要求,以此作为构建市场营销专业课程的重要依据。郑州电力高等专科学校从对郑州市及周边地区经济的研究出发,以房地产行业、电力行业、汽车行业、计算机行业为切入点,在课程设置中做了大胆的尝试和探索,每个行业背景课程以两周实践课程的形式呈现在第三学期到第六学期,专业负责人及专业课程组成员根据国家宏观经济结构的调整、地方经济的调整、前序及后序课程的安排,对行业背景课程及课程具体内容进行动态调整。行业背景课程的实现方式以理实一体为基本方法,具体教学方法及教学实施手段以行业不同加以调整。下面,以郑州电力高等专科学校市场营销专业汽车行业背景和电力行业背景实践课程为例阐述如何构建行业背景课程学习方案。

1.汽车行业背景营销实训。汽车行业背景实践放在人才培养方案的第四学期,课程共分八个模块,以两周集中理论实践结合的方式实现。第一个模块让学生了解汽车行业、汽车产品和汽车文化,建议学习课时为3小时。第二个模块学习汽车营销礼仪与沟通技巧,建议学习学时3个小时。第三个模块进行当地汽车市场调研,分别用焦点座谈法、问卷调查法进行当地汽车市场调研,并要求撰写汽车市场调查报告,建议学时4学时。第四个模块训练汽车市场顾客购买行为分析与引导,包括顾客购车心理分析与引导、顾客购车动机分析、引导和购车过程分析与引导、综合训练,建议6学时。第五个模块学习汽车推销技巧建议学时数6学时,包括顾客接待与咨询技巧、座店式销售技巧、访问式销售技巧、达成协议技巧、验车与交车、售后跟踪服务技巧、综合训练。第六个模块进行4S店销售与管理理论学习与训练,建议学时数6学时,包括4S店组织结构和部门职能、店内销售人员职务说明、汽车产品展示、展厅营业活动管理、顾客(关系)管理、综合训练。第七个模块汽车营销策划训练,建议学时5小时,包括汽车营销策划书的编写、汽车广告传播策划、汽车促销活动策划、汽车公关活动策划、汽车展销会策划、综合训练。第八个模块了解二手汽车市场营销,建议学时2小时,包括二手汽车鉴定评估和二手汽车营销技巧和综合训练。

2.房地产行业背景营销实训。房地产行业背景实训放在第五学期,包括六个模块,以两周集中理论实践结合的实训方式实现。第一个模块进行房地产营销的市场调查,建议学时6小时,包括房地产市场环境调研、购房人信息调研和房地产市场竞争对手分析调研。市场环境调研具体包括人口环境、经济环境、政策环境调研;购房人信息调研包括家庭收入、年龄结构、家庭结构、购房需求等调研,房地产市场竞争对手分析调研包括竞争项目调研和竞争企业调研,竞争项目调研包括房地产产品调研、价格调研、广告调研和销售情况分析,产品调研即区位、产品特征、公司组成调研,价格调研包括单价和总价和付款方式调研;广告调研包括售楼处、广告媒体、投放强度、诉求点等内容的调研;销售情况分析包括销售率、销售顺序和客户群分析等内容;竞争企业调研包括竞争企业的专业化程度、品牌知名度、商品房质量、纵向整合、成本状况、价格策略、与母公司的关系、与当地政府的关系等内容调研。第二个模块是房地产营销的市场预测,要求应用定性分析预测方法和定量预测分析方法对某一房地产市场进行预测。其中定性预测方法包括购买者意图调查法、销售人员意见综合法和专家意见法,定量预测分析方法包括时间序列预测法、简均法、移动平均法、加权移动平均法、回归分析预测和市场因子推演法,建议6学时。第三个模块进行房地产营销的渠道管理实训,内容包括目前我国房地产营销渠道的三种方式,即直销、和网络营销各自的优缺点,建议学时12学时。第四个模块房地产营销的原则,要求找出当地房地产营销的真实案例3~4个,对照房地产营销的创新原则、资源整合原则、系统原则和可操作性原则进行分析,建议学时8学时。第五个模块房地产营销的技巧训练,可以在线观看世界第一房地产销售大师霍普金斯的房地产营销技巧和话术视频。实地考察和观察4~5家当地房地产营销企业,总结其营销优缺点,并提出改进意见和建议,建议6学时。第六个模块房地产营销的价格策略,包括定价策略和调价策略,定价策略包括分级定价策略、心理定价策略、加权定价策略和折扣定价策略;调价策略包括“高开低走”策略、“低开高走”策略和“螺旋波浪”策略。可采用实地考察、调查、访谈等方法进行价格调查,并针对2~3个当地房地产公司的定价及调价策略进行分析,提出学生自己的价格制定建议,建议学时6学时。

高职高专市场营销专业理实一体动态行业背景课程的设置和学习方案的设计,将真正提高高职高专市场营销专业学生的技能水平,为学生毕业后的营销领域选择和行业选择规划提供有益的参考,缩短毕业生的岗位适应时间,大大提高用人单位对高职高专营销专业学生的满意度。

参考文献:

[1]刘辉.市场营销专业实践模式特色环节分析[J].商场现代化,2008,(22).

[2]朱丽叶.市场营销专业应用型人才培养的教学模式探讨[J].现代企业教育,2008,(22).

景区营销策划方案范文4

**住宅房产策划流程

一、初步接洽阶段

1、首次与开发商沟通,展示公司价值,明确合作意向。项目资料前期收集。

负责部门:业务部、策划部

报告名称:《***项目立案报告》

中心内容:

项目所在城市——房产市场现状初步调研

总人口,城市人口,城市发展方向,房产供应量,销售状况,价格水平,主力户型,建筑风格,付款方式,重点项目

项目基础资料

a、项目名称,开发商,投资商,建筑设计商,园林设计商,营销策划商,建筑商,物业管理商,总占地面积,总建筑面积,总栋数,总套数,住宅建筑面积,商业建筑面积,配套设施面积,开发周期,容积率,绿化率,停车位

b、项目地段,街区功能,自然景观,政治历史文化人文要素,周边主要建筑物,学校、医院、商业、娱乐、交通等周边配套,水、电、气、暖、排污等市政配套,中长期规划

c、建筑形态,建筑立面,建筑风格,建筑选材,楼间距

d、房源表,价格表,销控表,付款方案,优惠方案,置业计划书,配套费用,税费

e、主力户型,户型配比,户型功能划分,户型特色,样板间,畅销户型,滞销户型

f、建筑工期,内部认购时间,开盘时间,销售走势,月度销售额

g、园林设计方案,园林造价

h、内部配套,物业服务内容,收费标准

i、前期推广方案,推广主题,广告,印刷品,公关促销活动,楼盘包装vi,售楼部功能布局

k、总规划图、建筑平面布局图、鸟瞰图、单体立面图、园林效果图、户型图、装修效果图、logo

开发商访谈

开发商业绩,项目简介,规划要点,开发成本,预期利润,预期价格,销售周期,项目定位,项目优劣势,目标客户,消费理念,购买理由,销售障碍,竞争对手,合作方式,预期付费

动力公司简介,服务内容,标准合同,竞争对手情况

2、项目评审,营销思路,初步定位,规划设计建设性意见

负责部门:策划部

报告名称:《项目营销思路建设性意见》

中心内容:

评估项目立案的可能性。

项目资源条件整合及判断,优势、难点、突破口、可行性。

形成初步营销思路和项目关键操作点。

针对项目提出建设性意见。(定位、规划布局、立面、园林、户型及配比、价格。)

拟订合同草案。

3、正式洽谈合同合作意向签定。

负责部门:业务部。收取费用。

4、组建项目专案组,设立驻外办,制定工作计划进度表。

负责部门:业务部、策划部

二、前期策划阶段

1、全面市场调研

负责部门:策划部、驻外办

a、宏观社会经济环境调研(城市总规、地理指标、人口指标、经济指标、城市发展变迁及趋势、城市历史与文化、政策金融环境)

b、房地产市场调研(房地产发展史、近两年年度开发量、近两年年度销售量、政府土地出让计划、价格走势、开发热点地区、开发成本)

c、房地产项目调研(见附件1)

d、房地产需求调研(购买欲望、户型、价格、地段、配套、项目知名度、项目美誉度、本项目认知。见附件1)

e、合作项目的补充调研。

f、媒体环境调研(媒体价格、媒体效果评估)

2、形成市场调研报告

负责部门:策划部、驻外办

a、城市宏观环境综述

b、房地产市场环境综述

c、各项目市场调研资料及简评

d、房产开发总量分析

e、房产消费总量分析(集团购买与个体购买的比例,异地置业的比例)

f、消费者分析

g、畅销楼盘分析

h、滞销楼盘分析

3、项目概况

负责部门:策划部、驻外办

a、项目名称,开发商,投资商,建筑设计商,园林设计商,营销策划商,建筑商,物业管理商,总占地面积,总建筑面积,总栋数,总套数,住宅建筑面积,商业建筑面积,配套设施面积,开发周期,容积率,绿化率,停车位

b、项目地段,街区功能,政治历史文化人文要素,自然景观,环境污染源,周边主要建筑物

c、学校、医院、商业、娱乐、交通等周边配套,水、电、气、暖、排污等市政配套,中长期规划

4、项目地块内在条件整合及价值分析

负责部门:策划部

a、项目土地性质分析

地理位置,地质地貌状况,土地面积及红线图,土地规划使用性质,七通一平现状,综合分析

b、项目用地周边环境分析

项目地段,街区功能,政治历史文化人文要素,自然景观,环境污染源,周边主要建筑物

c、项目用地周边配套分析

学校、医院、商业、娱乐、交通等周边配套,水、电、气、暖、排污等市政配套,中长期规划

d、swot分析

s优势因素,w劣势因素,o机会因素,t威胁因素

5、项目初步市场定位

负 责部门:策划部

a、类比竞争楼盘分析(地段、产品结构、建筑面积、容积率、绿化率、主力户型及配比、价格、配套、园林、物业、工程状况、销售状况、主力客户群、推广主题、品牌形象)

b、项目初步市场定位(规划布局、建筑风格、产品结构、物业档次、生活主张、容积率、容积率、绿化率、主力户型及配比、价格区间)

c、投入产出经济指标模拟(成本模拟、收入模拟、利润模拟、关键赢利点、风险评估)

d、针对性市场调研报告(客户群、消费观念、价格水平、推广渠道和方式、市场缺口等,或根据创意找市场依据)

6、项目市场定位

负责部门:策划部

a、竞争策略定位

b、客户群定位

c、产品定位

d、价格定位

e、户型定位

f、品牌定位

g、社区文化定位

h、物业管理定位

i、小区配套定位

j、规划、建筑风格、园林定位

7、项目总体规划

负责部门:设计院

a、开发商初步规划和设想

b、总体平面规划及说明

c、功能分区说明

d、道路系统布局

e、绿化系统布局

f、园林规划设计

g、公建与配套系统

h、建筑立面色彩与风格

i、主力户型及配比

j、分期开发思路及工期

8、经济可行性分析报告

负责部门:策划部

综合成本(地价、造价、管理、财务、资金、推广、销售、税金);收益率与销售价格分析

9、初步营销框架

负责部门:策划部、设计部

报告名称:《***项目初步营销策划》

中心内容:确定案名、推广主题、销售周期、营销阶段划分。

10、规划园林设计方案跟踪

负责部门:策划部

11、项目视觉识别系统核心

负责部门:策划部、设计部

a、名称(项目名、道路名、建筑名,组团名)

b、标志

c、标准色

d、标准字体

e、推广主题词

三、营销策划阶段

负责部门:策划部、设计部、销售部

报告名称:《***项目营销策划案》

1、卖点整合

a、生活概念、客户群

b、规划、园林

c、地段、户型、价格、内部配套、物业

d、项目地段,街区功能,自然景观,政治历史文化人文要素,周边主要建筑物,学校、医院、商业、娱乐、交通等周边配套,水、电、气、暖、排污等市政配套,中长期规划

e、建筑形态,建筑立面,建筑风格,建筑选材,楼间距

2、项目研讨会(主题、价值提升、广告创意、借鉴案例、销售)

3、营销推广阶段划分及实施要点

4、销售计划及实施要点(销售额、阶段销售房源、销售控制、价格调整、重要时间点)

5、广告策略(推广主题、阶段广告表现内容、创意表现)

6、系列广告创作(报纸、电视、广播、短信、户外、印刷品)

7、促销策略

8、公关策略

9、媒体策略

10、推广预算

11、营销推广计划

四、项目vi延展及运用

1、工地环境包装视觉

建筑物主体

工地围墙

主路网及参观路线

环境绿化

2、营销中心包装设计

营销中心室内外展示设计

营销中心功能分区提示

营销中心大门横眉设计

营销中心形象墙设计

台面设计

展板设计

营销中心导视牌

销售人员服装设计提示

销售用品系列设计

示范单位导视牌

示范单位样板房说明牌

3、公司及物业管理系统包装设计

办公功能导视系统设计

物业管理导视系统设计

五、销售组织

负责部门:销售部

第一部分、销售组织与培训

1、销售人员的招聘与培训

2、销售组织架构

3、销售场地及道具准备

第二部分、人员岗位职责

第三部分、销售政策与考评

第四部分、业务管理体系

第五部分、《现场管理制度》

第一部分:总则

第二部分:服饰规范

第三部分:考勤制度

第四部分:卫生制度

第五部分:现场制度

第六部分:电话规定

第七部分:接待与解说制度

第八部分:物品摆放制度

第九部分:会议制度

第十部分:薪酬制度

第十一部分:外出拜访制度

景区营销策划方案范文5

随着我国市场经济的不断完善,市场营销已经渗入到各类工商企事业单位里,对市场营销专业人才的需求持续升温。市场营销专业应以培养复合型、应用型人才为总体目标,为各类工商企事业单位培养具备现代营销理念和从事各类营销业务、实际工作的基本能力,具有良好的职业道德、创新精神与实践能力的营销人才。

关键词:市场营销;教学改革

教学改革是各项改革的关键和切入点,也是提高专业教学质量的重要保证。市场营销专业应以现代教育思想为指导,结合课程特点,积极尝试和探索适合自身教育发展的教学方法,尝试教学手段的改革。改革过程中应注重市场营销专业课堂教学与实践活动的相融合,体现专业教学改革的应用性、实践性和操作性。

一、教学改革的目标和任务

市场营销专业教学改革是一项系统工程,要求以系统的思想来看待专业建设,同时要不断总结市场营销专业教育教学中重点核心问题,在改革方案制定与实施过程中重点突破。

1.主动适应区域、行业经济和社会发展的需要,结合地区经济建设和社会发展的实际需要,根据行业企业发展需要和完成职业岗位实际工作任务所需要的知识、能力、素质要求,有针对性地调整和设置专业,选取教学内容,整体优化教学内容,建设能够充分体现职业性、实践性和开放性的课程结构体系。

2.重新审视教学计划,准确定位课程在人才培养过程中的地位和作用,切实突出重点、难点,制定完善的、符合以就业为导向的教学计划,建立相对稳定与动态更新相结合的新型课程教学体系与教学大纲,体现专业特色突出的课程设置。

3.正确处理单门课程建设与教学计划中其它课程的关系。在课程体系整体结构优化的前提下,实现每一门课程的教学内容、结构优化,对相关课程进行删减,精选经典教学内容,删减陈旧过时的教学内容,去掉课程之间不必要的重复。

4.制订和修改适合学生的实践教学方案,加强实习实训的力度,培养学生实践能力、综合运用能力和创新能力,强化学生的实操能力,提高学生的实操技能,让学生得到充分的锻炼。

5.积极探索校企合作模式,有针对性地调整教学计划。

二、教学改革的方法与手段

1.积极实施案例教学法

案例教学法是指以具体实际案例为教材,以一些典型的案例为教学资料,通过小组讨论、课堂讨论、案例点评等的形式,以启发学生独立思考,对案例提供的客观事实和问题进行分析研究,提出见解,做出判断和决策,从而提高学生分析问题和解决问题能力的一种理论联系实际的启发式教学方法。案例没有标准答案,教学的目的也不是寻求标准答案,注重的是充分发挥教师的主导性,学生参与的主体性。不仅可以使理论讲授变得生动活泼,具有启发性,而且有利于学生尽快掌握抽象的知识原理,并能灵活运用,举一反三达到理想的教学效果。案例教学法在教学过程中,一方面用来解释知识内容,另一方面通过对典型案例的分析以及学生们的讨论,从中可以发现问题,进而针对问题寻求解决方法,以推动学习的发展与完善。因此,通过案例教学既可以把握知识内容的精髓,也能够增强分析、解决问题的实际能力,非常适应于市场营销学实践性、操作性的学科性质。案例教学实际操作时既应该注重市场营销举措的本土文化背景,又应该兼顾市场营销技术发展的国际化趋势。在经典案例的课堂教学中,学生在讨论过程中常常能获得愉悦的心理体验,师生互动、生生互动所形成的是一种自主学习、合作学习、研究性学习和探索性学习的开放型学习氛围。

2.情景模M教学法

情景模拟教学是将企业的营销活动展现在课堂上,针对某一特定学习内容,给学生创设一个市场营销情景,在场景中设置各种角色,通过学生参与角色,体验过程,使他们在模拟中理解所学的理论知识,学会独立地分析判断,在多变的情景角色转换中提出多种解决问题的方法。市场营销是一门应用性极强的学科,相关的教学需要在理论层面训练学生的分析和创造力,然后再培养学生用“抽象”的理论演化成日常市场营销的技巧。因此,在市场营销教学中有必要将学生置身于一个较真实的商业环境中,使其身临其境地参与到营销活动中来,于是情景模拟教学便成为了非常理想的教学模式,可以通过模拟企业的市场运作,使学生加深理解,帮助开发其创造性思维。以真实情景的现实性和感染性、以课堂模拟的直观性和生动性、以师生互动的主动性和积极性三方的有机结合,来达到理想的教学效果。情景模拟教学能在教学过程中发挥学生的主观能动性,使学生成为课堂的主体,从而激发他们的学习兴趣和自信心,培养学生灵活运用理论知识的应变能力和创新能力。

具体来说,情景模拟教学可以与实验室的建设结合起来,在《市场营销学》、《企业战略管理》、《市场调研与预测》等课程的学习中,充分、合理地利用可能的教学资源、改善情景模拟教学的效果。具体做法是,一方面可以采用模拟软件全面模拟市场营销的整个环境和战略决策过程,并且将这样的模拟软件同传统的教学方法结合在一起。这种以营销理论模型为基础,以情景模拟为手段的教学工具可以让营销专业的学生有机会在复杂的模拟现实环境中演练他们学到的各种理论知识,充分体验企业从市场调查、竞争企业分析、营销战略制订到具体的营销战术的决策组织的全部过程,熟悉和了解各种市场调研预测工具的应用。以软件模拟实际营销环境的教学方式已经被发展成为营销教学过程的一种必要手段,在市场营销的专业教学以及企业营销人员的培训过程中被广泛应用。例如,根据可选择的剧情模拟不同产业环境中多个企业生产不同的商品相互竞争。学生们以小组为单位扮演各个企业的营销负责人,根据市场的具体情况和竞争者的情况制定各种营销决策来争取各自的经营利益。决策按照教学的要求分为多个阶段,每次决策全部完成之后,所有数据都将被送入优化的营销模型中进行运算。而学生们将通过各种实践中广泛使用的市场调查研究的工具和手段获得关于市场的实际情况和预测的报告,然后根据这些资料分析市场需求、竞争者动态,从而进一步修正自己的战略战术,制定下一步的决策策略,完成持续的营销管理过程。学生在系统中选择一个公司,模拟公司的市场营销经理,从市场调研开始,到市场的细分、定位,从产品的研发、包装,到价格的制定,到产品销售渠道的建设以及广告、服务、促销策略的设计和执行等系统都可进行详细的模拟。学生可以根据市场占有率、销售增长率等重要的营销数据衡量自己的营销结果。

3.加强实践性教学环节

市场营销是一门操作性、实践性极强的专业,校内实训室和校外实践基地是保证实践教学效果、提高实践教学质量的重要物质基础,是专业教学的重要一环。特别是校外实习很难进行时,营销实训就是学生巩固和深化书本知识的一种主要途径,应加大在实训室方面的建设投入。建设一个多功能的市场营销实训室,使市场营销专业主干课程的校内实践都能在这里进行。实践教学过程中,结合理论教学组织案例分析讨论、模拟或实际营销策划、营销策略技能模拟演练等等,使学生不仅加深了对理论知识的理解,更在理论知识的应用中增强了学习的兴趣,提高了职业技能。如市场调查、预测、分析的能力,营销策略方案的策划的能力,顾客的沟通与管理能力等等。学生在校内实验室和校外实践教学基地,完成市场营销专业实践教学大纲的要求,为学生毕业后,迅速适应实际工作打下坚实的基础。对一些实用性很强的课程可以增加实践教学环节,而有些根本就找不到实习单位和合理实习内容的课程实践教学环节则可以去掉。

各门实践课程的教学,以实践技能的强化训练和培养为主要目标,帮助学生形成全面、成熟的市场营销决策技能和相关管理技能。在实践课中,主讲教师可针对企业招聘营销人才的岗位要求,结合实践课本身的实践技能特性,在教学计划和教学过程中,明确学生实践技能培养的具体目标、具体项目和具体技能标准,并通过结合模拟演练和营销策划,熟练和提高学生的职业技能和综合实践能力。例如结合营销策划书的形式,营销策划书的撰写是W生在理论学习基础上,综合运用能力的最好形式之一,它不仅可以使学生接触营销管理的实际工作,掌握有关营销管理的实际操作技能和方法,而且还培养他们发现问题、分析问题、解决问题和营销创新的能力。具体来说,实践教学环节的进行重点在以下几方面:

(1)建立教学实践基地。为进一步培养学生的实战能力和人际沟通能力,应加强与企业的联系,建立教学实践基地,让学生亲身体验企业营销管理的全过程,了解企业营销的实际工作内容和运作方式,了解企业营销活动的现状与问题,开阔视野,丰富知识,探讨可能的解决方案,使学生在实践中进一步培养能力,提高素质,并最终达到培养的人才符合社会需求的市场营销教育目标。

(2)建立实训室。实训室通过模拟商场的形式,使学生能利用现有的商场物品进行实际销售,进一步锤炼学生的营销技能和技巧,与实际市场接轨,使学生不断运用体会营销知识,从而为今后学习其他营销课程和从事营销工作奠定更好的基础。具体做法可以首先设置几种不同的货架及冷藏柜,让学生熟悉商品的不同摆放技巧、商品的包装设计与包装技术、商品的储运与养护、商标的特征与管理等商品学及物流学的相关知识。设置收款机,让学生熟悉编辑商品的编码输入数据库,熟悉收银的流程。设置广告展示架,让学生熟悉营销策略当中的促销策略以及广告学的相关具体知识。其次,实训室可根据商场中的实际布局设立几种不同形式的柜台,利于学生掌握多类型柜台和商品的陈列方法。同时商品陈列实训室对学生开放,作为学生的创业实训基地,让学生全面模拟商场的进、销、存各环节业务,为学生提供模拟商场的实战机会,增强实战经验。

总之,实训室可以提供市场营销学、推销理论与技巧、销售管理、物流与供应链管理、市场调研与预测等课程实训条件。学生可以结合营销模拟软件,从公司的成立、经营、日常运作开始,同时利用该实训室提供的经营场所,训练商品分类、商品货架布局、商品标签配置、商品进货、商品入库、商品登记入账、商品上架、商品陈列、商品销售、商品出库、商品核算、盘点、POS机使用等营销过程的演练。

三、总结

市场营销的教学效果影响着学生后续学习和工作,其教学改革过程中应该将课程教学和工作实践、创业以及学生就业结合起来,突出营销的特色,造就适应市场和我国经济发展需要的多层次、高水平、实战型的营销人才。

[参考文献]

[1]徐维莉.市场营销课堂教学模式谈[J].西北职教,2006(5).

[2]曹成喜.高职市场营销专业“任务驱动”教学模式探索[J].市场营销导刊,2008(6).

[3]黄逸.关于《市场营销》课程教学改革的几点看法[J].山西科技,2009(1):35-37.

[4]程礼芬.基于市场需求的营销教学方法的探讨[J].商场现代化,2009(9):396-397.

景区营销策划方案范文6

我现在就要动身启程,因为无论白天黑夜,我都能听到湖水拍打堤岸的低沉声音;当我站在马路边或者灰色的人行道上,我听见它就在我的灵魂深处。

——威廉姆·巴特勒·济慈

I will leave now , because I can hear the low voice from the lake water flapping the bank When I stand along the road or on the grey pavement , I can hear that it is my deep heart.

——William Bartler Jice

——赛博地产顾问机构——

前言

第一章、市场分析

一、 无锡别墅市场分析

二、 竞争对手分析

第二章、SWOT分析

一、 现状分析

二、 SWOT分析

第三章、产品策略

一、 产品定位及布局规划

二、 独立别墅外立面风格建议

三、 其他物业形式的建议

四、 功能配套

五、 环境建议

六、 物业管理规划

第四章、目标客户群分析

第五章、营销策略

一、 推广案名、Logo

二、 项目核心价值体系的建立

三、 主题定位、广告语、卖点提炼

四、 推广策略

五、 推广重点——让Townhouse迅速窜红市场

六、 价格策略

七、 现场销售策略

八、 阶段性媒体计划及SP活动策略

第六章、营销管理

一、 营销管理

二、 人员配置及培训管理

前 言

别墅物业曾经作为“成功、富有”的象征,代表了生活的“最高境界”。现在,无锡的国民收入已达到中等发达国家水平,城市白领阶层、中产阶级的形成,更使居住理念发生了深刻的变化。如果说,“扩大居住面积,改善居住条件”是“第一波”,“优化居住环境,讲究生活质量”是“第二波”的话,那么无锡楼市将在近两、三年进入“第三波”——“追求回归自然,提高生活品位”。

继多层、高层、小高层产品之后,更接近自然风景的郊外将成为市民居住所关注的热点方向,所以别墅将成为今后几年无锡楼市关注的热点之一。

对于无锡的开发商来说,别墅物业开发的经验从总体来说并不丰富,但大多数参与别墅开发的房产商,都在做着努力——让产品更具个性,让客户更加心动,让物业品牌更有魅力!

项目应该怎么规划?如何给该产品作准确的市场定位?她的主要客户群体特征又是怎样?做什么样的别墅产品在市场上才会受欢迎……这些都是本策划案所主要阐述的。

第一章、市场分析

一、 无锡别墅市场分析

1、五里湖——将成为未来几年无锡别墅开发的焦点

无论在北京、深圳,还是距离无锡较近的上海、苏州,真正的顶级别墅都分布在风景秀丽的自然山水附近,如北京的香山周围数十平方公里内将建成上百万平方米的高档别墅区,有开发商说“要把这里变成京城的第二个富人聚居区。”在一马平川的上海,松江的佘山成为极为珍贵的自然资源,所以松江佘山板块别墅区成为上海别墅中的最高境界,在这里聚集了国内别墅最高境界的典范——紫园,以及佘山高尔夫别墅、佘山月湖别墅、佘山天邻别墅、佘山银湖别墅等众多经典别墅项目。苏州新推出的两座古典园林式私家庭院,每座价格在2500万元左右,也是开盘即被抢购。

别墅是一种诗意存在中的乡村,居住在其中的人们既要享受城市的便捷与舒适,又要有乡村的宁静安详,所以风景区就成为首选。从历史传统上看,别墅一般位于城市外面像一个卫星一样的位置上,使用者可以方便地到达,同时也可以方便地回到城市中去。别墅概念是和城市生活相对立、相均衡的,离开了城市这一概念,别墅也就无法理解了。

太湖是无锡这个著名的旅游城市最为秀美的景观之一,尤其是五里湖沿岸得天独厚的山水自然风貌,成为了别墅建造的上佳风水宝地,无锡真正意义上的别墅竞争的烽火将在这里燃起,所以近几年内,五里湖沿岸将成为无锡高档别墅的开发焦点。

2、近年来别墅市场开发的严重滞后,积聚了巨大的消费空间。

无锡的别墅物业,五年的时间,只有世纪湖滨太湖威尼斯花园和太湖世家三个像样的别墅项目上市,加起来也不到400套物业。这与无锡这个人均GDP在全国排名前列的中等发达城市来讲,别墅市场的开发无论在数量还是质量上都严重滞后。所以市场已经积聚了巨大的消费空间。从2003年房交会上,唯一参展的别墅项目——金色水岸超旺的人气和只挂了两幅效果图的项目——湖光山色展为前络绎不绝的询问者来看,无锡别墅物业的稀缺就可见一斑了。

3、无锡的别墅普遍缺乏个性,缺乏真正的顶级高尚别墅

无锡现有的别墅容积率相当高,高档别墅形象大打折扣。威尼斯花园为典型的古典欧式,但其中因为有部分高级公寓而使容积率较高,生活舒适度大大下降。真正的顶尖级别墅在无锡是难觅的,但是在未来的一两年之内,无锡将有大量的高品质别墅上马,有以水景见长,有以山景见长。

如何从这些项目中脱颖而出,树立自己独特的风格是本策划案的重点,要通过对项目主题和内涵的挖掘包装,在对市场精准分析的基础上,让本项目在无锡别墅物业中独树一帜。

4、别墅市场今明两年将风云突变,科学的营销企划显得尤为重要。

以往的无锡市场因为,别墅物业的稀缺,所以有像样的别墅,一般销售情况都较好,相对不需要强有力的推广活动。但是随着几个大规模的别墅用地推出,今明两年的别墅市场竞争将正式拉开帷幕,本项目要从中脱颖而出,应该重广告包装、重活动的渲染、重细节的创造、重口碑的传播。因此,科学的营销企划、富有创意的SP活动尤其重要。

二、竞争对手分析

太湖虹桥花园

太湖虹桥花园依托太湖花园度假村四星级酒店的成熟配套,有着相当的优势,但是规模不大,而且因为政府对于五里湖周边的规划有所变化,所以此项目正在调整之中。因为量体小和部分内部消化的原因,估计此项目不会有太大的市场炒作,所以不会对本案构成严重的威胁。

太湖明珠苑项目(湖光山色)

与太湖虹桥花园仅几百米之隔,也处于旅游风景区,有着难得的太湖山水自然资源,而且迎合建筑风水上所谓的“左青龙,右白虎”。得天独厚的地理位置,决定了太湖明珠苑非凡的物业价值。现在本地块已经由有着商业大厦上市公司背景的民生房产以约110万元/亩的地价拿下,按照民生一贯的开发理念,肯定会造成高档的别墅区。2003年秋季房交会上,此项目已经亮相,案名为湖光山色,建筑风格是类似于佘山银湖别墅的美式别墅,原规划中的165幢也缩为94幢,是容积率下降了还是分期开发,还有待考证,作为本项目最为强劲的竞争对手,我们应继续密切地关注此项目的发展,包括台湾三福福祯的整体包装及销售策略。

宝界山庄

地处太湖花园度假村对面的原大浮种禽场地块,位于太湖风景区第一站,地块北面面湖,南面倚山,与其他项目比,地理位置不够优越,聚江公司以120万元/亩拍得,拟建造56幢独立别墅,整体规模较小,估计售价在10000元/㎡以上。该地块所拥有的自然山景是其他项目所无可匹敌的,聚江公司计划建造传统与现代相结合的类似于上海云顶别墅的风格,估计会利用项目的山体优势进行大量的半地下室设计,力求更多的可销售面积。

太湖威尼斯花园二期

金马地产把地块转让给了益都开发,地块与本案距离较远,从五里湖的地形来分析,属于二类区域,该项目的物业档次较高,充分做足了水文章,但其中不是纯粹的别墅区,估计还有部分高级公寓。该项目的设计风格仿照杭州著名的别墅项目——九溪玫瑰园,采用欧式的建筑,日式景观,若益都的项目已全部交给星观达阵的话,其以后的营销策略也应该密切关注。

蠡湖新城1号地块

2003年9月阳光集团以16.71亿拍得蠡湖新城1号地,如此高昂的价格和1.2的容积率,开发商一定会采用别墅、Townhouse、公寓相结合的建筑形式,结合蠡湖新城的规划方案,该地区的独栋别墅和Townhouse估计会采用现代式风格。有政府宣传作为其项目的有力支持,在社会上市民的关注度就胜人一筹,本地块也将是我们强劲的竞争对手。

太湖·金色水岸

地处马山太湖十里明珠堤两侧,有241套别墅,分三期开发,首推73户,其中独立别墅55幢,townhouse18户(双拼别墅,面积230㎡),是目前无锡最大的别墅群落。由于地处马山,离市区距离相对较远,有着明显的不足之处,定位在度假别墅。现在此项目一期以4000-6500元的市场价格已经销售一空,因为其定位与本项目有很大的差异性,故不会对本案造成太大的竞争压力。上海新联康的营销策略也没有很大的突破,作为2003年秋季房交会上唯一的参展的别墅项目,金色水岸却也赚足了人气。

马山檀溪村地块

本地块为供电局拍下,占地1200亩,现在正在拆迁阶段,一部分对供电局内部职工,一部分对外销售,销售价格会有较大优势,估计会在明年五、六月份上市。

巨大中高档楼盘对本案的冲击

以上的竞争对手都是别墅物业,但本案不是纯粹的别墅社区,还有相当的townhouse、叠加式别墅和电梯洋房,所以,整个无锡市场今明两年的中高档物业都将给本案带来巨大的市场冲击,如“财富广场”的住宅部分、金色维也纳的townhouse和叠加式别墅部分、构件厂地块很大量体的townhouse、阳光城市花园二期、金色江南二期、奥林花园二期和蠡湖新城内即将推出的其它地块,也会对本项目形成巨大的市场冲击,而现在无锡各大楼盘都越来越重视营销企划或全案的导入,所以各项目的动向都应该及时关注。

第二章、SWOT分析

一、 现状分析

无锡有得天独厚的自然风光和丰富的人文资源,无锡近几年来在经济和城市建设上都取得了极大的发展。城市中心南移,市民广场、太湖大道等市政重点工程先后建成,随着政府“打太湖牌,唱运河歌,建山水城”理念的逐渐深入,五里湖将成为众多购房者关注的焦点。

本地块位于五里湖之畔,无论是到市区还是太湖风景区都非常便捷,西侧的蠡湖新城现在已经初绽芳容,而地块隔湖相望是规划中的蠡湖新城国际级演艺中心,所以本地块是建设高档住宅的理想用地。

二、 项目SWOT分析

优势:

1、地理位置优势非常明显,三面环湖,拥有不可再生的自然资源,将成为无锡真正的滨湖高尚社区。

2、规模优势也很明显,今年上半年楼盘多为大盘,大盘也成为市民购房的一个重要筹码,本项目建筑面积22万多平米,也是市民心目中最理想的规模。

3、地块方正,规划设计可发挥空间较大。

4、亮丽的美湖路已成为一道风景,周边的绿化等都已初具规模。

5、市民对临湖而居的生活有种向往,五里湖整治、沿湖规划雏形已现,这种高品质生活可成为现实。

6、无锡楼市一路高走,拥有极庞大的购房人群,投资者也对楼市充满信心。

7、政府对蠡湖及湖滨的改造方案累计了一部分持币观望的购房者,本案优越的地理位置也会吸引这部分人群形成购买,即具备天时和地利。

8、苏锡路和美湖路交叉口,正在兴建的望湖楼商业中心将给社区购物带来很大的方便,易初莲花卖场等使周边的生活配套逐步完善。

9、规划中金城路将与长江路贯通,届时本物业与新区的距离大大缩短了,将能吸引新区很多白领及金领的目光。

劣势:

1、 目前周边配套不够成熟,给生活带来诸多的不方便。(随着政府规划不断进展,配套会逐渐完善,小区商业部分和内部配套也会弥补这方面的不足)

2、 目标客户都比较注重学区,但本社区没有很好的学校。(建议利用泰德学校超前而气派的硬件设施,联系名校进驻,变劣势为优势)

3、 地块的保留建筑为94年建造的,无论是外观立面、整体布局,还是现在的居住人群素质,都影响社区的整体品质感。(可以在社区规划中分割成不同的组团,对其外立面与绿化景观作整体调整)

4、 地块对岸的现状破旧不堪,成为目标客户的形成购买的障碍。(随着规划不断进展,政府重金打造的金色港湾将很快启动,这些都将得到彻底改善,销售说辞和销售道具中应充分体现这些规划的优势)

5、 市民对本地块还比较生疏,要认识其价值,除靠政府规划宣传外,还需要较长时间的导入。(全面导入营销策略,新概念包装的渗透逐渐拉近与目标客户的心理距离)

6、 离市中心有一定距离,目前公交线路不多,住户必须有私家车,会缩小了目标客户的范围。(随着地块的逐步成熟这种现状会逐步改善,也可开通社区巴士,既服务于业主,又是楼盘的形象宣传)

7、 区域内跨湖的水管会挡住部分视线,规划设计中也要为其让路。(景观设计中,因势造景,可以营造优美的水系)

机会:

1、 政府总体规划中的地块周边基础设施将逐渐成熟,蠡湖新城同样提升了本地块所在的蠡溪板块的综合居住品质。今年10.1对市民开放的环湖路周边区域,其叹为观止的美让人对蠡湖的价值有了感性的认识,本地块所在的区域内,政府明年将重金打造的“金色港湾”将吸引众人的目光,市民对本项目会更有信心。

2、 蠡湖新城一号地块的拍卖更帮助支撑起本案的价值定位。

威胁:

1、明年无锡整体房地产市场的上市量将持续放大,townhouse的上市量会迅速增长,本案目标客户为中高档收入人群,锁定此类人群的楼盘将陆续在今年下半年和明年强势推出,本案的公寓房与别墅将同样面对的非常激烈的市场竞争。

2、本案附近立项的楼盘拍卖的价格较低(四药厂地块和新联村地块),会拥有更大的价格优势,从而分流掉部分客户。(针对这些现状,首先本案在规划上要出奇制胜,在销售过程中导入强有力的营销策划也非常重要)

第三章、产品策略

小区就应该是一个社区、一个城市、一个全面照顾、全员呵护的生活空间。

一、产品定位及布局规划

根据地块特征及指标,结合本案目标客户的定位及喜好,以及本地块楼盘的综合定位等,在平面布局上一定要体现精品楼盘的气质和韵味,所以应充分考虑建筑的节奏感于韵律感。利用地块较方正的优势,形成一个围合式的布局,优美的立面天际线摒弃传统建筑高度一致或相差不远的特点,讲究建筑高度的变化等落差。在地块西南湖景最开阔处应该造独立别墅,依次向东排列可以双拼别墅、townhouse、叠加式别墅和高级公寓,使整个社区拥有优美的立面天际线。

本地块的总体规划原则是要通过道路使新建筑与保留建筑各自成区又相互联系,充分考虑到沿湖的景观与美湖路沿路的景观,形成高低错落的湖畔风景线,让建筑、景观与自然和谐共生。

本项目地分成三个部分:

第一部分位于美湖路北侧,独立成区,建议做成高层,成为一个高品质湖景住宅,每栋都可以欣赏太湖的风光,面湖一侧以大落地窗、大面宽拉近与湖景距离。

第二部分位于美湖路南侧的东半部这里可以排布双拼别墅、townhouse和叠加式别墅及高级电梯公寓,并与保留建筑形成整体。

第三部分由星级酒店和提供度假式服务的独立别墅。

美湖路南侧的有两个入口,一个是在社区中央的美湖路沿路,还有即在星级酒店广场和会所处入口。沿五里湖是退湖50米的绿化带,也是整个小区的公共部分。本社区的几个部分是相对分离,但又拥有许多共享的风景与配套,建议在沿湖适当堆坡造景,使独立别墅第一排沿湖,第二排因在坡上而也能领略到五里湖的秀丽水景。

二、独立别墅外立面风格建议

别墅物业在建筑造型上风格迥异,有充满地中海风情的西班牙建筑,此类风格多见外挑门亭、弧型长窗、圆柱塔楼等;有海岸风情的北欧式建筑,此类风格常见三角型屋檐、米字格墙面,别具一格;有造型简洁明快的德国式建筑,常见有大坡顶包裹、外挑柱廊;有古典现代完美融合的欧式城堡;也有内廊环绕、实用美观的欧美乡村型别墅;还有简约与皇家气息并存的英式、富有贵族气质的意大利式、浪漫端庄的法式、充满阳光的澳洲建筑,自然还有江南山水的中国庭园式建筑等等,建筑艺术风格越具独异性,其审美价值就越恒久。

对于开发商来说,开发获利是一方面,另一方面也有着一定的社会责任,应该更是城市新的生活方式的引导者,这才是开发商真正的贡献所在,也是能够迅速提升开发商品牌知名度的捷径,这就需要开发商的智慧、勇气和创新。如始终站在中国房地产风口浪尖的潘石屹的soho现代城、建外soho曾一度成为中国房地产的里程碑,其在海口开发的博鳌蓝色海岸的现代式风格一举成为别墅产品创新的旗帜!所以建议开发商在建筑风格上要有创新,将自然资源和建筑的灵性发挥到极致!

建筑风格建议:

根据以上别墅市场分析,本项目的SWOT分析,感觉本项目的优势和机会点非常清晰,处在政府规划的黄金地段,分析地块处于五里湖北岸,蠡湖新城隔路为邻,本楼盘的外立面风格建议以下两种:

1、美国乡村别墅

推荐原因:

无锡至今还没有这种风格的别墅项目(仅有湖光山色在规划中),美式别墅也是最经典的风格之一,其尖屋顶及充满乡村味和艺术感的石材墙若坐落在本项目地,定会成为五里湖边最让人惊叹的神来之笔。

可能发生的情况及解决方案:

虽然项目地的建筑形式有多种,但毕竟独立别墅所吸引的人群是有很大的雷同,而其他竞争对手有相当部分是纯粹的独立别墅项目,综合品位在本项目之上的。所以在主题定位上应该有很大的差异性。独特的SP促销手段也要让其脱颖而出。

2、现代欧式别墅

推荐原因:

现代欧式别墅这种风格已为大众所接受,许多人概念中豪宅的模板都是现代欧式的,所以这种风格在推广中没有什么市场风险。

可能发生的情况及解决方案:

与威尼斯二期等项目形成激烈的市场竞争,可以在产品的内部结构上有所创新,比如像上海的九溪十八岛一样,把中庭的结构放到户型中,使整个户型采光和通透性特别好,并可以设置地下室,增加功能区。另外在营销导入独特的USP,使本案在众多项目中独树一帜。

三、其他物业形式的建议

1.保留单位

项目地中的保留单位是本项目产品设计中的一个难点。保留单位建设初期是外销房,当时档次并不低,但是几年下来,数易其主,加之有一部分一直没有销售出去,由建筑工地上民工居住,所以整体档次不高。为避免保留单位影响本项目的整体品位,我们建议在整体规划设计上,考虑别墅及TOWNHOUSE的立面颜色、整体风格等,对保留单位进行一定的改造,保证整个社区格调的整体性,同时又要将保留单位与别墅及TOWNHOUSE适当分离,建议采用红外线报警系统进行隔断,别墅和TOWNHOUSE入口处采用电子卡入户方式,保留单位住户不能进入别墅区。对于几幢民工租住的部分,建议寻找其现在所有权人,协商进行收购,对立面、楼道、景观进行处理后可进入二手房市场进行销售。

2. 双拼别墅、TOWNHOUSE及叠加式别墅

对于TOWNHOUSE我们建议采用化整为零,各个击破的方式。本项目中TOWNHOUSE、叠加式别墅及花园电梯洋房占的比重很大,而无锡的别墅市场至今还没有一个真正的TOWNHOUSE项目,这是我们的优势,同时也会成为我们销售的一个风险点,因此我们建议将这些建筑设计在外立面风格上建造成时尚简洁的现代式风格,规划和景观上设计为几个小型组团,结合本项目“水边的法尔内塞贵族生活”(见后),分别以意大利著名街区命名,同时在景观设计上、小品运用上与街区风格相吻合,这样每个小组团都各具特色。

户型建议:

别墅的户型设计和室内空间格局,理应更注重人与环境的沟通与交互作用,如日照采光、空气对流、起居室、客厅、餐厅、过廊等居室活动空间与私家花园、自然环境的视觉通透,融为一体(即以大面积的玻璃墙体为隔断与围护)。Townhouse和花园洋房的户型上做大面宽、小进深的设计,这样才能让本项目在产品上与其他项目有所区别,公寓房可以称为花园电梯洋房,每户都有精装修花园,而公寓房有电梯也凸现了社区的每一个业主都有着尊贵的身份。

面积控制:

独立别墅:350-500㎡,主力为400㎡左右

townhouse:联排:220-250㎡

叠加式:180-200㎡

公寓房:120-140㎡

四、功能配套

本项目具有自然资源优势,但是相对于市中心周围的配套则不略显不足,所以在功能配套上要充分利用自己具备的自然资源,做到人有我有,人无我也有,自然环境与物质环境和谐统一,才能吸引消费者的关注。

针对本项目多种不同的物业形式,功能配套在总体协调基础上,不同物业也应有其不同的配套。

总体配套:

游艇码头

高尔夫球推杆练习场

学校(建议在原泰德国际学校基础上进行改建,与名校联合办学)

五星级VIP会所

不同产品功能配套:

独立别墅:中央空调系统

私家游泳池

太阳能热水系统

中水处理系统(中水用于花园灌溉)

卫星电视接收系统

精装修花园

Townhouse:精装修花园

家用中央空调